洋房区规划方案设计任务书.doc

天伦开元城三期叠拼洋房区规划方案设计任务书河南天伦地产集团有限公司2013-08-26天伦开元城三期叠拼洋房区规划设计任务书一、 项目概况：天伦开元城三期住宅小区位于郑州市惠济区，建设用地北依开元路，西临天河路，与惠济区区政府隔街相望，坐拥近千亩绿地园林！一期低层洋房业主已经入住、二期正在建设中。该小区地理位置优越、交通便捷。即将开工建设的地铁二号线终点站设在小区附近，一旦通车，仅需20分钟即可到达中心城区。规划建设用地计容面积151341平方米（合227亩），规划地上建筑面积约26万平方米。该项目由郑州金山置业有限公司开发。小区拟建高品质英伦风格的中高档舒适型宜居社区！本次设计的叠拼洋房区位于本小区三期东部，西临本小区三期销售商品房组团及团购房组团，向东与本小区一二期隔中心景观大道为邻，北边为8层洋房，南边为幼儿园。二、 设计范围：本次设计考虑叠拼洋房区（具体详见规划总平面图）的规划布局，户型设计，单体楼设计，地下室，总图及外网等。地上总图、外网及地下车库有与其他组团相接的地方，与有关设计院协商设计。三、 设计依据：1、 现行郑州市建设工程规划管理条例及郑州市其他相关要求；2、 该地块控制性规划文件；3、 本居住小区三期已定详细性规划方案功能分区及路网；4、 国家相关居住区规划设计和住宅设计规范；5、 一、二期规划平面图及景观平面图；6、 其他相关法律法规。四、 设计限制条件1、住宅建筑层数5层；多层住宅建筑南北向平行布置时间距20m;2、三期应与一、二期间保持30米宽绿轴间距；（甲方提供用地范围边界）；3、建筑退界、建筑间距及其它配套设施等执行现行郑州市建设工程规划管理技术规定，详见附件。五、 规划设计建议1、本区设计要结合三期既定规划方案、本小区一二期方案及现有景观大道，通盘考虑，合理规划，并力求建筑风格、交通流线和小区景观有机融合；2、组团规划中考虑交通组织及景观框架设计；3、叠拼住宅建筑面积不少于6万平方米，本区容积率没有上限；4、根据当地相关政府部门要求，多层层数不能少于5层，本着节约成本的目的，可以参考以下思路：（1）叠拼仅作5层：最底层下沉，为一层，二三层为下叠，四五层为上叠户型；一层作为叠拼户型的储藏，健身或其他用途；同层在楼南或北侧做下沉庭院，另一侧与地下车库相通，地下车库上面也作为室外庭院，下叠可在二层直接入户；（2）考虑各户就近停车，每户均有双车位或子母车位，每户在一层可直接通过楼电梯入户；（3）考虑如何增加建筑计容面积；（4）本区要求人车分流，总停车位数要求在解决本区停车的基础上，与当地相关设计院结合，考虑是否增加停车位，以补足团购区及商品房销售区所需车位数。5、要求叠拼户型多样化，各户型在给定区域内组团布局，分而不离，最大限度利于后期销售和管理；6、在满足消防要求的前提下，做到组团内道路顺畅、人车分流，综合考虑组团的交通流线及出入口位置；7、套型建筑面积按国家有关规范及房管部门计算法则执行（考虑外保温、外粉刷及小区公摊）；8、考虑本叠拼区后期物业管理思路。六、 建筑布局及构造建议 1、建筑外观要求采用英伦风格，线条流畅，富有诗意和个性，并与本区一、二期建筑外观协调统一； 2、叠加产品户型建议： （1）叠拼应充分考虑单套销售的总价问题，下叠、上叠户型面积在总价上要求均衡。要求下叠面积控制在200-220，最大面积不超过240；上叠面积控制在150-180，最大面积不超过220；可采用下叠2单元4户，上叠集中电梯变为三户的设计思路；边户面积可适当加大，但可售面积不大于280；上下叠户型宜多设赠送面积或空间。（2）为充分挖掘下叠价值,可考虑以下设计建议：有南北庭院、采光地下室；车位不小于2个；客厅、餐厅采用下沉式设计，层高在3.5-3.7米，其余室内空间在3.2-3.4米；户型上层可考虑退台设计或客厅、餐厅局部挑空。（3）上叠户型设计建议：考虑室外庭院、屋顶花园、地下室；车位不小于2个；可采用下叠2单元4户，上叠退台后变为3户，上叠3户户均露台面积不小于40平米 。（4）户型设计应功能分区合理，布局紧凑；客厅宽敞，面积适宜；要求明厨、明卫；入户宜设玄关；各房间开间进深尺寸在满足规范要求的前提下尽可能提高使用舒适度；注重细节。（5）上下叠户内可与楼栋最底层储藏室、车库相连通；其中最底层储藏室要通电，可上下水；并考虑其他可增加卖点的设计理念。（6）叠加洋房端户价值较高，应着重设计，尤其是沿中央景观轴一侧端户，应重点打造。（7）每户均有双车位或子母车位；3、在保证外观效果的前提下，应尽量考虑节约成本。4、郑州市抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第二组，建议叠拼结构体系采用异形框架或异形柱框架剪力墙结构（可与当地合作设计院结合考虑）。5、三期雨污水建议均排放至天河路上，目前天河路上的市政污水管底标高为90.28（绝对高程），雨水管底标高为91.61（绝对高程），开口部位在本小区于天河路主入口附近。七、成果要求（可提供阶段性成果）1.规划设计说明书；2.彩色总平面图；3.小区鸟瞰图（不小于