浙江金华浦江镇三地块市场研究及土地价值评估_126页_年.ppt

浦江镇中心河以南三地块土地价值评估 浦江镇中心河以南A 1 2号地块 浦江镇中心河以南C 1 2号地块 浦江镇中心河以南A 3号地块 一 地块现状及周边环境二 区域住宅市场分析三 未来潜在供应量分析四 地块指标解析及产品定位五 地块未来产品价格预测六 地块价格评估 目录 一 地块现状及周边环境 浦江镇是由原来的陈行 杜行 鲁汇三镇调整合并而成的一个新建制镇 它位于上海中心城区的南翼 闵行区的东部 西濒黄浦江 与吴泾工业区 紫竹科学园区隔江相望 与浦东新区三林镇接壤 东与南汇区的周浦镇 下沙镇相衔 南与奉贤区的金汇镇毗邻 宗地所处闵行区浦江板块西北部 位于2010世博会辐射圈内 区域概况 宗地至闵行中心约12公里 至江浦镇中心约2公里 至地铁8号线约2公里 距离人民广场17公里左右 到上海虹桥机场21公里 到上海浦东国际机场38公里 到沪宁高速公路 沪杭高速公路及上海火车站车程均为30分钟左右 浦江镇还有11 4公里的黄浦江岸线和大治河等发达的内河水系 距关港码头10公里 距上海港码头25公里 距现已启动建设中的亚洲最大集装箱码头一 芦潮港48公里 交通可达 区域概况 浦江镇是上海 一城九镇 中距市中心最近的一个镇 在浦江镇规划中 住宅规划用地分为两块 一块便是规划中的浦江中心镇应量将超过莘庄 设计为意大利建筑风格 另一块位于大治河以北 盐铁路以南 为休闲居住区 约4 2平方公里 规划为中高档别墅区 本组地块就位于浦江中心城区内 本组地块 区域概况 地块周边道路 地块出让详情 三幅地块均呈现长方形 并且是南北长 东西短 整体拼接在一起呈L型 地块较平整 但尚有部分民宅未拆迁 以及还种有部分农田 地块内无自然河道等可利用的景观资源 地块西侧靠近黄浦江 对岸则是闵行吴泾板块 站在地块往西远眺 可清晰看见吴泾板块内的工厂烟囱 因此本地块景观面受到影响 宗地现状 地块四至 北侧为江桦路 与江桦路一路之隔的便是新浦江城 东侧为浦秀路和浦锦路 道路宽阔 路况较佳 地块西侧为浦瑞路 目前尚未开通 再往西则靠近黄浦江 南侧为江栀路 目前尚未开通 地块SWOT分析 二 区域住宅市场分析 1 区域市场宏观发展概况 浦江板块公寓价格在08年走势相对平稳 但供求严重失衡 这主要是浦航新城 瑞和新苑集中推盘 而受金融危机影响 成交明显萎靡 09年初成交价格跌至最低 均价不到万元 之后受到国家房地产宽松政策影响 价格大幅上涨 09年末高达1 8万元 供求趋于平衡 2010年初两会召开 人们观望气氛浓重 以及房地产政策转向使价格有所下滑 区域住宅市场分析 浦江镇板块别墅供求主要集中在09年 受国家房地产宽松政策的影响 使得09年不论是别墅还是公寓均表现的十分活跃 09年9月份供应量较为突出 主要是新浦江城集中推盘 推出近5万方的联体别墅 区域住宅市场分析 相邻价格对比 与周边相邻板块的住宅价格相比 浦江镇板块房价处在较高水平 整体均价接近2万元 仅次于三林板块 加上目前临近世博会召开 浦江镇板块房价还在上涨之中 区域及相邻板块价格走势图 市场概况 浦江板块区域住宅市场概况 2 区域在售个案总体情况 区域在售项目分布图 在售项目分布 区域内在售项目规模较大 且容积率较低 以别墅为主的综合社区为主 占地达183公顷的新浦江城 浦江华侨城 则是区域内的标杆项目 该案容积率仅0 7 与本组地块接近 最近各项目新推的产品也以别墅居多 其中万科翡翠别墅价格最高 随着近期市场又有回暖征兆 该案最新报价已涨至7万元 平方米 区域在售项目 在售项目产品分析 今年以来 区域内公寓楼盘成交价格在1 5 2 2万 平方米 别墅在2 5 4 5万 平方米 其中与本组地块最接近的新浦江城二期于预计今年五月将推出210 300平方米的院墅 预计售价达每平方米3 5万元 另外该案小户型产品预计将在明年下半年推出 在售项目价格走势 3 区域在售个案详情分析 一品漫城 一品漫城 1 项目概况 销售情况 公寓 别墅 1 项目实景图 一品漫城 1 项目位置 佘山3号 一品漫城 芦恒路站 1 佘山3号 社区规划 一品漫城 项目共分五期开发 一期已售罄 现在销售的为二期房源 1 佘山3号 户型 一品漫城 1 佘山3号 户型 一品漫城 1 佘山3号 户型 一品漫城 1 佘山3号 户型 一品漫城 1 佘山3号 户型 一品漫城 1 佘山3号 户型 一品漫城 1 户型 一品漫城 洋房 3室2厅2卫1厨建筑面积约 146 26平方米 一层 二层露台 1 佘山3号 户型 一品漫城 联排别墅E户型约220平米 1 佘山3号 配合项目后续的较高端产品而主打豪华奢侈 极致享受 拥抱悠闲生活等卖点 一品漫城 广告推广 1 项目特色阐述 交通 位于闵行区浦江门户位置 社区交通便利 轨道交通8号线芦恒路站距离小区大门仅50米 到市中心乘11站可达 配套 漫城俱乐部 运动休闲公园 社区休闲广场 亲水广场 漫城俱乐部 约3000平方米 地下一层设酒吧 棋牌室 地下二层设恒温泳池 健身会所 spa会馆 运动休闲公园 在社区的外围 有网球场 篮球场及羽毛球场 规划 共分五期开发 集联排别墅 多层 小高层 酒店 商业等多类居住和商业为一体的大型社区会所 自然资源 近邻上海规模最大的绿氧工程 世博生态森林公园 天然河道芦胜河居于社区北部 浦江生活区的西侧是漕河泾工业园区浦江分园 珍贵植被 加纳利海藻 文旦树 点缀于社区内部与主景观带周边 一品漫城 浦江华侨城 浦江华侨城 2 项目概况 浦江华侨城近期推出的院墅 地上建面约210 300平米 附赠125 190平米的采光地下室 销售情况 公寓 别墅 2 浦江华侨城 规划图 2 浦江华侨城 地理位置 轨道交通8号线延伸段 位于芦恒路站和浦江镇站中间 浦江华侨城 2 浦江华侨城 外立面 浦江华侨城以低矮 低密度特质呈现醇正欧洲生活氛围 数十个方格矩阵 源自意大利的传统城镇规划手法 开阔的视野 高程度的绿化体现了以人为本的规划理念 外立面 浦江华侨城 2 2 浦江华侨城 样板间展示 院墅院落 浦江华侨城 2 2 浦江华侨城 周边配套 科技园 地铁站 幼儿园 游乐园 2 浦江华侨城 户型设计 首层空间 整体面宽约14米 全框架剪力墙结构 L型建筑布局使厅堂与餐厅 厨房隔院相望 互为景观 地下建筑设计面积约140平方米 2 浦江华侨城 户型设计 卧室全套间设计 独立盥洗室 南北双向采光 功能与私密性兼具 建筑面积 约197 69平方米 近17米整体面宽 开阔南向采光 全框架结构自由分隔 2 浦江华侨城 户型设计 叠院 复式公寓 建筑和庭院被挑高近一米 充分保证了私密性 地上设计建筑面积约180平方米 阳光底下室设计建筑面积约100平方米 2 浦江华侨城 户型设计 叠院 地上建筑面积约200平方米 阳光底下室设计建筑面积约120平方米 一层超大面宽客厅方正通亮 客房连带独立露台 尊贵享受 二层主套房设计 配置独立卫生间 2 浦江华侨城 紧凑二房 南北双景观阳台面积约85 87平米 南向双层景观阳台 可变室内格局 建筑面积约76平米 南北通风 大面宽客厅 独立储藏室 建筑面积约85 87平米 2 浦江华侨城 交通 浦江华侨城位于上海浦江镇中心城区 至人民广场15公里 通过卢浦大桥 浦星路以及轨道8线 可直达市区 设计特色 整个城区将意大利风貌及中国生活方式相融 叠园复式公寓独拥前后私家庭院及下沉式庭院 建筑和庭院均被抬高近1米 保障私密生活 景观 观景公寓位于小区纵横主轴上 置身其间 一幢幢公寓被花园和洋房簇拥 坐于脚下的是魅力丛生的湖泊 花园和别墅 项目特色 浦江颐城 浦江颐城 3 项目概况 销售情况 公寓 别墅 3 项目实景图 浦江颐城 小区西面 售楼处 3 样板间 浦江颐城 3 项目位置 佘山3号 浦江颐城 3 佘山3号 社区规划 浦江颐城 社区中央为独栋别墅区 一期总户数172套 独栋 12栋 联体 117栋 公寓43套 3 佘山3号 户型 浦江颐城 双拼别墅 建筑面积326平米 双拼别墅内设中庭 且形式 回 字 类似徽宅 具有中式特色 3 佘山3号 户型 浦江颐城 双拼别墅 建筑面积303平米 3 佘山3号 户型 浦江颐城 联排别墅 建筑面积280 27平米 3 佘山3号 别墅主打大面宽 特色中庭的设计元素 公寓主打超大楼间距和良好的区域规划 生态环境卖点 浦江颐城 广告推广 3 项目特色阐述 浦江颐城 区位 位于闵行区浦江镇中心城区 受世博会辐射 临近八号线 出行方便 规划 一期总建筑面积超7万平米 集院墅 独立别墅 公寓为一体的综合社区 建筑空间 别墅内部空间比较中式 特别是双拼别墅内设中庭 形式 回 字 类似徽宅 万科翡翠别墅 翡翠别墅 4 项目概况 销售情况 4 项目实景 翡翠别墅 4 样板间 翡翠别墅 辛格之蓝 以东方贵族之地 印度 蓝色之城 为文化源头来打造 以蓝色为主题色调的空间 弧形的穹顶 印度花式窗格 将印度宫廷的生活等级展示了出来 百老汇之梦 以上世纪二三十年代百老汇的传奇故事为灵感 展示二三十年代的时代经典 水晶灯 大理石 檀木 烤漆 银器 丝绒等元素展现出ARTDECO艺术绚丽夺目的一面 4 项目位置 佘山3号 翡翠别墅 4 佘山3号 户型 翡翠别墅 建筑面积 448 37 4 佘山3号 户型 翡翠别墅 建筑面积 360平米 4 佘山3号 配合项目高端产品而主打良好规划 生态环境 豪华私密等卖点 翡翠别墅 广告推广 4 项目特色阐述 翡翠别墅 区位 浦江镇是上海所有外环以外区域距离市中心最近的板块 自驾出行方便 开车仅需20余分钟 约15公里 可到达人民广场 规划 纯独栋别墅社区 结合中国皇家九宫格的布局方式与意大利宫廷的构筑规律 并将中国造园技法与意大利景观元素的融合 创造出 移步换景 的景观感受 产品 2期延续了1期大面宽 短进深 全套房 四重庭院 双玄关的设计 并对产品进行了升级 容积率更低 社区景观情趣化营造 主题花园个性定制 首层入户大堂奢华打造 风格 承接浦江镇意式风情 运用意大利石料与现代化的材质的融合 现场表现 二期全新样板房 辛格之蓝 和 百老汇之梦 的高雅风情很好的提升了项目的调性 三 未来潜在供应量分析 潜在供应量分析 对未来区域竞品项目的供应量所作的判断 据统计 目前在售项目的后续推量将达34万平方米 加上11 49万平方米的历年未去化量 未来潜在供应量预计将达到46万平米 根据2009年浦江镇住宅销售速度推算 这些潜在供应量的去化周期还要15个月 因此未来竞争压力较大 区域项目潜在供应 1 从区域市场来看 累计供求比为1 24 供略大于求 市场处于温热状态 从现有在售住宅项目来看 区域内的楼盘容积率范围为0 6 1 而本地块容积率为0 7 1 4 差异化程度不高 但这个容积率范围可做多种产品配比方案 2 从总体建筑面积来看 新浦江城项目是不折不扣的大盘项目 其一期项目上市12万方 因其投资客占一定比例 未来地块新盘销售受其二手房的冲击较大 二期项目130万方也已在09年初陆续推出 其对新盘的竞争态势不减 3 从区域住宅市场价格来看 翡冷翠园是09年年底推出独栋别墅 故产品价格较高 成交均价高达4 2万左右 除此之外 其他楼盘品质相仿 价格较为接近 别墅均价在3万左右 其中新浦江城离本案最近 容积率相似 因此最具价格可比性和参考性 4 从区域住宅项目的未来可推量来看 新浦江城 一品漫城 翡冷翠园 浦江颐城后续均有较大推量 加上新浦江镇还有多幅住宅地块尚待出让 因此未来竞争压力很大 小节 市场概况总结 四 地块指标解析及产品定位 本地块为低容积率的居住用地 建议产品方案 联排 50 叠加 50 附容积率与建筑类型 中心河以南A 1 A 2地块产品定位 小高层 60 联排 30 沿街商铺 10 附容积率与建筑类型 中心河以南A 3地块产品定位 本地块为低容积率的商住综合用地 建议规划产品 联排 55 叠加 35 沿街商铺 10 附容积率与建筑类型 中心河以南C地块产品定位 地块建议 本组地块适合发展中高档次住宅项目 档次定位 五 本地块未来产品价格预测 定价方法说明 3 最终根据各产品的售价 通过市场收益法 分别得出三幅地块可实现的地价 本次估价的三幅浦江镇地块 规划产品中均含有联体产品 由于地块相连且相似 我们暂且将三幅地块中的联体保持统一价格 并以联体价格作为基准 推算出这三幅地块的小高层公寓 叠加价格 即 1 通过市场比较法 先预估本组地块统一的联体价格 然后根据一年后市场变化情况预判出一年后的联体售价 再根据各产品线市场价值系数 推导出一年后本组地块的叠加和公寓价格 2 由于A 3和C地块含有商业产品 同样的我们暂且将这两幅地块中的商业产品保持统一价格 根据市场比较法 得出商业价格及一年后售价 1 联体 叠加 公寓产品价格预计 市场比较法 本地块未来产品预测 也称比较法 市场法 交易实例比较法 是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法 具体的说 就是选取一定数 符合一定条件 发生过交易的类似房地产然后将它们与估价对象进行比较 对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法 决定一个成熟市场 合理的买方市场 的成熟商品住宅项目的价值要素 1 类比土地价值 地段资源的差异 地段从来就是决定房地产价值的最基本和重要的因素之一 作为一个 资源 的概念 不同地段具有不同的房地产资源优势 即具备不同的地产因子 这些地产因子包括交通条件 环境景观条件和市政配套条件等等 在某个时期内是难以改变的 在同一地价圈内的不同项目 其类比土地价值的差异主要决定以下要素 市政交通及直入交通的便利性的差异 项目周边环境的差异 包括项目周边自然和绿化景观的差异 教育人文景观的差异 各种污染程度的差异以及周边社区素质的差异 周边市政配套便利性的差异 地块累计商业价值 针对商业的地产因子 2 项目可提升价值判断 建筑风格和立面设计停车条件 针对商业权重较大 单体户型设计 得房率物业功能组合 针对商业权重较大 设备 材质档次小区配套建筑规模形象包装和营销策划空间布局和环艺设计物业管理建筑公共空间 户外广场 针对商业权重较大 发展商品牌和实力 3 价值实现的经济 政治因素 区域规划 政策方面 定价方法说明 在权重中 各权重值为本机构价值分析法之经验值 在价值类比中 以 1 作为本项目类比系数及类比值参照的基准 大于 1 则表明本项目差于类比对象 小于 1 则表明本项目优于类比对象 数值相距越远 相差程度越大 反之越小 所选案例的修正价格为市场价格与修正系数的比值 评价标准 以本项目为基准 对每个影响因子进行评价打分 类比可实现价值模型 联体别墅价值预估 住宅产品定价 联体价格预估 修正系数 地块差异修正系数 项目提升因素修正系数 外部经济政治环境修正系 本地块未来联排产品销售单价为 33384元 平方米 价格推导 33384元 平方米 25680元 平方米 130 联排别墅 叠加别墅 115 22330元 平方米 小高层公寓 2 商业产品价格预估 规模特征分析 分析 从本项目的规模 区位特征 客流量和未来可能吸引的核心客户来看 本项目只具备形成居住区级商业中心的条件 因此对项目的定位不推荐建设区域级商业中心 居住区级商业中心是比较适合的 从消费者的行为切入 可将商业业态分为三种 具体业态分析 拦截型商业 距离是消费者选择该类业态消费场所的第一考虑因素 常见的业态是日常快速消费品零售及服务等 替代型商业 经营具有一定差异化的产品 对比各种综合因素形成的比较优势决定消费者是否选择该类业态的消费场所 目的地型商业 以其独特性或专业性吸引消费者慕名而来 具体业态分析 业态定位 邻里商业基本功能定位 业态定位 业态示意 在权重中 各权重值为本机构价值分析法之经验值 在价值类比中 以 1 作为本项目类比系数及类比值参照的基准 大于 1 则表明本项目差于类比对象 小于 1 则表明本项目优于类比对象 数值相距越远 相差程度越大 反之越小 所选案例的修正价格为市场价格与修正系数的乘积 商业地块未来产品价格预测 定价方法说明 商业项目类比可实现价值模型 定价方法说明 修正系数 地段资源修正系数 项目提升因素修正系数 价值实现的经济因素修正系数 商业毛坯价 15000元 通过估算 本商业项目 六 地块价格评估 市场收益法 也称假设开发法 剩余法 预期开发法 是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润 然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法 是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值 地块价格评估 1 A 1 A 2地块成本估算 产品经济指标 土地及建安成本 注 本报告所估算收益率为毛利率 并未扣除所得税 1 A 1 A 2地块成本估算 期间费用及总成本 注 本报告所估算收益率为毛利率 并未扣除所得税 1 A 1 A 2地块成本估算 税收 销售收入 1 A 1 A 2地块成本估算 综合宏观风险和未来供应量考虑未来产品单价的变动 产品经济指标 注 本报告所估算收益率为毛利率 并未扣除所得税 1 A 1 A 2地块成本估算 各收益率下的价格估算 按照利润率10 30 分别计算上述的X 扣除城市基础设施建设费和住宅配套费用后 得到土地成本及对应的地价 楼板价如下表 通过以上分析可以看出 当利润率为30 时 本地块楼板价约为18298元 项目总投资额约22 86亿元 注 本报告所估算收益率为毛利率 并未扣除所得税 1 A 1 A 2地块成本估算 18298元 2 A 3地块成本估算 产品经济指标 土地及建安成本 2 A 3地块成本估