成都市年度住宅市场分析报告.doc

n更多企业学院： 中小企业管理全能版183套讲座+89700份资料总经理、高层管理49套讲座+16388份资料中层管理学院46套讲座+6020份资料国学智慧、易经46套讲座人力资源学院56套讲座+27123份资料各阶段员工培训学院77套讲座+ 324份资料员工管理企业学院67套讲座+ 8720份资料工厂生产管理学院52套讲座+ 13920份资料财务管理学院53套讲座+ 17945份资料销售经理学院56套讲座+ 14350份资料销售人员培训学院72套讲座+ 4879份资料2009年成都市住宅市场分析报告目 录图 表 目 录前 言研究目的：本报告对成都市2009年度一手住宅市场和二手住宅市场进行调查统计，一方面通过分析和对比住宅市场的供应、成交及价格等基本情况，旨在了解成都市住宅市场发展的整体趋势；另一方面按方位和环线对市场做进一步对比分析，旨在了解各区域市场发展情况及走势。统计时间：2009年1月1日2009年12月31日。统计范围：成都市主城区房地产市场。统计对象：成都主城区一手住宅在售项目和二手住宅成交数据。第一部分 房地产投资环境分析一、2009年成都市综合概况1、国民经济平稳运行2009年，成都地区全年生产总值预计达到4380亿元，较去年环比增长12.3%。城镇居民人均可支配收入增加至18650元，较去年环比增长10.1%。 图 1：成都历年GDP及增长率走势数据来源：成都市统计局图 2：成都城镇居民可支配年收入及增长率走势数据来源：成都市统计局2、“世界现代田园城市”成都最新定位成都市作为中国西部的特大中心城市和国家规划定位的西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通通讯枢纽，在西部具有区位优势、经济优势、科技优势和市场优势，天府之国的美誉深入人心。但是作为一个与时俱进的西部核心，仅仅作为天府之国休闲之都是不够的，成都必须拥有自己的核心竞争力。而世界现代田园城市正是符合成都城市特点的最新定位。世界现代田园城市，而现阶段要做的就是加快城乡一体化的进程，有选择性的农村城镇化，城市“田园化”，需要城市功能布局的进一步整合，因此带来的城市建设工作量巨大。创建田园城市将给成都房地产行业带来巨大发展机遇。3、成都市人口及外地购房者的稳定增长成为楼市的强力支撑截至2008年，成都市总人口达1124.96万人，其中农业人口占比仍然较大，达512.88万人。城乡一体化的进一步推进，必然使人口结构发生变化，农业人口在转变为非农业人口过程中，其生活环境，居住条件都将朝着城市化进行转变。城乡一体化进程以及所带来的大规模商业及居住用房建设，将给成都房地产行业的发展注入巨大动力。另外，以八零后为主力的又一轮结婚的高潮在成都出现，近几年时间，成都市每年登记结婚的新人都在10万对以上，这部分人群对新房的需求也非常旺盛。成都人口数量及结构的增长模式一定程度解释了楼市刚性需求特别旺盛的原因。图 3：成都市人口总数及人口结构走势数据来源：成都市统计局图 4：成都市历年结婚登记数量数据来源：成都市统计局2008年外地购房者比重暂时下降后，2009年这一比例迅速回升。根据房管局公布数据及中原市场调查数据显示，2009年在蓉置业的客户中，超过48%的客户不是成都本地人，除省内二级城市客户较多外，重庆、陕西、甘肃等地客户不在少数，另外来自北京、上海、广州、深圳、香港等一线城市客户对成都豪宅兴趣浓厚，誉峰、时代豪庭、城南1号等项目不乏来他们的身影。据房管局上半年公布的一份数据显示，3月份，外地居民在主城区购买商品住房5802套，比2月增加了59%；1-3月，外地居民购买商品住宅11653套，创历史同期最高纪录。而目前外地来蓉置业的客户更多看中的是成都宜居的环境和城市的发展前景。图 5：成都市外地购房者历年比例4、固定资产投资保持快速增长，房地产开发投资回落2009年1-11月，全市固定资产投资累计完成3560.71亿元，比去年同期(下同)增长36.5%。基建投资是拉动固定资产投资增长的主动力，房地产开发投资降幅趋缓，接近去年同期水平。1-11月，基建完成投资1835.81亿元，增长62.6%；房地产开发完成投资795.15亿元，下降4.1%，下降幅度在10月减缓3.8个百分点的基础上又减缓2.5个百分点。2008年房地产市场的低迷，造成商品房销售速度减缓，大量产品积压在开发商手中，资金回款不顺畅造成土地市场低迷，商品房开/竣工面积大幅萎缩的连锁反应，是2008年房地产投资的下降的主要原因。2009年上半年，开发商对市场预期的不确定性导致房地产投资额继续低位，新增供应减少，市场以消化存量为主。随着市场回暖，商品房存量持续快速消化，市场火热行情的逐渐确定，开发商开始加大投资力度，包括拿地和加快已购得宗地的开发进度。到2009年11月，房地产开发投资金额下降幅度逐渐减缓，已与2008年同期投资额接近。图 6：成都市固定资产投资及房地产投资概况数据来源：成都市统计局二、城市规划建设概况1、锦江区片区规划及建设全面升级锦江区2009重点项目计划已正式出台。目前，该区已包装、梳理出具备实施条件、今年拟实施的重点项目200个，总共将完成投资1183.6亿元，其中今年计划完成投资232.15亿元。这200个项目中，投资总额度最大的是涉及到该区“六大片区”建设的项目，即盐市口-指挥街CBD核心区、东大街金融街核心区、大慈寺-水井坊历史文化保护片区、攀成钢新兴商务商住片区、“198”休闲运动生态区、工业总部聚集区。今年，这六大片区将实施建设项目105项，计划总投资544.64亿元，本年度计划投资116亿元。今年，该区将以“两线两片”改造为主线，以中心商圈辐射拓展、东大街金融街建设和滨江路沿线等重要地块改造为重点，力争实现固定资产投资55亿元，其中用于旧城改造约51亿元。“两线”是指东大街、滨江路沿线，“两片”是指督院红照壁片区、攀成钢片区。锦江区“两线两片”改造完成以后，盐市口商圈的配置将大大提升，传统的春熙路盐市口商圈甚至可能朝着盐市口区域倾斜。另外东大街及延线的打造，不仅让城市功能更加丰富，城市多核心发展，对东大街延线的居住新区也带来发展的动力，城东区域规划及发展潜力都得到有力提升。2、道路交通改建加速，成都进入快铁时代为使成都更加具有竞争力，今年成都道路改造、交通设施升级速度明显增快。主城区内主要干道的升级以及城际高速的建设都按计划在进行当中。另外，除了城市轨道交通设施的建设进度加速外，城际轨道交通也纳入成都交通配套规划当中。2.1 道路建设 城市扩容打造五环新动脉成都市五环路(又称成都第二绕城高速公路)建设工程已被正式提上日程。五环路全长180公里，双向8车道，五环路将把新青(新都-青白江)、龙泉、华阳、双流、温江等10个新城纳入城市整体格局，完成从郊区到城区的升级，形成中心城区到成都新区的六大走廊和中心城区到二圈层新城区的“半小时”经济圈。 人民南路打造立体交通人民南路改建将于今年6月底正式开工，预计年内将初步形成新形象。这次改建将把修建和利用地下空间作为重点。规划中地下空间有五大节点：红照壁-天府广场、锦江礼堂地下空间、川大下沉空间、一环路地下通道、人民南路立交地下空间。 1.5亿元美容，建设路成功晋升商业大街建设路“美容”工程主要将成华区一环路至二环路间的建设路以及建设巷、建设南新路、建设南街、建设北街、国光路共5条支路纳入整体改造和提档升级。改造一新的建设路成功晋升商业大街，标志着成华区按照“1413”产业发展战略，打造城东商业副中心、现代服务业新高地，以及二环路新兴产业发展轴。 玉林路新光路年底改造成双向6车道改造后的玉林路、新光路从目前双向4车道变为双向6车道，并且增加了非机动车专用道。同时，新光路下穿机场高架底层隧道也将于年底完工，今后从一环路沿玉林路、新光路可快速直通南部新区。玉林路、新光路改造工程全长2.4公里，改造在占用部分人行道和绿地后，路面高压电缆线埋在地下，从双向4车道变成双向6车道。 川陕路改造开工，新建或改扩建8座立交川陕路改造工程于10月27日开始施工。该工程拟将现在的双向6车道改为双向8车道，并将沿途8座立交桥进行改新建或扩建。除了路面主体改造，还将在新都物流中心附近修建成互通立交，设置川陕路入城左转匝道，解决入城分流问题。 成温邛高速开建首座立交崇州市投资10亿元启动3条快速干道建设，其中包括成温邛高速安仁连接线、光华大道大邑延伸线崇州段、崇双货运大道。其中，成温邛高速将在崇州市区西郊外新增立交桥。通过立交的全互通匝道，市民可驾车直接从成温邛高速上转换到4车道的安仁连接线，通往大邑县安仁镇、崇州市白塔湖等景区，节约时间30分钟以上。据悉，三条道路将分别将于明年底至后年初建成通车。点评：五环路的修建加速城市扩张，与城际高速一起将周边县市串联起来，首先打通城乡一体化的交通脉络，给二圈层土地市场带来一定机会；而城市内部交通道路条件的改善能加快旧城改造进度，完善该区域的基础配套，提升区域的升值潜力；与周边城市之间交通的改善会进一步吸引二级城市购房者在成都置业。2.2 轨道交通建设 地铁1、2号线工程施工顺利，4号线规划出炉2009年11月，地铁1号线全面贯通成都地铁1号线南渡线右线轨道成功贯通，这标志着地铁1号线历经一年半的轨道铺设工作，最终实现全线左、右双线轨通。地铁二号线最长的区间隧道(成灌客运站红色村站)左线顺利贯通，比原定计划提前了17天。2009年4月，地铁4号线规划出炉。4号线初步规划西起温江，途经江安河、苏坡立交、骡马市、双林路、十陵等站点，东止于西河站，线路全长38.9公里，设车站19座。 成贵高铁线路初定 成都2个多小时到贵阳成贵高铁设计时速为350公里，建成后将开行动车组，从成都到贵阳的时间将从13小时缩短为两个多小时。新建的成都至贵阳高速铁路跨越四川、云南及贵州境内，该线路西端与成绵乐城际铁路的乐山西站相连，然后从乐山向东经四川犍为县、宜宾市、长宁县、兴文县，云南威信县、镇雄县，贵州毕节市、大方县、黔西县，东至贵阳市。 1小时内到重庆 成渝高铁今年动工成渝高铁将于今年动工，全长308.59公里的成渝高铁将成都和重庆的时空距离缩短到一个小时之内。这条铁路的开通将充分发挥成都、重庆区域中心城市的辐射作用，加快沿线城镇化进程，并成为连接川渝地区的重要城际交通通道，促进成渝经济圈的可持续发展。城际快轨从时间上缩短了城市之间的距离，扩大了城市的辐射半径加强了城市对周边的影响力，成贵高铁开辟了成都通向南部及东部城市的另一条快速通道；而成渝高铁为成渝经济圈的发展形成一条强有力的纽带，通过重庆与武广高铁的对接，成都可以在8小时内达到全国任一目的地，西部内陆城市作为经济口岸成为可能。三、旧城改造、城中村拆迁工作全面推进 成都市旧城改造今年63个拆迁项目顺利推进成都市中心城区新一轮旧城改造今年的63个项目，涉及约3.25万户，270万平方米。目前改造工作进展顺利，截至2009年5月底，五城区（含高新区）已启动了34个项目，拆迁户数达1.26万户，改造面积123万平方米，约占全年计划的50%，6月份还将开工23个项目，将超过全年计划的50%。 配合城中村改造 土桥600户城中村居民将拆迁配合城中村的改造，土桥片区将启动600户居民的拆迁，今年之内拆迁工作就将完成，2009年底至2010年初启动石材城片区的旧城改造工作，2011年底全面完成成灌路两侧500米范围“城中村”改造任务。 拆迁户未来成都楼市发展“大奶酪”成华区是中心城区中重点改造区域，旧城改造项目的数量、规模及涉及拆迁安置户较大。截至2009年3月底，东郊企业生活区2期改造工程顺利进行，累计签约1万余户，近四成的拆迁户选择货币终结安置。根据中原市场监测，在选择货币终结安置的拆迁户中，众拆迁户选择就近置业。今年1季度，位于成华区的上霖东方、天空城、紫东芯座、北湖印象等项目销售情况良好，拆迁户所占比率较高。其中，上霖东方近七成左右的置业者为拆迁户。四、政策影响2009年，成都地方性政策较少，政策内容也主要是响应国务院的精神指定的指定政策执行细则。回顾整个2009年，房地产金融信贷、税收等对房地产市场的直接性调控政策较少，只是在年中和年末两次颁布集中发布。这类政策虽对商品房买卖双方的心理预期产生一定影响，但对楼市的影响却并不明显。贯穿2009年始终的更多是规范房地产行业和完善住房保障体系的相关政策，在楼市回暖的同时，使行业更加健康的发展。1、进一步对房地产及相关行业进行规范2009年房地产相关部门将工作重点放在了规范房地产开发及相关行业的政策制定上，几乎每个月都有规范性政策的出台。 规范房地产广告2009年1月，房管局和工商局联合颁布政策，房地产广告宣传词语随便使用要处罚；特价房 必须注明房源限量；位置示意图应当比例适当；未经许可不得发布申领优惠卡。另外对销售价格应当表述清楚，售价应为实际销售价格，或用均价即所售房产全部面积的平均价来表述；房地产项目位置的表述应以该项目与参照物现有交通干道的实际距离为准，不得以所需车程、时间进行表述。 加强土地监管制度2009年3月国土资源部发文规定在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划、依法取得、并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。 各地要充分依托已有的国有土地市场，加快城乡统一的土地市场建设，促进集体建设用地进场交易，规范流转。 规范农村土地承包经营权流转合同条款2009年4月工商总局发文规范农村土地承包经营权流转的合同示相关条款，重点规范、明确土地承包经营权流转合同的标的、期限、价款、付款方式及时间、土地交付时间、双方权利和义务、违约责任等内容，确保农村土地承包经营权流转不得改变土地的农业用途。 规范土地使用权报批出让行为2009年国资委在国资委开展工程建设领域突出问题专项治理工作实施方案中强调对土地使用权报批和出让行为的规范。方案着重解决非法用地、低价出让土地、擅自改变土地用途、违规征地拆迁,以及违法违规报批和出让探矿权、采矿权等问题;检查项目规划设计是否符合政府有关规划,着重纠正违反法定权限和程序、违反城乡规划、改变土地用途等问题。 规范银行房贷相关工作银行在办理存量房贷利率调整业务中，一律不准强制搭售银行理财产品，或其他金融产品。各家银行及分支机构，对符合7折利率条件的客户的申请，要简化办理流程。 完善住房保障相关工作的开展成都市房管局于2009年6月颁布了关于进一步规范郊区（市）县城市房屋拆迁工作的指导意见，意见中强调了加强房屋拆迁管理、统一拆迁补偿项目、坚持实施阳光拆迁、依法处理拆迁纠纷等工作的重要性并予以严格执行。 加强经适房流通监管成都市房管局于2009年11月6日出台了关于经济适用住房售后管理的相关通知，对经济适用房出售后的管理做出若干规定，一方面，不仅对经济适用房申请购买人的资质做出了明确审查流程，还对中介机构、物业公司做出了要求，代理未取得完全产权的房屋出现违规操作，而中介机构和物业管理公司未履行政策或不尽职把关的，将受到相关规定处罚；另一方面，不仅对经济适用房上市买卖的5年大限的再次强调，还针对未取得完全产权房屋上市租赁的问题将采取的相关措施。政策解读：由于2009年成都楼市迅速回暖，商品房成交量成交价格双双迅速攀升，土地交易量与交易价格也随之回升，在市场利好的背景下，房地产及相关行业再次出现一些不规范的现象，因此政府及时出台针对性政策进行调控，政策监管对象包括开发企业、银行、地方政府的相关权利部门，以规范房地产行业运行各环节来保护购房者的相关权益，保证房地产行业的健康发展。另一方面，也反映出政府对房地产行业动态的重视与高度敏感。2、加大力度落实住房保障体系相关工作 加大投入廉租房建设住房和城乡建设部于2009年3月宣布，中央加大对财政困难地区廉租住房制度建设的资金投入，用于各地廉租住房制度建设的资金投入将达亿元。四川省建设厅立即响应，为确保完成省政府下达的购买、新建5万套廉租住房任务，租赁补贴户数达到18万户，改造棚户区及危旧房3万户；四川省力争完成房地产投资2000亿元。其中，房地产开发投资超过1400亿元。 廉租房三年保障规划出炉将三年747万户的廉租住房保障任务分解至各地。其中2009年新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户；明年新增廉租住房房源180万套，新增发放租赁补贴65万户；而到2011年，将新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户。此外，住房公积金增值净收益，要全部用于廉租住房建设。要采取有效措施，保证土地出让净收益用于廉租住房保障的比例不低于10%。 开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，严格控制贷款规模，禁止无偿调拨使用。试点不改变缴存职工住房公积金所有权，不影响提取和个人住房贷款。同时，利用住房公积金贷款建设保障性住房，必须严格控制供应对象，面向城镇中低收入住房困难家庭。完善申请、审核、轮候、复核等制度，加强动态管理。在同等条件下，缴存住房公积金的中低收入住房困难职工，优先购买或租赁。 政府明确将土地出让金收益用于廉租房建设2009年12月，国家发改委明确明年会拿出全国土地出让金净收益10%建保障廉租房，增加中低价房供应，抑制投机性购房。粗略计算，用于建设保障廉租房金额将超过300亿元。政策解读： 住房保障体系的细化与落实是2009年政府调控房地产行业，挤压可能存在泡沫的另一只手。与以往不同，09年住房保障工作更多的是针对廉租房建设的，廉租房在住房保障体系中的地位明显提升。具体措施里不乏创新之举，如将闲置公积金、土地出让金收益用于廉租房的建设。如果政策能执行到位，这些庞大的资金便能流动起来，更有效解决低收入者的居住问题，创造更多的社会价值。另外，住房保障体系的完善，也是解决住房需求的最有效途径，更是打压过高房价的最有效手段之一。3、金融、出让金、税金政策适时调整市场预期2009年，通过调整各渠道资金流通壁垒的政策与07、08年相比相对较少，调控力度也不如往年强。 成都各银行收紧二套房贷2009年7月，成都各银行联合发布信息，二套房贷政策变更为首付4成，利率在基准利率基础上上浮10%，房贷申请以家庭为单位，第一套房贷已结清同样计算在内。为了全面执行央行对二套房贷政策的规定，成都大多数银行都采取“一刀切”的方式，即只要家庭成员通过银行贷款买过房的，要再次买房都属于二套房。 营业税免税时限“变2为5”2009年12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，关于试行社会保险基金预算的意见中通过个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，以此打击楼市中存在的投机购房行为。 “国四条”遏制部分城市房价过快上涨2009年12月14日，国务院会议指出为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。一要增加普通商品住房的有效供给。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。三要加强市场监管。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。 五部分发文加强土地出让收支管理2009年12月17日，财政部、国土部等五部委发布关于进一步加强土地出让收支管理的通知中规定，今后土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，并将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。政策解读：2009年房地产政策可分为两个阶段。而这三两个阶段都是与资金壁垒型政策的出台或预期有关，这主要是因为这类政策不仅体现着房地产宏观政策的调性，其对楼市的影响也更快更直接。2009年年初房地产政策继续2008年政府力图稳定市场使房地产行业回暖的主题，与房地产紧密相关的货币政策、信贷政策相对宽松。7月，针对成都房贷工作出现的问题，成都各银行发文将加强对置业者信贷资质的监管，严格执行二套房贷制度。在2009年最后一个季度，购房者对2010年房地产政策将收紧的预期，成为年末强势行情的催化剂。直到12月，国务院及其他政府部门才陆续颁布房地产新政，而这些新政调控对象多针对与投机购房者，对成都这种以刚性和改善性需求为主的城市，影响并不明显。4、2010年政策走向及预测2010年年初，针对房地产行业的政策继续趋紧，将之前的政策精神进行细化，或上升为需要严格执行的政策条款。1月7日，国务院颁布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，该通知是对2009年年底“国四条”的延伸与进一步细化。其中值得关注的重点细则包括：第一，不再单列“改善型需求”，重申“二套房贷款利率严格执行”，预计银监会可能会出台细则共各大商业银行操作；第二，“加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约住房消费观念”，似乎影射最近热议的“物业税”颁布实施要加速推进；另外，再次强调完善住房保障体系的工作并给出具体的落实指标，对境外“热钱”也提出了需要防范的指示。为打击捂盘惜售以及销售过程中随意调整销售价格的现象，解决商品房买卖过程中信息的极度不对称，购房者对无房可买以及房价上涨恐慌等问题，成都市房管局颁布政策规定预售证的申领不能以楼号、楼层为单位小批量办理，要提供销售计划，包含销售价格、当期推出套数、房号等信息进行公示。如果开发商执行不到位，以关闭网上签约系统作为惩罚。该政策在一定程度上改善了购房信息透明化的问题，限制了开发商频繁调高售价和捂盘制造供不应求的假象。从2010年年初的政策走向不难看出，房地产政策有从严从紧的倾向。政策目前主要还是对市场中存在的不规范现象以及住房保障制度进行完善，金融信贷政策中关于二套房的贷款利率问题却迟迟没有给出执行标准。就目前市场反应来看，一线城市二手住宅成交量明显回落，一手住宅成交量也存在萎缩趋势，但“不差钱”的开发商短期内降价的可能性较小，目前成交价格仍比较坚挺。而政策的后市走向跟全国房地产市场的走向关系紧密，如果市场就此企稳，政策的出台频率及力度或将减缓减弱；但如果目前的调控措施达不到稳定楼市的目的，更加严格的信贷政策随时可能出台。表 1：2009年主要政策列表政策名称颁布日期实施日期颁布单位关于进一步规范房地产广告的通知09-01-20颁布之时起中原数据库、成都市工商局成都进一步规范房地产广告通知的补充09-01-22颁布之时起中原数据库、成都市工商局关于自律规范做好存量房贷利率调整相关工作的提示09-02-26中国银行协会今年中央投入330亿元建设廉租房09-03-10住房和城乡建设部四川09年增建3万套廉租房09-03-12四川省建设厅关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见09-03-20国土资源部工商总局将研究、制订和推广土地承包经营权流转合同示范文本09-04-07工商总局国家住房建设制度(2010-2050)(建议稿)09-04-03住房和城乡建设部关于切实落实保障性安居工程用地的通知09-05-13国土资源部对土地有偿使用费征收等别进行调整09-05-04财政部三措施治房产违规开发09-05-04住房和城乡建设部、监察部成都市房产管理局关于进一步规范郊区（市）县城市房屋拆迁工作的指导意见09-06-10中原数据库廉租房三年保障规划出炉09-06-02住房和城乡建设部、发改委、财政部成都二套房贷首付4成 利率在基准率上上浮10%09-07颁布之日起成都各银行成都市房产管理局关于进一步加强成都市房地产经纪咨询机构备案管理的通知2009-09-10颁布之日起成都市房产管理局国资委开展工程建设领域突出问题专项治理工作实施方案,2009-10-28颁布之日起国资委关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见2009-10-16住房和城乡建设部、财政部、发改委、人民银行、监察部、审计署、银监会等七部门经济适用住房售后管理有关问题的通知2009-11-06中原数据库关于印发限制用地项目目录（2006年本增补本）的通知2009-11-11国土资源部关于试行社会保险基金预算的意见2009-12-092010-01-01国务院发展与改革委工作会议：土地出让金收益10%建保障廉租房2009-12-102010发改委遏制部分城市房价过快上涨势头2009-12-14国务院遏制部分城市房价过快上涨势头2009-12-14国务院第二部分 房地产市场分析一、手住宅市场分析2007-2009是房地产市场风云际会的三年。从供应来看，近三年的供应量呈现逐年下滑的趋势，而成交量则走出了一个触底反弹的形态。对比历年的供应成交量，2007年、2008年供大于求， 2009年则变成了供不应求。图 7：2007-2009供应/成交套数比较套1、供应市场分析1.1供应缩量，继续下滑本年度成都市主城区商品住宅新增供79069套，775.53万方，供应面积环比下降22.9%，回到了2006年的水平。供应量的下滑与2008年市场萧条有直接的关系，由于大量项目滞销造成了市场存量过大，因此2009年上半年绝大多数项目都是以消化存量房为主，市场供应缩量明显。进入下半年后，随着市场的持续升温，供应端情况有所好转，但全年供应量仍偏低。图 8：历年新增商品住宅供应走势（按面积）数据来源：中原数据库1.2 市场供应大起大落单从月情况来看，供应端呈现出两个特点，首先上半年与下半年差别较大，1-6月月均供应5488套，供应面积58.29万方，7-12月月均供应7689套，供应面积70.98万方，环比上半年套数和面积分别增加了40.1%和21.8%；其次供应峰值都在房交会前来临，3月以及9月的供应量明显偏高，房交会对于楼市的刺激作用显而易见。图 9：2009年各月新增商品住宅供应走势数据来源：中原数据库1.3 供应市场细分1.3.1 方位缩量供应 城东跌幅最大2009年各方位供应量全面下滑，其中城东区域降幅最大，新增商品住宅供应量为200.56万方，环比下降了40.3%，城东区域在建设路项目陆续售罄后归于平淡，供应量萎缩幅度较大。2010年的沙河堡片区或将成为区域内新的亮点；城南区域供应体量191.13万方，环比下降24.4%，高端项目扎堆的城南受制于过高的开发成本，在2008年的“熊市”中不敢轻举妄动，随着市场的好转，2009年下半年部分项目陆续面市，预计2010年城南区域的供应量将有所回升；城中、城西、城北区域降幅相对较小，在7-8%之间。图 10：2007-2009年各方位新增商品住宅供应数据来源：中原数据库1.3.2 供应端23环仍是主战场从环域来看，仍然是2-3环的供应量最大，为411.68万方，占总供应量的53.1%。同时也是降幅较小的一个环域，环比降幅为9.7%，目前房地产开发的主战场仍然集中在2-3环的范围之内。1-2环则降幅较大44.59万方的供应体量环比下降了63.3%，随着二环以内项目数量的不断减少，环域内的供应量开始大幅萎缩。图 11：2007-2009年各环域新增商品住宅供应数据来源：中原数据库2、成交市场分析2.1 楼市触底，深“V”反弹2009年楼市迅速摆脱低迷，强势反弹，并且创出了新高。全年成交商品住宅137920套，成交面积1253.64万方，成交面积环比大幅上升了109.6%，同时也超越了2007年的高点，2009年成为了楼市里程碑式的一年。图 12：2004-2009年商品住宅成交走势（按面积）数据来源：中原数据库2.2 全年飘红，豹尾收官2008年成都市主城区商品住宅月均成交面积仅为49.84万方。而2009年全年成交量最低的1月份的成交也达到了47.83万方，与2008年整体水平相当。2009年全年月均成交11493套，成交面积104.34万方。月均成交面积环比上涨109.4%。本年度成交量2-10月基本保持平稳，只是在6-8月的淡季中成交量略微缩小，整体来看楼市处于一个平稳向上的通道内，但进入四季度后，成交量突然放大，收官的12月成交量达到了惊人26659套，253.43万方为史上之最，政策优惠到期终结的传言成为了消费者积极介入的理由，这段时期楼市进入一个“亚健康”的状态，消费者对物业的疯抢造成了市场成交量“畸高”。由于成交量在12月集中释放，2010年1月份缺乏量能支撑，楼市或将迎来一个调整周期，中原将密切关注市场走向。图 13：2007-2009年月均成交面积对比数据来源：中原数据库图 14：2009年各月成交量走势2.3 成交市场细分2.3.1 城西领衔 城北崛起所有区域的成交量均出现了大幅上涨，城东和城南分别成交了340.43万方和244.09万方，环比分别上升了83.9%和89.2%。城北区域则异军突起233.47万方的成交量，环比上升172.8%。由于城北楼价相对较低，在2009年的拆迁过程中邻近区域大量拆迁户的涌入，刚性需求成为了提升区域成交量的首要原因；下半年随着龙湖、华润、绿地等知名开发商的进驻，预计城北区域将在2010年继续升温。城西区域前三季度的表现一直不温不火1-9月月均成交量为23.64万方，但在四季度成交量突然放大，据统计城西四季度成交142.22万方，月均成交47.41万方。消费者对城西区域的偏爱，加之2009年相对较大的供应量，帮助城西时隔三年之后重新夺回了成交量的“头把交椅”，区域2009年共成交355.01万方，环比上升105.8%。图 15：2007-2009年各方位商品住宅成交走势（按面积）数据来源：中原数据库2.3.2 商品住宅存量“瘦身”2009年初，据中原统计整个成都市主城区商品住宅的市场存量为815万方左右，经过一年时间的“瘦身”，截止12月末存量房体量降至356万方左右，锐减56%。去年的滞销导致了存量房大幅增加，而今年以来的持续热销，消化了大量存量的同时，也导致了今年新增供应不足，所以今年底的可售存量就比去年大幅减少。受近期密集出台政策，房价居于高位，以及供应端有望打开等多重因素的影响，2010年市场的存量消化速度很有可能不如今年，“房荒”出现的可能性不大。图 16：2009年各月商品住宅存量变化数据来源：中原数据库3、产品供需特征分析3.1 成都“向上看”2009年成都市一手商品住宅市场中，高层产品的供应仍然占据主导地位，占比达到了50%。但这一数据相比2008年已经下滑了9个百分点。超高层项目在今年的市场中表现抢眼，占比达到了32%，较之2008年上升了18个百分点。随着城市土地规划条件的进一步苛刻，低密度的多层及小高层物业的市场比率则日趋减少，今后成都，特别是主城区内的项目都将以高层和超高层为主。图 17：2009年商品住宅供应物业类型情况数据来源：中原数据库3.2 60-90平米产品供应缺口最大60-90平米的产品2009年供应357.07万方，成交596.89万方，供应缺口达到了239.82万方。巨大刚性需求的存在使得该面积段的产品在市场上炙手可热；90-120平米的产品供应缺口也达到了112.55万方，产品需求量较大，其中改善型消费者对于这类产品的需求比较较高。随着户型面积的增大，总价变高，受众目标群不断缩小，144平米以上的超大户型出现了供大于求的情况。图 18：各面积段供需情况（按面积）数据来源：中原数据库4、市场成交价格分析4.1 止跌回涨，再创新高从成都近7年的一手商品住宅成交价格来看，2003-2006年期间，价格上涨幅度相对稳定，涨幅在15-16%左右。2007年，在一线城市房地产市场价格快速上涨的情况下，成都一手住宅市场成交均价也一路飙升。2007一手住宅年成交均价为5394元/平方米，环比上升24%。进入2008年，宏观调控加强，市场价格出现回落，成都一手住宅市场价格开始一路走低。2008年，成都一手住宅成交均价约5595元/平方米，环比上涨3.7%。在经历了2008年的低迷之后，今年市场全面回暖，价格也水涨船高，本年度市场成交均价达到了5991元/平米。环比上涨7.08%。图 19：2003-2009年成交价格变化情况数据来源：中原数据库4.2 2009年价格一路向上2009年市场价格走势整体可分为三个阶段：1-5月，小阳春行情，市场触底反弹价格由低点的5147元/平米上升至5807元/平米，涨幅12.82%；6-8月，回调整理，进入销售淡季缺少量能配合，价格放缓上攻势头，在5800-5900元/平米之间徘徊；9-12月，成交量再度放大，加之一些高端项目积极入市，价格直接站上6000元，第四季度一手商品住宅成交均价始终在6000元/平米之上高位运行。从全年低点5147元/平米（2月）到高点的6435元/平米（12月），2009年成都主城区一手商品住宅成交均价累计涨幅达到了25.1 %。图 20：2009年各月成交价格变化情况数据来源：中原数据库4.3 近两年各方位成交均价比较对比近两年各方位的价格走势可以看到，城南区域价格变化较大，2009年城南区域成交均价达到了6526元/平米，环比上涨了10.7%。区内高端项目在2009年陆续面市，销售情况良好，迅速拉升了区域价格；而城西区域的变化最小，2009年5773元/平米的成交均价，环比仅上涨了1.3%。这主要是由于开发主要区域和主要项目的切换造成的，2008年金沙、清水河、双楠等地段较好，售价较高的商品住宅项目基本都已售罄或接近尾盘，2009年城西市场热点逐步转移至三环外，实际区域价格涨幅并不小，只是因为这些项目起点较低，所以从对比数据来看涨幅不大。图 21：2008、2009年各方位成交价格对比数据来源：中原数据库5、供需比分析5.1 整体供需比2009年市场供需比为0.57，为近六年来的最低点。由于供应端紧缩，成交量火爆形成的卖方市场绝大多数时间占据着主导地位。但由于2008年进入市场的房源很大一部分是在今年被消化，因此实际的供需比0.57的参考价值并不大，尽管如此今年也是卖方重新夺回市场主动权的关键年。中原预计2010年上市的项目数量较多，供需比例将会上升。图 22：2004-2009年供需比走势数据来源：中原数据库5.2 方位供需比可以看到2008年所有方位供需比均在供需平衡线之上运行，2009年则全在供需平衡线之下。所有区域均呈现出供不应求的状况，城南区与供需比为0.78是所有区域中相对较高的，城南区域高端项目较多一定程度上限制了购买力较弱的人群进入,而其他区域的供需比则几乎都在0.5-0.6之间。图 23：2009各方位年供需比对比数据来源：中原数据库6、一手住宅市场小结 供应端上半年以消化存量房为主，虽然行情较好，但开发商不敢贸然推盘，供应端紧缩；下半年“随行就市”开始温和放量，全年仍呈现出缩量态势，宅新增供79069套，775.53万方，供应面积环比下降22.9% 成交量否极泰来，超越了2007年，创下新高。刚性需求在今年的集中释放是成交量大幅攀升的主要原因，全年成交商品住宅137920套，成交面积1253.64万方，成交面积环比大幅上升了109.6%，存量房面积降至了356万方左右，锐减56%。 市场价格触底反弹，由于有成交量的支撑，因此价格在二月触底后一直保持在上行通道中，成都市主城区一手商品住宅，全年均价接近6000元/平米，环比上涨了7%左右，其中城南价格冲上了6500元/平米。 由于供应端紧缩，而成交量放大造成了供需比例失衡，0.57的供需比，为近6年来的最低值。市场在短时期内完成了从买方市场到卖方市场的风格切换。 由于市场是由刚性需求支撑，因此60-90平米的户型得到了绝大部分消费者的青睐；从建筑类型来看高层，超高层项目已经成为市场主流，特别是超高层项目在今年的异军突起为今后成都市主城区的建筑“向上发展”定下了基调。二、二手住宅市场分析1、二手住宅市场成交量大幅上升与一手住宅成交量走势相仿，二手市场的成交，也在2009年迎来了触底反弹再创新高的一年，势头更甚一手市场，本年度二手住宅市场成交套数和成交面积分别为58228套和503.37万方，成交面积环比上涨了169.4%，这一成交量超过了2007年和2008年的总和。图 24：2005-2009年二手住宅成交走势（按成交面积）数据来源：中原数据库2、三足鼎立格局延续从行政区来看，二手成交市场依然是三足鼎立的局面，武侯，金牛，青羊三区的成交量占到了总量的64%左右。武侯区以14122套，135.39万方的成交量笑傲其他区域。成华区近年交房入住的项目快速增长，预计未来该区域有望成为一匹黑马，打破目前的二手市场格局。而锦江区与高新区目前都是以一手商品住宅开发为主，短期内二手市场的交投量很难有大幅度的提升。图 25：2009年各主城区二手住宅成交情况数据来源：中原数据库3、城西领跑二手住宅市场城西区域包含了青羊、武侯、金牛，因此成交量一骑绝尘，2009年城西二手住宅市场成交19071套，成交面积168.37万方，成交面积站到了总量的33%。由于城西房地产市场起步最早，因此目前区域内聚集了大量的二手房源，消费者选择面宽，成为了二手房交易的“中心区域”。其余城东、城南、城北二手房市场成交量相当，城中由于地理位置的关系成交量最小。图 26：2009年各方位二手住宅成交情况数据来源：中原数据库4、小结 与一手市场同步成交量强力反弹，2009年保持稳步向上的势头，特别是在四季度成交量集中释放，全年503.37万方的成交量创下历史之最 武侯、金牛、青羊三区在二手市场中依然保持强势地位，成华区成为“潜力股”，锦江和高新区二手市场还有待发展 作为传统的居住聚集区，城西的二手房成交量独占鳌头，城西“一家独大”的格局短期内将不会改变 预计2010年二手房市场将与政策面紧密挂钩，此前出台的部分政策或将限制部分二手交易，市场成交量继续大幅向上的动力不足。第三部分 后期市场走势分析一、一手市场后期走势分析1、市场新增供应放量在即 2009年，成都一手住宅市场新增供应量仅为79069套，775.53万方，是至2006年以来的最低值。但在2009年土地市场成交活跃的大背景下，面对如此火爆的市场，新晋拿地的开发商极有可能赶在“牛市”行情中让项目面市，在市场中分一杯羹，另外一些保存了优质房源，希望利益最大化的项目也可能在2010年推出保留房源。因此中原预计如果市场保持目前的势头，那么供应端将会在春交会前逐步打开，并在下半年迎来一个放量的高峰。2、市场成交量短期继续向上突破困难 目前成交量已经居于高位，市场量能在2009年得到了充分的释放，特别是在四季度，月均成交量达到了18000套左右。因此2010年伊始市场成交量继续保持高位运行的可能性较小，加之1