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房地产经济学 尚天成 主讲人简介 尚天成天津大学管理学院教师研究方向 区域经济可持续发展 旅游管理邮箱 stc65 电话 022 27407638 第一章房地产与房地产业第二章房地产业与国民经济第三章地租理论与区位理论第四章房地产产权理论第五章房地产投资及其风险第六章房地产市场第七章房地产价格评估第八章房地产开发第九章房地产经营第十章房地产金融第十一章房地产物业管理 第一章房地产与房地产业 第一节房地产的含义及其特性 房地产的概念房地产又称不动产 realestate或realproperty 其含义有广义和狭义之分 广义的房地产指土地 土地上的永久性建筑物 基础设施 以及诸如水和矿藏等自然资源 还包括与土地 房屋所有权有关的所有权利或利益 与分析房地产有关的知识 以及经营房地产买卖的商业界 它包括以下四层含义 广义的房地产 以土地和房屋设施为其存在的物质条件 作为财产的一种形态 必然会涉及权属关系 产权可以为不同所有者占有 以其固定性 不可移动性为基本特征 因此也称之为不动产 狭义的房地产是指土地 建筑物 其他地上附着物有机结合的整体以及它们衍生的各种权属关系 房地产的各种经济活动的实质就是其权属的运行过程 实物形态 自然形态 经济形态 房地产存在的形态 土地 建筑物 房地 二 地产与房产的关系 地产 房产 两者关系 联系 不可分割性 区别 房离不开地 空中楼阁 不存在 从价值形态来看 房价和地价密不可分 从房地产的权属来看 任何形式 买卖 租赁 抵押等 的房产交易 必然同时伴随着土地使用权的转移 即房产交易完成的同时 也完成了地产交易 从资金循环过程来看 二者也是紧密结合在一起的 从房地产经营管理来看 二者也是紧密结合的 地产可脱离房产而独立存在 而房产则无法脱离土地而单独存在 作为自然资源的土地 特别是生地 荒地是不用计提折旧的 而房屋则有折旧 地产的价格直接由地租规律支配 而纯粹的房产价值则由商品价值规律支配 三 房地产的特性 主要包括房地产的自然特性 房地产的经济特性和房地产的社会制度特性等三个方面 房地产的自然特性 区位的固定性 使用的长期性 单件性 异质性 效用的多层次性 土地面积总量的一定性和房地产的有限性 房屋的使用价值具有效用上的多层次性 同时具备生存 享受和发展三个不同层次的内容 房地产的经济特性 房地产经济价值的积累性和衰减性 房地产利用的递减性和合理集约性 房地产权利的可分割性与权益的流动性 房地产供给的稀缺性和经营的垄断性 房地产投资和消费的双重性 房地产的保值增值性房地产增值的原因 土地资源的有限性使土地供给不足是房地产增值的主因 有效需求增加 致使房地产供求矛盾加剧 从而引起房地产价格上升 通货膨胀的影响 外部经济环境条件的改善 对建筑物进行的投资改造等 房地产的社会制度特性 房地产的财富性 房地产的社会稳定性 房地产产权的法律性四 房地产的分类 按房地产用途分类 按房地产实物形态分类 按房地产开发程度分类 按房地产权属关系分类 按房地产开发经营内容分类 第二节房地产业的含义及其特性一 房地产业的含义 概念 内涵 房地产业是指从事房地产投资 开发 经营 管理和服务等经济实体所组成的产业部门 二 房地产业的划分 联合国组织对房地产业的划分 我国现行产业分类 我国现行行业分类标准把房地产业列为第三产业的第二层次 三 房地产业与房地产 建筑业 住宅业的区别 房地产业与房地产 房地产业与房地产之间既有联系又有区别 联系 区别 房地产是房地产业的基础 房地产业投资建设 经营管理以及服务的对象是房地产 因此 没有房地产 也就没有房地产业 房地产是一个自然属性的不动产 表现为财产形式和各种权益 房地产行业是一个具有社会属性的运行机制 是由生产环节 流通环节和服务环节三方面所组成的 是人们直接参与的一种经济活动 无论在国际上 还是在国内 房地产业都是作为一个独立的产业部门而存在 房地产业与建筑业房地产业与建筑业在国民经济中是既有密切联系又有实质性区别的两个经济部门 联系 区别 在日常经济活动中 由于它们的劳动对象和经营对象都是房地产 二者是相互渗透和交叉的 两者在活动范围 产业归属 经营内容 经营方式等方面 都有明显的区别 建筑业是直接从事房屋生产和其他建筑物的改造 装修 安装等的物质生产部门 属于第二产业 房地产业主要从事的是地产和房产的经营 并对房地产产品进行管理服务 同时兼营房地产的投资 开发 建设 是介于第二产业与第三产业之间 以第三产业为主的产业部门 国外和国内都已明确规定建筑业属于第二产业 房地产业属于第三产业 房地产业与住宅业住宅业是以生产 经营住宅 区 为最终产品的产业 住宅业与房地产业的区别 主要表现为 两者的侧重点不同 两者应用的背景和条件不同 住宅业强调以住宅建设 生产 流通 消费 服务为主要经济活动内容 房地产业则是包括住宅在内的各类房屋及承载房屋的土地开发 流通 消费 服务的一个产业 房地产业是随着房地产在国民经济发展中日益呈现的重要性而提出来的 是国民经济中具有基础性 先导性和可以成为支柱性的产业 住宅业则是针对住宅建设 住宅市场问题而提出的 它是随着住房制度改革的不断深化以及扩大内需 将住宅业作为新的经济增长点而产生的 四 房地产业经济活动的特点 从区域经济来看 房地产业是一个区域差异巨大 级差收益明显的行业 从行业特征来看 房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业 综合性 关联性 从投资过程来看 房地产业是一个高投资 高风险的行业 从社会经济来看 房地产业受政府政策影响大 是与法律制度紧密相关的行业 第三节房地产经济学的研究对象与方法一 房地产经济学的研究对象二 房地产经济学研究与相关学科理论 相关学科理论 地租地价理论 市场供求理论 产权理论 投资理论 区位理论 资源配置理论 城市化理论 经济周期理论 三 房地产经济学的研究方法 理论与实际相结合 系统分析 宏观分析与微观分析相结合 定性分析与定量分析相结合 规范分析与实证研究相结合 动态分析与静态分析相结合 第二章房地产业与国民经济 第一节房地产业在国民经济中的地位和作用一 房地产业在国民经济中的地位 房地产业是国民经济的基础性产业 基础性产业在国民经济中 是社会再生产和各种经济活动的载体 是国民经济中不可缺少的组成部分 房地产业的基础性产业主要体现在五个方面 是社会一切部门不可缺少的物质条件 是社会劳动力生产和素质提高的先决条件 是城市经济建设与发展的重要物质基础 是国民经济积累资金的重要来源 对国民经济的发展具有稳定而长远的影响 房地产业是国民经济的先导性产业 房地产业是国民经济的支柱性产业 支柱性产业是在国民经济发展中起着骨干性 支撑性作用的行业 一个产业要成为支柱产业 一般应具备四个基本条件 在国民经济发展中有着举足轻重的地位 其增加值在国民经济中占5 以上 对国民经济增长的贡献程度大 能为国家提供大量积累 符合产业结构演进方向 有利于产业结构优化 产业的关联度强 能带动众多相关产业的发展 根据上述标准 结合我国经济发展的战略目标 房地产业有条件成为国民经济发展中的支柱产业 二 房地产业在国民经济发展中的作用 房地产业的发展有利于产业结构的调整 优化和升级 房地产业的发展可加快城市发展建设的步伐 加快城市化进程 房地产业能够优化城市居民的消费结构 房地产业的发展有利于培育和完善社会主义市场体系 房地产业为生产和生活提供了基本的物质保证 是改善广大人民群众的居住和工作条件的基本产业手段 第二节房地产业与国民经济的关系一 国民经济发展对房地产业的影响 国民收入对房地产业的影响 消费水平对房地产业的影响 消费信贷对房地产业的影响 利率水平对房地产业的影响 经济增长率对房地产业的影响 一个国家或一个地区的消费水平越高 对房地产等高价耐用品的需求也就会越大 一般来说 经济的持续增长会带动房地产业的持续增长 二 房地产业对国民经济的影响 房地产业增长率对国民经济的影响 房地产业信用规模对国民经济的影响 房地产业供求水平对国民经济的影响 第三节住宅业的发展与国民经济增长一 地区经济与房地产业的发展 地区经济的发展水平很大程度上决定本地区房地产业的发展水平 房地产业的健康发展 同样也能推动地区经济的持续增长二 住宅业的发展与国民经济增长 住宅业 住宅业成为新经济增长点的涵义及其必然性 住宅业成为新经济增长点的涵义新经济增长点是在经济成长和产业结构演变过程中 能够带动整个国民经济上一个新台阶的新兴产业或行业 三层涵义 新经济增长点必须是产业关联效应强的产业或行业 它的发展能带动相关产业 行业和整个国民经济的发展 作为新经济增长点的产业或行业 必须有旺盛的市场需求和发展潜力 成为主导的消费热点 并由消费需求市场作支撑 拉动生产建设和整个国民经济的发展上一个新台阶 新经济增长点是随经济成长阶段和产业结构的升级而不断发生变化的 不是一成不变的 只有当国民经济发展到一定阶段 条件成熟时 某一产业或行业才会成为新经济增长点 住宅业成为新的经济增长点的条件 形成住房消费群体 居民有购房的意愿和欲望 不断提高城镇居民的收入水平 增强居民的购房能力 确定合理的房价与家庭收入比 使居民买得起房 建立完备的住房金融市场 支持居民买房 完善各种配套政策 方便居民买房 住宅业成为新经济增长点的必然性 消费结构的演变使住宅消费成为主导的消费热点 住宅业的产业关联度高 可带动相关产业的发展 住宅业的发展可吸纳消费资金 促进国内有效需求 住宅建设改善了居住条件 提高了人民的生活水平 三 我国住宅业的发展展望 大力推行精品名牌战略 进行结构调整 实施大公司 集团 发展战略 大力推行和发展 绿色住宅 或 生态住宅 推行智能化住宅 注重性能价格比 还应做好提高住宅房屋设备的配置水平 住宅产业化的发展及建立住房发展基金等方面的工作 第四节房地产业的可持续发展一 土地资源利用与可持续发展二 房地产开发与可持续发展三 人居问题与可持续发展四 房地产市场与可持续发展五 实现房地产业可持续发展的主要措施和途径 第三章地租理论与区位理论 第一节地租理论概述一 地租的概念 广义理解 地租是一种不仅限于土地的租金 马克思主义关于地租的概念 地租是土地所有权在经济上的实现形式 地租产生的基础 存在土地的所有权和使用权 且二者处在分离的状态 地租的三种形式 劳役地租 实物地租 货币地租 古典经济学的地租理论 初步揭示了地租与土地所有权的关系 最早提出了级差地租的概念 认为地租是土地上生产的农作物所得的剩余收益 二 地租理论的发展 资产阶级古典政治经济学的早期地租理论 威廉 配第 杜尔哥 亚当 斯密 大卫 李嘉图 詹姆斯 安德森 杜能 被马克思称为现代地租理论的真正创始人 提出地租产生的两个条件 土地的有限性和土地肥沃程度及位置的差异 认为经济学意义上的地租仅指 为使用土地的原有和不可摧毁的生产力而付给地主的那一部分土地产品 资产阶级庸俗政治经济学的地租理论萨伊马尔萨斯 新古典经济学的地租理论克拉克马歇尔 现代西方经济学的地租理论萨缪尔森巴洛维 马克思主义的地租理论 三 马克思主义地租理论 主要标志 其地租理论是建立在劳动价值论的基础上 并紧密联系社会生产关系 农业与土地制度进行考察 研究对象 资本主义农业地租 级差地租 概念 形成的条件 产生的原因 来源 指被土地所有者占有的 由于土地等级差别所产生的超额利润 土地本身条件的不同造成的土地自然力的差别 这种差别是产生级差地租的自然基础 马克思将土地的自然力的差别归纳为土地肥力的差异和土地位置的不同 土地经营权的垄断 土地生产力的差别是级差地租产生的条件和自然基础 使超额利润转化为地租形式的原因和经济基础是土地经营权的垄断 级差地租来源于超额利润 是超额利润的转化形式 土地自然力的差别和土地经营权垄断相结合是产生级差地租的充分必要条件 级差地租形式 级差地租 级差地租 级差地租 与级差地租 的关系 级差地租 与级差地租 的联系 等量资本投在等面积的不同条件的土地上 因土地的肥力和位置的差别所产生的超额利润转化的级差地租为级差地租 连续投在同一块土地上的各个资本 由于生产效率的不同 生产效率较高的资本产生的超额利润 被土地所有者占有时所转化的级差地租叫做级差地租 级差地租 产生的前提条件有两方面 一是土地供求矛盾促使对土地的集约化经营 二是科学技术的进步 使土地的集约化经营成为可能 相同点 级差地租 及级差地租 的实质都是超额利润的转化形式 不同点 投资方式不同 转化为地租的时期不同 土地经营方式不同 级差地租 是级差地租的基础和出发点 级差地租 的变化最终又必然要以级差地租 的形式体现 从长期运动过程来看 每一次租约的签订都应是级差地租 向级差地租 转化的过程 最坏的耕地也可能有级差地租 绝对地租概念形成的条件产生的原因影响绝对地租量的因素 垄断地租 由土地所有权存在所决定的不论租种什么样的土地都必须缴纳的地租 也就是无论租种好地还是坏地 都必须交纳绝对地租 农业部门资本的有机构成低于社会平均资本的有机构成 土地所有权的垄断 农产品市场的供求状况 农业资本的有机构成 农业资本的投资总量 由垄断价格带来的超额利润转化而成的地租 第二节城市地租一 城市地租的特点 城市地租在量上一般应高于农业地租 区位级差地租是城市地租的主要形式与农业用地相比 城市土地地租的高低不以肥力为主 而是以地理位置和离功能中心远近为主 商业地租是城市地租的典型形态 城市地租具有相当大的垄断性 城市土地投资的地租效应具有明显的外部性 城市地租比农业地租更具积累性 城市绝对地租以农业地租为基础 城市绝对地租与农业绝对地租具有相同的实体 都是超额利润即劳动者创造的剩余劳动的一部分 共同点 二 城市级差地租三 城市绝对地租和垄断地租 城市绝对地租 不同点 它们是由不同的产业提供的 地租量也不同 城市垄断地租 概念 由于城市中某些特殊地块具有稀有功能 由对这些稀有功能的垄断所带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化成的地租 马克思称垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的特殊形式的地租 垄断地租其实是一种特殊的级差地租 第三节土地区位理论一 区位理论的产生与发展二 农业区位论 孤立国 假设 杜能圈 杜能的贡献三 工业区位论 韦伯 区位因素分析 若干假设 运费对工业区位选择的影响 决定运输费用高低的因素 原料系数 当原料系数 1时当原料系数 1时当原料系数 1时 区位三角形 工资成本对工业区位选择的影响 集聚因素 外部因素 对工业区位选择的影响四 中心地理论 建立在人口和资源均匀分布的假设之上 五 市场区位论 六 20世纪50年代以后的区位理论 第四节土地的区位利用一 城市土地区位的形成 决定城市土地区位的因素 自然条件和环境因素 交通和通讯因素 其他基础设施因素 人口和经济集聚因素 社会文化因素 城市土地区位的变动性 城市土地区位效益的实质 二 房地产业的区位选择 工业用房地产宏观区位的选择 城市土地利用的功能分区 城市房地产微观区位选择三 城市结构理论 圈层布局理论 扇形布局理论 多核心布局理论 多中心布局理论 第四章房地产产权理论 第一节房地产经济关系与产权关系一 房地产产权的基本内容 财产权 产权 对产权的理解 产权的内涵 房地产产权与房地产产权制度 二 房地产产权关系 三 房地产产权结构 第二节房地产产权一 地产权 地权制度的含义 土地所有权和土地产权的主要权能 所有权 土地产权 土地 所有权 占有权 使用权 收益权 处分权 开发权 赠与权 继承权 租赁权 抵押权 土地典权土地留置权地上权通行权 二 房产权 房产所有权 房产占有权 房产使用权 房产收益权 房产处分权 房产售卖权 房产租赁权 房产抵押权 房产典当权 房产赠与权 房产留置权 房产继承权 第三节房地产金融产权一 房地产金融产权的特点 设定性 契约性 转移性 强制性 二 房地产金融产权的主要内容 房地产抵押权 房地产典权 住房按揭权 房地产信托受益权 房地产可保权益 信托 房地产信托 房地产信托受益权是在房地产所有权或有效期限内的使用权的基础上设定的 包括房地产占有权和使用权 但不具备完全的收益权 第四节不动产相邻关系 补充 一 不动产相邻关系的含义 概念 不动产相邻关系 简称相邻关系 指相邻的不动产所有人或利用人之间 一方所有人或利用人的支配力与他方所有人或利用人的排他力相互冲突时 为调和其冲突以谋求共同利益 而由法律直接规定的权利义务关系 相邻关系的处理原则 有利生产和方便生活的原则 团结互助和公平合理的原则 二 土地相邻关系 邻地地基动摇防免关系 水的相邻关系 相邻用水关系 相邻排水关系 相邻土地的使用关系 相邻管线安设关系 相邻土地通行关系 越界建筑的相邻关系 三 建筑物相邻关系 第五章房地产投资及其风险 第一节房地产投资概述一 房地产投资的含义 房地产投资的概念 房地产投资者为了获取预期的投资收益而不断地将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上的经济行为 房地产投资活动的经济实质是实现资金的增值 房地产投资的分类 土地开发投资 房屋开发投资 房地产经营投资 房地产中介服务投资 房地产物业管理服务投资 二 房地产投资的特点 房地产投资 金额大 投资回收期长 可以获取多重收益 具有较高的投资回报率 具有保值作用 存在较高的风险性 三 房地产投资过程 投资机会选择与决策分析 投资机会选择 投资决策分析 投资前期准备工作阶段 投资实施阶段 投资的回收与终止阶段 第二节房地产投资风险一 房地产投资风险概述 风险 指未来可能发生的危险或遭受损失的可能性 它与收益相伴相随 且与收益成正比例关系 房地产投资风险指从事房地产投资而造成的损失的可能性大小或程度 这种损失包括投入资本损失和实际收益小于预期收益的差额损失 房地产投资风险种类 市场风险 经营性风险 财务风险 社会风险 政策风险 自然风险 流动性和变现性风险购买力风险利率风险 二 房地产投资风险衡量 规避与控制 房地产投资风险的衡量风险溢酬收益率方差和标准差收益率变异系数收益率系数 风险溢酬是指房地产投资的市场收益率与无风险收益率之间的差异 一般地 风险溢酬可用来表示房地产投资的风险程度 风险溢酬越大 投资的风险越大 反之 风险就越小 一般来说 收益率方差或标准差越大 投资风险也就越大 收益率变异系数是收益率标准差与期望收益率之比 收益率变异系数与投资风险成正比 即收益率变异系数越大 投资的风险越大 收益率系数是反映投资对市场变化敏感程度的指标 收益率系数与投资风险成正比 即收益率系数的绝对值越大 投资风险越大 反之 投资风险就越小 房地产投资风险的规避与控制 第三节房地产投资策略的选择一 时机的选择二 地段位置的选择 自然环境和生存环境 经济 社会及文化发展程度 对未来发展能力和增值潜力的预期三 质量的选择四 投资种类的选择五 经营形式的选择 第四节房地产投资决策一 房地产投资决策的含义及其原则 房地产投资决策的含义指为了实现预期的投资目标 采用一定的理论 方法和手段 对若干个可行的房地产投资实施方案进行技术经济研究与论证 从中选出最为满意的投资实施方案的过程 投资决策的原则决策科学化原则决策民主化原则投资决策责任制原则提高经济效益原则 二 房地产投资决策的分类和条件 投资决策的分类 根据决策问题的影响程度和范围 可分为总体决策和局部决策 根据决策问题的重复情况 可分为重复性决策和一次性决策 根据决策目标的数量 可分为单目标决策和多目标决策 根据决策问题所具备的条件不同 可分为确定型决策 非确定型决策 风险型决策 决策的条件 三 房地产投资决策的方法 确定型决策 不确定型决策 最大收益值 率 法 最大最小收益值 率 法 最小最大后悔值法 乐观系数法 完全平均法 风险型决策 第六章房地产市场 第一节房地产市场及其结构一 房地产市场的涵义与构成要素 房地产市场的涵义房地产市场是房地产商品交换的场所和领域 也是房地产商品一切交换或流通关系的总和 对于房地产市场应该注意以下几点 房地产市场属于商品经济的范畴 房地产市场是有形的房地产商品和无形的房地产商品的统一体 房地产市场是有限空间和无限空间的统一体 房地产市场是房产市场与地产市场的结合 房地产市场的基本构成要素二 房地产市场的特征 房地产商品的特殊性 固定性 排他性 恒定性 差异性 二重性 房地产市场的特征 房地产市场是市场信息不充分的市场 房地产市场的区域性强 房地产市场产品的异质性 房地产市场的垄断性 房地产市场是房地产权益的交易市场 房地产市场对商品短期供求变化反应不灵敏 三 房地产市场的结构体系 按房地产市场交易的层次和权属内容划分一级市场二级市场三级市场 由国家垄断的土地市场 反映了政府与土地经营者 使用者之间的交易关系 房地产开发公司与房地产使用者之间的交易市场 反映了经营者与经营者 经营者与消费者之间的交易关系 存量房地产的交易市场 是使用者即消费者之间进行横向交易的市场 是房地产重新调整和配置的市场 按房地产市场经济运行的时序先后划分 土地投资市场 房地产开发市场 建筑施工市场 房地产营销市场 物业管理市场 按房地产市场的交易对象划分地产市场 以城镇土地使用权为交易对象进行交易的市场 房产市场 房地产综合服务市场 土地使用权出让市场 土地一级市场 主要出让方式有招标 拍卖和挂牌出让三种 土地使用权的转让市场 又称土地二级市场 四 房地产中介服务市场 房地产中介服务概念指在房地产投资 建设 交易 消费等各个环节中为当事人提供服务的经营活动 是房地产咨询 房地产价格评估 房地产经纪等活动的总称 房地产中介服务市场的服务范围 服务内容 提供房地产政策法规与业务技术咨询 提供房地产开发项目转让 房屋买卖 租赁等信息服务 提供商品房经销代理服务 提供房地产价格评估与开发项目可行性研究服务 提供代办房地产过户 备案 登记手续与代领房地产权属证书服务等 房地产中介服务机构 专营房地产经纪业务 只提供存量或二手房的房屋买卖 租赁 置换等交易信息服务 专营房地产价格评估业务 为委托方提供房地产价格评估与房地产开发项目可行性研究服务 专营商品房经销业务 全面经营房地产中介业务 既提供房地产咨询和交易信息服务 又提供房地产价格评估与代理代办服务 提供置业担保服务 为各阶层的消费者提供住房贷款担保 提供置业投资服务 同时也承办上述相关业务 第二节房地产市场的功能及分级运行一 房地产市场的功能 交换功能 信息的传递与反馈功能 优化房地产资源配置的功能 刺激功能 平衡与调节功能二 房地产市场的分级运行 房地产一级市场的运行 房地产一级市场即土地使用权出让的市场 土地出让的批租市场和租赁市场 包括同步进行的土地征购市场组成国家垄断的一级市场 一级市场的本质是土地所有权和使用权分离的过程 房地产二级市场的运行 房地产三级市场的运行 各级市场的联系 在上述三个层次的市场中 一级市场是由国家垄断的出让市场 二 三级市场是放开的转让市场 一级市场是房地产市场的基础 一级市场是二 三级市场借以产生 发展的基础 二 三级房地产市场则是一级房地产市场房地产商品化借以实现的必然延伸和结果 第三节房地产市场的供求一 房地产市场需求 房地产需求的概念 对城市土地的需求 对城市房屋的需求 房地产需求的特点 在一定的时期内 在某一价格水平下 消费者在市场上所愿意且能够购买的房地产量 区域性层次性受城市住房制度的影响大 二 影响房地产市场需求总量变化的主要因素 价格水平 国民收入水平 宏观政策 对未来的预期三 影响房地产市场需求结构变化的主要因素 城市人口数量和结构以及家庭可支配收入水平 经济发展战略和经济结构调整 各类房地产之间的比价 政府政策 宏观经济波动一般说来 决定房地产需求价格弹性的因素主要有可替代程度 租金比率 需求迫切程度和使用期限 四 房地产市场供给 房地产供给的含义 城市土地的供给 城市房屋的供给 房地产供给的特性 从微观经济角度来看 房地产供给是指生产者在某一特定的时期内和某一价格水平下 愿意而且能够提供的某一地区和品种的房地产商品量 城市房屋的短期供给是缺乏弹性的房屋的长期供给是有弹性的 一级市场的垄断性土地供给的刚性滞后性和风险性时期性 阶段性 五 影响房地产市场供给总量变化的主要因素 价格 开发成本 政策 对未来的预期六 影响房地产市场供给结构变化的主要因素 利润机制 竞争机制 对未来预期 政策导向七 房地产供求均衡分析 第四节房地产市场的预测一 房地产预测概述 房地产预测的含义 房地产市场预测的种类 房地产市场预测的主要内容 4个 房地产市场预测的程序 时间序列预测法 回归预测法 房地产预测是指通过对房地产市场的调查和目前销售情况的分析 判断 测算出未来一定时期内房地产的需求量和变化趋势 为房地产投资决策和经营决策提供依据 按预测的范围划分按预测所采用的方法及预测结果的标志划分按预测的时间长短来划分 房地产商品的需求预测和社会购买力预测房地产商品的营销预测价格趋势预测房地产开发所需资源预测 确定预测任务 制定预测工作计划收集并分析有关的历史资料选定预测的具体方法分析评价预测结果写出预测报告进行跟踪调查 二 房地产市场的预测方法 判断预测法 主观法 购买力估算法 相关因素法 比例系数法 弹性系数法 第七章房地产价格评估 第一节概述一 房地产估价的概念遵循商品经济发展的规律 测算物化于房地产商品中的社会必要劳动量 并参照市场供求 社会环境 政策法令等因素 科学的 真实的 以货币形态反映房地产商品的现值 二 房地产估价主要业务范围 国有土地有期有偿使用 招标 协议 挂牌 拍卖等价格的评估 房改中 有关出售公房房价的评估 在房地产交易中 买卖 租赁 拍卖 分割 赠与等的价格评估以及拆迁补偿额的确定 金融 信贷与保险业务 企业承包 合股 合资经营 兼并 倒闭房地产价格的评估 房地产仲裁 法律诉讼的评估三 房地产估价意义和作用 房地产估价 是国家对房地产资产管理的可靠依据 是国家对房地产进行财政预算的重要依据 是房地产经济活动的有效管理手段 是住房制度改革和土地使用制度改革的基础 是房地产征用拆迁补偿的需要 是处理房地产纠纷的需要 四 房地产评估的特性 现实性 预测性 市场性 公正性 咨询性五 房地产估价标准公允的估价标准是公开市场价值六 房地产估价的假设前提 继续使用的假设前提 公开市场假设 清偿前提假设 七 房地产估价原则 原则 合法原则 供求原则 变动原则 替代原则 最有效使用原则 适合原则 估价期日原则 公平原则 第二节房地产价格一 房地产价格的概念 从整体看房地产价格 房产价格 地产价格 从商品属性看房地产价格 总成本 利润 从开发过程看房地产价格 土地购置费 土地开发费 房屋开发成本 专项费用 税金 利润 二 房地产价格形成的基础 房地产的效用 房地产的相对稀缺性 房地产有效需求三 房地产价格的特征 房地产价格与其他物品在价格上的相似性 房地产价格与其他物品在价格上的不同点 生产成本不同 供求变化不同 价格差异不同 市场结构不同 折旧现象不同 形成时间不同 房地产价格的特征 房地产价格一般表现为交换代价的价格 也可以表示为使用和收益代价的租金 房地产价格实质上是关于房地产权利 利益的价格 房地产价格是在长期思考下形成的 交易主体之间的个别因素容易起作用 四 房地产价格的种类 土地价格 建筑物价格 房地价格 市场价格 理论价格 评估价格 总价格 单位价格 楼面地价这是一组按照房地产价格表示单位划分的价格 总价格 单位价格 楼面地价 楼面地价 土地单价 容积率 所有权价格 使用权价格 其他权利价格 拍卖价 招标价 协议价 挂牌价 买卖价 租赁价 抵押价 课税价 征用价 底价 期望价 补地价改变房地产的用途 规划指标 容积率等 或转让 出租等时 补偿给国家的那部分费用 改变用途的补地价 改变用途后的地价 改变用途前的地价 增加容积率的补地价 增加后的容积率 原容积率 原容积率 原容积率下的地价 基准地价 标定地价 房屋重置价格 基准地价指某一城市的一定区域范围内 根据用途相似 地段相连 地价相近的原则划分地价区段 评估得出各地价区段在某一时点的平均价格 标定地价在基准地价的基础上 按土地使用年限 大小 形状等条件 评估出的具体地块某一时期的价格 房屋重置价格假设在估价时点 重新建造估价对象房地产时 所需要的费用加上平均利润 五 影响房地产价格的因素 供求状况 房地产总供求 本地区房地产的供求 全国同类型房地产供求状态 本地区本类型房地产的供求决定某一房地产价格水平高低的是本地区本类型房地产的供求 物理因素 位置 地力 地质 地形 土地面积 土地形状 日照 通风 风向 风力 温度 湿度 降水量 自然周期性灾害 建筑物外观 建筑朝向 结构 布局 设备 质量 环境因素 噪音 空气污染 视觉 清洁 行政因素 土地制度 住房制度 城市发展战略 城市规划以及土地利用规划 房地产价格政策 税收 交通管制 行政隶属关系 特殊政策 经济因素 经济发展 物价 居民收入 人口因素 人口数量 人口素质 家庭规模 社会因素 政治安定状况 社会治安 投机 城市化 心理因素 购买与出售时的心态 欣赏 趣味 时尚 风气 接近名家住宅心理 国际因素 第三节房地产估价程序一 受理估价委托 物业的权益一方委托评估 另一方接受评估结果 评估机构接受任务 各方认可 行使政府职能的评估机构 对物业评估 各方认可二 明确估价对象 房产 地产或房地产 明确与估价对象相关的基本状况资料三 明确评估目的 为何评估 价格类型 货币单位 四 明确估价期日 时点 明确为估价对象评估哪天的价格 即将估价对象变动的信息静止在某时点上 估价期日的详细程度 取决于所要评估的类型和市场变化程度五 明确估价日期六 初选评估方法七 确定评估人员八 制定评估计划九 实地勘察十 收集 整理资料十一 选择评估方法 进行计算十二 综合评估 决定估价额 第四节房地产评估方法一 市场比较法 市场比较法概念在求取估价对象房地产价格时 将估价对象房地产与较近时期已发生交易的类似房地产进行比较 从已知的 已发生的类似房地产的价格 修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法 市场比较法基本原理 依据经济学上的替代原理 效用均等的物品具有相同的价格 应用市场比较法的限定条件 市场比较法适用范围 没有房地产交易的地方 不能使用 某些类型很少见或交易实例很少的房地产 不能使用 市场发达 交易活跃 可比类型多的地区 市场比较法的操作步骤 交易实例收集 比较实例选取 与估价对象房地产的用途相同 与估价对象房地产的建筑结构相同 地区相同或同一供求范围的类似地区 价格类型相同 估价时点应接近 交易实例为正常交易或可以修正为正常交易的实例 价格比较基础的建立 统一化为单价 统一面积单位 统一货币单位 统一面积内涵 交易情况修正 目的 特殊因素 修正系数 有特别利害关系的人之间的交易 交易时有特别动机 买卖一方对房地产存有特殊兴趣 一方无知 不了解市场行情 购买相邻房地产 特殊交易方式 特殊的交易情况 修正系数 正常交易价格 可比实例价格 100 100 交易日期修正 修正时间差距 以可比实例交易时的日期为基准 将可比实例的价格调整到估价时点时的价格 一般采用与估价对象相类似的房地产的价格指数或变动率 修正系数 估价时点价格 交易当时价格 100 区域因素修正 原因 因素 交通 繁华程度 噪声 景观 城市规划 区域因素修正系数 估价对象区域价格 可比实例区域价格 100 个别因素修正面积 形状 临街状态 位置 地势 土地使用年限 容积率 生熟程度 建筑结构 施工质量 装修标准 新旧程度 个别因素修正系数 估价对象房地产价格 可比实例房地产价格 100 综合修正结果 结果综合处理 二 成本估价法 定义指在求取估价对象房地产的价格时 以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项费用之和为基础 再加上正常利润和应纳税金 来确定估价对象房地产价格的一种方法 成本估价法的理论依据 从买方角度看 替代原理 从卖方角度看 生产费用价值论 适用范围 独立或狭小的市场上 无法用市场比较法估价的房地产 房地产无收益或交易数量很少 单纯建筑物的估价基本上也采用成本法 成本法基本公式 新开发土地的成本法估价公式新开发土地价格 取得待开发土地的费用 开发土地所需费用 正常利税 新建房地产的成本法公式新建房地产价格 取得土地费用 建造建筑物费用 正常利税 旧有房地产成本法公式旧有房地产价格 旧有房地产重新建造成本 旧有房地产中建筑物的折旧 重新建造成本假设在估价时点 重新建造或购置全新状态的旧有房地产时 所必要的适当成本或价格 重新建造成本 土地的重新建造成本 建筑物的重新建造成本 各环节税费 建筑物重新建造成本的种类 重建成本 重置成本 建筑折旧 定义建筑物因时间原因所造成的损耗 包括有形和无形损耗两种 折旧的计算方法 耐用年限法 实际观察法 成新折扣法 混合法 十 九 八成 七 六成 五 四成 三成以下 各种结构房屋的耐用年限一般为 60 80年 40 60年 30 50年 10 15年 房屋的残值率 0 2 2 6 4 3 0 我国房屋租金的构成 租金的种类 商品租金 成本租金 准成本租金 福利租金 商品租金的构成 成本租金的构成 准成本租金的构成 三 收益还原法 定义在求取估价对象房地产价格时 运用适当的还原利率 将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益的现值之和 作为估价对象房地产价格的一种估价方法 基本原理收益还原法是基于预期原理 即未来收益权利的现在价值 基本公式 最一般的情形 a1 1 r1 a2 1 r1 1 r2 v an 1 r1 1 r2 1 r3 1 rn 其中 v 房地产价格 ai 房地产未来第i年的纯收益 ri 房地产未来第i年的还原利率 最简单的情况 假设条件 a每年不变 r每年不变 且大于零 年期无限 公式 a r 通常用估价对象前三年或三年以上的纯收益的平均值来替代a v 纯收益的求取与还原利率的确定 纯收益的求取纯收益 正常情况下的总收益 总费用 纯收益的计算 以收益为目的的出租物业纯收益 租赁收入 折旧费 维修费 管理费 保险费 税金 租赁中介费 企业用房地产纯收益 销售额 原材料价格 运输费 经营成本 税金 利润 自用房地产采用间接法 即以同一地区或类似地区的类似房地产的纯收益 进行修正 得出该房地产的纯收益 待开发房地产纯收益 最高最佳使用状态下的收益 必要的费用 还原利率的确定 还原利率的定义 还原利率的实质 还原利率实质上是一种资本投资的收益率 思路 还原利率的种类 还原利率的求取方法 利用公式 安全利率加风险调整值法 投资收益率排序插入法 四 路线价法 概念是对临特定街道且可及性相当的城市土地设定标准深度 求取在该深度上数宗土地的平均水平单价并附于该街道上 此单价即为路线价 然后据此路线价并配合深度百分率表和其他修正率表 计算出临该街道的其他各宗土地价格的一种估价方法 里地线 标准深度 标准宗地 其他地块 特定街道 临街线 深度 单位地价 路线价法概念的图解 路线价法的理论依据 路线价法实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度 取决于路线价 深度百分率以及各种修正率的健全与否 路线价法的计算公式 一面临街的矩形宗地宗地总价 路线价 深度百分率 宗地面积 特殊地块宗地总价 路线价 深度百分率 宗地面积 修正额 或宗地总价 路线价 深度百分率 修正率 宗地面积 路线价法的适用条件 路线价法特别适用于土地课税 土地重划 征地拆迁或其他需要在大范围内对大量土地进行估价的场合 路线价法仅适用于城市土地的估价 运用路线价法估价的前提条件是街道要系统 完整 各宗土地排列比较整齐 有完善合理的深度百分率表和其他修正率表 路线价法的操作步骤 划分路线价区段 设定标准深度 调查评估路线价 制定深度百分率表和其他修正率表 计算各宗地的价格 深度百分率法则 四三二一法则将深度为100英尺的标准临街地 划分为与街道平行的四等份 每份为25英尺深 从临街方向开始 第一个25英尺的土地 其价值占总价值的40 第二个25英尺的土地 其价值占总价值的30 第三个25英尺的土地 其价值占总价值的20 第四个25英尺的土地 其价值占总价值的10 巴的摩尔法则 苏慕斯法则 霍夫曼法则 哈柏法则 第八章房地产开发 第一节房地产开发概述一 房地产开发的概念和分类 房地产开发的概念 房地产开发的分类二 房地产综合开发的含义及其作用 房地产综合开发的含义 房地产综合开发的作用 有利于城市总体规划的实施 有利于城市土地的合理利用 使有限的城市土地资源得到合理配置 有利于提高开发的经济效益 第二节房地产开发过程及其主要程序一 投资决策分析阶段二 前期准备工作 工程勘察与设计 征地与拆迁 施工现场的 三通一平 或 七通一平 三 建设实施阶段 开发项目的招投标 概念 招投标的基本特征 平等性 竞争性 开放性 招投标的分类 按其主体所处的地位 可分为 单一直线式 多元联合式 多元直接式 从招标与投标客体所包含的内容来看 还可分为 全过程发包 建设单项或多项发包 房地产开发项目的招标与投标方式 公开竞争型招投标 选择型招投标 协商型招投标 混合型招投标 招投标的基本程序 房地产开发项目的工程监理 四 竣工验收阶段 竣工验收的含义 竣工验收的主要内容第三节房地产开发项目的可行性研究与项目评价一 房地产开发项目可行性研究 含义指运用适当的技术经济研究方法对房地产待建项目进行全面系统的分析 论证和研究 并试图对其作出可行或不可行判断的一种科学方法 房地产开发项目可行性研究的阶段划分 投资机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究 二 房地产开发项目可行性研究的主要内容 背景和基本概况 市场调查及市场预测 基本数据 区位及环境情况 总投资估算 投资项目基础财务数据的估算 资源的保证程度分析 效益分析与评价 风险分析 项目的结论与建议 三 房地产投资项目的经济评价 房地产开发项目的财务评价 静态分析对房地产开发商来说 投资收益率指标是越大越好 动态指标分析 净现值法一般地 项目的净现值越大 说明项目的财务盈利能力越高 反之 其盈利能力就越低 内部收益率法运用内部收益率来评价或选择投资项目时 只有当内部收益率高于或等于设定的折现率时 项目在财务上才被认为是可以接受的 反之 就是不可接受的 房地产开发项目的国民经济评价 国民经济评价的概念 国民经济评价的参数 社会折现率 影子汇率 影子工资及其换算系数 土地的影子费用 普通货物的影子价格 国民经济评价的内容 评价项目对国民经济增长的贡献 评价项目的社会效果目标 国民经济评价的报表 国民经济评价的指标 经济内部收益率 经济净现值 投资净增值率 第九章房地产经营 第一节房地产经营及其特点一 房地产经营的概念 从房地产经营的内涵来讲 它有广义和狭义之分 狭义的房地产经营指房地产业流通环节的业务 广义的房地产经营 在房地产经济运行过程中 房地产经营活动是沟通房地产生产过程和房地产消费过程的环节 二 房地产经营决策 房地产经营决策的内容 房地产经营决策的程序 发现问题 确定目标 拟订方案 分析评价 进行决策 实施监督和跟踪 房地产经营决策的方法 三 房地产经营的特点 房地产经营难度较大 房地产经营存在较大的风险 房地产经营政策性强 第二节房地产经营的内容及其方式一 城市地产经营及其方式 城市土地经营 城市土地经营的意义 城市土地经营的方式二 房产经营及其方式 房屋的出售和租赁是房地产经济活动的主要形式 也是房地产商品价值实现的两种基本方式 房产经营的方式 第三节房地产营销策略一 房地产市