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户型分析 老人 户型的关注点 男人 女人 户型讲解的基本要求 一 销售人员要把项目所有户型的优点 缺点的统一说辞牢记在心 并且要总结出自己关于某一户型的优点 缺点 这样在于客户讲解的时候才能有备无患 户型的缺点销售人员也必须了解知道 并做出相应的解释 以防备客户询问 二 在户型讲解时 首先要让客户弄清楚整个户型的情况 如是户型模型 则从房间 几个房间 面积 那个主卧 那个书房 为什么这样布局 采光方面 看客户选择的几层的房子如是高一点的房源则重点讲景观 如是低一些的房源则重点讲室内的布局 全明设计 南北双阳台 墙体 多厚的墙 有什么样的优点 怎样的保温材料等 等楼盘户型的优点慢慢的讲解给客户 5 在讲解是要有层次感 某一点都有可能打动客户 看到客户注意点在那一点就要重点讲解户型的某一点 6 如是户型图的讲解 则首先要把方向 房间分布 卫生间 厨房等位置指出 这样使客户可以想象整个房间的布局 然后和上述户型模型的讲解一样谈判客户 三 户型图一定要让客户带走 因为这是客户最关心的部分 在客户拿回家后可以和自己的家人商量分享 一般来说户型设计是客户最关心的方面 因为客户在自己所买房子的室内呆的时间要占其以后生活的大部分 所以户型的讲解一定要给客户讲透 不能让客户带疑问走 户型分析 房型好的住宅设计应体现舒适性 功能性 合理性 私密性 美观性和经济性 好的住宅布局在社交 功能 私人空间上应该有效分隔 一般说来 客厅 餐厅 厨房是住宅中的动区 应靠近入户门设置 卧室是静区 应比较深入 卫生间设在动区与静区之间 以方便使用 房型好的主卧室宽度不宜小于3米 面积应大于12平方米 次卧室的面积应在10平方米左右 餐厅应是明间 宽度不宜小于2 4米 厨房净宽度应在1 5米左右 宜带一服务阳台 带浴缸的卫生间净宽度不得小于1 6米 如淋浴则净宽度不得小于1 2米 从家庭人口因素和面积考虑 二室二厅一厨一卫 建筑面积在 平方米 三室外二厅一厨双卫 建筑面积在 平方米 对于四五口人家 建筑面积应考虑在 平方米之间 具体为四室二厅一厨双卫 区分住宅的基本功能 一套住宅应具备六大基本功能 即起居 饮食 洗浴 就寝 储藏 工作学习 这些功能根据其开放程度可以大体分为公 私两区 根据其活动特点可以分为动 静两区 公共区 供起居 会客使用 如客厅 厨房 餐厅 门厅等 私密区 供处理私人事务 睡眠 休息用 如卧室 卫生间 书房 动区 活动比较频繁 可以有较多的干扰源 如走廊 客厅 厨房 静区 要求安静 活动相对比较少 比如卧室 书房 动区 静区 起居室 客厅 两个基本原则是 其一 起居室的独立性 其二 起居室的空间效率 起居室的采光口小或采光口凹槽深 会影响室内采光 使起居厅较暗 厨房 在空间布局方面 开放式厨房有着很好的空间效果 但对于我国的传统烹饪方式其排油烟功能就有所欠缺 在面积标准方面 3A级住宅要求厨房面积不小于8平方米 净宽不小于2 1米 2A级面积不小于6平方米 净宽不小于1 8米 1A级则分别是5平方米和1 8米 卫生间 满足三个基本功能 即洗面化妆 淋浴和便溺 而且最好能有所分离 可以避免使用冲突 从卫生间的位置来说 入口不宜对着入户门和起居室 从面积角度来看 带浴缸的卫生间净宽度不应小于1 6米 淋浴的净宽度不宜小于1 2米 卧室 一般来说主卧室的面宽不应小于3 6米 面积在14至17平方米左右 次卧的面宽不应小于3米 面积在10至13平方米左右 其次 应注意卧室的私密性 和起居室之间最好能有空间过渡 直接朝向起居室开门也应避免通视 辅助空间 包括阳台 储藏间等 关注住宅流线 流线俗称动线 是指日常活动的路线 它根据人的行为方式把一定的空间组织起来 通过流线设计分割空间 从而达到划分不同功能区域的目的 居室中的流线可划分为家务流线 家人流线和访客流线 三条线不能交叉 这是流线设计中的基本原则 如果一个居室中流线设计不合理 流线交叉 就说明空间的功能区域混乱 动静不分 有限的空间会被零散分割 居室面积被浪费 家具的布置也会受到极大的限制 家人流线 家人流线主要存在于卧室 卫生间 书房等私密性较强的空间 主要是为了充分尊重主人的生活格调 满足主人的生活习惯 目前流行的在卧室里面设计一个独立的浴室和卫生间 就是明确了家人流线要求私密的性质 为人们夜间起居提供了便利 访客流线 访客流线主要指由入口进入客厅区域的行动路线 访客流线不应与家人流线和家务流线交叉 以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作 客厅周边的门是保证流线合理的关键 一般的做法是客厅只有两扇门 而流线作为功能分区的分隔线划分出主人的接待区和休息区 最理想的户型布局是什么 1 入大门处有一过渡空间 装修时可以设计一个玄关 对整套房的私密性有很好的保证 2 客厅的空间十分独立 除了一个入口和阳台推拉门之外 无其他任何房门对着客厅 使客厅的空间几乎不受任何干扰 客厅十分开阔 并且厅出阳台向南 有南北穿堂风 通风采光效果极佳 3 户型为三房两厅两卫 建筑面积为110 130平方米 朝南的房间 含客厅 有3个 达到了朝南房间的最大数 这3个房间是通风效果最好的空间 由于朝东的风向是以南北风向为主 因此朝南的房间越多 通风采光也就越好 4 厨房 饭厅和公共卫生间全部集中在一起 功能分区集中 并与其他功能区明确分开 其中 厨房与饭厅紧密相联 方便备餐与用餐 均有明窗 通风 采光好 且处于西北面 以油烟为主的污浊空气被南风吹走 难以在室内停留 利于身心健康 5 卫生间与阳台 两个卫生间均有明窗通风和采光 主卧房有独立卫生间 私密性强 阳台为双阳台 一南一北 有利观景 通风和晾晒衣物等功能 6 每个卧室的面积分配都十分合理 方正 平直 宽大 令人心情舒畅 其中主卧室十分宽大 主卧室建筑面积为20平方米左右 符合二次置业者提高生活质量的要求 并且主卧室置于最里面 充分保证了其私密性 其余两间小卧室面积次之 为13 16平方米 并且主卧室与北面卧室的门对开 十分有利于南北空气对流 7 公共活动区 客厅 饭厅 厨房 分隔过渡区 公用卫生间 功能分区集中 动静分区 干湿分区明晰 过渡自然 互不干扰 8 房中无数狭窄的通道或其他难以利用的空间 公共分摊小 空间实用率极高 达90 关于住宅房型技术指标 1 住宅应并应有卧室 起居室 厨房 卫生间 储藏室或壁橱 阳台或阳光室等基本空间 2 套内功能分区设计应明确合理 做好洁污分离 动静分离 应预留洗衣机位置 3 卧室与卫生间之间不应设计错层 4 卧室的使用面积主卧不应小于12平方米 双人卧室不应小于10平方米 单人卧室不应小于6平方米 卧室应有直接采光 自然通风 5 起居室的使用面积 小套 中套不应小于12平方米 大套不应小于14平方米 起居室应有直接采光 自然通风 6 厨房必须独立可封闭 使用面积小套 中套 大套分别不能小于4 5 5 5 5 5平方米 低层 多层住宅的厨房应有直接采光 中高层 高层住宅的厨房