物流配送中心资金申请报告.doc

*物流广场资金报告物流配送中心资金申请报告第一章项目单位基本情况 1.1项目单位概况 1.1.1单位名称 *有限责任公司 1.1.2企业性质 有限责任公司 1.1.3现有设施*有限责任公司主要经营房地产开发与经营、房屋建筑施工、市政工程、土石方工 程、园林工程、室内外装饰装璜；旅游开发与服务；建筑材料购销及旅游产品生产、销售。因而， 公司目前没有物流设施。1.1.4运营管理模式*有限责任公司是具有国家二级开发资质的集团母公司，通过投资控股及参与日常 经营管理实现对各子公司的管理。1.1.5组织机构公司目前旗下有三家绝对控股企业：一是*建设有限责任公司，国家总承包一级资质企业； 二是*旅游开发有限公司；三是*酒店有限责任公司。1.2项目单位经营情况及财务状况 1.2.1项目单位近三年经营情况2007年，公司实现主营收入13671.9万余元，上缴税收433.1万余元，净利润632.5万余元。 2008年，公司实现主营收入22347.9万余元，上缴税收763.2万余元，净利润933万余元。2009年，公司实现主营收入28174.4万余元，上缴税收959万余元，净利润1352.6万余元。1.2.2项目单位财务状况*有限责任公司近3年财务状况详见下表1-1。表1-1 *有限责任公司资产负债情况 单位：万元项目2007年末2008年末2009年末一、资产总额17945.227444.832542.9二、负债总额7630.91387913692.4三、所有者权益10223.613126.718850.4第二章项目基本情况 2.1项目建设背景2.1.1 项目名称 *物流广场2.1.2 项目拟建地点*市经济开发区工业园c区。项目拟建场址东临开发区大道，南临澧水河，西北临常张高速* 收费站及高速连接线。2.1.3资金报告编制依据1、物流业调整和振兴规划（国发2009)8号）2、物流业调整和振兴专项投资管理办法（发改办经贸2009)695号）3、*市城市总体规划（2007-2030)4、*市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要5、国家现行的有关政策和法规6、*有限责任公司提供的其他基础资料 2.1.4项目提出的理由与过程1、项目建设必要性*物流广场作为*市物流发展的重要示范性项目，其主要使命并不仅仅局限于物流广场内 企业物流服务的具体运作，而是通过物流广场建设建立起*市现代物流发展的基础平台与运作 基地。积极引导和扶持*市现代物流企业发展，并依托物流广场的基础设施与政策环境条件， 建立起*市域内现代物流运作、组织和信息管理的系统框架。*物流广场的建设，将有效引导和转化*市潜在的物流需求，提高*市的物流服务供给 能力和水平；有利于对非社会化物流资产的整合利用和物流服务的社会化；有利于行业自律与良 性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践；有利于有效扩大物流 服务的市场需求；通过建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的规范化与积极引导。 *物流广场将依托*市的区域优势，通过对*市宏观物流调控、微观物流组织管理以 及人才培养、资产整合、基础设施建设运营等方面工作的全面实践，有效地提高*市经济发展 的对外交流环境和内部协调条件，支持*市保持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环 境秩序，从而实现支持*市国民经济和社会发展的最终目标。2、项目建设可行性(1) *工业园对现代物流的需求 湖南*经济开发区始建于1992年6月，是*市唯一一家省级经济开发区，管理范围14.7平 方公里，实行“*经济开发区”和“*科技工业园”两位一体，行政统一管理模式。属市和永定 区合办物流广场，位于*市城区东南部，由abc三区组成。现有34家科技含量较高的绿色环 保企业入园，奥威科技（原贸源化工）生物医药、佳鑫机械、永兴玻璃、宝湘生物、恒兴生物、 万农生物、佳乐机械、湘军鸭业、科艺公司等企业已投产，奥威科技生物医药、宝湘生物正在扩 建，力元新材料、鑫彤飞矿业等企业正在筹建。立足*丰富的天然植物资源和良好的生态环境， 依托*旅游市场和国际知名度，开发区将紧紧围绕“绿色环保”和“高新技术”两个主题，立足本 地资源优势，以旅游商品、生物医药、矿产品深度开发为主导产业，完善功能，优化环境，加大 招商，提高开发区企业的运行质量，实现开发区内产业聚集，使开发区逐步形成湘、鄂、黔、渝 边区具有较强带动和辐射作用的新型工业基地。随着*市工业园现代制造业的发展与城市化进程的加快，迫切需要有高效、低成本的流通体系 作支撑，需要通过现代发展服务业，来推进*市现代物流体系的建设。急需建设一个能满足开 发区企业运作要求的具有现代化基础设施条件、功能区域布局合理、服务功能完善和提供信息化 服务的物流中心。根据这些特点，*有限责任公司决定投资*物流广场，投资动机主 要基于以下几个方面的考虑：*物流广场建设的战略意义主要体现在对*市经济社会发展的促进作用；对物流系统及功能 的完善作用；以及对物流效率和企业效益的提高作用。随着*物流广场建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进*市现代物流的发展和物流产业 的培育，从而产生新的经济增长点，为*市经济的可持续发展提供新的产业支持，并为*市 提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。*物流广场的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善 的基础设施支持，使*市的物流基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于*市域范 围内的物流合理组织。(2) *有限责任公司在*市物流发展中的地位*有限责任公司虽然在*市经营时间不长，但已具有较为良好的区位条件和经济发展 条件，具有建设物流广场区的资金、运作经验、广泛客户等基础条件，以及诱发周边地区物流需 求的巨大潜能，可以为*物流广场建设与发展提供可行的资产置换操作途径与操作可能。*物流广场建成投产后，一是整合社会车辆资源，组建*市物流运输公司；二是成立*市 物流停车场，缓解*市区停车难问题；三是组建物流配送中心；四是开拓*市至湖北贵州四 川运输专线；并与全国著名物流企业合作，开拓武陵山经济区物流运输大通道。*有限责任公司蓬勃发展的商贸活动为物流服务带来了良好的发展需求和广阔的运作经 营空间，也为整个*市现代物流服务系统的发展建设，提供了一个良好的实践空间和示范场所。 同时，*物流广场的建设，将对在物流发展中具有重要影响的政策协调模式与协调渠道进行有 益的尝试；对*市政府调整和制定有利于物流发展的政策及措施，促进*市现代物流业的发 展，提供了一个良好的实践基地。(3) 项目主要建设条件1) 经济发展条件2009年，*市国内生产总值突破二百亿元大关，达到203.1亿元，比上年增长13.7%，连续 7年实现两位数增长。其中，第一产业增加值26.89亿元，增长5.6%;第二产业增加值47.06亿 元，增长17.7%;第三产业增加值129.15亿元，增长13.8%。按常住人口计算，人均生产总值13517 元，增长12.9%。以*市物流成本占地区生产总值的10%左右分析，每年*市用于物流管理 和组织的费用将达到20亿元左右。因此，*市具备发展现代物流的、基本的、经济规模条件。 物流效率和效益的提高，对*市及周边辐射地区经济的发展也具有重要意义；*市经济的积 聚和扩散能力在省内城市中具有领先水平，将继续保持稳定增长的态势；从*市的经济地位和 与周边城市的比较优势分析，*市也具备发展现代物流的总体经济实力条件。2) 区位条件*市的区位优势和地理位置是现代物流产业发展的天然基础。*交通网络四通八达，已形成 水运、路运、航空三位一体的交通网络，进出十分便捷。*一级客运站始发列车可以北上北京， 南下广州、湛江，东至上海。4d级*荷花机场可供多种大型飞机起降，现已开通*至广州、 深圳、北京、上海、海口、西安、武汉、贵阳、重庆、成都、厦门、昆明、大连等三十多条航线。 航空一类口岸已获国务院批准，香港、澳门国际航线已经开通。公路运输网络覆盖湘、鄂、川、 黔、渝五省（市）边区四十余个县市。开通的常张高速，在建张花高速和拟建黔张常和安张常铁 路，*将成为湘西北交通枢纽。3) 信息网络支撑条件*市是重要的通信枢纽，与世界200多个国家和地区建立了联系，具备了国民经济信息化的通 信能力，*市拥有覆盖全市的邮政网络。一五”期间还要加强通信基础设施建设，优化和完善基础网络。实现语音、数据网络覆盖整个城乡，实现移动通信网络向3g网的平稳过渡，建成 800m数字集群公网和gps卫星导航定位系统，大幅度提高互联网用户容量。综上所述，通过对*市的经济发展条件、经济结构条件、区位条件、信息网络支撑条件等的分 析，*市己初步具备进一步建设规模化、组织化程度更高的物流服务设施及发展现代物流的基 本条件。4) 物流服务企业条件发展现代物流的直接目的是提高*市物流服务水平，而物流服务水平需要通过物流服务企业的 运营组织管理水平来实现。现代物流的发展在*市的企业运营中开始起步，已经具备了一定的发展现代物流企业的组织条 件。尽管其它物流企业多数是个体、私营的小型配货站，*市有20多家这样的企业。这些企 业的存在虽然活跃了物流市场，但也造成了管理上、价格竞争方面的无序和恶性循环。通过物流 产业整合、物流广场建设，完全能够 弓i导他们向现代物流转变和发展。5) 市场环境条件随着*市国民经济运行市场化程度的逐渐深入，企业面临的市场竞争日趋激烈。商品与服务的 买方市场的出现，使许多企业出于对资产收益与资产弹性的考虑，迫切需要适时调整和压缩自有 的低效率物流资产，寻求更有效降低成本的合理化措施；具有现代经营管理理念的企业群体发展 迅速，对专业化物流服务的认识、需求与日俱增；城镇居民商品消费对于商品特色、商品质量功 能和商品服务的要求也日见提高，物流服务的市场需求强度日渐加大，所有这些因素都为*市 现代物流发展创造了市场条件。2.2 建设内容及规模2.2.1 建设内容*物流广场为*市首家大型综合物流基地，其建设内容包括物流设施建设、信息系统建设、 批发销售建设和配套服务设施建设。2.2.2 建设规模项目规划建设用地面积648276m2 (合972.42亩），建设总用地面积501517m2 (合752.28亩）， 总建筑面积1300000m2，其中：仓储建筑面积50000m2，配送中心150000m2，批发销售贸易广 场600000m2，配套服务设施500000 m2。建筑占地面积451365m2，其中：仓储66700m2，配送 中心80040m2，批发销售贸易广场170752m2，配套服务设施133833 m2。绿化面积50151.7m2， 道路广场面积146759 m2，建筑密度53.3%，容积率2.00，绿化率10%。2.2.3主要技术经济指标*物流广场主要技术经济指标详见下表2-1。 表2-1主要技术经济指标表序号项 目单位数量备注1规划用地面积m2648276%中建设用地面积m2501517广场及道路硬化面积m21467594建筑占il面积m2451365s.中仓储m266700配送中心m280040批发销售贸易广场m2170752配套服务设施m21338335总建筑面积m21300000%仓储m250000配送中心m2150000批发销售贸易广场m2600000配套服务设施m25000006绿地面积m250151.77建筑密度%53.38容积率2.009绿地率%1010劳动定员人15011工程建设总投资万元15000012项目建设期a10含试营运期13投资利润率%28.86税前全投资利润率14投资回收期a9.6税后静态回收期15盈亏平衡点%57.12.3技术工艺2.3.1商品交易区货物流程来货车进场运至附近仓库登记入库买家进场档位看货、询价、侃价商定价格配货称货（计件）交现金（赊账）一 一档位工人送货至车辆停放处、装货上车批发完成 2.3.2加工配送区货物流程物流园批发区（或物流园外）来货运至加工档位卸货进档加工加工完成，装货上车往外配送 2.3.3仓储区货物流程1、低温库工艺流程检测分拣包装速冻冷藏配送2、常温库工艺流程检测分拣包装入库配送 2.4总投资及资金来源 2.4.1投资估算本项目开发建设共分3期进行。项目一期概算总投资70000万元，其中土地费用29172.27万元， 占投资总额的41.7%;建安工程费20200万元，占28.9%;配套建设费7860.14万元，占11.2%; 工程其他费12390万元，占17.7%;不可预见费1010万元，占0.1%;建设期银行贷款利息2000 万元，占0.3%，铺底流动资金500万元，占0.07%。2.4.2资金筹措项目一期开发建设期2年，开发建设概算总投资70000万元，其中项目单位自有资金22000万元， 申请银行贷款25000万元，申请国家扶持资金3000万元，合作资金20000万元。2.5各项建设条件落实情况 2.5.1征地、拆迁及移民安置条件本项目需征地972.42亩。项目区内建筑密度较小，其拆迁、安置根据*市人民政府按国务院要 求最新出台的“城市房屋拆迁管理办法”和“征地拆迁补偿标准”以及市国土局核定的指标进行。 移民安置方式以实物（安置房）安置为主。2.5.2工程地质、水文地质条件1、工程地质本项目场址地形简单，为二级梯级平地，平坦开阔，总体呈不规则的梯形。地貌为丘陵河谷地貌， 类型单一。地质环境仅受轻微破坏，无地质灾害历史和不良地质现象。详细情况待工程地质详勘时查明。2、水文地质本项目场地地下水主要为地下潜水，大部分存于第（5)层泥砂卵石层，其来源和补给基本上是 大气降水和澧水河的渗透水，水质好也较丰富。当地居民自古即有取地下水作生活和灌溉用水的 习惯，但未见地下水位下降，地下水初见水位一般在距地表15.621.4m，静水位一般在距地表 13.71 15.43m。3、地质地震本项目区位于武陵山次级隆起地带和大庸（*)盆地次级沉降带，地形平缓，地势相对低平， 境内没有区域大断裂带通过，地层倾角平缓约47。本项目区地震不甚发育，根据*市地震局历年资料，未见有感地震记载。根据国家2001年1 月1日颁布的建筑抗震设计规范gb5011-2001规定，项目区地震动峰值加速度为0.05g，地 震动反应谱特征周期为0.35s。对比原基本烈度标准，为烈度值6度震区。2.5.3公共设施社会依托条件1、供电*市已建成大小水电站159处，装机202台，容量61.36兆瓦。新建的较大规模水电站有：江垭水电站，装机容量30万千瓦；木龙滩水电站，装机容量2x7.5mw。 拟建的水电站有：红壁岩电站，装机容量2xl000mw。并存发展的供电网络有：（1)国家大电网；（2)永定区电网；（3)慈利区电网；（4)桑植区 电网；（5)若干乡村独立电网。大网以110千伏电压等级就近提供给用户，小网以35千伏电压 等级为主，10千伏以树干式供电。本项目拟采用本地电网供电，确保供电需求。2、给水项目区内现状生活用水来自第三水厂。沿*科技工业园大道设有给水管，供水充足，给水水源 可以直接接城市供水管网，且水质好，能满足项目建设用水。3、排水本项目一般为生活污水，没有工业污水，自设污水处理后可直接排入*科技工业园区内的城市 排污干管内。4、通讯*市通信设施发达，电信四通八达，移动、联通网络覆盖全境，各种通信光缆和通信转播发射 塔随处可见。*科技工业园区内现建有联通、移动转信塔，并且已经开通宽带，网络覆盖全区。 先进的通信设施、齐备的通信工具，完全满足本项目的需求。5、燃气：*市的城市燃气气源采用液化气石油气混空气管道供应，气源近期为瓶组气化站供 气，远期为集中的气化混气站。6、防洪排涝项目区域地处澧水北岸，澧水河沿江大道防洪堤已经建成，建设标准为：河洪重现期50年。7、交通运输常张高速公路、张花高速公路、张罗公路三条区域性公路交汇于西溪坪，铁路纵横贯通，成为* 市连通东西南北的交汇枢纽。城市公路交通事业得到较大发展，目前已建成了*长途汽车客运 站，开通了与老城区相连接的1、2、7路公交车。2.5.4施工条件1、施工要求本工程建筑物结构形式对施工技术无特殊要求，用常规施工方法就可解决。2、施工期水电供应目前10kv电源已引至项目所在地，供水通过城市自来水供给，届时施工期水电供应能得到充分 保证。(1) 供水：由城市管网引入两条给水管，管径100mm。(2) 供电：从城市电网引入一路10kv电源。3、建材来源*物流广场项目建设所需建材主要为水泥、钢材、木材、砂卵石及砖等，均可从*市城区就 近得到解决，其质量和数量均可满足工程要求。4、场外交通及通讯施工期场所交通利用市城区现有道路网。施工通讯则依托市电信网。22第三章项目市场分析 3.1物流市场规模分析 3.1.1项目区物流市场供应分析目前，*市物流市场供应方主要有传统物流相关企业和新兴物流企业。1、交通运输企业拓展业务范围，逐步向专业物流供应商方向转化。2、商业仓储企业在推行商业连锁、配送制过程中逐步向现代物流企业发展。3、大型生产制造企业的物流部门在保障本企业物流业务的同时，向社会化物流服务拓展。3.1.2项目区物流市场需求分析1、*市物流市场需求总量估测资料显示，我国全社会物流费用支出约占gdp总值的20%。2009年*市实现gdp总值为203.1 亿元，按照上述比例，全社会物流费用支出高达40.6亿元。这个巨大的市场总额将成为*市物 流企业竞争瓜分的“大蛋糕”。可以认为，众多物流企业均将有望分享这个“市场总量大蛋糕”。2、*市物流市场发展空间分析2008年，发达国家社会物流业产值占gdp总值的比例如下表3-1所示，美国2000年全社会物流 费用支出不足gdp总值的10%。因此，如果*市能达到同一水平，按照2009年的gdp总值 为203.1亿元的水平，将可以为全社会节约20.3亿元的物流成本，或者说可以多产生近20亿元 的利润。“十五”期间，如果*物流费用降低到占gdp总值的15%，每年将为全社会直接节约 11亿元左右的物流成本。表3-1发达国家社会物流业产值在gdp中的比例（2008年）国别gdp (亿美元）物流产值（亿美元）物流业比例（)日本3363366.5710.9美国5673658.0711.6英国1015123.8312.2法国1200140.411.7德国1566184.7811.8加拿大59369.9711.8这个巨大的e传统物流向现代物流发展带来的社会物流费用下降值，洽恰是物流企业竞争分享的另一“大蛋糕”。只是较之市场“总量大蛋糕”，市场“空间大蛋糕”更强调物流企业的竞争实力。 3.1.3项目物流市场规模据2009年*统计数据，*市实现交通运输业增加值21.52亿元，比上年增长15.6%。全年公 路货物周转量21.89亿吨公里，水运货物周转量3.22亿吨公里，小计达25.11亿吨公里。根据*市“十二五”计划国民经济发展目标、第三产业发展目标、商贸流通业发展目标、工业发 展目标及企业改革与发展目标，到2015年，*市的货运量将达到28.88亿吨，五年年平均增长 将达到15%。根据发达国家物流费用占gdp总量的比例（可以认为比较准确反映物流产值）的变化情况，即 从1980年大约15%降至2000年普遍达到10%左右的趋势，我国物流费用占gdp总值的比例从 1999年的20%左右降至15%，约需20年左右时间（国内专家论断）。假设*市在今后5年经济发展取得长足进步，物流发展快速高效，物流费用达到占gdp总值 15%的水平，2009年*市实现gdp总值为203.1亿元，2015年*市实现gdp总值为233.57 亿元，按照上述比例，全社会物流费用高达35亿元。3.2上、下游对接服务企业的协作意向3.2.1本项目的优势条件1、*物流广场地理位置优越，是进出*市的门户，距*火车站、*荷花机场较近，铁 路、公路、航空、水运交通都十分方便，人流、物流、信息流都比较集中快捷。因此，经营潜力大，极有发展前景。2、*科技工业园大力支持，制定了各种优惠政策，为经营者创造良好宽松的经营环境。3、*物流广场定位好、起点高，配套设施齐全，管理手段先进。可为客户提供全方位的物流服务。3.2.2本项目的主要协作对象1、省内的物流企业。省内企业在进入*市以后一般都不建立独立的物流部门，而是选取若干 专业的物流供应商，获得必要的物流服务。2、*市的中小企业。这些企业产品大多具有多品种、小批量、高增值的特点，对物流服务的 及时性、准确性的要求较高。面临着激烈的市场竞争，为了最大限度地降低成本，也对物流服务 提出了迫切需求。3.2.3本项目基本确定的租赁客户*物流广场有仓储5万平方米，15万平方米办公楼。随着*城市改造，原有物流设施纷纷拆除，*仓储需求面积在20万平方米左右。*科技工业园34家科技含量较高的绿色环保企业有32家同*有限责任公司签订意向 性租赁仓储合同。3.3项目周边其他同类物流企业现状本项目周边最大的同类物流企业为拟建的湘西商贸物流园。湘西商贸物流园项目坐落在湖南省沅陵县，由澳门闽台总商会副会长蔡龙溪和上海中瀚投资集团 有限公司副总裁汤曾文合资建设。该物流园建设项目集市场、生产加工、住宅、商务办公、酒店、社区服务为一体，总投资10亿 元，建设期6年，建成后将成为湘西地区最大的商贸物流园区综合性城市建设项目和辐射西南地 区的最大物流中心。3.4申报项目实施后市场份额分析 3.4.1本项目的市场定位1、总体市场定位*物流广场是一个具有区域服务能力的物流广场，由在*市城市、周边地区、经济区域等较 为广域的范围内的物流活动相关的各种服务方式、经营业态和具体物流运作综合而成，是为专业 化物流企业的物流业务、工业、商业企业的物流管理提供运作设施和集成环境的大型物流广场区， 这是*物流广场的总体市场定位。2、具体服务市场定位*物流广场的总体市场地位，是通过各具功能和作用的物流服务设施对*市及周边地区的物 流服务需求的适应和满足决定的，这些具体服务和与其定位相匹配的服务设施主要包括四个方。(1) 以公共物流中心为基础的服务市场定位*物流广场是各种物流服务功能的基础设施的集合体。设立*物流广场首先必须具有满足各 种物流服务需求的能力，建设公共物流中心，正是以满足区域范围内物流组织管理需求的服务市 场定位。这种服务定位是一种较为广泛意义上的由物流中心的特性决定的，其一是为特定或一般 意义上的企业提供区域分拨服务；其二是为运输企业提供规模化区域运输组织的场所：其三是为 区域运作的企业提供仓储服务及以仓库为依托的增值服务。(2) 以公共配送中心为基础的服务市场定位*物流广场建设配送中心，是以*市范围内的城市配送服务为市场定位的，满足相应的物流服务需求。配送中心的服务定位包括：单个企业以* 市为中心，在一定距离范围内满足客户服务要求的b tob、bto c产品配送服务，多企业 的共同配送，基于配送中心的仓储及增值服务，提高配送运输企业效率的 城市运输组织服务。(3) 以制造业的地区分销中心为基础的服务市场定位制造业的地区分销中心也被称为rdc，建立这样的地区分销中心，是使*物流广场具备对制造 企业的物流管理提供专门的服务或设施需求支持，将有助于引导生产企业采用现代物流管理技 术，满足大型制造业企业进行流通、销售渠道变革后，在降低物流运作成本和寻求物流利益的驱 动下，对物流广场区的相应物流基础设施和运作环境的需求。(4) 以大型商业零售业的配送中心为基础的服务市场定位建设适应大型商业零售企业物流运作需要的配送中心，是以*市商业企业的城市配送服务的组 织管理，为*物流广场的具体服务市场定位。目的是为商业企业建立统一采购管理提供支持， 加上配送中心以交叉理货功能为核心服务，以信息化程度和自动化程度为特色的高质量仓库系 统，可以通过提高城市商业活动的效率而使物流广场物流设施获得市场发展机会。3.4.2本项目的服务功能*物流广场的服务功能是建立在市场服务定位基础上的。由于市场定位是在需求的基础上，通过功能不同的物流中心和配送中心的服务体现的。 因此，*物流广场的服务功能主要表现为，基于各个中心的总体功能，以及为*物流广场提 供辅助服务的服务功能。根据*物流广场的发展框架设想及其市场定位，物流广场区服务功能的总体定位将体现为物流中心运作、物流信息交换、物流广场区管理和物流市场监 控四大服务功能。1、物流中心运作功能这一功能表现为物流广场内各个物流服务企业和物流中心以物流广场为依托，进行物流组织管理 与服务运作，为服务目标企业提供高质量地物流服务支持，并能够对物流服务过程中的突发情况 与个性化服务要求迅速做出反应，支持个性化、差异化和公共化的销售和营销方案。2、物流信息交换功能这一功能表现为在物流广场物流信息系统的支持下，物流广场物流系统拥有“随机应变”的能力， 可根据情况的变化保证物流系统服务的持续改善，并使物流广场内（甚至*市全市范围内）各 个物流服务企业间、物流服务企业与目标企业间，物流广场管理系统同上述各方面之间保持畅通 和及时的服务信息传递与运作指令传递。3、物流广场区管理功能此类功能主要表现为以物流广场为核心的物流广场管理系统，为各类物流服务企业进入物流广场提供政策环境支持与基础环境支持。包括建设配套良好的物流 系统基础设施与必要的市政设施、物流广场企业准入与汰出规则的制订与执行、进入物流广场企 业优惠政策的制定与执行，以及调节和处理企业运作中遇到的各类困难和问题，支持物流广场内 物流服务企业正常运作经营。4、物流市场监控功能这一功能主要表现为以物流广场为核心的物流广场管理系统，对于物流广场内市场环境建设与运 作环境保障所行使的宏观调控能力，使企业的物流运作能力，在公平竞争和高效优质的基础上得 到充分发挥，同时支持和直接参与政府，与物流广场内物流服务经营企业以及中介企业关系的沟通。3.4.3本项目的目标市场鉴于*为湘西北交通枢纽，本项目又是*市首家大型综合物流基地，因而确定，本项目物流将以*市城区为中心，覆盖整个武陵山区，包括湖北省恩施市、重庆市黔江县、湘西州永 顺县、龙山县、花垣县、保靖县。3.4.4市场占有份额分析根据物流业务对交通的依赖情况，预计本项目在*市范围内的物流市场份额为45%，在永顺、 花垣、保靖的物流市场份额为20%，在恩施、黔江、龙山的物流市场份额为15%。初步估算，2012年，本项目物流产值为17.52亿元，到2015年，本项目物流产值可以达到19.84亿元。本项目各年度在*市及湘鄂渝武陵山区州市县物流市场所占的份额与物流产值预测详见下表 3 -2、3 -3。表3-2 *市区域市场物流产值年份gdp (亿元）总物流产值（亿元）物流比例（)本项目服务范围物流产值（亿元）200060.376.037452.71665200166.716.671453.00195200272.847.284453.2778200382.518.251453.71295200496.099.609454.324052005110.6311.063454.978352006127.5412.754455.73932007151.3415.134456.81032008183.9818.398458.27912009203.120.314593522.035459.915752011237.623.764510.6922012254.8525.4854511.468252013272.127.214512.24452014289.3528.9354513.020752015306.630.664513.797表3-3到目鄂渝武陵山区州市县区域市场物流产值地区gdp(亿元）总物流产值（亿元）物流比例（)本项目服务范围物流产值（亿元）恩施市210.3621.036153.1554黔江县29.122.912150.4368永顺县26.922.692200.5384龙山县32.483.248150.4872花垣县47.574.757200.9514保靖县24.172.417200.4834合计370.6237.06216.336.0526第四章项目设计方案 4.1项目总平面图 4.1.1总平面布置原则1、按照现代物流产业的功能特点和发展要求；2、重视区域开发条件以及内外交通系统优化完善；3、坚持可持续发展的生态观，创造宜人的外部环境。4.1.2总平面布置描述本物流广场位于湖南省*市经济开发区工业园c区，整个地块规划成“井”字式平面，每个小 块都四面环路，交通便利，地理位置优越。广场内建设仓储用房、配送中心、批发销售贸易广场、配套服务等项目，项目根据使用功能的不 同，分区布置。配套服务区布置在地块的最南端，这里临近澧水河，地理位置适于布置商办公、 住宅、辅助类建筑；配送中心布置在最东面，出入口与园区主要道路相连，交通便利；仓储用房 布置在地块的最北端；批发销售贸易广场布置在地块的中心位置，此处既与长张高速公路相邻， 又有园区主要道路通过，地理位置优越，是修建商业建筑的绝好地段。物流广场道路层次结构与功能分工，基本达到客货分流；合理安排车流路径，保障交通畅通；保 证物流广场与主要物流集散地有便捷的客货运通道。4.1.3功能结构及用地布局 项目分为三大功能区：1、园区管理中心以园区的行政管理为主，兼有一定的后勤配套服务功能。2、物流配送区形成集集货、仓储、分捡、配送、信息处理于一体的配送中心。3、加工集散区以停车、货物露天堆场、加工于一体的集散区。4.1.4系统功能设计及各区布局1、园区系统功能(1) 货物集散、中转、仓储功能对生产厂家出厂准备运销的产品或需中转的货物，各种进出口货物，需要长期保存、周转的免检 保税商品，海关暂扣物资，进出口国际集装箱等，均可提供集散、运输、仓储、中转换装、理货、 分拣、分拨及流通加工等服务。同时，按照生产厂家或其代理商的销售、出口信息，代其直接销 售，运营和结算。(2) 国内货运代理和配载服务功能承运内陆省际间的干线公路各类集装箱、货物直达快运、联运或转运业务，并可为货主或各类承 运人选择最佳运输路线，进行回程配载，提高货物运输效率，减少空驶浪费。(3) 办理零担货物业务办理零担货物的受理托运、检货过磅、验收入库、货物交接、中转仓储及运输业务。受发货人委 托，对在本物流广场进行仓储的产品或货物进行分拣、包装、换装等服务，以及商贸交易、展览服务。(4) 信息管理服务功能建立以通信设备和计算机系统为中心的通信信息网络系统，收集处理运输和仓储过程中的大量信 息，建立数据处理系统、决策支持系统、信息受理和交易系统、结算系统、车辆移动通信网络、 库存管理系统，提高整个系统的效率。(5) 生活辅助服务功能除对物流园区内部的生产、生活提供服务外，还面向社会提供多种有偿服务。如各类机械车辆的 技术检测、维修、清洗、加油及车辆停泊；住宿、餐饮、文化娱乐、保健、购物、商务等。3、系统功能结构通过建设以信息系统为支撑，建立集运输、配载、仓储、配送、包装、流通加工、海关、物流高 科技产业等物流服务功能为一体的综合性物流园，形成服务于四个层面的虚拟物流枢纽中心： 第一层面，形成集采购、销售、仓储、配送于一体的供应链管理中心。服务主体：*科技工业 园；第二层面，形成集集货、储存、拣选、加工、分拣、配送、信息处理于一体的配送中心。服务主 体：提供*市及周边地区（常德、吉首、怀化）配送服务；第三层面，依托城市道路或公路，构筑与*物流广场的对接体系，形成以铁路、公路（道路） 的多式联运系统为支撑的集各种物流功能与一体的物流集散中心。服务主体：*市及周边地区； 第四层面，与荷花机场协调配合，优势互补，以国际多式联运为依托，形成国际物流中心。服务 主体：*市及周边地区。4.1.5交通规划1、物流广场道路层次结构与功能分工，基本达到客货分流；2、合理安排车流路径，保障交通畅通；3、保证物流广场与主要物流集散地有便捷的客货运通道；4、保护生态环境，控制交通对环境的影响；5、在满足物流广场近期交通需求的前提下，为物流广场发展保有较大的交通预留。4.1.6景观规划中心区形成十字景观轴，行政办公区的集中绿地和沿澧水河边的城市绿地。本案明显特征是简洁的交通流线基础上形成整体的城市空间和轴线，提供高效的交通和令人愉快 的景观环境。本案建立了一个以创造空间为基础的街区结构；一方面，物流广场与路网系统平行，开放空间沿 道路布置；另一方面，突出了相对围合的丰富的内部庭院空间。宽阔的林荫道栽种的花草树木使 布局严谨的规划平面变得柔和，从而使新建的物流园区象是镶嵌在绿色的框架中一般。沿次干道均为重要景观轴线，两边均有绿化带蔓延，并在南北向主轴线形成景观节点，强调场所 的可识别性和区域的内聚力。各单元院落空间在整齐的格网布局下谨慎介入，形成系列富于变化 的城市空间和沿街景观。办公区大面积开放空间为下步设计留有余地，并将成为最富情趣和生活 化的场所。4.1.7房屋结构本项目建筑物按地震烈度6级设计。综合服务大楼采用混凝土结构。仓库采用钢架结构。集装箱堆场采用混凝土铺设路面。4.1.8供电系统1、设计依据及范围供电设计严格按照民用建筑设计规范、建筑物防雷设计规范、供配电系统设计规范 等进行设计。2、供电方案本工程用电电源由*科技工业园供电所统一考虑，在物流广场范围内新建35kva变电所，用 电设备总容量约为600kw，其中消防应急负荷140kw。按规范规定，本工程除消防用电为一类 负荷外，其余用户二类用电负荷。照明配电电源引自本物流广场变电站，正常照明采用密集型母线槽供电，事故照明采用双电源回 路自动切换。 防雷部分按三类防雷建筑物设置，利用土建基础做接地装置。计算机系统接地单独设置：接地采 用tn-c-s系统，接地电阻小于4欧姆。4.1.9通讯、电视、网络系统本工程通讯、电视与网络系统采用综合布线，系统接入电视网，每门栋分接箱装于底层，每户装 3个插座，穿管线在土建施工时埋设，安装由电信及有线电视部门负责。4.1.10给排水设施1、设计依据给排水设计依据建筑给水排水设计规范、室外给水设计规范、室外排水设计规范、 生活饮用水质标准、污水排入城市下水道水质标准进行设计。2、给水方案物流园及住宅生活用水使用*市供水公司自来水，室外消防用水由室外消防栓直接供给，目前 生活及消防用水均已进入该地边缘，只需联接即可。进水管道为0600800，远期规划供水能力约10000 m3 /日。3、排水方案结合地形特征和道路建设铺设排水管道，采用雨污水分流排放。室内污水经过化粪池处理后，用管道排至市政污水管道。室外采用污水、雨水分流制排系统，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水处理系 统统一处理。4.1.11消防根据国家建筑设计防火规范的规定，本项目储存物品的火灾危险性为丙类，库房为一、二级 耐火等级的单层建筑，根据要求设室内外消防给水系统，并配有急救消防设施。1、消防给水系统在库区内设消防储水池及泵房一座，可利用原有的消防储水池及泵房，设置智能型变频稳压消防 给水机组。在配送中心外设室外消防给水管线，埋地设，呈环状布置，管线上设置室外地上式消防栓。 在库房内各防火单元均设置室内消火栓，每个消火栓处设有火灾报警按钮，信号送至库区消防控 制中心。高架库房内易燃区根据情况设置自动喷水灭火给水系统。2、急救消防设施配送中心库房内各防火单元内均配置手提式干粉灭火器，并在变配电室等处配置手提式二氧化碳 灭火器以及时扑灭初起火灾。3、消防水量室外消火栓用水量：30l/s 室内消火栓用水量：10l/s 自动喷水灭火用水量：30l/s 本工程消防总用水量：70l/s 4.1.12通风空调根据采暖通风与空气调节设计规范及国家和地区的有关规定，设置适当的采暖、通风、空调 及防排烟设施。为库房内能达到劳保要求，封闭库房需设置通风装置。机房及出入库管理办公用房等一些要求比较高的房间需设置相应的空调系统，所有库房不设供暖 空调系统，要求高的房间可以根据房间的位置及面积设置普通的空调器或小型柜式空调机组。 4.1.13广播系统物流广场内设置一套广播系统，平时用作播放音乐、通知等，紧急时用于指挥系统。4.1.14节能措施1、库房内无采暖情况下采取节能设计，增加采光面积或采用屋面采光板可节约照明能源。2、卫生器具采用节水型器具。3、尽量采用循环水，使生产水得到重复利用。4、选用低损耗高效变压器，合理选择变压器电容，使变压器在经济方式下运行。5、选用节能型电容、光源和灯具，合理进行无功补偿，减少无功损耗。4.2主要技术参数4.2.1主要建设内容及目标1、建设内容*物流广场建设内容拟定四大部类：(1) 仓储基地：根据工业、农业、商业和其他部类的市场需要，确立仓储的功能分区；根据物 流量确定库容大小。货物年吞吐量设定在500万吨。(2) 配送中心：建设信息服务大楼，组建信息服务系统。通过网络，与用户、制造商、供应商 及相关单位联结，实现资源共享、信息共用，对物流各个环节进行跟踪、控制和全程管理。同时， 通过系统掌握境内外市场动态，组织网上交易，做好电子物流。在信息系统的引领下，采取自组 运营、多式联运、货运代理和转让经营等多种模式，实现优质高效的现代化物流服务。(3) 批发销售贸易园：“批发销售贸易园”是*物流广场内的核心区。规划高起点，建设高标 准，打造*市内“城中城”。围绕“物流”这个主体，以批发为主，零售为辅，按专批、专售和批 售连体进行分类布置。“城内”分设汽车区、钢材区、建材区、电器区，家私区、农副产品区，生 产资料区和旅游产品区等功能区。功能区各具特色，各展其长，既物资丰富，又充满活力，通过 全员联动，整体营销，将其打造成湘鄂渝东大门的一个品牌市场。(4) 配套设施：主要建设写字楼、商住楼、住宅楼和安置房。写字楼为商家落地服务；商住楼 实行商居、店铺相结合，前店、后厂相搭配，为经营者提供场所；住宅楼主要面向工业园为职工、 家属安居乐业服务。同时，布局餐饮、休闲，引进银行、邮政、通讯、医疗、教育等服务机构， 建造一个功能齐全的和谐“小社会”。2、建设目标(1) *物流广场货运吞吐量达到500万吨以上，宏观物流产值18亿元以上。(2) 与20家左右设施通用、功能齐全、服务完善的配送中心建立物流战略同盟，形成高效的物 流服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代物流服务。(3) 建立健全物流管理信息系统，使之具有物流管理、海关管理、信息传递、库存控制、货位 管理、配载管理和成本控制等各种功能。(4) 引进第三方物流企业10家以上，为20家左右大型工商企业提供供应链管理及全程物流服 务，吸引12万名个人或企业成为*物流广场的会员。(5) 现代综合性物流服务体系初步形成。4.2.2主要技术参数*物流广场规划总占地972.42亩，物流园分三