电梯广告收入归谁所有

电梯广告收入归谁所有发布时间： 2007-6-21 发 布 人： 本站物业管理专家表示，应该归业主所有电梯广告收入属谁？日前，有读者打来电话，咨询投诉电梯间广告收入的归属问题。对此，物业管理专家表示，电梯间属公共设施，其广告收入应归全体业主所有。业主：收不到电梯广告款西丽南国丽城的陈先生近日向记者投诉称，在他们小区的电梯间里，经常会有一些广告。他说，每个电梯都有两个广告位，每月都会有固定的广告收入，但是“别人在电梯里打广告，这些钱业主却收不到”。陈先生说，房子已经由发展商卖给业主了，公共部分也进行了分摊，因此，在电梯里面做广告，收入就应该是业主的，“为何不用这些收入来补贴管理费或者维修电梯呢？”滨海物业南国丽城管理处王主任告诉记者，小区电梯广告确实是管理处在经营，但收入是全体业主的。因为业委会没账户，收入目前在物业公司的账上，账目由业委会进行监管。她说，这笔钱怎么用，是否补贴管理费用，需业委会讨论。但即使补贴管理费，也不能说明管理费就能降下来，目前小区物业管理处于亏损状态，账目也给业委会看过。她说，管理处并没有从电梯广告收入中收取一定的管理费。小区业委会主任陆平湘向记者表示，小区在和滨海物业签订管理合同时，就已明确电梯广告收入归全体业主和业委会。小区共有29部电梯，合同商定每部电梯每年1500元。但这笔收入目前还在管理处，并没有转到业委会来。小区业委会已申请账户，正与管理处交涉，拟将这笔收入转过来。专家：收入应归业主所有记者咨询了物业管理行业专家张红喜，他表示，电梯间属于公共设施，产权归全体业主所有。电梯间要经营广告，需经业主委员会同意，其收入也应归全体业主所有。但由于业主委员会一般都没有自己的账户，所以电梯间广告收入这笔钱还是在物业公司手里，一般应用来补充物业管理费的不足、业主的其他各项开支或划归房屋的本体维修基金和房屋公用设施专用基金里。不过，由于物业公司在经营电梯广告上投入了劳动，它可以收取一定的管理费用。不过，张红喜说，物业公司是否可从电梯广告收入中收取一定管理费用问题，目前业界也有不同观点。他认为，深圳物业管理行业实行佣金制，如严格按佣金制执行，管理处是不应从广告收入中收取管理费用的。因为物业公司的劳动已经完全包干在了佣金里，业主认为，“你的工资我已付，你的时间就属于我的，所以不应再收费。”建议：理性对待电梯广告记者查阅了新公布的物权法，其中第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”电梯间、小区楼房外墙等部位都属于建筑物共有部分，归小区业主共有。据此，有关人士表示，依据物权法规定，小区内公共设施所有权应都属业主共有，由此产生的收益权也应属业主，物管只是代替管理而已。收入应归全体业主所有，建议小区业主委员会介入，以保护业主权益。不过，根据深圳的情况，目前住宅电梯广告的收益比较少，各方应理性对待电梯广告问题，应以不损害电梯安全、小区和谐为首要原则小区物业关于电梯费用存在的问题近年来，随着房地产业的快速发展，国家倡导的节能省地型住宅建设政策广泛落实，高层住宅建设逐渐成为房地产开发和消费的主体。同时也给售后物业管理带来了很多新的问题和困难，其中最突出的是电梯设备的使用、维修、管理成本高和电梯收费困难等问题。目前，电梯收费标准遵循的还多是政府指导价，收费的原则大多是住户均摊，这显然存在不公平的因素，更为突显的是对低楼层住户有失公允。因此大部分起始层住户不同意交纳电梯费，主要原因并不是钱的多少，而是要的是个理。继而引起业主和物业管理部门的诸多矛盾，在矛盾升级到无法调解的地步时，物业管理部门就采用关闭电梯的手段来维护自己的权益，到头来不但业主的利益受到损害，还同时造成对物业管理部门的不理解，增加其他工作的难度。结果造成双方都不想面对的两败俱伤的局面。政府指导价的合理与否，大家自有理解，不于谈及。下面就本人的一些浮浅看法愿与大家探讨，业主在购买房产以后，电梯作为房屋建筑的一个组成部分同时拥有了电梯的产权和使用权，其中包括起始层业主。起始层业主同时也具有使用和维护的权利和义务,所以应该交纳合理的费用。那么交纳多少算合理呢？这就要了解电梯费用的组成。电梯的费用的组成大体可以分运行维护费（包括人工费）、检测费和运行电费3个部分，至于电梯的更新费用，业主在购买产权的同时已经交纳了维修基金，届时将有业主委员会统一申请维修基金进行解决。业主日常需要承担的就是电梯运行维护费、检测费和运行电费等。就这些费用如何能更加合理的分配呢，本人认为应该分两部分计收，一是每月几元钱的基础使用费（日常维护费+检测费），不管是使用还是不使用，使用多，还是使用少，这些费用都会定额产生，应该按照购房面积均摊。另外，不论业主是起始层还是顶层，购买的房产本身就包括这些基础设施，每位业主都享有使用和承担其维护的权利和义务。二是使用耗能费（电费），此费用会随着电梯的运行次数和频率产生不定额费用，多用和少用肯定产生的费用会有较大区别，如果此费用再实行均摊的分配方式就明显的不太公平了。应该实行的是单次收费方式，多用多支付费用、少用少支付费用，不用就只支付基本使用费，但房管部门表示，目前这种做法在实际操作中难度很大。不过具我了解和接触到的，现在市场上有一种石家庄金博科技公司研发生产的电梯专用ic卡收费管理系统，现在应用非常广泛，此系统可轻松地解决这一难题，物业公司可以根据具体费用和电梯功率情况，将费用预存入电梯ic卡内，按层设定单次乘梯单价，然后按单次扣除，做到人做到人手一卡，先交费后使用，公平合理。作为业主能在使用电梯时明明白白的支付费用，作为物业管理部门，只要电梯启动就能相应收取费用，这才不失是一种最有效解决电梯费用争端的好方式。据另外了解石家庄金博科技公司生产的电梯ic系统，只需对现有的电梯控制系统进行简单的改造即可实现电梯的收费和管理需求，由于只给有权力乘座电梯的业主发放ic卡和授权，持卡人刷卡后，只能按亮被授权的对应楼层按钮并直接到达该楼层，使电梯近似了直接入户，不但提升了楼盘的整体形象和智能化程度，在限制了所有的闲杂人员使用电梯的同时，物品被盗现象也被有效遏制，充分的改善了居民楼内的整体环境，增加了居民的安全感。并且，具了解该系统在软件中还可以记录何人、何时使用哪部电梯并到达哪个楼层，一但发生治安或刑事案件，可以及时向公安部门提供有利参据，具有很高的安全价值。另外，由于该系统在操作中可限制楼层、外来人员，减少电梯误操作，还能够有效的控制小孩子在电梯内嬉戏、玩耍。能够减少近30%的电费支出和维修费用，节能效果也非常显著。还由于运行次数的减少，降低了电梯磨损，使电梯的使用寿命大大延长，直接维护了业主的切身利益，广泛得到了业主的赞同。物业管理通过该系统不但可以解决业主对电梯收费的抵触，更能提高服务水平和管理效率，因此此管理和收费方式具有广泛的社会效益。最后提醒大家，世上没有解决不了的矛盾，只是能否正确面对。物业公司在住户入住初期的注意事项答：物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系（如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等）。凡是业主（住户）违反小区管理条例的处罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚一定要在业主公约中列明，业主签字有效。入伙前期对小区违章违规的危害性，公民道德教育、处罚条款和依据频繁地通过宣传栏、单元大门通知栏广而告之。对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育。当然重点是放在预防上，通过上述的工作给小区一个良好的生活秩序和环境。物业公司在开发商移交物业时的注意事项物管公司在开发商物业移交时应注意那些交接事项？ 答：物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键： （1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。 （2）开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。 （3）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。 （4）凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。 （5）验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。 （6）小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争纷）。 律师支招：物业公司在前期介入期间的注意事项1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？ 答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议： （1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。 （2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。 （3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。 （4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。 （5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。 （6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。 （7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。 （8）小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。 （9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。 （10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。 （11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。 （12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。 （13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。 （14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。 （15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。 （16）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。 （17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足。（18）现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。） （19）楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。 （20）楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。 （21）小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易退色的油漆管（以减少高空作业）。 （22）小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。 （23）垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。 （24）单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。 （25）一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。 （26）消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。 （27）由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。 （28）小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。 （29）凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。 （30）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。 （31）各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。 （32）所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。 （33）商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。 （34）建筑上不要出现死角即不可上人的平台等（以减少卫生死角和高空作业）。 （35）重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。 （36）最容易发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂（PV管）或生锈而破裂（镀锌管）故设计时最好设置套管。 （37）小区配套公共设施规划设计要一步到位： （a）按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。 （b）管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。 （c）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。 2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么？ 答：一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议： （1）对小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。 （2）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。 （3）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。 （4）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。 （5）一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。 （6）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。 （7）为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。 （8）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。 （9）重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。 （10）物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。 3、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项？ 答：严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园（公共场地不属于套内面积，误导消费者）；免x年管理费或只按 多少元M2收取管理费（让物业公司倒贴钱）；小区提供xx会所服务（会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费？谁来贴补经营亏损？）；承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用（业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨），物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。 物业管理纠纷的处理方式和程序一、物业管理纠纷处理方式，概括起来有以下几种：1）当事人各方自行协商和解；2）各方当事人请求第三人调解，请求政府主管部门行政调处。3）当事人之间约定仲裁；4）司法诉讼。 以上几种方式孰优孰劣，难作评定，当事人可以自己决定。自行协商和解是双方直接对话解决纠纷的方式，而后面三种则是借助第三方解决纠纷的方式。 二、物业管理纠纷的调解 物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、组织和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后，当事人一方如不执行，则前功尽弃。 物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。 民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。 一、 物业管理民事纠纷的仲裁 可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议，主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。依据我国仲裁法的规定：平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。 仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的仲裁协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款；另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。仲裁协议要写明以下内容：1）请求仲裁的意思表示；2）仲裁事项；3）选定的仲裁委员会。如一个在广州履行的合同写明：有关本合同的争议，双方应协商解决，无法协商时提交广州仲裁委员会仲裁。达成仲裁协议的争议，不得向法院起诉；即使起诉，法院也不受理。物业管理纠纷仲裁处理的一般程序是：（1） 一方当事人向选定的仲裁委员会提交仲裁申请书；（2） 委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案；（3）立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。（4）被申请人在规定期限内答辩，双方按名册选定仲裁员。普通程序审理时由三名仲裁员组成，双方各选一名，仲裁委员会指定一名任首席仲裁员；案情简单、争议标的小的，可以适用简易程序，由一名仲裁员审理；（5）开庭：庭审调查质证、辩论、提议调解；（6）制作调解书或调解不成时制作裁决书；（1） 当事人向法院申请执行。 与司法审判的两审终审制不同，仲裁裁决是一裁终局的。四物业管理纠纷的诉讼 当事人通过诉讼方式解决民事、行政纠纷是较常见的方式。诉讼的管辖是人民法院。与仲裁明显不同，人民法院对已提交诉讼的当事人的管辖是强制性的。 物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个步骤：（1） 当事人一方（原告）提交起诉状，起诉至法院；（2） 法院审查立案后将起诉状副本送达被告；（3） 被告提交答辩状；（4） 开庭：调查、辨论、调解；（5） 制作调解书或一审判决书；（6）双方均不上诉，则判决书生效；或一方不服提起上诉，进入第二审程序；（7）第二审审理：制作二审调解书或下达二审判决书，此为终审判决，不得上诉；（2） 执行。 无论仲裁还是司法诉讼，均应贯彻合法公正的原则，即以事实为根据，以法律为准绳。由于物业管理法规规章不健全，实践中应注重民法、房地产法、合同法等一般法律与物业管理专门法规及地方法规规章的衔接，并依据宪法的处理好法规的效力认定和冲突的解决；同时，在诉讼或仲裁活动中，对业主，业主大会、业主委员会的代表地位和诉权、请求权行使要有明确的了解和认可，处理好单个业主的意见与小区业主意志的关系，确认业主委员会在物业管理纠纷中的代表地位，以便及时处理纠纷，理顺关系，建立良好的物业管理和权利义务关系。物业企业亏损的十大原因及对策物业管理作为一个劳动密集和技术劳务型的服务性行业是住房制度改革深化的产物，是房屋管理与社区综合服务合二为一的一种新模式。它主要是以提供各种劳动、技术、信息获取经济效益。不像有些行业可能由于介入时机、营销策略、商业形式等的不同则产生巨大的经济效益差别。它虽然是属于微利性行业，但现实中绝大多数物业管理企业却大都赔本经营。这在其它行业是极为罕见的，这一奇怪现象引起社会各界的广泛关注，个中原因耐人品味，笔者对物业管理的赔本原因及其对策分析分别采访了物业管理企业、业主、行业主管部门及业内人士。 一、小区部分业主的思想观念问题导致物业管理企业正常的服务费用收不上来。有些业主的思想观念仍停留在计划经济时代，传统思想根深蒂固。因此这部分业主在花钱买了房屋产权之后又要支付物业管理费在观念上不能接受。他们认为买房后应该享有物业管理服务，服务不是一种商品不应该缴费。 对策：加大宣传力度，引导业主树立主人翁责任感，加快业主管理委员会的组建步伐。通过业主管理委员会、物业管理企业、行业主管部门、新闻媒体的宣传，提高业主对物业管理的理解度。从某种意义上讲，业主管理委员会的规范运作是物业管理行业规范化的重要标志。 二、物业管理企业服务质量不高，经营管理不善，服务得不到业主认可。物业管理达不到标准，造成了一些业主的抵触情绪，比如说，以小区卫生每天打扫两次为标准，而有的物业管理企业只清扫一次却照常收费，业主当然不满意致使物业管理费收交率低。 对策：物业管理企业应从自身提高服务质量，严格按照有关法规政策和物业管理委托合同，为小区业主提供尽善尽美的服务，与业主管理委员会处好关系，使物业管理得到业主认可，提高物业管理费用的收缴率。 三、物业管理企业规模小、服务项目少、成本高。目前的物业管理企业都以住宅小区、其它商品房或直管公房为管理对象而对前景广阔的其它类型的物业管理特别是收益性的物业管理似乎还未引起重视。另外小区的管理仍局限于对物业维修和对共用设施、设备的养护，可以说这种物业管理实质是商品房屋的售后服务。 对策：物业管理有一个原理，物业管理的规模越大，成本越低，经济效益越好。物业管理企业应该总结经验扩展服务范围向综合型发展，可以围绕为居民提供全方位的服务兴起“多业”，比如休闲娱乐室、老年人服务部、洗衣店、面包房、书报室，有条件的可有商店、医院、学校及酒店等和各种代办服务，各种特约服务，当然物业管理企业从事这一切不能只考虑经济效益，而应以服务为宗旨，树立自己的品牌，使业主对物业管理企业产生一种信任感、亲近感。另外物业管理也不要仅局限于住宅小区，一些收益性好的物业如商场、写字楼、宾馆等对物业管理的需求也很迫切。因此，有必要开阔视野，走出小圈子，扩展服务范围。为企业增收创收。 四、大部分物业管理企业是二级法人没有成为真正的企业法人，都是自己管自己开发的房子，思想上有一种惰性没有压力，没能主动地为业主服务，没有动力和创业意识，企业形象差，影响了企业的效益。 对策：物业管理企业要真正地独立核算，成为真正的法人、去掉惰性，加压驱动，去认真负责地为业主提供常规性服务、委托性服务、特约性服务等全方位的服务。 五、物业管理办公、管理经营用房不到位，特别是经营用房不到位，物业管理便少了一个创收点。 对策：为改变这种局面，房地产开发商或原产权单位在与物业管理企业交接时，要按规定提供办公和经营用房。 六、有关单位对物业管理企业的乱摊派，乱收费 对策：物业管理企业要对乱摊派、乱收费理直气壮地加以拒绝。有关单位在收费时要提供收费许可证、收费标准、政府文件。 七、物业管理企业自身开支不合理，财务制度不严格。物业管理企业在不正当开支上诸如：交通、通讯、公款吃喝等方面有大手大脚的现象。 对策：物业管理企业要严格按照财务制度节省公司每一分钱，不该花的钱一分不花，要学会“积累”资金，当然该添加的物业管理服务设备，维修工具一定要添加。在一些软性支出诸如交通、通讯、吃喝上实行定额支出，谁超支谁负责。 八、有些业主由于下岗或失去劳动能力造成经济紧张，确实没钱交物业管理费用。 对策：如果家中确实没有钱，上有老，下有小，确实拿不出物业管理费用，物业管理企业是否也可以考虑作为特殊情况进行适当减免。 九、政策法规不配套、不完善。 对策：作为新兴行业的物业管理在起步阶段政府应有倾斜政策，比如减税、免税等，以支持物业管理行业的发展，这将对物业管理行业的发展起到积极作用。 十、开发商和原产权单位在交接时，责任、权限不分，造成扯皮现象。比如说：房屋的保修费用在保修期应该由开发商和原产权单位负责，但在小区交接时由于责权利不明，造成维修费由物业管理企业负责，或保修费与物业管理费模糊不清，这是不正确的。 对策：开发商和原产权单位在物业管理企业交接时，应签订合同，明确责权利，在签订合同时，各种条款要清晰、明确、严密，不要为以后的扯皮埋下隐患。物业接管验收注意事项2003年6月8日国务院总理温家宝签署第379号国务院令，物业管理行业期待已久的物业管理条例（以下简称条例）诞生了，条例中第二十八条至第三十一条内容明确规定了物业管理企业承接验收的内容及相关要求，规范了物业管理企业承接和验收的行为。根据条例及近年来笔者在物业承接验收的实际运作过程中摸索总结的经验,现就其中的几个重要环节加以阐述，供业内人士参考。 一、物业管理公司决策层要高度重视承接和验收工作，充分发挥公司的整体资源优势，保障新项目的承接和验收得以顺利进行。 二、注重现场考察，根据招投标文件及管理委托合同编制承接和验收工作计划，并强调计划的严肃性。 物业管理公司在完成招投标之后，应及时与招标方取得联系，组织专业人员进入现场考察，细致了解管理委托合同所规定的管理内容和范围，特别是设备设施的现状，为物业承接和验收打下坚实的基础。 另外，物业管理公司应根据招标方入住的时间要求及管理委托合同中关于管理范围及服务标准的要求，组织专业人员编制接管验收工作计划，计划中应明确工作内容、各专业职责、工作标准及时间安排，若有条件还应绘制接管验收统筹图，加强工作的计划性及严肃性，使接管验收工作有条不紊地进行。 三、依据新项目的资料、国家和行业标准及现场考察情况编写接管验收方案。 在编写接管验收方案时，物业管理企业经常会遇到招标文件不详细、图纸资料不全、现场部分设备设施满足不了管理委托合同中服务标准的要求等问题。这时，物业管理公司应该怎么做呢？ 首先，接管验收方案应该依据国家标准及现场考察情况编写，国家及建设部颁布的房屋接管验收标准、建筑工程施工质量验收标准、地下防水工程质量验收标准、通风与空调工程施工质量验收标准、智能建筑工程质量验收标准、电梯工程施工质量验收标准等，物业管理企业的工程技术人员应准确掌握，并将其作为接管验收的依据。 其次，物业管理企业与招标方需要建立必要的沟通渠道，特别是工程问题的整改，物业管理企业要力争得到招标方的支持，因为这将对楼宇今后的运行起到深远的影响。再有，物业管理企业各部门应编写下列接管验收方案：安全保卫方案、钥匙交接方案、入伙入住方案、设备设施接管验收方案、图纸资料交接清单等，接管验收方案的编写是接管验收工作的重要环节，方案的好坏直接影响到工作质量。 四、人员培训并组织接管验收的实施。 在新项目启动之前，要对员工进行培训，主要分为入职培训和岗前培训。入职培训主要是向员工宣讲企业文化、服务意识、礼仪礼貌、物业基础知识等，岗前培训主要是向员工宣讲安全消防知识、岗位职责、操作规程及接管验收方案并进行考核，考核合格者方可上岗。 在新项目的人员配备上，要重视新老搭配，从老项目上选派骨干从事接管验收工作，从社会上招聘专业技工，这样老员工拓宽了知识面，新员工也通过接管验收锻炼成为一名符合企业要求的员工。 五、接管验收工作中应注意的几个问题。 1、物业管理企业在接管验收工作中应注意处理好几个关系：物业管理企业与项目开发商、物业管理企业与业主、物业管理企业与监理公司、物业管理企业与项目总承包商、物业管理企业与项目工程分包方的关系等。物业管理企业在接管验收阶段难免会与他们发生矛盾，如何妥善解决是工作中的难点。 2、物业管理企业在接管验收工作中还要从物业的使用及维护角度进行验收，看其是否能够满足业主的需求，存在的设计缺陷如何整改？物业管理企业不能光提问题，还要拿出让发展商接受的方案，为今后减少业主在使用中的纠纷打下基础。 3、物业管理企业的接管验收工作是在工程竣工验收以后进行的，通过政府主管部门验收后，工程已经由总承包商移交给项目的发展商了。因此物业管理企业在接管验收工作中提出的问题如何让发展商接受，如何整改并加以解决，都会直接影响今后物业的运行。 4、物业管理企业应该高度重视文件资料的接管工作，为今后的工作做好准备，并争取得到发展商的支持，明确物业今后的评优是发展商品牌的延续，将为发展商今后的销售起到积极的促进作用。5、物业管理企业应该高度重视设备设施的保修合同，它将直接影响到物业管理企业的管理水平及运行成本。 作者系北京招商局物业管理有限公司总经理 物业保安法律知识培训讲座一、员工守则1遵守国家政策法令、法规，遵守深圳市市民行为道德规范，遵守本公司一切规章制度。2办公室要如实填写各类表格，提供有效证件，不得隐瞒或假造。3按照本公司培训制度的要求，接受业务指导、各类培训及考核。4服从领导、听从指挥、团结同事、互帮互助，按时按质完成各项工作任务。5严格遵守劳动纪律，按质量标准要求开展工作，作业场所禁止无关人员逗留。6讲究社会公德和职业道德，严守公司机密，廉洁奉公，维护集体利益和公司声誉。7爱护公物及公用设施，自觉维护和保持环境卫生。8勤俭办公，节约用水、用电，杜绝一切浪费现象。9衣容整洁、精神饱满、待人热情、文明用语。10关心企业，主动提出合理化建议，发扬企业精神，为企业作贡献。二、工作态度1服从领导不折不扣地服从上级的工作安排及工作调配。2严于职守坚守本职岗位，不得擅自离岗、串岗或睡岗。3正直诚实对上级领导、同事和客户要以诚相待，不得阳奉阴违。4团结协作各部门之间、员工之间要互相配合，同心协力地解决困难。5勤勉高效发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作。三、服务态度1.礼貌这是员工对客户和同事最基本的态度，在任何时刻均应使用礼貌用语，“请”字当头、“谢”字不离口。2.乐观以乐观的态度接待客户。3.友善“微笑”是体现友善最适当的表达方式，因此以微笑来迎接客户及与同事相处。4.热情尽可能为同事和客户提供方便，热情服务。5.耐心对客户的要求应认真、耐心地聆听，并尽量在不违背本公司规定的前提下办理。6.平等视同仁地对待所有客户，不能有贫富之分、厚此薄彼。四、仪容仪表（一）着装（保安员冬、夏装按公司保安统一服装着装）1、冬季保安员上岗时统一扎黑色武装带，穿黑色军用皮鞋；夏季扎统一的警用皮腰带。2、保安员应佩戴工作证上岗，工作证写明单位、姓名、职务、编号等。3、上岗着装保持干净整洁，扣好纽扣，不得敞开外衣，卷起裤脚、衣袖，领带必须结正。4、制服外衣衣袖、衣领处，制服衬衣领口，不得显露个人衣物、饰品，制服外不得显露与工作无关的个人物品，衣袋内不得装过大过厚物品。5、除因工作或经批准外，不准穿着或携带制服离开辖区，下班后不得穿制服。（二）仪容仪表1精神振作、姿态端正，不准留长发、大鬓角，蓄发不得露于帽檐外，帽墙下面头发不得超过1.5CM。2着装整洁，帽子戴正，结正领带，扣好纽扣。不得敞衣露怀，卷袖挽裤腿，内衣不得外露，传呼机、锁匙扣3物品不得露于衣服外，衣服口袋不得装较大物品，武装带要扎紧。4执勤时要佩戴好工作证和执勤器具。（三）行为举止1举止文明、大方、端庄、稳健。2用语文明，谈话自然。3精神振作，姿态良好。抬头挺胸，不得弓腰驼背，不得东倒西歪，前倾后靠，不得伸懒腰；不袖手、背手、叉腰或将手插入衣袋内，执勤时不准吸烟、吃零食，不得搭肩挽背。4不得哼歌曲，吹口哨、跺脚。5不得随地吐痰，乱丢杂物。6注意检查和保持仪表，但不得当众整理个人衣物。7不得将任何物品夹于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。五、保安员考核标准作业规程（一）奖励办法1抓获盗窃（赃物价值2000元以内）嫌疑人送公安机关，经确认奖励人民币30-50元；抓获盗窃（赃物价值2000元以上）嫌疑人送公安机关，经确认奖励人民币50-100元。2抓获抢劫、抢夺财物、诈骗犯罪嫌疑人送公安机关，经确认奖励人民币100-150元。3凡破获重特大案件（如盗窃业主汽车、机器）及抓获现行违法犯罪分子的，根据所查获物资的总额，给予重奖。4抓获“黄、赌、毒”嫌疑分子送公安机关，经确认奖励人民币50-100元。5抓获盗窃自行车嫌疑人送公安机关，经确认奖励人民币50元。6抓获故意伤害他人、杀人、强奸、纵火、爆炸嫌疑人送公安机关，经确认奖励人民币100元。7抓获非法制造、佩带管制刀具、枪械、爆炸品嫌疑人，送交公安机关，经确认奖励人民币100元。8及时排除险情灾情,避免发生伤亡事故，保障了人民生命财产的安全，奖励人民币100元。9提供犯罪线索，协助公安机关破获工贸园区内刑事案件的，经确认奖励人民币50-100元。10在执勤中认真做好防火、防破坏工作，能及时发现制止重大事故的发生，确保安全且成绩显著的，分别给予表扬及奖励50-100元。11面对穷凶恶极的犯罪分子大智大勇，树立保安人员光辉形象的根据与犯罪嫌疑人斗争情况、凶险程度，呈报公司给予奖励。12对拾金不昧的保安员，根据所拾遗失物的价值及具体情况给予奖励。13保安分队长、组长在执勤过程中，检查到保安员违章违纪作出罚款处理的，分别参照保安员违章违纪罚款数额的1/6、1/3作为奖励。14除上述奖励外，在与犯罪嫌疑人搏斗中因公负伤的，公司负责全部医药、医疗费，并给予适当的营养补助费。15保安员个人内务整理评比优秀的奖励1020元。（二）处罚办法1执勤时不按规定扎武装带，不戴帽子，不挂执勤牌等警容风纪不整，一次罚款20元，二次加倍，经教育拒不改正者，三次予以辞退。2值班时看书报、杂志、会客，做与值勤无关的事，每次罚款20元；二次加倍，屡教不改者，予以辞退处理。3值班时打瞌睡、睡觉、精神不振，一次罚款100元，半年累计三次予以辞退。4未按要求做好值班记录，交接班时未做好交接班手续，每次各罚款50元。5认真执行请销假制度。外出请假，归队销假。未经批准私自外出或在外留宿，每次罚款100元，容留外来人员留宿每次罚款150元。6无故不参加学习、训练、会议等集体活动，每次罚款50元。7执勤、学习、训练、会议等集体活动，迟到每分钟罚款2元，早退一次罚款100元，情节严重的予以辞退。8爱护公共财物故意损坏公共财物或值班期间公物如有遗失，除照价赔偿外罚款50-100元。9不履行岗位责任，无故脱岗、私自串岗，每次罚款50200元，月累计三次予以辞退。10提倡团结队友，互相爱护。保安员内部发生打架斗殴视情节轻重每人罚款200元或予以辞退。11辱骂、刁难业主、客户，视情节轻重予以批评教育，并罚款50-150元；造成公司及本部门声誉、形象受损，情节恶劣者，加倍处罚直至辞退。12应急报到要求3分钟赶到指定位置，无特殊原因故意拖延时间，每次罚款50元，情节严重者予以辞退。13执勤中遇犯罪分子袭击和暴力反抗时，畏缩不前或临阵离场的作辞退处理。14对责任区内厂家、住户因巡查防范失控造成损失的，按损失大小每次对当班岗位值班员罚款50100元；损失严重、情节恶劣的加倍处罚以至辞退。15责任区内发生打架、斗欧等治安案件没有采取有效措施，及时控制事态发展，又没有及时汇报造成工作贻误的，每次罚当班值班员100元。16保安员业务学习、军事训练考核不合格，每次罚款100元。补考不合格、试用期内不合格辞退处理。17保安员集体宿舍当天值日人员未做好值日的，每次罚款50元。18上岗前酗酒贻误值班执勤的每次罚款100元；二次加倍；三次予以辞退。19隐瞒和虚报情况，欺骗领导，视情节轻重，分别罚款50-150元。20保安员在国家法定节假日和公司、安保部组织重大活动安全防范期间有违章违纪、失职，以及保安班（组）长自身在平时生活、工作中的违章违纪参照相应条款加倍处罚。21以上在执勤当班时间内及责任区内的违章违纪，负直接管理责任的督察班长、分队长、组长分别参照保安员违章违纪罚款数额的1/6及1/3作为监管不力或管理失职予以处罚。22保安员业务学习不认真听讲、影响其他队员听课的每次罚款50元。23保安员违反视情节轻重，分别罚款50150元或辞退处理。24保安员违反视情节轻重，分别罚款50150元。负直接管理责任的督察班长、分队长、分别参照保安员违章违纪罚款数额的1/6作为监管不力或管理失职予以处罚。25车管员违反操作规程造成车辆、器材损坏的视情节轻重罚款50300元。26保安员不服从督察人员检查，辱骂、威胁督察员的经核实后视情节轻重罚款100200元或辞退处理。27保安督察员在执勤时违纪按保安员考核规程加倍处理。（三）安员有下列行为之一的坚决予以辞退1.违法乱纪受过公安机关处罚的；2.以权谋私、敲诈勒索，收受利益及有贪污行为的；3.利用工作之便，监守自盗的；4.值班时间喝酒的；5.多次违反保安员各项规章制度，屡教不改的；6.目无组织纪律、不服从管理、不听从指挥、辱骂顶撞领导的六、保安员交接班管理标准作业规程（一）职责1当值保安组长负责交接工作的讲评、检查工作。2当值保安组长负责所管班组的交接班工作。3当值保安员负责具体工作的交接。（二）工作程序1交接班前十五分钟，接班队员到达指定地点集合，并注意自身形象，不得相互追逐打闹，保持良好站姿式，不得蹲坐。2接班组长要组织全班队员整队、点名并统计、做好记录。统一整队步行到各岗位，途中步伐整齐一致，口号宏亮，精神抖擞。3接班组长负责检查队员中是否有醉酒、神志不清或其它不能上岗的现象，若有立即请其出列，取消其上岗资格，并报主管领导查明原因，以做出相应处罚。并注意交代当班注意事项。4按时交接班，不迟到、不早退、交班队员在接班队