郑州市商业地产商铺空置率问题及商铺投资需求调查研究分析报告.docx

郑州市商业地产商铺空置率问题及商铺投资需求调查研究分析报告 从2004年至2005年，郑州商业地产进入了一个快速发展的时期，纯商业和商业加住宅的开发也在这一时期达到了鼎盛的局面。分析郑州的商圈我们发现，郑州较繁华的地段现在都有大型的商业地产项目建成或上马。二七商圈的大上海城、百年德化风情购物广场等；火车站商圈的世贸商城、天隆服装城等；碧沙岗商圈新开发的中原商贸城后期等等都是这几年涌现出来的商业地产项目。目前正在开工建设的还有位于郑东新区的郑州宝龙城市广场、丹尼斯生活广场等，位于南区的富田太阳城东方广场、中陆购物广场，西区的大厨房、元通纺织城，北区的郑州信基调味品厨具广场、郑州国际车城等等商业地产项目。商业地产之所以迅猛扩张，除了商业资本的巨大需求外，也与商业地产本身的高额利润有直接关系。目前，市面许多商用物业项目租售价格基本是同等区位写字楼和住宅物业的至倍，有的甚至更高。房地产商通过局部销售获得先期开发资金和建设资金，再通过滚动投入即可完成商铺开发项目。在高额利润回报的驱使下，各路地产诸侯不论大小，都在想着和商铺开发沾点边，希望从中获取高额利润。“一铺养三代”的俗语出现在很多不同的楼书上。部分处于初级发展阶段的开发企业也按捺不住，纷纷在城市中心商业区或准中心区大兴土木，有些原非开发商业地产的项目也寻求商用物业的转型。正是在这一股商铺开发和购买热潮中，不少专家提出“商业地产已现过热之势”、“商业地产供给过剩”的担忧。河南圆点市场调查公司地产研究中心综合了自主跟踪的“郑州市房地产销售及广告监测”以及今年3月份进行的“郑州市商业地产投资者调查”，并深入研究了郑州市房地产的相关统计数据，研究结果表明，目前郑州的商铺除成熟商圈的核心地带以外，基本上都存在空置情况。但仔细分析空置商铺的情况，研究人员发现，郑州空置的商铺基本上是结构性空置。主要呈现以下特征：一、 空置的商铺基本上都是在一个不成规模的商圈和商业环境中。近几年，郑州的房地产开发如火如荼，一栋栋住宅楼拔地而起。郑州的住宅开发基本上都是一个模式：在最底层、沿街的地带开发店面等小面积的商铺，甚至就在小区里面也是一排排的店面。在一个小区中，有适当的铺面用于为社区居民服务的配套设施是必要的，但随着城市化现代化的加快，人们的活动范围逐渐扩大，许多原来在小区店铺的消费转移到了现代化的服务完善的商业中心。许多小区店铺失去了生意，导致小区商铺出现了较高的空置率。现在，部分的新区和新开发的小区，其空置率特别高，有部分小区建成已经两三年，但基本上没有一间商铺开业，有些甚至成了车库。另外，郑州开发的沿街高层住宅小区，基本上都会把底部的几层开发成商铺或商场。这部分商铺基本上属于住宅的附属物，开发商在设计时主要考虑的是适合居住的问题，而容易忽略和牺牲商铺经营的可行性。因此，这部分商铺要么不处于郑州成熟商圈之内，要么周围的商业环境并不理想，除了部分的沿街店面售出以外，其余大量的面积处于空置状态。二、 空置的商铺基本上都是定位模糊和定位不准的楼盘许多商业地产项目都存在“早产”的现象，也就是说，许多商业地产项目是在前期的调研和论证不充分的情况下上马的。由于商业地产在前几年创造的神话般的投资回报，部分没有任何商业地产开发经验的开发商都加入到商业地产的开发行列中来。一些开发商只考虑到自己的楼盘开发情况，而没有评估周围的商业环境和商业承载量，有些甚至连竞争对手的情况都没有摸清楚就匆忙上马，希望能尽快把楼盖起来卖出去。等到项目上马以后发现周围的竞争对手林立，当时的定位出现了偏差，使得一些商业项目从上马的第一天起就注定了它的失败命运。这些都成了空置率最高的商业项目。郑州近几年的商业地产项目成功的很多，但失败的也很多。研究成败的案例我们可以发现，商业地产的成败直接与其定位准确与否相关。大多数开发商希望开发的周期越短越好，不重视商业物业后续的管理和经营，结果出现销售时场面火爆，地产商赚了钱之后就走人，项目可能因后期的招商宣传无法跟进而导致直线下滑，投资者的回报预期不能实现，这也是许多地产纠纷的主要原因。三、 空置的商业地产项目与开发商的商业地产开发经验缺乏有关 由于地产开发商对商业特性的把握存在偏差，对商业规律不了解，许多地产商没有看到商业地产开发与住宅开发的差别，因而直接套用比较熟悉的住宅开发模式。从价值链的角度考虑，商铺开发的价值链明显的要比住宅开发的价值链要长。商铺开发的价值链中，开发商把商铺卖给投资者，投资者有可能自己经营，自己兼任经营者，也有可能把商铺转租，由承租人充当经营者。从圆点公司调查的情况看，郑州占多数的商铺购买者并不是将商铺用于直接经营，55%的商铺投资者与最终经营者存在错位，也就是存在商铺第二次招商的问题，其价值链明显加长。而部分开发商由于在招商和商业地产的统一经营管理方面没有经验，致使许多商铺卖出去后因人气不足无法招商，价值链出现断裂，成为“死铺”。四、 消费者对商业地产投资需求情况的分析 1、消费者在未来几年内对郑州商业地产发展的看法 从圆点公司调查的情况看，郑州占多数的商铺购买者并不是将商铺用于直接经营，55%的商铺投资者与最终经营者存在错位，也就是存在商铺第二次招商的问题，其价值链明显加长。而部分开发商由于在招商和商业地产的统一经营管理方面没有经验，致使许多商铺卖出去后因人气不足无法招商，价值链出现断裂，成为“死铺”。四、 消费者对商业地产投资需求情况的分析1、在未消费者在未来几年内对郑州商业地产发展的看法 调查分析资料显示：有18.6%和26.9%的投资者对郑州未来几年内商业的发展非常有信心和较有信心，38.2%的投资者则认为一般，有11.6%和4.7%的投资者没有信心。从整体分析情况来看整个郑州商业市场的发展拥有良好的信心条件，这对商业地产的发展是非常必要和必须的。 2、在未来几年内投资者选择商业投资的区域分析 调查分析资料显示：在未来几年内商铺投资者对成熟区域还是情有独钟的，在未来几年内选择中心区投资商铺的占近五成，其次为东区和郑东新区，郑东新区作为郑州市城市未来重点的发展区域，所以部分投资者将目光瞄准了该区域作为首选的投资区域。而开发区和南区不是太受欢迎，选择投资的分别占2.9%和6.7%。3、在未来几年内投资者选择商业类型的分析 调查分析资料显示：纯商业的建筑类型是在未来几年内商铺投资者的首选，其次是商业加住宅的建筑类型占28%，有10%的投资者态度不是太明确，还有6%的投资人群选择了不确定，这部分人群水涨船高的心态非常明显。4、在未来几年内投资者选择商业投资付款方式的分析 调查分析资料显示：尽管目前贷款利率调高了，但消费者投资商铺的热情并没有受到太大的影响。据调查，大部分的商铺投资者希望把自己身边的闲钱用于投资商铺，在付款方式上，多数的投资商铺的人选择在能力允许的条件下，一次性全部付清。从以上郑州市商业地产市场的现状和投资者需求调查分析情况来看，我们必须正确看待郑州商业地产的空置率，既不过分恐慌，也不过分乐观，解决郑州商铺的空置问题，需要的是统一的规划和投资者的理性投资。对于商业地产开发前期的调查，圆点公司地产研究中心人员提出以下几点看法： 商业房地产开发前期应该调查什么房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市