租金时效计算案例.doc

同一租赁合同项下分期支付的租金应如何计算诉讼时效秦皇岛华侨大酒店与秦皇岛市海港区工商行政管理局租赁合同纠纷案载商事审判指导(2012.1总第29辑)-【庭推纪要】案号：最高人民法院民事判决书（2011）民提字第304号【裁判要旨】对于约定了分期缴纳租金的租赁合同，各期租金的诉讼时效应分别计算还是一并计算向来存在争议。在同一租赁合同下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务的履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。因此在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。一、基本案情1995年3月4日，秦皇岛市海港区工商行政管理局(以下简称海港区工商局)与格兰大酒店(华侨大酒店前身)签订一份工商综合楼租赁使用合同，约定将海港区工商局拥有的东方商贸城房屋租赁给格兰大酒店，租期为1995年6月15日至2013年6月15日，共18年。免收前三年租金，自1998年6月15日开始给付租金，租金每半年支付一次，支付期限为每年的6月15日和12月15日。合同签订后，格兰大酒店名称变更为华侨大酒店，双方于1996年12月16日又签订了一份工商综合楼租赁使用合同，内容与前一份租赁合同一致。前述两份租赁合同签订后，房屋交付给了华侨大酒店，华侨大酒店至今未支付1998年6月15日至2000年10月1日的租金9683万美元，海港区工商局于2009年7月提起诉讼，追索上述租金。2000年9月20日，华侨大酒店与羊城大酒店签订一份转租合同，约定将其承租的上述房屋转租给羊城大酒店。华侨大酒店随后被吊销营业执照，其权利义务由唯一的出资股东北京八大处农工商总公司(以下简称八大处公司)承继，各方当事人均无异议。根据该转租合同，2000年11月21日，海港区工商局与八大处公司、羊城大酒店签订工商综合楼转租协议，约定三方同意华侨大酒店将前述房屋转租给羊城大酒店，租期为2000年11月21日至2014年12月16日，每年租金220万元。同时，约定1996年租赁合同中海港区工商局应尽的义务对羊城大酒店继续履行，华侨大酒店应承担的责任转由羊城大酒店对海港区工商局负责任。转租协议签订后，2005年2月3日，三方又签订一份补充协议，约定羊城大酒店每年支付的220万元租金中，海港区工商局收取140万元，八大处公司收取80万元。同时约定1995年和1996年签订的工商综合楼租赁使用合同中关于“出租场地和租金交付办法”的规定因转租协议的签订而失效。2008年10月15日，海港区工商局向羊城大酒店发出书面函，称因与八大处公司就1998年至2000年租金问题发生争议，要求羊城大酒店停止向八大处公司支付租金。二、原审法院审判意见一、二审法院判决结果一致，均认定海港区工商局的起诉未超过诉讼时效，适用的是诉讼时效司法解释第五条，即“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。一、二审法院认为，转租合同签订后，原租赁合同并没有终止，仍然处于履行状态且合法有效。转租协议签订后，基于租金产生的债务履行主体和方式虽发生变更，但基于租金产生债务与原租赁合同约定债务为同一债务，此债务呈连续状态，且合同约定的履行期间尚未到期，故应当认定本案涉及的债权债务未过法定诉讼时效期间。三、争议问题与意见分歧该案所涉争议问题：1是否应适用诉讼时效司法解释第五条的规定。诉讼时效司法解释第五条适用于“同一债务”，而同一租赁合同项下分期支付的租金是否属于同一债务存在争议。2分期支付的租金诉讼时效从何时起计算。如果分期支付的租金不属于诉讼时效司法解释第五条规定的“同一债务”，那么对于该条规定是否能够类推适用，还是要将每一期租金均视为独立债务分别计算诉讼时效。对于本案租金债权的诉讼时效，合议庭形成两种意见。第一种意见认为，海港区工商局主张本案租金债权并未超过诉讼时效，在租赁合同有效并继续履行的前提下，诉讼时效应自最后一期租金的履行期限届满之日起计算。理由是：诉讼时效司法解释第五条明确规定对同一债务约定分期履行的；诉讼时效要从最后一期开始计算。该规定的适用范围限定为“同一债务”，但对何为同一债务没有进行明确界定，实践中也很难区分。因此，尽管该规定是否适用于本案分期支付租金的情形存在争议，但应尽量采取与司法解释相一致的立场，以利于维护司法解释的适用性和权威性。此外，在法律和司法解释规定不明的情况下，当事人在订立和履行租赁合同的过程中不能够明确判断诉讼时效的起算时间，而诉讼时效对于当事人合同权利的实现至关重要，在没有明确规定的情况下，应当作出有利于保护权利人的解释。第二种意见认为，同一租赁合同项下分别约定了各期租金的履行期限，其诉讼时效应从每一期租金履行期限届满之日起分别计算，本案海港区工商局主张租金债权超过了诉讼时效。理由是：诉讼时效司法解释第五条适用于“同一债务”的情形，本案分期支付的租金债务学理上应归属于定期金债务，不属于“同一债务”范畴。在最高人民法院关于民事案件诉讼时效司法解释理解与适用一书中，也对于分期履行合同之债与同一债务分期履行作出区分，明确了诉讼时效司法解释第五条只适用于同一债务分期履行的情形，而本案租金债务属于分期履行合同之债，不适用该条规定。合同法第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”上述规定虽然仅涉及租金支付期限，但其将不明确支付期限的租期分割为几个期间，实际上是对定期给付债务各期债务相对独立的一种认可。在各期债务相对独立的前提下，其诉讼时效应分别从各期次履行期限届满时计算。另外，结合民法通则中延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年的规定也可以看出，现行法律在租赁合同的权利保护方面，体现出一种督促出租人及早行使权利，避免租赁关系长期处于不确定状态，促进社会资源充分有效的利用的价值取向。综合这几点，在租赁合同中应按照各期债务的履行期限届满时计算诉讼时效。四、最高法院民二庭审判长联席会讨论意见民二庭审判长联席会经讨论认为，该案在诉讼时效方面涉及两个争议问题，一是诉讼时效司法解释第五条是否适用于分期支付租金的情形，二是同一租赁合同项下各期租金分别约定履行期限的，诉讼时效应从何时起开始计算。关于诉讼时效司法解释第五条，审判长联席会一致意见认为，从司法解释规定的本意出发作出解释，该规定所指的“同一债务”不包括租金、水电费等持续发生的定期金债务，即不适用于本案分期支付租金的情形。关于同一租赁合同项下各期租金分别约定履行期限时的诉讼时效如何计算问题。审判长联席会多数意见认为应从最后一期租赁履行期限届满时起算诉讼时效，同时有意见认为可以作出进一步的细分，对于分别约定了不同履行期限的各期租金，每期租金履行期限届满时起债权人即有权利主张债权，如果债务人未履行债务，该期租金的诉讼时效即开始计算。在欠付租金的情形下，如果租赁合同仍然在履行，承租人支付后续租金或继续使用租赁物都可以认为是对租金债务的认可，可以作为诉讼时效重新起算的依据，如此累计计算，就可以将最后一期租金的履行期限届满日作为诉讼时效的起算点，同时对各期租金亦可以分别提起主张，这种情形下存在双重的诉讼时效。少数意见认为，对于分期支付租金的诉讼时效，很难作出一个明确的规定，如果按各期租金的履行期限分别计算，对于债权人的权利及租赁合同的稳定性均有可能造成损害；如果按最后一期租金的履行期限计算，则可能会对债务人造成额外的负担，也可能会导致债权的追诉期过长。诉讼时效如何计算，从根本上说是各期租金是否具有同一性的问题，可以在具体案件中作出判断，如果是同一合同项下、履行期限较短，应当统一计算诉讼时效；如果涉及不同合同或履行期限较长，则可以分别计算。五、对于租金诉讼时效问题的进一步分析本案双方当事人就分期支付的租金诉讼时效产生的争议，其实是分期履行的债务应如何计算诉讼时效这一理论问题在司法实务中的反映，唯因租金纠纷在分期履行的债务纠纷中最为常见，故而使这一问题在租金纠纷中得以凸显。对于同一合同项下分期履行的债务，由于债务产生原因的同一性与债务履行期限的独立性同时并存，是否应视为同一债务存在争议，这一争议映射于诉讼时效制度，导致学理上和司法实务中对于应分别计算还是统一计算诉讼时效起算点莫衷一是。最高人民法院在2000年至2004年期间数次针对个案作出答复，在这一问题上表现出了犹疑不定的态度，使该问题的答案呈现出更加扑朔迷离的状态。尤其是上述几次针对个案的答复均未区分分期履行债务的不同类型，使答复内容在理论方面欠缺说服力。针对分期履行债务诉讼时效起算点的争议，2008年9月1日起施行的诉讼时效司法解释给出了直接的回应，并通过“同一债务”这一概念，解释上将分期履行的债务区分为两种情形：分期履行合同之债与同一债务分期履行。其中，分期履行合同之债通常是指继续性合同履行过程中持续定期发生的债务，本案的租金即为一例；而同一债务分期履行则是指债务在合同订立时已经产生并确定，只是依照约定的时间分期履行，例如分期付款的买卖。两种情形相比较，前者债务发生有先后，可以视为不同债务；后者系同一债务的分期次履行或支付，在法律关系上无法分割。因此，诉讼时效司法解释第五条仅规定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，而分期履行合同之债的情形则刻意模糊处理，留待司法实务中进一步完善。在以租金为代表的分期履行合同之债情形下，诉讼时效计算问题之所以让法院如此难以抉择，其实质在于两种价值取向的博弈。从诉讼时效制度设计的初衷出发，各国立法均坚定地认为应该对债权的行使设定期限，以避免债权债务关系长期处于不确定状态，其实体现的是司法的效率原则。效率原则对于社会经济秩序之稳定、社会资源之调配至关重要，但却难以做到在每一次具体的交易关系中实现公平。正因如此，虽然各国立法均建立了诉讼时效制度，但在具体的纠纷裁判过程中，法官往往会从实质正义的理念出发，寻找各种理由来限缩诉讼时效制度的适用空间，使债权人获得最大限度的保护。公平和效率这两大原则的权衡，在模糊的边界地带显得尤为艰难，分期履行合同之债就是一个典型范例。在一个履行期限很长的租赁合同关系中，出租人对于承租人欠付的租金一直未提出主张，例如本案中债权人在租金履行期限届满后近十年的时间内都没有要求承租人支付该笔租金，一方面我们会觉得租金支付期限早已届满，债权人应当知道自身权益有可能受到损失却不予主张，无疑是怠于行使自身的权利，符合诉讼时效制度建立的宗旨，应不予保护；另一方面又觉得债权的存在确定无疑，况且合同仍在履行，债权人有可能是基于双方的互信关系而没有及时提出主张，不予保护对债权人不够公平。这种两难的抉择，是分期履行合同之债自身特质所导致的必然结果。本案最终选择了从最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效，是在综合分析了各方面因素的基础上所作出的审慎决定，原因可以归纳为以下几个方面：第一，为了更好地保护当事人合法权益。按照通常理解，诉讼时效制度适用的前提是债权人怠于行使自身权利。因此民法通则第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。如果债权人主观上没有怠于行使权利，则不应适用诉讼时效制度剥夺其胜诉权。在分期支付租金的情形下，债权人的主观情形是存在多种可能的。在合同持续履行的情况下，债权人有可能是认为合同还在履行、承租人还在使用租赁物，为了避免双方关系破裂，没有及时主张欠付租金；也可能是由于欠付租金数额不大、对于是否支付并不在意而没有提出主张；还有可能是认为合同尚未到期，随时有权利提出主张，并没有怠于主张的意思。按照诉讼时效制度的本意，债权人的不同主观状态对于诉讼时效的起算十分重要，然而主观状态毕竟难以准确判断，并且从公平原则出发，也无法针对履行情况相同、主观状态判断不同的具体合同分别适用不同的规则、形成不同的法律后果。既然无法判断债权人的主观状态，而债务未履行的事实又确实存在，那么将裁判标准统一在有利于保护债权的方向，显然更符合实质公平。第二，为了便于统一司法尺度。诉讼时效司法解释第五条虽然未对分期履行合同之债作出明确规定，但却对类似情形的同一债务分期履行作出了规范。在司法实践中，面对现实生活中的各种情形，无论是当事人还是审理案件的人民法院都很难准确判断每一个具体债权债务关系应归属于分期履行合同之债还是同一债务分期履行。从某种意义上说，理论上越细致的区分，越有可能远离生活实践的需要。将这两类情形适用诉讼时效的规则相统一，不但可以避免具体案件审理时在区分两类情形时的困难，还可以简化规则、统一认识，形成一致的规则指引，便于当事人和人民法院的适用。民二庭审判长联席会少数观点认为对于分期履行合同之债的诉讼时效可以不确立绝对标准，而按照债务同一性的原则来进行判断，对于同一性大于独立性的债务，诉讼时效从最后一期履行期限届满时起算；独立性大于同一性的债务，诉讼时效从每一期履行期限届满时起算。这种观点是对公平和效率原则的折中处理，从处理结果而言或许更为恰当，但其弱点就在于将裁量判断的权力完全赋予处理具体案件的法官，司法尺度难以统一，操作性较差。综合各方面利弊分析，最终没有选择这一立场。第三，为了便于当事人主张权利。从当事人订立和履行合同的实际出发，对于一个履行期限相对较长的租赁合同，如果要求债权人对于每一期到期未支付的租金均单独提出主张，并且在合同履行过程中时刻关注诉讼时效期间届满或中断的情形，将会造成债权人过重的负担，显然过于苛刻。并且司法实践中通常仅认可正式提出的书面主张作为证据，为此债权人与债务人须就欠付租金进行正式、书面的交涉，对于合同的持续履行及双方的合作互信关系将形成极大考验，一旦处理不当就会导致合同关系的破裂。而允许债权人以最后一期租金履行期作为诉讼时效起算点，更符合维护合同关系的需要，也更有利于债权人从容选择主张权利的时间和方式。尤其在我国立法规定的普通诉讼时效较为短暂的情况下，可以更好地平衡双方利益。综上，我国现行立法和司法解释对于同一租赁合同项下分期支付的租金应如何计算诉讼时效的问题并未作出明确规定，最高人民法院民二庭通过个案的裁判确立了自最后一期租金履行期限届满之日起计算诉讼时效的规则，作为今后各级法院处理类似案件的参考，以期做到司法裁判尺度的相对一致，进一步完善相关法律制度。最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定（法释200811号）第五条：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。北京市高级法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答（2013年12月19日，京高法发2013462号）36租金债权的诉讼时效期间如何确定？房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效。秦皇岛华侨大酒店与秦皇岛市海港区工商行政管理局租赁合同纠纷案中华人民共和国最高人民法院民事判决书(2011)民提字第304号申请再审人（一审被告、二审上诉人）：秦皇岛华侨大酒店。住所地：河北省秦皇岛市海港区迎宾路东方商城。法定代表人：邓怀庆，该公司董事长。委托代理人：赵瑜，北京市汇源律师事务所律师。委托代理人：潘卓，北京市汇源律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：秦皇岛市海港区工商行政管理局。住所地：河北省秦皇岛市海港区迎宾路132号。法定代表人：刘明祥，该局局长。委托代理人：郭彦来，北京市润来律师事务所律师。委托代理人：王亚荣，河北法润律师事务所律师。申请再审人秦皇岛华侨大酒店（以下简称华侨大酒店）为与被申请人秦皇岛市海港区工商行政管理局（以下简称海港区工商局）租赁合同纠纷一案，不服河北省高级人民法院（2010）冀民二终字第54号民事判决，向本院申请再审。本院于2011年8月2日作出（2011）民申字第729号民事裁定，提审本案。本院依法组成由审判员王闯担任审判长，代理审判员王富博、张颖参加的合议庭进行了审理，书记员陆昱担任记录。本案现已审理终结。河北省秦皇岛市中级人民法院一审查明：华侨大酒店的前身为秦皇岛康明餐饮有限公司，于1994年1月15日经秦皇岛对外经济贸易委员会批准，同年1月18日经秦皇岛市工商局批准成立，性质为中外合资经营企业，注册资本为218万元人民币，投资总额为312万元人民币，股东为辽宁省国安贸易总公司和台商徐永尧，股份份额分别为40和60。后因秦皇岛康明餐饮有限公司自批准成立以后场地被占用等原因一直未开业。1994年10月28日经该公司董事会讨论决定并经秦皇岛对外经济贸易委员会批准将公司股权转让给秦皇岛盛世贸易有限公司（以下简称盛世公司）和美国同益有限公司（以下简称同益公司），辽宁省国安贸易总公司将其全部股权转让给盛世公司，徐永尧将其全部股权转让给同益公司，公司更名为秦皇岛格兰花园大酒店（以下简称格兰大酒店），投资总额由312万元人民币扩大为2500万元人民币，盛世公司出资250万元人民币，占公司10股份，同益公司出资2250万元人民币，占公司90股份。1995年7月28日，盛世公司、同益公司与北京八大处农工商总公司（以下简称八大处公司）签订股权转让更名协议，约定盛世公司将其持有的格兰大酒店10股权250万元人民币转让给八大处公司，同益公司将其持有的格兰大酒店的90股权中的50计1250万元人民币转让给八大处公司，格兰大酒店更名为华侨大酒店，八大处公司占华侨大酒店60股权，同益公司占华侨大酒店40股权。原格兰大酒店董事会成员自动退出华侨大酒店董事会，由八大处公司和同益公司重新委派人员组成董事会。经相关部门批准，华侨大酒店于1995年8月4日注册成立。1996年11月8日秦皇岛审计师事务所出具的验资报告显示，截止到1996年11月8日八大处公司向华侨大酒店投人货币资本260万元，实物资产2515.35万元，合计2775.35万元。同益公司没有按约定向华侨大酒店投资。2001年12月4日华侨大酒店因未参加年检被秦皇岛市工商局吊销营业执照，至今未进行清算。1995年3月4日海港区工商局与格兰大酒店签订工商综合楼租赁使用合同，主要内容如下：“第一条，海港区工商局为甲方，格兰大酒店为乙方。第二条，甲方将座落在秦皇岛市海港区迎宾路北段的东方商贸城主体楼10层，建筑面积10600平方米的宾馆和辅助楼商场部分一、二、三层和六层的娱乐场所以及辅助设施锅炉房、配电室、厨房、车库5间（甲方自用2间）租给乙方作营业使用。第三条，租用期限18年，租用期限自1995年6月15日开始到2013年6月15日止。第四条，甲方委托乙方对租用的楼房、场地及所需设备、设施进行装修，其金额如达2500万人民币以上，甲方免收乙方前三年租赁费。租赁费免收期满后，甲方委托乙方装修的主楼设备、设施归甲方所有，附楼可移动的设备、设施18年内归乙方所有，18年后，无偿交给甲方。甲方在乙方租赁期内不得将上述设备、设施及其它物品转移或调走，上述设施、设备及其它物品如需更新，乙方可以以新换旧。第五条，租金自1998年6月15日起由乙方向甲方支付。每年均分为两次向甲方支付，为半年支付一次。支付方式为美元乘以当日牌价的人民币。同时，乙方在租赁费免收期满后，每年的6月15日和12月15日付清租赁费，每拖延一天，乙方按中国人民银行延期付款的规定向甲方支付违约金，如乙方在三个月内仍不能付清每半年租赁费，视为乙方单方中止合同，甲方除限期要乙方交纳所欠租金及违约金外，有权终止合同。第六条约定了每年租金的交付金额。第九条，租赁期间，乙方将场地部分使用权，转租给第三者，必须经甲方同意。但本租赁合同所需乙方承担的责任仍由乙方负全部责任。”该合同因格兰大酒店的中外方股东未按时出资到位未实际履行。格兰大酒店更名为华侨大酒店后，双方于1996年12月16日补签了一份工商综合楼租赁使用合同，该合同内容除乙方变更为华侨大酒店、合同于1996年12月16日由甲乙双方的法人或授权代表在河北省秦皇岛市签字外，其他内容与海港区工商局与格兰大酒店签订的工商综合楼租赁使用合同完全一致，此合同于华侨大酒店注册成立后已实际履行，海港区工商局将租赁物交付给华侨大酒店，华侨大酒店中方股东八大处公司向华侨大酒店注资现金260万，实物投资2515.35万元。华侨大酒店开业经营至营业执照被吊销时，1995年6月15日至1998年6月15日租金，按照合同约定海港区工商局予以免收，1998年6月15日至2000年10月1日租赁物租金96.83万美元，华侨大酒店没有向海港区工商局支付。故海港区工商局于2009年7月向一审法院提起本案诉讼，请求判令华侨大酒店给付拖欠的1998年至2000年租金96.83万美元（折合人民币6613489元），由华侨大酒店承担本案诉讼费用。一审法院另查明，2000年9月20日，华侨大酒店与秦皇岛市海港区羊城大酒店（下称羊城大酒店）签订转租合同，主要内容如下：“第一条，华侨大酒店为甲方，羊城大酒店为乙方。第二条，甲方将座落在秦皇岛市海港区迎宾路132号的工商综合楼主体楼10层，建筑面积10600m2的宾馆和副楼一、二、三、六层及辅助设施锅炉房、配电室、厨房、车库5间（甲方自用2间）、职工宿舍和餐厅，房前和院内场地及大酒店全部室内装饰设施物品转租给乙方作营业使用。第三条，租用期限14年，自2000年10月1日起至2014年12月16日止。如2000年10月1日甲方不能将房屋场地全部交给乙方使用，租期顺延，以全部房屋场地交给乙方之日起计算租期，租金支付也以此时间为准。第四条，租金每年220万元整。第六条，租金支付的方法和时间为，租金半年支付一次，分别于每年10月1日、4月1日支付。前十年每次支付99万元，后四年每次支付110万元。第七条，租赁期间，乙方将场地部分使用权转租给他人，必须经甲方同意，但本租赁合同所需乙方承担的责任仍由乙方负全部责任。第十二条，甲方在2000年9月20日前将所租赁的楼房场地及有关设备、设施、各种物品全部移交给乙方。第十三条，甲方原有的债权债务由甲方负责处理，海港区工商局与华侨大酒店之间的有关事宜，由双方协商解决，不论原租赁双方出现什么问题，都不影响乙方的正常经营，更无权终止本合同或影响本合同的执行。第二十五条，华侨大酒店是八大处公司的下属企业，华侨大酒店停业后，一切有关事宜均由八大处公司负责。”此合同除甲乙双方签字盖章外，八大处公司也在该合同上签章。海港区工商局对此合同内容认可。2000年11月21日，海港区工商局与八大处公司、羊城大酒店签订工商综合楼转租协议（以下简称转租协议），主要内容如下：“第一条，海港区工商局为甲方，八大处公司为乙方，羊城大酒店为丙方。第二条，甲方同意乙方在双方签订的原工商综合楼转租使用合同的有效期内（至2014年12月16日止）将工商综合楼十层10600平方米、副楼一、二、三、六层和锅炉房、配电室、厨房、车库5间（甲方自用两间）、职工宿舍、餐厅全部转租给丙方使用，如丙方再需转租或部分转租时必须经甲方同意后有效。第三条，乙方在承租期内将工商综合楼转租给丙方使用，租期为2000年11月21日至2014年12月16日，租金从2001年11月21日开始算起。期满后甲方如继续出租，丙方享有优先权。第四条，甲方在乙方与丙方达成年租金220万元协议的前提下，经请示市局后同意乙方以年租金220万元人民币转租给丙方，租金由丙方每年分两次（11月21日和5月21日）暂时向甲方支付，待甲乙双方就以后的租金分配方案达成协议后，丙方再按新的分配方案将应付的220万元年租金分别支付给甲方和乙方。如丙方在规定的期限内不能足额支付租金，甲方有权收回属于自己的工商综合楼。第七条，甲乙双方1996年签订的租赁合同中属于甲方应尽的义务甲方对丙方继续履行，属于乙方应承担的责任转由丙方对甲方负责任。”签订该协议的当天，三方还签订了一份补充协议，主要内容为甲乙双方在签订的工商综合楼租赁使用合同有效期满后，甲方延期5年，继续租给丙方使用。转租协议主要内容与华侨大酒店和羊城大酒店签订的转租合同的主要内容基本一致。华侨大酒店于2001年被吊销营业执照，其权利义务一直由其股东八大处公司承接，转租合同实际履行的是由三方所签订的转租协议。2005年2月3日，三方又签订补充协议，主要内容为：鉴于2000年11月21日海港区工商局（称甲方）与八大处公司（称乙方）、羊城大酒店（称丙方）三方签订的转租协议中第四条“丙方应支付租金每年220万元，甲、乙双方分配比例未定，丙方暂时向甲方支付”及其三方的权利、义务还需进一步阐明，为此，特参照甲、乙双方于1995年3月和1996年12月签订的工商综合楼租赁使用合同及甲方与丙方于2000年9月20日签订的转租合同，三方尊重历史、面对现实、友好协商达成补充协议如下：一、20000年11月21日签订的转租协议中，第四条“分两次暂时向甲方支付”修改为“每次按租金总额的50支付”。甲、乙双方收取丙方租金的分配比例为甲方占63.6,乙方占36.4，即甲方收取140万元，乙方收取80万元。从2005年5月21日开始，丙方按以上比例分别将应付租金给付甲、乙双方。二、自2001年11月21日至 2004年11月21日，丙方已付给甲方的租金（含代收乙方应收的租金）共计3次，总计4053071元。依以上甲、乙双方对丙方应付租金分配比例，甲方应支付乙方3200000元，扣除甲方代乙方还贷款2000000元；扣除楼内管道改造乙方承诺承担的300000元；扣除工商楼锅炉电梯更新时三方均担的255981.80元费用；扣除乙方消费的其他费用633259.26元，甲方实际应支付乙方10758.94元人民币，支付时间于本补充协议签约之日起7日内给付。五、甲、乙双方1995年3月和1996年12月签订的工商综合楼租赁使用合同中的第三章“出租场地和租金交付办法”第五条、第六条、第七条因有转租协议的签订而失效。六、本补充协议与转租协议具有同等法律效力。本补充协议与转租协议条款有抵触的，均以本补充协议为准。本补充协议和转租协议条款与甲、乙双方1995年3月、1996年12月签订的工商综合楼租赁使用合同条款有抵触的，均以本补充协议和转租协议为准。本补充协议和转租协议条款与乙方和丙方于2000年9月20签订的转租合同条款有抵触的，均以本补充协议和转租协议为准。上述转租协议及补充协议，三方履行至2008年10月15日，海港区工商局与八大处公司因1998年至2000年租金问题发生争议，海港区工商局于2008年10月15日向羊城大酒店发出书面函，要求羊城大酒店停止向八大处公司支付租金，羊城大酒店按照海港区工商局的要求不再向八大处公司支付租金，为此，八大处公司于2009年3月11日在秦皇岛市海港区人民法院起诉羊城大酒店，要求羊城大酒店按协议约定向其支付租金，海港区工商局以共同被告身份参加诉讼，因与本案的审理情况相关联，秦皇岛市海港区人民法院已于2009年8月26日裁定对上述案件中止诉讼。河北省秦皇岛市中级人民法院一审认为：华侨大酒店的前身曾为秦皇岛康明餐饮有限公司和格兰大酒店，秦皇岛康明餐饮有限公司和格兰大酒店在各自存续期间行使的民事法律行为对华侨大酒店有约束力，其民事权利义务应由华侨大酒店承担。海港区工商局与格兰大酒店签订的工商综合楼租赁使用合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。因格兰大酒店更名为华侨大酒店，1996年12月16日海港区工商局与华侨大酒店补签的工商综合楼租赁使用合同系双方对1995年3月4日海港区工商局与秦皇岛格兰大酒店签订的工商综合楼租赁使用合同的确认，该合同也应为效合同，对双方当事人有约束力。从华侨大酒店的工商档案可看出，华侨大酒店就其性质而言为中外合资企业，股东为八大处公司和同益公司，因同益公司没有按约定出资，八大处公司作为华侨大酒店的股东和唯一出资人，在华侨大酒店被吊销营业执照后，其权利义务应由八大处公司承接。故海港区工商局与八大处公司、羊城大酒店签订转租协议以及补充协议也系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效协议，各方当事人均应按协议履行。按照海港区工商局与格兰大酒店签订的工商综合楼租赁使用合同以及海港区工商局与华侨大酒店签订的工商综合楼租赁使用合同的约定，华侨大酒店对其租用的海港区工商局综合楼投入的设备、设施及装修金额达2500万元以上，海港区工商局免收华侨大酒店前三年租金。因双方对华侨大酒店对工商综合楼投入已达2500万元以上不持异议，故合同约定的海港区工商局免收华侨大酒店前三年租金条件成就。华侨大酒店应按照合同约定自1998年6月15日开始向海港区工商局支付租金，华侨大酒店没有证据表明其已支付了自1998年6月15日至20000年10月1日转租前的租金96.83万美元（折合人民币6613489元），对此期间拖欠海港区工商局的租金，华侨大酒店应当给付。对于华侨大酒店主张的双方于2005年签订的补充协议第二条已对双方债权债务进行约定，华侨大酒店已不欠海港区工商局租金的抗辩，因该补充协议仅是对2001年11月21日至2004年11月21日期间双方的权利义务作出了处分，并未对2000年以前华侨大酒店拖欠海港区工商局的租金作出处理，故华侨大酒店的上述抗辩主张不能成立，一审法院不予支持。关于诉讼时效问题，从各方签订的上述一揽子协议可看出，所有这些协议的基础协议为1995年3月4日海港区工商局与格兰大酒店签订的工商综合楼租赁使用合同和1996年12月16日海港区工商局与华侨大酒店补签的工商综合楼租赁使用合同，后续各方签订的相关协议约定的内容均是对该两份合同的变更和补充，该工商综合楼租赁使用合同现仍然处于履行状态，此合同双方并未解除。2000年9月20日华侨大酒店与羊城大酒店签订转租合同，海港区工商局对该协议内容认可，该协议发生法律效力，为有效协议。从该协议第25条约定的“华侨大酒店是八大处公司的下属企业，华侨大酒店停业后，一切有关事宜均由八大处公司负责”内容也能看出，协议各方已预见到华侨大酒店可能发生停业和营业执照被吊销的情形，此情形发生后，华侨大酒店的权利义务由八大处公司承接。基于此，2000年11月21日海港区工商局、八大处公司与羊城大酒店签订的转租协议应视为各方对华侨大酒店发生歇业情形后对其与羊城大酒店签订的转租合同的确认和变更，在华侨大酒店发生歇业情形后，此协议发生法律效力，对各方当事人均有约束力。从转租协议约定的内容可看出，转租协议以工商综合楼租赁使用合同为基础，对合同原约定内容和各方的权利义务进行了变更，原租赁合同并没有终止，仍然处于履行状态且合法有效。转租协议签订后，基于租金产生的债务履行主体和方式虽发生变更，但基于租金产生债务与工商综合楼租赁使用合同约定债务为同一债务，此债务呈连续状态，且此合同约定的履行期间尚未到期，约定的租金支付方式为分期履行，此情形属于最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第五条规定的“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的情形，故应当认定本案涉及的债权债务未过法定诉讼时效期间，华侨大酒店应当向海港区工商局支付拖欠租金96.83万美元（折合人民币6613489元）。综上，一审法院判决：华侨大酒店于判决生效之日起十日内给付海港区工商局租金96.83万美元（折合人民币6613489元）。案件受理费58093元，由华侨大酒店负担。华侨大酒店不服一审判决，向河北省高级人民法院提起上诉称：（一）海港区工商局于2009年7月向一审法院起诉追索1998年6月15日至20000年10月1日的租金，已超过诉讼时效，人民法院应当驳回其诉讼请求。中华人民共和国民法通则第一百三十六条第（三）项规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年。自2001年12月4日华侨大酒店被吊销企业法人营业执照至海港区工商局在法院起诉，海港区工商局没有提出过追索租金的主张。第一，关于海港区工商局起诉的租金是否属于分期给付之债，诉讼时效应如何计算问题：学理上一般认为，分期履行合同约定之债，依照债务发生的时间及给付方式的不同，可分为两类：一类是定期给付债务，一类是分期给付债务，前者为独立之债，后者具有同一性和整体性。本案中诉争债务即租金为定期给付之债，对此种债务诉讼时效的起算点，最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定（法释200811号）并没有作出明确规定。最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效如何计算问题的答复（法函200422号）函复：对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。”本案应适用最高人民法院（法函200422号）的规定，海港区工商局的诉讼时效期间应当从2000年10月2日起算。第二，根据华侨大酒店、海港区工商局与羊城大酒店三方于2000年11月21日签订的转租协议第七条及补充协议第五条的约定，以上协议签订后，基于租金产生的债务履行主体和方式发生了变更，即2000年11月21日以后，应当由羊城大酒店向海港区工商局交纳租金，此后华侨大酒店没有支付租金的义务，即华侨大酒店与海港区工商局之间的租金债务在2000年11月21日已经终止。即使按照一审法院的观点，海港区工商局向华侨大酒店主张1998年6月至2000年10月1日租金债务的诉讼时效期间也应当自2000年11月2日起算，因为债务已经不再持续。（二）华侨大酒店、海港区工商局与羊城大酒店三方2000年11月21日签订的转租协议相对于华侨大酒店和海港区工商局之间工商综合楼租赁使用合同既不是合同转让也不是合同变更，二者是两个相互独立的合同，转租协议生效后，工商综合楼租赁使用合同已经终止。一审法院认为“该工商综合楼租赁使用合同现仍然处于履行状态，此合同双方并未解除”与事实不符。（三）华侨大酒店不欠海港区工商局任何款项。2000年12月工商综合楼租赁使用合同终止后，海港区工商局本着公平原则，为补偿华侨大酒店的装修、添附支出，免除了华侨大酒店合同终止前的租金即本案中海港区工商局所主张的1998年至2000年的租金。按照补充协议第二条的约定，华侨大酒店与海港区工商局之间的债权债务已经进行了清理，相互抵销后海港区工商局应当向华侨大酒店的唯一出资人八大处公司支付10758.94元人民币。故请求撤销一审判决，驳回海港区工商局诉讼请求。被上诉人海港区工商局答辩称：海港区工商局追索1998年6月15日至2000年10月1日的租金没有超过诉讼时效。一、本案属于当事人在同一份合同中约定分期履行之债，海港区工商局与华侨大酒店签订的工商综合楼租赁使用合同中约定十八年租金是定期给付，属在合同履行中持续定期发生的债务。后转租协议签订后，基于租金产生的债务履行主体和方式虽发生了变更，但其基于租金产生的债务与工商综合楼租赁使用合同为同一债务，此债务呈连续状态，且此合同的履行期间尚未到期，此情形属于最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第五条的情形。海港区工商局追索1998年6月15日至2000年10月1日的租金并没有超过法定诉讼时效期间，一审法院予以支持是正确的。最高人民法院民二庭负责人就关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定答记者问时就“当事人约定对同一笔债务分期履行的，给付某一笔债务请求权的诉讼时效期间应从最后一期履行期限起算”进行了解释。华侨大酒店在上诉状中引用已废止的（法函200422号）函复来进行时效抗辩的理由是不能成立的。华侨大酒店在上诉状中称其转租后，对其索要租金的起算点应从2000年11月2日即羊城大酒店承租时计算不能成立，这是对最后一期履行期限届满起算诉讼时效的曲解，即使到现在华侨大酒店与海港区工商局签订的工商综合楼租赁使用合同及转租协议约定的履行期限尚未届满。二、华侨大酒店在上诉状中称工商综合楼租赁合同因转租协议的签订而终止，这一说法不能成立。转租协议是以原工商综合楼租赁合同为基础对合同原约定各方的权利义务进行了变更，但原工商综合楼租赁合同并没有被终止，其仍处于履行状态，合法有效。若如海港区工商局所称转租协议订立后原租赁合同终止，那么华侨大酒店就没有权利收取转租后的租金。三、华侨大酒店拖欠海港区工商局1998年6月15日至2000年10月1日转租羊城大酒店之前的房租96.83万美元事实清楚，证据充分，其称不欠租金及债务豁免、抵销的理由是不能成立的。请求驳回上诉，维持原判。河北省高级人民法院对一审法院认定的事实予以确认。河北省高级人民法院二审认为：华侨大酒店系由格兰大酒店更名而来，二者在权利义务上有承继关系。1996年12月16日海港区工商局与华侨大酒店签订的工商综合楼租赁使用合同是因为格兰大酒店更名为华侨大酒店，其内容是对海港区工商局与格兰大酒店所订立的工商综合楼租赁使用合同的确认。故本案中双方当事人所争议的租金给付之债仍为同一合同项下的债务。本案中，海港区工商局与格兰大酒店所订立的工商综合楼租赁使用合同是租赁关系产生的基础，其后华侨大酒店与羊城大酒店签订的转租合同、海港区工商局与八大处公司、羊城大酒店签订的转租协议及补充协议，均是海港区工商局与格兰大酒店所签订的工商综合楼租赁使用合同所确定的租赁关系的延续。1995年3月4日海港区工商局与格兰大酒店所订立的工商综合楼租赁使用合同及1996年12月16日海港区工商局与华侨大酒店订立的工商综合楼租赁使用合同均约定“租赁期间，乙方将场地部分使用权，转租给第三者，必须经甲方同意，但本租赁合同所需乙方承担的责任仍由乙方负全部责任”，表明双方当事人已对转租后责任承担作出了约定，即转租后承租方仍要对出租方负担合同义务。参照中华人民共和国合同法第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”之规定，转租后原租赁合同仍然有效。故海港区工商局与格兰大酒店所签订的工商综合楼租赁使用合同在租赁物转租后仍然有效且始终处于履行状态，基于租赁关系产生的租金给付之债与工商综合楼租赁使用合同约定之债为同一债务，此债务呈连续状态，且约定的租金支付方式为分期履行，故一审法院认定此情形符合最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第五条的规定并无不妥。华侨大酒店主张海港区工商局的起诉超过诉讼时效期间不能成立。另，华侨大酒店诉称根据2005年2月3日海港区工商局与八大处公司、羊城大酒店签订的补充协议第二条的规定，海港区工商局已免除了其1998年6月15日至2000年10月1日的租金96.83万美元。但该补充协议第二条仅是对2001年11月21日至2004年11月21日的债权债务作了处理，并没有免除本案所争议债务的意思表示，故华侨大酒店的此项主张没有证据，二审法院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58093元，由华侨大酒店负担。华侨大酒店不服河北省高级人民法院上述二审民事判决，向本院申请再审称：一、海港区工商局起诉时已经超过诉讼时效期间，其主张不能得到人民法院支持，人民法院应当依法驳回其诉讼请求。海港区在2009年7月向一审法院起诉华侨大酒店，追索1998年6月15日至2000年10月1日期间的租金96.83万美元。根据中华人民共和国民法通则第一百三十六条第（三）项的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。自2001年12月4日华侨大酒店被吊销企业法人营业执照至海港区工商局提起本案诉讼，海港区工商局从未提出过追索租金的主张，其起诉已经超过诉讼时效期间。本案是租金给付的债权债务关系，属于定期给付债务，各期租金不属于同一债务，一、二审法院适用最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第五条，认定同一合同项下的租金均为同一债务，系适用法律错误。二、华侨大酒店不欠海港区工商局任何款项。根据转租协议第七条和补充协议第五条的约定，1995、1996年工商综合楼租赁使用合同中关于租金的交付条款已经失效，租赁合同的权利义务发生了根本转变，海港区工商局失去了向华侨大酒店索要租金的合同基础和条件。此外，补充协议第二条已经对华侨大酒店和海港区工商局之间的债权债务进行了清理，相互抵销后海港区工商局应当向申请人的唯一出资人八大处公司支付10758.94元人民币。一、二审法院称“该补充协议仅是对2001年11月21日至2004年11月21日期间双方权利义务作出了处分，并未对2000年前华侨大酒店拖欠海港区工商行政管理局的租金作出处理”与事实不符，亦不符合经济往来的商业惯例。依惯例，债务抵销系对全部到期债务进行相抵，而不可能抵销一部分，留一部分。综上，依据中华人民共和国民事诉讼法第一百七十九条第（二）项和第（六）项之规定，请求撤销一、二审判决，驳回海港区工商局的诉讼请求，判令海港区工商局承担本案全部诉讼费用。被申请人海港区工商局答辩称：一、海港区工商局追索1998年6月15日至2000年10月1日租金没有超过诉讼时效。本案争议的租金债务符合同一债务的特征，海港区工商局没有在每期履行期限届满后立即主张权利，是基于对同一债务具有整体性以及不同期债务具有关联性的合理信赖，符合诉讼时效制度的立法目的。规定诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算，有利于减少讼累、实现诉讼效率。二、华侨大酒店拖欠海港区工商局1998年6月15日至2000年10月1日转租羊城大酒店之前的房租96.83万美元事实清楚、证据充分，其再审申请中称不欠租金的理由是不能成立的，有证据证明海港区工商局向华侨大酒店主张过租金权利。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回华侨大酒店的再审申请，维持原审判决。本院再审期间，被申请人海港区工商局提交了其2008年10月15