广州市公共建设项目征地房屋拆迁可行性分析技术指引(暂行).doc

广州市公共建设项目征地拆迁可行性分析技术指引（暂行） 二六年八月22目 录前 言11工作对象22工作依据23技术路线34资料收集与整理34.1资料收集34.2资料整理45外业测量与调查45.1外业测量45.2外业调查56数据统计与分析66.1数据整理入库66.2数据统计87征地拆迁可行性分析107.1项目征地拆迁现状分析107.2项目征地拆迁重点难点分析117.3项目用地红线情况分析127.4项目征地拆迁建议红线分析137.5项目征地拆迁费用估算137.6项目征地拆迁工期分析167.7社会经济环境影响评价187.8可行性分析结论及建议188成果绘编198.1图件绘编198.2编制成果报告及基础资料汇编209成果验收21前 言公共建设项目征地拆迁可行性分析，是通过对具体建设项目的征地拆迁资料的采集和分析评估，实现对公共建设项目征地拆迁工作的主动控制，为政府科学编制公共建设项目计划、合理选择建设项目地点、正确划定和调整规划用地红线、准确编排征地拆迁资金计划、合理制定建设项目工期等提供有重要参考价值的预测分析和决策依据；为各项目业主编制工程建设（包括征地拆迁）实施方案提供建议，为征地拆迁实施单位提供具体指导。根据转批市建委、法制办关于广州市重点项目报批绿色通带若干规定（试行）的通知（穗府办200615号文）和关于加强城建项目征地拆迁前期工作的通知（穗建计2006293号）的要求，为进一步的规范广州市公共建设项目征地拆迁可行性分析工作，制定本技术指引。本技术指引编制单位：广州市道路扩建工程办公室。本技术指引由广州市道路扩建工程办公室负责解释。1工作对象广州市市辖区范围内涉及财政投资并需要开展征地拆迁的公共建设项目。2工作依据1、中华人民共和国土地管理法（1998年）；2、中华人民共和国城市房地产管理法（1994年）；3、中华人民共和国城市规划法（1989年）； 4、中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年）；5、城市房屋拆迁管理条例（2001年）；6、广东省实施办法（2000年）；7、广州市城市房屋拆迁管理办法（2004年）；8、城市房屋拆迁估价指导意见（2003年）；9、转批市建委、法制办关于广州市重点项目报批绿色通道若干规定（试行）的通知（穗府200615号）； 10、关于加强城建项目征地拆迁前期工作的通知（穗建计2006293号）；11、关于印发的通知（穗扩2003183号）；12、广州市道路扩建办公室市政征地拆迁管线迁改补偿标准与操作规程（穗扩200182号）；13、1500、11000、12000地形图数字化规范（GB/T 171601997）；14、工程测量规范（GB5002693）。3技术路线广州市公共建设项目征地拆迁可行性分析的主要工作，是进行红线方案的优化和征地拆迁成本的控制。其技术路线可以概括为：根据相关法律法规，以项目的初步设计方案为基础，结合地形图、地籍图等相关空间数据，通过航拍、现场勘测和调查，查清项目设计方案范围内的土地利用、建筑物、构筑物和绿化以及市政管线等现状情况，并对征地拆迁中可能面临的重点和难点问题、影响征地拆迁实施的相关因素进行分析和研究，然后借助地理信息系统获取红线优化方案；最后根据优化结果，按照一定的补偿标准，估算征地拆迁补偿费用，提出征地拆迁的实施建议。4资料收集与整理4.1资料收集1、文字资料。项目初步设计方案、项目建议书、规划选址意见书、项目立项批准文件、用地预审报告等。 2、图件资料。地形图、地籍图、土地利用现状图、土地利用规划图、城市规划图、道路管线图、建设项目方案规划设计平面图等（含电子文件）。3、数据库资料。地籍数据库、土地利用现状数据库、影像数据库、地下管线综合平衡数据库等。4、其他资料。项目区域的社会经济资料，农作物的面积、单产、总产的统计资料，居民人均收入资料，社会保障资料，户籍人口数等资料。4.2资料整理1、对资料进行分类整理，重点是图件、数据资料整理。2、对不能满足公共建设项目征地拆迁可行性分析工作要求的资料应做好记录，以便进行外业补充调查。5外业测量与调查5.1外业测量运用测绘手段采集土地地貌及其自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况等数据的工作，对现有地形图、地籍图等图件资料上的新增地物进行补测或补调，为征地拆迁可行性分析提供准确的基础数据。主要包含放样、地形测量、征地测量和房地产测绘等工作内容。1、实施准备数据。实施外业测量需拿到红线设计方案和测区的控制点坐标，对于修测工程还需提供该测区原有地形图资料。2、放样。放样的目的是根据项目设计方案的用地边线和中线坐标分别在实地施放出来，以便设计单位根据路线的走势进行修整及确定设计方案。在实地现场测量放样工作时，放样点确定后，在放样点处打下40cm4cm4cm的木桩（如放点位置为水泥路面则在点位处打入铁钉），旁边系上红布标记以便日后查找，并在点位附近醒目位置用油漆标明点位桩号。在放样过程中如道路设计中线或用地边线遇到房屋、河涌、鱼塘等地物时，则在该地物的两边进行加桩放样。3、地形测量。根据相关的规定和标准以及业主所提出的具体要求进行地形测量工作作业，为设计单位提供项目范围地域内及沿线的地形地物地貌特征数据，并把采集数据在图纸上按照一定的比例表示出来。在地形图测量内、外业完成后，必须进行100的检查。4 、征地测量。征地测量为业主提供详细的用地资料并以数字图纸表示，便于统计征地数量，为前期分析报告提供准确的数据依据，保证征地工作的顺利进行。其是在地形图测量要求的基础上，对用地红线范围的土地进行权属、位置、面积、土地利用现状等特征进行测定及绘图工作。工作内容包括平面控制测量、地块调查、地块要素测量、地形图绘制、地块面积测算、地块测绘成果资料的检查与验收。5、房地产测绘。房地产测绘对房屋本身以及与房屋相关的建筑物和构筑物进行测量调查和绘图工作，对房地产的权属、位置、质量、数量和利用状况等进行测定，调查并绘制成图，为房产的拆迁评估提供基础图文、数据以及相关房产的资料信息。主要的工作包括房地产平面控制测量、房地产调查、房产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算等，其中对于房地产的调查必须对项目涉及房屋的属性按用途进行标注和编号。5.2外业调查1、建（构）筑物情况调查。对于骑线楼、大单位、新建大楼、重要建筑物、文物、古树、先拆后建的公用设施、特殊地形地貌等进行重点调查，并现场拍摄数码照片，按照一定的顺序进行编号登记，填写调查表。2、土地情况调查。对于集体土地、开发商征用地块、边角地、特殊单位用地等情况进行重点调查，并现场拍摄数码照片，按照一定的顺序进行编号登记，填写调查表。3、管线情况调查。对征地拆迁区域范围内涉及的市政设施管线，包含电力管线、自来水管线、电信管线、煤气管线、有线电视管线等进行摸查，对管线的类项、数量以及附属物情况等进行统计，填写调查表。4、其他情况调查。对征地拆迁区域范围内涉及区域的构筑物、绿化、青苗等情况进行摸查，并对征地拆迁范围内的构筑物情况和征地拆迁范围内的青苗、绿化等情况进行统计，填写调查表。6数据统计与分析6.1数据整理入库在资料收集、外业测量和调查的基础上，根据广州市城乡地籍数据库建库标准（版本号：2.0）等相关数据库的建库标准，对数据进行入库整理，一般入库流程为：1、规范要素几何类型。根据1:500、1:1000、1:2000地形图图式和广州市城乡地籍数据库建库标准（版本号：2.0），按照要素在数据库中的几何特征定义，将要素整理成相应的几何类型，即：点、线、面、注记。2、要素识别、编码分类。数据的要素识别、编码分类主要分为自动转换和人工改造两步。AutoCAD平台利用图层、颜色、线型及符号来区分各种地物，而没有地物编码信息。为使该类数据能够面向数据库，采用基于地图符号知识的信息识别与提取方法。具体技术实现途径是：根据各地物特征的图层、颜色、线型等符号特征，根据开发的数据转换工具调用地图符号知识库，对图形分类识别，提取地物属性并赋予编码，最后在此基础上经过人工修改和质量检查后进行数据入库。3、要素检查。4、图形与其属性关联。5、生成“.shp”格式数据。6、属性自动生成。7、完整性检查。8、资料整合。拼接单幅的“.shp”格式资料，自动接边，实现区域整合。主要包含逻辑一致性处理、相同属性多边形公共边的删除等内容。6.2数据统计1、面积的量算和统计。（1）土地面积的量算与统计。a) 公共建设项目征地拆迁可行性分析的各属性的土地面积按土地利用现状调查图图斑进行统计；b) 打破图斑的单元面积量算，应以图斑面积加以控制；c) 应认真核对面积数据，建立统计台帐，归入档案；d) 经核实、汇总后的土地面积以平方米表示，精确到小数点后两位。（2）建筑物面积的统计和量算。a) 公共建设项目征地拆迁可行性分析的各属性建筑物的建筑面积按地籍调查图图斑进行统计，一般为图斑面积乘以建筑物的层数；b) 应认真核对面积数据，建立统计台帐，归入档案；c) 经核实、汇总后的建筑物的建筑面积以平方米表示，精确到小数点后两位。2、数据统计的内容。在数据库建库的基础上对设计方案红线范围内的土地、建筑物等情况利用统计软件进行统计，主要包含以下内容：（1）土地。a) 红线占地总面积：即红线范围的总面积；b) 红线占用国有土地面积：红线范围内国有土地总面积，并按土地所有单位进行分类统计；c) 红线占用集体土地面积：红线范围内集体土地总面积，并按土地所有者进行分类统计；d) 红线内各地类的面积：红线范围涉及到的所有地类，并按地类统计各自占用面积；e) 红线上国有土地的各地类面积：红线上国有土地部分涉及到的地类，并按地类统计所占用面积；f) 红线上集体土地的各地类面积：红线上集体土地部分涉及到的地类，并按地类统计所占用面积。（2）建筑物。a) 红线范围内涉及建筑物统计：对建筑物用途、结构、层数、建基面积、建筑总面积等进行统计；b) 红线范围内国有土地上建筑物统计：对建筑物的权属单位、用途、结构、层数、建基面积、建筑总面积等进行统计；c) 红线范围内集体土地上建筑物统计：对建筑物的权属单位、用途、结构、层数、建基面积、建筑总面积。（3）管线。管线类型、埋深、管径、数量、长度。（4）其他附着物。类型、规格、数量。7征地拆迁可行性分析7.1项目征地拆迁现状分析1、土地利用现状。（1）集体土地利用现状分析。a) 建设用地情况分析：包含建设用地的数量、用地性质（住宅、商业、工业、仓储等）、村集体经济组织等情况的分析，并制定红线范围内集体土地（建设用地）空间分布图；b) 未利用地、农用地情况分析：包含未利用地、农用地的面积、地类（园地、耕地、水域等）、地上附着物等情况的分析，并制定红线范围内集体土地（未利用地、农用地）的空间分布图。（2）国有土地现状分析。数量、用地性质（住宅、商业、工业、仓储等）、用地使用权属、他项权利等情况，并制定红线范围内国有土地的空间分布图。2、建筑物使用现状。（1）集体土地上建筑使用现状分析：包含房屋总量、总建筑面积、按照建筑结构（框架结构、混合结构、砖木结构、简易结构等）分别统计面积、按照房屋用途（住宅、商业、办公、厂房、学校等）分别统计面积、有宅基地证情况、违章等情况的分析，并制定红线范围内集体土地建筑物现状空间分布图。 （2）国有土地上的建筑物现状分析：包含房屋总量、总建筑面积、按照建筑结构（框架结构、混合结构、砖木结构、简易结构等）分别统计面积、按照房屋用途（住宅、商业、办公、厂房、学校等）分别统计面积、国有证情况、违章等情况的分析，并制定红线范围内国有土地建筑物现状空间分布图。 3、其他。对构筑物、绿化、市政管线等现状情况进行分析，并制定红线范围内构筑物空间分布图、 红线范围内绿化分布图以及红线范围内市政管线图等。7.2项目征地拆迁重点难点分析1、重点难点分析范围的确定。根据业主的具体要求或者按照红线外扩10米确定分析范围。2、重点难点分析的对象。a) “先建后拆”的公用事业性质建筑；b) 不能影响其正常使用的场所；c) 文物、古树；d) 特殊单位；e) 交通设施和教育设施用地等；f) 其他。3、重点难点分析的内容。主要是对建筑物情况（建筑结构、面积、使用性质等）、征用的情况等情况进行分析，并对征地拆迁过程中遇到的困难、难点提出相应的建议。4、项目征地拆迁节点情况分析。根据公共建设项目的实际情况，遵循业主的要求对对项目环境、周围景观影响有较大影响的区域设置一定的景观节点，并对节点内土地、建筑物、征地拆迁的费用等情况进行分析，提出节点建设的建议。7.3项目用地红线情况分析主要是综合骑线楼、集体土地征用、开发地块、重点难点的避让等情况进行项目用地红线的分析。1、骑线楼的分析。在对骑线楼情况进行统计（按结构和用途）的基础上，根据项目资金使用情况提出骑线楼处理的意见。2、集体土地征用的分析。（1）尽量保留农民的土地、减少征地数量以及如何使剩余的土地更好地为农民服务的角度出发，对如何征用集体土地提出相关的建议。（2）经济发展留用地及复建用地的建议指标。3、与开发商红线重叠的分析。根据实地情况，与规划部门进行重叠情况的确认，对沿线开发地块的征用、拆迁情况、需解决的问题等进行分析，并建议解决方法。4、土地利用规划分析。根据土地规划数据和项目红线，统计出项目范围内规划用地的种类及面积；确定是否占用农田保护区，项目建设是否与土地利用规划冲突，进行土地征用报批的难易程度分析，并提供红线范围内的土地规划用途分布图。7.4项目用地红线情况分析综合骑线楼、集体土地征用、开发商红线、节点等情况，根据业主的要求，对原设计红线提出优化方案，形成一个或者多个建议红线，并对一个或者多个建议红线范围内的土地、建筑物等情况进行统计。7.5项目征地拆迁费用估算征地拆迁费用一般由建（构）筑物的拆迁补偿费、征地补偿、绿化补偿、管线迁移、搬迁费、拆卸与复建费、行政事业管理收费、不可预见费、劳务费等费用构成。其中搬迁费、拆卸与复建费、行政事业管理收费、不可预见费、劳务费等费用主要是参考相关的标准按照一定的比率确定。在进行项目征地拆迁费用估算时，应该根据项目征地拆迁建议红线的分析结果进行一个或多个方案的征地拆迁补偿费用的估算。1、国有土地上房屋拆迁补偿估算费用的确定。根据房地不分离的原则，国有土地房屋的拆迁补偿估算费用包含一定年限的土地使用权的补偿费用和建筑物的补偿费用，这里统称为国有土地上房屋的拆迁补偿估算费用。（1）估算单价的确定。国有土地上房屋的拆迁补偿估算单价主要通过以下几种方式确定：按照已经批准的补偿标准进行确定，主要是根据国家、省、市已经确定的补偿标准进行城市房屋拆迁补偿估算单价的确定。利用市场比较法，参照基准价格进行确定。具体的技术方法为：a) 确立评估基准。在拆迁项目范围内或拆迁项目所在的拆迁区位分区范围内，进行二手房屋市场交易价格资料的收集，并选择“标准样本房屋”作为评估基准；b) 测算基准价格。按相关规定采用市场比较法，评估出“标准样本房屋”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选取条件见附件二。其计算公式为：基准价格 = 可比实例价格 交易情况修正系数交易日期修正系数可比实例修正为“标准样本房屋”实体状况修正系数可比实例修正为“标准样本房屋”区位状况修正系数项目所在区位的标准化修正系数；c) 确定评估价格。将被拆迁房屋分别与“标准样本房屋”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各类型被拆迁房屋的补偿估算单价。其计算公式为：被拆迁房屋补偿估算单价= “标准样本房屋”基准价格 “标准样本房屋”修正为被拆迁房屋实体因素修正系数。根据已有的城市基准地价成果，采用地价加房价的方式进行城市房屋拆迁补偿估算单价的确定，其中建筑物的价格采用征地拆迁时点的所公布的重置成本价格结合房屋的成新度进行确定。即城市房屋拆迁补偿估算单价=不同用途土地的基准地价+不同结构的房屋重置成本价格。对于一些权属性质比较特殊的房屋，比如军产房屋、涉外房屋等，可以根据与业主协商的结果进行补偿估算单价的确定。（2）估算总费用的确定。国有证房屋的拆迁补偿估算总费用按照拆迁项目范围内拟被拆迁房屋的类型及其比例，以各部分的拆迁补偿估算单价乘以相应拟被拆迁房屋的建筑面积，得出各类型房屋拆迁补偿估算费用，将其相加，即为拆迁项目房屋拆迁补偿估算费用总额。2、集体土地上房屋征地拆迁补偿估算费用的确定。考虑估算结果的可应用性和可行性估算总表的结合程度，集体土地上的征地拆迁补偿估算费用包含建筑物的拆迁补偿估算费用和土地的征地补偿估算费用两个部分。征地拆迁估算总费用按照拆迁项目范围内拟被拆迁房屋的类型及其比例、土地的面积等，以各部分的估算单价乘以相应拟被拆迁房屋的建筑面积、拟被征用的土地面积，得出各部分的补偿估算费用，即为拆迁项目房屋拆迁补偿估算费用总额。（1）建筑物的拆迁补偿估算单价的确定。集体土地上建筑拆迁补偿估算单价仅仅指集体土地上的建筑物和构筑物的拆迁补偿估算单价。主要是根据国家、省、市已经确定的补偿标准进行集体土地上的房屋拆迁补偿估算单价或者根据征地拆迁时点的建筑物（构筑物）的重置价格结合房屋的成新度进行确定。（2）土地的征地补偿估算单价的确定。本技术在指引所指到的土地的征地补偿估算单价包含土地补偿估算单价、安置补助估算单价和青苗的补偿估算单价。其中土地补偿估算单价是指国家平均每征用一亩土地对土地所有者在土地上的投入和收益造成损失的补偿估计。安置补助估算单价是指国家建设征用农民集体土地后，平均每解决一亩土地上的以土地为主要生产资料并取得生活来源的家业人口因失去土地造成生活困难所给予的补助估计。青苗的补偿估算单价是指征用土地时，平均对每征用一亩土地上生长的农作物，如水稻、小麦、玉米、土豆、蔬菜等造成损失所给予的一次性经济补偿费用所进行的估计。主要参考广州市的有关规定和标准进行确定。3、管线迁移估算总费用的确定。根据征地拆迁区域范围内确定需迁移的各类管线的数量，按照不同类别和标准进行估算，确定征地拆迁区域的管线迁移费用，加上临时迁移费用和一定比率的不可预见费就为管线迁移总费用。4、项目征地拆迁补偿安置方案分析。根据项目征地拆迁补偿费用的估算结果，确定货币补偿和房屋产权调换两种方式的比重，提出选择方案，估算所需的补偿金额和安置用房的数量。7.6项目征地拆迁工期分析1、影响工期的因素。主要对影响公共建设项目的征地拆迁工程进度的相关因素进行分析，包含征地拆迁项目规划设计的稳定情况、法律手续的完备情况、重点难点的推进情况、其他不可预见因素等。2、配合工程需要的进度安排。配合工程的安排确定征地拆迁的实施进度，进行最有利和最不利因素下的工期分析，并提出进度优化的建议。（1）进度优化。进度优化就是通过压缩计算工期，以达到要求工期的目的，或者在一定约束条件下使工期缩短的过程。进度优化是通过关键线路上关键工作的持续时间来满足工期的要求。其计算应按下列规定的步骤来进行：计算并找出网络计划中的关键线路或关键工作。按下列因素考虑各关键工作应缩短的持续时间，并重新计算网络计划的计算工期：a) 缩短持续时间对质量和安全影响不大的工作；b) 有充足备用资源的工作；c) 缩短持续时间所需增加费用最少的工作。在压缩过程中，不能将关键工作压缩成非关键工作；当出现多条关键线路时，必须将各条关键线路上工作的持续时间压缩成同一数值。若计算工期仍然超过要求工期，则重复以上步骤，直至满足要求工期或工期不能再缩短为止。当所有关键工作的持续时间已不能再缩短而计算工期仍不能满足要求时，应对计划的原技术、组织方案进行调整，或重新审核要求工期。（2）征地拆迁进度安排。根据征地拆迁的重点难点分析、征地拆迁总量估算等结果，划分为不同的实施项目，估算实际的征地拆迁数量，制定合理的征地拆迁顺序，设计和编制征地拆迁的进度图。7.7社会经济环境影响评价分析、评价对影响区域的经济、社会、文化以及自然环境等方面所产生的影响。评价一般可分为社会经济影响评价和环境影响评价。（1）社会经济影响评价。分析公共建设项目的征地拆迁对所在地区社会经济发展产生的影响。包括土地利用、就业、生活、交通、地方社区发展、生产力布局、技术进步等方面的影响和评价。（2）环境影响评价。分析项目的征地拆迁对所在区域的环境产生的影响，重点从项目建设所引起的区域生态平衡、环境质量变化及自然资源的利用和文物保护等方面评价项目征地拆迁环境影响的实际效果。7.8可行性分析结论及建议根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上、环境上进行全面的评价，对公共建设项目征地拆迁的可行性分析进行总结，提出结论性意见和建议。1、结论。a) 选址、红线的可行性分析；b) 拆迁费用的可行性分析；c) 拆迁工期的可行性分析；d) 其他。2、征地拆迁的相关建议。（1）骑线楼的处理建议。骑线楼处理原则、具体骑线楼处理建议。（2）征地红线的优化建议：根据工程征地红线的骑线楼情况分析，对红线进行局部的优化；根据红线节点、对建筑物的避让、调整红线效益对比说明、红线具体调整图件等，提出具体的红线建议。（3）集体土地征用的建议。（4）补偿标准的建议。（5）其他建议。需提前开展征地拆迁工作的建议等。8成果绘编公共建设项目征地拆迁可行性分析成果包含图件、数据、文字报告及相应的电子文档。8.1图件绘编公共建设项目征地拆迁可行性分析图件地形图和影像彩图。1、地形图。地形图制图相关要素、符号、字体字高均严格按照国家标准执行，并可对工程关注要素根据实际需要进行修改调整或者增删。具体要求为：a) 图面清晰，背景要素可以根据不同要素按不同颜色统一区分，也