普善老年公寓建设项目可行性研究报告

市乐源普善老年公寓建设项目市乐源普善老年公寓建设项目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 市市 置业有限公司置业有限公司 二二 0 0 一三年五月十二日一三年五月十二日 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 1 1 1 1 项目概述 1 1 2 可行性研究编制原则 依据与范围 2 1 3 结论 4 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 6 6 2 1 项目建设背景 6 2 2 项目建设的必要性 10 第三章第三章 市场前景分析及预测市场前景分析及预测 1212 3 1 老年服务市场分析 12 3 2 我国老年服务机构发展趋势 16 3 3 市老年服务机构发展现状与趋势 18 3 4 老年服务中心市场前景分析 19 第四章第四章 项目区建设条件项目区建设条件 2121 4 1 项目区概况 21 4 2 基础设施条件 22 4 3 自然条件 23 第五章第五章 建设规划和内容建设规划和内容 2525 5 1 建设规模 25 5 2 建设内容 25 第六章第六章 工程方案工程方案 2727 6 1 设计思想 27 6 2 设计原则 27 6 3 规划目标 28 6 4 规划布局 29 6 5 绿化景观设计 30 6 6 公共活动空间设计 31 6 7 建筑功能设计 31 6 8 设备方案 33 6 9 电力设计方案 34 6 10 电信设计方案 36 6 11 给排水设计方案 36 6 12 采暖 通风与空气调节设计方案 37 6 13 防雷及接地 37 第七章第七章 服务中心管理方案服务中心管理方案 3838 7 1 方案原则依据 38 7 2 老人居室 38 7 3 公共区域 38 7 4 服务膳食 39 7 5 护理 39 7 6 康 复 40 7 7 心理疗法 40 7 8 临终关怀 41 第八章第八章 环境保护环境保护 4242 8 1 依据及标准 42 8 2 建设施工期污染因素及防治措施 42 8 3 装修期间污染因素及防治措施 47 8 4 营运期污染因素及防治措施 48 8 5 结 论 49 第九章第九章 节能 节水措施节能 节水措施 5050 9 1 设计原则 50 9 2 设计依据 50 9 3 节能措施 51 9 4 节水措施 54 第十章第十章 安全卫生安全卫生 5656 10 1 执行的设计依据与标准规范 56 10 2 职业安全卫生现状 56 10 3 卫生要求 56 10 4 危害因素分析及控制措施 58 10 5 预期效果及评价 59 10 6 消防 60 第十一章第十一章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置 6262 11 1 组织机构 62 11 2 运营组织安排 62 11 3 劳动定员与人员培训 62 第十二章第十二章 项目实施及招标方案项目实施及招标方案 6464 12 1 项目组织 64 12 2 项目实施计划 65 12 3 建设工期及项目实施进度表 65 12 4 项目招标方案 67 第十三章第十三章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 7171 13 1 投资估算 71 13 2 资金筹措 73 第十四章第十四章 财务评价财务评价 7474 14 1 财务评价依据及范围 74 14 2 基础数据及参数选取 74 14 3 财务效益与费用估算 75 14 4 财务分析 77 14 5 不确定性分析 79 14 6 财务评价结论 80 14 7 风险分析 80 第十五章第十五章 社会效益评价社会效益评价 8282 15 1 社会影响分析 82 15 2 社会适应性分析 82 第十六章第十六章 报告结论报告结论 8383 16 1 结论 83 16 2 建议 83 1 总论 1 1 项目背景 1 1 1 项目名称 市乐源老年公寓建设项目 1 1 2 承办单位 市 置业有限公司 法人代表 1 1 3 建设单位概况 本项目建设单位为 佳润置业有限公司 该公司实行市场化运作 独立核算 自负盈亏 公司成立于 1999 年 是九十年代 最大的煤炭 经营企业 涉足房地产开发建设 6 万平方米的居民住宅 陆续开发建设商 业地产 银座商城 等 后期拓展煤化工项目 投资 1 3 亿元筹建了 年产 5 万吨的粗苯加氢精制项目 佳润置业有限公司法人代表 1 1 4 项目提出背景和项目建设的必要性 改革开放以来 我国人口出生率锐减 由 1970 年的 33 4 下降到 2001 年的 13 4 总和生育率由 1970 年的 5 8 下降到 2000 年的 1 6 加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展 人口寿命快速提高 人口老龄化加速 2008 年我国 60 岁以上的人口达到 1 67 亿 约占总人 口的 12 从 2001 年到 2020 年这一时期 平均每年将有 596 万人进入老 龄 到 2020 年老年人口将达 2 48 亿 到 2040 年 我国 60 岁以上的老龄 人口总数达到 4 亿 进入老年型社会 从人口增长趋势看 根据 2000 年全国第五次人口普查资料 2000 年 全国总人口 124261 万人 与 1990 年第四次人口普查相比 总人口增长了 12 8 而 60 岁以上老年人口增加了 34 1 总人口年均增长速度只有 0 92 而老年人口年均速度达到 2 97 大大快于总人口增长速度 60 岁及其以上老年人口以年均 3 速度持续增长 更为突出的是 我国 80 岁以上老年人口已达 1100 万 并以年均 5 的惊人速度递增 表现出 两高两大两低 特征 即高速 高龄 基数大 差异大 社区养老水平 低 自我养老意识低 我国人口老龄化发展的不同阶段 将出现老年人口 快速增长期 高龄老年人口快速增长期 农村老龄化加速期 我国现阶段 人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响 也必将对我国经济 政治 社会 文化发展带来深刻影响 如何应对人口老龄化挑战 将在一 定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家 在 21 世纪中叶达到中 等发达国家现代化水平和全面建成小康社会 人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物 反映了人类社 会的进步 然而老年人口比重的日益增大会给经济发展 产业结构 文化 心态 社会发展带来一系列影响 成为本世纪我国必须认真对待 认真研 究的重大社会问题 人口老龄化要求调整现有的产业结构 以满足老年人 口对物质和精神文化的特殊需求 为了满足老年人口日益增长的物质和文 化需求 发展老龄产业 增加老年人所需要的社会服务业 改造不适应人 口老龄化的住宅 社区和环境 人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化 使传统的家庭养老功能 不断弱化 迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业 以补充家庭养老功能的不足 我国的社区养老服务从 20 世纪 80 年代起步 经过 30 多年的发展 已初具规模 但社区养老服务水平还比较低 许多地方社区养老服务起步 晚 不能满足老年人多种层次需求 老年公寓作为专供老人居住的专有住宅 是一种居家养老与社区服务 相结合的模式 满足了老年人对居住的特殊需求 解决了传统养老模式的 不足 是一条老年公益性事业市场化运作的新路子 是解决老龄化问题的 有效对策之一 一些地区经验表明 仅靠国家投资 远远不能满足需求 调动多方面积极性 吸引民间资本兴建老年公寓 市场化运作 是解决老 龄化问题的好办法 一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象 老龄福 利事业社会化运作取得了很好效果 老年公寓创造了一个文明 卫生 舒 适 和谐的生活环境 解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各 种困难和矛盾 使老年人安心养老 使其家属子女集中精力工作 对社会 稳定起到了直接的促进作用 党中央 国务院历来十分关注老龄问题 2000 年发出了 关于加强 老龄工作的决定 等一系列文件指示 我国制定颁布了 中华人民共和国 老年人权益保障法 使我国老龄事业有法可依有章可循 市委市政府高度重视老龄事业发展 把发展老龄事业纳入总体发 展规划 将老龄工作列入重要议事日程 市政府多次召开常务会议专题研 究和部署老龄工作 先后出台了 关于进一步加快养老服务业发展的意见 市级财政扶持城镇养老服务机构暂行办法 关于进一步加强老年人 才资源开发利用的意见 等一系列政策措施 加快社会养老设施建设 逐步满足老年人养老的差异需求 提高老年 人生活质量 是落实党中央国务院方针政策 构建和谐社会的新举措 1 2 可行性研究编制依据 1 中华人民共和国老年人权益保障法 2 中共中央国务院 关于加强老龄工作的决定 中发 2000 13 号 3 山东省人民政府办公厅关于加快发展养老服务业的意见 鲁政办发 2008 25 号 4 山东省社会养老服务体系建设规划 2011 2015 年 山东省 人民政府办公厅 2012 年 6 月 20 日印发 5 山东省人民政府办公厅 关于认真落实企业退休职工中独生子女 父母养老补助有关规定的通知 鲁政办发 2010 55 号 6 国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加 快发展养老服务业意见的通知 国办发 2006 6 号 7 社会养老服务体系建设规划 2011 2015 年 国办发 2011 60 号 1 3 可行性研究范围 遵照国家有关法律法规和文件精神 依据国家计委 投资项目可行性 研究指南 的规定 对 乐源老年公寓建设项目的建设规模 建设方案 选址 总平面布置 节能 环保 劳动安全卫生 投资和经济效益进行全 面技术经济论证 为业主和政府主管部门提供决策依据 本报告研究范围 包括 1 论述项目建设的必要性和意义 2 通过对老年公寓发展和需求情况调研 推荐工程建设规模与方 案 3 根据所选场址实际状况进行总体布置 确定工程技术方案 4 对环境保护 节能 劳动安全卫生与消防提出方案 5 对投资估算 资金筹措 经济效益进行定量分析 6 提出可行性研究结论和建议 1 4 项目概况 1 4 1 建设地点 开发区丹阳路与长沙路交界处 距 市区 2 公里 1 4 2 建设规模 本项目总投资 2 6 亿元 占地 48 亩 建筑面积 118852 平方米 项目 竣工后可接收 5000 位老年人入住 1 4 3 建设内容 项目名称层数栋数长宽 单栋建筑 面积 总建筑 面积 办公室 2814141963136 老年公寓28层 282481257632256 老年公寓11层 112481257612672 老年大学活动 中心 31802520006000 两层门市 21802016003200 餐饮中心 31 108 0 9 505404 516213 5 医疗康复中心 31354515754725 快捷酒店 61354515759450 三层超市 315096480014400 单身公寓 623540140016800 休闲健身广场 111584063206320 总建筑面 积 不含 广场 118852 5 同时建设锅炉房 配电房 污水处理站等附属设施 1 5 主要技术经济指标 见表 1 1 表 1 1 主要技术经济指标 序号名称单位数量或指标备注 1 建设规模 1 1 总投资万元 31865 39 1 1 1 其中 建设投资万元 28246 59 1 1 2 建设期贷款万元 0 利息 1 1 3 流动资金万元 800 1 2 建筑面积平方米 118852 1 3 老年公寓床位总数个 5000 1 3 1 其中 医护型床位个 1400 患病老人和残疾人 居住 1 3 2 全寿命型床位个 800 供健康老人长期居 住 1 3 3 健康型床位个 2800 供健康老人居住 1 3 年 2 新增职工人数人 200 3 经济指标 3 1 投资利润率 3 23 3 2 投资利税率 3 59 3 3 成本利润率 25 68 3 4 内部收益率 6 52 全部投资 3 5 净现值 I 6 万元 27 3 3 6 盈亏平衡点 54 22 3 7 投资回收期年 12 86 全部投资 含建设 期 2 需求分析 2 1 老龄人口及抚养情况 从 1964 至 1980 年 我国老年人口比重平均每十年增长 0 65 个百分 点 从 1980 至 2010 年 老年人口比重每十年平均增长 1 12 个百分点 2010 年至 2040 年为我国老龄化最快的时期 每十年提高 3 99 个百分点 这样高的老龄化速度在世界上是少见的 中国的养老问题将面临极为严峻 的挑战 中国人口年龄结构 人口抚养比和老年人口数量的变化详见表 2 1 表 2 1 中国人口年龄结构和抚养比变化趋势 人数 万人 比例 年 份 总人 口 60 65 80 0 14 岁 15 5 9 岁 60 80 60 0 14 岁抚 养比 60 抚养 比 总抚 养比 200 0 200 5 201 0 126 722 131 789 136 232 13 012 14 282 16 616 8 837 9 964 10 944 1 200 1 479 1 812 24 3 21 0 19 9 65 4 68 2 67 9 10 3 10 8 12 2 9 2 10 2 10 9 10 6 10 8 10 1 37 2 30 8 29 3 30 2 29 3 28 7 15 7 15 9 18 0 22 2 25 1 31 0 52 9 46 7 47 3 52 4 54 4 59 7 201 5 202 0 202 5 203 0 203 5 204 0 204 5 205 0 140 329 143 605 145 655 146 545 146 511 145 687 144 220 141 867 20 451 23 374 28 272 34 039 38 048 39 206 40 652 43 535 12 930 16 277 18 727 22 864 27 671 30 808 31 445 32 249 2 175 2 523 2 862 3 701 5 054 5 673 7 352 9 250 19 8 19 0 18 0 16 8 15 9 15 5 15 4 15 3 65 6 64 8 62 6 60 0 58 1 57 6 56 4 54 0 14 6 16 6 19 4 23 2 26 0 26 9 28 2 30 7 10 9 13 3 14 5 18 1 21 3 28 0 27 3 27 0 27 3 28 3 38 7 44 7 46 7 50 0 56 8 66 8 72 0 73 7 77 3 85 1 我国人口抚养比 14 岁以下人口 60 岁以上人口 15 59 岁人口 在未来 50 年中变化比较明显 少儿人口抚养比 14 岁以下人口 15 59 岁人口 从 2000 年的 37 2 下降到 2050 年的 28 3 下降了 8 9 个百 分点 老年人口抚养比 60 岁以上人口 15 59 岁人口 则从 15 7 上 升到 56 8 上升了 41 1 个百分点 虽然少儿人口抚养比下降 但由于 老年人口抚养比大幅度上升 致使总人口抚养比从 52 9 提高到 85 1 上升了 32 3 个百分点 见图 2 1 人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题 见表 2 2 据全国第六次人口普查结果显示 2010 年 市 60 岁及以上老年人口 为 120 74 万人 占常住人口的 14 6 按照国际标准 60 岁以上老年人 口的比重超过 10 已进入老龄化社会 人口老龄化呈现以下特点 一 是老年人口增长速度快 比重提高幅度大 2000 2010 年 全市常住人口 总量由 809 80 增加到 828 78 万人 10 年增中 18 98 万人 增长 2 3 年均增长 0 3 而 60 岁及以上人口从 87 76 万增加到 120 74 万年增加 3 2 98 万人 增长 37 6 年均增长 3 6 占常住人口的比重 10 年提高了 3 7 个百分点 65 岁及以上人口从 63 22 万人增加到 80 41 万人 10 年 增加 17 19 万人 增长 27 2 年均增长 2 4 占常住人口的比重 10 年 提高了 1 9 个百分点 二是老年人口的高龄化发展趋势明显 在 60 岁及 以上老年人口中 80 岁及以上人口称之为老年人口的高龄人口 随着生 活水平的改善和医疗技术的提高 人们的养生理念逐步普及 全市城乡居 民预期寿命普遍延长 80 岁及以上高龄人口总量增加多 比重增长快 2 000 2010 年 全市 80 岁及以上高龄人口从 9 92 万人上升至 17 61 万人 增长 77 5 年均增长 5 9 三是老年人口抚养比提高 老年抚养比是 指老年人口占劳动适龄人口的比重 以此反映社会对老年人的负担程度 从两次人口普查数据可以看出 全市老年抚养比不断提高 2000 年全市 6 0 岁以上老年人口占 15 59 岁人口的比例为 15 9 2010 年全市 60 岁以 上老年人口占 15 59 岁人品的比例提高到 21 0 10 年提高 5 1 个百分点 年均增加 0 5 个百分点 图 2 2 中国人口抚养比的变化 表 2 2 两个年龄组老年人口比重的变化 年 份 年龄组 1953196419821990200020102020203020402050 60 79 95 595 793 492 190 489 189 689 686 179 2 80 4 54 36 67 99 610 910 410 413 920 8 合计 100100100100100100100100100100 2 2 老龄服务业发展现状 我市老龄事业社会化运作尚处在起步阶段 现有福利机构较少 养老 机构普遍存在着养老模式单一 完全依赖民政部门 资金投入不足 养老 居所品质及功能落后 服务项目不配套 不能适应老龄群体的需求 目前 市区尚无一所能提供老年人娱乐 康复助残 自费养老等全部社会服 务的 设施齐备 管理先进的老年公寓 2 3 需求分析 据第五次人口普查 我国有 65 岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭 总户数的 20 09 在全国一人家庭户中 65 岁以上单身老年人口占 27 71 在全国二人家庭户中 有两个 65 岁以上老人户占 13 41 城 市和镇有老年人家庭户的比例比较接近 农村则明显高于城镇 2000 年 全国有 65 岁以上老年人家庭中 单身老人户占 11 46 只 有一对老夫妇户占 11 38 合计为 22 84 而老年人与其他人一起居 住的情况 占 77 17 单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人 户所占比例城市 26 93 镇为 26 13 农村 20 98 从另一角度看 农村老年人与其亲属一起居住的情况最多 达 79 02 而镇 73 87 和城市 73 07 水平接近 由此可见城镇老人与后代分开 居住的趋势较农村更为显著 近 30 年来 我国人口出生率明显下降 导致家庭规模向小型化 核 心化转变 加之人口流动性增强 传统大家庭失去了普遍存在的根基 小 家庭成为主导模式 随着现代化的发展 人口流动性加快及城镇地区住房 紧张问题的缓解 家庭小型化趋势将更加明显 家庭养老和照料的功能明 显弱化 这为老年公寓提供了一个庞大市场 本项目完工后 必将出现供 不应求之势 2 4 本项目服务对象 本项目服务对象为 60 岁以上老人 以 市及周边县市老人为主 惠及全国各地有需求的老人 本项目老年公寓按入住对象分为三种类型 以适应不同需求的老人 其中一栋为医护型老年公寓 接收体弱多病的老人和残疾人 两栋为全寿 命老年公寓 接收长期入住颐养天年的老人 两栋为健康型老年公寓 接 收短期 1 年以上 3 年以下 入住的老人 经短期生活习惯后可转入全 寿命老年公寓 3 建设规模 3 1 建设规模 本项目投资 31865 39 万元 建设 乐源老年公寓及生活配套设施 项目建成后可接收 5000 个老年人安度晚年 为老年人提供一个休闲 娱 乐 健身 康复等综合活动场所 3 2 建设标准 本项目老年公寓建筑按四星级标准建设 3 3 建设内容 工程项目表 项目名称层数 栋数 长宽 单栋建 筑面积 总建 筑面 积 平米 造价 总造价 万元 联排别墅 28141419631361900 595 84 老年公寓 28层 2824812576322562000 6451 2 老年公寓 11层 1124812576126721800 2280 96 老年大学 活动中心 318025200060002000 1200 两层门市 218020160032001800 576 餐饮中心 31108 505404 5162132200 3566 97 09 5 医疗康复 中心 313545157547252000 945 快捷酒店 613545157594502000 1890 三层超市 3150964800144002400 3456 单身公寓 6235401400168001800 3024 休闲健身 广场 111584063206320500316 总建筑 面积 不含 广场 11885 2 5 总投 资 24301 9 7 4 场址选择 4 1 场址选择 4 1 1 地点及占地面积 乐源社老年公寓选址在 开发区丹阳路与长沙路交界处 占地 48 亩 该地块地势平整 视野开阔 周边无任何污染 空气清新 环境 极佳 本项目选址紧靠 最主要的交通要道丹阳路 距 市中心只有 2 公里 交通非常便捷 4 1 2 地理位置 项目选址位于 开发区区域 即离开 市中心的喧哗 使老年人 有一个安静 平和的居住环境 又不脱离城市中心的的医疗 文化资源 离 中医院仅有 2 公里距离 充份保障了老年人在突发 意外事故出现 之后的应急处置 4 2 场址条件 4 2 1 地形 地貌 地处 地处黄河下游 地势平坦 土层深厚 属华北平原新沉降 盆地的一部分 自西南向东北呈簸萁形逐渐降低 海拔高度为 68 37 米 平均坡降为 1 4700 境内地势平坦 土地肥沃 水资源丰富 便于发展 陆运水运 水利设施 工业项目的建设和农林牧渔业的综合开发利用 于北纬 30 39 35 53 东经 114 48 116 24 4 2 2 气候 气温 市属暖温带季风型大陆性气候 四季分明 雨热同季 光热充足 年太阳辐射总量为116 6 123 6千卡 平方厘米 其中植物可利用的光能为 57 2 60 5千卡 平方厘米 年日照时数2329 2 2578 3小时 年日照百分 率54 59 年平均气温为13 5 14 0 年平均降雨量为655毫米 4 2 3 河流水文 为北方少有的丰水地区 水资源量为 29 21 亿立方米 客水资源丰富 黄河入境水量 428 亿立方米 可利用量为 31 7 亿立方米 其中地表水 1 52 亿立方米 地下水 15 18 亿立方米 可利用黄河水 15 亿立方米 人 均占有量 406 立方米 为全省平均水平的 1 47 倍 是我省少有的富水区 可以完全满足工农业生产和居民生活用水的需求 4 2 4 工程地质 水文地质条件 建设场地系黄河冲积平原 土层为 200 400 米以上 为黄土地 场地地下水为上层滞水 主要赋存于耕植土层中 主要由大气降水及 地表山泉水补给 对砼无腐蚀作用 4 2 5 交通条件 老年公寓距 市中心 2 公里 南临 市主要交通要道丹阳路 东 临长沙路 距日东高速 2 公里 交通条件十分便捷 4 2 6 社会环境条件 随着社会的发展 市也和全国一样已进入老龄化社会 2010 年 市 60 岁及以上老年人口为 120 74 万人 占常住人口的 14 6 根据中共中央 国务院 关于加强老龄工作的决定 和国发 2000 19 号文件精神 以满足社会日益增长的老年人需求为目标 积极推进 老年事业发展进程 完善社会保障体系 更好地为老年人提供服务 促进社会稳定和文明进步 决定投资建造一所集养老 健身 医疗 康复 娱乐为一体的综合性 多功能的老年公寓 4 2 7 社会经济状况 经济开发区目前已形成了完善的生产 生活服务设施 按照一流 的规划设计 一流的建筑 一流的配套 一流的绿化美化 一流的管理标 准 在工业新区建设了25公里的环形路网 供水 排水 电力 通讯 供 热 互联网 有线电视等基础设施配套齐全 形成了开放型 生态化 园 林式的现代化新城区格局 经济开发区内的颐海热电厂及 热电厂均可供汽 供汽主管道 已铺设完毕 日供汽能力3000吨 日处理能力8万吨的污水处理厂正在建 设当中 排水设施完善 经济开发区有配套齐全的涉外服务机构及设 施 设有全省唯一的内陆直通口岸 海关 三检 集装箱运输中心一应 俱全 企业进出口货物可直接在区内办理货物检验 报关 通关 核销等 手续 中国人民银行及中国银行 建设银行 农业银行 工商银行 农业 发展银行五大商业银行的 市分行 均设在开发区 形成全市的金融中 心 中国人寿保险公司 太平洋保险公司 平安保险公司的分支机构均设 在开发区 区内有中银 南华 花都 和平 牡丹等五家三星级以上的宾 馆 有和平 华平 牡丹等几个具有良好物业管理服务 完备生活设施的 中高档住宅区 有惠慈医院 现代医院 市中医院等医疗机构 有银 座超市 施乐超市 天羽量贩等大型购物中心 有环境优美的青啤广场 林荫广场及牡丹公园 赵王河公园等 五 建筑方案 5 1 指导思想与原则 老年公寓宜建在城郊或旅游胜地 但应离主干公路近一些 以方便 入住老人外出旅游和就医 公寓最好是电梯公寓 占地要少 房间分为公共间 一室两到四人 提供给由社保供养的孤寡老人 单间 二室间和豪华间几类 但都有老 年人卫生间和个人厨房 应有空调 公寓应配备各种安全设施 包括 适合老年人行走的地面 防跌滑 设计 电气的安全设计 防盗和应急呼叫装置 有室内公共活动场所 娱乐设施 老年健身设备 在室外有园林式 的宽阔休闲活动场所和运动场所 保证公寓的水 电 气 电话 电视 宽带网常年 24 小时的不中 断 设有各种服务设施 如公寓厨房 公寓洗衣房 医务室 餐厅 洗 理按摩房 保安室及管理用房 设置残疾人设施 老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净 采光好 进出方便 特别是要坚持无障碍原则 比如 要有防滑地面 防跌扶手 坐式便器 紧急呼救装置等 公寓楼内还应有各种生活服务 娱乐 医疗保健设施等 配备专门的服务人员和医护人员 公寓建造 房间设计应考虑到老人的多样要求 可分别建造单元式 带卫生间和阳台 20 平方米的房间 有单人或双人房 楼房三层以上设计 安排电梯 同时应有一定的室内 室外活动空间 花草绿地 营造一个舒 适温馨的养老环境 公寓服务模式 按照 养老 康复 休闲 娱乐 服务一体化 的 服务要求调整结构与布局 形成功能合理 方便住寓老人的服务模式 量 力而行 统一规划 合理确定老年公寓的规模和布局 调整结构和功能 力争公寓办成 内部设施现代化 休闲场所园林化 康复设施医院化 管 理服务制度化 的老人乐园 5 2 项目总体规划方案 本项目在 市开发区 占地 30381 14 平方米 长 20 8 米 宽 14 6 米 呈长方形地块 本项目利用已出让建设土地进行布置 场区分服务区 生活区 活动区 动力区四大功能区 生活区 服务区布置场区的北侧 布置有 5 栋老年公寓 服务区 生活区布置在场区的东 西两部分 各布置超市 酒店 活动区 活动区布置在场区的西南部 场区中部为健身广场 安装部份健身器材和和羽毛球场地等 动力区 污水处理站 污水处理水池 清水池 锅炉房 生活区的四栋公寓楼和活动区的综合楼之间 楼与楼之间 采用连廊 连通起来 使其成为有机的整体 便于老年人活动 场区的主入口大门布置在场区的南侧 紧临公路 作为人流大门 场区的次入口大门布置在场区的东南侧 面临公路 作为物流大门 场区内主干道宽 6 米 次干道宽 4 米 支干道宽 3 米 各主要建筑设 施均有道路相通 形成环形通道 各建 构 筑物相互间距应满足消防间 距要求 场区内绿化 在生活区 活动区 服务区 主要出入口 道路两旁和 建筑物周围以及场区空地进行绿化 场区绿地构成有乔木 亚乔木 花灌 木 绿篱 花坛 草坪和喷水池 假山 凉亭等 根据功能区的性质 环 境构成 采取不同的绿化方式 场区绿化面积不小于 30 场区四周设置围墙 使之形成一个封闭的安宁的舒适的空间 5 3 建筑方案 5 3 1 建筑方案描述 1 徽派建筑艺术与风格 本项目建筑按徽派园林式风格建造 明中叶以后 随着徽商的崛起和社会经济的发展 徽商财力雄厚 盛馆舍以广招宾客 扩祠宇以敬宗睦族 筑牌坊以传世显荣 于是乎 给后世留下了大量优秀作品 其工艺特征和造型风格主要体现在 徽派三 绝 牌坊 祠宇 民居等建筑实体中 它是中国古代社会后期成熟的 一大建筑流派 徽派园林和宅居建筑亦同步发展起来并跨出徽州本土 在 大江南北各大城镇扎根落户 作为设计和实施者 江南民间的 徽州帮 匠师对这一流派的形成起了重要作用 作为一个传统建筑流派 徽派建筑融古雅 简洁 富丽为一体 它至 今仍保持着独有的艺术风采 徽派建筑体现的是徽州人在创造最佳人居环境时 坚持中华古代生态 伦理思想 天人合一理念 努力实现人与所处的山 水 大自然和谐相处 的精构巧思和智慧 我们在许多徽州古村落古民居建构中发现 与天地 自然相通和谐的观念 与人为善 利人睦邻的观念 整体协调的观念 重 功能讲艺术的观念 崇儒尚文重教的观念等等 都是徽派建筑特色之精华 马头墙 的防火分隔功能和建筑美学韵律的结合 西递大夫第 作退一 步想 的思维和墙角的匠心处理 徽派建筑把人类 遮风蔽雨 功能的 住 的文化在徽州地域发挥到了极致 其建构整体设计的宗族理念 风 水理念 人文理念已成为徽州学术研究的重要课题 只有整体地 本质地 把握徽派建筑的特色 从内质而不是表面上体会徽派建筑之妙之美 才有 可能在新徽派建筑中融入古徽州人那种善待自然 与邻为善 重教化 讲 艺术等理念 从根本上弘扬徽派建筑的特色 坚守徽风徽韵 2 建筑特 征 本项目建筑特征按徽派园林风格建造 马头翘角式房顶 黑色流璃瓦 白色乳胶漆外墙 古典式马头墙 配以塑钢推拉窗 红漆木门 外走廊式 建筑 突出皖南民族风情 三叠马头墙高耸 状若屏风 如奔马嘶鸣 高 低纵横 起伏跌落 与屋顶形成黑白 大 小 纵 横的对比 产生极为 简约奇妙的形式美 使整个大院静穆之中不乏动感 白墙黑瓦与绿水映 衬 如水墨般雅致恬淡 楼与楼之间采用连廊连通 使其成为有机整体 便于老年人活动 在 建筑上 连廊使建筑空间似隔还连 有收有放 富于层次变化 楼内设台 阶式楼梯和斜坡式楼梯 便于轮椅车通行 老年公寓内装修为木地板地面 乳胶漆内饰墙面 各卫生间内防滑地 板砖辅地 墙面砖内饰面 石膏板吊顶 办公楼和活动间内装修采用防滑地板砖辅地 乳胶漆内饰墙面 塑钢 推拉窗 玻璃门 餐厅采用防滑地板砖辅地 墙角 1 5 米贴瓷砖内饰面 其余乳胶漆内 饰面 厨房操作间面贴瓷砖内饰面 石膏板吊顶 3 结构选型 a 公寓 1 号楼 2 号楼建筑长 48 米 宽 12 米 28 层建筑 底层高 3 3 米 二层以上层高 3 米 为钢筋混凝土砖混结构 b 公寓 3 号楼 4 号楼 建筑长 48 米 宽 12 米 11 层建筑 底层高 3 3 米 二层以上层高 3 米 为钢筋混凝土框架结构 C 公寓 5 号楼 6 号楼 建筑长 40 米 宽 35 米 6 层建筑 层高 3 米 为钢筋混凝土框架结构 D 酒店建筑长 50 米 宽 28 米 6 层建筑 为钢筋混凝土砖混结构 E 医疗康复中心建筑长 45 米 宽 35 米 3 层建筑 为钢筋混凝土砖 混结构 F 餐饮中心建筑长 38 米 宽 50 米 三层建筑底层高 3 3 米 为钢筋 混凝土砖混结构 G 老年大学 商业门市楼 建筑长 80 米 宽 35 米 3 层建筑 层 高 4 2 米 为钢筋混凝土框架结构 4 建筑 平面布置 a 公寓 1 4 号楼 每栋每一层设有 20 套标准单人间起居室 每套配 备老人卫生间 每套标间面积 20 平方米 每栋每一层可供 20 位单身老人 居住 b 公寓 5 6 号楼 为 6 层建筑 每栋每一层设有 60 套标准双人间起 居室 每套配备老人卫生间 每套标间面积 25 平方米 其中 每栋每一 层可供 120 位老年人居住 c 综合楼 为三层建筑 第一层设计为餐厅 布置有厨房 大餐厅 包厢 开水间 洗碗间 第二层为活动室 布置健身房 练声房 书画室和图书室 第三层为活动室 布置台球室 乒乓球室 棋牌室等 为老年人提供 活动场所 d 办公楼 为二层建筑 一层布置办公室 医务室 康复室 第二层布置办公室 会议室 5 3 2 建 构 筑物一览表 表 5 1 建 构 筑物一览表 项目名称层数栋数长宽 单栋建筑 面积 总建筑 面积 联排别墅 2814141963136 老年公寓28层 282481257632256 老年公寓11层 112481257612672 老年大学活动 中心 31802520006000 两层门市 21802016003200 餐饮中心 31 108 0 9 505404 516213 5 医疗康复中心 31354515754725 快捷酒店 61354515759450 三层超市 315096480014400 单身公寓 623540140016800 休闲健身广场 111584063206320 5 3 3 主要设备 1 设备选择原则 a 满足使用要求 产品质量可靠 b 选择技术先进 造型美观 物美价廉 注意设备利用率和成本核算 c 选用能耗少 效率高 维修方便 并能一机多用的设备 d 回转部位与危险部位装置安全保护设施 e 运转时保持低噪音 f 设备尽量采用封闭式操作 操作方便 简单 安全可靠 2 主要设备明细表 表 5 2 主要设备明细表 序 号 设备名 称 型 号 规格 数量 用电量 KW 用 水量 t h 用汽量 t h 单价 元 总额 万元 备注 1 柜式空 调 228022800 3684 2 分体式 空调 120600 2530 3 微机 2080 612 4 电风扇 1125 60 011 12 5 电视机 22801000 2456 6 电冰箱 30500 154 5 7 洗衣机 12120 22 4 8 太阳能 热水器 22800 3 684 9 健身器50 件 1235 械 10 医疗器 具 10 套 5050 11 办公用 品 6 套 66 12 消毒柜 10100 154 5 13 橱具5 套 1015 14 电话机 22800 0122 8 15 面包车 318 16 小轿车 336 17 锅炉系 统 1 套 4 含 洗 衣 房 烘 干 施 设 18 配电系 统 1 套 3 19 污水处 理系统 1 套 9 20 通讯系 统 1 套 3 合计 2603 62080 32 5 4 配套设施 1 给水 本项目所需的生活用水由市自来水公司供应 a 用水量 表 5 3 用水量表 序号用水部分日用水量 吨 备注 1 锅炉房 80 2 生活用水 660 3 未预见水量 180 合计 920 不包括消防用水量 b 水质 水源 本项目水的用途一般可分为 生产用水 生活用水 锅炉用水 冷却 用水和消防用水等 不同的用途 有着不同的水质要求 生活用水的水质要求符合生活饮用水水质标准 消防用水可低于生活 饮用水的标准 锅炉用水应符合锅炉用水标准 用水由当地自来水公司供应 c 水质水压要求 水质要求 职工生活用水及生产用水应符合 生活饮用水卫生标准 GB5479 85 要求 水压要求 依据上述水质 水压 水量要求 按照公司生产区的供水 能力设计采用生活 生产 消防联合供水的管网形式 本项目给水方案如下 市政管网水源 厂区管网 消防水池 用水点 室内消防管网 室外消火栓 火点 2 排水 本项目将建设完备的排水系统 全场实行雨污分流的排水体制 生活污水 本项目生活污水约 36 吨 天 经化粪池处理 收集后排至 场区污水管网 由场区污水处理站统一处理 生活污水处理按以下流程进行 污水 化粪池 小型一体化处理设 备 处理达标后的废水 在不影响的前提下 可作为绿化用水和场地冲洗用水 3 电气 a 供电设计 用电负荷等级 按本项目性质和供电规程 无特殊要求 其用电按三 级负荷考虑 供电系统 本项目用电均由碧西村电站供给 电缆可架空或埋地引至 用电点 电力线路敷设应考虑生产照明 电力防爆 防腐方面的要求 设置功率因素自动补偿屏 平均功率因素 COS 0 9 全厂采用分级计量 低压侧设照明计量装置 各用电回路装设低压计 量表 以便加强管理和考核用电指标 b 过电压及接地保护 为了使配电房及各用电设备安全运行 在配电房设工作接地及过 电压接地保护并连成一体 做成环状接地网 从而降低跨步电压和接触电 压 各建筑物进户线距配电房距离大于 50 米的均设置重复接地装置 进 户后采用 TN C S 系统 变配电房接地电阻 R 10 c 电力设计 负荷计算 根据各专业所需的用电条件 用电设备分类按需用系数分别计算 然 后综合确定本项目用电负荷 工艺设备安装容量 61 6KW 生活照明安装容量 110 2KW 总装机容量 171 8KW 建配电房 40 平方米 安装配电箱一套 电源及电压 本项目电源由厂外高压线经变压器后 直接引至场区配电房 场区动 力及照明均采用三相四线制 380V 220V 供给电源进入场区后 经总配 电柜 各分配电柜引到各用电设备 用电点一般采用放射树干式供电方式 对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量 的影响 场区内部动力线路采用 BV 铜芯穿焊接钢管或 UPVC 管明设或暗设 或沿桥架敷设 d 照明设计 场区照明和动力为同一线路 进户后分开铺设 生活照明电源由变电 房照明电柜引出专线 各建筑物照明采用 PZ30JR 型配电箱 照明配线系 统均为放射 树干混合系统 照明线路配线采用 BV 铜芯穿钢管或电线管 明敷或暗敷 各建筑物室内照度值的选择依据 建筑电气设计技术规程 的推荐值并结合具体情况确定 场地照明采用荧光灯 空间净高超过 6m 时采用高压汞灯和高压钠灯 的混光照明 潮湿场所 采用防潮型荧光灯 浴室和淋浴间采用防水型灯具 办公室 生活用房照明采用日光灯 路灯一般采用 80 125W 高压汞灯或 100W 高压钠灯 集中在传达室控 制 大面积的场地照明控制开关宜分片集中布置 各类场地最低照度不同 室内高于 100Lz 库房 锅炉房 办公室等 场所高于 50Lz e 接地和防雷 场区内建筑物和构筑物设避雷针或避雷带保护 配电房设计五防式人 工接地装置 接地电阻不大于 4 欧姆 各用电点重复接地电阻不大于 10 欧姆 4 供汽 生活用汽量 0 5t h 总用汽量 0 5t h 建设锅炉房 130 平方米 购置 1 台 0 5 吨蒸汽燃煤锅炉 5 通讯设施 a 通讯设施包括电话通讯 有线电视 CATV 宽带网络和消防监控 b 在场区内装设光缆 通讯设施和宽带传输设施 c 有线电视 CATV 系统尽量利用地方电视讯号 同时建立卫星电视 接收系统以丰富老年人文娱生活 d 场区内设置消防灭火设施和消防监控中心 所有公寓房间和娱乐活 动场所都装设感烟 感温等火情探测装置和消防设施 设置完善的声光报 警讯号和通风排烟 喷淋等自动灭火设施 e 场区内设置有线电视监视系统 在各个建筑的门口 走廊过道等重 要地点均装设电视摄像头 并配备录像等监控设备 f 通讯设施费用分别计入工艺设备 消防费用中 5 3 4 动力 燃料供应 本项目选用 1 台 0 5 吨燃煤锅炉 全年燃煤需要量 243 吨 本项目餐饮全年用煤量 300 吨 表 5 4 公用系统消耗表 序号名称内容单位消耗量备注 1 电380v 220v 50HZ KW3436 2 水饮用水吨 天 920 3 蒸汽 0 6MP 吨 小时 0 5 4 煤吨 10860 全年消耗量 6 环境保护 6 1 编制依据 6 1 1 中华人民共和国环境保护法 6 1 2 国务院 98 第 253 号 建设项目环境保护管理条例 6 1 3 国家计委 国务院环委 87 国环字第 002 文 建设项目环境保护设 计规定 6 1 4 国务院环境保护委员会 国家计划委员会 国家经济委员会 86 国环字第 003 号文 关于颁发 建设项目环境保护管理办法 的通知 6 2 设计采用标准 6 2 1 环境质量标准 6 2 1 1 大气环境质量执行 GB3095 1996 大气环境质量标准 的二级 标准 6 2 2 污染物排放标准 6 2 2 1 废污水执行 GB8978 1996 污水综合排放标准 的二级标准 6 2 2 2 废气执行 GB16297 1996 大气污染物综合排放标准 的二级标准 6 2 2 3 噪声执行 GB 12348 90 工业企业厂界噪声标准 的二级标准和 卫生部 国家劳动总局颁发的 工业企业噪声卫生标准 试行草案 6 3 主要污染源和污染物 该项目实施后的主要环境问题是生活过程产生的废水 固体废物 锅 炉房和洗衣房的噪声 6 3 1 废水 废水来源主要为厨房 餐厅 洗衣房 浴室的清洗废水和生 活区的卫生用污水 这类废水无毒 无害 废水排放量约为 36 吨 天 医 务室产生少量医疗废水 搜集消毒后与生活污水一起进入污水处理站处理 6 3 2 固体废弃物 固体废弃物主要来源于厨房食物原料处理后的废渣 生活区生活垃圾 废弃的包装材料 煤渣全年的固体废物约为 190 3 吨 医务室产生的少量 医疗废物 6 3 3 灰尘 生活过程中不产生灰尘 锅炉产生的烟尘 6 3 4 噪声 根据卫生部和劳动总局颁发的 工业企业噪声卫生标准 对新建企业 的规定 8 小时允许噪声要降为 85DB A 本项目建成后噪声源主要为锅 炉房和洗衣房等声压级在 85DB 以上 超过规定标准 危害工作人员健康 6 4 综合利用与治理方案 6 4 1 污染防治原则 6 4 1 1 遵照 87 国环字第 002 号所规定的原则 6 4 1 2 污染治理方案优先采用国家环保局发布的 国家环境保护最佳实 用技术 国家尚未颁发最佳实用技术的则选用国内普遍采用的成熟工艺 6 4 2 废水处理 本项目的生活废水 主要组成是生物类物质 设置日处理能力为 50m2 d 的污水处理装置一套 采用马鞍山市华骐环保发展有限公司上向流曝气生 物滤池污水处理新工艺和一体化地埋式污水处理设备 通过处理以后 可 达到国家一级排放标准 6 4 3 废气治理 锅炉产生的烟气拟采取湿式水膜除尘器进行处理后由高 50m 的烟囱排 放 湿法除尘效率一般为 90 95 SO2去处率约为 15 处理后的烟 尘和 SO2排放浓度分别为 171 9mg m3和 502 mg m3 可满足 GB13271 2001 锅炉大气污染物排放标准 时段二级标准 6 4 4 噪声污染防治 首先要进行合理的总图分区设计 高噪声房间和设备 应尽量与生活 区分开布置 并远离要求安静的区域 高噪声设备应尽可能低位布置 以 减少噪声污染范围 高噪声机器和设备 宜集中布置在单独房间内 以缩 小噪声污染面和便于采取相应措施 采用隔 吸 消音等综合防治措施 并在隔声间的内墙加装隔声和吸声材料 以消除强噪声对生活环境的干扰 采取上述措施后 一般均可使高噪