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南通大学本科学生毕业论文论文题目：(房地产新政实施过程中中央政府与地方政府的利益博弈 )学 院：（法政与管理学院）年 级：（07级）专 业：（公共事业管理）姓 名：（李涛）学 号：（0705022033）指导教师：（陆永平） 2011年 5 月 1 日摘要 房地产具有下列特性：地产是一种有限的、不可再生的资源，有巨大的社会性；房地产业的产业关联度大，其市场的稳定直接影响到整个经济和金融的稳定；房地产是政府财政收入的重要来源；房地产保值并且不断增值的特性使得其与其他市场相比具有更大的投机性。这些特性都使得对房地产市场进行有效的宏观调控显得尤为重要。而出于不同利益考虑的房地产宏观调控主体中央政府和地方政府在房地产的宏观调控中，行为并不一致，从而存在着“政府失灵”，影响政策的实施力度和效果。造成这一现象的原因在于我国经济体制转轨过程中所采取的行政和财政的分权制度。地方政府作为地区利益的代表者，当国家利益和地方利益无法同时兼顾时，往往首先维护地方利益，而不顾国家利益受到损失。因为房地产是不动产，地域性很强，所以地方政府对房地产政策的执行程度对当地的房地产影响甚大。为了妥善处理中央政府和地方政府的关系，将维持房地产业健康发展内化为地方政府的自觉行为，从根本上解决“政令不通”问题，减少“政府失灵”，避免房地产业的大起大落，本文将研究在我国房地产业宏观调控中，地方政府和中央政府的博弈关系和行为，探讨双方博弈关系的影响因素，并在模型分析的基础上，提出如何疏导中央政府和地方政府关系，建立有效制度的有关建议。本文的创新之处在于，不同于以往关于房地产宏观调控的研究大部分集中于政策制定和调控手段的研究，即将政策作为一种决策者可以任意控制的工具，从而忽略了政策制定者与其调节对象的决策行为之间的相互依赖和影响，而从分析我国房地产业宏观调控中地方政府与中央政府的利益分歧入手，得出双方存在的不同利益及相互博弈关系是导致房地产业宏观调控效果较差的真正原因。影响双方博弈关系的重要因素是制度的缺失和不完善，使得不同利益集团的利益关系没有得到良好的疏通。关键词: 房地产 宏观调控 政府行为 博弈关系 地方利益Abstract Real estate has some features: It is a limited and non-renewable resource. It has greatsocial benefits. The link between the real estate industry and other industries is very strong ,so the stable development of the real estate affects the stability of the entire economy andfinance directly. It is an important source of government revenue.Its market is veryspeculative.These features make it particularly important to control the real estate marketfrom macroeconomic aspect.But the central government and the local governments whichhave different interests and goals do not coincide in the practice of management of the realestate.Thus there isgovernment failure,the intensity and effect of policy are affected.The reason for this phenomenon is the administrative and fiscal decentralization systemtaken in Chinas economic transition process.Local government as a representative of theinterests of local area often safeguards local interests first regardless of national interestswhen it cant give consideration to national interests and local interests together.Becauseeal estate is fixed assets which has strong local features,the policies implemented bylocal governments affect the development of the local real estate certainly. For purposes of properly handling the relationship between central government and local governments,making local governments be conscious to remain healthy development of the real estate industry,resolving theDecree null and voidproblem fundamentallyreducinggovernment failuresin order to avoid the volatility of realestate,this dissertation studies the relations and the behaviors of local and centralgovernments in the real estate macro-control in china,explores the factors influencing thegame relations between central and local governments,and puts forward somesuggestions. In this dissertation,the author analyses the different interests between local governments and central government in the real estates macro-control process and finds that the real reason of less effective macro-control of real estate is the existence of different interests and the game relations between central government and local governments.While most previous studies of the macro-control policy of the real estate focused on the policy drafting and control means,namely the policy has just been taken as a tool arbitrary controlled by policy makers ,and neglected the interdependence and impact between the policy makers and executors. The author thinks one of the important factors impacting the game relations between central government and local government is the deficiencies and imperfections of institution ,making the interests relations between the two groups with different interest have not been mediated.Key Words: Real Estate, Macro-control, Governmental Behavior, Game Relation,Regional InterestsIII目录摘要IAbstractII前言1第一章 导论1（一）课题研究的背景及意义1（二）有关概念的界定2(1) 博弈2(2) 房地产的定义和特点3(三) 房地产的发展现状3（1）中国房地产业的发展水平3（2）国房地产业的可持续性分析4（四） 国家房价调控政策2008年-2011年4第二章 我国房产新政中中央政府与地方政府博弈关系的形成及其行为目标5（一） 中央政府与地方政府博弈关系的形成5（1） 中央政府与地方政府的行政性分权5（2） 地方政府与中央政府博弈关系的影响因素6（二） 中央政府的与地方政府的行为目标7（1） 房地产调控中中央政府的行为目标7（2） 房地产调控中地方政府的行为目标8第三章 中央政府对地方政府的不合作博弈思考9第四章 解决对策10（一）外在的建立11（二）内部的完善12参考文献13致谢15前言随着市场经济的发展，人民的生活水平提高我国的房地产发展近几年进入了一个飞速发展的阶段。快速发展的房地产带来的是高涨的房价，房价的问题使得中国的房地产市场备受争议，所以中央政府提出一系列措施防止房价过快增长，但是地方政府为了维护自己的利益。造成中央政府“越调越高”的怪现象。如何解决中央政府与地方政府的的博弈，是实现房价正常的现实难题。第一章 导论（一）课题研究的背景及意义 房地产是房地产业是国民经济的支柱产业，其产业链长、资本密集、关联度高，历来是宏观调控首先指向的产业之一。近年来，在居民消费平淡，金融投资渠道有限的情况下，我国房地产业的飞速发展对拉动内需，带动国民经济增长，为保持国民经济持续、健康、快速发展起到了重要作用，成为很多城市的支柱性产业。但与此同时，房地产投资增幅过高，商品房和商品住宅的销售价格逐年上涨，且上升幅度逐年加快。面对房地产价格不断攀升的趋势，投资者会预期资产价值在未来进一步升值。因此，投资者（包括国际热钱）纷纷扩大对房地产市场的投资，地产虚拟资产的价格形成机制和其投资属性得以充分的表现。房地产市场的这种发展态势引起了我国各方面的高度关注，甚至政府把稳定住房价格作为当前加强和完善宏观调控的一项重要内容，一系列宏观经济政策和管制措施陆续出台。作为我国支柱产业之一的房地产业迅速发展的同时，也存在着一些深层次的问题。近年来，房价过高过快增长问题成为社会舆论关注的焦点，这在一定程度上与房地产市场基础性问题尚未得到有效的解决有关，问题的具体表现为中央政府与地方政府博弈、土地市场存在寻租现象、土地资源的利用效率低下、市场供给结构性过剩、房价收入比过相差大、消费者有效需求不足、三高并存(高地价、高房价、高空置率)、居民住房不足等等，暴露出来的这些问题直接或间接影响房地产业健康发展。房地产市场的供给、需求、价格的形成是带有典型博弈特征的竞争性行为活动。无论是房地产一级市场还是二级市场，每一个参与者在进行决策时，都必须充分考虑对手的反应，根据竞争对手的反应做出自己的最优决策，而这些正是博弈论重点研究的问题。所以我们可以运用博弈论的相关知识，从博弈的角度对房地产市场的供需及价格进行描述和分析，建立基于博弈理论的决策模型。房地产市场的主要参与主体是:中央政府、地方政府、房地产开发商、投机性购房者、自住性购房者等。他们之间的主要博弈关系如下:首先，中央政府与地方政府目标函数的偏离，从而导致在政策执行上形成非合作博弈，所谓的“上有政策，下有对策”;其次，地方政府与房地产开发商为尽可能多的享受房地产开发所带来的收益，在房地产开发商中形成各种合作或不合作博弈;第三，房地产开发商之间为谋取自身利益最大化而结成同盟合谋或者陷于“囚徒困境”;第四，房地产开发商与购房者之间由于信息的不对称，导致房地产市场上存在逆向选择问题等。由此可见，各种博弈存在于整个房地产的市场，因而十分有必要理清各种博弈关系，利用博弈论分析方法来剖析房地产市场各相关利益主体的行为及背后动机，为政府的宏观调控和房地产市场体系的建设提出一些针对性的建议。（二） 有关概念的界定(1) 博弈博弈：在多决策主体之间行为具有相互作用时，各主体根据所掌握信息及对自身能力的认知，做出有利于自己的决策的一种行为。表达一个完整的博弈问题至少需要包含三个基本要素，即局中人（player）、策略集合（strategies set）以及支付函数(payoff function)（1996）21。“局中人”是博弈的决策主体和策略的制定者。本文中的局中人指团体，即中央政府及各级地方政府。策略是局中人博弈的手段和工具。“策略集合”是局中人可能采取的全部策略的集合。本文将着重分析房地产业新政中中央政府和地方政府在面临不同的状况时所采取的不同策略，分析其为什么会采取此策略而不采取别的策略，探究“上有政策下有对策”的深层原因。“支付函数”表示了局中人从博弈中获得的收益或效用水平，是所有局中人策略的函数。本文将着重分析中央与地方政府采取某种策略时所具有的“合理性”或“必然性。 (2) 房地产的定义和特点房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。房地产还有以下性质:1）具有商品和社会保障品的双重性质；2）具有消费品和资产的双重身份；3）房地产市场需要多个主体参与，既是个人问题，又是社会问题；4）房地产具有异质性，每份不动产都有一个唯一的、不可能复制的位置。异质性意味着能使资源得到有效配置的完全竞争的市场不可能存在，而且这种异质性和一定时期内各个分割市场的小量交易导致信息不畅通，从而容易导致信息的不对称。(三) 房地产的发展现状（1） 中国房地产业的发展水平房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2009年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.61.2个百分点。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2009年的13.4平方米。2009年19月份房地产开发完成投资9495亿元，同比增长42.8%，高于固定资产投资增幅（31.4%）1.4个百分点，占同期固定资产投资的25.1%。商品房施工面积增长27.8，其中，新开工面积增长30.4。购置土地面积23082万平方米，同比增长44.7%，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9%，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长34.9，销售面积增长35.9%。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持增长的势头8。（2）国房地产业的可持续性分析 中国可持续发展的核心是“资源在满足当代人群需要的同时也不损害下代人之对资源的利用”。因此，房地产业的可持续发展，是既要满足当代人对房地产的需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展是应把房屋、业主和环境三要素化为整体，重视对自然资源的利用和保护，争取实现自然与人的和谐相处。这其目标包括：房地产业的发展既要与国民经济的整体发展协调一致，也要与地方区域经济的发展协调一致；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。（四） 国家房价调控政策2008年-2011年既然说的是新政自然从近几年说起，房价真正开始快速涨价是2008年。2008年3月，财政部、国家税务总局下发关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知，要求开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，住房和城乡建设部下发关于加强廉租住房质量管理的通知，该通知对确保廉租房的质量，对解决城市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。2008年6月，国家多项调控近期开始施行土地阀门再度紧。具体政策：商品住宅开发不得超3年、土地管理不作为将受严惩等。2008年7月国土部表示小产权房不给宅基地证 。2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。下调个人住房公积金贷款利率。2009年4月24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。住房和城乡建设部、监察部重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对2007年1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。2009年6月10日，国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等。2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布关于进一步加强土地出让收支管理的通知，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行2030的首付政策。2010年1月10日，国务院出台国十一条，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。1月21日，国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。3月，国资委表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，78户不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，退出房地产业务 。10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容 。2011年国家推出“新国八条”调控房价，除了加强原有的对房价的各种控制之外，还强调了对政府的问责和对购买商品房作出限制主要以限制购买为主。想通过限制购房来防止人们炒房8。第二章 我国房产新政中中央政府与地方政府博弈关系的形成及其行为目标（一） 中央政府与地方政府博弈关系的形成（1） 中央政府与地方政府的行政性分权中央与地方分权，是改革开放以来的一个热门的问题，在近来的中央提出的更多的关注民生，建设和谐社会的方针政策以来，这一问题趋于热烈。中央向地方下放权力，地方政府的全力增加。行政和财政性分权强化了地方政府“经济人”特性，也成就就了中央与地方政府利益博弈关系。地区利益的内涵包括两个方面：一是本地区经济发展的需要和满足；二是地方政府官员追求政绩的需要和满足。地区利益存在是客观的，其表现出来就要有能够代表和实现它的主体。因此这种分工财权和事权要以承认地方利益为前提。由此而来中央和地方并非单纯的上下级关系好包括契约精神。自然两者的利益不再是统一的了。而彼此间带此消彼长关系特征明显。因此，为了摆脱两者从传统的行政隶属关系摆脱出来，成为事实上的经济主体。并且相对于以服务社会而言，地方政府有其独立的政治、经济利益，符合“经济人”的假设，足以成为利益博弈主体。在实际经济中,地方不可能和中央有正面冲突,但完全可能通过其博弈是不现实的。当前,我国中央与地方在政策制定和实施中性质、构成形式不同形成了有别的博弈关系。这中动态特性的多步博弈中央与地方,可以通过多次博弈信息比较得失,制定各自策略。（2） 地方政府与中央政府博弈关系的影响因素房地产中各个领域很复杂，所以存在着很大的利益空间。因此地方与中央博弈关系的影响深受其中各个因素的影响。1 土地资产管理职能的分工房市深层次原因之一在于，中央和地方在土地资产管理职能的分散。土地不同于一般的资产。除了可以增值性之外，还必须考虑土地使用、流转过程中的利益分配，以及土地资源的可持续发展。因此管理土地同时具有资产管理和资源管理这两个特点，除了产权管理的之外，还包括对土地利用的规划和监管。但实际操作中，土地的产权管理职能一直被政府控制，而规划、监管职能被中央政府拥有。因此，地方政府为了最大限度地追求土地资产的增值，而将增值负面影响以及土地本身的合理、持续利用问题留给中央政府解决，且中央政府在监管、规划方面的能力差。可以说，职能上不完善为地方政府博弈提供了可能 16。在房地产的发展中，土地的收益分成两个部分: 土地增值收益和土地基本收益。土地增值收益还可分解成自然增值和人工增值两部分。而在房地产中，地方政府则是土地收入的最大“受益者”。拥有了多的土地出让金就可以为政绩的提高增加了物质基础。因此从土地的影响因素考虑,地方政府也不愿意响应中央政府的政策。 2 财政税收的划分房地产税收，是以房屋和土地为课税客体的税收体系。也是国家控制市场促进资源优化配置的重要经济手段。如今，我国房地产税收体系包括取得、保有、交易三个环节，主要涉及，土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税。而自1994年税制改革后，其中只有增值税的75%属于中央的财政收入,而其余的增值税属于地方财政收入所有。所以房地产的发展会受到中央的调控，并且对地方的财政税较影响大，而对中央税收的影响较小。因此地方政府也不愿意听从中央的房产调控3 地方政府抵制房地产宏观调控的动机地方政府之所以抵制房地产宏观调控、就是为了政绩。因为房地产价格良好发展可以提高当地GDP（国内生产总值），可以得到更多的土地出让金。土地成了地方政府的税收重要来源。GDP是地方政府官员的升官的保证，GDP的增长为升官增加了可能性。4 出现了巨大的利益集团有了巨大利益的存在,一个庞大关系就形成了。包括地方政府、开发商、炒家、销售商等各方面形成的。其中，地方政府与各房地产商是一个利益共同体。地方政府抵制了中央的调控才能得到高额的回报。并提高了的政绩。而地方政府相应地给予房地产商种种优惠政策。因此中央政府在实施房地产宏观调控时，还要考虑房地产开发商集团对中央与地方在房地产调控中博弈关系以及博弈格局的影响。以上分析了四点因素,都影响了中央与地方的行为目标，造成了中央与地方的博弈关系。并且是地方与中央对房地产的反向的宏观调控中选择了不合作的行为的原因，使得出现了房价“越调越高”的怪现象。（二） 中央政府的与地方政府的行为目标（1） 房地产调控中中央政府的行为目标房地产政府如果制定不好,中央政府就是最大受害者。由于房地产开发商、施工单位、居民购房全部都从银行贷款。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就要买单。由于中国的银行大部分是国有银行自然而然就是中央政府买单。此外，泡沫破裂还会导致一系列后续问题14。总之，房产的泡沫对经济的影响传到主要两个渠道：（1）房地产泡沫破灭大量企业倒闭银行系统危机金融危机信贷萎缩投资下降经济增长下降（2）房地产泡沫破灭产业链的打击大量企业倒闭失业率上升收入下降消费需求下降（内需不足）经济增长下降悲观预期经济的委靡不振因此中央政府采取各种措施防止可能出现的房地产泡沫出现。因此现阶段中央政府对房地产市场宏观调控的主要目标是:（1）建立完善规范的房地产市场体系,实现房地产的良性循环和可持续发展；（2）实现房地产总需求与总供给的基本平衡,保证房地产价格的基本平稳；（3）建立科学的房地产市场监测预警系统,对房地产市场的风险进行有效的监控；（4）实现房地产开发经营企业的优胜劣汰,对房地产的开发资源重新组合,优化配置。（2） 房地产调控中地方政府的行为目标同样地方经济发展中在房地产占着重要地位,地方政府也想房地产发展。但是地方利益也在其中。使得地方政府的角度和中央政府不一样。地方部门担心房价下跌，房市遇冷。只有房地长市场的发展，才会拉动大内需和消费，并且能短期能经济飞速增长。而对房地产市场降温，就意味着经济的增长变缓。同时政府领导的考察标准之GDP的增长就会变缓，所以经常可以看到地方政府官员也承认某些地区已出现房地产泡沫，但是整体还是健康发展的，以避免中央关于放假的调控。地方政府在房地产调控中的主要行为目标主要是:（1）财政税收的巨大收益;（2）当地的土地升值的巨大收益;（3）由于房地产产业关联度高，带来的当地经济的繁荣发展,当地就业率和人民的收入水平提高的收益;（4）基础设施建设、城市市容市貌建设大大改善的政绩收益。总之,中央与地方的分歧就在地方房地产利益的双重性。一方面,地方与中央的根本利益具有一致性,都是为了发展生产，提高人民生活，促进社会进步;另一方面,地方利益又具有相对的独立性。地方政府必须对地方选民负责,发展本区域的经济、文化、福利、教育和公共设施等事业,以改善当地人民的生活。这一双重性将地方政府推入了两难境地。为了所以中央实现国民经济发展战略，作为地方利益的代表,它所追地区的利益，其行为选择必定是从本地区的最终利益出发，由此产生了中央与地方政府博弈关系的形成和行为目标的分歧。第三章 中央政府对地方政府的不合作博弈思考中央政府和地方政府都遵循理性最大化的原则，把政策效用作为自己行动的依据，二者选择的行动组合不同，会导致成本和收益的不同，进而决定了其博弈的均衡结果。1参数设定 以执行中央政府宏观调控政策M 为例，若地方政府积极执行中央政府的宏观调控政策，那么所获得的期望收益为E=E（M），其中中央政府所获得的期望收益为EZ=M（01， 为该政策实施的效用系数），地方政府所获得的期望收益为ED=（1-）M。若地方政府消极执行或抵制执行中央的宏观调控政策，即地方政府不执行或者是只执行政策的一部分，可以量化为（1-）M，中央政府的监督成本为C，若中央政府监督过程中发现地方政府消极或抵制执行，那么会根据其行为的程度给予一定的处罚，且处罚为地方政府行为违规量的t 倍。如果地方政府消极或抵制执行政策，而中央政府不监督，中央政府会就会遭受损失，其损失和地方政府的行为违规量成正比，我们假定其函数为g，根据.经济人.假设，地方政府不会非理性的选择消极执行或抵制执行行为，而是为了自身利益，我们假定其行为所获得的收益函数为v。2博弈分析我们设中央政府选择监督的概率为（01），设地方政府消极执行或抵制执行的概率为（01），给定，中央政府选择监督（=1）和不监督（=0）的期望收益分别为：EZ（1，）=（1-）M+tM .C +（M-C）（1-）= tM+M-C-MEZ（0，）=（1-）M-gM +M（1-）=M-M- gM解EZ（1，）= EZ（0，），得= C/（t+g）M，即：如果地方政府消极执行或抵制执行中央政府的宏观调控政策的概率小于C/（t+g）M，中央政府的最优选择是不必监督；如果地方政府消极执行或抵制执行中央政府的宏观调控政策的概率大于C/（t+g）M，中央政府的最优选择是监督；如果地方政府消极执行或抵制执行中央政府的宏观调控政策的概率等于C/（t+g）M，中央政府随机的选择监督或者是不监督。给定，地方政府选择消极或抵制执行（=1）和积极执行（=0）的期望收益分别为：ED（，1）=（1-）（1-）M+vM-tM +（1-）（1-）M+vM （1-）= M+M+ vM .M .M- tMED（，0）=（1-）M+（1-）M（1-）=（1-）M解ED（，1）= ED（，0），得=+v-1/t，即如果中央政府监督的概率小于+v-1/t，地方政府的最优选择是消极执行或抵制执行；如果中央政府监督的概率大于+v-1/t，地方政府的最优选择是积极执行；如果中央政府监督的概率等于+v-1/t，地方政府随机的选择积极执行或者是消极执行或抵制执行。（1）结论根据以上分析=+v-1/t，我们可以看出，中央政府执行的宏观调控政策的收益越大，地方政府选择消极执行或抵制执行所获得的不当收益越高，中央政府选择监督的可能性就越高，根据= C/（t+g）M，对消极或抵制执行的惩罚越大，地方政府消极或抵制执行的概率就越小；监督成本越高，地方政府消极或抵制执行的概率就越大。（2）建议其一，由于自身效用函数的作用，政府出台的政策必须考虑到收益和成本之比，只有政府出台的政策所带来的预期收益大于其成本时，才能大盗均衡状态。其二，中央政府应该加大对地方政府消极或抵制执行政策的惩罚，即加大.确定性的威胁.，当对于违规行为的惩罚大于其行为的收益时，不执行中央政府的政策已经无利可图了，地方政府选择的博弈策略只能是.执行.。其三，在房地产市场中，地方政府的利益是客观存在的，这就需要建立一个合理的、有效的地方利益表达机制，避免中央和地方出现博弈的负效应，实现中央决策的科学化和民主化 9。第四章 解决对策中央与地方之间的权利制衡，自古以来就是众多学者研究的问题。如果规则(制度安排)是不合理的或是非效率的,那么地方可能就会根据自身的具体情况，在不违反中央前提实施符合当地情况的政策。从而导致经常会出现政策是好的，结果却不令人满意。这就意味着政策难以实现其既定目标,或即使实现了既定目标,代价也可能很大。从某种意义上说,。房地产调控制中中央与地方的博弈是在外在的建立与内部的完善的双重制约下进行的。是解决好两部分可能是提高中央政府效率的一种途径（一） 外在的建立1 树立政府威信房地产调控中地方政府的行为显示地方政府过于注重短期的既得利益而无意进行长期合作。因此,加强规则刚性和完善是规范我国中央与地方政府在房地产调控中首先要完成的工作。2 要加强惩罚激励机制激励合作者,惩罚不合作者或欺骗者,是保持博弈双方合作的主要措施。而在房地产调控中不合作的地方政府,中央政府就必须采取很严厉的处罚措施，否则会引起其他地方的纷纷效仿。所以中央政府要通过行政、经济、法律等手段制服地方政府的不合作行为；另外，激励要与惩罚并重，即中央政府凭借其主导地位，在制定政策和执行策略时要考虑地方行政人员的心理需求和行为模式，实行更可能为地方政府所接受的策略，但是在原则不变的前提下,方法可以灵活多变，以诱使地方政府在实现局部优化的同时,配合中央政府完成全局优化。3 加强地方政府官员绩效评价体系地方政府存在与发展的主要目的是实现一定范围内的公共利益。但作为一个组织，尤其是组织成员的个人利益。也就是地方政府人员的经济收入与仕途上的升迁。地方的经济发展状况往往决定了该地区政府官员的政治、经济收益。而且每个地方都有自己的特点，所以要在的绩效评价体系的指引下，地方政府官员往往会为了自身利益的最大化而忽视全局利益，以至于在他们个人利益偏好的影响下，地方政府行为呈现异化。从而导致地方与中央间利益关系的不协调。所以要加强地方官员的绩效评估。 4 加强严格的监督机制能否正确且及时的对不合作行为进行惩罚,决定了中央政府能否产生对地方政府的可置信威胁以规范地方政府在博弈过程中的决策选择。而这取决于严格的监督机制的建立。当没有规范且严格的监督机制或地方政府预期中央政府由于监督成本的存在,不会对其行为进行严格的监督等情况出现时,也将造成中央政府对地方政府行为监督的不可置信的威胁。（二）内部的完善1 制度设计的先天不足中国建国不过只有60多年，正在走适合自己的国情的制度社会主义市场经济，城镇土地一级市场由政府完全垄断，二级市场的交易也受到严格限制。所以制度的加强制度建设2 宏观调控政策的“一刀切”倾向16。制定符合当地情况的政策中央的调控要有“一刀切”的意味。这样的结果有些城市房价出现了增长很快，对房地产业过度依赖程度高。这些地方政府尽量少干预。而一些房地产才刚刚发展起来的城市，还中央需要扶持，则“一刀切”政策将人为的设置了该地区房地产市场的正常发展。若宏观调控不避免“一刀切”的做法,则在宏观调控的“源头”就出了错，则难免会在调控中受到有些地方政府“合理”的抵制。3 加强完善的信息指导系统。政令的信息要能够及时明确的让地方政府知道，指导地方政府做出正确的决策。4 完善的信息交流与反馈机制。中央不是只有下达命令了，就结束了， 要通过去地方政府的交流，完善政策的不足。加强地方政府信息的反馈，做大中央政府能够时刻了解政策实施的过程。5 完善利益分享或补偿机制。与为全国服务全国中央政府相比地方政府也有自己独立的经济体系。但是不能忽略地方的重要性与特殊性，利益的分享和补偿。能够让地方政府更好的发展。 通过以上分析可以看出,中央与地方政府在房地产宏观调控中的博弈关系以及地方政府在博弈中的心态是房地产管理体系中相关制度的供给不足和已有相关制度的不足必然结果。要克服