链家地产 经纪人培训手册P.doc

.第一章 过 户 流 程过户流程：1. 交易所优惠性住房审批（商品房、交易房除外）2. 查档3. 复印4. 交契税个人所得税5. 二手房资金监管6. 取号到窗口办理过户手续7. 缴纳交易费工本费8. 带买卖双方到银行打余款9. 过户完成买卖双方资金监管协议书各留一份10. 十五天后双方同时到，卖方取资金监管的钱，买方拿房产证，过户完成1-1 通过房产证确认交易房产的实际情况交易继承 交易卖方需交20%继承与赠与税 福利 房改集资经济适用 以房产证发证日期，满三年才能上市交易 危改房 解危解困房 一套上市满三年就要补差才能上市交易补差价（评估方法）：（指导价*面积*楼层系数-原房款价）*80%一次税都没交卖方按评估价交8.55%税 买方再正常交税1-2 看房产证内的具体信息看产权证号、共有人、房屋是否贷款、什么时间贷款的、是否持有他项权证、是否有还清贷款（注：只有贷款还清之后此房产才能进行交易）他项权证：是专门贷款人持有的。（如果房产要交易，必须带银行还款通知及他项权证到房产交易中心进行注销，之后才能进行交易。）2-1 房屋档案查询确定房屋有无抵押贷款是否还清户主姓名是否与身份证一致房屋确切建筑年代确定2000年后的房屋是否有交过维修基金 维修基金=面积*50元福利房与非福利房（是否具有2套福利房）问题：如果具有两套福利房，在交易福利房是需补交差价补差价=现在评估价当年房价补差总额=补差价+税特例补充：夫妻双方共有福利房，如有一方不在人世了，如何处理。（一套是先继承再补差。继承房改，析产一样。两套是先补差再继承。政策总变，以政策为准）析产、继承、换证、遗失交易时按之前发证日期3-1 房价评估 交税 过户费 首次购房 90平米以下 契税 1% 个人所得税 1% 税 90-140平米 契税1.5% 个人所得税 1% 二次购房 契税3 % 个税1 % 营业税 5.6% 印花税 5元 每平方6元交易费 80工本费（管委会90）备注：140平米以上不给开首次，140平米以内不满5年交全额营业税，140平米以上不满5年交全额营业税，满5年交差额营业税。 4-1 资金监管资金监管是房产交易中心与中国银行联合制定的一个政府行为，为保证买方和卖方不发生资金纠纷。按税票监管。5-1 摸号业务办理 需携带手续卖方：身份证、户口本、结婚证/离婚证/身证明、房产证、维修基金票买方：身份证、户口本、结婚证/离婚证/身证明、房款（必须带银行卡）、首次证明6-1 银行转帐 15天后各自带身份证、资金监管协议书到房产交易中心。买方取房产证，卖方取监管资金7-1 签订买卖合同8-1 缴纳过户9-1 双方留存资金监管协议第二章 税费计算楼层系数一层二层三层四层五层六层七层21.10.931.11.150.7541.11.151.050.751.121.151.130.930.6761.121.21.161.151.021.00.90.870.650.6271.21.161.151.050.960.860.62石河子市普通住房交易基准价房屋坐落位置（小区）交易基准价（元/平方米）40（天富名城）、41（阳光丽景）、50（东方花园）、58、59小区、高层26001、12（幸福路南）、13、23、24、39、48小区（东苑夏威夷）、51、香格里拉小区22002、3、14、22（幸福路南）、25、金城花园、翠微园、东明新村、32、33、39伯爵、48小区（玫瑰园）、56、57小区20004、6（东区）、11、12（幸福路北）15、16、17、20、21、22（幸福路北）、26、30、34、翠园新村、42、63、64小区18005、6（西区）、7、8、29、37、38工1、工2、工3、棉纺厂区、毛纺厂区、西公园区1600农科院内、蔬菜批发市场、化工厂区、龙泉小区、各小区砖结构平房12001、高层系数：高层住宅的7层以下按一类房取值、7层以上（含7层）每层加30元/平方米。2、计税价=基准价楼层系数折旧率面积税率门面房交税：评估价*9%=税（基本算法，与实际有出入） 门面房交税必须评估。 第三章 贷款知识贷款流程：1. 收集客户提交资料2. 带资料去银行初步审核3. 评估房屋价值4. 带买卖双方至银行签字提交贷款5. 贷款批下后过户6. 通知买卖双方约定时间过户7. 买方到银行取贷款抵押合同至交易所办理抵押8. 查档9. 复印10. 取号到窗口办理抵押业务，买方留存受理通知单11. 七个工作日后交易所取房产证和他项权证12. 他项权证送银行等放款.哪些人能办理贷款对象：工作稳定，有固定收入，有一定的还贷能力。.二手房抵押贷款能贷多少决定因素：1.评估公司评估房价 2.银行评估贷款人还款能力的大小 3.贷款人月均收入 4.房龄.贷款利率是多少 查贷款利息计算表.贷款花费是多少：评估费 工本费 置物保管费 保险费 贷款佣金 1%邮储银行贷款需提交资料卖方需提交资料：1. 夫妻双方身份证正反面复印件2. 夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）3. 结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）4. 房产证正副本正反面复印件5. 百花村邮局开户折子复印件备注：以上复印件全部一式两份。买方需提交资料：1.夫妻双方身份证正反面复印件2.夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）3.结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）4.有工作单位的提供收入证明，个体提供营业执照税务登记5.银行柜台打印半年银行流水并盖章（外地户口需打印一年，个体需打印一年）6.大专以上学历需提供毕业证复印件7.售房合同、定金收据复印件8. 百花村邮局开户折子复印件备注：如买方是石河子以外户口，还需提供派出所、居委会、街道办事处出据的三年以上长期居住证明，一年以上社保证明。以上复印件全部一式两份。中国银行贷款需提交资料：卖方需提交资料：1 夫妻双方身份证正反面复印件2 夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）3 结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）4 房产证正副本正反面复印件5 中行卡复印件买方需提交资料：1.夫妻双方身份证正反面复印件2.夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）3.结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）4. 有工作单位的提供收入证明，个体提供营业执照税务登记，土地承包的提供当年的土地承包合同。5.银行柜台打印半年银行流水并盖章（外地户口、个体及土地承包的需打印一年）备注：如买方是外地户口，还需提供缴纳一年以上社保的社保证明。贷款额度中国银行二手房贷款评估价60%（五六楼50%），抵押贷款评估价50%工商银行二手房贷款评估价70%，抵押贷款评估价60%邮政储蓄二手房贷款评估价60%，抵押贷款评估价60%公积金全款付完后按税票和评估报告价格贷60%贷款要求及缴费情况中国银行建房年代1998年以后房可贷，有工作单位的开收入证明（一年以上可贷），个体有营业执照税务登记（一年以上可贷），土地承包的提供土地承包合同(75.5亩以上当年合同可贷)。评估费（不定），置物保管费500，合同工本费50，保险费不定。工商银行建设银行建房年代1998年以后房可贷，有工作单位的开收入证明（一年以上可贷），个体有营业执照税务登记（一年以上可贷），土地承包的提供土地承包合同(当年合同可贷)。评估费（评估报告4），保险费不定。邮政储蓄建房年代1996年以后房可贷，有工作单位的开收入证明（两年年以上正规企事业单位可贷），个体有营业执照税务登记（一年以上可贷），土地承包的提供土地承包合同(十年以上长期有产权合同可贷)。评估费（100以下200,100-150300,150以上400）.小区评估价格表小区一楼二楼三楼四楼五楼六楼市区房350