新奥置业中期报告（4）－行业分析部分汇报.ppt

2004 1廊坊 中期报告 4全国房地产行业分析及城市房地产调研报告全国房地产行业分析 北京 石家庄 蚌埠 连云港 选准定位 夯实基础 将新奥置业发展成为全国知名的房地产开发企业 机密 此报告供客户内部使用 未经远卓管理顾问公司书面许可 其它机构不得擅自传阅 引用或复制 本报告包含企业重要信息 远卓建议客户采取最高级别的保密措施来保管 查阅本文件 4 4 1 城市房地产调研说明 目的 工作描述 局限性 本研究的目的是了解北京 石家庄 蚌埠和连云港四个城市房地产行业的行业趋势 行业机会点以及房地产市场状况 本研究的结果并非对具体项目的判断本报告提出远卓的独立判断 所有在访谈 调查和研究中接收到的观点仅作为远卓重要参考依据 而并不受任何观点的完全引导 报告中的分析结论尽可能地采用数据论证 在缺乏数据的某些地方远卓将参考内外部访谈 权威行业报告等信息经远卓内部讨论而得出 远卓各工作小组走访了以上四个城市 对当地房地产市场情况进行了实地考察 并访谈了当地政府机关 新奥燃气销售部门 售楼处以及房地产交易中心的相关人员调查的重点在住宅市场 对写字楼 商用楼仅做一般性扫描 由于研究目的更倾向于行业宏观态势 本报告内容没有延伸至具体某个细分市场 因此这些分析并不一定能完全作为项目投资决策或子项目具体运作决策的依据 2 调研报告的主要结构 主要观点概述全国房地产概述城市调研报告 3 主要观点概述 一 全国市场 我国房地产开发历史发展经历了超常发展期和调控期后逐步走向理性繁荣阶段 未来至少有20年左右的增长空间 中国房地产行业处于从单纯开发型向投资运作型的转变期 存在多种模式并存的复杂格局 精细化管理基础上规模化 专业化细分发展成为现阶段主要特点我国房地产市场呈现区域梯度发展特点 人均GDP高的城市房地产业相对成熟 少量区域市场出现投资过热的表现直辖市 百万人口城市是竞争重点 经济越发达竞争越激烈 二三线城市成为部分新兴 中型房地产商新的利润增长区域 全国房地产市场理性繁荣 具有长期增长空间 有部分区域存在投资过热现象 目前行业由单一开发型向投资运作型转变 4 主要观点概述 二 北京市场 北京市的经济发展和居民收入水平远远高于其他城市 且增长迅速住宅价格进入结构性调整 稳中有降 中高端和中低端市场供不应求 市场竞争主要在中端北京市的 十五 城市规划将推动郊区房和中低价位商品房的建设 释放中低收入人群的需求消费者对居住地点至工作单位的车程要求有所放宽 居住区域选择呈现郊区化倾向 四环以外成为未来开发的热点并沿着交通轨道扩展房地产企业数目众多 市场竞争空前激烈写字楼市场供给远大于需求 空置率不断上升价格逐年下降 北京房地产市场发展较为成熟 机会与风险都较高 目前主要市场机会在五环六环区域和中档住宅市场 5 主要观点概述 三 石家庄市场 石家庄市的经济发展和居民收入水平难以支撑房地产市场的长期发展近年来石家庄房地产也并没有呈现良好的增长态势目前市场供给与需求的主导仍然是住宅且主要是中低价位房和经济适用房市场面临土地价格增长和竞争环境混乱两个不利因素写字楼 商铺和工业园区存在一定的市场机会 石家庄房地产市场存在较大的风险 但中低价位住宅写字楼和工业园区存在一定的市场机会 6 主要观点概述 四 蚌埠市场 蚌埠市的经济发展和居民收入水平太低难以支撑房地产市场的长期发展近年来蚌埠房地产发展迅速 但是价位相对较高目前市场供给过于需求 空置率较高 目前市场的重点在于消化空置房市场竞争环境较为混乱 蚌埠房地产市场发展水平低下 空置率高 进入风险较大 7 主要观点概述 五 连云港市场 连云港房地产市场规模较小 但正处于迅速发展阶段 短期竞争激烈 但存在长期的发展空间 连云港市的经济发展迅速 但居民收入出现一定的背离城市化的发展和新移民的涌入带来一定的市场机会连云港市房地产市场正处于迅速成长期 短期内供应量放大超出需求市场空置率较高 存在结构性过剩市场竞争环境较为混乱 8 四个城市房地产市场的比较 北京 石家庄 蚌埠 连云港 2002年GDP增长 2002年人口增长 2002年房地产投资额 2002年商品房竣工面积增长 2002年商品房销售面积增长 2002年人均可支配收入 房价与人均收入比 全国 增长驱动因素 房价变化预测 2002年人均可支配收入增长 10 2 9 1 10 7 10 9 7 3 4 0 9 1 7 0 9 0 6 12464 7240 6564 6953 7703 13 5 6 4 6 6 0 4 12 3 989 33 4 8 1 16 1 7736 39 7 14 26 35 27 43 5 12 2 8 10 1 11 稳中有降 稳定增长 稳中有降 小幅上扬 高收入 城市改造与工业园区建设 无 新移民需求 41 8 18 6 4 85 24 2 19 1 20 2 9 北京的经济发展速度远远高于其他几个城市 北京 石家庄 连云港 蚌埠 全国平均 GDP增长率 人口增长率 城镇人均可支配收入增长率 13 5 12 3 6 4 6 6 0 4 4 0 9 1 7 0 9 0 6 10 2 9 1 8 6 10 9 7 3 10 四个城市中只有北京的人均可支配收入高于全国平均水平 12464 7240 6564 6953 7703 北京 石家庄 连云港 蚌埠 全国平均 四个目标城市与全国平均城镇人均可支配收入比较 2002年 元 11 北京和连云港的房地产市场以高于全国平均的速度增长 蚌埠则呈现负增长态势 石家庄目前以消化空置房为主 商品房竣工面积增长率 商品房销售面积增长率 北京 全国平均 连云港 蚌埠 石家庄 41 8 18 6 4 85 24 2 20 2 39 7 14 26 35 27 43 5 19 1 12 远卓对以上城市房地产市场的分析预测比较 北京 石家庄 蚌埠 连云港 供需特点 竞争特点 市场供给量逐年增长市场需求旺盛 购买力较强中低端与中高端区间需求大于供给 市场供给量近两年开始下降经济发展与收入水平限制了市场需求高端市场供大于求 中低端市场尤其是经济适用房存在一定的市场机会 市场供给逐年减少公务员和垄断型国企职工是主要潜在客户供给大于需求住宅空置率较高 市场供给逐年上升拆迁户和国家机关人员成为需求的主导供给大于需求住宅空置率较高且逐年上升 企业数量4000多家竞争激烈 中小企业仍存在市场机会房价进入调整阶段价格稳中有降四环以外沿交通轨道线成为未来热点 企业数量多但实力较弱 竞争不算太激烈价格持稳有小幅上扬房地产开发有东南方向发展的趋势 企业数量多规模小 竞争相对较弱 外地企业占主导存在一定滞销现象价格稳中有降东区是传统居住区西区存在未来市场机会 企业数量400多家 有资质的只有70多家 竞争激烈而无序房价保持3 5 持续稳定上涨二环外城中村改造是未来热点 供给 需求 供需 竞争 价格 区域 13 调研报告的主要结构 主要观点概述全国房地产概述城市调研报告 14 行业分析主要结论预览 一 全国与区域市场趋势 我国房地产开发历史发展经历了超常发展期和调控期后逐步走向理性繁荣阶段 目前房地产行业成为我国经济发展的支柱产业 整体运作健康稳定 未来至少有20年左右的增长空间 中国房地产行业处于从单纯开发型向投资运作型的转变期 存在多种模式并存的复杂格局 精细化管理基础上规模化 专业化细分发展成为现阶段主要特点土地获取逐步透明化 但土地交易价格指数迅速加速上升 土地更加成为行业内厂商关键竞争要素 住宅开发是占市场结构比例最大 且有进一步扩大趋势 住宅项目竞争激烈 市场研究基础上准确定位及营销实现是项目成败的关键 全国房地产市场特征 全国房地产区域市场特征 受经济发展不平衡影响 我国房地产市场呈现区域梯度发展特点 人均GDP高的城市房地产业相对成熟直辖市 百万人口城市是竞争重点 经济越发达竞争越激烈少量区域市场出现投资过热的表现二三线城市成为部分新兴 中型房地产商新的利润增长区域 15 中国的房地产行业具有以下基本特性 16 纵观中国房地产的商品化历程 房地产行业经过超常发展和调控期后正逐步走向理性化和稳定成长时期 真正意义上的中国房地产行业自1987年开始形成 个人购买的比例逐年增加 供求双方的选择趋于理性 产品性价比成为供求双方关注的共同点 市场供求 竞争格局 产品型向服务型转变成为企业的核心竞争力的实现渠道之一 业务模式创新成为现阶段房地产行业一大特点领先的房地产商呈现开发规模化 跨地域发展的趋势 三外 涌入房地产业导致竞争的加剧 行业监管 提高行业集中度 扶大放小 通过195号 121号文件等系列政策调控房地产业 防止地产泡沫 17 近年来我国房地产开发投资增长速度保持了较高的水平 已成为我国重要的一项支柱产业 资料来源 中国统计信息网远卓分析 18 房地产企业数量多 规模小 集中度低受我国经济发展梯级落差影响 全国房地产行业发展并不均衡市场上在售的项目 仅掌握在少量的开发商手中 土地作为核心竞争要素 越来越成为业内厂商竞争要点 土地供给透明 企业运营模式改善 大量资本进入行业 121号 文件 195号 文件 18号 文件 规模化 专业化将是我国房地产企业发展的必由之路行业呈现由数个规模大 资金雄厚 管理模式先进的巨头垄断现象产品 服务细分 产品品种增加 专业化程度增加市场规模扩大 市场价格更趋于理性化 透明化 现在 2005 2008 出台 规范土地招标制度 不断通过金融信贷政策提高行业进入壁垒 出台物业管理条例 规定商品房按使用面积出售 近年来中国政府加强了土地供给 金融信贷等政策调控力度 我国房地产商面临重新 洗牌 导致业绩两极分化 市场将进一步集中 资料来源 中国统计信息网远卓分析 19 从产业周期分析 我国的房地产行业处于从开发型向投资型的转变时期 出现多种业务组合模式并存的复杂局面 行业成熟度与房地产商商业模式演变示意图 高利润阶段高风险 高回报产品创新 中等利润阶段适中风险 适中回报资本优势 规模优势 微利阶段低风险 低回报规模优势 经济特征 需求特征 房地产开发 产品型 房地产投资 资本运作型 房地产服务 服务型 时间 行业规模 中国大陆房地产商 香港房地产商 发达国家房地产商 卖方市场对新增住房需求快速膨胀 均衡市场对新增住房需求稳定增长 买方市场以提升住房质量的需求为主 20 现阶段我国房地产行业仍处于卖方市场 未来至少保持20年左右的高速成长 属于典型的朝阳行业 时间 房地产作为基础产业和资金驱动型行业 受宏观经济周期的影响很大 带来房地产行业的短期波动 政府的政策影响 如拉动内需等政策 在短期内会影响周期的长度和幅度 但对整体趋势影响不大 结论 短期呈下降趋势部分市场供应的增加速度超过有效需求的增加速度 某些细分市场供过于求资金在全球范围内加速流转国家出台相关政策对行业进行调整和管控三外的加入使得国内市场竞争进一步加剧长期呈增长趋势中国长期潜在需求巨大 拉动市场上升城市化进程进一步加快人均面积远小于欧美国家 改善住宅环境需求巨大大量存量房的改造 长期趋势 房地产与国民经济的许多行业如钢铁 水泥 木材 玻璃 塑料 家电等都有着密切关系 房地产业的发展对这些产业的诱发系数达到1 7 此外 房地产业也促使物业管理 房地产评估 房地产中介等新兴行业的发展 21 由于目前我国人均住宅建筑面积的远落后于欧美发达国家 房地产住宅业有至少有20年代的发展空间 据国外的经验 人均国内生产总值在3000美元以下 或人均住房面积在30平方米以下时 城市化水平在30 60 左右 属于较快速度发展住房建设时期 2002年 我国城镇人均住房建筑面积为22平方米 人均国内生产总值961多美元 刚好处在中等收入国家人均住房水平上 和地少人多的新加坡及中国的台湾省 人均使用面积达到28平方米 相比 有很大的增长空间 结合我国城市化发展水平 人口增长因素以及人均住宅建筑面积改善等因素 预测未来10年内我国住宅类房地产的发展空间在60亿平方米左右 若按现在的每年房屋建设竣工3亿平米计算 至少住宅市场还有20年的发展空间 22 需求和供应两大推动因素从根本上决定未来几年我国房地产市场的乐观局面 需求 供应 房地产行业高速增长 人口 我国每年净增人口1200万 其中城市人口每年大约净增300万 每年结婚人数960万对 存在巨大的潜在需求收入 我国城镇居民的人均可支配收入增长迅速 房产市场的有效需求不断上升西部大开发 西部大开发大量的投资对房地产提出大量的配套需求WTO 大量外资企业及驻华机构的争相涌入将带来国内住宅 办公尤其是高档写字楼 外销公寓需求的大幅度增加政策 国家在 十五 期间将继续大力支持房地产业的发展 降低税费 抵押贷款和住房公积金制度 启动二三级市场等都刺激了市场的现实需求和潜在需求 城镇化 积极稳妥推进城镇化是 十五 期间的战略重点之一 未来每年城市化比例将增加一个百分点 带来城市土地供应的增加和大规模的城镇住宅建设资金 持续的低利率政策将降低开发商的成本 解除对房地产企业上市的禁令大大拓展了资本市场融资渠道 房地产金融产品的不断拓展也将提高房产商的供应能力WTO 外资实现国民待遇 外资房产商将加大在中国的投资力度 尤其对服务领域内部各个专业的全面进入和渗透将使我国房地产服务业内部分工更细化 更完整 促进整个行业结构的改善和市场的规范 23 近6年来中国房地产投资额持续增长 同时一直保持良性的增长态势 1995年至2002年国房景气指数变化 1998年后房地产业进入景气区间 进入2000年 国房景气指数企稳走高 在104点附近窄幅波动 呈现出高位强势横盘迹象 我国房地产业进入了新的一轮景气阶段 且离110点的预警值还有很大的安全空间 年度最大值也只有105 27 整体发展较健康 区域市场出现过热特点 1997 2002年全国房地产投资情况 2003年1 6月 全国累计完成房地产开发投资3816 81亿元 比去年同期增长34 备注 综合指数值100为景气线100以上为景气区间 100以下为不景气区间110以上为过热预警区间 徘徊迹象 24 土地购置与开发量同样保持快速增长 但是土地购置量与土地完成开发量之差逐年扩大 部分地区出现 圈地 现象 2002年1 11月 全国房地产开发企业购置土地量比开发土地量高出1 08倍 可见某些地区存在 圈地 现象 其中 浙江省购置土地2125 78万平方米 居全国之首 该省购置土地量比完成开发量 644 97万平方米 高出2 30倍 1997 2002年土地购置与开发情况 万平方米 资料来源 国家统计局 由上图可以看出在前几年的 圈地 运动中 许多大中型房地产企业意识到土地的战略地位 已经储备了大量土地 目前占据相对优势地位 新的进入者面临着用更大的代价获取土地的不利局面对资金规模及资金管理能力要求大大提升 25 1996年开始 我国房地产业投资结构开始向住宅转移 住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升 成为近几年增长最快的热点 远高于其他类地产项目的发展速度 1997 2002年住宅投资占房地产总投资的比例 2002年全国各类物业投资结构比例示意 97年到99年住宅投资比例增长迅速2000年和2001年基本保持同一比例2002年住宅投资比例继续增长达到68 09 26 预计未来三年中国房地产行业仍将保持高位攀升的态势 中国房地产行业过去增长 中国房地产行业未来增长预测 单位 亿元 单位 亿元 房地产投资额年均增长率预测 20 商品房销售年均增长率预测 25 房地产投资额年均增长率1997 2000 18 8 商品房销售年均增长率1997 2000 26 7 商品房销售额 投资额 商品房销售额 投资额 资料来源 中国统计年鉴2002 27 预计未来短期内房地产市场继续保持供销两旺的局面 投资方面 供给方面 需求方面 短期内房地产投资将继续保持增长势头 今后3年竣工总量是11 13亿平方米 即年均竣工量在3 6 4 4亿平方米之间 相比上世纪90年代年竣工量2 5亿平米的水平有较大提高 原因 趋势 房地产产品生产周期长 供给对需求的反应有滞后性 排除今后新开工因素 1999年 2002年新开工量将在今后三年内逐渐转为竣工量 未来几年我国将继续实行扩大内需的政策 进一步加大基本建设投资 基本建设投资拉动房地产投资 随着人民生活水平的提高 消费结构发生了改变 从历年来看 我国城镇居民在住宅上的消费增长速度大于其收入水平的增长速度 随着人民生活水平的不断提高 住宅消费在可支配收入中的比例将会继续增长 1997 2002年商品房销售价格变化 1998 2002年全国土地交易价格指数 28 经济发展水平高的5个城市占销售总额的58 商品房销售累计增长率 销售增长最快的前十个城市大部分是经济欠发达地区 而西部地区占了7位 2002年前11月 2002年前11月 城市商品房销售额累计百分比 房地产市场的发展主要受当地经济发展水平的影响 表现出很强的区域性 目前房地产行业在全国呈现从东部到中部再到西部的阶梯式滚动式发展 具体表现在省会城市 百万人口级规模的城市发展领先 资料来源 远卓知识库 29 资料来源 远卓分析 国务院发展研究中心 2002年各地区GDP增长 东北7 87 华北8 37 西北8 61 西南8 21 华东8 06 华南7 47 北京10 2 上海10 90 广东10 3 东部沿海地区 经济增长速度渐趋平稳 平均增长速度为7 81 三大经济圈的经济增长速度依然很高 围绕京津唐 长江三角洲 珠江三角洲地区的城市化进程飞速发展 中部地区 经济增长速度较慢 平均增长速度为6 89 但整体发展不平均 其中江西 山西的增长速度为全国末列 云南2002年GDP增长速度达8 10 以上各数据均把物价因素排除 西部地区 经济增长速度较前两年上升 平均增长速度为8 41 但整体发展也不平均 其中 青海 甘肃 宁夏表现突出 其主要原因是国家发展西部的倾斜政策 大力推进工业经济结构 带动整个地区经济增长 从GDP增长趋势看 西部地区 华东 华北增长最快 相应的住宅需求增长将会领先其他地区 2002年GDP增长最快的5个省市 青海 天津 浙江 上海 北京 2002年GDP增长较慢的4个省市 山西 广西 安徽 四川 30 西部地区建筑行业特点分析 西部地区房建产品中住宅比例较高 同时办公用房 商业用房和文化教育用房的比例也较高 西部地区各种用途房屋建筑竣工面积比例分布 西部地区整体经济发展水平较为落后 建筑总量仅占全国的10 15 但目前发展速度较高 特别是国家西部大开发影响 在西部部分战略性重点城市房地产出现快速增长 但整体西部地区的房地产市场化及规范程度不高 存在较强的地区保护 西部地区整体分析四川 重庆 陕西的房地产相对领先 西部地区房建产品中住宅的比例较高 比较而言 重庆的住宅比例最高 为69 4 办公用房 商业用房和文化教育用房的比例也较高 与西部地区目前公共事业建筑产品的投资量仍较大有关 其中 西藏办公用房比例为23 3 商业用房比例为21 8 31 华东地区建筑行业特点分析 华东地区属于我国建筑市场体量最大的市场 房建产品中厂房比例较高 与华东地区工业发达有关有效支撑住宅 办公 商业用房的健康发展 华东地区各种用途房屋建筑竣工面积比例分布 华东地区房建产品中厂房比例较高 均高于国内平均水平 尤其是浙江和上海两地 位居全国前三名 较强的工业基础有效支撑地区经济发展 上海 江苏 浙江的建筑总量占到全国的30 左右 其住宅 办公用房 商业用房的总量巨大且保持了较强的增长速度 已经培育了大批具备一定规模的区域房地产开发商 市场竞争较激烈 上海作为长三角的核心城市 其单体经济发展水平具全国前列 城市化水平 国际化水平较高 浙江近些年房地产发展迅速 杭州已经出现房地产过热的迹象 另外 浙江房地产开发商积极进入上海房地产市场并占据了一项的市场份额 32 华北地区建筑行业特点分析 华北地区房建产品以住宅为主 重点关注的房地产区域是北京 天津 华北地区各种用途房屋建筑竣工面积比例分布 华北地区房建产品以住宅为主 各城市住宅竣工比例均高于全国平均水平 与居民收入较高 有强烈改善居住条件的有效需求有直接关系天津厂房建设比例较高 高于全国平均水平 这一点与广东 江苏 浙江等工业大省的早期发展特点一致 预期未来几年天津经济发展速度持续上升 将成为华北地区继北京之外又一重点房地产开发区域 不少北京 天津房地产市场已经出现了一定程度的互动 北京 河北 内蒙古的办公用房建设比例较高 高于全国平均水平 其中北京作为国际化大都市受WTO 奥运等外部因素刺激 其办公用房发展迅速 但总体高速成长有一些不确定影响 内蒙古商业用房建设比例较高 33 华中等地区建筑行业特点分析 华中地区房建产品中住宅和办公用房比例较高 华中地区各种用途房屋建筑竣工面积比例分布 华中地区整体经济水平处于我国中游 基本处于我国建筑及房地产开发的第二梯队华中地区房建产品以住房为主 除湖南省外 其它均高于国内平均水平华中地区房建产品中办公用房的比例较高 除湖北省外 其它均高于国内平均水平 34 东北地区建筑行业特点分析 东北地区房建产品以住宅为主 受经济发展未来预期 值得关注 东北地区各种用途房屋建筑竣工面积比例分布 东北地区辽宁的经济发展水平较高 吉林 黑龙江经济发展较为落后 但新一届政府班子对东北地区的重新启动寄予厚望 且可能在政策上有所偏重 值得关注 东北地区房建产品中住宅比例较高 均高于国内平均水平 辽宁地区住宅开发近年来增长迅速 黑龙江省商业用房比例高于全国平均水平 与其外贸发展水平有较大关系 35 广东 海南地区建筑行业特点分析 房建产品中厂房和办公用房比例较高 两个地区房地产开发都已经渡过高速发展阶段 现阶段比较稳定 华南地区各种用途房屋建筑竣工面积比例分布 广东省房建产品中厂房比例较高 高于国内平均水平 位居全国前三名广东省内广州 深圳是我国房地产发展较为领先的地域 已经经历过了高速发展的历程 目前增长速度放缓 区域内领先企业较多 纷纷寻求跨地域发展 海南省房建产品种办公用房比例较高 远高于国内平均水平 位居全国第二名 海南经历了一次房地产泡沫 近年来整体仍处于缓慢恢复期 36 调研报告的主要结构 主要观点概述全国房地产概述城市调研报告 37 北京 38 北京市场行业分析观点总结 住宅 需求总体状况住宅市场呈中高端和中低端供不应求的局面 中端市场竞争激烈北京住宅市场已经进入调整期 价格稳中有降 出现结构性调整购房以自主为主 投资性购房比例逐渐上升境外及外地购买者数量众多需求结构现有需求结构受供应结构影响 中高端需求虚增二手房交易受到供给的压抑 没有形成良好的三级市场互动 供求不平衡在一段时间内仍然存在供给总体分析土地出让及住宅建设面积大幅增长 土地价格持续上涨市场供给与需求之间存在一定的结构性失衡住宅郊区化越来越明显 四环以外成为未来的居住集中区域 并呈沿交通轨道的拓展而延伸 写字楼 市场总体判断市场供给结构性供大于求 需求回落 空置率上升租赁价格逐年下滑现有写字楼主要集中在CBD 中关村和金融街 39 北京市概况 北京市概况北京房地产宏观环境分析北京房地产市场分析市场需求分析市场供给分析 40 北京地处华北平原西北部 是我国首都和政治文化和经济中心和重要的交通枢纽 市辖十六个区和延庆 密云两县 41 截止2002末 北京人口达到1423万人 人口自然增长率0 9 北京市人口情况 2001 2002 资料来源 北京市统计公报 42 北京市概况 北京市概况北京房地产宏观环境分析北京房地产市场分析市场需求分析市场供给分析 43 北京经济一直保持着高速的发展 这为北京房地产市场的快速发展奠定了基础 北京市GDP增长情况 1998 2002 千万美元 北京市人均GDP增长情况 1998 2002 美元 2002年 北京人均GDP达到3355美元 进入世界中等发达城市水平 与此同时 北京城镇居民恩格尔系数下降到33 7 这意味着北京已经进入了比较富裕的阶段 预计到2008年 北京将实现人均GDP达到6000美元的目标 到2020年 北京人均国民生产总值将达到1万美元 正式迈入世界发达城市门槛 经济发展态势 1998 1999 2000 2001 2002 1998 1999 2000 2001 2002 44 整体经济的高速发展使北京城市迅速向周边扩展 建国初期 80年代 90年代初 城市功能 城区规模 人口特征 产业结构 各区的经济地位 90年代中期 21世纪 政治 文化中心 政治 文化中心国际国内交往中心 政治 文化中心 国际国内交往中心同时具备经济 交通 金融 信息 科技 等多方面辐射全国的核心功能 以北京本地城市居民为主 国际 国内流动人口大量增加 人们需求层次丰富 国际 国内流动人口大量增加外 还出现移民特征 外来高素质的在京定居人口大量增加 东城区 西城区是最重要的城区 集中了几乎所有重要的商业网点 朝阳区 海淀区成长为重要的城区 在吸纳外资和市财政收入上的贡献越来越大 朝阳区 海淀区财政收入远远超过其他区 成为吸纳外资 促进北京经济增长的两大支柱 以第一第二产业为主 第二 三产业保持较高增长速度 服务业开始占主要地位 服务业占绝对领导地位 并实现内部结构调整 现代服务业成为支撑北京经济发展的重要增长点 45 从国际发展惯例来判断 北京房地产市场正处于稳定高速发展的上升阶段 2003 2008 预计人均GDP达到6000美元北京市区人均居住面积达到20平方米 人均GDP达到10000美元北京市区人均居住面积为30平方米 北京新建商品房走势 2020 持续发展阶段 缓慢下降阶段 联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析 总结出人均GDP水平和住宅产业发展情况之间的密切联系 2003年北京人均居住面积为15平米 46 北京作为全国的政治 文化 经济中心 与中国其他地区的房地产市场相比较 具有一定特殊性 政治中心 特殊因素 主要表现 对房地产市场的影响 长期影响因素 文化中心 经济中心 政府机构所在地外国使领馆集中各地各级政府多有驻京机构 国际交流中心 历史名城 旧城区及有大量文物古迹 国际化程度高 中国三大经济圈之一 渤海经济圈的核心城市 经济发展水平全国领先 城市经济已转型为第二产业 第三产业为主 人口众多 1300万常住人口 流动人口占300万 并且有大量外籍人士 消费能力高 需求国际化 突发影响因素 2008年奥运会举办城市 城市化水平居全国领先地位 国际化程度高 房地产市场需求总量大并保持稳定高速增长 奥运效应直接 间接促进城市化建设提前 市政基础建设发展领先 在全国居于领先地位而且城市建设国际化水平高 房地产市场繁荣活跃 产品整体国际化程度高 差异化发展 住宅市场属于国内三大领先城市之一 高速持续增长 写字楼 商用楼宇等建设需求总量高 国际化程度高 47 奥运会的申办成功将使北京的基础建设水平大幅提升 对住宅市场的发展具有刺激作用 北京市将在未来5年对城市基础建设投入1800亿巨资 建设快速交通网络 治理环境 建设信息化和改造生活设施 将北京提前10 20年建设成为国际化大都市奥运村将成为北京市区规模最大 环境优美的综合社区 大量居住和商务会议设施勾勒了完整的奥运经济圈 全北京范围的区域配套设施 城市交通状况和环境得到全面改善吸引众多国外投资机构进驻对商务配套设施的需求增加 带来北京房地产市场的长期利好和强势的增长预期外资和外地房地产商进入北京 行业竞争加剧高档物业的建设从东部向北部转移高档住宅楼 商务公寓和办公楼宇需求增加 与奥运有关的规划 带来的影响 引发房地产的变化 资料来源 中国资讯行 远卓分析 48 受奥运影响 北京住宅市场总量会出现膨胀期 萎缩期和恢复期三个阶段 但总体发展将持续增长 时间 市场容量 2006 受到北京08奥运会的影响 在06年前北京市场总量会出现一个急速的增长之后 由于政策限制 北京市场容量会出现萎缩 但只是局部市场 不会出现市场真空随着时间的推移 政策限制的放宽 北京市场很快会进入恢复期 从总量上来看 与自然成长曲线形成的面积两者相近 自然增长曲线 预测受奥运影响后的增长曲线 膨胀期 萎缩期 恢复期 资料来源 远卓分析 49 奥运的举办对北京住宅市场的间接影响大于直接影响 长远影响大于短期影响 北京市将在未来5年对城市基础建设投入1800亿巨资 建设快速交通网络 治理环境 建设信息化和改造生活设施 将北京提前10 20年建设成为国际化大都市 奥运村将成为北京市区规模最大 环境优美的综合社区 与奥运有关的规划 资料来源 中国资讯行 远卓分析 汉城 悉尼 住宅的价格变化 原因 奥运会前和会后 有显著的 长期的 持续的增长从1995年开始大幅下滑 奥运会前 持续的高速的增长奥运会后 大幅下滑 经济的持续高速增长城市人口的持续大幅上升1995年汉城政府出台政策鼓励居民外迁 城市人口开始下降 奥运会的影响在中短期起到炒作的作用人口的增长和经济的发展仍是关键因素 经济的持续均速增长人口城市化程度已很高 增长缓慢泡沫增大 50 城市规划 基本方针 改变人口和产业过于集中在市区的状况城市建设重点从市区向远郊区作战略转移市区建设也从外延扩展向调整改造转移十五规划 加快危旧房改造步伐 预计五年累计竣工住宅6000万平方米 基本完成城区现有300万平方米危旧房改造 到2005年 城镇居民人均住房使用面积达到18平方米 大力发展城市轨道交通 预计完成北京城市快速轨道工程 地铁五号线 地铁八通线 政策导向 引导房地产投资转向城市新区 边缘集团和卫星城 加快城区人口分流 引导房地产梯级消费观念 以解决北京市住房供应上存在结构性失衡的矛盾 资料来源 北京市发展计划委员会 远卓分析 供方 推动京郊地带住宅的建设 同时市区内住宅供应量将逐步减少推动中低价位商品房的建设2002年以来 经济适用房增量如潮 未来两三年内 北京市将继续保持年均新开工300万平方米 竣工200万平方米的经济适用房建设规模住房二 三级市场放大需方 中低收入人群的住房需求被激发 对房地产市场的影响 北京市的 十五 城市规划将推动郊区房和中低价位商品房的建设 释放中低收入人群的需求 51 轨道交通 高速路网和城市快速路的迅速建设进一步地拓展了住宅业的发展空间 有力地支持了 十五规划分散集团式 的布局原则 2008年之前 市区新建地铁线路共计154 5公里 还将建设昌平 良乡 顺义三条城郊铁路 轨道交通运营总里程超过300公里到2020年 全市轨道交通的总里程将超过1000公里北京市每年用于轨道交通建设的投资额约为100亿元 到2008年道路规划目标 到2008年轨道交通规划目标 基本建成以城市快速路和主干路系统为骨架 功能级配较为合理的现代化城市道路交通体系 新建和改建城市道路318公里 其中 快速路建设54 1公里 干路建设86 7公里 中心区路网加密96公里五环路以内的路网密度达到2 62公里 平方公里左右 52 绿化隔离带项目 危改项目 小城镇改造等非出让形式土地供应的增加使未来5 10年北京的土地资源不应该成为房地产开发业的限制条件 根据国土局的资料 北京居住用地的来源主要有 1 市区危旧房改造 约有2000万平方米左右的用地可以利用 2 市区工业用地 可调整转让面积将达到600万平方米 3 绿化隔离地区用地 规划居住用地为2180万平方米 4 边缘集团的居住用地 5 此外还有卫星城和中心镇的建设将为市区的居住用地提供后备资源 2000 2003年北京各年危旧房拆迁量 资料来源 北京市局 国土规划局 远卓分析 53 新的土地政策的制订和实施促使北京土地市场走向市场化 有利于外地进入北京市场 土地公开交易本来提高了开发商的资金门槛 公开交易土地使得开发商选择土地价格 位置的范围大大缩小 擅长在郊区开发大盘的开发商不得不考虑更长远的土地储备与开发节奏使企业很难储备大量土地 要求土地使用者调整现有的一些土地使用规划 33号文件的挤压下 北京一些原本计划以后几年推出的项目提前上市 引发2003年上半年大盘扎堆的现象 新政策 对地产业的影响 2002年2月28日 北京市土地整理储备中心正式挂牌成立 2002年6月28日 北京市发布 北京市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知 第33号文件 2002年5月9日 国土资源部发布 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权定 北京市政府2002年底公布了 北京市新的基准地价表 2003年2月18日 国土资源部 紧急调控土地市场 的通知 利用新政策 通过招标获得土地 广州地产大鳄富力地产以32亿元拍得广渠门外的大片土地股权交易 合作开发 规避新政策对于交易方式 开发时间的限制收购持有土地的房地产或者其他企业股权的方式 适合急于得到土地的企业与同行竞争对手一起合作开发 适合手中有地但是在两年内又没有计划或者能力开发的开发商 企业调整土地获取手段 资料来源 共好2003版 中国房地产市场研究报告 远卓分析 54 北京房地产市场分析 北京市概况北京房地产宏观环境分析北京房地产市场分析市场需求分析市场供给分析 55 北京住宅产业已进入稳定高速发展时期 需求将会进一步增长 其中 住房货币化取代实物分配 把居民推向了市场 也使个人成为北京市商品住宅的消费主体 资料来源 伟业顾问公司市场调查与中国统计信息网 1998年以来 随着政府取消集团购买 推行个人购房 集团购买逐渐淡出住宅消费市场 个人取而代之 成为商品住宅消费主力群体 个人购买81 集团购买19 个人购买93 集团购买7 个人购买98 北京市商品住宅消费格局变化 2000 2002年 2000年 2001年 2002年 集团购买2 个人购买98 趋势 56 资料来源 建设部房地产业司 北京市统计信息网 远卓分析 但北京市住宅价格过高 普通居民 尤其中低收入家庭的购买力严重不足 北京房价过高 普通家庭的购房需求受到抑制 难以转换为市场有效需求 北京房价收入比计算 3口之家年均收入3 75万元 购买一套90平方米的住宅 售价40万 房价收入比为10 7注 2002年北京市商品房平均售价为每平方米4467元 比上海市平均售价4121元高出15 而北京市2002年人均可支配收入1 25万元 低于上海6 美国 上海 北京 房价收入比 12 2 8 7 2 8 4 8 加拿大 3 7 英国 衡量居民的购房能力 国际上通行的指标是 根据国际经验 当房价收入比为3 1至6 1时 该家庭便具备购房能力 根据2002年数据测算 北京的房价收入比约为12 2 上海为8 7 57 资料来源 北京市2002年统计年报 远卓分析 由于贫富差距过大 使北京市场供给与消费者需求之间不对称 造成结构上的失衡 北京居民家庭收入结构 家庭年收入 万元 房价 万元 住宅市场房价结构 15 70 20 10 10万以上 3 10万 30万以下 90万以上 10 75 15 3万以下 30 90万 购买 购买 购买 结构性失衡 目前市场存在结构性失衡 北京市常住人口中70 的家庭的住房需求难以得到满足 58 80到150平米之间的两居和三居是自住型购房者的主选户型 80到150平米之间的住宅是北京自住型购房者首次置业的主力户型 资料来源 伟业顾问公司市场调查远卓分析 59 2002年新盘的销售情况表明5000元以下的中低端与6000元以上的中高端区间为需求大于供给的区间 5000元以下5000 6000元6000元以上 6050403020100 客户需求比例 市场供应比例 北京市2002年各价位新盘销售情况 资料来源 伟业顾问 60 不同购房目的消费者所占比例 北京个人购房以自用为主 以投资为目的的购房者不多 8 2 3 2 36 49 满足居住要求 改善居住条件 出租 为他人 商住 投资或其他 自住型购房者 占总体购房者比达85 投资型购房者 年龄大多在26 45岁之间 收入水平较高 家庭平均月收入约为6150元 相当一部分投资型购房者有两处或更多居所 地理位置 户型设计 交通配套 升值潜力 物业管理等内容都是购房投资的决策指标 根据北京典型住宅指数系统2003年1月报告以及搜房公司进行的网上调查 两个结果均显示 购房者消费意向变化明显 有近30 的购房者将预期购房作为投资的一种 调查显示 资料来源 伟业顾问公司市场调查 61 消费者对居住地点至工作单位的车程要求有所放宽 居住区域选择呈现郊区化倾向 目前居所与意向居所至工作单位平均车程比较 目前居所与意向居所至工作单位较远车程接受程度比较 目前居所 目前居所与意向居所所在区域比较 62 从供给来看 北京房地产投资自1995年开始快速启动并持续增长 资料来源 中国统计信息网 北京市统计信息网 528 3 586 7 八五 九五 期间完成房地产投资1979 5亿元 比 八五 时期增长2 5倍 327 5 323 4 377 4 421 5 522 1 783 8 58 1 97 2 355 8 35 6 19921993199419951996199719981999200020012002 989 4 九五 十五 20012002 北京房地产投资总额增长图 1999 2002 亿元 63 无论房地产市场还是建筑市场 普通住宅均是主要供给的产品类型 资料来源 2002年建筑业统计年鉴 北京日报 远卓分析 北京市2001年各类型商品住宅价格和区域分布 北京市2001年各种用途房屋建筑竣工面积比例图 单位 64 北京市商品房开发随着房地产投资同样高速增长 供应量在逐年放大的同时空置率在近3年逐渐降低 北京市商品房竣工面积与销售面积 1998 2003上 万平米 资料来源 中国统计信息网 北京市统计信息网 远卓分析 数据显示 虽然商品房竣工面积超过销售面积 但是新建商品房的空置率在逐年递减 409 544 957 1205 1708 490 65 商品住宅销售面积的增长速度高于销售额的增长速度 反映出商品住宅平均售价逐年下降的趋势 北京市商品住宅销售面积与销售总额 1998 2002 万平米 北京 全国 资料来源 北京市统计年鉴 66 自1998年来北京住宅市场已渐进入成熟期 商品房平均售价稳中有降 但局部区域由于资源稀缺引起的地区性房价据高不下短期内难以改变 北京市住宅平均价格走势 1996 2002 元 67 市场目前呈现 一线两翼 的发展格局 海淀区应为和朝阳区及周边地区发挥自身资源的特殊性迅速崛起 成为住宅业瞩目的核心区域 朝阳区利用使馆区和CBD造成的国际商务氛围 成长为北京外国人最密集 外企数量最多 的区域 海淀区依借其教育科技优势 迅速成为信息产业等高科技产业密集的区域 老城区区域狭小 道路狭窄 发展空间极为有限 并且受古城风貌保护的限制 属于国家党政军核心机关所在地多方面因素的制约 使二环以内的老城区难以大幅度拓展 以旧城改造为突出特点 南城受经济发展因素影响 城市建设及民用建设相对落后 但具有较大的发展潜力和空间 北边具有地理优势 经济发展优势 主要以新建项目为主新城区 特别是朝阳区 可开发土地资源丰富 经济优势突出 住宅开发空间巨大 北京的重心开发生转移 逐渐由单一核心的格局向 一线两翼 的格局发展 68 不同物业具有显著的区域分布特征 物业类型 主要分布区域 公寓 昌平 主要集中在京汤路 八达岭高速路两侧顺义 主要集中在京顺路及依托机场的马坡乡朝阳 主要集中在亚运村商圈 朝阳 占据了CBD以及亚运村的优势 公寓规模比重最大 达到41 94 海淀 有中关村支撑 公寓规模也相对比较集中 其它 东城区 西城区 崇文区 宣武区 丰台区等公寓的占有率均在10 以下 朝阳 依托于望京 亚运村等成熟的居住大社区 商品住宅开发规模居全市之首达到30 丰台 开发量仅次于朝阳区 主要是由于南三环附近开发量逐渐增加海淀 中关村区域 学院路区域 八达岭高速路两侧均有较好的环境依托 其普通住宅开发量也比较大其它 大兴区 西城区 通州区的普通住宅开发量也均超过了5 朝阳 在十里堡 酒仙桥 望京等多个地方均有较大规模的经济适用房项目存在 是经济适用房规模比重最大的区域丰台 集中于六里桥商圈 规模也比较大其它 大兴 海淀 石景山 通州等地的经济适用房规模则均在10 以下 别墅 公寓 普通商品住宅 经济适用房 69 从2002年新盘推出的区域分布来看 区域分布失衡 开发热点主要集中在四环周边及四环以外地区 北京市2002年新盘区域分布 从新盘推出的环线分布来看 北京市今年的开发热点主要集中在四环周边及四环以外地区 主要是因为随着北京市道路基础设施的建设 今年北京市房地产开发已经开始从二环 三环拓伸到了五环沿线 尤其是随着四环路的开通和京开 京津唐高速路的开通 带动了北京市四环和五环地区的房地产业迅速发展 特别是位于亦庄的北京经济技术开发区的别墅类物业和京开高速沿线的低密度住宅群的开发更是说明北京住宅市场郊区化的趋势日益显著 东北 东南 二环内 西北 西南 郊区 正北 正南 远卓分析 北京市2002年环线新盘分布 五环外14个 四至五环10个 三至四环17个 二至三环17个 老城 1个 70 受世界经济变化和供需结构影响 北京写字楼市场始终在处于波动之中 1993 2000 2001 2002 2008 受1999开始的宏观控制影响 写字楼供给量有限 经济状况的进一步好转使得新兴IT行业 网络公司 各大国家金融机构 新剥离的大型国企公司 机构 消化了大面积写字楼 市场出现供不应求 租金持续上涨 由于市场行情看好 2000年也成为几年来写字楼投资量较大的一年 随着网络经济泡沫不断破裂 网络公司对于写字楼的需求难有大规模的扩张 加上911导致美国经济下滑 2001北京甲级写字楼市场处于低潮 1995 1999 1995 1998年随着峻工量大增 近100万平米的供应量 和亚洲金融危机的影响 北京写字楼市场市场租金及售价下调 空置率上升 整体处在持续低迷的状态中 由于CBD的规模效应和进入WTO的深入影响 写字楼市场会在经理奥运后的短暂下滑后逐渐上升 进入稳定发展阶段 奥运会对写字楼的需求会短期放大 奥运会后会有短期下滑 示意图 2010 71 近两年由于库存量的增加和SARS等对需求的的影响 北京写字楼市场呈现供大于求的局面 北京写字楼市场库存量和空置率持续上升 说明近2年市场总体的供应量明显大于需求量 由于空置率的持续上升 供给市场竞争激烈 写字楼持有者为了吸引租户被迫降价 2003年上半年SARS对商业地产影响导致租金下滑幅度较大 资料来源 北京市统计局 远卓分析 72 2003年写字楼市场需求特征与2002年相比出现需求下降 缺少足够大单客户支撑的特点 2002年市场需求特征 外资机构需求增长乏力 但与入世相关行业有明显需求 如金融 保险等 中资机构是需求主力 传统行业占较大比重 以金融机构 证券业不在此列 部委机构及转制集团 公司 垄断性行业企业为主 外地企业进京成为趋势 如外省市集团 公司 及驻京办事处等 民营公司需求增长较快 位置好的独栋写字楼受到追捧 2003年市场需求特征 由于非典的影响 上半年至今出租市场低迷 成交量与2002年相比有所下滑 东部市场下幅最大 大单成交均以高科技企业为主 有些客户为了减少自身资金的输出 迁入品质稍低的项目中 有些客户为了不使自身形象大打折扣 在原项目中缩减了部分面积 目前成交相对活跃的区域为中关村区域