经营持有型物业研究.docx

经营持有型物业研究一、持有型物业的概述从房地产开发商的角度分析，开发建造物业的赢利模式有两种，一种是建好卖掉，一次性回笼资金，这类物业可称为销售型物业；另一种是建好后持有，通过长期收取租金获益，这类物业可称为持有型物业。如果更全面的进行分析，则持有型物业不仅可以持续性产生租金收益，而且可以长期产生资产增值，由于持有型物业一般地段较好，来自土地的增值空间远远大于普通物业。 从理论上讲，几乎所有的房产都可用作持有型物业，但比较适合持有的物业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等五类。从档次上划分，持有型物业一般属于中高档。商业用房中以大中型为主，如销品茂、百货商厦、大型超市、商业街区等；写字楼多是甲级类；酒店类多属中高档，甚至有超五星级的；住宅主要是高端类，包括服务式公寓、高档公寓和别墅；工业用房包括厂房、仓库等。 二、经营持有型物业的必要性1、持有型物业是未来房地产发展的趋势在欧洲房地产发达国家，持有型物业一般占物业总数的50左右，而在国内目前这一比例还非常低，而且多数为国有企业、机关、事业单位所持有，包括学校、医院、军队、银行、政府部门、研究机构等，只有10左右的持有物业为市场化企业所经营。中国商业地产联盟2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”模式的达到了39%，而在2006年的调查中，选择持有型物业比例仅为21.4%。 2、增加持有型物业是房地产宏观调控的必然结果持续几年的房地产宏观调控正使我国房地产业发生深刻变化，在这一过程中，持有型物业对开发商的重要性越来越高。首先，对于开发商而言，资金的重要性开始超过土地，一方面，不断紧缩的“银根”逼使开发商降低对银行的依赖度，另一方面，“自有资金必须超过35%”的硬性规定对开发商的现金流提出了更高的要求，而持有型物业能够产生稳定的现金流；其次，宏观调控使房地产市场的发展出现了很大的不确定性，虽然近两年市场依然向好，但谁都不敢肯定未来市场会否出现大的调整，而持有型物业是抗击市场下滑的重要产品，香港地产巨头们的经验早已证实了这一点；再次，宏观调控使开发企业的优胜劣汰速度加快，只有“长跑健将”才能最终胜出，而持有型物业会大幅优化企业的资产结构。 3、持有型物业能充分挖掘城市黄金地段的土地价值房地产投资哲学中有“地段、地段、还是地段”的金科玉律。土地资源的稀缺性决定了地价长期看涨，而市中心由于积聚了太多资源，其土地价值堪称“皇冠上的明珠”，因此好地段的物业的升值空间更大。东京、纽约、香港等已过了高速建设期的城市中，市中心高档物业增量极少，因此地产商持有物业成普遍现象。经过近几年超速发展，目前北京、上海等一线城市中心区的土地出让越来越少。在这一形势下，过去倾向于建好就卖的开发商，开始越来越多的把黄金地段的优质物业用于长期出租，慢慢享受“物以稀为贵”的敛财乐趣。 4、增加持有型物业是上市房企的内在需要自2005年以来，内地房地产业涌现一股上市潮，尤其是去香港IPO，包括富力、复地、绿城、世茂、雅居乐、碧桂园、合景泰富、SOHO中国等。上市之前，他们绝大多数都是民营企业，赔了赚了都是老板的事，财务报表时好时坏也都无所谓。但上市之后，他们摇身变成了公众公司，只有稳定增长的财务报表才能讨得机构投资者和普通股民的欢心。要想表现特好，先求避免特差，持有型物业形成的租金流可以平衡销售型物业的业绩波动，故受到上市公司和准备上市公司的青睐也在情理之中。 5、持有型物业可以使企业有效避税中国房地产开发和销售环节的税负较高，以前主要是企业所得税、营业税等，在房地产宏观调控下，新出台政策要求自今年2月1日实行清算土地增值税，由于它将实行30%-60%的四级累进税制，对于开发商的利润影响很大，尤其是利润丰厚的高档物业的税负更高。但如果改销售为持有物业，则不仅可以有效规避土地增值税，还可以避免一次性交纳高额的所得税等。而且，如果未来把多个持有物业打包发行REITs，则按美国税法，可以免征企业所得税，当然中国的相关法规目前还在酝酿中。 三、企业经营持有型物业的可行性1、我国房地产企业的发展前景持十分乐观从宏观上分析，我国目前处于城市化和工业化的快速发展阶段，房地产业的发展潜力巨大。根据国际经验，当一个国家的城市化水平达到30%的临界值时，将进入加速发展阶段，从30%到75%，英国用了200年，美国用了100年，日本用了70年。我国的城市化水平1996年达到30.48%，2006年达到43.9%，平均每年增加约1.4%，按此速度，达到75%至少还需20年左右。若暂按15亿人口做基数，那么也即每年2115万农村人口进入城镇生活，若按2006年全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米计算，每年需要新增住宅5.5亿平方米。这仅是从住宅需求上进行分析，随着GDP和人均收入的持续高速增长，企业和居民对各类房地产的需求都将保持良好势头。在这种情况下，持有型物业增值空间非常乐观。 2、目前是企业增加持有型物业的上佳时机从中短期分析，目前正是房地产企业增加持有型物业的好时机。主要出于三个原因：一是人民币仍在持续升值通道中，且有加快之势，这必将导致中国的不动产价格升值，外资亦将继续看好并投资国内优质物业；二是近几年实力派开发商的业绩提升幅度很大，赚取的利润相当丰厚，部分企业通过资本市场获得大量融资，有财力增加持有物业，而不会因此导致资金链危机，资金紧张期即使想增加持有型物业也无能为力；三是近几年我国房地产宏观调控的重点领域是住宅市场，而持有型物业核心产品的商办、酒店旅游类市场并未受到明显影响，因此投资并持有优质物业，时机正好。 3、增加持有型物业有助于企业多元化融资经营持有型物业除了可以产生持续的现金流之外，还具有一定的融资功能，比如，万一企业遭遇财务危机，可以把持有型物业以抵押的方式进行借贷或其它方式的短期融资。而且，从国际房地产业的发展趋势来看，房地产资产证券是产业发展的必由之路，只有通过这样才能强化房地产金融的功能，除了房地产企业上市之外，REITs（房地产投资信托基金）、MBS（住房抵押贷款证券化）等都是很好的资产证券化产品。对于持有型物业而言，未来打包发行REITs将是一个很好的融资方式和退出方式（关于REITs下文再详述）。这就意味着，当企业拥有一定规模的持有型物业之后，就能从容的选择运营模式和应对市场波动。 四、目前国内经营持有型物业的现状1、香港地产商运营持有型物业的经验香港回归十周年，也正是亚洲金融危机爆发的十周年。在市场化程度较高的国家和地区，股市和楼市最怕遭遇经济或金融危机，每次危机过后，无不市场低靡，大批企业破产。即使在经济运行波动不大的国内，1994年海南楼市泡沫破灭后，亦留下开发商累累白骨。但是，亚洲金融危机以后导致楼价大跌50%以上，香港地产巨头却能集体熬过“冬天”，几年后便重新生龙活虎，如今更是耀扬内地楼市。从一定程度上讲，是大量的持有物业如雪中之炭火使香港地产商不至僵死。香港知名地产商中，持有型物业比重多占30%以上，比如新鸿基的持有型物业与开发型物业的利润基本上对半开，恒基和新世界的持有型物业比重都在50%以上，更极端者是香港置地集团，这家成立于1889年的“百年老店”，是香港中环区域最大的物业投资、开发、管理公司，持有13栋高端商务楼，其租客很多都是跨国集团的亚洲总部。 2、大型房地产开发企业纷纷增加持有型物业部分开发商的持有型物业发展计划名称发展目标首创置业目前持有物业占所有物业比例的20%，未来几年这一比例还将上升。世茂集团未来目标：持有性物业占集团总开发建筑面积的20，投资比重大约在30左右；将世茂房地产的酒店、零售及办公楼的长期投资型物业的业务比例增至本集团总利润的三成。复地集团未来持有性物业的比重将从10%增加到20%。富力地产未来三年策略是：在营业收入中，75%来自楼盘销售，25%将来自租金收入。要加大对商业地产的开发比例。近几年内地开发商，尤其是地产大佬们越来越喜欢“只租不售”了，持有型物业的数量在不断增多，招商、世茂、碧桂园、金地、绿地、富力、华润、阳光、复地、首创等皆如此。整体而言，目前国内大型地产商持有型物业在整个开发经营业务中占比不高，多数在10%左右，其中招商地产起步较早，目前持有型物业收入占比近30%。受整体持有趋势的影响，一些原本是分割出售的商业项目也转向了“自持物业”，如北京三环新城社区商业街SUNNYTOWN、明天第一城部分商业、珠江帝景部分商业等。由于这一模式需要较大的资本实力作为保障，因此目前主要为一些大型开发商和外资企业采用，传统的产权式商铺在杜绝不实承诺的前提下，还将作为市场的营销模式之一而存在。 3、海外基金收购持有型物业成为一在潮流2004年以来，外资尤其是海外基金，突然对收购成熟物业产生兴趣。比如，2004年摩根斯坦利收购上海的世界贸易大厦，2005年规模明显提高，2006年达到高潮。这些海外基金多锁定上海、北京等一线城市，尤其以上海为最。2006年，外资在沪收购总量达73.56万平方米，收购案例数量同比2005年剧增233%；从收购产品的形态分析，2004和2005年主要是写字楼，2006年高档住宅、酒店式公寓逐步成为新的关注焦点，且多以产权分散的住宅物业为主，基本上都将改为酒店式公寓出租。如摩根士丹利收购的陆家嘴公寓、华山夏都、花旗集团投资基金收购的漕河景苑等。这些海外基金之所以对内地持有型物业兴趣浓厚，原因在人民币持续升值、中国经济持续高增长、内地房地产市场发展潜力巨大，但这并不意味着他们会长期持有这些物业，部分外资、尤其是海外热钱是以中短期赢利为目的，比如去年，麦格理将上海“新茂大厦”以2.5亿美元的高价出售给德国SEB基金，今年高盛将高腾大厦，花旗将永新广场出售，这三宗物业被持有的时间均不超过两年，且平均获利皆近一倍。 由于国家持续紧控外资，使部分原先兴趣浓厚的海外基金变得有些犹豫、观望，基甚部分已购有物业的外资也开始主动转手。4、高端酒店成为持有型物业的热门产品正如上文所述，可用作持有型物业的类型有几个种类，商办类物业是常规的品种。值得关注的是，近两年来，一股酒店开发持有热席卷中国房地产业。世茂地产、碧桂园、合生创展、富力集团、金融街、阳光股份、鹏欣集团、今典集团、绿地集团、华润置地等知名房企皆已涉足其中。地产巨头们青睐的几乎清一色是四星和五星等高端酒店。张宝全的今典集团甚至不惜重金在三亚海边竞得七星级酒店用地。大概而论，有两种典型的开发模式，一种可称为“世茂模式”，专注于开发独立的五星酒店，目前在上海已开发和正在建设的五星级酒店达四个，2006年公司来自租赁及酒店的投资物业营业额达1.78亿元，比2005年增长373%。另一种可称为“碧桂园模式”，由于碧桂园大多数项目皆大盘开发，因此采取“住宅+酒店”模式，高端酒店既属配套设施，亦提升了住宅的品位，它今年中报披露，迄今为止碧桂园集团一共要做17家五星级酒店。 五、企业经营持有型物业的策略1、开发和持有高星级酒店现阶段，我国人均GDP已超过2000美元，由旅游观光阶段进入休闲度假阶段，另外，随着我国GDP持续的高增长以及全面进入WTO，国内外的商务活动正快速增长。这两个因素共同导致酒店业的发展正步入黄金时期。事实上，投资酒店不仅已成为全球潮流，受全球私募股权投资者的刺激，酒店投资正呈现全球化的趋势。由于酒店消费市场潜力巨大，而且人民币升值导致资产价格持续上涨，内地正成为亚太地区酒店投资的热点市场。大量的欧美资本和中东石油美元正在北京、上海等大城寻找可以收购的酒店项目，但事实是，大多数新建酒店的大业主拒绝出售或要价远超外资预期，2006年全年中国公布的酒店交易只有十五六宗。当前，内地的酒店地产投资热中的开发主角与以往有所不同，早期，中国酒店多为旅游企业和港商投资建设，如今则以国内房地产开发商为主力，并且大多采取了持有经营策略。以上海为例，自2004年以来，高档酒店日房价呈现持续增长态势，五星级酒店房价由2004年的1177元/日上涨至2006的1406元/日，涨幅为18%；四星级酒店房价也由2004年的587元/日上涨至659元/日，涨幅为13%。因此，开发和持有高星级酒店，投资回报将长期看好。 2、与专业的持有型物业管理运营机构结成战略合作伙伴相比销售型物业，持有型物业的经营更加复杂，往往需要专业的管理或运营机构打理，才能使物业管理、维护达到比较好的水平，才能使物业租金保持理想水准，才能使物业持续增值。我国房地产开发企业在持有型物业管理和运营方面的经验较少，在具体实践中，往往与专业的机构，尤其是国际知名公司结成战略同联盟，以保持较高的运营水平。比如虽然大型开发商投资、开发、持有酒店已成大势所趋，但真正全面介入酒店经营和管理环节的开发商并不多。酒店经营管理属于相对比较专业的学科，尤其是在高档酒店的经营管理上，实行专业的酒店管理公司经营以成为国际化趋势。上海证大集团在投资开发上海证大丽笙酒店时，就联合世界著名酒店品牌丽笙酒店及渡假村集团共同投资建设，并由另一家世界知名品牌卡尔森环球酒店集团亚太公司负责管理。再如世茂集团已聘请百联集团管理该公司旗下的上海世茂国际广场，并与日本世嘉、马来西亚的百盛集团、台湾星巴克咖啡、麦当劳（中国）、香港屈臣氏等200多个品牌建立了策略合作关系。3、将优质的社区商业配套物业用作持有目前，很多开发商已经明白大型商业设施适合发展成为持有型物业，但却往往忽视规模较小、形态散乱的社区型商铺。已往的实践表明，社区型商铺或中型商业设施一般难于价值最大化，许多开发商只是为了应付政府规划要求而建设这些商业用房，往往一卖了之，但由于产品定位、规划、施工等都没精心操作，这些商业用房既卖不出高价，又造成长期空置，无法正常或很好的营业，从而对开发商、商铺业主、商家、社区居民四方利益皆有负面影响。因此，开发商应对于社区型商业用房在开发前期即明确是销售还是持有，对于优质商业用房，尤其是大型社区中规模较大的商业用房，应考虑将其发展成为持有型物业，统一规划、经一招商、统一经营，从而使商铺的价值持续增值，而且获取稳定的租金收益。 4、打算持有物业的地产商须有“养铺”精神持有型物业的特点之一是资金回收速度较慢，如酒店项目一般需要10左右才能收回投资。在这一过程中，有些项目建好后立马就能收取“真金白银”丰厚租金，而有些项目却需要耐心等待周边环境及市场的成熟，例如很多商业物业就需要“养铺”。企业必然做好心理准备，要抱着“短期亏钱，长线收益”的态度进行耐心、精心、专心的经营运作。 5、未来可以打包上市发行REITs 持有型物业最好的一个退出路径，是打包上市，发行REITs，不仅可以顺利脱身，而且能够借机卖出高价。美国的REITs非常发达，近两年香港也出现了多只REITs，其中包括广州出产的“越秀REITs”，据目前形势判断，国内相关法规将近期出台，届时在国内就能很方便的上市。目前国内已有REITs正在筹备中。11月召开的房地产商会年会，联华信托总裁李晓东在会上表示，根据央行意见力争年内完成REITs制度的准备工作，明年上半年正式推出REITs产品，联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划有望成为联华信托推出的首只、同时也是国内首只真正的REITs产品。 最后，不妨分析一下香港的一个REITs案例。2007年3月30日，号称“香港首个酒店房地产投资信托基金”的富豪产业信托在香港主板挂牌。富豪产业信托的资产为5间香港酒店物业，即富豪香港酒店、富豪机场酒店、富豪九龙酒店、富豪东方酒店及丽豪酒店，共3348间客房，预期今年房间数目增至3542间。据独立物业估值师估值报告，这5间酒店物业估值在149亿至159亿港元，2006年入住率为81.2，平均房租为786.9港元，每房间平均收入639港元。按照租约，2007年基本租金收入6.3亿港元，到2010年增加到7.8亿港元，另外还会有浮动租金。按照招股书预计，2011年以后年度最坏的可能是只有4亿港元的租金收入，按发行价2.68港元计算，年收益率能在5%以上。除了向基金持有人提供稳定的分配，富豪产业信托的主要目标还有“在基金单位资产增值方面达到长远的资本增值”，实现手段包括对外收购、改善内部运营、适当融资等，投资者也将享受到资产增值的好处。 六、世茂集团经营持有型物业模式分析世茂集团，是以“世茂房地产(0813.HK)”及“世茂股份(600823.SH)”两家控股上市公司为核心的大型企业集团，截至2007年7月31日，总市值合计约800亿港元，世茂在中国境内正在开发中的项目28个，分布于中国近二十个个大中城市，拥有跨境及境外项目两个，分布在俄罗斯、香港等国家和地区。原本有三家上市企业，今年“世茂国际”私有化后退市。二十年前，世茂进军中国大陆房地产市场，经历了市场洗礼，比其它很多企业更懂得如何优化产品配置，尤其表现对持有型物业的钟情上，就目前国内而言，其收租型物业所占比重已经很高。 2006年，为了配合分拆上市计划，世茂早已有意识地增加了酒店等持有型优质物业的开发和经营，其在上海建造的3座超五星级酒店将占据上海豪华酒店20%以上的市场份额，此外在全国同时兴建的五星级酒店超过5个，未来的23年将超过10个。集团已规划好高档住宅、旅游项目和持有型物业这几类产品的比例。世茂房地产2006年报显示，2006年来自租赁及酒店的投资型物业营业额17.8亿元，升幅为373。 世茂房地产2007年中报表明：营业额上升主要是总入账销售面积提高及投资物业贡献增加所致，酒店及商业物业营业额上升至人民币2.35亿元，较2006年上半年