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房地产项目销售管理手册汇集23-作者：-日期： 江南新苑修建性详细规划说明书 一、 区位分析 江南新苑居住小区位于广州市海珠区，用地的东南方向，有大片已经成 熟或渐趋成熟的居住区，生活设施较为齐全。另外，中山大学处于用地的东 北方向，广州美术学院位于用地的西北方向，两所高校校园区均处于步行距 离之内。建设中的广州地铁二号线，横贯用地北面的新港西路，在距用地不 远，设计有地铁出入口，交通极为便利。 二、 规划总体设计 充分利用现有地形、地貌，合理安排好各类用地，组织空间与景观形成 安全、舒适、高效、优美的居住环境，营造住区良好的生活居住氛围。 规划结构采用一个主中心， 一个副中心，在规划中的主组团是小区的中 心， 另外在用地的西南组团形成副中心，用地及建筑布局分别围绕达两个中 心来组织，形成了北高南低的建筑形体布局。 32规划用地布局 本居住小区的规划用地以住宅用地为主。 用地布局的分布主要为：住宅用地沿周边分布，绿化用地处于规划用地的 中央。小区道路主要用于满足区内的交通和消防的需要，而公建用地，主要 包括中学、小学、托幼、会所、变电站用地及其他商业服务设施用地等， 则 根据使用功能和空间组织安排的需要，分别设置。中学位于用地的东南角的 台地上，小学则位于用地的西北角。中学和小学的布置在用地的周边，主要 考虑到学校人流的集散对居住小区的影响，不致使人流大量交叉，减少学校 对居住区环境和居民生活的干扰；而托幼则位于规划用地南边入口的东侧， 考虑了建筑空间和整个小区通风的需要。 小区公共绿化包括入口广场，小区中心绿地及组团绿化等。 33规划路网布局 居住小区路网设计依据规划设计原则， 按照“人车分流”或部分“人车 分流”的方式，根据“通而不畅，顺而不穿”的要求进行规划，组织道路交 通， 以形成良好的区内环境。 另外， 根据居民山行要求和地块特点，还组织了完善的步行系统。 3. 4规划建筑布局 根据用地现状条件和规划用地布局，结合道路系统结构，居住小区内的 建筑布局主要采用因围式布局：结合规划结构，采取围绕中心的围合式或半 围合式组团，形成区内多层次的空间，建筑大部分采取南北朝向，考虑了南 方的气候特点和使用上的要求。在用地的主中心，用两栋塔式高层，围合成居 住小区的主中心，也对区内空间起到了限定和划分的作用。 沿新港西路，建筑采用不同高度的塔楼，丰富了沿街立面景观，裙楼则 采用广州传统的骑楼形式，既可统一立面风格，也强调了对地方建筑文化的尊重，突出了地方特点。会所则面向位于新港西路的入口广场，一方面引导人流的出入，另一方面也丰富了沿新港西路的建筑景观。 在东晓南路和晓港东马路沿线，则规划布置l l或l 8层住宅，底层采用一层或两层裙楼；在道路转弯及小区入口处，考虑人流及沿街景观需要，形成小广场，这也是对城市空间与建筑个体关系的一种理解；幼儿园设计在用地南边，与住宅建筑相邻，丰富了沿街建筑轮廓线。35规划场地布局 规划场地布局主要包括绿地、公共绿地，单位附属场地等场地的布局设计。公共场地包括主次入口广场，及区内的步行道、观景场地等。在步行主入口设计了一个步行入口广场； 设置小区标志、雕塑、喷泉等，成为小区的入口形象。而车行主入口则通过一弧形的花廊，强调了空间的界限。区内的步行及观景场地结合绿化用地设计。 单位附属场地是指会所附属的游泳池、网球场等体育活动场地和中学、幼儿园的活动场地。会所附属的泳池、网球场等集中布置在会所附近，为小区居民主要的体育活动场所。中学、小学的活动场地包括运动场和篮球场等，均按照规范要求设置。幼儿园的附属场地分为南北两部分，南面部分布置儿童活动器械等，为幼儿园儿童日常活动与接受阳光照射的场所；北面部分则可通过辅助入口与区内相连。36空间组织及环境设计 居住区整体空间组织以居住区各组团的中心绿地为中心，结合道路系统规划和建筑布局，组成不同类型，性质的空间层次，着力为居民提供一个优美、安静、舒适的居住环境。 在小区的三个东行入口处，首先在区内与区外城市相连接的界面处，规划设计了局部扩大的入口广场，起引导人流，突出入口，展现小区识别性的作用，形成城市与小区之间的过渡性空间。进入小区后，首先展现的是小区内的公共性空间，通过小区级道路，将区内的公共性空间与组团半公共性空间作出限定和划分：之后通过消防道及步行系统，进入组团及小区中心绿地，实现了由城市空间-过渡性空间-区内公共性空间-组团半私密性空间的演变。而在这一系统的空间演变之中，则精心结合现有地形、地貌，设计环境小品， 布置绿化景观，达到步移景换的效果。而步行系统的空间组织及环境设计则将区内半公共空间与区内的公共空间穿插在整个步行的过程之中，与空间演变的系列相结合，展现了更为丰富的景观变化。三、道路交通系统规划 4. 1道路系统规划 该规划地块及周围道路可分为四级：新港西路和东晓南路宽度均在40米以上，为城市主干道；治乐南路宽度为26米，为城市次干道；小区南侧的晓港东马路，宽度为10米；小区内主路宽度为7米，为小区级道路：组团内宽度45米道路为组团级道路。 小区规划了多处机动车与非机动车停车库，建在地下室或半地下室内，并按就近使用的原则，分配使用。 42交通规划 该居住小区的路网是依据“人车分流”或部分“人车分流”的原则，按照“通而不畅，顺而不穿”的要求进行规划的。 在设计时，根据居民的出行特点和地块周边条件，尽量考虑给行人以方便、快捷的步行交通环境，使步行出口安排在人流集中的新港西路，区内机动交通，除必要的交通量外，尽量减少机动车辆对居住环境的影响，而在组团内部，除搬家，消防车等紧急情况外，禁止车辆进入组团中心，保证给居民生活、休息提供一个安全、舒适的环境。四、 绿地系统规划 规划绿地系统由公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地等三类绿地构成，结合居住小区的用地布局和建筑布局，形成了集中与分散相结合，各绿化空间又相互渗透，紧密联系绿化空间的体系。 本居住小区人口约l万余人，属居住小区规模。公共绿地包括一小区级中心绿地和一组团级中心绿地，小区级中心绿地分居住小区的中心，用大面积的水体，结合会所设计而成。在环境绿化设计的过程中，充分考虑对现有地形的利用，尽可能地保留用地的现状，结合地