房地产行业现状及发展分析20.ppt

中国房地产行业现状及发展趋势分析 凯捷中国2004年12月 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 目录 凯捷对中国房地产行业的理解房地产市场总体状况房地产现有业务模式分析宏观调控下房地产企业发展的思路凯捷的战略咨询思路 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 从我国房地产行业发展的历程来看 房地产行业总体保持着较高的发展速度 同时随国家总体宏观经济的调控而出现波动 1985 19911992 19931993 19971998 现在 过热 调控 2002年出台土地招拍挂制度 2003年央行121号文件 提高房地产贷款门槛 2004年提高银行存贷款利率 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 自1998年以来我国房地产市场总体处于一个良好的发展态势 加入03 04年数据 备注 综合指数值100为景气线100以上为景气区间 100以下为不景气区间110以上为过热预警区间 2004 10 2004 3 房地产行业产值占GDP的比重 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 商品房竣工和销售面积都呈快速增长趋势 空置率逐年降低 1997 2002年全国商品房竣工 销售面积变化 万平方米 1999 2002年全国商品房空置面积 万平方米 及空置率 资料来源 国家统计局 补充2003 04上半年数据 2003年竣工面积与销售面积之差为7263万平米 小于2002年的7553 空置率仍在减小2004年销售大于竣工面积 空置率继续下降 1 10月 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 从长期来看 多种因素决定了我国房地产市场需求将长期看好 还有很大的发展空间 联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析 总结出人均GDP水平和住宅产业发展情况之间的密切联系 我国正进入稳定高速发展期 我国城镇居民人均居住面积约23平米 与发达国家地区相比还有较大差距 我国城市化进程加快 我国房地产市场需求长期看好 积极稳妥推进城镇化是 十五 期间我国的战略重点之一未来每年城市化比例将增加一个百分点 带来城市土地供应的增加和大规模的城镇住宅建设 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 良好的市场状况及行业前景使商品房价格一路上扬 在个别热点城市 房价 收入比已经达到很高的水平 超过了居民的普遍承受能力 出现了过热的苗头 1997 2004年上半年全国商品房销售价格变化 资料来源 国家统计局 上海 商品房价格上涨速度已超过居民收入增长速度在上海等热点城市 房价 收入比已达到很高的水平在个别城市得市场需求中 投资性购房占到相当比例 需求中的泡沫成分凸现 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 为防止房地产过热对宏观经济运行的影响 2002年开始 国家逐步通过土地和金融政策对供需双方行为进行调控 加大了对房地产行业的调控力度 内容 金融政策 土地政策 对房地产供需双方的影响 2002年5月9日国土资源部出台11号文 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 规定商品住宅用地的取得必须通过招标 拍卖或挂牌的方式 使土地资源市场透明化 于2002年7月1日开始实施 2004年3月31日 国土资源部和监察部联合下发71号文件 严格要求协议出让土地中的遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕 否则土地将收回土地规划的权限也正处于变化调整之中 促进土地供应透明化 规范了市场行为通过对土地出让的控制 加强了政府调控市场的力度资金实力成为获取土地的关键促进行业内企业项目策划等业务能力的提升囤积土地的行为受到抑制 195号文 2001年6月中国人民银行发布 采取提高非经济适用房银行贷款利率 项目资本金比例 商品房预售条件等多项措施 严格控制高档房地产开发项目 121号文 2003年6月13日中国人民银行发布了 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 通知 在重申195号文规定外 还规定多项严格房地产企业信贷的条款央行存贷款基本利率调高 开始进入长期加息通道 要修改 抑制了房地产投资的过热现象提高资金门槛 促进行业的整合和产业的升级促进房地产金融手段的创新 基金 信托等成为新的重要融资渠道促进行业业务模式的转变银行利率的提高将有助于挤出市场需求中的泡沫成份有助于控制总体的需求规模 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 此次土地和金融政策的调控对于行业的供应已经得到了初步显现 但对需求的影响还不明显 2004年出现了销售面积大于竣工面积的情况与此对应 2004年上半年销售额增长率明显超过了投资增长率 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 因此总体来说 我国房地产行业中长期持续向好 短期内受政府宏观调控政策的影响会有所波动 房地产作为基础产业和资金驱动型行业 受宏观经济周期的影响很大 带来房地产行业的短期波动 政府的政策影响 如拉动内需等政策 在短期内会影响周期的长度和幅度 但对整体趋势影响不大 结论 短期呈小范围波动状态部分市场供应的增加速度超过有效需求的增加速度 某些细分市场供过于求资金在全球范围内加速流转国家出台相关政策对行业进行调整和管控三外的加入使得国内市场竞争进一步加剧中长期呈增长趋势中国长期潜在需求巨大 拉动市场上升城市化进程进一步加快人均面积远小于欧美国家 改善住宅环境需求巨大大量存量房的改造 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 目录 凯捷对中国房地产行业的理解房地产市场总体状况房地产现有业务模式分析宏观调控下房地产企业发展的思路凯捷的战略咨询思路 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 从价值链各环节来看 房地产业务包括开发 物业经营 中介服务和房地产金融 各业务随产业周期的不同呈现不同的发展态势 房地产 存量 经营 房地产 增量 开发 房地产中介服务 地产开发土地使用权的获得拆迁安置总体规划房产开发房屋设计建设施工相关配套融资管理 销售管理 物业经营 出租酒店经营管理商场租售经营写字楼租售经营公寓经营物业 低吸高抛 住宅市场的积压房 二手房物业管理 房地产中介房地产评估房地产咨询服务 房地产金融 融资自有资金银行贷款信托基金企业债券投资直接投入项目入股项目公司股权合作 土地 资金等 基金管理 创新潜力 创新潜力 创新潜力 创新潜力 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 从产业发展周期来看 我国的房地产行业总体处于从开发 产品型向投资 资本运作型过渡的阶段 行业成熟度与房地产商商业模式演变示意图 高利润阶段高风险 高回报产品创新 中等利润阶段适中风险 适中回报资本优势 规模优势 微利阶段低风险 低回报规模优势 经济特征 需求特征 房地产开发 产品型 房地产投资 资本运作型 房地产服务 服务型 时间 行业规模 中国大陆房地产商 香港房地产商 发达国家房地产商 卖方市场对新增住房需求快速膨胀 均衡市场对新增住房需求稳定增长 买方市场以提升住房质量的需求为主 业务类型 房产增量开发地产开发 房地产开发物业经营 商业物业 写字楼 房产中介房地产金融服务 房地产金融服务物业经营房产中介 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 同时由于我国区域经济发展的不平衡导致各区域房地产市场成熟度差异明显 呈阶梯分布 区域市场成熟度分布示意图 区域经济发达程度 城市级别 区域市场竞争集中度 竞争特点 较低的市场集中度地方品牌林立 缺乏行业领导品牌 前三名市场份额有所下降 但前十名的市场集中度继续上升市场需求层次更丰富 竞争手段以差异化为特色 房地产服务和金融业务取得良好发展 城市特点 国际性城市 区域人口规模在1000万以上拥有较大的高端产品空间多元化趋势强 中国三大经济区域的中心城市 北京 上海 广州 深圳等 天津 重庆较发达的省会城市 杭州 成都 沈阳 等区域经济辐射城市 青岛 大连 昆山 珠海等 落后的省会城市 青海 呼和浩特 兰州等 县级市县城 人口规模在100万以下住宅均价在2500元 平米没有超过15万平米的住宅小区 人口规模在20万以下住宅均价在1500元 平米没有超过10万平米的住宅小区 区域经济中心住宅均价在3500 4000元 平米没有超过30万平米的住宅小区 前几名的市场集中度迅速上升部分有进取心的企业迅速扩张 挤占了众多地方品牌的市场 市场呈寡头垄断结构 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 因此现阶段我国呈现增量开发业务占主导 多种业务类型并存发展的格局 行业主业务价值链 辅助业务价值链 土地出让为主 结合金融 贸易 商业地产开发 以陆家嘴 金融街为代表开发工业区土地 以天津工业区为代表 地产开发模式 房产开发模式 产品单一化 在不同城市迅速复制 以万科为代表在单一城市的多个区域做多种产品 多是大型国有企业 以华润置地代表在少数高端城市开发高端产品 以较少的项目赢得较高利润 以万通为代表小城镇开发模式 以浙江广厦 新奥置业为代表 物业经营模式 专业的物业经营 成为一种专业物业 配合战略合作者来收取租金回报 以第一太平洋戴维斯为代表混合的物业出租经营 以收取租金为主 以中国国贸为代表开发和物业出租经营混合 以香港新世界为代表 价值链整合模式 房地产服务模式 不动产金融模式 整合从地产开发到销售到物业管理的所有环节 形成纵向一体的全能公司 以富力公司为代表重点整合价值链的关键环节 在集团内实现地产开发和房产开发的分工合作 以珠江系地产为代表 中介经纪和评估 以伟业顾问 上海同策为代表定制服务 以房屋的定制和项目管理收取服务费 以日本大和房屋为代表 万通开始尝试 房地产信托 以金信信托为代表房地产基金 以精瑞基金为代表 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 单一开发业务 为卖而造 资金回收周期短 单个项目风险容易把控 但业绩波动大 存在周期风险 且只能享受一次增值过程 没有有效资产积累 住宅房地产价值链 优点一般 为卖而造 追求一次增值 资金回收周期较短单个项目风险较容易把握弱点 受外界政策和经济环境影响较大的周期性行业 存在周期风险开发业务的投资周期导致盈利回报不稳定一次增值过程 没有有效资产的积累关键风险控制点 定位准确 适合市场需求总工期控制和成本控制滚动开发 多项目匹配 平衡现金流和业绩 开发阶段 现金流 时间 消费者 住宅房地产开发现金流 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 国内领先的房地产开发企业通过多种方式克服单一开发模式的弱点 并抓住市场机遇充分发挥了开发模式的优势 获得了快速的发展 多项目并行开发 实现业绩的平滑 跨地域发展 突破区域市场规模限制 同时分散行业周期风险 大盘分期滚动开发 获取规模优势 降低成本 同时实现一次增值空间的最大化 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 从凯捷对大陆A股上市房地产公司的分析来看 专注于开发业务的开发类企业获得了快速发展 实现了良好的绩效 30 20 10 0 10 20 30 40 房产 地产 房产 房产 物业 综合类 中介类 2003年 2002年 2001年 各业务模式公司的平均净资产收益率 业务模式划分 各模式中 地产 房产和房产开发两类模式收益较好 房产 物业模式收益最为稳定 但地产开发业务需要有特殊的资源加以支持 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 但开发业务固有的弱点使得企业发展到一定规模之后出现风险累积 难以持续扩大规模 克服行业周期性波动带来的风险 为保持业绩的平滑和规模的持续扩张 不断的加大投入力度 而一次性盈利模式使得留存下来的资产多为低价值资产 这使得企业风险不断累积 如果遇到行业的周期波动 资金链容易断裂多项目并行开发和多地域拓展 使管理难度增大 增加了企业运作风险 风险逐步累积 风险 风险 风险 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 物业持有经营业务包括商业物业 写字楼 酒店等物业的经营 物业持有经营投入大 回收期长 但收益稳定 经营良好的情况下能有多次增值机会 增值空间大 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 随着国内经济的持续发展和房地产市场的逐步成熟 物业持有经营业务在国内有着良好的发展前景 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 房地产金融业务是房地产发展到一定阶段才出现的 长期以来 我国房地产发展的资金主要依靠银行 2003年1 6月份房地产投资累计到位资金来源构成 数据来源 国家信息中心 其他资金来源主要由销售定金 预售收入和基建垫资构成 在房地产开发资金来源中一直处于较高占比状态 说明房地产开发对市场和销售的依存度进一步增大 其较大部分依靠按揭贷款方式实现 实质上还是依靠银行资金 自筹资金占比约30 绝对规模增长迅速 显示出房地产企业自身实力有一定增强 但整体抗风险能力还有待进一步提高 房地产开发类贷款是房地产投资的重要来源 加上预售过程中银行按揭贷款的资金量 信贷资金在房地产投资来源中的占比超过60 银行成为房地产风险的最大承担者 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 宏观调控使开发企业不得不寻找多元化的融资手段 以便在未来竞争中获取竞争优势 央行121号文 房地产开发企业70 以上的资金都来源于银行 2003 6 房地产企业多元化融资手段 上市融资 资产证券化 抵押 基金 信托 国家政策因素相关政策的解禁 放开 企业自身因素企业自身信誉项目吸引力 上市融资在一定程度解决资金问题的同时 对业绩平滑的要求也使房地产开发企业面临很大压力资产证券化是未来重要的融资手段 但目前在国内还未能正式展开信托和基金成为目前多元化融资手段中的热点 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 房地产基金与信托在国内还处于刚刚起步阶段 但发展迅速 有良好的发展前景 同时国内目前的房地产金融有着与国外不一样的特点 长期基金 中期基金 短期基金 收益 风险 安全性 成长性 主流基金 增值型基金 机会型基金 准机会型基金 土地基金 Land 私人房地产信托 公众房地产信托 CMBS 麦则恩 国内以投资房产开发的机会型基金为主的原因 国内还处于房地产开发业务为主的阶段 开发业务还有很好的利润和较低的风险产业基金法没有出台 没有可实现房地产资产证券化的资产证券市场 长期房地产基金没有很好的退出机制 目标收益率IRR在25 以上采用相对较高的杠杆率投资期限较短2 3年利用网络寻找非公开交易的机会 以避免公开投标的竞争 完全供租赁的多住户的公寓物业投资主流的多样化的私人基金可公开交易的房地产投资信托产品 通过调整物业经营 租赁的策略实现增值通过物业重新定位获取增值开发和二次开发获取稳定而长期的增值 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 目录 凯捷对中国房地产行业的理解房地产市场总体状况房地产现有业务模式分析宏观调控下房地产企业的发展思路凯捷的战略咨询思路 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 土地供给透明 企业运营模式改善 大量资本进入行业 121号 文件 195号 文件 18号 文件 国家的新一轮宏观调控将对房地产行业产生深刻影响 资金实力将成为房地产企业发展的最关键因素 房地产行业面临着重新 洗牌 房地产企业数量多 规模小 集中度低以北京市场为例 据统计 市场上在售的项目 仅掌握在不到一半的开发商手中 对北京市场上在售项目进行统计 有项目的企业平均开发规模为21万 规模化 专业化将是我国房地产企业发展的必由之路业务模式多样化趋势 产品 服务细分 产品品种增加 专业化程度增加 房地产金融能力成为企业发展的第一要素行业集中度将大幅提高 规模大 资金雄厚 管理模式先进的巨头将出现市场规模扩大 市场价格更趋于理性化 透明化 现在 2005 2008 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 在新一轮宏观调控下 市场竞争日趋激烈 行业周期风险加大 专注于单一开发业务的模式需要转变 经营方向的单一 减弱了企业抗行业周期风险的能力房地产行业是一个周期明显的行业 企业单一的项目开发 使对抗行业周期风险的能力大大降低投资周期的限制形成赢利回报的不稳定项目开发建设周期一般是 年 年 由于投资周期的限制会形成赢利回报的不稳定 赢利的不稳定对于房地产上市公司的影响尤其明显 而物业租金回报是一种相对稳定的高回报 能增强企业的持续赢利能力开发企业净资产收益率与规模成反比保持合理的优质物业持有比例 对企业增强实力和扩张发展尤为重要 持有优质物业有利于房地产企业提高融资能力 是增强抗经营风险能力的重要指标 而单一开发型企业净资产收益率与规模成反比 企业规模总是做不大 单一开发型企业存在众多局限性 竞争格局的变化要求进行转变 行业竞争加剧 集中度提高行业平均利润率下降客户需求的变化使投资风险增大宏观调控使单纯开发业务风险加大宏观调控使传统的银行融资减少 开发商不得不向投资商转变 原以开发为主的房地产企业进入房地产其他经营领域业务模式创新成为保持长期竞争优势的重点 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 美国为代表的成熟地区的以房地产金融投资为基础的房地产业务模式建立在良好的专业化分工和发达的资本市场基础上 与国内现有的发展状况差异较大 美国的业务模式 地产开发 房产开发 物业持有 股权REIT 机构投资者 银行等金融机构 个人投资者 承租人 自用购买 按揭贷款证券化 按揭REIT 中介代理 物业管理 物业运营 共同基金 有限合伙私募基金 业务流资金流 按揭贷款 可能业务模式 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 香港房地产行业的基本特点主要体现在同一市场 地域内的产业链上下游纵向整合和相关领域的多元化发展 更符合国内房地产行业的发展趋势 参控股银行 基金等金融机构 同时上市融资 建立良好的资金渠道 保持低借贷比率 稳固财务实力 减低融资成本 如长江实业与加拿大帝国商业银行共同拥有加拿大怡东商人银行 各占百分之五十股权 地产开发 其它相关业务 运输基建 储备 码头 房产开发 开发 物业持有经营 酒店 住宅 写字楼 商业用房 工业用房 收费道路 写字楼 商业用房 酒店 公寓 香港房地产商 基本特点 纵向延伸业务链条长投资范围较广主要房地产公司都设有财务或投资公司 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 香港大的房地产企业多数都在良好的房地产金融能力基础上 采用房产开发与物业经营并举的业务模式 香港长江集团 香港新世界发展 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 理论上 物业开发与物业持有经营的业务组合在现金流上可以形成有效互补 但这种组合把整个资金链条绷的更紧 需要有良好的房地产金融能力作为支撑 房地产开发 现金流 时间 物业持有经营 现金流 时间 只租不售 带约出售 组合起来的现金流 理想状况 现金流 时间 理论情况 住宅板块的快速回收与商业板块的长期回收 可以形成良性的现金流组合必须意识到 这种模式最大限度放开了财务杠杆 把整个资金链条绷的很紧 风险很大 对整条资金链的控制尤其重要 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 大型房地产企业通过多种方式开展房地产金融业务 在自有开发业务的基础上 进行资本运作和优质物业持有 可以在快速扩大规模的同时保持可持续的发展 可持续成长大中型房地产公司可以通过产业投资基金进行资本运作和优质物业持有获得稳定 高额回报 以避免单一的房地产住宅开发带来的周期波动的影响 现金流 房地产开发现金流周期 其他相关业务现金流周期 优质物业持有经营 产业投资基金 大中型房地产公司总体现金流周期 现金流 由于国家政策导向和行业上下游的挤压 房地产开发不同阶段容易出现融资困难 通过金融运作可以避免单一开发带来的风险 可以将中小房地产商对资金的需求作为获取高额利润和迅速扩大规模的良好市场 概念图 住宅开发资金管理相对简单 可以通过对多个项目前期谨慎的投资收益测算及过程中不断滚动资金细化管理和控制管理 保证资金的高效使用及防范资金风险 获得良好资金回报 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 因此领先的房地产开发企业要将单一开发业务 物业经营业务和房地产金融业务相结合 形成以房地产金融业务为主 多业务并举的企业发展格局 房地产企业 房产开发业务 物业经营业务 房地产金融业务 房地产金融业务为开发与物业经营业务提供资金支持开发与经营业务为房地产金融业务提供专业能力上的支持 资金支持 资金支持 专业能力支持 专业能力支持 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 ASDProposal 香港恒隆集团案例分析 2004CapGemini AllrightsreservedAugust2004 A