民事审判业务要点提示(宅基地).doc

民事审判业务要点提示（第二期） （2008年10月23日）2008-10-27 10:52:31北京市第二中级人民法院已就农村住宅买卖合同纠纷召开研讨会讨论，现将该类纠纷的处理精神予以要点提示。问题一：如何确认农村住宅买卖合同效力？ 从农村住房买卖合同内容看，虽然双方交易的标的物一般是地上建筑物和附属物，但从双方交易目的看，实际上交易的标的物也包括了相应的宅基地，故处理此类纠纷应当根据以下政策规定的原则处理。对于宅基地与农村住宅交易的管理，目前的主要依据是国家和地方政府的有关政策性文件。国务院办公厅1999年5月6日印发的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知第2条第2款规定，“农村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日，国务院在关于深化改革严格土地管理的决定中再次强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。北京市高级人民法院于2004年12月印发的农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要和2006年10月印发的北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要中均坚持了遵守国家相应政策的原则，即以非本集体经济组织成员购买农村宅基地或者房屋合同应当认定无效为原则，有效为例外。问题二：哪些常见情况下，法院可对出卖人请求确认房屋买卖合同无效的请求，不予支持？个案中如果存在下述情况，可根据实际情况按以下原则处理：（1）出卖人将宅基地上所建房屋卖与城市居民前，该房屋所占宅基地因征用已转为国有性质，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，因宅基地性质已经发生转变，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。（2）买卖合同签定后，如果已经有批准权的机关批准，买受方取得合法权属证书的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。（3）城市居民购房后已将户口迁入购买房屋所在地，并取得当地集体组织成员资格，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。（4）虽协议买受方签字人为居民，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，居住亦共同居住，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以认定家庭共同购房，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。（5）1999年1月1日土地管理法修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。（6）对同一住宅经多次转让效力的判断，可以依据最后一手买受人的身份情况结合前述处理原则进行判断。问题三：买卖合同被确认无效后，其法律后果如何处理？合同法第五十八条的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因目前此类纠纷中买卖关系多为已存在多年，在适用返还原则处理合同无效的法律后果时，应当根据合同法的规定，以及高院纪要中“应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡”的原则处理。1、合同无效后，买受人应当将房屋原状返还出卖人、出卖人将收取的价款返还买受人。买受人无立即腾退条件的，应当给其合理的宽限时间，或采取卖变租等其他变通方式妥善处理。2、买受人在使用诉争房屋期间对诉争房屋进行过翻建、装修或在宅基地院落内新建有建筑物的，出卖人应将添附部分向买受人返还，原物无法返还的，折价补偿。对添附部分价值有条件单独计算的，应当单独计算。原物与添附物价值无法区分的，可对房屋现值作出整体评估后，以该价值与购房款之差作为折价补偿添附物价值的参考依据。处理案件中可根据当事人提交的证据确认、或由双方当事人协商确定添附部分的价值，如协商不成，法院可通过委托有资质的房地产评估机构进行评估确定。问题四：当事人主张赔偿损失的应如何处理？当事人提出损害赔偿请求的，应当根据损害赔偿的构成要件，从行为和违法性、损失的内容和因果关系等方面加以证明。实践中当事人提出的损失内容一般包括出卖方主张的买方使用期间房屋价值贬损或应当支付的使用费等，买受方主张的购房款利息、现实购房价与原购房价的差值等。根据高院纪要中“要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失”的精神，对于买受方主张利益损失的数额确定，实践中一般可采取以下方法：如诉争房屋已纳入征用拆迁范围的，可参照拆迁中确定的房地价值扣减原购房价后形成的差价确定；如果诉争房屋尚未进入拆迁程序，可委托有资质的房地产评估机构对诉争房地现值作出评估，评估结果扣减原购房价后形成差价可作为确定损失数额的参考依据。确定各方损失数额后，应根据双方的过错程度确定各方的负担比例。对于出卖方请求赔偿“房屋使用费”的，因无法律依据，不予支持。对于买受人请求赔偿购房款利息损失的，因无法律依据，不予支持。问题五：对于合同无效的后果处理，能否依职权直接处理？对于合同被确认无效后的返还财产和赔偿损失处理，原则上应当以当事人提出明确的诉讼请求为前提。审理中，认为可能确认合同无效时，法官应主动向当事人释明，告知如果认定合同无效，当事人可对添附财产返还和赔偿损失等合同无效的后果处理提出诉讼请求，当事人没有明确请求的，不宜径行处理。考虑到在判决返还房屋的同时如不一并处理添附物返还问题，可能对当事人以后举证带来困难，故对返还添附物问题可在确定返还房屋后采取及时作出证据保全或根据实际情况一并处理的方式解决。问题六：当事人提出的“一户一宅”以及宅基地面积超标问题是否在农村住宅买卖合同纠纷中予以考虑？在农村住宅买卖纠纷中，买受人常以出卖人在出卖住宅后已另行审批取得宅基地，违反土地管理法规定的“一户一宅”制度为由主张出卖人无权收回宅基地及住宅。但是，“一户一宅”属于土地管理范畴，并非民事案件所能解决。在该类纠纷的处理中，“一户一宅”不应影响农村住宅买卖合同效力的认定。在该类纠纷的评估中，出卖人常以宅基地面积超标为由要求仅对部分宅基地面积及住宅进行评估作价。由于宅基地面积的管理属于土地管理范畴，并非民事案件所应解决。同时，在确认合同无效后，返还时只能就全部宅基地及住宅进行处理。因此，在评估作价时对宅基地是否存在面积超标问题不作考虑。问题七：审理农村住宅买卖合同纠纷案件中应当查明的事实要点？根据此类案件的特点和审判实践情况，为准确认定事实，处理农村住宅买卖纠纷中应当查明以下事实：1、买卖双方签约当时和现在的身份状态。2、诉争标的物的基本情况，包括宅基地权属登记情况、房屋的建设审批手续，房屋及院落的建成年限，格局等。3、买卖合同的签订情况，合同的内容与形式。4、转让行为是否按规定经过审批，审批机关是否是土地管理法律法规规定的有权机关。5、买房人购买房屋后的使用情况，房屋有无装修、翻建、扩建等情形，有无翻扩建的合法根据。6、现房屋使用人有无其他住所，是否具备腾房条件。7、买受人有无再行转让的行为，再行转让后受让人的身份。再行转让后受让人使用房屋情况及装修、翻建、扩建情况。8、土地所有权人（集体经济组织）对争议宅基地使用权归属的意见。9、其他相关事实。问题八：农村住宅买卖合同纠纷判令合同无效