土地租赁协议纠纷判决书成功案例.doc

刘超（北京）律师成功代理土地租赁协议纠纷，驳回对方仲裁请求申请人因土地租赁协议纠纷向北京仲裁委员会提起仲裁，本所刘超律师作为被申请人的代理人参与了案件的庭审过程。刘超律师对本案有独到的法律见解，通过法律分析，大量的证据收集，最终仲裁庭裁决驳回了申请人的仲裁请求，维护了委托人的合法权益。裁决书： 北京仲裁委员会 裁决书 ( 2012)京仲裁宇第0264号申 请 人：北京市通州区某镇某村民委员会地 址：北京市通州区某镇麦庄村负 责 人：王某 该委员会主任委托代理人：闰某 北京市XX事务所律师被 申 请 人：北京某食品开发有限公司住 所：北京市通州区次渠（麦庄西口）法 定代表人：李某 总经理委 托代理人：刘超 北京市国汉律师事务所律帅 北京仲裁委员会（以下简称本会）依据申请人北京市通州区某镇某村民委员会（以下简称申请人）于2011年12月9日提出的仲裁申请，以及中请人与被申请人北京某食品开发有限公司（以下简称被申请人）于2002年5月10日签订的土地租赁协议（以下简称本案合同）中的仲裁条款，于2011年12月16日受理了前述申请人与被申请人就本案合同产生的纠纷（以下简称本案）。本案编号（2011）京仲案字第1400号。 本案适用本会自2008年4月1日起施行的北京仲裁委员会仲裁规则（以下简称仲裁规则）。 本会受理本案后，向被申请人送达了答辩通知、仲裁舰则、仲裁员名册等仲裁文件，以及申请人提交的全部仲裁材料。 根据仲裁规则有关规定，本案审理适用简易程序。由于争议双方未在规定期限内共同选定独任仲裁员，本会主任依据仲裁规则有关规定，于2012年2月1日指定孙建为独任仲裁员，组成仲裁庭审理术案争议。争议双方末对仲裁庭组成人员提小回避请求。 仲裁庭审阅了争议双方提交的全部书面仲裁材料，决定于2012年2月17 H在北京开庭审理本案争议。仲裁庭如期开庭，申请人及被申请人的委托代理人均到庭；双方在仲裁庭主持下进行陈述，答辩、举证、质证、庭审调查和辩论及最后陈述等程序。仲裁庭试图调解，未果。 本案现已审结。仲裁庭仔细分析争议双方当事人全部书面材料和口头陈述，依照相关法律及仲裁规则规定，作出本裁决。现将本案案情、仲裁庭意见及裁决分述如下。 一案 情 （一）本案基本事实和当事人陈述 2002年4月30日，申请人向北京市通州区某镇人民政府提出关于引进北京某食品开发有限公司的请示，该请示内容为：1以发展某镇麦庄村经济，解决本村剩余劳动力就业为目的，拟在本村工业园内选址，采用土地租赁形式，由被申请人独自兴建食品公司；2被申请人是日商在华独资企业，产品内销400余家超市，出口日、韩等东南亚国家前景广阔；3.该项目占地8亩，建筑面积6000平方米建设周期两个月，投资60万美元，年上缴国税可达80万元（指人民币，下同），且项目符合环保要求。经村党支部、村委会研究，全体村民代表大会审议通过，同意引进该项目。2002年5月8日，申请人的请示得到批准。 2002年5月8日，申请人与被申请人签订土地租赁协议（以下称10年期租赁协议），约定山被申请人承和麦庄村与北京通环重型机器厂西联营厂大院内的土地供8亩：租赁期限为10年（2022年6月1日至2032年5月31日）：租金为每亩3000元；合同须通过公证处公证方可生效。2002年5月10日，申请人与被申请人签订本案合同，约定由被申请人承租麦庄村与北京通环重型机器厂西联营厂大院内的土地供8亩；租赁期限为20年（2002年6月l日至2022年5月31日）；租金为每亩3000元；合同须通过公证处公证方可生效。 2002年5月30 日，申请人与被申请人签订土地租赁协议（补充条款），主要内容是双方根据公证处规定的公证年限20年，自愿按公证处要求将土地租赁协议中的租赁期限30年分割为20年和10年两部分，即2002年6月l日至2022年5月31日和2022年6月1日至2032年5月31日，其它内容不变。待20年租赁期满后，再另行公证后10年的租赁协议。 2005年12月5日，申请人与被申请人签订土地租赁协议（补充条款），将原来租赁面积由8亩变更为9.3亩，年租金由原来的24000元变更为27900元，其它条款末作变更。 申请人称：本案合同项下土地属于集体所有，申请人将涉案土地出租给被申请人进行建设，违反中华人民共和国七地管理法（以下简称土地管理法）第四十三条笫一款的规定，故而本案合同无效。根据中华人民共和国合同法（以下简称合同法）第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效。本案合同约定合同经公证生效，但本案合同违法所以未进行公证，故而本案合同未生效。故而，申请人提出如下仲裁请求： 1确认本案合同以及双方于2005年12月5日签订的土地租赁协议（补充条款）无效，责令被申请人立即拆除地上建筑物，恢复土地原状并向申请人交付该土地； 2被申请人承担本案仲裁费用。 被申请人答辩称，1本案合同是双方真实意思表示，是有效合同应受法律保护。被申请人严格履行了支付租金义务，依法纳税同时解决了当地部分人的就业，没有违约行为。3被申请人承租的地点是在西联营厂院内，包括院内房屋与土地均属非耕地。西联营厂建立时是通过两级政府的相关审批程序，该地块当时就是进行非农业种植、养殖、林业建设等用途，不存在非法占用耕地的情形。被申请人租赁该厂地投资建厂，经过全体村民代表大会审议通过，并得到通州区某镇政府批准，被申请人的租赁行为受法律保护。04被申请人承租的西联营厂院内场地，已于2009年确定进行拆迁，申请人提起本案仲裁程序，是为达到拆迁时不予补偿或少补偿的目的，请求依法驳同申请人的仲裁请求。 二仲裁庭意见 (一)关于本案合同的效力 申请人认为本案合同违反了国家相关法律的强制规定，应当确认无效。被申请人则认为，本案的协议和补充条款是依法成立的，被申请人承租的地点是麦庄村与北京通环重型机器厂西联营厂大院内，包括大院内的房屋与土地，而非耕地，其承租行为是合法的。虽然本案合同约定了公证后生效，但实际履行中双方都以行为变更了必须公证才生效的约定，因此本案合同合法有效，受现行法律保护。 仲裁庭根据双方提交的书面材料以及庭审情况，认为双方对于以下基本事实均不存异议：1双方曾经签署的数个土地租赁协议及补充条款：2近10年时间双方都能认真履行协议约定的义务；3.申请人出租土地即被申请人承租地点是位于麦庄村与北京通环重型机器厂西联营厂大院内；4西联营厂当初在80年代建设和90年代扩建时已经按政府规定履行了占用耕地、占用非耕地的相关报批于续。仲裁庭注意到，对于被申请人提交的北京通环重型机器厂联营企业协议书、通县人民政府关于次渠镇麦庄扩建汽车配件厂占用非耕地的批复、通县人民政府关丁次渠镇麦庄扩建汽配厂停车场占用非耕地的批复、对于扩建停车场部分的建设用地规划许可证，申请人表示认可真实性。但对于被申请人提交的通县人民政府关于麦庄村与北京重型汽车制造厂联营扩建占用耕地的批复、通县人民政府关于麦庄大队建联营汽车修配厂占用耕地的批复、关于北京重型汽车通县配件厂建停车场和试车场的批复、关于次渠镇麦庄村扩建汽配厂停车场占用非耕地的批复，申请人则以被申请人没有原件为由不认可真实性。仲裁庭认为，被申请人既不是该土地的所有人亦不是联营厂的代表，向政府部门索取西联营厂扩建州地的批复和规划许可证正本存在困难；依据被申请人上述证据之间的关联性和双方认可的事实，仲裁庭确认被申请人提交的通县人民政府关于麦庄村与北京重型汽车制造厂联营扩建占用耕地的批复、通县人民政府关丁麦庄大队建联营汽车修配厂占用耕地的批复、关于北京重型汽车通县配件厂建停车场和试车场的批复、关于次渠镇麦庄村扩建汽配厂停车场占用非耕地的批复的真实性，同时确认上述批复与本案所涉租赁土地有关联。同时仲裁庭还注意到，关于次渠镇麦庄村扩建汽配厂停车场占用非耕地的批复中有“未经市、县人民政府批准，土地的使用权不得出让、出租、转让等”的表述。申请人将已经获得批复许可使用的西联营厂使用的非耕地，出租给被申请人建食品厂。申请人提出，被申请人没有按照某镇人民政府的要求办理相关报批手续。仲裁庭认为，申请人没有履行各种报批手续，使得本案所涉土地的租赁在形式要件上存在欠缺，但此欠缺并不导致合同无效的后果。故仲裁庭依据本案现有证据和有关土地使用权的法律，不认为本案的数个土地租赁协议和补充条款违反国家强制性法律规定。 对于申请人所持本案合同约定必须经公证后协议才生效，但实际并未办理公证，因此合同未生效的理由能否成立，仲裁庭认为应当从双方实际履行的客观状况和真实意思表达来判断。仲裁庭注意到双方实际履行协议近10年时间，申请人每年接受约定租金行为和被申请人每年按时支付租金的行为已达成默契，双方不再以公证作为胁议生效前提。申请人在协议履行近10年后提出协议没有生效的理由，显然缺乏事实依据，也不符合民事活动应遵循的诚实信用原则。 综上，仲裁庭不能支持申请人关于确认本案合同及2005年12月5日签订的土地租赁协议（补充条款）无效的仲裁请求。 由于申请人请求确认本案合同无效的请求无法得到仲裁庭的支持，故而对于申请人要求被申请人立即拆除地上建筑物，恢复土地原状并向申请人交付该土地的仲裁请求，仲裁庭亦予以驳回。 （二）关于本案仲裁费的承担。 由于申请人的仲裁请求未得到仲裁庭支持，故本案仲裁费由申请人承担。 三裁 决 仲裁庭依据所认