二手房与新房买房注意事项及杀价全攻略.doc

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螃袁莆薀虿袀肆莃薅罿膈薈蒁羈芀莁螀羇羀薇螆羆膂葿蚂羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆芀螂羃腿蒆蚈肂芁艿薄肁羁蒄蒀肀肃芇衿肀芅薃螅聿莈莅蚁肈肇薁薇肇膀莄袅肆节蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃螁膆莀蕿螀莈蚆袈蝿肈蒈螄螈膀蚄蚀螇芃蒇薆螇莅芀袅袆肅蒅螁袅膇芈蚇袄荿蒃蚃袃聿莆蕿袂膁薂袇袁芄莄螃袁莆薀虿袀肆莃薅罿膈薈蒁羈芀莁螀羇羀薇螆羆膂葿蚂羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆芀螂羃腿蒆蚈肂芁艿薄肁羁蒄蒀肀肃芇衿肀芅薃螅聿莈莅蚁肈肇薁薇肇膀莄袅肆节蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃螁膆莀蕿螀莈蚆袈蝿肈蒈螄螈膀蚄蚀螇芃蒇薆螇莅芀袅袆肅蒅螁袅膇芈蚇袄荿蒃蚃袃聿莆蕿袂膁薂袇袁芄莄螃袁莆薀虿袀肆莃薅罿膈薈蒁羈芀莁螀羇羀薇螆羆膂葿蚂羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆芀螂羃腿蒆蚈肂芁艿薄肁羁蒄蒀肀肃芇衿肀芅薃螅聿莈莅蚁肈肇薁薇肇膀莄袅肆节蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃螁膆莀蕿螀莈蚆袈蝿肈蒈螄螈膀蚄蚀螇芃蒇薆螇莅芀袅袆肅蒅螁袅膇芈蚇袄荿蒃蚃袃聿莆蕿袂膁薂袇袁芄莄螃袁莆薀虿袀肆莃薅罿膈薈蒁羈芀莁螀羇羀薇螆羆膂葿蚂羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆芀螂羃腿蒆蚈肂芁艿薄肁羁蒄蒀肀肃芇衿肀芅薃螅聿莈莅蚁肈肇薁薇肇膀莄袅肆节蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃螁膆莀蕿螀莈蚆袈蝿肈蒈螄螈膀蚄蚀螇芃蒇薆螇莅芀袅袆肅蒅螁袅膇芈蚇袄荿蒃蚃袃聿莆蕿袂膁薂袇袁芄莄螃袁莆薀虿袀肆莃薅罿膈薈蒁羈芀莁螀羇羀薇螆羆膂葿蚂羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆芀螂羃腿蒆蚈肂芁艿薄肁羁蒄蒀肀肃芇衿肀芅薃螅聿莈莅蚁肈肇薁薇肇膀莄袅肆节蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃螁膆莀蕿螀莈蚆袈蝿肈蒈螄螈膀蚄蚀螇芃蒇薆螇莅芀袅袆肅蒅螁袅膇芈蚇袄荿蒃蚃袃聿莆蕿袂膁薂袇袁芄莄螃袁莆薀虿袀肆莃薅罿膈薈蒁羈芀莁螀羇羀薇螆羆膂葿蚂羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆芀螂羃腿蒆蚈肂芁艿薄肁羁蒄蒀肀肃芇衿肀芅薃螅聿莈莅蚁肈肇薁薇肇膀莄袅肆节蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃螁膆莀蕿螀莈蚆袈蝿肈蒈螄螈膀蚄蚀螇芃蒇薆螇莅芀袅袆肅蒅螁袅膇芈蚇袄荿蒃蚃袃聿莆蕿袂膁薂袇袁芄莄螃袁莆薀虿袀肆莃薅罿膈薈蒁羈芀莁螀羇羀薇螆羆膂葿蚂羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆芀螂羃腿蒆蚈肂芁艿薄肁羁蒄蒀肀肃芇衿肀芅薃螅聿莈莅蚁肈肇薁薇肇膀莄袅肆节蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃螁膆莀蕿螀莈蚆袈蝿肈蒈螄螈膀蚄蚀螇芃蒇薆螇莅芀袅袆肅蒅螁袅膇芈蚇袄荿蒃蚃袃聿莆蕿袂膁薂袇袁芄莄螃袁莆薀虿袀肆莃薅罿膈薈蒁羈芀莁螀羇羀薇螆羆膂葿蚂羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆芀螂羃腿蒆蚈肂芁艿薄肁羁蒄蒀肀肃芇衿肀芅薃螅聿莈莅蚁肈肇薁薇肇膀莄袅肆节蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃螁膆莀蕿螀莈蚆袈蝿肈蒈螄螈膀蚄蚀螇芃蒇薆螇莅芀袅袆肅蒅螁袅膇芈蚇袄荿蒃蚃袃聿莆蕿袂膁薂袇袁芄莄螃袁莆薀虿袀肆莃薅罿膈薈蒁羈芀莁螀羇羀薇螆羆膂葿蚂羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆芀螂羃腿蒆蚈肂芁艿薄肁羁蒄蒀肀肃芇衿肀芅薃螅聿莈莅蚁肈肇薁薇肇膀莄袅肆节蕿螁膅莄莂蚇膄肄薇薃螁膆莀蕿螀莈蚆袈蝿肈蒈螄螈膀蚄蚀螇芃蒇薆螇莅芀袅袆肅蒅螁袅膇芈蚇袄荿蒃蚃袃聿莆蕿袂膁薂袇袁芄莄螃袁莆薀虿袀肆莃薅罿膈薈蒁羈芀莁螀羇羀薇螆羆膂葿蚂羅芄蚅薈羅莇蒈袆羄肆芀螂羃腿蒆蚈肂芁艿薄肁羁蒄蒀肀肃芇衿肀芅薃螅聿莈莅蚁肈肇薁薇肇膀莄袅 二手房与新房买房注意事项及杀价全攻略注意1 了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋 因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产 权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。 注意2 了解房屋所有权是否真实、完整、可靠 房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要 紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。 注意3 了解所购“二手房”的准确建筑面积 合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察 地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。 注意4 了解购买“二手房”的程序 购买“二手房”买卖双方必须要签订房屋买卖合同，并到房屋所在区、县国土房管 局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。 注意5 了解屋内设施的交验细节 有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水 器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的 空调、热水器更是不见踪影。注意6 付款方式 在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式 的选择上标明，在签订房屋买卖合同时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中 介公司等。 注意7 交房时间 在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间; 房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担;另外，双方的其他约定也需在合同中注明 。 注意8 违约责任 买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约 责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。 揭秘消费陷阱：买二手房八陷阱不得不防 315新报法律专家团揭秘消费陷阱买二手房 八陷阱不得不防 二手房，因为其价格优势以及周边成熟的配套设施为不少市民青睐。但相对于新开发的商品房，二 手房买卖存在更多的风险。为此，新报法律专家团成员，德欣律师事务所任秀福律师专门总结了买卖 二手房的几个陷阱，提醒买房人注意。 陷阱1 房屋买卖前，验证产权证是买房人一般都不会忽略的环节，但产权证的真实性并不是所有人都会考 虑的。最直接、有效的防范方法，是到房地产产权登记部门进行查询，核实产权的真实性。 陷阱2 出卖人具有合法处分权，是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件，否则可能导 致买卖合同无效，这是二手房买卖中常见的“陷阱”。要想避开这个陷阱，买房人应注意 以下几个方面的问题：出卖人必须是产权证上登记的产权人;如果房屋有多个共有人需要全体共有人 共同签订房屋买卖合同;如果出卖人为已婚，买卖行为需要取得其配偶的确认，购买二手公有住房， 应取得共同居住人同意。陷阱3 在签订买卖合同后，如果卖房人又将该房屋卖给他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同 无法履行。“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段，但买房人要注意，必须在预告登记 后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。 陷阱4 购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下，在买房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 买房人仍会无房可住。为避免这一陷阱，在购买这类房屋时，买房人应在房屋腾空，具备交付条件后 再交付房款并在付款后立即接收房屋。 陷阱5 一些没有办理产权证的房屋，是因为存在难以解决的问题(如开发商欠缴政府费用、设计变更未经 批准)，可能在长时间陷阱6 如果房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况存在，买房人在购买房屋后，将无法顺 利取得所有权，甚至可能造成经济损失。买房人应事先到房地产管理部门进行查询，如存在上述情况 ，不要购买。 陷阱7 为卖出房屋，卖房人经常会向买房人提供虚假信息和承诺，但有些内容并未写进合同中。事后，当 买房人发现问题时，有苦难言。为避免这个“陷阱”，买房人应就关心的问题询问卖房人 后，尽可能去核实情况的真实性，同时要求将这些内容写进合同里。 陷阱8 原房主如果欠缴暖气、水、电、有线电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。买房 人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中来约束卖房人。 购房被中介忽悠?二手房4大陷阱一一拆招 最近的二手房市场特别火，无论买卖还是租赁，都出现了近一年来的高峰。但是在热闹的市场交易 中，遭遇二手房交易陷阱的客户也有不少，其中四类情况非常多见。 门店房 两开间缩水为单开间 陷阱一：不实房源 萧山的韦女士打算在杭州市区开店做生意，因此过完年后她就开始留意合适的店面房源。2月份， 她看到一家中介公司登的房源广告中，有一套位于市中心香积寺路的店铺，根据广告中的描述，该房 源是“沿街旺铺”，面积约50多平方米，层高较高，可分隔为上下两层，并且特别注明为 “两个开间”。“综合这些条件，我觉得这套房源做店面房还蛮合适的。”韦 女士说，她很快就跟这家中介公司取得联系。 经纪人第一次带韦女士去现场看房的时候，经纪人表示房东不在杭州，手里又没有房子的钥匙，因 此只能在门口打量几眼。当时韦女士发现，从门面的梁柱来看，这套房子应该是单开间的。但是经纪 人解释说，旁边空的那套商铺也是这位房东的，里面是打通的，肯定是双开间。 当韦女士提出等房东过来的时候好好再看一下房子的时候，经纪人表示现在想买这套房子的客户很 多，如果韦女士有意向买这套房子，可以先交订金1.5万，如果成交了充抵房款，如果不成交可以全额 退还。韦女士想想自己也没什么损失，于是交了这笔“订金”。过了几天，中介通知她可 以去现场看房，这次韦女士进到房子里面，发现根本就是单开间，当她询问经纪人的时候，经纪人表 示是自己弄错了。“单开间怎么做生意啊?”韦女士当即决定退了这套房子，前面一直服 务态度很好的经纪人这时翻脸了，怎么都不肯退还1.5万元的订金。拆招：不实房源是黑中介惯用的招数。比较常见的是抛出虚假低价房源做诱饵。对此，最管用的防 范措施就是买卖双方当面询问，避免只听中介方面的一面之词。 为免交赔付金，中介上演双簧戏 陷阱之二：独家代理 冯女士卖房子的时候，曾经有不少中介公司找上门来要求独家代理她的房子。其中一家中介公司开 出的条件是：两个月内以商定的价格帮冯女士卖掉这套房子，如果到时候没有卖出去，中介方面将支 付给冯女士2000元的赔付金;如果期间冯女士将房源挂到别的中介公司或者擅自卖房，则要赔付中介 一定数额的违约金。当时冯女士的房子已经叫卖了很长时间，一直没有找到买家，因此冯女士与该中 介签订了独家代理协议。 冯女士的房子一直没有卖掉。眼看只差十来天，两个月的期限就要到了，这时候冯女士的电话忽然 多了起来。“都是一些自称是买家的陌生电话，其中有一位表现得特别想买我这套房子。 ”冯女士回忆说，那位女客户对冯女士说，自己很喜欢这套房子，只要价格便宜一点就准备下单 。冯女士告诉这位客户自己的房子已经委托给中介公司独家代理了，如果她真的想买，可以到该中介 一起谈。不过那位客户不同意，坚持要跟冯女士私下里交易，并且急着要签意向书。“我真的差点心动了，难得有这么诚心的客户。”冯女士说，当时家里人提醒这很可能 是中介唱的一出双簧戏，因此她对这位客户表示要再考虑考虑。“结果，在两个月限期的最后几 天，这位客户每天都会打好几个电话过来，表示要下单签意向书。有一次还扬言如果我不卖给她，这 套房子肯定卖不出去。”冯女士说，果然不出所料，等到房子独家委托到期，中介不得不支付赔 付金后，那位客户再也没打来电话。 拆招：以前为了营造房子热卖的假象，一些中介公司会叫上很多“房托”一起去卖房现 场托市;而现在冒出来伪装买主的“托儿”。对此卖家除了要想想来龙去脉，还得练就火 眼金睛。 认为二手房买卖如果贷款必须要清楚首付3成，贷款7成是指银行通过评估公司认定的房屋价格的首付3成，贷款7成，而不是你通过中介交易的价格，银行认定的价格往往比你交易的价格低几万至十几万，如果首付不充裕，等你过了户，营业税、契税都交过了，再去银行办贷款，就傻眼了，我就是在南京江宁禄口买的房子，51万，中介说首付15万多，贷款很好办，他们也可代办，等我交给房主所谓的三成首付，交了营业税等过户后去银行办贷款，银行说他们评估这套房子只值40万，只能贷给我40万的7成，28万，51万的7成应该是35万才对呀，我立刻致电中介，他们说也没办法，叫我只能借钱多掏首付，我才知道被中介忽悠了，骑虎难下啊，买还是不买，营业税、契税房产局又不给退，只能借钱买，这正是黑中介想要的结果。 贷款买二手房 过户细节看三招 张女士所购买的房产位于朝阳区三元桥，成交价为285万元，她想通过伟嘉安捷公司办175万元贷款，并完成过户。首先，张女士确定自己符合贷款条件。做完前期的物业交验，首付款转账，并确认银行发放贷款到账后，张女士和业主最后办理存量房网上签约手续。 伟嘉安捷理财师介绍说，看似简单的买卖过程，步骤却一个不能少，建议大家办理过户前后要注意三个细节： 买卖合同要明晰，款项税费要落实 买卖双方不论是通知经纪公司还是自行成交，相互之间不是很了解，建议双方在交涉过程中一定要将各项事宜尽量落实到合同上，最好咨询一下专业人士，一来谈合同有底气，二来能规避很多风险，以免在日后产生不必要的麻烦。定金首付要分明，查验之后可支付 为保证交易房屋的产权能够顺利交接，建议购房人最好去房产所在的区县建委查档，确保房产处于无抵押、无查封、无质押、无纠纷的状态。如果是特殊性质的房产一定要确保已符合上市条件方可签约，如经济适用房需满五年才可上市交易，央产房需有经国家批准的上市批单，已购公房再过户之前要补缴土地出让金。建议自行成交的客户可将定金直接交付业主，首付款最好通过资金监管(或者资金托管)，也可在批贷之后给付或者过户当日给付，全款购房客户通过资金监管账户降低交易风险。 贷款批贷可网签，网签之后可过户 从向银行递交借款人相关材料、房产评估、向银行申请批贷到网签、过户，最后通知银行放贷，担保机构一般三个工作日内可帮买房人完成贷款、过户事宜。买房人最好根据个人情况来选择最适合的银行，从而选择最合适自己的贷款方式。 买二手房你考虑好了没？好房子一辈子，房子的质量非常重要哦，尤其还是二手的. 交易都不难，弄清产权和房价问题就可以了。但这也是最重要的。 1/查验卖方提供合法的证件：包括产权证书（房屋所有权证、土地使用权证、住房质量保证书、住宅使用说明书）、身份证件（身份证、工作证、户口簿）、资格证件（商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效，不要买到骗子的房子了；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的证明书。）2/查验所购房产产权来源：去房管局查验所购房产的产权来源。3/查验房屋有无债务负担：抵押贷款的合同、租约等，详细了解贷款和偿还额度、利息和租金的来源，还需了解所购房有无抵押出去，房屋是否被法院查封等。签合同的时候也要仔细，不太懂的最好带上专业经理人或律师。要注意的是房款的金额、付款方式、是否需要按揭、何时交房、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁承担？违约责任是否约定？违约金的数额？房地产买卖合同何时生效等等。买家应在交房前几天去当地警署查阅卖家的户口是否已迁出。 再就是，你所买的房子是不是普通住宅，产权证办理的时间过了几年。以五年为界限，你所交的营业税会有不同：五年以内征收5.5%，五年以外普通住宅免征营业税，非普通住宅差额征收5.5% 二手房交易流程全知道，助您购房全程无忧！ （1）买方咨询买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 （2）签合同 卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3）办理过户 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 （4）立契 房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 （5）缴纳税费 税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 相关阅读：【二手房交易税费包括哪几种 二手房交易税费计算】 （6）办理产权转移过户手续 交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 （7）银行贷款 对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 （8）打余款完成交易 买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。二手房交易注意事项大全 （1）房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 （2）房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 （3）交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 （4）土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 （5）市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详