房地产资产评估报告.doc

房地产资产评估报告 姓名：陈晓班级：10财管一班学号：1010800410房地产估价报告评估项目名称：xxx事业单位办公楼评估报告评估委托人：xxx事业单位评估人员：陈晓评估作业日期：2012年10月30日至2012年11月5日评估时点：2012年11月5日评估报告编号：xx估字（2012）123456号致委托方函受贵方委托，我所组织估价人员，于2012年10月30日至2012年11月5日，根据委托目的，遵循国家标准房地产估价规范、遵循中华人民共和国城市房地产管理法及国家相关法律、法规和政策的规定，经现场勘查和社会调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选择了成本途径法进行了分析和测算，确定该评估对象房地产在估价时点的市场价值是412.38万元，人民币大写：肆佰壹拾贰万叁仟捌佰元，房地产单价为每平方米2062元。评估人员：陈晓2012年11月05日房地产估价结果报告（一）委托方 名称：湖北工业大学商贸学院 法定代表人：xxx 地址：湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号 联系电话：xxxxxxx（二）估价方 名称：陈晓 地址：武汉xxx房地产估价公司 联系电话：xxxxxxx 资格等级：xx级 估价机构证书编号：xx房地自估（2012）第xxxx号（三）估价对象 本次估价对象为位于湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号湖北工业大学商贸学院图书馆，占地面积为20000平方米，建筑总面积为32000平方米，四层错落式布局，共七层，建于2007月。土地评估单位为1800/平方米。（四）评估目的 评估该房地产2012年10月的市场价值（五）评估基准日 二零一二年十月三十日（六）评估原则 1、合法原则 2、替代原则 3、最高最佳使用原则 4、估价时点原则 5、客观、公正、公平原则（七）评估依据 1、国家标准房地产估价规范 2、房地产估价委托书 3、房地产估价合同书 4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息 5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料 6、中华人民共和国城市房地产管理法 7、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规范（八）评估方法 由于评估对象房地产为事业单位办公楼，无直接受益，也很少有交易实例，故确定采用成本途径法进行本次估价。 成本途径法的基本思路：成本途径是通过估测被评估房产的重新构件成本，然后扣除各种贬值，以确定评估对象房地产价值的评估思路和技术方法。 估算的计算公式：房地产价值=土地价值+建筑物价值；建筑物价值=重置成本*成新率 房地产估价技术报告 （1）估测土地价值 土地总价值=1800*1000=180万元 （2）估测建筑物的价值 估测建筑物安装成本（采用单位工程造价比较法）A、B、C3个参照物的成本情况 参照物项目参照物A参照物B参照物C单位造价（元/平方米）180017501700建筑面积（平方米）300002800027000层数877建筑结构框架框架框架竣工时间2012.42012.22012.4用途培训中心图书馆办公楼 经分析比较，得知：参照物A外部装修好于评估对象，因此单位工程造价比评估对象高3%；参照物B门窗的材质较评估对象差，因此单位工程造价较评估对象低2%；参照物C与评估对象的情况基本相同，无需调整。 参照物A调整后的单位造价为：1800100103=1747.57（元/平方米） 参照物B调整后的单位造价为：175010098=（元/平方米） 评估对象的单位工程造价为：（1800+1750+1700）3=1785.71（元/平方米） 评估对象建筑安装成本为：1785.7132000=57142857（元）=5714.2857（万元）估测勘察设计及前期工程费。勘察设计费按建筑安装成本的2%收取，其他前期工程费按建筑安装成本1.5%计。 则总的前期费用=5714.28572%1.5%=200（万元）计算基础设施及配套工程费。根据政府有关规定及费用标准规定，文化、教育基础设施配套工程费收费标准为220（元/平方米）则基础设施及配套工程费为704万元。计算管理费用。建筑单位管理费用按建筑安装成本的2%计算。 则管理费用=5714.28572%=114.29（万元）计算投资利息。建设项目建设期为3 年，其贷款分年均匀拨付，三年贷款额分别为300万元、400万元、500万元，年利率为6%，建设期内利息只计息不支付. 则各年应计算利息（年初借款本息累计+本年借款额/2）*年利率 第一年末：300/2*69万元 第二年末：(300.9400/2)*6%=30.54万元 第三年末：（300.940030.54500/2）*659.37万元 建设期利息和930.5459.37=98.91万元计算开发利润。经分析调查，房地产行业开发该类房地产的平均投资利润率为15%。 则开发利润为（5714.2857+200+704+114.29+98.91）15%=1041.87（万元）计算销售税费。经分析，营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售费用合计为开发后房价的9%。 则销售税费=（5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87）（19%） 9%=778.68（万元）计算建筑物的重置成本。建筑物的重置成本为前几项之和。 则重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04（万元）估测建筑物成新率。赞同建筑名称图书馆结构类型框架建造年份2007年层数7层建筑面积32000平方米分部序号 项目评分结构部分地基基础24完好,无任何下沉,有足够承载力承重构件24墙体、楼板良好，梁、板、柱无裂缝非承重墙14平直完好，无裂缝屋面19完好平整，无渗漏楼地面14整体面层平整牢固，无裂缝（+）G71.25装修部分门窗24开关灵活、完整无损外装饰19完整、牢固、无裂缝、空鼓内装饰19完整、无破损顶棚18完整、无破损 细木装修13完整牢固、油漆完好(+) S11.16设备部分水卫38上下水通畅、器具齐全、无锈蚀电气照明23线路装置完好、牢固、绝缘暖气33设备管道完好、使用正常(+) B12.22总计 ( + )94.63成新率94.63%评定人：周升 评定日期：2012年11月4说明：G、S、B分别为结构、装修、设备部分的修正系数，本次评估分别取0.75、0.12、0.13.则建筑物评估价值=重置成本成新率 =8652.0494.63% =8187.42（万元）（3）计算房地产评估值 房地产评估值=土地使用权评估值+建