房地产企业项目开发基准及标准工期(模板).doc

房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期目 录一、项目开发周期基准的建立与应用21.建立初步的基准22.持续改进及应用23.周期基准计算的起始点2二、前期定位与设计周期基准21.住宅设计周期表22.商业设计周期3三、典型物业工程施工周期基准41.住宅类物业41)住宅类物业施工周期基准的编制说明：42)物业类型：别墅（4层叠拼或3层联排）53)物业类型：多层（6层+1层地下室）54)物业类型：小高层（11层+1层地下室）55)物业类型：中高层（18层+1层地下室）66)物业类型：高层（24层+1层地下室）67)物业类型：高层（33层+1层地下室）78)物业类型：高层（33层【2层裙房+转换层】+1层地下室）72.“城市综合体”施工周期基准81)“城市综合体”施工周期基准的编制说明：82)物业类型：8大型商场（地上6层+地下3层，建筑面积1015万m2 ）3)物业类型：9写字楼 （地上30层+地下3层，建筑面积510万m2）4)物业类型：9酒店 （地上40层+地下3层，建筑面积710万m2）房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期一、 项目开发周期基准的建立与应用1. 建立初步的基准制定的设计周期、典型物业工程施工周期基准，原则上为周期上限。2. 持续改进及应用1) 每年对各项目进度、成本、质量综合评估；2) 总结、推广与更新：总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。3. 周期基准计算的起始点1) 周期基准计算起点：自拿地时间开始计算；2) 拿地时间是指项目通过“招、拍、挂”方式取得签订协议之日。极个别 项目（如：旧城改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。二、 前期定位与设计周期基准1. 住宅设计周期表时间阶段基准时间（单位：月）备注初步定位1.0(1) 新进入城市 15天(2) 可复制项目 15天(3) 大盘（80万以上） 15天规 划1.5(1) 设计竞赛 30天(2) 争取规划条件可适当延长方 案 2.0(1) 产品复制 3045天(2) 中小盘项目：“规划方案”合并基准时间为3.0个月；可复制项目为2.5个月。初步设计（报审深度）1.5(1) 复制项目 -15天(2) 精装 +15天施工图设计（含施工图审查）1.5(1) 根据施工需要，可分批出图合计7.52. 商业设计周期时间阶段基准时间（单位：月）备注初步定位1.5（1）新进入城市 15天（2）复制项目 15天规 划2.5（1）争取规划条件可适当延长方 案3.5(1) 复制项目 30天初步设计（报审深度）3.0(1) 产品类型复杂 30天(2) 争取消防设计条件 15天施工图设计2.5（1）不含幕墙、招商客户配合等施工深化设计合计13三、 典型物业工程施工周期基准1. 住宅类物业1) 住宅类物业施工周期基准的编制说明：a) 沈阳、大庆的工期在宁波工期的基础上增加2-3个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加4-5个月的冬季施工时间；b) 各地区综合验收的时间差别比较大，所以下述综合工期里没有包括小区综合验收和办理产证的时间；c) 工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为准；施工标段通常以2万平方米以下地下室、57万平方米地上建筑划分为一个标段；d) 施工综合工期是以“单体合理工期、市政工期、景观工期”汇总为准； e) 整个小区的总工期以各个标段工期累加和室外市政、景观及综合验收、竣工、办证时间汇总；f) 基础施工（单体建筑）为从土方开挖算起至正负零时间。有桩基工程时：将根据不同的桩基形式另行考虑桩基施工工期，例如：预应力管桩工期为40天，钻孔桩工期为90天；有一层集中地下车库工程时：建筑面积为1万平方米以下工期为4个月，建筑面积12万平方米工期为5个月；两层集中地下车库工程工期增加30天；g) 主体结构施工中有斜屋面时，增加12天工期；h) 外装及外架拆除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间；i) 室内精装修工期根据不同的精装修标准和室内精装修方案另行考虑；j) 二次结构砌筑工程开始时间提前在封项前进行(第3层砌体施工在第7层楼面模板完成时开始插入)；景观工程在场地条件允许时，可根椐实际情况提前与市政工程交叉进行，以缩短施工综合工期； k) 当工期跨春节影响施工时，工期增加2530天；l) 因为各地的差异较大，所以工期指标内没有列出销售节点时间。2) 物业类型：别墅（4层叠拼或3层联排，单位：天） 项目区域施工准备桩基施工（钻孔桩）基础施工（至0）主体结构施工二次结构及主体结构验收外装及外架拆除单体合理工期室外市政工程景观工程施工综合工期宁波、上海、舟山、南京189025603012034375105523南昌259030603513037080120570沈阳、大庆259030653513037590130595深圳159020552511532050904603) 物业类型：多层（6层+1层地下室，单位：天） 项目区域施工准备桩基施工（钻孔桩）基础施工（至0）主体结构施工二次结构及主体结构验收外装及外架拆除单体合理工期室外市政工程景观工程施工综合工期宁波、上海、舟山、南京209030704013038060105545南昌259045704513541080120610沈阳、大庆259045704513541090130630深圳159025703512536045904954) 物业类型：小高层（11层+1层地下室，单位：天） 项目区域施工准备桩基施工（钻孔桩）基础施工（至0）主体结构施工二次结构及主体结构验收外装及外架拆除单体合理工期室外市政工程景观工程施工综合工期宁波、上海、舟山、南京2090451205015047560105640南昌2590451205515549080120690沈阳、大庆2590451205515549090130710深圳1590401104014544045905755) 物业类型：中高层（18层+1层地下室，单位：天） 项目区域施工准备桩基施工（钻孔桩）基础施工（至0）主体结构施工二次结构及主体结构验收外装及外架拆除单体合理工期室外市政工程景观工程施工综合工期宁波、上海、舟山、南京2090451606019056560105730南昌2590451706519559080120790沈阳、大庆2590451706519559090130810深圳1590401405017551045906456) 物业类型：高层（24层+1层地下室，单位：天） 项目区域施工准备桩基施工（钻孔桩）基础施工（至0）主体结构施工二次结构及主体结构验收外装及外架拆除单体合理工期室外市政工程景观工程施工综合工期宁波、上海、舟山、南京2090452106023065560105820南昌2590452206523568080120880沈阳、大庆2590452206523568090130900深圳1590401705021558045907157) 物业类型：高层（33层+1层地下室，单位：天） 项目区域施工准备桩基施工（钻孔桩）基础施工（至0）主体结构施工二次结构及主体结构验收外装及外架拆除单体合理工期室外市政工程景观工程施工综合工期宁波、上海、舟山、南京2090452706028076560105930南昌25904529065285800801201000沈阳、大庆25904529065285800901301020深圳1590402305026569545908252. “城市综合体”施工周期基准1) “城市综合体”施工周期基准的编制说明：a) 此工期未考虑设计及招标时间；b) 没有考虑标段划分因素；地下室单层面积通常为1.52.0万左右；c) 参考一线城市成熟项目的经验；d) 基础型式为桩基础；e) 主体结构施工包括群房、转换层； f) 写字楼、酒店二次结构砌筑工程开始时间提前在封项前进行(第3层砌体施工在第7层楼面模板完成时开始插入)；g) 外装及外架拆除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间h) 大型商场和写字楼的室内精装修工期，如装修标准高时，可根据实际情况适当增加工期；酒店室内精装修工期，如酒店星级标准高（五星级以上）、装修标准高时，可根据实际难度适当增加工期；i) 当工期跨春节影响施工时，工期增加25天；j) 考虑到各分项工程可能存在交叉施工，故综合工期可取为：施工准备+土方、支护及桩基础施工+地下室施工（至0）+主体结构施工+二次结构及主体结构验收+0.6外装及外架拆除+0.5室内精装修工程+0.4室外市政及景观工程+竣工验收。2) 物业类型：大型商场（地上6层+地下3层，建筑面积1015万m2，单位：天 ）项 目施工准备土方支护及桩基础施工地下室施工（至0）主体结构施工二次结构及主体结构验收外装及外架拆除室内精装修工程室外市政及景观工程竣工验收综合工期工期30290130140150150120150301190（980）3) 物业类型：写字楼（地上28层+地下3层，建筑面积510万m2，单位：天）项 目施工准备土方支护及桩基础施工地下室施工（至0）主体结构施工二次结构及主体结构验收外装及外架拆除室内精装修工程