房屋房屋拆迁补偿的法律分析.docx

赢了网 遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问 房屋拆迁补偿的法律分析拆迁补偿的相关法律知识拆迁补偿的方式1.货币补偿增加补偿改造奖励费意见明确，货币补偿方式是按房地产市场评估价格确定，但可以增加旧城区补偿金和搬迁时限奖励费。其中搬迁时限奖励费根据不同搬迁时限给予不同奖励。三项补偿加起来不得高于周边一手楼价。模拟案例补偿总额不超一手楼价假定旧城更新改造项目位于广州市荔湾区“上下九-陈家祠-站前路”地段，根据采集统计的该区域内存量多层住房的市场评估案例，该区域内存量多层住房市场评估均价为7800元/平方米。如2009年12月该被拆迁房屋所处区位“新建普通商品住宅市场价格”为12800元/平方米，该项目的改造奖励不得高于5000元/平方米。2.异地永迁外迁越远获补偿越多异地永迁按照新建普通商品住宅市场价格，结合被拆迁地与异地搬迁地之间的土地市场价值级差比例，来确定补偿安置的住房建筑面积。被拆迁人从旧城区向外搬迁，其外迁得越远，获得补偿安置面积也就越大。模拟案例上下九安置到金沙洲，50平方米换75平方米假定旧城更新改造项目位于广州市荔湾区“上下九-陈家祠-站前路”地段，以一套合法产权建筑面积为50平方米、产权性质为住宅的被拆迁房屋为例，如2009年12月该被拆迁房屋所处区位的“新建普通商品住宅市场价格”为12800元/平方米。住宅房屋被拆迁人选择异地永迁安置的，如永迁安置住房位于白云区金沙洲，假定2009年12月永迁安置房所处区位的“新建普通商品住宅市场价格”为8500元/平方米，则应当补偿安置的住房建筑面积为：(128008500)50=75.29平方米，拆迁补偿面积增加了25.29平方米。3.就近安置补偿面积不低于原来据悉，意见把原有的原址回迁安置方式更改为就近回迁。据悉，不少旧城改造可能在改造后改变了住宅用途，被拆迁户无法原址回迁，所以意见仅是给出了就近安置的补偿安置选择。安置住房的建筑面积不得低于被拆迁房屋合法产权的建筑面积。如拆迁当事人双方协商一致的，从其约定。房屋拆迁补偿安置协议的分析拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同，它适用民法通则和合同法。1、房屋拆迁补偿安置协议具有下列特征：(1)房屋拆迁补偿安置协议是房屋拆迁双方的法律行为。协议关系主要有房屋拆迁双方当事人参加，仅有一方当事人，协议关系便不能成立。(2)房屋拆迁当事人之间的法律地位平等。一是无论当事人双方的经济实力、政治地位如何，不允许任何一方将自己的意志强加给另一方;二是体现房屋拆迁权利义务的对等性，即一方从对方获得某项权利时，也承担相应的义务。凡显失公正的协议是可撤销的。(3)协议必须是房屋拆迁双方的合法行为。所谓合法行为，是指按照房屋拆迁法规规定的要求而实施的行为。如当事人的资格，社会组织作为房屋拆迁协议当事人要有法人资格;承办人签订协议要有法人或法人代表的授权证明;委托代理订立协议的要有合法手续;被拆迁人签订协议时，应当出具产权证书、使用权证明等法律文件。凡违反法规规定，采取欺诈手段等所订立的协议都是无效协议。(4)房屋拆迁补偿安置协议是具有法律效力的文件。表现在其权利依法产生后受到法律的保护;其义务依法产生后，则受到法律的强制。其次是依法订立的协议必须认真恪守，当事人任何一方均无权擅自变更或解除。再就是在履行协议中发生纠纷，协议条款便是解决纠纷的主要依据。(5)房屋拆迁补偿安置协议是一种双务有偿协议，协议的当事人依据协议享有一定的权利，同时又要承担相应的义务。(6)房屋拆迁安置协议必须采用书面的形式。2、房屋拆迁补偿安置协议的内容房屋拆迁补偿安置协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名，协议必须经双方当事人签名盖章后才具有法律效力。拆迁非出租房屋，拆迁人与被拆迁人签订协议;拆迁出租房屋，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。协议的主要内容有：(1)拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限;(2)安置用房面积、标准和地点;(3)产权调换房屋的差价支付方式和期限;(4)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;(5)搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;(6)违约责任和争议解决的方式;(7)当事人约定的其他条款。至于每一个拆迁补偿安置协议具体包括哪些内容，还应视拆迁补偿方式不同而不同。对于实行货币补偿的，协议中应主要载明补偿金额、搬迁期限;对于实行产权调换的，协议主要载明安置用房的结构、面积和地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限。这里需要说明的是，拆迁房屋拆迁管理部门代管的房屋所订立的拆迁补偿安置协议书必须经公证机关公证，即实行强制性公证。通过公证，保证拆迁补偿安置协议内容的真实性和合法性，有利于消除被代管人对协议的疑虑。拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。房屋拆迁补偿的离婚分割房屋动迁补偿款，由于数额较大往往会成为离婚财产分割的焦点问题，处理该问题，可以从以下几方面进行。首先，考察被拆迁的房屋是公房还是私房，如果是私房，则要确定该房产是个人财产还是夫妻共同财产。如果被拆迁房屋是夫妻共同财产，则拆迁补偿款当然应作为夫妻共同财产进行分割。如果是个人财产，则拆迁补偿款也相应的归个人所有，不进行分割。其次，如果被拆迁的房屋是公房，则要考察当地的拆迁政策，看补偿款中有没有考虑同住人的因素。在许多地方拆迁补偿款是按照被拆房屋的面积为依据进行计算的，并未考虑同住人的因素。因此，此时的拆迁补偿款应归取得公房承租权的一方所有。如果公房承租权是婚后取得的，则补偿款归夫妻双方共同所有，由双方进行分割。需要注意的是，售后公房的拆迁属于私房的拆迁范围，不应适用公房拆迁的有关政策。此时的拆迁补偿款能否列入夫妻共同财产的范围，关键是看售后公房是否属于夫妻共同财产。房屋拆迁补偿的评估作用l.加快房地产估价机构的脱钩改制，确保房屋拆迁补偿估价独立、客观、公开、公正。房地产估价机构的改制，不要“明脱暗不脱”，藕断丝连，要做到从形式上到实质上的彻底的脱钩改制，使房屋拆迁补偿估价能够做到真正意义上的独立、客观、公开、公正推除行政干预等一切干扰正常房地产估价的障碍，提供房屋拆迁补偿估价良好、宽松的环境，使房屋拆迁补偿估价公开化，置于群众、社会的监督之下，使房地产估价师站在中立的立场上，做出客观、公平、公正的能够经受得住考验的估价。2.进行房屋拆迁补偿估价，应当侧重于保护被拆迁人的合法权益。因为在拆迁过程中，虽然拆迁人与被拆迁人的法律地位是平等的，但是其经济地位、参与拆迁的主动性、补偿安置协议中所处的地位是不同的。在拆迁过程中，被拆迁人是被动的，是弱势群体。被拆迁人的被动地位使其合法权益易受侵害。为了消除被拆迁人对拆迁工作的抵触情绪，积极配合响应拆迁工作，应在政策上倾斜，侧重保护被拆迁人的合法权益。进行房屋拆迁补偿估价时，其补偿标准略高于(至少不低于)所在类区同类普通房屋的正常房地产市场价格的平均水平。当然同时也应该保护拆迁人的合法权益。如果过分加重拆迁人的负担，加重开发成本，会打击拆迁人的积极性，进而影响城市改造和建设。3.正确把握房屋拆迁补偿估价的特性，做好房屋拆迁补偿估价工作。房屋拆迁补偿估价有政策性强。影响大、涉及面广、时间紧迫等特性。房屋拆迁补偿估价与其他估价目的下的估价有一定的区别，不同于真正意义上的房地产公开市场价值的估价。如果不从实际出发，生搬硬套新条例规定，逐户进行拆迁估价，不仅给估价工作增加难度和业务量，估价效率低，还会造成拆迁补偿安置标准混乱等现象。因此房地产估价师应该认真领会新条例精神，把握拆迁补偿估价的特性、拆迁法律法规以及地方政策，严守职业道德，及时了解掌握本地区房地产市场行情、特点，要有大局意识，全面平衡，一方面体现拆迁估价的特性，一方面使估价结果尽可能被拆迁相关利益主体公认和接受。4.做好拆迁估价前期基础工作，提高估价效率，保障拆迁进程。拆迁工作是时限性很强的工作，不能因拆迁估价的拖延而影响拆迁进度。在保证估价精度的情况下，按时完成拆迁估价尤为重要。笔者认为拆迁估价时评估价格由基准价十浮动价来构成是合理的。即根据本地区特点，不同类区(或以栋为单位的楼)基准价确定下来后个别再考虑每户楼层、朝向、用途。建筑结构、权益等浮动价来确定各户的不同价格。根据具体情况，楼层朝向等可以固定的个别影响因素也可以采取固定的模式。拆迁估价时要原则性和灵活性相结合，同一供求圈内类似房地产价格趋于一致，使房地产估价师易于操作，使拆迁估价区别于过去仅考虑房屋残存价值的简单估价的老模式，又区别于真正意义上的房地产公开市场价值评估，简化估价过程，加快估价速度，保障拆迁进程。 个人取得的哪些所得应当缴纳所得税 /w/jj/661428.html 关于印发修订的（中国工商银行外币储蓄存款章程）的通知 /w/jj/661427.html 电子合同有哪些特征 /w/jj/661426.html 免征消费税的出口应税消费品的会计处理 /w/jj/661425.html 不正当有奖销售行为的分类 /w/jj/661424.html 四川省拟新规：居民楼200米内禁跳广场舞 /w/jj/661423.html 商业银行的注册资本有那些要求 /w/jj/661422.html 关于进一步做好银行卡联网通用工作的通知 /w/jj/661421.html 征地过程中的一书四方案是什么意思 /w/jj/661420.html 什么是出口退税免税 /w/jj/661419.html 关于试发人民币长城卡像片卡的通知 /w/jj/661418.html 环境污染损害责任保险有哪些法律特征 /w/jj/661417.html 商业银行内部控制的因素 /w/jj/661416.html 证券交易所章程应包括的内容 /w/jj/661415.html 中国人民银行清算总中心 /w/jj/661414.html 基本农田和一般农田的区别 /w/jj/661413.html 什么是税收负担 /w/jj/661412.html 商业银行法律风险概念 /w/jj/661411.html 哪些项目可减免征收营业税 /w/jj/661410.html 建立合理豁免制度 /w/jj/661409.html 如何看待计算机网络犯罪 /w/jj/661408.html 关于印发（中国农业银行保管箱业务管理办法）的通知 /w/jj/661407.html 商业银行的组织机构是如何划分的 /w/jj/661406.html 什么是国有建设用地 /w/jj/661405.html 商业银行内部控制的基本要求 /w/jj/661404.html 什么是广告费用的计税处理 /w/jj/661403.html 电子商务交易的概念是什么 /w/jj/661402.html 关于加强金融机构个人存取款业务管理的通知 /w/jj/661401.html 什么是关税我国关税立法权限是怎样划分的 /w/jj/661400.html 关于长城万事达信用卡透支利息不应计算复利的批复 /w/jj/661399.html 湖南省乡镇区划调整改革工作方案有哪些 /w/jj/661398.html 中国农业发展银行档案管理制度 /w/jj/661397.html 证券登记结算办法 /w/jj/661396.html 什么是危害电子商务犯罪 /w/jj/661395.html 关于印发（交通银行个人通知存款会计核算规定）的通知 /w/jj/661394.html 税务人员违反税法应当承担的法律责任 /w/jj/661393.html 环境公益诉讼的主体资格是如何规定(2018)的 /w/jj/661392.html 我国公开市场操作制度的主要内容是什么 /w/jj/661391.html 中国进出口银行人民币信贷资金调拨和账户管理暂行办法 /w/jj/661390.html 最新森林防火条例(2018最新)是如何规定(2018)的 /w/jj/661389.html 企业所得税减免规定 /w/jj/661388.html 货币政策的最终目标是什么 /w/jj/661387.html 电子商务与现代物流之间存在哪些问题 /w/jj/661386.html 诺基亚称苹果iPhone等所有产品都侵 /w/jj/661385.html 房产税及其有关规定 /w/jj/661384.html 房地产商发布虚假广告需承担民事责任的情形有哪些 /w/jj/661383.html 关于制止低价倾销行为的规定 /w/jj/661382.html 征纳税双方基本的权利与义务 /w/jj/661381.html 中国建设银行总行直接经营范围方案 /w/jj/661380.html 如何认定电子商务合同的签订地点 /w/jj/661379.html 契约型投资基金与公司型投资基金的主要区别 /w/jj/661378.html 关于印发（中国人民银行分行管理辖区内会计财务工作的规定）的通知 /w/jj/661377.html 软件保护和软件授权的概念 /w/jj/661376.html 中国投资银行要害岗位人员管理办法 /w/jj/661375.html 投资差额损失计算的基准日应如何确定 /w/jj/661374.html 完善网络金融风险监管体制的方法是什么 /w/jj/661373.html 中国建设银行证券业务系统业务暂行规则 /w/jj/661372.html 什么是进出口税则 /w/jj/661371.html 投入产出表有哪些相关知识 /w/jj/661370.html 商业银行业务范围的兜底条款是有什么法律规定（2018年最新版）的 /w/jj/661369.html 人民币的发行程序及流通领域 /w/jj/661368.html 保护企业债权要怎么来签订商务合同 /w/jj/661367.html 哪些项目免征增值税 /w/jj/661366.html 供给侧改革是什么 /w/jj/661365.html 固定资产都有什么 /w/jj/661364.html 中国人民银行分支机构预算审核办事指南 /w/jj/661363.html 哪些出口货物不能退（免）税 /w/jj/661362.html 什么是商业银行贷款利率 /w/jj/661361.html 从哪些方面可完善中国环境侵权民事责任 /w/jj/661360.html 商业银行的经营原则是什么 /w/jj/661359.html 2018年野生植物保护项目合同范本 /w/jj/661358.html 商业银行工作人员的行为应受哪些限制 /w/jj/661357.html 我国法律对农村水污染的损害赔偿责任有什么规定(2018) /w/jj/661356.html 关于防范信用卡犯罪行为内部掌握标准 /w/jj/661355.html 什么是反倾销税的避税筹划 /w/jj/661354.html 物流销售配送协议书（2018最新）写格式2018 /w/jj/661353.html 股份制商业银行独立董事和外部监事制度指引 /w/jj/661352.html 商业银行如何建立财务会计制度 /w/jj/661351.html 环保燃料油的分类有哪些 /w/jj/661350.html 反倾销措施的实施必须具备的基本条件 /w/jj/661349.html 外商投资企业所得税有什么法律规定（2018年最新版） /w/jj/661348.html 供用电合同的概念及法律特征具体是什么样子的 /w/jj/661347.html 创造金融工具的职能 /w/jj/661346.html 商业银