论小区车位的归属及制度完善--优秀毕业论文.pdf

西南政法大学法律硕士专业学位论文评阅提示西南政法大学法律硕士专业学位论文评阅提示 一 西南政法大学法律硕士专业的硕士学位论文类型分为 基础性理论研究 应用性专题 案例分析 调研报告 二 论文的正文篇幅要求为 基础性理论研究论文不低于 2 万字 属于应用性专题 案例分析与调研报告的学位论文 不低 于 1 5 万字 三 应用性专题 案例分析 调研报告型的硕士学位论文必 须要有案例材料作为支撑 案例材料计算在正文篇幅的字数内 注 其余要求见网页 西南政法大学网站 研究生部网页 法律硕士 培养要求 关于规范法律硕士学位论文的通知 提示 提示 论小区车位的归属及制度完善 是是 应用性专题应用性专题 论文论文 法律硕士学位论文评阅参考标准法律硕士学位论文评阅参考标准 法律硕士理论性研究论文法律硕士理论性研究论文 评阅参考标准评阅参考标准 法律硕士调研报告 案例分析报告 法律硕士调研报告 案例分析报告 应用性专题研究论文评阅参考标准应用性专题研究论文评阅参考标准 一 论文的选题意义 一 论题是否具有现实意义与司法实践价 值 二 对文献资料掌握的程度 二 所选案例及调研数据是否紧扣论题 三 论文所反映出的基础理论和专门 知识水平 三 论述及论证方法是否反映了对基础理 论和专门知识的掌握与运用 四 论文的创造性 四 是否针对特定的问题做出了独立思 考 或提出了切实可行的解决方案 方法 五 写作的规范性和逻辑性等方面 五 不拘泥于理论性研究论文格式 具有 与论文类型相适应的写作规范与逻辑 六 论文的不足 六 论文的不足 论文所反映出的基础理论和专门知识 水平 优 良 中 差 论文所反映的分析问题 解决问题的能力 优 良 中 差 论文写作水平 优 良 中 差 论文写作水平 优 良 中 差 该论文是否达到硕士学位论文水平 该论文是否达到硕士学位论文水平 是否同意该硕士生参加论文答辩 是否同意该硕士生参加论文答辩 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 论小区车位的归属及制度完善论小区车位的归属及制度完善 the study on the right of parting space in residence community and the institutional improvement 作 者 姓 名 冯 倩 琨 指 导 教 师 谭启平 教授 西 南 政 法 大 学 southwest university of political science and law 1 内容摘要 随着房地产市场的发展 私家车保有量的增加 住宅小区设置停车场和停车位已经 非常普遍 而车位供需矛盾以及由此而引发的权利归属 出租出售和收益分配等 逐渐 成为开发商 物业管理公司和广大业主经常产生纠纷的焦点问题 为通过明确小区车位权属 完善小区车位管理制度 达到平衡开发商 物业管理公 司和业主关系 解决小区车位供需 租售等矛盾的目的 笔者主要通过案例收集 国内 外立法调研和参考相关文献资料的研究方法 对小区车位制度进行探讨 本文主要从三个方面对小区车位的归属及其制度完善进行论述 一 关于小区车位归属的理论分析 小区车位作为住宅小区的配套设施 属于住宅小区这一区分所有建筑物的一部分 因此笔者认为应采用建筑物区分所有权的理论来界定其归属 关于建筑物区分所有权的 概念和构成 学界有一元论说 二元论说 新一元论说和三元论说四种学说 就我国物 权法第 70 条看来 我国物权立法采用 三元论说 的建筑物区分所有权理论 根据 三元 论说 关于区分所有建筑物专有部分和公用部分的定义 笔者认为小区车位具备专有部 分关于构造上 使用上和法律上独立性的三个构成要件 可以成为专有所有权的客体 对于规划作停车库 位 的车位归属 学界有约定归属说 分摊说 容积率说三种观点 对于作为人防工程的地下车库归属 学界也存在争议 主要有国家所有说和业主共有说 两种观点 文章对上述车位归属观点一一进行评析 认为其在实践操作中均存在一定不 足 二 小区车位制度的实证考察 笔者结合 物权法 和 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应 用法律若干问题的解释 的有关规定 对小区车位现实存在的问题进行了探讨 笔者认 为 由于物权法的规定偏于简单 概况 故实践中关于小区车位可否成为专有所有权的 客体 首先满足业主需要 车位流转主体 范围 方式和规划等问题争议较大 小区 车位诸多现实问题难以解决 最高院的解释对确认小区车位为专有部分以及关于首先满 足业主需要问题进行规定 提供了具体 统一的判断标准 但对于车位 库 流转方式 选择权 车位流转主体和范围 车位规划等问题 则并未作出规定 2 三 关于完善小区车位制度的构想 笔者认为 法律制度的设计不但要考虑理论科学性 还要考虑现社会的需要性和实 践的可操作性 因此从以下几方面提出完善小区车位制度的构想 一 区分不同类型 确定小区车位的归属 二 提高法律位阶 设立统一的停车位登记确权保护制度 三 完善车位流转制度 明确车位流转主体 方式与范围 四 提高房地产规划和交易的 透明度 保障业主知情权和话语权 五 提高车位配置比例 适应经济和城市建设发 展的需求 关键词 住宅小区 车位 归属 专有权 共有权 1 abstract with the development of real estate market and the addition of private car it s very common to set up parting lot and parting space in the residence community but this situation always initiates some critical problems between development firm property management agents and the owner such as imbalance between supply and demand the ownership rent or sell revenue distribution and so on the paper discusses the system of the parting space in residence community through collecting the cases analyzing the native and foreign legislation and consult for some documents and materials in order to improve the administration system of parting space in residence community balance the legal relation between development firm property management agents and the owner resolve the problem of imbalance between supply and demand the paper is divided into three parts the first part is the theoretical analysis about the right of parting space in residence community the parting space is a section of the building as the collocation facilities of residence community so i think we should adopt the theory of division of the building ownership to confirm its right there are four different theories about the conception and constitution of division of the building ownership in the theoretical circle which are monism dualism the new monism and three dimensional theory the in our country adopt the three dimensional theory from the view of the 70th provision according to the elaboration about exclusive ownership and the part ownership in the three dimensional theory the parting space could become the object of exclusive ownership for it s in accordance with the constitutive requirements which are constructive element the feature of use and the legal independence there are three ideas the theory of given right the theory of apportion and the theory of volume fraction for the right of the parting space in carport as the underground car park of civil air defense construction there are also some disputes in the theoretical circle which are theory of country s right and the common possession of owners the paper discusses all the theories above all and points out that there are some defects in practice the second part is demonstrational inspection about the system of parting space the paper is discussing the practical problems of parting space united with the 2 and there are some problems in practice and some controversy that whether or not the parting space could be the exclusive right the object range and regulation of parting space circulation for the provision of is too simple and generality the explanation of supreme people s court is confirming the exclusive right of parting space and provides the uniform and specific standard for the principle of satisfying the need of owner firstly but not provides the object range and regulation of parting space circulation the third part is conception of improving the system of parting space not only the design of the legal system could consider the theoretical rationality but also consider the social reality and maneuverability so put forward some views in order to improve the system 1 distinguish the different type to definite the right of parting space 2 elevate the legal position set up uniform system to confirm the right of parting space 3 improve the system of parting space circulation clear the object scale and manners of parting space circulation 4 increase transparency about the program and transaction of estate to protect the right to know and speech 5 elevate the allocation ratio of parting space in order to adjust to the development of economy and urban construction key words residence community parting space ownership exclusive right right of common 1 目 录 引引 言言 1 一 关于小区车位归属的理论分析一 关于小区车位归属的理论分析 2 一 关于小区车位可否成为专有权的客体 2 1 法理依据 2 2 专有权和共用权的概念及特征 4 3 学界关于小区车位属于专有权或共用权客体的讨论 4 二 关于规划作停车库 位 的车位归属理论学说及评析 8 1 约定归属说 8 2 分摊说 10 3 容积率说 12 三 关于作为人防工程的地下车库归属理论学说及评析 14 1 国家所有说 14 2 业主共有说 15 二 小区车位制度的实证考察二 小区车位制度的实证考察 16 一 物权法 出台背景及立法缺漏 16 1 关于 首先满足业主需要 的法律含义不明 司法实践缺乏统一依据 17 2 未明确小区车位是否属专有部分 各地有关车位登记管理的规定各不相同 18 3 未对车位 库 流转方式选择权作出进一步规定 客观上造成开发商对车位只售不租 19 4 小区车位流转范围 主体规定不明确 在实务中引起争议 20 5 小区车位规划缺乏稳定性 购买车位业主利益难保障 20 二 最高院司法解释的积极意义及存在的不足 21 1 关于小区车位可否成为专有所有权的客体 21 2 关于首先满足业主需要 22 三 关于完善小区车位制度的构想三 关于完善小区车位制度的构想 23 一 区分不同类型 确定小区车位的归属 23 2 1 对于属于房屋专有权之一部分的停车位 23 2 占用业主共有道路或其他场所的停车位 23 3 对于规划用于停放汽车的停车位 24 4 作为人防工程的地下车库 25 二 提高法律位阶 设立统一的停车位登记确权保护制度 26 三 完善车位流转制度 明确车位流转主体 方式与范围 27 四 提高房地产规划和交易的透明度 保障业主知情权和话语权 28 五 提高车位配置比例 适应经济和城市建设发展的需求 28 致致 谢谢 30 参考文献参考文献 31 论小区车位的归属及制度完善 1 引 言 随着我国经济和房地产市场的发展 汽车消费持续升温 私家车保有量不断上升 对住宅小区停车位的需求激增 车位供需矛盾以及由此而引发的权利归属 出租出售和 收益分配等问题日益突显 逐渐成为开发商 物业管理公司和广大业主经常产生纠纷的 焦点问题 物权法 和 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释 相继发布 对小区车位的归属 使用等问题进行了规定 但是 由于其规定仍存在不足之处 当前小区车位中所存在的许多现实问题仍难以解决 开发 商 物业管理公司 业主对此各执一词 学术界也是众说纷纭 见解不一 令人困惑 笔者认为 小区车位作为住宅小区的配套设施 关系到小区业主的日常生活 社会的和 谐稳定 关于其归属和配套制度的规定不仅应符合法理规则 更应考虑社会需要和实践 可操作性 本文将分别从理论学说和实践操作的角度 分析小区车位的归属 并结合当 前小区车位相关配套制度存在的问题 就小区车位的归属及制度完善提出个人意见 以 求教于同仁 西南政法大学在职攻读硕士学位论文 2 一 关于小区车位归属的理论分析 一 关于小区车位可否成为专有权的客体 1 法理依据 随着城市化进程的推进 城市人口的密集化发展 近现代社会住宅小区 高层建筑 公寓大厦激增 产生一栋建筑物为多人所有 不同的民事主体就其购买的房屋享有单独 所有权的现象 突破了传统民法中的 一物一权主义 建筑物区分所有权制度应运而 生 并成为一项重要的物权制度 为多个国家立法所采纳 小区车位作为住宅小区的配套设施 是指住宅小区停车场地中仅供一辆汽车停放的 单位 既包括独立车库中的车位 也包括小区公用道路 地下室 架空层或其他场地上 用于停放汽车的车位 由于小区车位属于住宅小区这一区分所有建筑物的一部分 因此 笔者认为应采用建筑物区分所有权的理论来界定其可否成为专有权的客体 对于建筑物区分所有权的构成和概念 历来存在着争议 在立法上也有不同的体制 主要有以下学说 1 一元论说 一元论说又分为 专有权说 和 共有权说 两种主张 专有权说认为 建筑物区分所有权是指区分所有权人对区分所有建筑物的专有部分 享有所有权 该学说为我国台湾地区史尚宽等学者所主张1 并为 1804 年法国民法典所 肯定 2 共有权说认为 建筑物区分所有权是指区分所有权人对建筑物整体的持份共有权 主张区分所有权实质上是共有的一种特殊类型 该学说为日本加藤一郎等学者所主张3 并为 瑞士民法典 所采纳 2 二元论说 1 史尚宽 物权法 北京 中国政法大学出版社 2000 年版 第 120 页 2 1804 年法国民法典第 664 条规定 建筑物的各楼层属于不同的所有人 3 日 加藤一郎等 区分所有建筑物的管理与法律 日本区分所有建筑物管理问题研究会编 昭和 56 年 第 19 页 论小区车位的归属及制度完善 3 二元论说认为 建筑物区分所有权是指区分所有权人对建筑物专有部分的所有权和 共用部分共有权相结合的权利 该学说为中国社会科学院法学研究所研究员陈甦所主张4 并为法国 1938 年 有关区分各阶层不动产之共有的法律 5以及台湾地区民法6 公寓 大厦管理条例 所采纳 7 3 新一元论说 新一元论说最早为法国学者舍瓦利耶 chevallier 针对法国 1938 年 有关区分各 阶层不动产之共有的法律 采用的二元论说所提出的主张 该说否定二元论说关于专有 部分和共用部分的区别 将两者合并形成 享益部分 认为建筑物区分所有权是区分所 有人就区分所有建筑物享益部分享有的权利 其在性质上是一种全新的物权 8 4 三元论说 三元论说认为 建筑物区分所有权由区分所有建筑物专有部分所有权 共用部分持 分权 以及因共同关系所生的成员权构成 因其涵盖了因区分所有建筑物所产生的一切 法律关系 又被称为 最广义的建筑物区分所有权说 该学说为陈华彬教授所力主9 并被德国现行 住宅所有权法 所全盘采纳 从 物权法 第七十条 业主对建筑物内的住宅 经营性用房等专有部分享有所有 权 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 的规定看来 我国物权立 法采用 三元论说 的建筑物区分所有权理论 承认建筑物区分所有权包括专有权 共用 权及成员权 10因此 笔者以下将以 三元论说 的建筑物区分所有权理论为依据 对小 区车位可否成为专有权的客体进行探讨 4 陈甦 论建筑物区分所有权 法学研究 1990 年第 5 期 第 43 页 5 法国 1938 年 有关区分各阶层不动产之共有的法律 第 5 条的规定 建筑物区分所有权是成立于专有部分上的专 有权与成立于共用部分上的共有权的结合 6 台湾地区民法第 799 条规定 数人区分一建筑物而各有其一部者 推定为各所有人共有 其修缮费及其他负担 由各所有人按其所有部分之价值分担之 7 台湾公寓大厦管理条例 第 4 条规定 区分所有权人除法律另有限制外 对其专有部分 得自由使用 收益 处分 并排除他人干涉 专有部分不得与其所属建筑物共享部分之应有部分及其基地所有权或地上权之应有部分分 离而为移转或设定负担 8 贾鹏 以新一元论建立建筑物区分所有权制度 决策 信息 下旬刊 2009 年第 4 期 第 53 页 9 陈华彬 论建筑物区分所有权的构成 兼议 物权法 第 70 条的规定 清华法学 2008 年第 2 期 第 107 页 10 物权法 第七十条未指出 成员权 的概念 而以 共同管理 代为表述 西南政法大学在职攻读硕士学位论文 4 2 专有权和共用权的概念及特征 依据 三元论说 建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有 建筑物时 各区分所有权人对建筑物专有部分享有的专有所有权 对建筑物共用部分享 有的共用部分持分权 以及因区分所有人间的共同关系所产生的成员权的总称 区分所 有建筑物实体分为专有部分和共用部分 专有部分是指建筑物中具有构造上及利用上的独立性 并能够成为分别所有权客体 的部分 一栋建筑物必须区分为数部分 而且被区分的各部分具备构造上与利用上的独 立性 才能成立区分所有 反之 则不得成立区分所有 因此 专有部分是构成区分所 有建筑物的基础 以区分所有建筑物专有部分为客体成立的所有权 即专有部分所有权 又称专有权 专有权与一般的单独所有权无本质区别 权利人可以行使完全的占有 使 用 收益和处分权 该项权利在建筑物区分所有权的三项权利中 居于主导地位 共用部分是指区分所有建筑物中除专有部分以外的部分 其具有以下特征 1 从 属性 即共用部分是附随于专有部分的附属物或从物 区分所有人取得区分所有权的同 时 即附带地取得共用部分的持分权 2 不可分割性 即共用部分本身是不得分割的 以共用部分为客体成立的所有权 即共用部分持分权 又称共用权 11共用权人对区分 所有建筑物之共用部分享有占有 使用及收益的权利 有别于一般的财产共有权 区分 所有人在共用关系存续期间 不得请求处分自己的应有份额 也无权请求分割共用部分 12 3 学界关于小区车位属于专有权或共用权客体的讨论 对于小区车位应属于专有部分所有权的客体还是共用部分持分权的客体 学界有不 同观点 1 共用权说 共用权说认为 车位应属区分所有建筑物中业主的共用部分 其归属于全体区分所 有权人所共有 只有区分所有权人能够证明其权属归自己单独所有 或者开发商能够证 明自己享有所有权的除外 权利人对属于共用部分的车位享有占有 使用 收益的权利 其理论依据在于 共用部分是指区分所有建筑物的公共设施部分 或对各专有部 11 同前注 9 第 112 页 12 杜福磊 建筑物区分所有权探析 河南社会科学 2005 年第 1 期 第 90 页 论小区车位的归属及制度完善 5 分起支撑 遮盖 通行 管线沟通等功能服务的部分 共用部分与专有部分具有密不可 分的主从关系 应随同各相关区分所有建筑物专有部分所有权的转移而转移 商品住宅 本身的用途一般是居住 物业小区车位的用途在于提供全体区分所有权人停车的方便 其在功能上是为住宅服务的 在性质上是住宅的公共设施之一 属于住宅的附属配套设 施13 但物业小区车位并不依附于建筑物的专有部分 不属于专有部分的从物 而是独 立于建筑物专有部分之外的 因此应属于区分所有建筑物的共用部分 由于有的区分 所有权人可能没有汽车 根本就不需要停车位 而有的区分所有权人可能有一辆或多辆 汽车 需要较多的停车位 确定停车位为专有部分会出现矛盾 如果将地下停车位设 定为个人的专有部分 不利于发生防空 避难等情形时采取紧急措施 因此宜将其确定 为公共设施 14 2 专有权说 专有权说认为 依建筑物区分所有权理论 小区车位属于专有部分 应认定其为专 有所有权的客体 可以单独进行占有 使用 收益 处分 不受其他区分所有权人的限 制 其理论依据在于 建筑物专有部分应具备三项构成要件 一是构造上的独立性 二 是使用上的独立性 三是法律上的独立性 就构造上的独立性而言 各国均呈缓和趋势 摆脱了严格的外观上有形的隔离的束缚 实现向观念上隔离的转变 只要有明确的界线 就可以成为专有部分 就使用上的独立性而言 车位用途单一且具有排他性 车辆出入 有共同的车道和入口 无需借用他人专有部分 具有使用上的独立性 就法律上的独立 性而言 虽然我国尚无统一的车位 车库登记制度 但这只能说明我国不动产登记立法 仍有待改进 而不能据此认为车位 车库不具有法律上的独立性 15 笔者认为 从法理理论及各国的立法和司法实践看来 应当确认小区车位可以成为 区分所有建筑物专有所有权的客体 具体如下 从法理上看 第一 小区车位虽然属于住宅小区的配套设施 但较之水电 电梯等公共设施 其 13 徐生钰 朱宪辰 意思自治 契约自由 与小区车库产权 现代物业 2007 年第 5 期 第 30 31 页 14 杨立新 停车位的权属争议及解决规则 人民法院报 2004 年 11 月 2 日 第 3 版 15 高圣平 住宅小区车位 车库的性质及其权利归属研究 兼议 物权法 第 74 条 法学家 2008 年第 6 期 第 112 页 西南政法大学在职攻读硕士学位论文 6 与房屋之间并没有从属关系 小区车位具有使用面积和建筑面积 可以离开房屋等建筑 物而独立存在 具有作为所有权客体的物所必备的特性 而不具有区分所有建筑物共用 部分不可分割的特征 第二 车位之间可以通过划线相隔 在空间上能够单独 个体地存在 具有构造上 的独立性 可以与房屋相分离而使用 对于小区车位是否具备构造上及利用上的独立性 理论界争议较大 传统的民法理 论和实践认为 所谓构造上的独立性 强调的是 物理上的独立性 即须四壁具有确定 的隐蔽性 因此 仅以线条划分的停车位不能成为专有权的客体 所谓利用上的独立性 即专有部分必须有独立的出入口 并且其内部须有独立的专用设备存在 不能与其他共 有物混为一体 以保障其独立的经济效用 可是 随着经济的发展 土地资源的稀缺 考虑到经济因素 现代建筑物区分所有权理论逐渐放宽对构造上的独立性的标准 以 范 围明确论 代替 物理上的独立性 台湾地区 公寓大厦管理条例 第 3 条规定 公寓 大厦 指构造上或使用上或在建筑执照设计图样标有明确界线的区分为数部分之建筑物 及其基地 由此可见 只要具备在建筑执照设计图样标有明确界线且实际上有明显 的界址 即可以成为专有部分 至于利用上的独立性 现代理论及实践理解也更为宽泛 即使有其他共有设备 例如管线等 只要利用时不对其他共有人产生不利影响 一般也 认为其具有独立的使用价值 由现代建筑物区分所有权理论对于构造上和利用上的独立性标准看来 停车位之间 虽然没有固定墙壁隔间 将其划分为封闭的空间 但基于持久性界标的延伸 如停车位 划分的线条 可以将单个的停车位从空间上与其他单元相区分 且其利用上也具有独 立性和排他性 故可以成为专有所有权的客体 从实践操作上看 小区车位成为专有权的客体 不存在公示上的技术难题 为维护交易安全 物权变 动必须采取一定的公示方法 其中不动产以登记为公示方法 动产以占有为公示方法 由于车位与车位之间可以通过持久性界线区别开来 因此业主完全可以通过占有或登记 的方法进行公示 王泽鉴先生在 民法物权 1 通则 所有权 中即指出 如在立法 上规定于具备一定条件时 将停车位确定为区分所有权的标的 并在登记制度上予以配 论小区车位的归属及制度完善 7 合 将有助于解决层出不穷的纠纷 16 从各国立法和司法实践看 以持久性的界标划分地表单元权利 在实践中是可操作的 并为各国立法所采纳 德国 1973 年修订的 住宅所有权法 规定 以持久性界标标明范围之停车场 视为独 立性之房间 即地上 地下之停车场可设 专有所有权 并能够独自让与 设定负担17 法国在 1950 年的 都市计划法 中也规定了 居住区域与停车区域得为分别的不动产 亦即将停车位视为建筑物区分所有当中的专有部分18 日本学者依据 1962 年 有关建筑 物区分所有的法律 第二条第三款规定认为 车库中的各个车位虽然互相并不完全隔断 但相互区分明确 构造上具有独立性 在利用上 车位周围的地面 墙壁上还有排水工 作口 排污管等共用设施 利用上不具有独立性 因此车库应属共用部分 但日本最高 法院在 1971 年 6 月 18 日的一个判决中认为 对这些公用设施的管理和使用 并不会对 车位的专属使用产生限制和妨碍 因此确认其在利用上具有独立性 从适应经济和社会发展来看 近年来 我国汽车市场发展迅猛 但城市停车位建设却未同步跟上 由此造成城市 车位紧张的状况 停车难的问题非常突出 仅仅依靠政府多建专用停车场来解决车位紧 张的问题并不足够 开发多种渠道 鼓励开发商尽可能投资建设更多的车位 将更有利 于缓解当前 停车难 的局面 诚然 政府可以根据城市汽车的发展速度进行规划 要求 开发商在建设住宅小区时配备一定数量的停车位 以满足小区居民的基本需求 但是 如否定小区车位可作为专有权的客体 一概认定归全体业主共有 开发商无利可图 很 可能在住宅小区内只会建设正好满足规划配备要求的停车位数量 住房的使用年限长达 几十年 在建设房屋时城市规划的基本车位很可能随着购车人数的日渐增长而不能满足 需求 采用共用权说 从目前看来有利于维护小区业主的权益 但由于其缺乏促使小区 车位供应数量增长的激励机制 从长远上看难以满足业主得到充足车位的需求以及社会 经济发展的需要 鉴于停车位本身具有独立的实用价值和交换价值 在停车位稀缺的情 况下 车位的价值也会增长 因此 认可小区车位可作为专有权的客体 在适当的条件 16 徐海燕 论停车位的归属 社会科学 2009 年第 4 期 第 101 页 转引自王泽鉴 民法物权 1 通则 所 有权 北京 中国政法大学出版社 2001 年版 第 271 页 17 陈华彬 现代建筑物区分所有权制度研究 北京 法律出版社 2007 年版 第 424 页 18 张军斌 小区停车位产权归属探讨 年 7 月 24 日 西南政法大学在职攻读硕士学位论文 8 下 允许开发商拥有一定的车位 对其进行出售 出租等处分 让开发商有利可图 使 其从利益驱动出发 提高建设更多车位的积极性 将更有利于解决 停车难 的问题 二 关于规划作停车库 位 的车位归属理论学说及评析 依据现代建筑物区分所有权理论 认为小区车位可以成为区分建筑物的专有部分 但是否所有的小区车位都应认定为专有部分 是否其所有权都归属开发商 由其自由行 使占有 使用 收益 处分的权利呢 对于占用业主共有道路或其他场所的停车位属于 业主共有 学界一般无异议 但对于规划用于停放汽车的停车库 位 的归属 学界存 在着激烈的争论 主要有约定归属说 分摊说和容积率说三种观点 在此 笔者试对该 三种观点作一评析 1 约定归属说 1 概述 约定归属说认为 车库的归属应当遵循当事人意思自治原则 由业主和开发商通过 约定来确定 该学说为王利明教授所主张 并在 论物权法中车库的归属及相关法律问 题 一文中进行了论述 19 其理论依据在于 意思自治是私法领域的基本原理 物权法作为私法的重要组成 部分 也应该遵循意思自治的内在要求 而由业主和开发商通过平等协商 充分地体现 自身的意志和利益 最有利于争议的解决 通过约定解决小区车位的归属 实质上是 通过市场机制解决纠纷 由房屋买卖市场 供需关系决定业主居住成本 在业主人数 众多的情况下 对车库的分配和使用管理方面的效率会大大降低 从而引发诸多纠纷 而通过约定方式确定车库 车位的归属 将有利于对车库 车位进行有效的利用和管理 采取该种学说 有助于刺激投资 使开发商从利益驱动考虑为小区业主提供必要的 合理的车位 2 对约定归属说的评析 笔者认为 以约定方式确定小区车位的归属 貌似尊重当事人的意思表示 但难以 达到实际公平 在现实生活中也难以操作 19 王利明 论物权法中车库的归属及相关法律问题 现代法学 2006 年第 5 期 第 81 页 论小区车位的归属及制度完善 9 物权法是调整私人之间基于对物的支配而发生的社会关系的法律 依据传统的 公 私法划分观念 应划入私法范畴 但是 随着社会经济的发展 为适应生产社会化 和资源利用高效化的要求 物权法呈现私法公法化趋势 更多地注重社会公益 强化国 家干预 因此 以物权法属私法范畴为依据而应用意思自治原则解决小区车位归属问题 难以适应当代社会发展的需要 而从当今立法实践看来 各个国家和地区都在建筑物区 分所有权制度中对可流转的车位 车库的类型 参与流转的主体 流转的形式等方面作 出规定 以适当限制当事人在车位 车库流转问题上的意思自治 从而实现车位 车库 作为配套设施的功能及社区的和谐 以美国为例 一般来说 美国不允许业主以外的人 拥有小区内停车位的产权 不允许停车位作为独立的专有部分单独买卖 单独抵押 20 该观点实现的前提 在于开发商必须诚实理性 且业主和开发商之间具有平等的 缔约地位 但就我国当前实际情况看来 房地产市场呈现不规范状态 单个业主不可能 也难以具备与开发商单独谈判的能力 而开发商普遍缺乏诚信与社会责任感 往往堂而 皇之地滥用契约自由和市场优势地位 通过格式合同的形式 最大限度地维护自身权益 逼迫业主放弃对小区车位的所有权 业主利益很可能因此而被牺牲 以约定的方式确定小区车位整体的归属 存在实际操作的问题 首先 从约定的 主体来看 有两种方式 一是由全体业主与开发商进行约定 二是由大多数业主单独与 开发商进行结果一致的约定 第一种方式除非是全体业主团购统一签订合同的时候约 定 否则只能在召开了业主大会之后才能进行 而业主大会设立往往是在房屋已交付使 用之后甚至很长一段时间才能实现 这一段时间就会存在权利的真空 导致纠纷发生 第二种方式中 对于大多数业主应该为多少业主存在争议 而大多数业主是否签订了内 容一致的合同也难以确定 因此在司法实践中 无论对开发商还是业主来说 都很难举 证 其次 从约定的时间来看 业主购房时间有先有后 即签订车位归属合同的时间是 不统一的 何时能达到大多数业主的数量难以确定 即使大多数的业主对车位的归属意 思表示一致 也不排除业主转让房产时 第二手业主是否同意上一手业主的意思表示 那就是说大多数业主的意思表示存在一种不断变化的状态之中 这显然不利于权利的保 护 以约定方式确定单个小区车位的归属 实践上也难以操作 因为就我国现实国情 来说 绝大部分的小区不能达到一户一车位 也就是说开发商不可能和所有的业主就单 20 周树基 美国物业产权制度与物业管理 北京 北京大学出版社 2005 年版 第 117 118 页 西南政法大学在职攻读硕士学位论文 10 个车位的归属签订协议 当开发商与某一个业主约定某一车位的归属时 就可能侵害到 未约定车位归属的业主的利益 2 分摊说 分摊说又可分为公用面积分摊说和建设成本分摊说 1 公用面积分摊说 概述 公用面积分摊说认为 应按停车场 库 的建筑面积是否已分摊入商品房分摊的共 用面积确定小区车位归属 其理论依据在于 目前房地产买卖合同的附表往往根据国土部门出具的 建设工程 竣工验收测量报告 以及房屋建筑面积分户平面图 附有 公用建筑面积分层汇总表 等 附件 列明分摊的公用面积和不分摊的公用面积 区分分摊项目和不分摊项目 业主所 购买的商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的公用建筑面积两部分组成 业主对该两 部分均已支付对价 因此 如停车场 库 的建筑面积已计入公摊 则说明开发商采取 的是分摊销售的方式 将地下停车位销售给全体业主 每一业主按其住宅专有部分的建 筑面积分担停车场 库 的购买费用 停车场 库 的所有权应当属于全体业主 反之 则停车场 库 的所有权应属于开发商所有 21 对公用面积分摊说的评析 a 从理论上看 这种观点的依据在于业主仅支付列入公用分摊面积的土地使用权对 价 对于未分摊的面积 如架空层 地下车库 则未支付相应对价 因此其不能取得未 列入公用分摊面积的土地使用权 但实际上 架空层 地下车库之所以未被摊入公用建 筑面积 是因为根据建筑部 1995 年发布的 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊 规则 22和国家质量技术监督局 2000 年发布的 房产测量规范 23 独立使用的地下室 车棚 车库 作为人防工程的地下室 不属于公用分摊面积 由此可见 车库 位 面 积是否计入小区共用面积 是建筑测量问题 是政府的一项强制性规定 21 陈甦 小区地下车库的权属须依是否计入公摊而定 人民法院报 2004 年 2 月 26 日 第 3 版 22 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 第九条规定 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室 车 棚等 不应计入公用建筑面积部分 作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积 23 房产测量规范 b3 2 规定 共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积 之和 并扣除已作为独立使用的地下室 车棚 车库 为多幢服务的警卫室 管理用房 以及人防工程等建筑面积 即为整幢建筑物的共有建筑面积 论小区车位的归属及制度完善 11 b 在实际操作中 开发商往往将车位 车库的建造成本纳入整个商品房的成本 在商品房销售中收回 其销售商品房可分别选取如下计价方式 a 单价 套内面积 地上建筑物的共有分摊面积 车位 车库分摊面积 b 单价 套内面积 地上建 筑物的共有分摊面积 c 单价 套内面积 为增加商品房定价机制的透明度 保护 消费者权益 避免开发商通过增加公摊面积蒙蔽消费者 部分城市规定采取第三种方式 计算商品房售价 如按该观点 按第三种方式计算商品房售价 即意味着业主未就地上 建筑物的共有分摊面积和车位 车库分摊面积支付对价 故此既不享有地上建筑物的共 有权 也不享有车位 车库的共有权 由此可见 按此确定小区车位的归属并不恰当的 c 从实践上看 商品房住宅小区是为了满足人们住房的需要而建设 车库 车位的 修建主要是为业主提供停车场所 其是满足有车业主基本生活需要的必备设施 也是开 发商吸引人们购买其楼盘的一种手段 从功能而言 小区的车库 车位属于房屋的配套 设施 如由于停车场 库 未列入公用分摊面积而规定车位属开发商所有 允许开发商 自由买卖车位 可能产生如下社会问题 a 小区车位被少数人或强势集团独占 有 限的停车位资源被少数人垄断使用 业主陷于无车位可停车或需付出高昂停车代价的境 地 b 由于大多数楼盘不可能达到一户一位的车位配置 如开发商将车位出售给小 区内的某些业主 另外没有购得车位的其他业主的权益将受到损害 c 为追逐高额 利润或进行利益输送 开发商可能将小区车位转让或出租给小区业主以外的其他人员 致使住宅小区治安管理难度加大 住宅小区业主的整体利益难以保障 2 建设成本分摊说 概述 建设成本分摊说 即按建设停车场的成本是否已摊入商品房的成本确定小区车位归 属 如车位建设成本已计入房价 业主支付了对价 则车位所有权归业主所有 如车位 建设成本未计入房价的 则车位所有权归开发商所有 24 对建设成本分摊说的评析 a 从交易习惯来看 某种商品的制造费用是否计入另一种商品的成本 从来就不 是所有权归属的依据 以冰箱生产为例 生产商会把生产中的废品费用计入成品的成本 中 但法律上并不可能认定消费者购买冰箱的同时即拥有了相应废品的所有权 冰箱生 24 杭正亚 南京市鼓楼区法院作出全国首例判决 小区车库归业主共有 南方周末 2003 年 12 月 11 日 西南政法大学在职攻读硕士学位论文 12 产线通过折旧逐年摊入成本 但在法律上 也不会因此而认定冰箱生产线的所有权归历 年形成的冰箱购买者全体所有 b 在一般情况下 人们理所当然地认为购房的成本必然包括建设停车场 库 的 成本 但在现实中 却很难予以确切的证明 因为许多建设工程采取总包形式 开发商 在会计核算上难以将配套设施的建设成本与房屋的成本截然分开 且商品房成本作为开 发商的商业秘密 并不向社会公示 业主一般无从获悉商品房价格是否包括停车场 库 的成本 如果一定要明确开发商是否将配套设施的成本纳入房屋成本 必须由有资格的 审计机构进行审计 而且 以成本分摊来确定车位归属 可能导致每个小区车位的归属 情况都不一致 这种权利归属的不稳定状态将不利于对权利的合法保护 再者 从举证 上看 无论由业主或开发商举证证明车位建设成本是否纳入商品房成本 都会造成社会 资源的极大浪费 容易使双方当事人陷入不必要的无休止的纷争 鉴此 建设成本分摊 说表面上看来虽然最能符合 谁投资 谁受益 的原则 但由于其在实践上缺乏可操作 性 难以真正实现现实公平 3 容积率说 1 概述 容积率说又可称为土地使用权分摊说 即以停车场 库 建筑面积是否纳入建筑容 积率确定小区车位的归属 如建筑面积已纳入建筑容积率的 则小区车位归于开发商 反之 则归于全体业主共同共有 其理论依据在于 我国现行房地产立法实行 房随地走 地随房走 的房地一体主义 房屋与土地互不相属但又不可分离 土地使用权转移时 其上的建筑设施也随同转让 房产所有权转移时 其占用范围内的土地使用权也随同转让 25因此 只有计算建筑容 积率 建筑容积率 建筑总面积 土地使用权面积 的建筑物才可以取得相应宗地号的土 地使用权面积份额 具有房地产权 不计算建筑容积率的建筑物由于没有分摊相应宗地 号的土地使用权面积份额 因此无须向国家交纳土地使用费 不能单独取得 房地产权 证 其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物 其法律权利在住宅小区的房屋 全部售完后 应全部转移并归属于全体业主 而当停车场是计算建筑容积率的建筑物或 25 徐海燕 论停车位的归属 社会科学 2009 年第 4 期 第 101 102 页 论小区车位的归属及制度完善 13 附着物时 即分摊得相应的土地使用权面积份额 可以通过约定方式确定其归属 26 2 对容积率说的评析 该学说是以停车场 库 是否纳入建筑容积率为标准 判断开发商是否已就停车场 库 的土地使用权支付相应对价 并由此确定停车场 库 是否已取得相应宗地号的 土地使用权面积份额 从理论上看似乎符合 谁投资 谁受益 以及 房地不可分割 的原 则 但在现实中 建筑容积率 规划方案并非不可调整 开发商在签订土地出让合同