工程部部门作业指导书.doc

复 城 国 际 工 程 部作业指导书上海XX物业管理有限公司成都高新分公司2015.3 目录一、 工程部职责（一） 现场工程部经理职责（二） 电气主管职责（三） 机械设备主管职责（四） 班长岗位职责（五） 变电所值班电工岗位职责（六） 空调运行维修工岗位职责（七） 制冷工岗位职责（八） 维修电工岗位职责（九） 给排水工岗位职责（十） 电梯工岗位职责（十一） 通信弱电工岗位职责（十二） 综合（土建）维修工岗位职责二、 日常管理（一） 日常管理的主要工作内容（二） 设备运行管理（三） 计划性维修管理（四） 设备巡视管理（五） 节能运行管理（六） 设备资料建档及管理三、 规章制度（一） 工程人员培训制度（二） 交接班制度（三） 档案借阅制度（四） 材料管理制度（五） 公用工具管理制度（六） 卫生管理制度（七） 生活供水泵房管理制度（八） 制冷机房管理制度（九） 变电所管理制度（十） 配电室防火制度（十一） 配电室（配电柜、箱）的管理制度（十二） 配电设备维护保养制度（十三） 配电室事故处理制度（十四） 倒闸停、送电操作票制度（十五） 电气维修制度（十六） 临时施工用电管理制度（十七） 房屋维修制度（十八） 值班电话制度（十九） 电公共建筑设施的维修保养制度（二十） 监督电梯维修保养制度（二十一） 电梯的保养与检查制度（二十二） 高低压配电柜保养制度（二十三） 干式变压器保养制度（二十四） 风机保养制度（二十五） 水泵定期保养制度（二十六） 化粪池的清理制度（二十七） 有线电视系统的保养制度（二十八） 发电机组维修保养制度四、 操作规程与标准(一) 配电室高压设备使用操作维护规程(二) 配电室干式变压器使用维护规程(三) 供配电异常运行和故障处理(四) 配电系统紧急处理程序(五) 配电系统停送电操作程序(六) 电动机检查和维修作业指导(七) 高低压供配电设备维护保养指导(八) 强电井巡查点检指导书(九) 强电井点检指导书(十) 发电机操作流程(十一) 漏电开关跳闸故障的处理方法(十二) 电梯常见紧急处理简易程序(十三) 电梯困人救援作业指导(十四) 空调机控制箱、水泵控制箱作业指导(十五) 蓄水池清洗作业指导(十六) 水泵作业指导(十七) 水工巡查作业指导(十八) 风机盘管清洗及检修作业指导(十九) 空调机巡视检查作业指导(二十) 空调系统换季作业指导(二十一) 房屋（设备设施）养护和修缮作业指导(二十二) 有线电视系统的维修方法(二十三) 停水的处理方法(二十四) 水管爆裂的应急处理方法(二十五) 漏水水管的维修方法(二十六) 疏通地漏的方法(二十七) 楼顶渗水、漏水的维修方法(二十八) 采暖系统紧急处理程序(二十九) 制冷机紧急处理程序(三十) 空调机组紧急处理程序(三十一) 生活水系统紧急处理程序(三十二) 机房火灾紧急处理程序(三十三) 停水、水管爆裂时紧急处理程序(三十四) 易燃气体、瓦斯泄漏紧急处理程序(三十五) 发生天然气泄漏紧急处理程序(三十六) 发生火灾紧急处理程序五、 服务管理规范(一) 入户维修工作程序(二) 服务规范(三) 职业纪律(四) 维修单的操作程序(五) 公共区域维修程序六、 考核办法(一) 工程部主管考核细则(二) 工程部员工奖惩细则 一、工程部部门职能1保证管理现场设备设施运转正常，为了延长设备使用寿命，进行必要的维护保养。2设备运行时，在满足客户使用的基础上考虑节约能源，降低客户运营成本。3处理政府部门的相关业务。4对大厦年度保养维修做出相对准确的年度预算。5保证大厦消防设备完好，组织客户进行定期训练，保证火灾时相应应急对策能顺利实施。6为大厦入住客户提供相应的配套服务。7定期对大厦设备设施状况做出评估，并提出相关报告。8对外来施工单位进行管理监督及工程验收。9为客户提供舒适、便捷、愉快的办公环境。各级职责如下：（一）现场工程部经理职责1执行公司上级下达的各项指令，负责指导完成公司所管理现场的房屋建筑、公共设施、机电设备等技术管理工作。2负责制定管理现场本部门的各项管理制度及应急措施。3负责对各班组每天的工作情况、设备运行日报进行检查及技术指导。4负责制定年度、月度维修保养计划及人员排班安排表，报主管部门审批。5负责对本部门发生重大设备事故、组织调查分析及处理工作。6负责管理外协单位的施工作业及施工完后的验收检查工作。7负责审核各专业提交的物品申购报告，报业主审批，定期组织盘点仓库。8熟悉管理范围内的各种设备性能，运转情况和有关技术资料，作好设备台帐管理。9负责本部门员工专业基础知识，工作技能的培训及考核计划的制定，并组织实施。10负责根据实际情况，管理和调度工程设施设备仪器仪表和工具的使用。11负责处理政府各行政部门的相关业务。12负责监督员工的礼节礼貌及仪容仪表，定期进行相关教育。13负责现场安全管理工作，定期进行安全教育。（二）电气主管职责1负责公司所管理现场的电气设备运行操作、技术档案管理、维修保养计划的制定。2负责电气设备定期检查计划的实施监督及制定年度配电房停电检查的计划与实施。3负责解决管理现场有关电气技术方面的问题，消除设备缺陷，使设备处在完好状态。4建立健全正常运行工作秩序，定期巡视检查设备和查阅有关记录，作好用电经济运行。5负责对现场电气设备管理员的技术能力、服务质量的检查与考评。6负责完成管理现场机电设备台帐的建立与保管，以及设备图纸资料档案的建立。7负责处理和电业局、供电局的相关业务。8负责审核每天变电所运行记录、电气设备检查报告。9负责审核外来施工单位的电气改造图，并检查电气施工是否合格及验收。10负责处理客户及现场出现的突发跳闸及电气相关的电气投诉。11负责贯彻执行行业安全生产方针及各种规章制度，加强安全思想教育，组织安全活动，主持事故、障碍的调查分析。12负责完成现场工程部经理交办的其它工作。（三）机械设备主管职责1负责管理现场房屋建筑维修维护，负责机械设备、给排水、消防设备的运行操作、维修保养等全面工作。2负责解决现场设备有关技术方面的问题，保证设备的正常运行。3负责审查每天工作日报，设备点检报表、及设备运行日报等，并且及时处理报告中的问题或及时向业主报告。4负责现场对机械设备运行操作维修保养工作的指导。5负责对现场设备管理职员的服务质量、技术水平的检查与考评。6负责在岗设备管理人员专业知识、作业技能的培训、考试或考核工作。7负责处理和政府相关部门的业务。8负责对外来施工单位进行必要的管理，并在施工完后进行验收。9负责贯彻执行行业安全生产方针及各种规章制度，加强安全思想教育，组织安全活动，主持事故、障碍的调查分析。10负责完成工程部经理交办的其它工作。（四）班长岗位职责1在现场经理和各班长的领导下负责组织安排机电设备检查、值班、日常客户服务业务及设备运行操作、维修、保养等具体工作。2负责监督本班人员的服务质量，具体指导实施业务。负责设备点检业务时，要填写好设备点检表；负责值班业务时要填写巡回记录、冷冻机运转记录、日常作业记录等；负责日常业务时，如果发生投诉要作好报告，跳闸处理时要作好跳闸报告等，第二天上报上级主管。3负责向工程部主管及时汇报有关机电设备运行方面存在的问题和整改意见及建议。 4负责每日定期抄写水电表数，并核对无误，每月交机电主管。5负责对采购的物料及设备零配件确认是否合格。 6组织本班员工进行技术学习，在本班内开展技术交流活动，掌握设备性能和技术参数及具体位置。7负责贯彻落实公司制定的有关各项管理制度的执行。 8负责确认岗位交接，确认钥匙箱，确认工具仪表，确认上班留下的记录情况。9负责组织实施对周围工作环境的4S（整理、整洁、清扫、整顿）活动。 10负责完成上司交办的其它工作。 （五）变电所值班电工岗位职责1负责变配电房，高压主进线电缆，高压环网开关柜和馈出电缆，变压器，低压配电设备和馈出电缆，变电所或配电房内照明，走道照明，发电机房、发电机组及照明，气体灭火系统，及以室内通风、排风设备的监护、运行、操作与维修保养工作。2负责所管辖范围内的室内外工作环境及设备的4S工作。3负责监视检查各种电气设备运行情况及各种设备的完好状态。4负责每天的变电设备运行记录，每天5次填写运行记录。以及一般故障处理记录的填写。5负责检查发现设备异常和隐患，及时将处理不了的问题上报班长或电气主管。6负责接受上级或供电局的命令并确认无误后执行倒闸等操作。7负责保管好工具、测试仪器、消防器具完整及不丢失损坏。8负责对经上级准许进入变配电房、发电机房的人员进行监护工作以确保设备与人身安全。9对发现未经许可擅自进入要害部位的人员进行盘查并及时报告主管负责人。10负责做好防小动物、防水、防火工作，确保安全动行。11严格遵守安全操作规程，不允许带电作业，停电作业时所停线路的分开关柜应挂上，不允许合闸的标志牌。12负责运行班长交给的其它工作。13负责现场的其它设备运行操作维护保养工作，并填写相关记录。（六）空调运行维修工岗位职责1在现场班长的领导下负责空调设备运行操作维修保养工作的具体实施工作。2负责解决空调系统故障的处理工作及客户关于空调投诉事宜。2负责每年在空调停运及开机以前对空调系统全面检查，管道清洗并填写检查记录和清扫报告。4负责风量的测定和调整，负责现场的空气环境测定，并做报告上报班长。5负责对新风空调机、风机盘管进行定期检查并填写好检查记录表上报设备班长。6通过控制系统，负责日常监督各空调设备的运行状况。7负责空调物料及设备零配件的采购计划的制定工作，上报设备班长。8负责和空调厂家的外委大修单位的联系。9负责空调过滤网、盘管的定期清扫和消毒。10负责工作环境的4S活动，保持环境的良好。11负责完成运行班长交办的其它工作。（七）制冷工岗位职责1负责冷冻机主机、冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔、电动阀等设备的运行操作、巡视检查及维护保养等工作。2负责监视检查冷冻机主机运行电流、相间电压差、主机工作温度及油位、冷却水、冷冻水进出口温度与压力变化情况，主机制冷剂开机及停机时高低压力显视情况是否正常。3负责作好每日运行记录与检查记录，每天上报运行班长审阅。4负责冷冻机机房主控制柜、附属设备配电柜、照明等电气设备的检查与维护保养工作。5负责保管好使用的工具不丢失，不损坏。6负责空调机房及设备的清洁卫生工作及4S活动。7负责对制冷主机、水泵、冷却塔、电动阀、管道及电气设备发现的异常现象的处理，处理不了的问题及时上报班长或设备主管。8负责巡视冷却塔的运行状况，定期检查冷却水的水质，作好冷却塔清扫和注药工作。9严格执行开停机操作程序和安全操作规程。10每日按规定时间开停机组，有特殊要求的用户经管理处批准后才能开停机。11负责完成运行组长交办的其它工作。（八）维修电工岗位职责1负责电气动力设备、配线管及动力操作盘箱的巡查与维修工作。2负责大厦各塔楼及各楼层强电井内线路、电表箱、插接母排、插接开关、照明开关及各楼层事故照明总电源控制柜内的电气元件的检查与维修工作。3负责弱电井内电话系统、电视有线系统、防盗对讲系统及元器件的检查维修工作。4负责生活水泵房、水中泵房、消防水泵房、发电机房、空调机房、通风排风机房、地下车库、消防通道、各楼层走道及室外通道、办公室等一切地方的照明和照明线路及设备的检查与维修工作。5负责霓虹灯、彩灯电气、装饰灯等设备的监护管理。6负责为业主及时处理有关电气维修方面的问题。7负责每月定期抄写各业主用电表数，并同时检查电表工作是否正常。8负责配合消防中心值班人员定期对消防自动报警系统设备、控制系统设备进行检查试验与维修。9负责对本岗位工作范围内发现的隐患及处理不了的问题上报班长或班长。10日维修工作记录电气设备检查记录的填写，并在当天上报班长或班长。11负责保管好个人工具、公用工具检测仪表和电器材料不丢失损坏。12负责完成所管辖范围内的电气设备清洁卫生工作，作好4S活动。13负责完成班长交办的其它工作。（九）给排水工岗位职责1负责大厦管辖范围内生活给水、中水、排水、消防水系统设备和设施的检查维修工作。2负责媒气管道和蒸汽系统管道与闸阀等的检查工作。3负责大厦内所有给排水器具等每月定期检查及维修工作。4负责制冷系统的冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔及各种水管道、和阀门、风机盘管、新风机检查维修工作。5负责处理业主房间内有关水方面的维修工作。6负责作好设备检查记录、维修保养记录的填写工作。定期测量水中残留氯含量。7负责对本岗位所发现的异常现象和隐患及时处理，自身能力不能解决的问题及时向工程班长或班长汇报。8负责保管好使用的工具、量具、材料，不丢失，不损坏。9负责排水管、地漏、排水井疏通、集水坑清理工作。10每日的水表抄表记录，并同时检查水表工作情况是否正常。11负责楼层内的消火栓设备、自动喷洒设备、器材的检查维护保养工作。12负责完成班长交办的其它工作。（十）电梯工岗位职责1负责监督检查电梯维保公司是否按标准、按计划进行周保、季保工作。2负责日常电梯运行监督，及机房设备、轿箱井道、井坑的清洁检查工作。3负责对电梯设备、器材的巡视检查，并填写每日检查记录。4负责将电梯发现的一切不正常现象和隐患及时通知维修单位进行处理。5负责对电梯周保、季保以及临时维修质量的监督检查工作。6负责电梯机房空调机、给气风机运行操作和巡查工作。7负责电梯根据情况的需要停或用的管理工作。8负责因电梯故障、停电拉闸导致困人的处理解救工作。9负责电梯机房门开与关的管理工作，及保管好电梯门、电气盘箱门专用钥匙以及机房内消防器材。10负责监督检查电梯轿箱内的清洁卫生工作，对发现轿箱内不卫生情况及时通知保洁部处理。11负责完成运行班长交办的其它工作。（十一）通信弱电工岗位职责1负责监督检查通信设备、网络服务设备、搂宇控制设备、有线电视系统、手机放大器系统、会议系统按、消控弱电系统计划进行定期维护，日常运行，及管理的业务。2负责弱电设备月度定期检查业务，并作好检查记录，上报电气主管。3负责对弱电设备、通信设备进行巡视检查，并填写每日检查记录。4负责将弱电设备发现的一切不正常现象和隐患及时通知厂家单位进行处理。5负责对厂家进行的通信系统及弱电定期维护以及临时维修维护质量的监督检查工作。6负责通信机房空调机、给气风机运行操作和巡查工作。7负责办理客户电话、网络开通，及调试业务。8负责客户通信网络计费确认相关工作。9负责处理日常客户通信相关的投诉，并及时处理。10负责电信机房，通信管井的卫生，及清扫工作，作好4S活动。11负责和电讯部门相关业务处理。12负责完成电气班长交办的其它工作。（十二）综合（土建）维修工岗位职责1在各专业班长领导下，对大厦外构建筑、门窗框、及室内内装、门锁等五金件、和建筑相关设施进行维修维护的具体业务。2负责处理日常巡回发现的和建筑相关的维修作业。3负责客户入住前的房间设施检查，小及修补业务。4负责日常客户房间内要求的小的修缮业务。5负责对大厦的空房间作定期检查、巡回并作好记录上报班长。6负责室外绿化带的设备及建筑的维修和保养。7负责监督外来装修的施工管理，现场起到监理的作用。8负责维修维护物业使用的工具，对相关工具作定期、检查保养。9负责定期检查房屋有无漏水，并及时报告上级主管。10负责外构道路、停车场、大厦各种指示标记牌养护和使用监督。11负责完成班长交办的各项业务。二、日常管理（一） 日常管理的主要工作内容1、目的加强工程部人员管理，提高管理和技能水平。2、 范围适用工程部全体员工。3、内容（1）加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当承担其他工作，逐步实现一专多能，让员工感到自已在各方面技能的较大提高，使员工产生荣誉感及自豪感。（2）合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工安排在合适岗位，使员工感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。（3）管理人员要善于倾听不同的意见，这样可以从中得到很多有用的信息，知道自己的不足之处，以便提高管理水平。同时也能了解员工的真实想法，从而才能调动员工的工作积极性。（二） 设备运行管理1、目的加强设备设施日常维护保养工作，保证设备设施的安全运行，做好后勤保障工作。2、范围适用于物业公司工程部所管辖项目。3、内容（1）严格按设备的操作规程对设备进行正确操作。（2）安排员工巡查，根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。（3）及时发现设备的初期问题，及早解决。（三） 计划性维修管理1、目的加强工程部维修计划性，提高设备设施完好率，延长设备设施的使用寿命。2、 范围适用于物业公司工程部所管辖的项目。3、 内容（1）制定设备设施的维护保养计划并实施。（2）建立设备档案资料卡。（3）将物业所管辖的区域内所有必须进入维护计划网的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容，建立设备台帐登记卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容。（4）建立维护保养记录表格。（5）编制设备计划维护总表。（6）将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中，并制定出年度设备维护保养计划一览表。（7）检查维护保养计划的实行情况。（8）维修工根据指令卡完成任务后必须在卡上填写工作记录，包括所用时间，检查结果等，并签字交回。主管要对维修工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量。（四） 设备巡视管理1. 目的加强对辖区内设备设施的日常巡视工作，发现问题、及时处理，防患于未然。2. 范围适用于物业公司工程部所管辖的项目。3. 内容（1） 巡视流程（略）（2）巡视内容：巡视所有设备设施运行情况，检查外围的灯具、照明器械，样板楼的电气运行情况，发现问题及时处理。（五） 节能运行管理1、目的加强设备运行管理，最大限度的降低运行成本，节能增效。2、范围适用于物业公司工程部所管辖的项目。3、内容（1）使设备、设施经常保持良好的机能和状态。（2）合理安排公共区域照明时间和照度，做到人走灯灭。（3）确保冷冻水管、热水管保温层完好，防止冷、热损耗。（4）合理安排设备的运行时间。（5）准时抄表，监视能源消耗。（6）尽可能让设备处于合理的运行状态。（六） 设备资料建档及管理1、 目的加强设备档案资料管理，便于今后的维修保养工作。2、范围适用于物业公司工程部所管辖的项目。3、内容（1）建立设备台帐并对管辖范围内的每一台设备建立设备卡片。设备卡片应填设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂，供应商、联系电话、地址、设备的主要数据，其他数据、备件存放地点、维护保养要点，检修时间及内容、事故分析等项。（2）建立所有工程技术资料、图纸及设备使用说明书的台帐并进行分类保管。（3）制定资料档案的借阅制度，并认真执行。三、规章制度（一）工程人员培训制度1、 岗前培训（1） 新员工上班的第一天先由总公司人事部组织学习员工守则和公司相关管理规定并介绍公司概况。（2） 新员工到现场报到安置妥当后，由工程部经理向新员工介绍工作环境、工作性质和部门其他同事并解答新员工提出的问题。（3） 新员工上岗前先由现场工程班长进行有关本岗位安全操作技能培训具体内容可按ISO9000有关本岗位的作业指导书进行。（4） 新员工经现场培训后由工程班长进行考试或考核，并将考试或考核成绩单报公司人事部归档。（5） 员工考试或考核不合格由管理处继续组织培训直到考试或考核合格后才能上岗工作。2试用期间的培训（1）新员工上岗后应由所在班班长负责帮带指导安全操作。（2）新员工在试用期间由工程班长每月进行一次组织新员工进一步深入学习ISO 9000程序文件及作业指导书中与本岗位有关部分。（3）试用期到之前由管理处工程班长对新员工进行全面的考试或考核，并作出评审意见报公司人事部。3在岗员工的培训（1）在岗员工的培训由工程部按总经理审批的年、季度培训计划，每月对现场工程班长及工程班不同工种、不同岗位的员工分别进行岗位技能培训。（2）培训师资由工程部有关工程师负责，也可由工程部委派有经验的师傅进行单项技能培训。（3）需要特殊岗位的人员培训由部门负责人提出申请报人事部，由人事部对外联系专业技术人才来公司或派出培训。（4）在岗员工经培训以后每半年对在岗员工进行一次考试或考核，并作出考试或考核成绩记录。（二）交接班制度1、接班人员必须提前15分钟做好接班的准备工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正点交接班。2、接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚，交班者要主动向接班者交底，交班记录要详细完整。3、交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备运行动态，双方要办签字手续。4、如在交班时设备突然发生故障，或正在处理故障，应由交班人员为主排除，接班人员积极配合，待处理完毕或告一段落，报告上级主管，征得同意后交班人员方可离去，其交班者延长的工作时间，视事故报告分析后，再作决定。5、规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。接班者不按时间接班，上级主管要追查原因，视具体情节作出处理，交班者延长的工作时间除公布表扬外，并发给超时工资。6、接班人员发现交班人员未认真完成有关工作以及检查中发现问题，应向交班人员提出，如交班人员不能给予明确回复或不加以改善，接班人可拒绝接班，并报上级领导处理。7、接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告上级主管，统筹安排。8、交接班工作一旦完成，接班人员则负责全系统的安全运行操作责任。（三）档案借阅制度（1）工程技术档案是物业公司的重要财富，人人都要爱惜。（2）未经批准，不得将现代城的有关档案资料借出。（3）重要的档案资料应保管原件，原件通常不予借阅，以复印件的版本外借。（4）档案资料借阅要严格履行借阅手续。（5）每次限借1本，特殊情况须得到工程部主管批准。（6）借期为1个月，到期应办理续借手续。（7）所借出档案资料，借阅人不得裁减、抽页、乱画、涂改，保持版面清洁。（四） 材料管理制度（1）严格控制工程维修材料的成本消耗，尽量做到“零库存、零浪费、高效率、低消耗”。（2）工程部所需的维修材料，应由各专业领班与材料管理员核实后提出申请，经工程部主管批准后，方能购买。（3）工程维修材料应由专人购买，采购者要尽量购买廉价优质的材料，保证维修工作的顺利进行。（4）工程维修材料由材料管理员负责登记保管，并由材料管理员统一发放。（5）领取工程维修材料时，需填写出库单，将所用材料的种类、数量、用途等填写清楚，待材料员核实登记后方能领取。（6）大型设备的工程维修材料，经由材料管理员、采购者和各专业人员一起鉴名认定后，方能购买。（7）如遇应急事故处理需临时购买工程维修材料时，应先向物业经理口头申请，待批准后方能购买并补交申购报告。（8）设备管理员应于每月30日前与材料管理员做好库存材料的清点工作，并将库存情况报主管，以便计划用料。（五）公用工具管理制度（1）设备设施应建立档案，设立卡片。（2）设备设施应由专人负责保管，定期检查。（3）对于电器设备，使用前应进行外观和绝缘检查。（4）对于金属工具，长期不用应涂上防锈油，疏通器每次使用完把水擦干，以务下次使用。（5）专项工具专用，不能代替使用。（6）公用工具使用时应加以爱护，用完马上收起。（7）个人工具注意保管，只许工作使用，不得私用，如查出因私用造成损坏应照价赔偿。（8）对于易损设备如钻头等应节约使用。（9）工具一般情况下不外借，如特殊情况需经主管批准并进行登记，用完须马上归还，如有损坏要照价赔偿。（10）部办公用品须按时整理，保持清洁整齐，要节约使用（六） 卫生管理制度（1）每天对办公室进行1次卫生工作。（2）在办公区域不准悬挂和晾晒衣物。（3）只允许在规定许可的场所吸烟，烟头不得乱丢，烟缸要保持清洁。（4）员工着装要清洁，领子、袖口均应干净，不得留长发留胡须。（5）工作场要清洁、整齐、不允许乱堆杂物。（6）讲话语言要规范，不得满口脏话和大声喧哗。（七）生活供水泵房管理制度1、 生活供水泵房由设备管理人员负责运行操作维护保养。设备班长定期巡查。2、 设备管理职员必须每天24小时保证大厦内用户用水需求。3、 运行操作人员必须每班定时4次巡视检查泵房内所有机电设备设施运行情况并作日检记录及保养记录。4、 运行操作人员必须每班保持水泵房内及机电设备清洁卫生，并保持室内干燥没有杂物。5、 运行操作人员必须保证设备正常运行所必须进行的维护保养工作，及时加润滑油，处理盘根漏水，紧固松动螺栓，更换磨损软连接弹性胶圈等工作。6、 运行操作人员对发现设备存在的不正常现象，如轴承温度超过70，泵体振动强烈或产生不正常噪音电机温升超过绝缘等级要求，运行电流超过额定电流，水泵供水间隔时间超过正常供水间隔时间，应及时报告班长或班长，派维修工作检查维修。7、 运行操作人员对不经常使用的水泵，如消防栓泵、喷淋消防泵等机电设备应每个月点动一次，观察运转是否正常可靠并作记录。8、 运行操作人员必须作好交接班工作，没有交接班不准离岗，交接班时应作好交接记录并签字。9、 每天定时对水质的残留氯化物进行测定，并做好记录。（八）制冷机房管理制度1、 制冷机房的日常管理工作由设备管理人负责运行操作维护保养，非本岗位无关人员不准操作冷冻机。2、 岗位责任人应坚守岗位保证冷冻机正常运行满足用户需要，严格按业主确定的时间开机停机。3、 岗位操作人员必须经常巡视检查制冷机室内所有机电设备运行情况每班作出日检记录及2次运行记录。4、 岗位操作人员每班负责保持室内及设备清洁卫生，并尽力做到保持室内干燥，不准杂物乱堆放。5、 岗位操作人员队对制冷机房的机电设备进行运行操作维护保养，还要负责对冷却塔风机运行进行维护保养。6、 岗位操作人员必须严格按冷冻机操作规程进行操作，不允许随意改变运行操作规程。7、 岗位操作人员对冷却水泵、冷冻水泵的维护保养按水泵房管理制度第5、第6条规定执行。8、 实行倒班作业的岗位操作人员必须作好交接班记录并签字在未交接班前不准擅自离岗。9、 冷冻机在运行期间发现有不正常现象，如不制冷、压缩机不工作，风机不运转、运转噪声异常冷却水进出口、冷冻水进出口压差太大，冷却水温度过高，冷冻水温度过低及制冷剂高低压力异常，岗位操作人员须立即报告运行班长或主管，同时向设备厂家报告，由专业人员检查做出处理决定。10、每年正式开机以前由设备管理员及厂家人员对冷冻机系统所有设备和管道进行一次全面检查，试机并做出检查记录，确定是否有故障。当确认系统状态符合开机条件才能开机投入运行。11、每年冬季在停机以后，由厂家工程部专业人员和设备管理人员对冷冻机系统主机、附属设备及管道进行一次全面保养或针对运行情况存在的问题进行一次检修，并做出年保养维修记录。（九）变电所管理制度为贯彻安全第一的方针，确保大厦供电系统安全正常运行，特制定变电所管理制度：1、 负责供电运作和维修的人员必须持证上岗。变电所的值班员必须熟悉电气设备情况和电业局有关安全措施及规定。2、 变电所建立24小时运行值班制度，对变电装置及高压柜经常进行巡查，做好每日巡视记录；发现问题及时上报班长及工程部班长。3、 变电设备由专职人员负责管理和值班，变电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。值班员必须做好值班记录，认真执行交接班制度。4、 供电线路严禁超载供电，变电所内禁止乱拉乱接线路，在供电高峰时，应按负荷的需求，有计划地切换变压器。5、 停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。6、 变电所内设备及线路变改，要经大厦工程部及业主同意；重大变改，要上报业主领导批准。7、 变电所消防设备应确认完好，并有气体灭火器和手持式灭火器。注意防止小动物进入；无关人员禁止进入，外出人员须经工程部许可方可进入，并做好外来人员登记工作。8、 加强日常维护、检修保证变电所内公共照明灯等设备的完好。9、 市电停电时值班人员应立即检查发电机组是否已启动，没有启动则应立即启动，保证电梯消防设备等重要设备供电，同时与供电部门取得联系。10、运行过程中，分路开关跳闸，先查明原因，如一时查不出，在确认无人操作的情况下，可试送一次，若不成功则不能再送，并报告工程班长或班长查明原因排除故障后才能送电。11、统和设备在运行或检修时，必须2人以上并应挂上相应的警示牌，严防误操作。12、保持配电室的清洁卫生和干燥。（十） 配电室防火制度1、严禁在配电室内吸烟、或使用明火。2、严禁在配电室内堆放易燃、易爆物品。3、严禁使用汽油、酒精、稀料及易燃液体清洗配电设施。4、配电室内的消防设备必须年检合格，安全可靠，严禁挪做他用。5、因工作原因需要在配电室内动用明火时，须持工程部主管批准，保安部填发的动火许可证，在采取了必要的安全防护措施后，方可实施作业。6、发生火灾应及时扑救并报警，火警电话l19。（十一） 配电室（配电柜、箱）的管理制度1、 保证人身安全及设备安全和楼宇正常用电；2、 严格执行供电局、劳动部的各项规章制度，持证上岗；3、 严禁无证人员操作电气设备；4、 对已接管验收设备定期进行保养；5、 对未接管验收设备随时与开发商、施工单位沟通联系，使设备、设施进一步完善；6、 工程部维修班值班人员对样板楼内外的配电室（配电柜、配电箱）认真定期巡视检查。发现有未关未锁的门，要随手关好锁好。并作好相关记录。巡视中要听设备有无异常声响，有无异常气味，看有无异常现象，查固定设备的螺丝螺母是否接实，有无松动。由其重点检查零线接点。（十二）配电设备维护保养制度1、 对配电设备进行日常巡查，发现情况及时处理，重大问题及时向管理处工程主管报告。2、 对重要的配电柜定期进行保养检修，确保正常运行。3、 配电设备的保养检修必须由专职电工操作，其他工种可配合作业。4、 设备保养停用期间，需悬挂标示牌并在现场巡查记录上注明。5、 使用备用设备，需在24小时内加强巡视，并做好巡视记录。6、 工程部主管每月根据设备保养计划，抽查三台设备，并将抽查内容记录在配电柜、控制柜年保养记录表上。发现抽查内容不符合电器柜检查标准的要求，在备注栏中提出改正意见，经保养责任人改正后再行验证。（十三）配电室事故处理制度配电室一旦出现事故，造成全区或部分线路停电时，值班人员应能正确分析并及时处理1、 发生事故时，值班人员必须沉着、迅速、准确的处理。2、 迅速限制事故的发展，寻找并消除事故的根源，解除对设备及人身安全的危险。3、 尽可能保持设备继续进行，全区停电时应保证对重要负荷（如：电话机房、展厅照明、电梯等）及时恢复供电。4、 必要时，值班人员可改变变配电系统运行方式，使供电恢复正常。5、 处理事故时，除领导和有关人员外，其它外来人员不应进入或滞留事故现场。6、 事故处理过程中，值班人员应与领导保持密切联系，迅速执行领导命令。同时应有明确分工。对事故发生和处理过程作好详细记录7、 对解救人员触电、扑灭火灾、挽救危急设备等工作，值班人员可先行处理，然后向领导汇报。8、 交接班时发生事故，应由交班人员负责处理，接班人员全力协助，待恢复正常后交接班。如一时不能恢复，则有经领导同意后方可交接。（十四）倒闸停、送电操作票制度1、 变电站的倒闸操作必须执行操作票制度，倒闸操作应严格执行电业部门的有关章程，按章程规定的顺序进行，并采取相应的安全措施。2、 倒闸操作必须根据主管签发的电气工作票或主管部门的通知才能进行。3、 倒闸操作必须由2人进行，其中，正值为监护人，副职为操作人，复杂和重要的倒闸操作应由主管负责监护。4、 操作规程：准备工作：由主管讲明本次工作内容，由该班领班根据工作内容填写倒闸操作票，或在配电室检修记录上做记录。5、 操作方式及要求：（1）在对整个低压柜进行维修清扫时应填写倒闸操作票，并在值班记录薄的本值大事记中作记录，工作完成后在配电室检修记录上做记录。（2）在做局部停送电工作时应在值班记录薄的操作记录中记录清楚。停影响住户正常生活用电的电网，先通知公司领导，经批准后，提前三个工作日通知相关住户。所有已投入系统的电气设备，不论当时是否有电均应视为带电设备，必须办理停电手续后，方可触及其带电部分。6、 停电手续按下列规定办理：（1） 10千伏电气设备上或变压器低压线端直接相连的母线部分工作，由派工负责人填写停电票，会同工作负责人与变电室值班负责人办理手续；（2） 在220伏及以上干线部份工作，由派工负责人填写停电票，由工作负责人送交变电室值班负责人办理手续；（3） 220伏及以上支线部份工作，由工作负责人取得有关人员同意后，切断有关电源，并在断开点处挂停电牌；（4） 变电室当班需停电工作时，将专用停电牌挂在停电设备的断开点处，并将对牌交工作负责人收执；（5） 在入户隔离开关及以前工作时，由变电室主管按有关规定，向供电局办理停电手续。（6） 一位工作负责人，一次只能办理一张停电票。（7） 变电室值班负责人接到停电票后，应作好以下工作； 工作组人员交待停电现场安全措施、许可工作范围，及周围带电部份。若停电现场周围有带电部份时，应指定专人监护；不准单人在部份停电的高压室或变配电室内工作。（8） 填写停电票安全措施栏；（9） 填写倒闸操作票，由值班员进行操作，并做好安全措施；（10） 陪同工作负责人到停电现场检查所做的安全措施，并以验电器验证停电设备，证明确已无电；（11） 对工作负责人讲清周围带电设备位置及注意事项；（12） 若停电现场周围有带电部份时，应指定专人监护；当工作负责人在停电票工作许可证一拦分别签名，并将工作许可证拦撕下交工作负责人，准其开始工作。（13） 10千伏设备在可见范围内无明显断开点时，需装接地线，由值班员负责，并记入安全措施栏中。在架空线上工作需装接地线时，由工作负责人自行装接，在安全措施栏内注明“自装”。接地线谁装设，谁拆除。（14） 全部工作完毕，工作人员应清现场使停电设备恢复可送电状态，将全体工作人员撤离现场，然后填写停电票注销一栏，连同工作许可证交变电室主管办理注销手续， 并告知全体工作人员，此后该设备视为带电，不得再触及或靠近。（15） 变电室工作人员一收到注销通知后，和工作许可证核对（主管）无误后，撤销一切安全措施，将停电票签字注销。（16） 在同一线路上同时有两个组独立工作，必须分别办理停电手续。（17） 遇有紧急事故时可以不用操作票，但必须切断所有有关电源，在断开点县挂停电牌，做好必要的安全措施并有专人看守。事后应做好值班记录，并及时向上级主管汇报。紧急事故处理时，可不办理停电手续， （18） 凡县挂停电牌电气设备，不准合闸送电，未注销停电手续停电牌，不准摘动。停电票应用钢笔填写，不得涂改，已注销的停电票要妥善保管，交直接管辖部门备查。 （十五）电气维修制度 为保证楼宇电气设备的正常运行，促进电气设施设备检修、维修工作正常化、规范化、科学化，做到安全检修、维修，工作万无一失，特定以下规定：1、 必须严格遵守和执行国家电气安全操作规程，检修操作人员做到培训后持证上岗，以保证工作万无一失。2、 设备管理员对于大厦内配置的电气设备，按计划定期地给予保养及维修。重大电气设备的检修计划，要由工程部把关审查并派专人参加。3、 维修和保养电气设备时，班长要采取相应的安全措施和技术措施，班长要对作业人员必须进行安全生产交底和技术交底，防止触电及设备事故的发生。4、 在电源干线、低压配电盘及配电箱等设备上进行工作时，必须有专人监护，至少由两人以上进行。操作前必须摘掉检修设备的电源保险后验电，并悬挂标示牌，操作人员必须使用绝缘工具，并站在绝缘垫上作业。5、 对于高压设备的检修和维修，经停电、验电后，还应装设接地线，在醒目处悬挂标示牌，必要时加装遮栏。6、 维修后，电气设备及线路要经专职技术人员检查无误，并拆除所有的安全蔽屏后，方可投入运行。严禁在处于工作状态的电气设备上进行工作。7、 本规定与“变电所管理制度”同时执行，互为补充。（19）（十六）临时施工用电管理制度为了加强临时施工用电管理，确保电源线路安全和电气设施设备安全运行，维护住户正常的工作秩序和生活秩序，特制订本规定，望遵照执行。1. 维保单位对楼宇进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电量，必须在不影响正常运作和在供电负荷量允许范围内，在报修缮计划时，必须同时上报用电计划，经工程部审核，批准后才能组织施工。2. 住户在进行房屋修缮使用电动设备或工具的名称、数量和规格，必须在申报表中登记注明。3. 凡进入内进行施工的单位和个人，必须配备分线电箱和安装电表，在管理处专业人员指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。4. 进入的临时施工人员使用的电动设备和工具，必须在管理处规定的时间内使用。禁止在其它时间内使用，以免发出各种噪音影响住户和邻居的正常休息。（十七） 房屋维修制度（1）屋修缮前，要有明确修缮要求，经现场检查后，确定施工方案，报工程主管批准后方可进行。（2）房屋维修时，应切断修理范围内的电源，并设立警界线，禁止无关人员进入。（3）粉刷墙壁，油漆门窗，装配玻璃，修补外墙面，都要在可靠登高器具上进行高空施工作业，要有专人监护。（4）维修人员使用电器设备，要检查导线绝缘，接地等是否良好，抽水泵、磨石机的电线不准拖在水面上，应架空。（5）维修场所应配备必要的防火设备，每班要清理工作场地，维修工作结束，须清除所垃圾，并按工程质量的验收规定验收后，方告竣工。（6）每年由工程部组织，对房屋进行一次系统大检查，评析房屋的使用情况，制订修缮方案。（7）如发现房面和外墙漏水，在报修记录上详细说明漏水时间和部位。（十八）值班电话制度（1）禁止长期占用值班电话，接听电话要长话短说，保证线路畅通。（2）严禁拨打各种声讯信息收费电话。（3）任何人违反制度影响工作，按公司有关规定处理。（十九）电公共建筑设施的维修保养制度1工程部负责对住宅楼宇公共设施进行维修保养。11工程班维修组具体负责路灯、庭院灯、楼梯灯的维修保养。12工程班维修组具体负责污（雨）水井、污（雨）水沟、管道、化粪池的维修保养工作。13工程班维修组具体负责天面、内墙面、道路（人行道）、停车场、住宅楼宇外观、公共声所等方面的维修保养工作。1 路灯、庭院灯、楼梯灯每周检查一次，要求灯泡亮度正常，灯罩完好，亮灯率保持在99%以上。2 所有污（雨）水井沟每周清理一次，化粪池每半年清理一次，严重的要用吸粪车进行吸取，保证无污水外溢现象。3 天面每周检查一遍，做到无积水、无渗漏，隔热层无破损。发现渗漏严重应及时报请专业施工队修复，隔热层有破损应及时给予修复。4 内墙面，每两年翻新一次。5 道路（人行道）、停车场每周检查一遍，针对检查结果及时进行维修保养，做到平整，无积水、无破损。6 外墙面每个月检查一遍，针对检查结果及时进行维修保养，做到无脱无鼓、无渗水、外观整齐、清洁。7 其他公共场所每周检查一遍，根据检查结果及时进行维修保养，做到安全整洁，无乱改、乱搭建、乱堆放。（二十）监督电梯维修保养制度为了加强对电梯维保公司现进行的电梯维修保养工作实行更有效的监督检查，以确保电梯的维修保养质量和电梯安全，特定此规定。1、保证电梯机房设备绝对安全，工程部必须把机房门锁死。不准随意打开机房门，严禁无关人员进入机房，以防设备被盗或被破坏，更不允许任何人将机房作为住宿之用。1) 梯机房门锁匙必须由管理处专人妥善保管，不准随便挂在墙上，以防锁题被人随意拿走。2) 梯公司维修人员要进行维修保养工作时，必须到管理处报到，并由管理处对口人员陪同参与维修保养工作的监督检查，核实维修保养的项目及效果。没有管理处对口人员参与的电梯维修保养，不准在电梯公司的维修单上签字。3) 梯临时维修及定期维修保养，管理处必须有一套完事的档案、资料记录。对口人员应认真写齐全。4) 月或每季进行电梯维修费用结算时，首先由管理处负责人按照与电梯维修保养公司签订的合同条款，核实电梯公司的维修工作单是否齐全，以及是否均得到对口人员的签字，方可在月或季的结算单上签字作为结算的依据。（二十一）电梯的保养与检查制度1电梯的保养与检查11每部电梯桥箱通风机是否处于正常运转状态，以及日光灯管是否损坏，如发现不正常及时维修更换。12保持电梯桥箱内清洁，每天清理一次。13电梯电梯是否平衡，有无卡阻摩擦响声，有无爬行及晃动现象。14观察电梯运行程序能否按要求指令运行，停位是否准