房屋产权抵押与土地使用权抵押的相关法律问题.docx

赢了网 遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问 房屋产权抵押与土地使用权抵押的相关法律问题房屋产权抵押与土地使用权抵押之间的相关法律问题1、土地使用权与房屋产权在民法权利上是相互独立的物权：根据我国现行的立法规定，可以用于抵押的土地使用权主要是根据出让和转让合同取得的土地使用权，以及依国家划拨方式取得的国有划拨土地使用权。作为集体所有的土地因必须先由国家征用变为国家所有权以后才能够转让，所以一般情形下，农村集体所有的土地不得用于抵押。在民法角度上，土地使用权属于用益物权。所谓用益物权，是指在他人之物上得以使用收益而设立他物权。用益物权是以物的使用价值之取得为目的的物权。该种物权的法律特征表现为：其主体不是所有人而是使用人，其客体具有永久的不可移，其权利经登记公示具有排他性。以房产设定抵押物时，抵押人得以自己所有或有权处分的房产进行抵押。房屋产权属于民法上的所有权，即自物权。根据民法通则第七十一条的规定，自物权是指所有权人依法对自己所有的物享有占有、使用、收益和处分的权利。该种物权的法律特征：其主体是房屋所有人，其客体也具有不可移动性，其权利经登记公示也具有排他性。土地使用权和房屋产权是两种不同性质的，不能相互替代的，各具价值的物权。土地和房屋作为两类不同的资源和生产资料、生活资料，决定了其抵押是两种不同的财产抵押，两者不具有同一性。2、土地使用权和房屋产权之间的相依关系：土地是任何房产的基础，是土地上建筑物的本质组成部分，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才利用该土地。因此，房屋产权的取得，必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上，抵押人对房屋产权或土地使用权中的一种权利的处分，往往会涉及到另一种权利的变动。在解放前，城市房屋买卖当事人之间，签订买卖契约时，必须同时签订房产与土地两份契约，房屋买卖才成立。新中国成立后，虽然国家政策与法律法规规定，房屋与土地的权利变更，应贯彻执行的是“房随地走”和“地随房走”的总体原则，但国家并未强制推行这一原则。大概是由于土地和房屋是两类不同的资源和生产资料、生活资料的原因，我国法律规定始终未将房屋产权或土地使用权变更的实际办理手续归入一口，而始终坚持了两个互不相干的相互绝对独立的部门来主管与办理。这样的结果，不但有与“房随地走”和“地随房走”原则相悖，同时也带来了实际中，变更土地使用权而不变更房屋产权，即“两证”严重分离的现象。主管部门的规定也出现了类似的情形，1992年3月8日为贯彻实施中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，(国家土地管理局令(92)第1号划拨土地使用权管理暂行办法作出了“土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。”的规定，实质上就是不执行“房随地走”和“地随房走”原则。【问题】值得注意的是，2001年8月5日建设部公布了城市房地产抵押管理办法(2001修正)部门行政规章，办法第四条规定“以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押”，该条款作出了“必须同时抵押”的规定，它表明建设部坚决贯彻“房随地走”和“地随房走”原则的态度。但十分遗憾的是，国家对其并未作为国务院行政法规出台(注：至少也应两部联合出台)，由于房屋与土地使用权抵押分别登记，建设部无权、也无法要求国土资源部怎样做，而国土资源部也“有权”不理睬这部门规章，致使各行其政的状况加剧。2004年7月5日公布并施行的，距本文最近的抵押登记法规-国家林业局森林资源资产抵押登记办法(试行)规定“森林或林木资产抵押时，其林地使用权须同时抵押，但不得改变林地的属性和用途(第8条2款)。”、“经营国家无偿划拨森林资源资产的单位，以其经营的森林资源资产申请抵押时，应先办理相关的森林、林木出让手续。否则，抵押无效(注：第14条;第8条规定的森林资源资产包括林地使用权)。”它的公布表明我国法律贯彻与强调“房随地走”和“地随房走”原则的态度。3、房地产权利主体出现同一主体、非同一主体、非权利主体并存的状态：民事主体只有依法取得土地使用权，才能在土地上依法兴建房屋，取得房屋产权，土地使用权主体与房屋产权的主体应当是同一的。但是，随着我国城市住房制度的改革和大规模商品房开发，城市私有房屋的比例呈逐步上升之势，便出现了房屋产权与土地使用权的权利主体非同一状态，即出现了区分所有的情形。房屋区分所有，也称建筑物区分所有，是指数人、数人以上的更多人区分建筑物而各有其部分。表现为：(1)、在高层商品楼房(含营业用房、写字办公房、住宅)中可能住有几十户、数百户自然人或法人，这些人都应成为房屋区分所有的主体，并各自有其相应的土地使用权。(2)、一栋在房屋区分所有情况下，房屋所占用范围内的土地使用权则由房屋区分所有的主体按份共有，便出现了由多个共有人共同行使一个土地使用权，共有人中的一人非经其他共有人同意，无权处分共有物。(3)、在房屋区分出售后，土地使用权仍登记在商品房开发商手中，或对于原单位宿舍以房改后，由于房改政策与国有土地未办出让手续，其原划拨土地使用权仍在单位手中。(4)、用农民集体土地建房，包括现各地农村大力开展的农民住房改造所建的农民房，这些房屋不是建在农民的宅基地上，而是建在村上在村属于农田地中统一划出的土地上，有的地区甚至是按每人40平方米土地以“农民失地安置”为由划地自行建房，其房屋未办产权证(注：能否按现行法律规定办到房屋产权证，在政策与法律上还是个空白)，土地使用权也仍在集体-村上，农民-村民不是房屋所有者，不是土地所有者，更不是土地使用权的所有者。不同状态情形下的抵押权：(1)、在明确土地使用权和房屋产权的权利主体非同一主体时，土地使用权人和房屋产权人均可就其所享有的土地使用权或房屋设定抵押权。(2)、明确土地使用权和房屋产权的权利主体为同一主体时，应当允许抵押人仅就土地使用权或房屋产权分别向不同的债权人设定抵押权。(3)明确土地使用权和房屋产权为同一权利主体时，抵押人先就土地使用权或房屋产权设定抵押时，应就房屋或土地使用权一并办理抵押登记，否则，允许抵押人就房屋产权或土地使用权另行设定抵押。(4)、明确抵押合同并法律允许的范围内另有约定的，按照约定。房屋抵押相关知识，房地产法法律知识希望对您有所帮助，赢了网建议大家遇到问题根据实际情况进行判断，必要时可寻求法律咨询网站的帮助。来源：（房屋产权抵押与土地使用权抵押的相关法律问题/y/fc/722779.html）精彩推荐：申请廉租房的条件和流程是怎样的/y/fc/856627.html小区邻里关系争议之用水篇/y/fc/856625.html北京供暖首日投诉同比减少四成多/y/fc/856623.html欲租基本农田建厂房合同违法被判无效/y/fc/856621.html建设工程质量纠纷案件诉讼法律实务/y/fc/856619.html公积金贷款的对象和条件有哪些/y/fc/856617.html不能亲自办理提取公积金余额手续,是否可以委托他人/y/fc/856615.html石家庄北湾餐饮娱乐有限公司与河北社科服务中心房屋租赁纠纷上诉案/y/fc/856613.html轿车在小区车库丢失，车主获赔/y/fc/856611.html房屋由平顶改为尖顶雨天灌水引纠纷/y/fc/856609.html误认邻居侵犯相邻权证据不足诉请被驳回/y/fc/856607.html延迟交付问题如何解决/y/fc/856605.html什么叫补充住房公积金制度/y/fc/856603.html公积金计息利率不变加息后贷款按新利率执行/y/fc/856601.html厨房漏水引发相邻纠纷/y/fc/856599.html在物业更替时应当注意的问题/y/fc/856597.html廉租房的申请材料有哪些/y/fc/856595.html业主现场收房六大招要注意/y/fc/856593.html自家地盘擅改厨房起纠纷侵犯邻居通风采光权遭拆除/y/fc/856591.html北京公积金二套房贷下周出标准超86平或停贷/y/fc/856589.html哪些人可以申请贷款/y/fc/856587.html业主希望平和解决问题/y/fc/856585.html如何处理房屋质量纠纷/y/fc/856583.html廉租房申请介绍/y/fc/856581.html物业公司与业主的维修责任应如何划分/y/fc/856579.html自家门前安监视探头侵犯邻居隐私须拆除/y/fc/856577.html哪些职工不实行住房公积金制度/y/fc/856575.html房屋装修不能支取住房公积金/y/fc/856573.html年底收房全攻略/y/fc/856571.html对采光权侵权及补偿的法律思考/y/fc/856569.html业主被诉空调噪音扰民拒绝鉴定被判担责/y/fc/856567.html房屋产权证怎么办理/y/fc/856565.html公积金贷款的保险由谁办理/y/fc/856563.html什么叫做廉租住房，如何申请/y/fc/856561.html住房公积金有哪些功能/y/fc/856559.html房屋产权证延期办理诉讼材料/y/fc/856557.html楼上水管破裂楼下遭殃法院调解邻里和好如初/y/fc/856555.html收房纠纷四面开花房价下跌成导火索/y/fc/856553.html空调噪音扰邻法院判决移走/y/fc/856551.html公积金贷款担保费已下调贷款期限越长降幅越大/y/fc/856549.html怎样办理住房公积金支取手续/y/fc/856547.html交付商品房质量不合格买房人应当如何维权/y/fc/856545.html哪些质量问题可退房赔款/y/fc/856543.html商品房质量有严重问题影响正常居住怎么办/y/fc/856541.html“94方案”隐性权利人未及时主张权利将丧失胜诉权/y/fc/856539.html采光权纠纷的成因及对策分析/y/fc/856537.html哪些情形可提取公积金/y/fc/856535.html公积金省钱两大误区/y/fc/856533.html开发商拖延办理产权证应赔偿迟延交房违约金/y/fc/856531.html昆明:侵害邻楼居民采光权建盖方被判赔偿53万元/y/fc/856529.html房屋质量赔偿开发商是第一责任人/y/fc/856527.html浅议相邻采光权/y/fc/856525.html什么人能申请补充住房公积金贷款/y/fc/856523.html购买哪种住房可以申请公积金贷款/y/fc/856521.html印发九江市城市最低收入家庭廉租住房管理暂行办法的通知/y/fc/856519.html什么是房屋的所有权，占有权，使用权，收益权和处分权/y/fc/856517.html鉴别商品房质量要六看/y/fc/856515.html留意拍卖房的房屋质量陷阱/y/fc/856513.html房子装修及工程质量出现问题怎么办/y/fc/856511.html解读怎样才能贷到50万/y/fc/856509.html提取住房公积金应提供的材料共有四大类莫忘记/y/fc/856508.html住宅工程质量保修期如何计算/y/fc/856506.html卫生间开窗排臭气影响邻居被判封窗/y/fc/856504.html开发商延期办房产证要受罚/y/fc/856502.html北京廉租房申请条件有哪些/y/fc/856500.html遭遇房屋质量问题可否要求赔偿/y/fc/856498.html哪些人可以申请个人住房公积金贷款/y/fc/856496.html北京三口家庭住房超90平米可能难获公积金贷款/y/fc/856494.html业主私搭玻璃阳台法院一审判决恢复原状/y/fc/856492.html开发商需返还定金及首期款/y/fc/856490.html门改为向外开影响通行邻里为一扇门起心结/y/fc/856488.html二手房交易看房注意事项和房屋质量的甄别/y/fc/856486.html公积金属夫妻共有财产/y/fc/856484.ht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