房地产基本制度与政策习题集解析

房地产基本制度与政策习题集解析第二章 房地产法律法规概述 一、单项选择题1产权清晰的某宗房屋属于（）。A不特定物B替代物C不可替代物D限制流通物【答案】C【解析】不能以相同数量替代的物为不可替代物。2土地属于（）。A动产B不特定物C流通物D限制流通物【答案】D【解析】土地既是不动产，也是限制流通物，法律限制或者禁止在民事主体之间自由流转的物为限制流通物，如土地、武器、弹药、麻醉品等。3下列关于物权的说法中，不正确的是（）。A物权具有追及性B物权除法律明文规定，不得自由创设C财产权的静止状态体现为物权D物权的义务主体是特定的，而权利主体是不特定的【答案】D【解析】物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的，因此物权是绝对权、对世权。4甲开发商通过出让方式获得了某块土地的使用权，这块土地的使用权为（）。A自物权B用益物权C不动产所有权D地役权【答案】B【解析】甲开发商对土地的使用权属于用益物权。5商品房销售管理办法（建设部令第88号）是（）。A单行条例B行政法规C地方性法规D部门规章【答案】D6一切正当社会行为所应遵守的道德准则是（）。A平等原则B诚实信用原则C公序良俗原则D自愿原则【答案】B7不动产物权的变动以（）方式公示。（2004年考题）A占有B交付C使用D登记【答案】D8下列不属于消费者权利的是（）。（2004年考题）A保障安全权B知悉真情权C商品鉴别权D依法结社权【答案】C【解析】消费者享有的权利有保障安全权、知悉真情权、自主选择权、公平交易权、依法请求赔偿权、求教获知权、依法结社权、维护尊严权、监督批评权。二、多项选择题1房地产法律包括（）。A商品房销售管理办法B城市房地产管理法C城市规划法D土地管理法E城市房屋拆迁管理条例【答案】B、C、D【解析】商品房销售管理办法属于部门规章、城市房屋拆迁管理条例属于行政法规。2房地产部门规章包括（）。A商品房销售管理办法B城市房地产管理法C城市房地产中介房屋管理规定D城市房地产开发经营管理条例E房地产经纪人员执业资格制度暂行规定【答案】A、C【解析】房地产经纪人员执业资格制度暂行规定为规范性文件。3中国房地产的法律法规体系的构架由（）构成。A房地产法律B房地产部门规章C规范性文件、技术法规D房地产行政条例E房地产行政法规【答案】A、B、C、E【解析】法的类别中没有房地产行政条例。4根据民法中物的分类标准，（）属于主物与从物的关系。A锁和钥匙B上衣和裤子C电视机和遥控器D房屋和窗户E手机和充电器【答案】A、C、D、E【解析】构成从物的要件：须独立而非主物的成分；须助主物的效用；须与主物同属于一人。5下列物中，属于不动产的有（）。A林产B土地C货币D地上定着物E房屋【答案】A、B、D、E【解析】地上定着物也会因移动而减损其经济价值，因此也是不动产。6以下权利中不属于用益物权的有（）。A建筑物区分所有权B地役权C建设用地使用权D质权E承包经营权【答案】A、D7下列权利中，属于财产权的有（）。（2004年考题）A房屋所有权B姓名权C土地使用权D债权E肖像权【答案】A、C、D【解析】姓名权、肖像权属于人身权。 第三章 建设用地制度与政策 一、单项选择题1下列各类土地中，不属于国有土地的是（）。A被依法征用后的土地B依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂C城市市区的土地D农民宅基地【答案】D【解析】农民宅基地属于集体建设用地。2某开发公司开发一项目，需征用土地30公顷，为保证该项目的整体性，需征用基本农田内的耕地03公顷，那么，这一项目的土地批准权为（）。A省级政府B国务院C项目所在的地县政府D项目所在的市政府【答案】B【解析】基本农田内的耕地批准权为国务院。3某开发公司开发一项目，征用某乡村10公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年每亩总产值为4800元，那么土地补偿费的最高总额为（）。A240万元B72万元C720万元D24万元【答案】A【解析】前3年每亩总产值为4800元，则每亩平均年产值为1600元，土地补偿费应为：1600151010=2400000元。4某地区前3年平均耕地年产值为1000元公顷，人均耕地02公顷。如果每个农业人口的安置补助费标准按最高标准计，那么，在该地区征用1公顷耕地的安置补助费为（）元。A3000B6000C15000D30000【答案】C【解析】按最高标准6倍计，征用1公顷耕地的安置补助费为100065=30000元，但由于每公顷安置补助费不得超过被征用前3年平均年产值的15倍，所以答案为15000元。5某乡镇企业依法使用集体土地从事服装加工生产，根据土地利用总体规划，该土地用途分类是（）。A农用地B工业用地C建设用地D乡镇企业用地【答案】C【解析】某乡镇企业用地应为农村集体建设用地。6下列用地中，不宜划拨供给的是（）。A部队伙房建设用地B工商管理所办公楼建设用地C上市公司保卫科值班室建设用地D科技博物馆扩建项目建设用地【答案】C【解析】上市公司保卫科值班室建设用地不在划拨土地的范围中。7划拨土地使用权依法转让需办理出让手续的，土地使用权出让金由（）。A转让方缴纳B受让方缴纳C转让方和受让方各缴纳一半D转让方与受让方协商缴纳【答案】B【解析】划拨土地使用权依法转让需办理出让手续的，例如改变原土地用途等，土地使用权出让金由受让方承担。8关于划拨土地使用权的收回，以下说法错误的是（）。A土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的，可以收回B国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求可收回土地使用权C未经规划部门同意，连续两年未使用可以收回D铁路、公路、机场、矿产等核准报废的土地可以收回【答案】C【解析】答案C中，应为“未经原批准机关同意，连续两年未使用可以收回”，批准机关是指土地管理机关，而非规划部门。9下列关于征用集体土地的表述中，正确的是（）。（2003年考题）A由集体土地所有者与土地使用者签订土地出让合同B由市县人民政府与土地使用者签订土地出让合同C由市县人民政府土地管理部门与土地使用者签订土地出让合同D集体土地不经征用不得出让【答案】D10按国家规定，征用10公顷基本农田以外的耕地，如果该耕地被征用前3年平均年产值为1000元亩，征用该耕地的土地补偿费最多为（）万元。（2003年考题）A10B15C100D150【答案】D【解析】每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍：1000151010150万元。11土地使用权出让合同由（）与土地使用者签订。（2003年考题）A原土地使用人B市、县人民政府C市、县人民政府土地管理部门D市、县人民政府规划部门【答案】C12核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满（）未动工开发建设的，属于闲置土地。（2003年考题）A6个月B1年C2年D3年【答案】B13某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品房。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为（）。（2004年考题）A47年B67年C70年D无限年【答案】B14某宗土地使用权出让的法定最高年限为70年，土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，土地使用者使用该宗地15年后转让，受让人取得该宗土地的使用年限为（）。（2004年考题）A15年B35年C55年D70年【答案】B【解析】最高年限为70年与出让合同约定的使用年限为50年并不矛盾，即剩余年限为501535年。15以划拨方式取得土地使用权的，土地使用期限为（）。（2004年考题）A40年B50年C70年D没有使用期限的限制【答案】D16划拨土地使用权依法转让需办理出让手续的，土地使用权出让金由（）。（2004年考题）A转让方缴纳B受让方缴纳C转让方和受让方各缴纳一半D转让方与受让方协商缴纳【答案】B二、多项选择题1地上附着物包括（）。A房屋B水井C地下管线D青苗E构筑物【答案】A、B、C、E【解析】青苗不属于地上附着物，地下管线属于地上附着物。2国家有权因为（）而提前收回出让土地的使用权。A土地使用者未如期支付地价款B司法机关的决定C土地使用权合同期限届满D土地使用者未按合同约定开发利用土地E社会公共利益需要【答案】A、B、D、E【解析】土地使用权合同期限届满就不存在“提前”收回出让土地的使用权的问题了。3土地使用权出让合同正本包括的主要内容有（）。（2004年考题）A出让地块的位置B出让地块的界限C动工及开发期限D地块四至平面图E违约责任【答案】A、B、C、E【解析】地块四至平面图在土地使用权出让合同的附件中，而不在正本中。4下列企业用地应采取土地出让或出租方式处置的有（）。A国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的B国有企业改组为股份合作制的C国有企业租赁经营的D非国有企业兼并国有企业的E国有企业改造或改组为国有独资公司的【答案】A、B、C、D【解析】国有企业改造或改组为国有独资公司的可保留划拨土地使用权。5国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可采取保留划拨性质方式处置土地使用权，但保留期限不超过5年的有（）。A国有企业改造为有限责任公司B国有企业改组为股份合作制C国有企业改造或改组为国有独资公司的D在国有企业兼并中，一方属于濒临破产企业的E国有企业兼并非国有企业后的企业是国有工业企业的【答案】C、D、E【解析】国有企业改造为有限责任公司、国有企业改组为股份合作制就不能保留划拨性质。6国有企业改革中涉及的划拨土地，经批准可保留划拨土地使用权的情况有（）。（2003年考题）A组建企业集团的B国有企业租赁经营的C改组为国有独资公司的D非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的E国有重点扶持的能源企业改组为公司制企业，但土地用途不发生改变的【答案】C、D、E7下列关于我国土地制度的表述中，正确的有（）。（2004年考题）A全部土地都为社会主义公有B大部分土地为社会主义公有，少部分土地为私有C城市市区的土地属于国家所有D农村和城市郊区的土地一般属于农村集体经济组织所有E农村宅基地、自留地、自留山可以属于农民（农户）私有【答案】A、C【解析】农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。8经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续的有（）。（2004年考题）A国家机关用地B学校的经营性用地C城市主干道用地D孤儿院用地E军队干休所用地【答案】A、C、D、E三、综合分析题F房地产公司（以下简称F公司）申请征用G乡基本农田以外的耕地50公顷，建高档住宅小区。支付征用耕地的补偿费用共计4500万元。开发建设过程中，F公司将此项目整体转给H公司，H公司通过市场分析后，拟将其中5公顷土地建商业用房，此项目调整方案经规划部门批准。在建设过程中，H公司将该项目抵押给K银行取得建设贷款。H公司经批准预售该住宅。（2003年考题）1H公司要取得预售资格，需满足（）。A项目建成B做好基础C项目立项D该地区房地产管理法【答案】D2征用G乡该块土地需经（）批准。A省级人民政府土地行政主管部门B省级人民政府C市、县级人民政府D国务院【答案】D3F公司支付的征用耕地的补偿费用包括（）。A土地补偿费B安置补助费C土地管理费D地上附着物和青苗补偿费【答案】A、B、D4下列征用集体土地工作程序的表述中，不正确的是（）。A建设单位持经批准的设计任务书或初步设计等资料向土地所在地的县级以上人民政府土地管理部门申请B县级以上人民政府土地行政管理部门受理申请用地后，30日内审查完毕直接报上一级土地管理部门审查C经批准的建设用地，由被征用土地所在地的市县人民政府组织实施D征地公告应包括农业人口安置办法的内容【答案】A、C、D5F公司获得该开发用地的方式是（）。A出让B划拨C租赁D转让第四章 房地产开发建设经营管理制度与政策 一、单项选择题1某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报（）备案。A上一级城市人民政府B所在省、自治区人民政府C国务院D建设部、国家文物局【答案】D【解析】县级并非是由国务院审批其城市总体规划，因此只须报建设部、国家文物局备案。2因故不能按期开工超过（）的，必须重新办理施工许可证。A6个月B3个月C12个月D9个月【答案】D【解析】施工许可证可以申请延期两次，每次不超过3个月，加上本身的3个月，共9个月后就必须重新办理了。3关于施工单位的质量责任与义务，以下说法错误的是（）。A施工单位在其资质等级许可的范围内承揽工程B施工单位不得任意压缩合理工期C施工单位对竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修D施工分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向建设单位负责【答案】D【解析】施工分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任。4施工企业的建设工程保修期，自（）起计算。A交付使用之日B竣工验收之日C竣工验收合格之日D建设单位同施工单位共同签署保修书之日【答案】B【解析】注意施工企业的建设工程保修期与房地产开发企业对开发项目的保修期的区别。5新设立的房地产开发企业，应当先领取（），再持有关文件到房地产开发主管部门备案。A暂定资质证书B四级资质证书C名称核准证明D营业执照【答案】D【解析】新设立的房地产开发企业，应当先领取营业执照，再持有关文件到房地产开发主管部门备案，备案后才能申请资质证书。6房地产开发企业资质按照企业条件分为（）个资质等级。A三个B四个C五个D六个【答案】B【解析】暂定资质不能作为一个等级。7房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于（）。A15B20C30D35【答案】B【解析】应注意国务院关于资本金制度的最新规定。城市房地产开发经营管理条例规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20”。8某开发公司支付全部土地使用权出让金3200万元取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，对该公司最高可以征收（）万元土地闲置费。A320B640C480D800【答案】B【解析】按20计算最高的土地闲置费。9关于房屋主体结构质量的问题，以下说法正确的是（）。A主体结构质量不合格完全可以通过质量保修来解决B购房人在办理完房屋所有权后又发现房屋主体结构质量出现问题则不能退房C主体结构质量与使用时间关系不大D确属主体结构质量不合格，购房人有权退房，房地产开发企业应承担赔偿其精神损失的责任【答案】C【解析】主体结构质量不合格不能再通过维修解决；无论在办理完房屋所有权之前或之后，只要在使用年限内房屋主体结构质量出现问题均可申请退房；房地产开发企业只应承担赔偿其直接损失。10中介机构所代理的预售房地产项目广告，应当提供（）。A中介机构人员的资质证书B业主委托证明C房屋所有权证书D工程竣工验收合格证明【答案】B【解析】预售房地产项目不应有房屋所有权证书、工程竣工验收合格证明。11城市分区规划经当地城市规划行政主管部门审核后，报（）审批。（2003年考题）A城市人民政府B上级城市规划行政主管部门C同级人民代表大会或其常务委员会D省、自治区、直辖市人民政府【答案】A12城市房屋拆迁管理条例的适用范围是在（）实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的。（2003年考题）A城市市区内B城市规划区内国有土地上C城市建成区内国有土地上D城市规划区内土地上【答案】B【解析】城市房屋拆迁管理条例的调整对象是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。13拆迁人是（）。（2003年考题）A房屋行政主管部门B取得房屋拆迁许可证的单位C规划行政主管部门D专门从事房屋拆迁的单位【答案】B14按照城市房屋拆迁管理条例规定，（）确定被拆迁房屋的价值，是利用市场手段，确保被拆迁人的实际损失能够准确、合理得到补偿的最好办法。（2003年考题）A通过拆迁当事人协商B根据市场行情，拆迁主管部门C用房地产市场评估的办法D根据房屋重置价并考虑成新度【答案】C15拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起（）日内作出。（2003年考题）A15B30C60D90【答案】B16建设工程在（）条件下，建设单位可以不用办理施工许可证。（2003年考题）A工程投资额在50万元以下且建筑面积在500m2以下B工程投资额在50万元以下或建筑面积在500m2以下C工程投资额在30万元以下且建筑面积在300m2以下D工程投资额在30万元以下或建筑面积在300m2以下【答案】D【解析】工程投资额在50万元以下与建筑面积在300m2以下两个条件满足一个即可。17建设单位申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实的证明文件，建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的（）。（2003年考题）A20B25C30D50【答案】C【解析】建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的50。18房地产开发企业的房地产开发暂定资质证书的有效期为（）。（2003年考题）A6个月B1年C2年D3年【答案】B19建筑企业资质分为（）。（2003年考题）A施工总承包、行业分包和劳务分包B施工总承包、专业承包和劳务分包C施工综合承包、行业分包和专项分包D施工综合承包、专业分包和专项分包【答案】B20房地产投资项目资本金可以用货币出资，也可以用工业产权、非专利技术作价出资，但工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的（）。（2003年考题）A15B20C25D30【答案】B21下列有关房地产广告的表述中，不正确的是（）。（2003年考题）A广告仅介绍房地产项目名称的，可以不载明商品房预售许可证号B广告中涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明C广告中涉及房屋面积的，应当表明是建筑面积还是使用面积D预售广告中涉及装修装饰内容的应当在广告中注明【答案】D【解析】房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明；房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确；预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。22城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的（）中划定。（2004年考题）A城市总体规划B城市分区规划C城市详细规划D城镇体系规划【答案】A23建设工程符合城市规划要求的法律凭证是（）。（2004年考题）A选址意见书B建设用地规划许可证C建筑施工许可证D建设工程规划许可证【答案】D24房地产开发项目如遇有重大问题需要调整规划设计条件时，必须经（）批准后，方可按新的规划设计条件，调整规划设计。（2004年考题）A城市房地产开发主管部门B城市规划主管部门C城市人民政府D城市建设主管部门【答案】B25在城市房屋拆迁中，被拆迁人是指（）。（2004年考题）A取得拆迁许可证的单位B被拆迁房屋的使用人C被拆迁房屋的所有人D被拆迁房屋的使用人和所有人【答案】C26在城市房屋拆迁中，货币补偿的金额，按照被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以（）确定。（2004年考题）A房屋重置价格B房屋评估价格C房地产市场价格D房地产市场评估价格【答案】D【解析】拆迁条例规定的拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。27在城市房屋拆迁中，判定某一房屋是否属于违章建筑，由房屋所在地（）确定。（2004年考题）A城市房屋拆迁管理部门B城市房地产行政主管部门C城市规划行政主管部门D城市市容管理部门【答案】C28在房屋建筑工程质量保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，受害人应当向（）提出赔偿要求。（2004年考题）A建设单位B工程质量监督机构C施工单位D设计单位【答案】A29房地产开发企业承担的商品房保修期从（）之日起计算。（2004年考题）A工程竣工B房屋交付使用C工程完工D工程验收合格【答案】B30商品住宅销售中，房地产开发企业应当向买受人提供住宅质量保证书和（）。（2004年考题）A住宅功能保证书B住宅环境保证书C住宅寿命说明书D住宅使用说明书【答案】D31商品房预售广告中不得涉及的内容是（）。（2004年考题）A交通设施状况B商业设施状况C装修装饰状况D市政设施状况第五章 房地产交易管理制度与政策 一、单项选择题1共有房地产，未经其他共有人书面同意的，其房地产（）转让。A限制B禁止C可以D委托【答案】B【解析】共有房地产，未经其他共有人书面同意的，无法转让。2某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积96m2，合同约定建筑面积100m2，则该商品房的成交价格是（）。A400000元B388000元C380000元D384000元【答案】C【解析】100m24000元m2（3m21m22）4000元m2380000元，超过3的那1m2由开发商双倍返还给购房人。3某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2002年1月10日交付给买受人，开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至（）。A2002年1月10日B2004年1月10日C2005年1月10日D2007年1月10日【答案】C【解析】根据住宅质量保证书，屋面防水工程的最低保修期限为3年，虽然至2004年1月10日以后，施工企业已解除了屋面防水工程的质量保修责任，但开发商应承担的责任至2005年1月10日才解除。4商品房买卖合同对面积误差处理方式无约定的，买受人有权退房的情形为（）。A合同约定面积与产权登记面积的误差比绝对值大于等于3B合同约定面积与产权登记面积的误差比绝对值大于3C合同约定面积与买受人测算面积的误差比绝对值大于等于3D合同约定面积与买受人测算面积的误差比绝对值大于3【答案】B【解析】等于3时据实结算房价款。5某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接到通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，买受人（）。A有权退房，但应承担违约责任B有权要求开发公司承担违约责任C有权要求开发公司赔偿损失D无权退房【答案】A【解析】买受人在接到通知后15日内未作书面答复，视为同意变更，2个月后买受人提出退房，根据销售合同，买受人必须承担违约责任。6关于房屋租赁，不正确的表述是（）。A房屋租赁期不得超过20年，超过20年的房屋租赁合同无效B租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年C出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意D承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意【答案】A【解析】超过20年的房屋租赁合同只是超过部分无效，20年以内的部分依然有效。7关于将已出租的房地产抵押，不正确的表述是（）。A抵押人有义务将租赁情况告知抵押权人B抵押人有义务将抵押情况告知承租人C原租赁合同继续有效D抵押权实现后，租赁合同对抵押物的受让人无效【答案】D【解析】出租在前、抵押在后，则抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。8可以设定抵押权的房地产是（）。A急救中心大楼B发电厂C已出租的教育用房D经济适用房【答案】D【解析】经济适用房可以设定抵押权，其他的房地产属于教育、医疗、市政等类别，不可抵押。9转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕当日起（）日内，持相关证明材料到房地产开发主管部门备案。（2003年考题）A15B30C60D90【答案】B10城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利义务由（）承担。（2003年考题）A受让人B转让人C房屋拆迁管理部门D受让人与转让人共同【答案】A11以划拨方式取得土地使用权的私有住房，因（）的原因，可以不办理土地使用权出让手续。（2003年考题）A转让后仍然用于居住B位于市郊偏僻地区C亲友之间相互转让D以经济适用住房的价格转让【答案】A12房屋买卖合同不属于（）。（2003年考题）A要式合同B不要式合同C有偿合同D双务合同【答案】B13下列关于房地产开发企业销（预）售商品房的表述中，正确的是（）。（2003年考题）A房地产开发企业可以在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人B房地产开发企业不得采取返本销售方式销售商品房，但可采取变相返本销售的方式C没有取得商品房预售许可证的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质的费用D房地产开发企业可以根据购房者的需要将商品住宅分割拆零销售【答案】C【解析】2001年4月4日颁布的商品房销售管理办法禁止的行为有：房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；商品住宅不得分割拆零销售。14城市房屋租赁管理办法规定，房屋租赁期限届满，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前（）个月提出。（2003年考题）A1B2C3D6【答案】C15下列关于房屋租赁的表述中，错误的是（）。（2003年考题）A共有产权的房屋出租必须征得共有人同意B已出租的房屋可以设定抵押C已出租的房屋发生房屋所有权转让，其租赁关系也随之解除D承租人可以将承租的房屋再出租【答案】C16下列行为中，属于房屋租赁合同自然终止的是（）。（2003年考题）A无正当理由，拖欠房租6个月以上B承租人利用承租的房屋从事非法活动C将承租的房屋擅自转租D因不可抗力致使合同不能继续履行【答案】D【解析】选项A、B、C的情形是由于租赁双方的原因而使合同终止。17集体所有制企业的房地产抵押，必须经（）。（2003年考题）A工会通过B全体职工同意C上级主管机关批准D企业职工代表大会通过【答案】D18下列关于房地产成交价格的表述中，不正确的是（）。（2004年考题）A交易双方应如实申报成交价格B申报的成交价明显低于市场价时，以主管部门认定的价格为准C交易双方对主管部门认定的评估价有异议的，可要求重新评估D成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据【答案】B【解析】申报的成交价明显低于市场价时，并非按主管部门认定的价格为准，而是按主管部门确认的评估价格作为缴纳税费的依据。19经济适用住房建设用地应采取（）方式供应。（2004年考题）A拍卖B招标C协议D划拨【答案】D20建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，（）。（2004年考题）A不一并转让B视为一并转让C由转让人与受让人协商是否一并转让D由当地房地产管理部门决定是否一并转让【答案】B21商品房预售合同应由（）向登记部门登记备案。（2004年考题）A购房人B房地产开发企业C购房人和房地产开发企业D购房人或房地产开发企业【答案】B22经工程质量监督单位核验，商品房的主体结构质量确属不合格的，商品房买受人（）。（2004年考题）A无权退房，但房地产开发企业应当依法承担赔偿责任B有权退房，并可要求房地产开发企业赔偿损失C有权退房，但不得要求房地产开发企业赔偿损失D无权退房，但房地产开发企业必须及时重建【答案】B23租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过（）。（2004年考题）A10年B20年C30年D50年【答案】B24下列关于抵押人、抵押权人的表述中，正确的是（）。（2004年考题）A抵押人是债务人，抵押权人是债权人B抵押人是债务人，抵押权人是债权人或第三人C抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人D抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人或第三人【答案】C【解析】抵押人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织；抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或其他组织。25以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知（）。（2004年考题）A抵押登记部门B抵押权人C租赁登记备案部门D借款人【答案】B二、多项选择题1关于商品房预售应当符合的条件，正确的表述有（）。A已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B向县级以上地方人民政府房产管理部门办理预售登记，取得预售许可证明C按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D向县级以上地方人民政府房产管理部门和土地管理部门办理预售登记，取得预售许可证明E按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定预售价格和竣工交付日期【答案】A、B【解析】C中“按建设的商品房计算”应为“按提供的预售商品房计算”；D中预售登记是指办理商品房预售许可证，而不是预售合同登记；E中“并已经确定预售价格和竣工交付日期”应为“并已经确定施工进度和竣工交付日期”；所以只有A和B正确。第六章 房地产权属登记制度与政策 一、单项选择题1职工以标准价购买的住房，产别为（）。A私产B房改售房C买受D私产（部分产权）【答案】D【解析】注意“产别”与“产权来源”的区别。2王先生在楼房预售处定购了一套房，尚未签订正式购房合同，后王先生因故未能购买，售楼处将该房转卖给了李小姐，则需办理（）登记。A总登记B初始登记C转移登记D变更登记【答案】B【解析】由于王先生并未登记，因此产权并未由王先生转移给李小组，因此只能是初始登记。3在房屋总登记之后，房屋所有权发生继承的，必须办理房屋（）手续。A他项权利登记B转移登记C变更登记D注销登记【答案】B【解析】继承属于转移登记。4房屋在翻建、改建或添建时房屋面积增加或减少，房地产权利人应申请（）登记。（2003年考题）A注销B变更C转移D初始登记【答案】B【解析】注意转移与变更的区别。5房屋权属登记时，房屋面积按（）进行登记。（2003年考题）A套内建筑面积B建筑面积C使用面积D套内建筑面积或使用面积【答案】B6已购公有住房和经济适用住房上市出售，购房者缴纳土地使用权出让金或相当于土地使用权出让金的价款后，产权登记时其土地使用权应（）。（2003年考题）A按划拨方式办理B按出让方式办理C补办手续后，登记为出让D补办手续后，登记为划拨【答案】B7在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记是（）。（2003年考题）A定期登记B总登记C初始登记D动态登记【答案】B8房屋转移登记应在事实发生之日起（）日内提出申请。（2003年考题）A30B60C90D100【答案】C9职工以成本价购买公有住房，房屋权属登记时，房屋产别应登记为（）。（2003年考题）A公产B公私共有产C私产D私产（部分产权）【答案】C10下列关于房屋他项权利登记的表述中，正确的是（）。（2004年考题）A房屋所有权证、房屋他项权证均由房屋所有权人持有B房屋所有权证、房屋他项权证均由房屋他项权人持有C房屋所有权证由房地产登记部门暂扣，房屋他项权证由房屋所有权人持有D房屋所有权证发还房屋所有权人，房屋他项权证由房屋他项权人持有【答案】D【解析】房屋所有权证属于房屋所有权人，房屋他项权证则应由房屋他项权人持有。11新购买的房屋分割时，应当办理房屋（）。（2004年考题）A初始登记B转移登记C变更登记D注销登记【答案】B12房屋他项权利登记应由（）申请。（2004年考题）A房屋所有人B他项权利人C房屋所有人和他项权利人共同D房屋所有人或他项权利人【答案】A13下列不是房屋权属登记必经程序的是（）。（2004年考题）A受理登记B权属审核C公告D颁发权属证书【答案】C【解析】公告并不是房屋权属登记的必经程序，登记机关认为有必要时才进行公告。14房屋权属档案应当以（）为单元建档。（2004年考题）A登记流水号B丘C门牌号D权证字号【答案】B二、多项选择题1房地产权属登记的种类有（）。A静态登记B房屋使用权初始登记C房地产所有权初始登记D变更登记E注销登记【答案】A、D、E【解析】房屋权属登记分总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记六种，其中总登记也叫静态登记。2申请房地产权属登记应当具备（）等条件。A申请人年满18周岁B有明确具体的申请请求C申请登记的房地产产权来源合法D申请登记的房地产属受理登记的房地产权属登记部门管辖的范围E已按规定纳税【答案】A、B、C、D【解析】A并非必要条件。3根据城市房屋权属登记管理办法，房屋权属登记机关核准登记发证的时限为30日的有（）。（2003年考题）A转移登记B变更登记C注销登记D他项权利登记E总登记【答案】A、B、D【解析】注销登记发证的时限为15日。4房地产权利人因（）等事项应当申请房地产权属转移登记。（2004年考题）A房屋买卖B房屋继承C法定名称变化D房屋改建E房屋用途变化【答案】A、B5房屋权属登记机关有权注销房屋权属证书的情形有（）。（2004年考题）A申报不实的B涂改他项权利证书的C抵押期限已到，而抵押当事人未办理他项权利注销登记的D房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的E因登记机关工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的【答案】A、B、D、E 第七章 房地产中介服务管理制度与政策 一、单项选择题1下列关于设立房地产中介服务机构的条件的叙述中，错误的是（）。A有自己的名称、组织机构B有固定的服务场所C有规定数量的财产和经费D发起人须五人以上【答案】D【解析】设立房地产中介服务机构的条件，除了选项A、B、C外，还包括有足够数量的专业人员以及法律法规规定的其他条件。2房地产估价采用（）累进计费。A累进定率B差额定率C积差定率D对比定率【答案】B【解析】房地产估价收费采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分费用率档次，分档次进行计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。3下列关于房地产经纪人执业资格考试报名条件的叙述中，错误的是（）。A取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年B取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务满2年C取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年D取得硕士学位，工作满2年【答案】D【解析】取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年，才可报名。二、多项选择题1为规范房地产中介服务收费，维护房地产中介服务当事人的合法权益，国家计委、建设部在1995年联合下发了“关于房地产中介服务收费的通知”。对房地产中介服务收费分为（）。A房地产咨询收费B房地产估价收费C房地产顾问收费D房地产委托收费E房地产策划收费【答案】A、B【解析】房地产中介服务收费分为房地产咨询收费、房地产估价收费、房地产经纪收费三类。2下列关于房地产经纪收费的叙述中，正确的有（）。A根据代理项目的不同，房地产经纪收费实行不同的收费标准B房屋租赁代理收费，租赁期长时，可按一月成交租金额标准收取C房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0525%计收D实行独家代理的，由双方协商E100万元以下（含100万元）的房产，按累进计费率5来收取房地产估价费【答案】A、C、E【解析】房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取；实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的3。3房地产估价机构信用档案的主要内容包括（）。A机构基本情况、估价项目基本情况B估价项目汇总C股东（合伙人）情况D继续教育情况E科研能力表现【答案】A、B、C【解析】继续教育情况、科研能力表现属于注册房地产估价师信用的主要内容。4成立房地产经纪机构应具备的条件有（）。（2004年考题）A依法成立B有必要财产或经费C有主管部门D有自己的名称、组织机构和场所E能够独立承担民事责任【答案】A、B、D、E第八章 房地产税收制度与政策一、单项选择题1土地增值税的课税对象是指（）。A土地、地上建筑物及其他附着物B有偿转让房产所取得的土地增值额C有偿转让国有土地使用权、建筑物及其他附着物，并取得收入的单位和个人D拥有土地使用权的单位和个人【答案】B【解析】注意土地增值税的“课税对象”与纳税人的区别。2税收区别于其他财政收入形式的重要特征为（）。A强制性B无偿性C固定性D目的性【答案】C【解析】国家征税事先规定纳税人、课税对象、课税额度，因此具有固定性。3如按房屋租金计征房产税，其税率为（）。（2003年考题）A12B6C12D3【答案】A4城市中教育费附加的税率一般为营业税的（）。（2003年考题）A1B3C5D7【答案】B5契税是在土地、房屋权属发生转移时，对（）征收的一种税。（2003年考题）A交易的任何一方B产权承受人C交易双方D卖方【答案】B6下列属于加重纳税人负担的措施是（）。（2004年考题）A规定起征点B加成C加收滞纳金D罚款【答案】B71996年8月，甲购买了一套普通住房自住。1999年9月，甲将该房屋销售，销售时（）。（2004年考题）A免征营业税B减半征收营业税C按购买价与销售价的差额计征营业税D按销售价计征营业税【答案】A【解析】普通自住住房销售时免征营业税。8土地增值税的课税对象是（）。（2004年考题）A转让国有土地上的房地产B赠与房地产C转让房地产D有偿转让国有土地上房地产所取得的土地增值额【答案】D二、多项选择题1下列税中，属于中国现行房地产税的有（）。A营业税B城市维护建设税C契税D耕地占用税E房产税【答案】C、D、E【解析】营业税、城市维护建设税与房地产紧密相关，但不属于房地产税。2下列（）应缴纳契税。A房地产抵债B房地产等价交换C房地产作价入股D房屋赠与E事业单位购买科研用房【答案】A、C、D【解析】事业单位购买科研用房可以免征契税；房地产等价交换即不存在差额，因此可以免征契税。3计算土地增值税时，应扣除与转让房地产有关的税金，税金包括（）。（2003年考题）A营业税B所得税C城市维护建设税D印花税E契税【答案】A、C、D4教育费附加是随（）附征并专门用于教育的一种特别目的税。（2003年考题）A增