机械学校地块项目市调报告.doc

机械学校地块项目市调报告-作者：-日期：怀化富尔投资公司怀化机械学校地块项目市调报告深圳市同致业房地产顾问有限公司2008年2月21日前 言【调查目的】通过调研，了解掌握怀化市及项目所在片区经济发展状况、人民生活水平、房地产市场现状及未来发展趋势，分析项目的威胁与价值点，运用统计学理论进行科学分析，对市场做出客观的判断，为发展商提供高价值的项目发展参考意见。【调查原则】客观、全面、深入、实效、以事实为依据，以客观判断为准绳。【调查方式】实地勘察、文献研究、竞争项目踩盘、客户调研、消费者访谈、抽样调查、业内人士访谈、相关单位查询。【调查范围】怀化城区，着重于城东区和湖天区，类似城市与片区。【调查时间】15天（2008年1月15日1月30日）。【报告撰写依据】怀化市统计年鉴、怀化市2003、2004、2005、2006、2007年国民经济和社会发展的统计公报；怀化市政府、怀化市国土局、怀化市统计局发布的相关地产资料；抽样调查记录、业内人士访谈、客户访谈记录；其他相关类似城市04、05、06、07年国民经济和社会发展的统计公报。目录第一部分 市场背景调查6第一节、怀化市宏观经济背景调研6（一）城市概况61、地理位置62、气候73、行政面积74、怀化市板块划分75、人口规模86、交通状况87、自然资源98、文化教育、医疗9（二）宏观经济发展现状101、怀化经济发展状况102、财政收支与金融状况123、收入和消费水平134、旅游155、主要产业166、固定资产投资177、整体经济运行状况17（三）怀化市经济发展展望19（一）城市规划与发展方向21（二）政府相关政策对房地产业的影响23（一）房地产发展概况24（三）热点区域分析29（四）当前房地产开发市场存在的主要问题及未来趋势30一、怀化房地产开发市场存在的主要问题30二、怀化房地产开发市场未来趋势31（五）市场发展前景横向城市对比32第二部分 企业发展分析36第一节本项目启动对富尔公司未来几年发展战略、发展规划的意义36第二节富尔公司对项目的利润需求分析36第三部分 项目分析37第一节、项目概况37宗地现状37项目四至38项目周边的社区配套39项目周边环境40规划控制要点41第二节、项目所在片区城市规划概况分析421、项目与城市发展方向之间的关系422、项目发展对城市发展的影响和意义42第三节、项目所在区域市场分析421、区域住宅市场状况422、区域内具有可比性项目个案分析423、项目所在区域市场供需量分析预测43第四节、项目SWOT分析（项目优劣势和机会、威胁点分析）43项目综合评价及发展战略44第四部分 个案调研46一、楼盘考察概要46（一）考察目的46（二）考察时间46（三）考察对象46（四）考察内容46二、楼盘个案考察46个案一: 雍景豪庭47个案二：维也纳森林49个案三: 天龙御园51个案四: 滨江花园53个案五: 公务员小区53个案六：项目对面的博雅苑54个案调查结论57三、考察总结57第五部分 消费者访谈调研61第六部分 项目的商业构思65第七部分 项目定位构思66第一节项目市场定位66目标消费群体定位66整体市场形象定位66案名建议：67价格定位67第二节产品定位建议68一、总体布局规划及空间布局建议68二、建筑风格定位69三、环境景观定位70四、产品类型定位建议71五、户型定位建议72六、配套设施建议72第八部分 项目利润分析预测74第一节项目发展规划74一、基本数据74二、建筑面积的确定74三、建筑类型74四、建设分期74第二节项目投资估算75第三节项目静态投资效益预测75第四节结论77第一部分 市场背景调查第一节、怀化市宏观经济背景调研（一）城市概况1、地理位置怀化市地处湖南省西南部，沅水中上游，地理位置跨北纬25度52分22秒-29度01分35秒，东经108度47分13秒-111度06分30秒。东倚雪峰山脉，与邵阳市、益阳市、娄底市接壤，北靠武陵山脉，与张家界市、湘西土家族苗族自治州交界，南与广西桂林市、柳州地区相连，西接贵州苗岭，与黔东南自治州、铜仁市毗邻。历史上素有黔滇门户、全楚咽喉之称；而今湘黔、枝柳两条铁路和320、209两条国道成十字型交汇于怀化市，战略和经济地位十分重要。 全市南北长353公里，东西宽229公里，总面积27624平方公里，占湖南省总面积的13%。是湖南省幅员最广的地区。怀化历史上又称“五溪”。是“大西南桥头堡、原生态植物园、古建筑博物馆、多民族文化村、杂交水稻发源地、抗战胜利受降坊”。 区位条件独特，交通优势明显，是东中部地区通向大西南的桥头堡和国内重要交通枢纽城市。号称“火车拖来的城市”。2、气候怀化全年气温正常偏高，全市年平均气温在17.1-17.7，全市年雨量在1027.6-1701.3毫米之间，汛期雨量在771.4-1378.5毫米之间。全年日照时数较足，全市年日照时数在962.0-1452.1小时之间。怀化市是南方重点林区，全市现有林地面积2490万亩，森林蓄积量5434万立方米，森林覆盖率68%，自然环境清新优美。2003年6月，国家环保总局下文批准将怀化市列入全国生态示范重点地区。3、行政面积怀化辖10县1市2区和一个省级开发区和一个省级工业园，包括鹤城区、洪江市、中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县和通道侗族自治县。总面积2。76万平方公里，其中城区建成面积32平方公里。4、怀化市板块划分如上图所示:分为铁北板块、城中板块、湖天板块、城东板块、河西板块、湖天板块、中方板块。5、人口规模怀化总人口约500万，是个多民族杂居的地区，现有侗、苗、土家、瑶等31个少数民族，少数民族人口大约占总人口30%，其中城区人口数约37万。6、交通状况湘黔、枝柳、渝怀三条铁路干线在市区形成“大”字型交汇，贯穿市内11个县（市、区）；每天有26对旅客列车、115对货车始发和过境，可直达北京、上海、广州等大城市，年发送旅客342万人次、货物52万吨；怀化火车编组站具有7300个车皮编组能力，是中国九大铁路编组站之一；公路网络框架基本形成，市内通车里程7800公里，320、209、319三条国道过境12个县（市、区），上海至昆明、长沙至重庆、包头至茂名高速公路怀化段已陆续开工建设；预计到2010年全市高速公路总里程达到270公里，加上福成、呼北两大通讯光缆干线在市区交会，怀化作为西南地区重要交通通讯枢纽的地位将会更加突出；芷江飞机场已经通航；福州至成都、呼和浩特至北海两条国家级通讯光缆在市区交汇。优越的区位，便捷的交通，让怀化成为湘鄂渝黔桂五省（市、区）周边地区重要的人才交流、物资流动、信息集散频繁的经济文化中心。7、自然资源怀化矿产资源丰富，矿种、储量、开发规模均位居全省前列，初步探明有一定储量的矿藏11类45种，累计探明资源总量28.9亿吨（保有储量24.2亿吨），其中金、铜、钒、重晶石、磷、硫铁、电石灰岩、白云岩、金刚石的储量位居全省前五位，重晶石矿藏储量在国内位居前列，市内矿产资源潜在价值5000多亿元；怀化属中国南方重点林区之一，森林覆盖率65.3%，活立木蓄积量5510万立方米，居湖南省第一；怀化有1909种中药材，其中全国重点中药材资源175种，大宗中药材资源133种，黄姜、茯苓、天麻、金银花、五倍子等产量居全国前列；水果种植面积56.9千公顷，年产水果59万吨；怀化水电资源十分丰富，为中国十大水能基地之一的主体地带，水能理论蕴藏量499万千瓦，可开发量460万千瓦，已建成五强溪、凤滩、洪江等水电站，总装机容量320万千瓦，是全国重点水电基地之一；怀化有宜牧草坡草地面积106万公顷，集中连片的草场6.7万公顷，适宜发展畜牧养殖业。怀化生态环境良好，山川秀美，名胜古迹众多，民俗风情迷人，旅游资源得天独厚；全市现有国家级文物保护单位3个，省级文物保护单位15处，省级风景名胜区5个，国家级森林公园1个，省级森林公园2个，省级自然保护区1个。8、文化教育、医疗怀化市政府重视挖掘和弘扬本土文化，大力扶持文艺创作，兴建乡镇文化中心81个，积极开展各种文化活动，丰富了城乡人民的精神生活。全民健身活动深入开展，竞技体育水平不断提高，怀化体育中心建设开始启动。到2007年截止，怀化市已实行义务教育经费保障新机制，落实两免一补政策，改造中小学危房67.5万平方米，新建农村寄宿制学校211所；大力开展素质教育，普九成果得到巩固；调整优化教育布局，扶持发展一批示范性高中，升格、组建3所高校，促进了民办教育、职业教育、成人教育、特殊教育等各类教育协调发展。怀化医疗行业新建、改造市紧急救援中心、13个疾控中心、13个传染病区和236所乡镇卫生院，公共卫生体系初步形成；新型农村合作医疗覆盖8个县，惠及238万农民，社区卫生服务和城镇居民基本医疗保险试点工作也已启动。（二）宏观经济发展现状1、怀化经济发展状况GDP （怀化历年GDP，数据来源怀化市统计局）从上图可看出，怀化市连续三年GDP增长率突破两位数， 2007年怀化市生产总值达到401亿元，五年年均增长11.2%，当年增长12.5%，是近二十年来增长最快的一年。GDP增长速度与房地产市场发展阶段的关系（库兹涅茨研究理论）GDP增长速度房地产市场发展状况小于5%萎缩停滞阶段5%8%稳定发展阶段8%10%高速发展阶段我国目前GDP的增长速度是7%-8%，根据以上结论，我国房地产业处于稳定发展的阶段。而怀化2007年度GDP比上年度的增长速度为12.5%，显示怀化市房地产市场处于高速发展阶段。产业结构（怀化历年产业结构比，数据来源怀化市统计局）从上图可看出，2007年三次产业结构调整为22.1：33.4：44.5，产业结构的不断调整，数据显示第二产业所占比重逐年增加，工业化进程明显加快，城市化进程正在加速，怀化工业实力不断加强，城市逐渐转变为以服务和工业双头并进的发展趋势，产业结构进一步优化，促进整体经济发展迅速，为经济持续性发展提供了有力的保障，有利于促进怀化市房地产的发展，由于房地产市场牵涉的行业众多，房地产的进一步发展必将刺激建筑业、原材料行业、广告业、信息业等相关行业的快速发展，从而有助于加速怀化市城市化进程的脚步。人均GDP怀化2007年人均GDP为1114.97美元（2008年2月1日1美元对人民币7.1903元中国人民银行）人均GDP与房地产市场发展阶段的关系人均GDP房地产市场发展状况300800美元起步阶段8004000美元加速发展阶段40008000美元平稳发展阶段800013000美元趋于饱和衰退阶段（世界银行统计资料）根据人均GDP与房地产发展阶段和状况的关系来看，怀化市房地产市场处于加速发展阶段，还有较大的市场空间，至少将维持35年的房地产开发、需求热潮。2、财政收支与金融状况2003-2007年 ，怀化市财政总收入由11.9亿元增加到26亿元，一般预算收入由8.4亿元增加到17亿元，年均分别增长17.5%、15.2%，其中2007年分别增长23%、25%，是实施分税制改革以来增长最快的一年。 2003-2007年，怀化市各金融机构存款余额由180亿元增加到398亿元，贷款余额由119亿元增加到198亿元；居民储蓄存款余额由135亿元增加到277亿元；保险费收入年均增长12.9 %。 2003-2007年,怀化市实际利用外资1.03亿美元、市外境内资金265亿元，其中2007年实际利用外资2650万美元、市外境内资金88亿元；实现进出口总额1.4亿美元，其中2007年达到3841万美元。分析：财政收支和利用外资的迅猛增加，说明怀化市的社会经济处在快速发展阶段，存款余额的大幅度增加说明了怀化居民收入逐年增加，如何向这些消费者导入正规的投资理念是本项目今后的营销课题。3、收入和消费水平历年怀化居民收入和消费水平：2003年2004年2005年2006年2007年城镇居民可支配收入6282元6911元7686元8442元8754人均消费性支出4453元5035元5761元6255元无数据交通及通信消费388元423元458元509元无数据教育文化娱乐消费支出678元838元746元958元无数据医疗保健消费支出241元242元352元331元无数据每百户拥有汽车数量0.42辆0.42辆0.42辆0.42辆无数据人均住房建筑面积29.7平30.9平34.7平35.1平无数据分析：西方发达国家的住宅消费表明，一个国家的人均可支配收入达到1000美元5000美元时是住宅消费的加速发展时期。怀化市2007年的人均可支配收入为8754元（约合1114美元），正好处于住宅消费的加速发展时期。历年怀化市居民恩格尔系数表：城镇居民恩格尔系数农村居民恩格尔系数2003年40.7%59.2%2004年40.7%59%2005年41.8%57.8%2006年41.8%57.7%根据恩格尔系数的国际标准（恩格尔系数=食品支出总额/家庭或个人消费支出总额100%）定义：恩格尔系数30%3140%4150%5160%61%经济状况最富裕富裕小康温饱贫困由表中可以看出目前怀化市城镇居民生活水平处在小康水平；而农村居民生活水平处于温饱水平，城市整体生活质量不高。历年社会消费品零售总额表：消费品零售总额（亿元）市县县下批发零售贸易业零售额餐饮业2003年85.2726.4528.9429.8869.9713.062004年96.4130.2366.1878.7815.052005年109.5934.8338.2236.5489.4917.142006年113.0737.3238.5237.249316.842007年，实现社会消费品零售总额132.8亿元，比上年增长17.5%，是2002年的1.7倍。城镇居民人均可支配收入由6179元增加到8771元，农民人均纯收入由1940元增加到2412元，年均分别增长7.3%、4.5%。居民消费结构逐步优化，衣食住行用水平不断提高。居民消费指数表明，目前居民在衣着、医疗保健及用品方面的消费较为稳定；由于交通和通信方面的消费降低使得生活成本进一步降低，这表明了城市生活质量提高。将有利于促进城市化进程中住房的消费。城镇居民人均可支配收入不断增长有力于促进大额消费品的消费，特别是像房地产这样的大额消费品。4、旅游历年怀化旅游人数及收入增长率：分析：旅游产业收入的激增有力刺激和保障了怀化经济的运行和发展，怀化市历年来一直是以第三产业为龙头的服务型城市，旅游经济的不断发展对于居民隐性收入的提高具有直接的作用。5、主要产业、工业对经济的支撑作用不断增强。2007年，怀化市规模工业增加值达到106亿元、实现利润 6.7亿元，分别是2002年的3倍、9.8倍，工业对经济增长的贡献率达到39.5%。产业项目建设取得重大进展，五年共投入158亿元，实施水电开发、资源加工和企业技改等一批重点项目，其中洪江电站、大洑潭电站首台机组、华中水泥一期技改、金大地100万吨水泥、金丰纺织等项目已竣工投产，泰格林纸骏泰纸浆、汇源30万吨浓缩果汁等项目即将建成投产，电力、矿业、林产、食品、医药、轻纺、化工、建材等产业初具规模。工业园区建设步伐加快，市工业园引进项目11个，辰溪火马冲、中方泸阳、鹤城鸭嘴岩等工业园发展来势较好，产业集聚能力不断增强。、农业产业化水平进一步提高。在稳定粮食播面和产量的基础上，大力调整农业结构，大宗农产品优质率达52%；建成工业原料林、中药材、果蔬茶等优质产业带和基地38个共380万亩；新上雪山食品、海联果蔬、大康牧业等规模以上农产品加工企业43家，市级以上龙头企业发展到94家；农民专业合作组织逐年增多，社会化服务体系逐步健全，企业与基地、与农户、与市场的联系更为紧密。、第三产业保持较快发展势头围绕建设区域性现代商贸物流中心，新建琼天广场、西南陶瓷城、德天家俱广场等一批项目，形成了佳惠、飞达、怀仁等商业品牌，电子商务、物流配送、连锁经营等新型业态不断涌现，肯德基、步步高、家润多、苏宁电器等商业巨头纷纷进入怀化。、旅游产业方兴未艾。怀化逐渐成为周边地区旅游休闲的新看点，接待游客人次年均增长14.5%，旅游总收入年均增长27.4%。餐饮、住宿、娱乐等传统服务业更加繁荣，金融、保险、证券等现代服务业快速发展，住房、汽车、通讯等新兴消费持续升温。分析：强化产业支撑，必将实现经济发展提速增效，政府对主要产业工业和旅游，特别是商贸物流产业的支持，对怀化市的城市改造和城市建设必将产生重大影响，追求生活品位、房屋置换、改善原有生活状态的需求越来越多，对房地产开发企业来说也是一个战略上的转折点。6、固定资产投资分析：固定资产投资继续高位运行，并呈现出增速平稳增加、结构改善、约束减缓和投资消费比例失调减缓良好态势；但同时存在粗放型特征突出、政府及政府主导的经济增进型投资过大、政府宏观调控主体和投资者主体界定不清等亟待解决的问题，但是固定资产投资的增大不断的巩固和强化了怀化市经济发展的基础，促进了社会的和谐稳定发展、居民安居乐业。7、整体经济运行状况主要经济指标2004年2005年2006年全年生产总值（亿元）291.23296.45334.10城镇居民人均可支配收入（元）691176868442农业总产值（亿元）30.238.745工业总产值（亿元）66.5778.5294.87固定资产投资（亿元）66.2685112.41社会消费品零售总额（亿元）96.41109.59113.07旅游总收入（亿元）12.51720.6金融机构各项贷款余额（亿元）150.19151.7173.41金融机构各项存款余额（亿元）245.58279.6330.34通过上表数据可以看出怀化市： 经济实力不断增强； 城乡面貌明显改观； 非公有制经济快速发展； 人民生活持续改善。分析：根据通行的判别城市化发展阶段的标准可知：根据通行的三大产业比例判别城市化发展阶段的标准可知：城市化水平初级阶段加速阶段高级阶段城市化率30%3170%71%产业状况农业占主导，工业次之，服务业比例最小工业占主导，服务业次之，农业比例最小第三产业占主导，工业次之，农业比例最小按照通行的三大产业比例判别城市化发展阶段的标准理论来说 城市发展到3：2：1的阶段城市化水平应该到70%以上,而怀化的怀化市城市化率仅为40%，正处于城市化进程的加速阶段，说明怀化城市化进程远远落后与消费速度,存在大量资金无法投资和缺少消费渠道。固定资产投资较少，造成城市建设速度慢，跟不上节奏的原因之一,而政府对于城市的发展方向不明晰，而这也导致了城市建设速度上不来，城市化率低的原因之一。在此阶段城市对各项基建设施的投入力度加大，城市面貌变化明显，城市化进程加快，期间城市房地产业的因受到基建设施越来越完善、生活水平越来越高、市民投资和消费热情高涨必将高速发展，房地产消费将是快速增涨的领军行业。总结分析消费需求有望实现较快增长。由于投资和出口的波动性较大，所以在三大需求中，消费是稳定经济增长的基础，只有消费拉动型的经济才是可持续的。近两年以来，怀化居民收入的稳步增长、农业税减免，有力地促进了消费需求增长。稳定的经济增长使人们对经济前景、收入预期充满信心，消费信心逐步提高、个人所得税和职工住房改革新举措等利好因素将继续推动今年和明年消费需求的扩大，特别是对房地产消费将进行更多的投入。消费高增长对提高投资者信心，提高投资者积极性有很大的促进作用。如何定位、设计高性价比的优质产品将是本项目成功的关键之一。（三）怀化市经济发展展望怀化市未来五年的奋斗目标： 壮大经济实力初步形成规模较大、结构优化、布局合理、效益提升、后劲增强的经济发展格局，到2012年，生产总值跨上700亿元台阶，年均增长12%；三次产业结构调整为15：42：43；财政总收入达到60亿元，年均增长18%，综合经济实力在全省的排名前移二至三位。 贯通交通网络芷江机场开通上海、深圳等航线；确保杭瑞高速沅陵段、包茂高速怀化段建成通车，加快娄怀高速怀化段建设；改造国省道干线公路1000公里，市到县城及相邻省区实现二级以上公路连接；基本完成县到乡镇公路改造和通畅通达工程；整治沅水干流航道220公里。到2012年，基本建成市域两小时经济圈，形成对内顺畅、对外快捷的立体交通网络。 改变城乡面貌强化城乡规划引导与管理，进一步推进县城和建制镇扩容提质，强化城镇管理，提高城镇品位，形成怀化中心城市、县城、建制镇三个梯次推进、连接畅通、特色鲜明的城镇体系，全市城镇化率提高到40%；按照生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的要求，切实加大投入，全面建设社会主义新农村。 提高人民生活质量怀化市城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别增长9%、7%；社会就业更加充分，城镇登记失业率控制在4。5%以下；实现16。5万农村贫困人口稳定脱贫；社会保障能力进一步提高；民族关系更加和谐；人民生活质量和幸福指数不断提升。 优化生态环境怀化市山洪地质灾害得到有效防治；河道、流域治理取得新成效；循环经济得到推广，环保设施建设不断加强，主要污染物排放得到有效控制；林木结构逐渐优化，怀化市森林覆盖率保持在67%左右；生态环境质量得到明显改善，彰显五溪大地林木葱郁、碧水蓝天的秀丽景观。（节选自2007年怀化政府工作报告）分析：怀化市政府的“突出产业支撑。坚持工业主导，物流优先，大力发展资源加工和农副产品精深加工，培育壮大优势产业，加快产业集聚，形成产业集群，以工业化、信息化带动农业产业化和第三产业特别是商贸物流业和旅游业的发展。”思路下，社会必将大力发展城市化进程，对怀化房地产市场必将有积极的推动和价值拉升作用。第二节、房地产市场发展背景分析（一）城市规划与发展方向1、城市规划 城市功能定位：营造宜居的山水生态园林城市。 城市发展定位：湘、桂、黔、渝、鄂五省（市、区）周边区域性的中心城市。 战略规划总体布局：功能完善、山水生态、文明和谐的现代宜居城市。明确“环境优化、文化开放；结构重组、扩容提质；组团城镇、强化中心；对接四级、辐射周边”的战略步骤。战略规划认为，怀化应统筹鹤中洪芷一体化发展，通过“经济建设”和“城市建设”两条腿走路，确定“内外兼修”两手抓的战略思想，对外建设“区域中心”，对内建设“宜居城市”。“两路两水”城市设计，主要包括湖天大道、天星东路两条城市主要道路和太平溪、舞水河两条水系等规划控制范围，重点是解决城市建设项目布局、形象特色、溪河两岸的保护和建设等有关问题。2、城市发展方向城市用地发展方向规划：新一轮总体规划确定，城市用地发展方向为“南延北扩、东进西展”。城市交通规划：城市路网结构为“内外三环、六横八纵”。城市形态结构规划：城市总体形态结构为“四心辉映、八片交融、四山环绕、两水穿城”，构成“山水相间、城乡交融、组团布局、共为一体”的生态型山水城市空间结构。城市人口规划：城市规模规划近期2010年怀化城市人口45万、建设用地50平方公里，中期2015年城市人口52万、建设用地60平方公里；远期2020年城市人口60万、建设用地65平方公里，远景2050年城市人口发展到100万左右，建设用地控制在100平方公里左右。城市规划区范围：鹤城区行政区规划范围西至新家庄与芷江县域搭界，北起新垦、南至中方县城北边界，周围以山脉分水岭为界，调整后总面积350。8平方公里。（二）政府相关政策对房地产业的影响1、正面影响 怀化市政府对房地产行业规范力度加大，正规的房地产开发企业将逐渐占据城市开发的主导地位。一、 要规范发展房地产业，严格控制土地供应，实现规模有序开发；二、 强化二手房市场管理，提高房地产业对经济增长的贡献率；三、 整合社区资源，积极发展社区服务业，丰富社区文化娱乐活动，不断满足人民群众日益多样化的生活需求。（2007年工作报告） 交通网络的贯通对怀化城市的发展和住房需求进一步加强，房地产业将进入开发高峰期。2、负面影响 之前政府迁入地址的摇摆不定和怀化城市发展主线方向的不确定因素导致房地产开发企业的投机心理和不安定心理产生；这一现象对房地产开发企业的健康成长产生严重影响； 政府对民间融资的不规范管理，导致把在房地产上做投资的部分人群分流，对城市房地产发展和推动起了阻碍的作用。分析：从以上可以看出，怀化市政府一方面希望房地产这个行业能够给社会经济增长和提高人民生活水平做出较大的贡献；另一方面又不希望由于行业发展过快而引起市场混乱从而对社会经济发展造成负面影响。政府希望行业发展的趋势是“稳中有升”。政府政策对本项目而言利弊各半，在整个大发展的前提下，本项目须导入政府对我们有利的政策来强化自我根基，用高品质和高回报的产品来弥补政策上对本项目的不利之处。第三节、怀化市房地产发展现状及未来分析（一）房地产发展概况1、铁北片区：铁路垄断片区，价格稳步上升。主要为城北铁路地区，为铁路单位的聚集地，长期以怀铁房地产公司垄断这块市场，开发铁路职工住宅为主。开发比较成熟，以众多铁路小区为主，居住密集，居住氛围非常好，居住品质不断提升。由龙泉雅苑为开端，逐渐面向怀化市场开发高档住宅小区。区内多山，少平地，居住密集，人口多，周边环境不理想，缺乏整体规划，道路、卫生条件差。但由于铁路改革的影响，铁路福利房政策的取消，住房已经实行完全市场化，铁北市场是非常稳定和逐渐增长的板块。但随着铁路总公司取消铁路发展的限制，以及铁北土地供应的限制，这个板块增长潜力具有一定的发展限制，但每年固定的铁路职工需要及环城路的开通，该板块目前会处于平稳发展阶段，性价比和升值潜力将得到进一步提升。代表楼盘有绿海明珠、新源里、龙泉雅苑等，在建和销售楼盘有龙泉雅苑三期、新源里二期、新源里菁华园、幸福家园等。2、河西片区：专业市场片区，商业氛围浓厚值得期待。河西片区是怀化市最大的专业市场商业集群，主要是各类专业商品市场，例如：建材、家电、食品等。缺乏学校、医院、超市等居住配套设施，舞水二桥附近，有一些不错的楼盘，因为靠城中心较近，又有临水景观，比较受欢迎。代表楼盘：滨江花园等；在建的楼盘有德天广场、河西汽车配件市场、西部小商品市场、农副产品交易中心、河西汽配城、浙闽物资城、天庆商贸广场、中国轻纺城、西南副食干货调味品综合大市场（学府佳园）以及住宅项目紫园别墅群（原河西舞水生态家园）等。3、城中片区：老城区，普通物业的供应越来越少。老城区，人多车多，可开发利用的土地面积少，目前是怀化的行政商业中心，地产主要以商业地产为主，在售楼盘有鸿瑞国际商业广场、昌顺广场（电讯图书交易广场）、国际名品中心、东方商业中心、恒成丽景、西部轮胎市场、香洲小区、铂金财富公馆、学林雅苑、武陵城顺天国际、提香庄园、景丽顺天财富大厦、银湾小区三期等。4、湖天片区：怀化最成熟居家片区。怀化最成熟的居住片区，各项配套设施非常完善，有三中、实验小学、第一医院、香洲广场等，大小超市繁多，片区的规划做的很好，看上去干净清爽，非常舒服。但是目前临近太平溪的土地基本上开发的差不多了，剩下的未开发土地主要是正清路以南区域，香洲广场附近的房价节节上涨，均价在1700元以上，怀化的顶级楼盘多集中在此，例如天龙御园、锦绣山河、锦绣湘维、鲁班雅苑、华厦湖天、云龙家园、湖天一色东苑楼、世纪花园主楼等。5、城东片区：坐拥尊贵的未来行政中心。未来鹤城区的行政中心，目前的房产主要是以五溪广场为中心放射分布，尚有大量的土地没有开发，由于开发时间较晚，配套设施还不够完善，生活工作不太方便，另外离城中心较远，公交车去到火车站需要半小时左右，不过目前的房价较低，作为未来的城市次中心，升值空间比较大。这个区域最大的优势是一个价格的增值空间，还有人口密度较低，生活起来比较舒适，各项配套设施将来是所有板块中最完善的，产品类型也是在市场上较为领先，正在销售和在建的楼盘有金溪房都、天赐福邸、东方新城、QQ公寓、学府花园、山水阳光城（鹤城区公务员小区）等。6、中方：走向“第一居所” 的价值洼地。 中方之于怀化，就象浦东之于上海，中方生态城是中方县政府所在地，在怀化市“一体两翼”的总体规划上有着重要的地位。“生态立市”是中方的发展思路，中方县在大力打造“蓝天、碧水、青山、绿地”工程，成为怀化别墅区的集中地。房屋均价相对其他板块中价格是较低的。 目前在建的和销售的有锦绣中方桃花源、南湖花园别墅区和万隆维也纳森林别墅区等。（二）市场供需关系分析2004年怀化市建筑业增加值20.02亿元。房屋建筑施工面积270.96万平方米，增长13.0%；房屋建筑竣工面积134.43万平方米。2005年怀化市实现建筑业增加值13.90亿元。房屋建筑施工面积270.6万平方米，其中住宅施工面积168万平方米；房屋建筑竣工面积99.6万平方米，其中住宅竣工面积61万平方米。2006怀化市实现建筑业增加值14.22亿元。房屋施工面积254.5万平方米，下降5.9%，其中住宅施工面积155.5万平方米，下降7.3%；房屋竣工面积56.1万平方米，下降43.7%，其中住宅竣工面积31.4万平方米，下降48.3%怀化市2005、2006年审批建设用地情况对比表 （单位：公顷）2005年2006年增长量增长率合计255.47332007.12121751.6479685.65%分批次建设用地100.0401401.17301.13301%商服用地36.304782.6846.38128%工矿仓储用地15.3658154.15138.78903%公用设施用地4。785292。1387。341825%公共建筑用地17.712953.9336.22204.47%住宅用地10.355818.287.9277%单独选址用地155.43321605.951450.52933%水利设施用地143.94821548.151404.2975%交通用地12.0312.0312.031203%2007年1月9月，怀化市房地产开发投资8.76亿元，比去年同期增长15.8%，占全社会固定资产投资总金额的10.3%；怀化城区商品房住宅平均价格为1268元/平方米，低于全国全省平均水平，比其他地州市商品住宅价格低500元左右。市本级商品房预售许可面积99.25万平方米，同比增长35.7%，商品房销售金额9.8亿元，交易面积86.1万平方米，同比增长78.4%，增长速度为历年之最。二手房成交面积28.5万平方米，成交金额2.8亿元。 2006年，怀化市有3万多城镇居民住房条件得到了改善，城镇居民人均住房面积从1998年不足20平方米，跃升至2007年上半年的30.5平方米。分析：怀化房地产开仍然处于开发的洼地价值之中，2004年2007年的建筑增长并不明显，怀化的城市人群结构和消费结构是房地产开发量变的决定性因素，07年的迅猛增长是历史积累需要放量的一个必然的结果，虽然价格上升较快，但是相比湖南其他城市仍然增长的比较缓慢，而二手房的逐步活跃，推动了居民换房换环境的又一轮置业高潮。以上资料表明对与本项目的入市必须加快运作速度和建设进程，在市场回归消费理性之前顺利完成即定目标。（三）热点区域分析新建商品房（商铺）一类市场均价新建商品房（商铺）二类均价新建商品房（商铺）三类均价河西区（舞水河以西）1580元/平方米6800元/平方米1300元/平方米5100元/平方米1080元/平方米2600元/平方米铁北区（湘黔铁路）1530元/平方米7200元/平方米1360元/平方米5600元/平方米1050元/平方米3100元/平方米湖天开发区（太平溪以东，以南，锦溪南路以西，天星东路以北所包围的区域）1780元/平方米6500元/平方米1370元/平方米4300元/平方米1090元/平方米2800元/平方米迎丰区（迎丰路太平溪至环城路口、锦溪北路全区域）1550元/平方米9800元/平方米1370元/平方米6600元/平方米1080元/平方米3600元/平方米城东区（城东新区、迎丰路环城路口至城东汽车站）1430元/平方米5800元/平方米1100元/平方米3900元/平方米960元/平方米2900元/平方米城中区（东至太平溪以太平桥红绿灯为界，北至湘黔铁路；南至舞水河）1720元/平方米17800元/平方米1340元/平方米12500元/平方米1080元/平方米7200元/平方米（粉色字为商铺价格，数据来源怀化市房产管理局）分析：由以上怀化市政府颁发的怀化城区2007年房地产市场价格信息公布中可以看到，怀化市的商业重点区域主要集中在城中区和迎丰区，高价位住宅集中在湖天开发区和城中区。而本项目所在的城东区则是所有片区中价格最低的，这主要的原因是之前政府的发展方向总是变来变去，对城东新区的建设时一直没有硬性支持，这一局面将在2008有所突破，政府提出的城东将成为城市“次中心”的战略布局和政府的搬迁将对未来的城东起着决定性的变化，城东的住宅房价会随着政府的全面建设的进程而水涨船高。（四）当前房地产开发市场存在的主要问题及未来趋势一、怀化房地产开发市场存在的主要问题1、盲目开发有所抬头，开发规模缺乏调控。怀化市房地产业还没有形成资金、技术等方面的行业壁垒，怀化市很多开发商认为搞房地产开发很容易，加之市场行情看好，利润率较高，因而出现了盲目开发的苗头，应对房地产市场进一步规范，建立房地产市场准入制度，并对现有企业实行优存劣汰，控制开发规模。2、投资过猛土地供应过快。 05、06年每年的土地放量都超过300%。必然会产生大量商品房的集体上市，而又由于开发单位对定位及建筑的不理解和不关心，使得楼盘的个性同化严重，导致楼盘项目冲突日益严重。3、行业操作行为不规范。 房屋预售流程不规范，圈地即可开始认购严重违反国家预售规定，但购房者对这一现象并不反感。 销售人员的素质和销售规范和发达城市相比相差较远，操作上存在很多不规范的地方，致使行业内部混乱和销售进程延缓。 物业管理意识不强，目前只停留在保安与清洁的管理层面，物业管理在怀化还只能算是开发商自己喊出来的一个概念和口号，虽然很多小区都装有各式各样的监控设备和保安人员，但是都没有起到实际的作用。4、投资渠道繁多，个人融资现象严重，对房地产投资有绝对性冲击。 怀化个人融资渠道繁多，挖矿、包山、放高利贷等等，比投资房地产的回报要高的多，需要改变这一现象只有依赖政府的调控和制度的完善，这部分资金转向到房地产投资，还有待时日。二、怀化房地产开发市场未来趋势1、中档房房价上升 央行规定，建设项目必须在封顶后才能获得个人按揭贷款，其目的是为了支持中低收入者的消费，减少购房者的利息负担；同时，央行对购买高档商品房、别墅及第二套商品房的借款人采取的提高个贷首付款比例和贷款利率的规定，也是为了通过抑制富人的投资性行为来减低市场风险。但房地产产品多层建筑的主体最少需要半年时间达到封顶，高层建筑则至少需要两年才能封顶，这期间，开发企业只能用生产资金从事前期开发，由于开发贷款的利率为7。6%，大于个人按揭5。4%的利率，其增加的部分最终将会体现在房价上。另外，由于资金来源减少，期房改现房销售，大多项目会放慢开发速度，由此会使市场上商品房的供量减少，在人们对中低档房需求旺盛的市场条件下，供求关系的改变将会使这部分房价上涨。2、高档房后续新项目价格上升幅度不会太大 央行紧缩房贷的政策直指高档商品房。规定要提高高档商品房的首付比例，取消优惠住房利率。新房贷政策会压减开发企业过高的利润空间，同时，由于降低了投资买家的热情，高档投资类物业的价格会有所下降。没有后续项目的在建企业，当前会抓住新贷款政策门槛高企形成的后续新项目延迟上市的时机，保持现有的房价；但对那些销售进度慢、利润空间高和有后续项目压力的开发企业，则会选择降价或变相降价销售策略。3、功能风格上的趋势：1、优品建筑、园林品质追求完美、强化细节处理；2、宜居人性化规划、户型设计和社区服务；3、生活追求生活品位、讲究时尚典雅的生活氛围、崇尚健康、休闲、情调以及充满个性的生活；4、超性价比低价格高性能。（五）市场发展前景横向城市对比通过横向城市对比，一方面可以更加深入地了解怀化市经济状况在湖南省的地位，透析其未来发展潜力，第二方面可以通过一些典型城市新区发展的历程来更好的对怀化城东区的发展趋势作出更明确地判断。并为项目未来的发展提供可供参考的案例。0406年怀化市与湖南省其他二、三线城市国民生产总值比较：单位：亿元04年生产总值05年生产总值06年生产总值怀化291296334郴州394477546常德583627723邵阳332362409张家界96110127吉首98.6123.87146.3由图表中可以看出，现阶段怀化与湖南省其他二、三线城市经济水平差距较大，其经济水平排在倒数第三位；排位依次为：常德 郴州 邵阳 怀化 吉首 张家界通过此项对比可以明显地看出怀化市的经济水平在湖南省的地位，与其他城市的差距明显。0406年怀化市与湖南省其他二、三线城市固定资产投资总额比较：04年固定资产投资05年固定资产投资06年固定资产投资怀化6685112郴州157192214常德145165196邵阳103141186张家界435153吉首56.869.984.6单位：亿元06年各市固定资产投资占国民生产总值比例：怀化郴州常德邵阳张家界吉首比 例0.340.390.270.450.420.57各市政府对固定资产投入力度排名：（固定资产投资额占国民生产总值比例越高，则政府对固定资产投入力度越大）吉首 邵阳 张家界 郴州 怀化 常德怀化市对固定资产的投资力度在湖南各市中排名倒数第二位，政府对固定资产的投资力度越大，则城市面貌的改善就越明显，这将有效提升城镇居民的生活水平，加大周边县份居民“进城”的愿望，促进城市化进程，也将形成对房地产市场的大力促进。0406年怀化市与湖南省其他二、三线旅游总收入比较：04年旅游总收入05年旅游总收入06年旅游总收入怀化121720郴州334150常德212432邵阳172024张家界556479吉首6.22024.6单位：亿元分析：通过以上几项比较可以看出，怀化市目前虽然在各项经济指标上远远落后于其他各市，但由于其支柱产业工业和商贸物流业具备强劲的发展潜力，加上未来几年数条高速公路的开通将使得地理位置优越的怀化市能够更好的发挥其五省边区物流中心的作用，整体经济将会取得飞跃性的发展。 经济水平的迅速提高将会使得政府对固定资产投入的增加；旅游行业直接“藏富于民”的特性将使得居民收入大幅增加，而这两项对于房地产行业的刺激作用非常明显，加上鹤城政府搬迁城东的政治中心优势，城东区未来几年的房地产市场发展潜力非常巨大。第二部分 企业发展分析第一节 本项目启动对富尔公司未来几年发展战略、发展规划的意义1、富尔投资进军怀化地产行业，树立精品开发商形象；2、公司以地产为支点战略转型和多元发展之路；3、积累富尔投资地产分支的原始资本。第二节 富尔投资公司对项目的利润需求分析1、富尔投资首次介入地产行业,做高端产品,风险最低；2、把项目利润最大化的