房地产报告(司法鉴定).doc

共壹册 第壹册 中级人民法院 委托买卖买卖合同纠纷所涉及的 小区 楼 1 单元 室住宅用房评估项目 资产评估报告书 鉴评字 2016 第 号 评估有限责任公司 报告日期 2016 年 5 月 18 日 资产评估报告书 资产评估有限责任公司 中级人民法院 委托买卖买卖合同纠纷所涉及的 小区 楼 1 单元 室住宅用房评估项目 资产评估报告书目录 注册资产评估师声明 2 资产评估报告书摘要 3 资产评估报告书 4 一 委托方 产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使 用者 4 二 评估目的 4 三 评估对象概况 5 四 价值类型及其定义 5 五 评估基准日 6 六 评估依据 6 七 评估原则 7 八 评估方法 7 九 评估程序实施过程和情况 8 十 评估假设 9 十一 评估结论 9 十二 特别事项说明 10 十三 评估报告使用限制说明 20 十四 评估报告日 20 资产评估报告书附件 12 资产评估报告书 资产评估有限责任公司 中级人民法院 委托买卖买卖合同纠纷所涉及的 小区 1 单元 室住宅用房评估项目 注册资产评估师声明 受 中级人民法院的委托 我们对 申请执行 买卖合同 纠纷所涉及的 小区 楼 1 单元 室住宅用房于评估基准日 2016 年 5 月 11 日进行评估 并作如下声明 1 我们在执行本资产评估业务中 遵循相关法律法规和资产评 估准则 恪守独立 客观和公正的原则 根据我们在执业过程中收 集的资料 评估报告陈述的内容是客观的 并对评估结论合理性承 担相应的法律责任 2 评估对象涉及的资产清单由 中级人民法院委托书及 人民 法院法官和评估人员现场查看后共同确认 所提供资料的真实性 合法性 完整性 恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任 3 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系 与相关当事方没有现存或者预期的利益关系 对相关当事方不存在 偏见 4 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调 查了解 我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必 要的关注 对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验 并对已经发现的问题进行了如实披露 5 我们出具的评估报告中的分析 判断和结论受评估报告中假 设和限定条件的限制 评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载 明的假设 限定条件 特别事项说明及其对评估结论的影响 资产评估报告书 资产评估有限责任公司 中级人民法院 委托买卖买卖合同纠纷所涉及的 小区 楼 1 单元 室住宅用房评估项目 资产评估报告书摘要 评鉴字 2016 第 号 中级人民法院 中级人民法院 评估有限责任公司 以下简称 公司 或 我公司 接受 中级人民法院的委托 根据中国资产评估准则和其他相关法律 法规的要求 本着客观 独立 公正的原则 为 申请执行 买卖合同纠纷所涉及的 小区 楼 1 单元 室住宅用房司法处置确 定拍卖底价提供参考为目的 对 小区 楼 1 单元 室住宅用房 建筑面积为 1 m2 在现状利用前提下于评估基准日所表现的 变现价值进行了评估 我公司评估人员在履行了必要的评估程序后 对被执行人所有的一套住宅用房在资产现状利用前提下于评估基准 日 2016 年 5 月 11 日的变现价值采用市场比较法进行了评估 评估 净值为 250 945 00 元 贰拾伍万零玖佰肆拾伍元整 单价 2036 40 元 m2 评估结论见下表 资产评估结果汇总表 金额单位 人民币元 评估价值 委估资产名称 原值净值 变现净值 小区 楼 1 单元 室 住宅用房 250 945 00250 945 00250 945 00250 945 00 合合 计计 250 945 00250 945 00250 945 00250 945 00 本评估结论为委估资产于评估基准日在完全产权下的变现价值 未考虑委估资产尚未支付的相关负债以及可能承担的抵押 担保事 资产评估报告书 资产评估有限责任公司 宜对评估价值的影响 申报资产的相关负债以及将来如果有与申报 资产权属相关的纠纷 均由产权持有单位承担 与本评估机构无关 本评估报告结论的使用有效期原则上不应超过评估基准日一年 如果资产状况 市场状况与基准日相关状况相比发生重大变化 委 托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估 本评估报告仅供委托方为本评估报告所列明的评估目的以及报 送有关资产评估主管机关审查使用 委托方应按本评估报告载明的 评估目的使用 任何不正确或不恰当地使用本评估报告所造成的不 便或损失 将由评估报告使用者自行承担责任 下列行为 均被认 为是没有正确地使用本评估报告 1 将本评估报告用于其他目的经济行为 2 除国家法律 法规规定外 未经 评估有限责任公司同意将 本评估报告或其中部分内容公开发布 用于任何报价或其他文件中 以上内容摘自资产评估报告正文 欲了解本评估项目的详细情 况和合理理解评估结论 应认真阅读资产评估报告正文并特别关注 本报告特别事项说明部分 资产评估报告书 汉中四方资产评估有限责任公司 第 5 页 中级人民法院 委托买卖买卖合同纠纷所涉及的 小区 楼 1 单元 室住宅用房评估项目 资产评估报告书 鉴评字 2016 第 号 中级人民法院 中级人民法院 评估有限责任公司 以下简称 公司 或 我公司 接 受 中级人民法院的委托 根据中国资产评估准则和其他相关法律 法规的要求 本着客观 独立 公正的原则 为 申请执行 买卖合同纠纷所涉及的 小区 楼 1 单元 室住宅用房司法处置确 定拍卖底价提供参考为目的 对被执行人所有的 小区 楼 1 单元 室住宅用房在现状利用前提下于评估基准日 2016 年 5 月 11 日所 表现的变现价值采用市场比较法进行了评估 现将资产评估情况报 告如下 一 委托方 产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告一 委托方 产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告 使用者使用者 本次资产评估项目的委托方为 中级人民法院 产权持有人为 业务约定书约定的其他评估报告使用者为相关资产评估监 督管理机构及法律法规规定的使用者 委托方 中级人民法院 产权持有人 二 评估目的二 评估目的 根据资产评估业务约定书 本评估报告的评估目的是接受 中 级人民法院委托 为因买卖合同纠纷一案所涉及的 小区 楼 1 单 元 室住宅用房司法处置确定拍卖底价提供参考依据 资产评估报告书 汉中四方资产评估有限责任公司 第 6 页 三 评估对象三 评估对象和评估范围和评估范围 1 估价对象区位状况 委估房地产位于 城繁华地段 小区院内 距县城中心 广 场约1公里 小区东临 南临县 西临 路 北临 区域内有 政府机关 学校 居住小区 中心百货商场 超市 银行 农贸市 场等 该区域内基础设施 公共设施完备 道路平整 交通便捷 2 估价对象实物状况 经评估人员实地查看 委估对象为 小区 楼 1 单元 室 小 区内共有商住宅楼 5 幢 委估对象 楼建成于 2006 年 共七层砖混 结构 钢筋砼梁 柱 板承重 刚性防水层面 外墙面涮防水涂料 楼顶盖约 1 米高机瓦隔热层 其中一层用途为营业 二至七层为住 宅用房 完损程度和维修养护较好 5 12 地震对该建筑物没有造成 损害 委估对象为三室两厅双卫生间 注 卫生间无窗户不采光通 风 室内 2007 年装修 客厅地面贴 80 80 瓷砖 卧室地面贴 60 60 瓷砖 墙面涮白色乳胶漆 厨房主 卫生间 PVC 吊顶 墙面 贴瓷砖 铝合金窗户 阳台为全封闭式 门窗包装 客厅部分吊顶 整体装修水平一般 没有特别风格 提醒本报告使用者应注意房屋装修损害及家具部分 客厅 卧室部分地面瓷砖翘裂 厨房临窗户楼漏雨 房屋内灯具损害 3 估价对象权益状况 经 人民法院在房屋登记部门查询 委估对象建筑面积为 1 m2 用途为住宅用房 产权持有人 在 房产管理局办理了 房地产买卖契约备案 注 2007 年 7 月 日 房地产开发有限公司 和 签定购房合同 没有申请办理 房屋所有权证 纳入本次评估范围之内的资产是指按 中级人民法院评估委托 资产评估报告书 汉中四方资产评估有限责任公司 第 7 页 书及 人民法院在房屋登记部门查询和评估人员现场查看后共同确 定的 四 价值类型及其定义四 价值类型及其定义 此次评估采用清算前提下的变现价值作为选定的评估价值类型 具体定义如下 变现价值是指在评估对象处于被迫出售 快速变现等非正常市 场条件下的价值估计数额 其评估技术路线是 首先评估出委估对 象的市场价值 然后考虑快速变现或被迫出售因素对委估对象市场 价值的影响程度 从而得出委估对象的变现价值 资产现状利用在本报告中是指被评估资产仍按其现行用途在原 地继续使用 并在可预见的未来 不会发生重大改变 五 评估基准日五 评估基准日 根据 中级人民法院 2016 鉴委字第 00071 号 评估委托 书 约定 评估基准日期为现场勘验日期 故本次评估的评估基准 日确定为 2016 年 5 月 11 日 本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标 准 以 2016 年 5 月 11 日作为评估基准日 是委托方根据 评估委 托书 确定的 同时该时点为评估人员现场勘查日 六 评估依据六 评估依据 本次资产评估工作中所遵循的具体行为依据 法规依据 产权 依据和取价依据包括 一 经济行为文件 1 中级人民法院出具的 2016 鉴委字第00071号 评估 委托书 二 主要法律法规 资产评估报告书 汉中四方资产评估有限责任公司 第 8 页 1 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国主席 令第 29号 2 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国主席令第 28号 3 中华人民共和国土地管理法实施条例 中华人民共和国国 务院令第256 号 4 国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的 房地产估价规范 GB T50291 2015 5 城镇土地分等定级规程 GB T 18507 2014 6 城镇土地估价规程 中华人民共和国国家标准 GB T18508 2014 7 中华人民共和国土地增值税暂行条例 及实施细则 8 中华人民共和国企业所得税法 及其实施条例 9 其他与资产评估有关的法律法规 三 准则依据 1 财政部财企 2004 20 号 中国资产评估准则 基本准则 2 财政部财企 2004 20 号 资产评估职业道德准则 基本准 则 3 中国资产评估协会中评协 2007 189 号 资产评估准则 评 估报告 4 中国资产评估协会中评协 2007 189 号 资产评估准则 评 估程序 5 中国资产评估协会中评协 2007 189 号 资产评估准则 工 作底稿 6 中国资产评估协会中评协 2007 189 号 资产评估准则 业 务约定书 资产评估报告书 汉中四方资产评估有限责任公司 第 9 页 7 中国资产评估协会中评协 2007 189 号 资产评估准则 不 动产 8 中国资产评估协会中评协 2007 189 号 资产评估准则 机 器设备 9 中国注册会计师协会会协 2003 18 号 注册资产评估师关 注评估对象法律权属指导意见 10 小企业会计准则 11 小企业会计准则 应用指南 四 产权证明文件 重大合同协议 1 房产管理局房屋买卖契约及建筑面积查询资料 五 采用的取价标准 1 评估人员市场询价 2 其他与评估有关的资料等 六 参考资料及其他 1 现场查看资料 七 评估原则七 评估原则 1 工作原则 评估工作遵循独立性 客观性 科学性和专业性 的原则 2 操作性原则 资产持续经营 并遵守贡献原则 替代原则 预期原则及公开市场假设等经济原则 八 评估方法八 评估方法 房地产估价的方法主要有成本法 市场法 收益法 假设开发 法等 对于市场交易较匮乏的房地产 宜采用成本法估算 对于有 典型收益性房地产 宜采用收益法估算 对于市场发育较完善 交 易实例较多的房地产 宜采用市场法估算 对于有投资开发和再开 发潜力的房地产 宜采用假设开发法估算 资产评估报告书 汉中四方资产评估有限责任公司 第 10 页 根据本次评估的资产特性 价值类型以及资料收集情况等相关 条件 对于委估住宅用房 确定采用市场比较法进行评估 在选择 市场比较法对委估资产进行评估的基础上 加扣变现折扣从而得出 委估资产变现价值 选择市场比较法进行评估的理由如下 1 市场比较法的本质是以房地产的市场价格为导向来求取房 地产的价格 是利用实际发生的类似房地产的成交价格来求取估价 对象的价值 是一种最直接 较直观的估价方法 其测算结果易于 被理解 认可和接受 2 估价对象为住宅用房 与估价对象相类似的房地产交易实 例较多 适宜采用市场比较法进行评估 3 与待估住宅房用途一致 交易情况类似的交易案例可选取 为比较实例 4 可比实例的交易时间 交易情况 区域因素和个别因素明 确 有利于比较修正测算待估宗地的市场公开价值 具体测算过程如下 具体测算过程如下 市场比较法 市场比较法计算公式为 待估房地产价格 比较实例房地产价 格 交易情况修正系数 交易日期修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数 根据估价人员对于 房地产市场调查 目前估价对象所在区域 房地产市场发育较充分 区域内类似物业的市场交易案例较多 我 们选择了近期拟交易的与估价对象属同一供需圈内 3 个交易案例 各比较案例与估价对象的对比情况如下 1 可比实例选取 根据替代原则 经估价人员实地了解调查 选取近期同一供需圈 内 邻近区域 与估价对象可比性较强的三个交易案例作为可比实 资产评估报告书 汉中四方资产评估有限责任公司 第 11 页 例 测算估价对象在估价时点的单价 具体条件见表 2 表 表 可比实例价格表可比实例价格表 单位 万元 元 m2 户 主位 置 建筑 年代 总楼 层 装修 情况 交易时间面积价格单价 吴女士 城 路中段茗苑 小区 3 楼 20077普通装修2015 0310327 292650 李先生 小区 1 楼 5 楼 20057简单装修2016 0113532 402400 程先生 2 楼 7 楼 20017简单装修2015 1114225 561800 注 此数据 2016 年 5 月 13 日由 金桥信息咨询有限责任公司提供 表表 2 2 比较案例情况表比较案例情况表 可比实例 各因素 可比实例 城 路中段茗苑小区 3 楼 可比实例 小区 1 楼 5 楼 可比实例 2 楼 7 楼 坐落位置 路中段中学路县城高台 建筑年代200720052001 交易日期2015 032016 012015 11 交易价格2650 元 m22400 元 m21800 元 m2 交易情况公开市场价值公开市场价值公开市场价值 距市中心距离1500m500m1000m 区域繁华程度较好较好一般 道路通达度城市主干道城市主干道城市支干道 交通便利度好好较好 基础设施完善度五通一平五通一平五通一平 公用配套设施完备完备完备 区 域 因 素 环境质量优劣度较好较好好 个建筑结构砖混结构预制板砖混结构预制板砖混结构预制板 资产评估报告书 汉中四方资产评估有限责任公司 第 12 页 装修情况普通装修简单装修简单装修 采光及通风好好好 空气污染大大小 别 因 素 噪 音大大小 例与估价对象进行比较 从交易时间 交易情况 区域因素 个别因素等方面进行系数修正 得出估价对象的比准价格 详见表 3 表表 3 3 比较案例情况表比较案例情况表 可比实例 修正因素 可比实例 可比实例 可比实例 成交价格均价2650 元 m22400 元 m21800 元 m2 交易日期100 100100 100100 100 交易情况100 100100 100100 100 建筑年代100 100100 100100 98 距市中心距离100 100100 100100 100 区域繁华程度100 100100 100100 100 道路通达度100 100100 100100 100 交通便利度100 100100 100100 100 基础设施完善度100 100100 100100 100 公用配套设施100 100100 100100 100 区 域 因 素 环境质量优劣度100 98100 98100 98 建筑结构100 100100 100100 100 户型及功能100 102100 102100 102 装修情况100 102100 102100 102 个 别 因 素采光及通风100 100100 100100 100 资产评估报告书 汉中四方资产评估有限责任公司 第 13 页 空气污染100 98100 98100 100 噪 音100 98100 98100 100 比准价格2706 元 m22451 元 m21801 元 m2 上述三个可比实例经过修正后价格较为相近 因可比实例与估 价对象相似度高 取比准价格 B C 的简单算数平均数作为估价 对象的评估价格 于是可得估价对象比准价格为 2706 2451 1801 3 19 元 m2 2 综合修正系数的选择 参照 市人民政府 政函 2010 1 号文件 本次评估我们对综 合修正系数的选择参照以下内容 住宅朝向调节系数表住宅朝向调节系数表 东座北向南加 1 3 西座南向北减 1 3 南座西向东加 1 2 北座东向西减 1 2 注 朝向调节系数指一套 户 住房总建筑面积的调节 住宅房楼层因素调节率表住宅房楼层因素调节率表 总楼层 调节率 层次 二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼七层楼 七 10 六 5 五 5 四 10 三 10 二 5 一 0 资产评估报告书 汉中四方资产评估有限责任公司 第 14 页 2015 年 6 月根据 公司出售商品房执行以上楼层调节系数 委估对象为 小区 楼 1 单元 室 该楼为座东向西 楼层为顶 楼第 7 层 根据住宅朝向调节系数表 楼层因素调节率表及室内漏 雨等因素 综合确定下浮 15 委估对象单价为 19 85 1971 元 m2 房地产评估值为 1971 1 242886 00 元 3 二次装修评估值 各分户装饰装修部分的评估 受委托方委托 我公司将各分户的房屋装饰装修纳入评估范围 采用成本法进行评估 成本法的基本公式为 房屋装饰装修评估价格 装饰装修重新购置价格 折旧 其中装饰装修重新购置价格可参照房地产评估中建筑物重新购 建价格的求取方法 具体有 分部分项法 工料测量法 本次评估采用分部分项法 分部分项法是指将房屋装饰装修各项工程的单项造价逐一算出 然后相加得出装饰装修重新购置总造价的方法 家庭装饰装修 房屋装饰装修拆迁评估指导价折旧系数表房屋装饰装修拆迁评估指导价折旧系数表 1 1 房屋类型装修使用情况折旧率 8 成新以上 含 8 成新 完好无损 原则上装修年限在 年以内 含 年 80 95 5 8 成新 含 5 成新 基本完好 原则上装修年限在 5 年 含 5 年 50 80 3 5 成新 含 3 成新 少量破损 原则上装修年限在 5 10 年 含 10 年 30 50 住 宅 3 成新以下 原则上装修年限 10 年以上 10 30 非住宅 8 成新以上 含 8 成新 完好无损 原则上装修年限在 年以内 含 年 80 95 资产评估报告书 汉中四方资产评估有限责任公司 第 15 页 5 8 成新 含 5 成新 基本完好 原则上装修年限在 4 年 含 4 年 50 80 3 5 成新 含 3 成新 少量破损 原则上装修年限在 4 6 年 含 6 年 30 50 3 成新以下 原则上装修年限 6 年以上 10 30 房屋装饰装修分部分项工程重置价格表房屋装饰装修分部分项工程重置价格表 2 2 项 目单 价备 注 复合木地板80 120 元 m2 地面工程 贴瓷砖80 110 元 m2 地面工程不包括厨房 卫生间地板 贴 60 60 50 50 全瓷瓷砖 刷乳胶漆或贴壁纸20 25 元 m2 墙面工程 刷涂料5 6 元 m2 按墙面面积计算 客厅石膏板带造形100 120 元 m2按吊顶面积计算 客厅木质带造形2000 元 个按个计算 根据难以程度递减顶棚工程 卧室300 元 个按个计算 根据难以程度递减 梁 柱工程200 240 元 根按根计算 包括包装水管 实木门800 元 套 平板门600 元 套 带门头大造形门600 元 个 普通门300 元 个 按个计算 只有门框 防盗门 普通 430 元 带鞋柜门 1000 元 个 安雅达 玻璃门窗 推拉门130 140 元 营业用门 200 280 元 卷闸门 80 元 门窗工程 窗套250 元 个按窗户个计算 封阳台130 元 m2铝合金 塑钢按面积计算 阳台工程 铁皮雨篷80 元 m 吊顶80 100 元 m2分 pvc 板 铝塑板 贴瓷砖65 85 元 m2分 25 33 30 45 规格 灶台350 650 元 m 按米计算 分有门无门 包括水池 简易水池 灶台 100 200 元 个 厨房工程 吊柜200 280 元 m2按米计算 吊顶50 100 元 m2分 pvc 板 铝塑板 铁皮简易淋浴器100 元 个 蹲便器60 80 元 个 马桶200 400 元 个 卫生间工程 贴瓷砖65 85 元 m2分 25 33 30 45 规格 资产评估报告书 汉中四方资产评估有限责任公司 第 16 页 给排水 电气工程35 40 元 m2按建筑面积计算 暗线 大衣柜2000 元 个 柜子 鞋柜 书柜等500 元 个 隔断 博古架300 350 元 m2按面积计算 注 各单价数据 2015 年 6 月 20 日通过市场调查 由 海峰装饰有限责任公司提供 中 一般包工包料的方法比较多 总造价中已包含人工费 运费 清除施工垃圾费及综合系数等 这里不在计算 各单项工程造价根 据市场行情确定 具体见以表 2 房屋装饰装修的折旧和建筑物一样 房屋装饰装修折旧也包括 时间折旧 物质折旧 和功能折旧 时间折旧是指由于人为使用引起的正常磨损 与装饰装修的使用性 质 使用强度和使用年数正相关 功能折旧是指由于消费观念变更 设计风格变化 装饰装修材料更新导致装饰装修在功能方面的相对 残缺 落后所造成的价值损失 折旧率具体见表 1 经评估人员现场查看 委估对象室内装饰装修与三个比较案例 基本相同 本次室内装饰装修评估增加部分客厅隔断 博古架 卧 室大衣柜 鞋柜 书柜等 房屋装修装饰部分价值测算表房屋装修装饰部分价值测算表 3 3 项 目单 价备 注 大衣柜2500 元 个 2 个 5000 00 元 柜子 鞋柜 书柜等500 元 个 2 个 1000 00 元 隔断 博古架300 350 元 m2按面积计算 15 75 350 5513 00 元 成新率 70 8059 00 元 4 评估总值 房地产价值 二次装修价值 242886 8059 250 945 00 元 九 评估程序实施过程和情况九 评估程序实施过程和情况 本次评估程序主要分四个阶段进行 一 评估准备阶段 资产评估报告书 汉中四方资产评估有限责任公司 第 17 页 与委托方洽谈 明确评估业务基本事项 对自身专业胜任能力 独立性和业务风险进行综合分析和评价 接受委托 签订资产评估 业务约定书 确定项目负责人 组成评估项目组 编制评估计划 辅导产权持有单位填报资产评估申报表 准备评估所需资料 二 现场调查及收集评估资料阶段 根据此次评估业务的具体情况 按照评估程序准则和其他相关 规定的要求 评估人员通过询问 核对 勘查等方式进行实地调查 从各种可能的途径获取评估资料 核实评估范围 了解评估对象现 状 关注评估对象法律权属 三 评定估算阶段 对收集的评估资料进行必要分析 归纳和整理 形成评定估算 的依据 根据评估对象 价值类型 评估资料收集情况等相关条件 选择适用的评估方法 选取相应的公式和参数进行分析 计算和判 断 形成初步评估结果 四 编制和提交评估报告阶段 根据初步评估结果 编制相关评估说明 在核实确认相关评估 说明具体资产项目评估结果准确无误 评估工作没有发生重复和遗 漏情况的基础上 依据资产评估说明进行资产评估汇总分析 确定 最终评估结论 撰写资产评估报告书 根据相关法律 法规 资产 评估准则和评估机构内部质量控制制度 对评估报告及评估程序执 行情况进行必要的内部审核 与委托方或者委托方许可的相关当事 方就评估报告有关内容进行必要沟通 按资产评估业务约定书的要 求向委托方提交正式资产评估报告书 十 评估假设十 评估假设 1 本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假 设前提 资产评估报告书 汉中四方资产评估有限责任公司 第 18 页 2 本次评估假设评估基准日外部经济环境不会发生不可预见的 重大变化 3 本次评估假设被评估资产现行用途不变并原地持续使用 4 产权持有单位和委托方提供的相关基础资料和财务资料真实 准确 完整 5 根据委托方和产权持有单位提供的资料 本次评估假设产权 持有单位对委估资产在评估基准日拥有完全产权 当出现与前述假设条件不一致的事项发生时 本评估结果一般 会失效 十一 评估结论十一 评估结论 被执行人所有的一套住宅用房在资产现状利用前提下于评估基 准日 2016 年 5 月 11 日的变现价值采用市场比较法进行了评估 评 估净值为 250 945 00 元 贰拾伍万零玖佰肆拾伍元整 单价 2036 40 元 m2 评估结论见下表 资产评估结果汇总表 金额单位 人民币元 评估价值 委估资产名称 原值净值 变现净值 小区 楼 1