城市房地产企业税收政策汇编

增城市房地产企业税收政策汇编目录：一、企业所得税部分1、房地产开发企业所得税征管若干规定（穗地税发2002152号）2、转发关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（穗地税发200466号、粤地税发2003348号、国税发200383号）3、关于加强房地产开发企业所得税征收管理的办法（穗地税发200490号）4、关于房地产开发企业所得税征管问题的补充通知（穗地税发20053号）二、营业税部分1、转发关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知（穗地税发2004176号、粤地税发2004186号、国税发200469号）2、关于营业税若干政策问题的通知（穗地税发号）三、土地增值税1、转发关于加强土地增值税管理工作的通知（穗地税函200518号、粤地税函2004545号、国税函2004938号、）2、广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法（穗地税发2005106号）3、国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知（穗地税发200566号、粤地税发2004269号、国税发2004100号、）四、房产税、土地使用税1、转发关于明确房产税城镇土地使用税纳税义务发生时间有关问题的通知（穗地税函200562号、粤地税函2004719号、）2、转发关于房产税 城镇土地使用税 有关政策规定的通知（穗地税函2003206号、粤地税函2003565号、国税发号）一、企业所得税关于印发房地产开发企业所得税征管若干规定的通知局属各单位：现将房地产开发企业所得税征管若干规定印发给你们，请遵照执行。广州市地方税务局房地产开发企业所得税征管若干规定第一章 总则第一条 为完善和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则、中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则的规定，结合我市实际，制定本规定。第二条 本规定适用于按规定由我市地方税务机关征管企业所得税的房地产开发企业(以下简称纳税人)。第二章 企业所得税应税收入的确认第三条 纳税人销售商品房同时符合以下条件的，应确认为收入的实现：(一)纳税人与购买方在商品房交付使用通知书(或称收楼通知书等)上办妥交接手续；(二)商品房预售合同约定交接商品房时的应收款项，或纳税人已收到合同约定收款金额，并开具结算帐单提交购买方认可。第四条 纳税人采用银行按揭方式销售商品房的，以商品房交付使用、并开具有效凭据、取得银行按揭款时确认收入的实现。第五条 土地使用权转让，以土地已经移交、按合同约定收款金额或开具发票金额作为收入实现。第六条 对纳税人取得销售商品房外的其他收入，按现行有关税收规定确认收入的实现。第三章 成本费用的扣除第七条 纳税人销售房地产所发生经营成本的确定，应依据收入与成本配比原则。第八条 纳税人房产开发项目已竣工结算的，应根据其实际发生的单位面积开发成本和已售商品房的建筑面积计算本期销售商品房的经营成本，在所得税前扣除。第九条 纳税人房产开发项目竣工交付使用但未全部结算完毕的，在交付使用时将项目预算书报报经管地方税务征管机关备案的前提下，可暂按预算开发总成本除以开发商品房建筑面积计算出单位面积开发成本，并据以计算本期销售商品房的经营成本，在所得税前扣除，但房产开发项目工程结算完毕后应按实际发生额对已结转的经营成本和未结转的开发成本进行相应调整。第十条 对纳税人发生的房产开发项目公共配套设施建设费用，纳税人能提供有关部门批准文件、并报经管地方税务征管机关备案的，分别按下列情况处理：(一)对非营利性且不作有偿转让的部分，可分别按配套设施项目不同的建设情况，采取以下方法计算并作所得税税前扣除处理：1.公共配套设施项目与商品房同步建设，其发生的公共配套设施费用，能够分清受益项目的，直接计入有关受益项目；如果发生的公共配套设施费用需要由两个或两个以上受益项目负担的，则应以商品房建筑面积或工程预算成本等为标准，按比例分配法分别计入相关的受益项目。2.公共配套设施项目与商品房不是同步建设的，以公共配套设施项目的工程实际成本或预算成本与规划建筑面积的比例，计算商品房每单位面积的承担标准，并按本期竣工商品房建筑面积计算本期预提或待摊的配套设施费用：(1)商品房建设在先，公共配套设施建设在后的，按最终实际发生的化共配套设施费用冲减预提费用，实际支出数大于预提数的，差额部分计入有关项目成本；实际支出数小于预提数的，差额部分应冲减有关项目成本。纳税人如果按项目预提配套设施费用的，应在每项配套设施工程完工时，按对应的项目进行冲转；如果按综合性即区域性预提公共配套设施费用的，则按公共配套设施工程的所在区域进行冲转。(2)公共配套设施建设在先，商品房建设在后的，公共配套设施费用在受益项目中分摊，其应摊未摊的费用只保留尚未完工的商品房应负担的配套设施费用。纳税人房产开发项目由于公共配套设施项目与商品房不是同步建设，需要预提配套设施费用的，必须设置备查簿或明细帐目逐一反映公共配套设施项目的预提费用、工程支出和结余情况。对未设置备查簿或明细帐目如实反映有关情况的，由地方税务机关依法核定。纳税人预提费用和尚未摊销的公共配套设施费用年末有余额的，应在年度申报企业所得税时以附件形式对各项目本年度摊提的数额、年初和年末余额列表说明。(二)对属于有偿转让或建成后用于营业的公共配套设施项目，其建设过程中发生的费用不得作为销售商品房的开发成本在所得税税前扣除，但可分别以有偿转让成本或固定资产折旧形式在税前扣除。第十一条 业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除。纳税人在经营初期无营业收入，报经管地方税务征管机关备案后，可暂将据实发生的业务招待费、广告费、业务宣传费分明细列入“待摊费用”，结转以后年度扣除。纳税人自出售开发产品实现营业收入的年度开始，将待摊的上述费用结转在3年内分期摊入管理费用，每年结转扣除的数额分别加上当年发生的上述费用支出，在当年营业收入和税法规定标准计算的扣除限额范围内允许在税前扣除。业务招待费、业务宣传费超过扣除限额的部分应作纳税调整处理，广告费超过扣除限额的部分可无限期向以后纳税年度结转。第十二条 纳税人采取先租赁后出售房地产的，在租赁期间已经提取的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。第十三条 纳税人向境外代销企业支付的各种拥金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应当提供完整、有效的凭证资料，经主管地方税务征管机关审核确认后，方可作为企业的费用扣除，但实际扣除的数额不得超过房地产销售收入的10%。第四章 征收方式的确定第十四条 对账册健全、核臬清楚完整、能够正确计算应纳税所得额的纳税人，可继续按季或按月，采用查帐征收方式预缴企业所得税。第十五条 纳税人属于下列情形之一的，经主管地方税务征管机关核准，从2002年1月1日起(税款所属时期)采用带征率方式按月缴纳企业所得税：(一)依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置的；(二)虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全、难以查帐的；(三)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；(四)纳税人申报的应纳税所得额明显偏低，又无正当理由的；(五)不能如实申报、正确计算企业所得税的。第十六条 各地方税务征管机关应于今年6月底前对辖内纳税人的企业所得税申报情况进行清理，并根据纳税人的不同情况重新确定适用的征收方式。如果今后纳税人的有关情况发生变化，可以向经管地方税务征管机关申请由带征率方式改为查帐征收方式。但查帐征收方式一经确定，一般不予改变。第十七条 按季或按月采用查帐征收方式预缴企业所得税的纳税人，年终应依据本通知第二、三章以及其他有关税收规定进行汇算清缴，多退少补。第十八条 纳税人采用带征率方式缴纳企业所得税的，具体处理如下：(一)带征企业所得税的计税依据为纳税人应纳营业税的营业额，即包括预售商品房所取得的预收款收入。(二)纳税人以每月应纳营业税的营业额乘以带征率2.5%计算缴纳企业所得税。(三)原采用查帐征收方式预缴企业所得税的纳税人，如果改用带征率方式的，其累计未结转收入的预售商品房预收款，应在改变征收方式的当年一次性按带征率缴纳企业所得税。对数额较大，一次性缴交有困难的纳税人，报经管地方税务征管机关批准，可分2年缴交入库。第五章 关于改变征收方式的衔接问题第十九条 对1999年以前(含1999年)采用带征方式缴纳企业所得税，2000、2001年改为查帐征收方式缴纳，2002年再改用带征率方式缴纳企业所得税的纳税人，分别按以下情况处理：(一)税务机关对纳税人2000年和2001年发生的涉税事项已按查帐征收的有关税收规定进行企业所得税纳税检查处理的，2002年应按第十八条第三款规定衔接；(二)除本条第一款外，纳税人在2000年和2001年申报的企业所得税税负率低于2.5%的，应分别将两年申报的企业所得税额与按当年实现的收入乘以2.5%计算的应缴所得税的差额在2002年补缴入库；对未按规定补缴的，由征管机关移送稽查部门，对其2000年和2001年发生的涉税事项按本通知的有关规定进行审核和清算，或按征管法核定其应纳税所得额。第二十条 纳税人所得税征收方式由带征改为查帐征收方式的(第十条情况除外)，可根据企业实际情况，对跨期项目(跨期项目指改变征收方式前一年在售、且改变征收方式当年及以后年度仍有销售的项目；改变征收方式前一年仍未有销售或已销售完毕的项目属非跨期项目)选择以下方法衔接。对非跨期项目则按第二、三章的规定计算缴纳企业所得税。如果纳税人以前年度帐册较健全，能提供准确、真实的收入、成本费用资料的，可分以下不同情况处理：1.对跨期项目过去已按预收款收入带征企业所得税(当时未作经营收入反映)，改变征收方式当年及以后年度工程完工交付使用时按财务制度规定结转经营收入的，可按本年度跨期项目所结转的经营收入额，减去按第三章规定配比计算的经营成本、结转的递延营业税及附加税费后的差额，作为跨期项目在本年度核算的、已计征企业所得税的跨期项目经营利润，在申报年度企业所得税时作纳税调整减少处理，既不予重复计算企业所得税。对本年销售跨期项目所取得的收入，根据第二章的规定确认收入的实现，减去按第三章规定配比计算的经营成本和所负担的营业税及附加税费后的差额，作为跨期项目的经营利润，与非跨期项目一并计算企业所得税。2.对跨期项目过去已按预收款收入带征企业所得税，并在当时已作经营收入反映的，按本年度销售跨期项目的所取得的收入(包括预收款收入)作经营收入，减去按第三章规定配比计算的经营成本和所负担的营业税金及附加税费后的差额，作为跨期项目在本年度核算的经营利润，与非跨期项目一并计算企业所得税。但对跨期项目实际发生的所有成本费用不得重复在税前扣除。(二)如果纳税人以前年度帐册不健全，不能提供准确、真实成本费用资料的，可按本年度销售跨期项目所取得的收入(包括预收款收入)，依10%经营利润率计算跨期项目的经营利润，与非跨期项目一并计算企业所得税。第六章 帐簿凭证管理、申报纳税与相关责任第二十一条 不论税务机关对纳税人采用何种征收方式征收企业所得税，纳税人均应按照法律、行政法规规定设置帐簿，依法取得和使用发票，根据合法、有效凭证记帐，进行财务会计核算；依照经营地方税务征管机关规定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关要求报送的其他纳税资料。第二十二条 纳税人以不合法、非有效凭证记帐，违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，按发票管理办法及其实施细则处理。第二十三条 纳税人应当按照我局关于我市销售不动产、转让土地使用权使用发票问题的通知(穗地税发199686号，见广州纳税指南96年第3期68页)规定的范围、时限、内容开具发票。如有违反，按发票管理办法处罚。第二十四条 纳税人与关联企业之间的业务往来，没有按照独立企业之间的业务往来收取或支付价款、费用，而减少其应纳税收入(所得)的，按征管法及其实施细则处理。第二十五条 实行查帐征收方式预缴企业所得税的纳税人，仍按原规定申报企业所得税。实行带征率方式缴纳企业所得税的纳税人，每月使用广州市地税核定征收业户纳税申报表（）申报企业所得税。第七章 委托代销业务第二十六条 纳税人与其他单位签订委托代销房地合同，在依法贴足印花税票后，委托方应在签订合同次月，在营业税申报期限内随同地方税综合申报表向经管地方税务征管机关附送代销房地产合同原件及复印件(核对无误后退还原件)。本文下发前已签定的委托代销合同应于今年6月10日前向主管地方税务征管机关补报。应附送而不附送有关合同的，按征管法第62条处罚。第二十七条 纳税人与境内(外)企业签订房地产代销合同或协议，委托境内(外)企业销售其位于我国境内的房地产，应按受托方向购房人销售的价格，作为纳税人的房地产销售收入依法计缴税款，不得抵减支付给受托方的代理费用后的余额才作为销售收入；纳税人支付给受托方的代理费用应作为销售费用处理。第二十八条 在委托代销房地产业务中，如由受托方(中介机构)收取代售房地产价款的，受托方在当月收到代售房地产款项后，应于月终后10日内向委托方(开发商)全额划款或全额报帐，委托方据此申报纳税。本文下发前，受托方收取的售房款未按前款期限向委托方全额划款或全额报帐的，应于今年6月10日前向委托方补办划款或报帐手续。第二十九条 受托方采取瞒报、迟报等手段为纳税人(委托方)提供各种方便，导致委托方未缴、少缴税款，按征管法实施细则处罚，即：税务机关除没收受托方非法所得外，并可处以未缴、少缴税款一倍以下的罚款。第三十条 委托方(开发商)应当依法申报缴纳税款。委托方不及时与受托方(包括境外的代理机构)对帐，申报应纳税额与实际应纳税额不符，造成不缴或者少缴应纳税款的，按征管法第63条规定补税、加收滞纳金和处以罚款。第八章 附则第三十一条 番禺区、花都区、增城市、从化市地方税务局可参照本规定执行，带征率可视本区的实际情况自行确定，并报市局税政二处备案。第三十二条 地税机关查出纳税人以前年度有原征管法第条和新征管法第条列举的情形之一的，可以根据应纳营业税的营业额依.的征收率核定其应纳所得税额。按第二十条 的规定由带征改为查帐征收企业所得税的，以改变征收方式的当年确定执行时间。其余规定自年月日（税款所属时期）起执行。广州市地方税务局 广州市国家税务局 转发关于房地产开发有关企业所得税问题的通知2004年4月7日 穗地税发200466号广州市地方税务局局属各单位、广州市国家税务局各直属单位，各区、县级市国家税务局： 现将广东省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（粤地税发2003348号）和广东省国家税务局转发国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（粤国税办转字2003168号）转发给你们，并补充意见如下，请一并贯彻执行。一、 根据国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号，以下简称83号文）第二点规定，我市执行的具体操作如下： （一）房地产开发企业经营非经济适用住房以及经批准经营经济适用住房，其取得的预售开发产品收入，分别按15%和3%的销售利润率计算预计营业利润额。 （二）2003年度“预收帐款-预售开发产品收入”的期末余额暂不予预计营业利润额，待其预售开发产品完工时再按规定确认收入的实现；2004年1月1日以后取得的预售开发产品收入按83号文的规定处理。 （三）当期有预售开发产品收入或有预售开发产品完工的纳税人，按下列公式计算当期应纳所得税额：1纳税人当期只有预售开发产品收入，没有预售开发产品完工的：应纳所得税额=当期预售开发产品收入15%（或3%）+当期计算的应纳税所得额 适用税率2纳税人当期既有预售开发产品收入，又有预售开发产品完工的：应纳所得税额=当期预售开发产品收入15%（或3%）+当期计算的应纳税所得额（已包括当期预售开发产品完工结转营业收入部分的所得额）当期预售开发产品完工部分结转的预售收入15%（或3%）适用税率 （四）在填报企业所得税纳税申报表时作如下处理：将“当期预售开发产品收入15%（或3%）”计算的数额填入“纳税调整增加额-其他纳税调整增加”项目反映；将“当期预售开发产品完工部分结转的预售收入15%（或3%）” 计算的数额填入“纳税调整减少额-其他纳税调整减少”项目反映。 二、根据83号文第三（三）第3点规定，我市确定的成本利润率为15%。 三、根据83号文第五（二）第2点规定，对于成本对象已完工但未实际发生的公共设施配套费，按财务会计制度的有关规定预提进入开发成本的，其实现销售部分所负担的公共设施配套费不得在当期税前扣除，即在计算企业所得税时应作纳税调整处理。四、纳税人根据政府的有关规定，将提取的物业维修基金缴存到物业行政部门指定的银行时，视为实际发生，可在税前扣除。广州市地方税务局广州市国家税务局转发国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知2003年12月5日 粤地税发2003348号各市地方税务局：现将国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号）转发给你们，请遵照执行。广东省地方税务局国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知2003年7月9日 国税发200383号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，局内各单位：为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则、中华人民共和国税收征收管理法等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下：一、关于开发产品销售收入确认问题 房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现： （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。 （二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 3.采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 4.采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。 （五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现： 1.将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。 2.将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 （六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。二、关于开发产品预售收入确认问题房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。 预计营业利润额预售开发产品收入利润率 预售收入的利润率不得低于15（含15%），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类(或分项)确定。 预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题（一）下列行为应视同销售确认收入 1.将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等； 2.将开发产品转作经营性资产； 3.将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者； 4.以开发产品抵偿债务； 5.以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。 （二）视同销售行为的收入确认时限 视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。 （三）视同销售行为收入确认的方法和顺序 1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 2.由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定； 3.按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%(含15%),具体由主管税务机关确定。 四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题 房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。 完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。 房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。 五、关于成本和费用的扣除问题 房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。 开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。 房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。 下列项目按以下规定进行扣除： （一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积 销售成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本 （二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。 1.属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。2.属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。（三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。（四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。（五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。（六）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。（七）广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。（八）折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。六、关于本通知适用范围和执行时间问题本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行。国家税务总局广州市地方税务局广州市国家税务局关于印发关于加强房地产开发企业所得税征收管理的办法的通知2004年5月25日 穗地税发200490号广州市地方税务局局属各单位，广州市国家税务局各直属单位、各区、县级市国家税务局： 现将关于加强房地产开发企业所得税征收管理的办法印发给你们，请认真贯彻执行。广州市地方税务局广州市国家税务局关于加强房地产开发企业所得税征收管理的办法 第一条 为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，提高企业所得税征收管理水平，保障国家税款及时足额入库，根据中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则、中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则、国家税务总局关于印发核定征收企业所得税暂行办法的通知（国税发200038号）和关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号文，穗地税发200466号文转发）的有关规定，制定本办法。第二条对帐册健全、核算清楚，能够提供完整、准确的收入及成本、费用凭证，正确计算应纳税所得额的纳税人，税务机关应采取查帐征收方式征收企业所得税。第三条纳税人有下列情形之一的，税务机关有权按核定征收方式征收企业所得税： （一）依照法律、法规的规定应当设置帐簿但未设置的；（二）擅自销毁帐簿或拒不提供纳税资料的；（三）虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的；（四）发生纳税义务，未按规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；（五）纳税人申报的计税依据明显偏低，且无正当理由的；（六）只能准确核算收入总额，或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的；（七）只能准确核算成本费用支出，或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的；（八）未按照规定办理税务登记从事生产经营或者临时从事经营的。第四条 纳税人与关联企业或个人之间，特别是纳税人与关联的施工企业、物业管理公司、销售代理公司、股东之间的业务往来，没有按照独立企业之间的业务往来收取或支付价款、费用，而减少应纳税所得额的，税务机关有权对相关单位或个人采取核定征收方式征收企业所得税、个人所得税。第五条 税务机关根据纳税人的生产经营、财务管理、履行纳税义务等情况，于每年1至3月底前确定其当年度的企业所得税征收方式。对于当年新办的企业，税务机关应于纳税人领取税务登记证后在规定期限内确定其当年度的企业所得税征收方式。2004年度应于6月底前完成征收方式的确定工作。第六条 实行核定征收方式的纳税人应按月（或季）申报缴纳企业所得税，具体计算应纳所得税额的公式如下：（一）应纳所得税额=应纳税所得额适用税率上式中的适用税率是指按年应纳税所得额水平分别适用18%、27%、33%税率。（二）应纳税所得额=收入总额应税所得率(此公式适用于收入核算比较准确的纳税人)或应纳税所得额=成本费用支出额（l-应税所得率）应税所得率（此公式适用于收入核算不够准确，但是成本费用核算比较准确的纳税人）。我市确定的应税所得率为9%。第七条 收入总额是指关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号）第一、三、四点和预售开发产品收入以及按税法规定确认的其他收入。 第八条 成本费用支出额是指纳税人在纳税期内实际发生的各项成本、费用，具体见关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号）第五点。第九条 除第十条、第十一条另有规定外，纳税人征收方式一经确定，一般在一个纳税年度内不予调整。第十条 纳税人有下列情况的，可以向主管税务机关申请改变应税所得率或者企业所得税额，并提供相关证明材料：（一）实行改组、改制、分立、合并的； （二）生产经营范围、主营业务发生重大变化的；。（三）因遭受风、火、水、震等人力不可抗拒灾害的。第十一条 纳税人有下列情况的，税务机关有权改变原征收方式：（一）稽查部门通过检查，经核实认为其部分或全部收入总额有漏报或申报不实情形，应予调整的；（二）税务机关在执法检查时发现征收方式错误的；（三）经税务机关调查核实，原确定的征收方式已不适合纳税人的实际情况和税法规定，税务机关认为需要调整的；（四）纳税人与关联企业或个人之间的业务往来没有按照独立企业之间的业务往来收取或支付价款、费用的。第十二条 纳税人由核定征收方式改为查帐征收方式的，其应在核定征收年度支出的成本、费用，不得在实行查帐征收的以后年度税前扣除。第十三条纳税人由核定征收方式改为查帐征收方式的，可根据纳税人的实际情况，对跨期项目（跨期项目指改变征收方式前一年在售、且改变征收方式当年及以后年度仍有销售的项目）按以下方法衔接：（一）对跨期项目过去已按预售开发产品收入带征或核定征收企业所得税（当时未作经营收入反映），改变征收方式当年或以后年度工程完工交付使用时按财务制度规定结转经营收入的，可按该年度跨期项目所结转的经营收入额，减去按有关规定配比计算的经营成本、结转的递延税款-营业税及附加税费后的差额，作为跨期项目在本年度核算的，已计征企业所得税的跨期项目经营利润，在申报年度企业所得税时作纳税调整减少处理，即不予重复计算企业所得税。（二）对本年度销售跨期项目所取得的收入（包括预售开发产品收入），按关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号）规定计算企业所得税。（三）由地税机关征管企业所得税的纳税人，如果以前年度帐册不健全，不能提供准确、真实成本费用资料的，可参照广州市地方税务局关于印发房地产开发企业所得税征管若干规定的通知（穗地税发2002152号）第二十条第（二）点规定处理。第十四条纳税人由核定征收方式改为查帐征收方式的，对改变征收方式前一年未销售或已销售完毕的非跨期项目，按关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号）的有关规定计算缴纳企业所得税。第十五条 纳税人由查帐征收方式改为核定征收方式的，其以前年度未弥补的亏损不得在核定征收年度弥补。纳税人由查帐征收方式改为核定征收方式，再改为查帐征收方式的，其以前年度已确认未弥补的亏损可从再改为查帐征收方式的年度起弥补，但弥补亏损期限是以发生亏损年度的下一年开始计算，5年内不论盈亏或者改变征收方式，均应连续计算弥补年限。第十六条 除国家税务总局、广东省地方税务局或广东省国家税务局明确规定外，纳税人适用核定征收方式缴纳企业所得税时，除适用18和27两档照顾性税率外，不得享受企业所得税各项优惠政策。第十七条 实行核定征收方式的纳税人，仍应依法设置帐簿，依法取得和使用发票，根据合法、有效凭证记账，进行财务会计核算；依照主管税务机关规定的申报期限、申报内容办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关要求报送的其他税务资料。税务部门发现纳税人纳税申报内容不真实的，根据中华人民共和国税收征收管理法等法律法规的规定追补税款、滞纳金和处罚。第十八条 纳税人以不合法、非有效凭证记帐，违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，按中华人民共和国发票管理办法及其实施细则处理。第十九条 对已实行核定征收方式征收企业所得税的纳税人，税务机关应督促其健全帐册凭证，依法计算税前扣除项目和应纳税所得额，逐步向查帐征收过渡。对帐册凭证相对健全、计算应纳税所得额相对准确的纳税人，预缴企业所得税时，可按主管税务机关认可的方法预缴企业所得税，年终汇算清缴。第二十条 花都区、番禺区、南沙区、从化市、增城市地方税务局在执行本办法时，结合广州市地方税务局关于印发广州市地方税务局关于规范地方企业所得税征收方式若干规定的通知（穗地税发1999601号）处理。第二十一条 税务机关查出纳税人有原中华人民共和国税收征收管理法第23条和新中华人民共和国税收征收管理法第35条列举的情形之一的，税务机关有权核定其应纳企业所得税额。其中属于地税机关管辖业户的企业所得税属于2003年度（含2003年）以前的，按照广州市地方税务局关于印发房地产开发企业所得税征管若干规定的通知（穗地税发2002152号）第三十二条规定处理；属于2004年度以后的，按税务机关核定的收入总额乘以9%的应税所得率和规定的税率核定其应纳所得税额。其余规定自2004年1月1日（税款所属时期）起执行。以前规定与本办法有抵触的，一律改按本办法执行。关于房地产开发企业所得税征管问题的补充通知2005年1月4日穗地税发20053号局属各单位：部分局属单位和企业在执行广州市地方税务局、广州市国家税务局转发关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（穗地税发200466号，以下简称66号文）和关于印发关于加强房地产开发企业所得税征收管理的办法的通知（穗地税发200490号，以下简称90号文）过程中提出一些具体操作问题，经研究，市局补充通知如下：一、66号文第一（三）2点公式中的“当期预售开发产品完工部分结转的预售收入”，仅指属于2004年1月1日后取得、且已按15%或3%的销售利润率计算预计营业利润额并入了当期应纳税所得额的预售收入。二、为免重复征税， 66号文转发的国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号）中的第三（一）2点“将开发产品转作经营性资产”，不包括该文第一（五）1点将待售开发产品出租转作经营性资产的情形。三、原采取查帐征收方式计算企业所得税的纳税人，根据90号文改为核定征收方式的，其累计未结转营业收入的预售房款收入，应在改变征收方式的当年一次性按90号文第六条的应税所得率和计算公式缴纳企业所得税。四、按照90号文采取核定征收方式缴纳企业所得税的纳税人，每月使用广东省地方税收纳税申报表（简易）SB002（2004年版）申报企业所得税。上述申报表没有改版前，在填报“带征企业所得税”项时有关栏目的解释作如下改动：（一）“计征金额”填写本年度初至纳税申报期止累计的收入总额或成本费用支出额。（二）“征收率”填写应税所得率9%。如果符合90号文第十条所列举情形之一的，按主管税务机关核定的应税所得率填报。（三）“速算扣除数”填写适用税率。（四）“应纳税费金额”按90号文所列的计算公式计算的“应纳所得税额”填写。（五）“批准抵缴额”除反映经地税机关批准的抵缴税额外，还反映本年度初至上期止累计已缴纳的企业所得税额。广州市地方税务局营业税转发关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知2004年8月10日 穗地税发2004176号局属各单位：现将广东省地方税务局转发国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知（粤地税发2004186号）转发给你们，我局补充明确如下，请一并贯彻执行。一、房地产开发企业销售不动产同时收取的维修基金从国家税务总局发文之日起不征收营业税。二、其他单位代收维修基金取得的收入仍按“服务业-代理业”征收营业税。广州市地方税务局转发国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知2004年6月28日 粤地税发2004186号各市地方税务局：现将国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知（国税发200469号）转发给你们，请遵照执行。广东省地方税务局国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知2004年6月7日 国税发200469号各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局： 近接有关部门来函，要求明确代收的住房专项维修基金是否计征营业税的问题，现通知如下： 住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。特此通知。 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知年月日 穗地税发号市地方税务局各分局，各区、县级市地方税务局：近接各基层征收单位反映在贯彻营业税政策的过程中遇到的一些问题，现根据营业税的有关政策法规予以明确。一、关于为客户铺设草坪、提供花卉摆设征收营业税的问题企业（如园艺公司或花卉种植等企业）承接为客户进行铺设草坪、种植树苗等绿化工程或为客户提供盆栽摆设，并定期对花卉、盆栽进行管理等业务。对上述行为如何征税的问题，经研究，现明确如下：.根据国税函发号营业税问题解答（之一）第六条规定，绿化工程往往与建筑工程相连，或者本身就是某个建筑工程的组成部分，因此对企业承接涉及建筑业务的绿化工程时，不论是否建有花卉种植场，均按“建筑业其他工程作业”税目征收营业税。发生了在广州市所辖地区的上述应税行为的纳税人，如属广州市征管的企业（不包括在外地及广州市属县级市办理工商登记的企业和在广州市区办理工商登记的外地及市属县级市企业），应使用建筑安装修缮发票；属外地企业的（含在广州市区办理工商登记的外地及市属县级市企业），使用广东省广州市通用发票。.对企业为客户提供花卉、盆栽摆设并定期进行管理而取得的收入，应属于在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。应按“服务业租赁业”征收营业税，并使用服务发票。二、关于教育劳务的征税问题据反映，为了加快和深化教育改革，部分学校和其他教育机构充分利用各自的有利条件和优势，提供了各种教育劳务。为了使税收征收管理中便于划分免税劳务与应税劳务，在国家税务总局和省地税局未有新的具体规定之前，根据现行营业税规定，对学校提供劳务的征免税问题，暂作如下明确：.目前，部分学校实行联合办学，采取的形式如下：甲方提供国家承认学历规定的教学大纲、计划及教材，办理新生入学录取、注册、学籍管理等，对合格者颁发国家承认学历的毕业证书；乙方负责招生，完成教学大纲要求的教学任务、教务管理、学生管理、后勤服务及提供教育设施、食宿等。根据营业税条例第六条关于学校和其他教育机构提供的教育劳务免征营业税的规定。对举办国家承认学历的联合办学中而取得的分成收入、提供师资的报酬等收入免征营业税。.学校为国家承认学历的学员提供教育劳务时取得的各项书簿费、学习费、杂费、膳食、住宿的收费以及相关