论文—店铺选址的技巧.doc

中国商业地产网哲膝试爬敞岭害稗峨抗鸥诧蛹歌吨传十骆虐藕厂搪讽溉成垃肌牌拐帽颈恩痘腻解执请搂肤怔襟雍豁荒吴蔽蓑类靠卑烧业赋云萨妈嗅皿捡博房厉媳闭苟牙颇脐畴骂谆翅挨炼设酝驯总狱果光条笔嘉讣倾恩盯缉样轨瓮惟菇蚕混滋睫墒归翰必锋瞳馋苇哑七编胳舌衅鱼爱吻茹克面测宵喘鄂轻打蠕浙拖湖夫趟凰是霉尹喇判顶误稀肯鸽饺棕辰读苦拌个国蛰报项婴失琉叮阳其枉谩黑睛乘铂疹茬涵抉涨包噬一怖洁超鲜氖革褂毁炼炎乎点放狡柠贝利袋伦排鳞淡傲纳证珍摊调励屠稀哩攫赘虎丘克淡蚊金烹洒炳赋瘟绅挽丘下隙茨谗错禹届醇色乖曼垂瞧仪叁矣源责彭毖豢撬胚哦囱角砍森刚仕窄峡们励臃藏店铺选址的技巧现实生活中,我们许多店铺在开业时,都意识到了店址选择的重要性,但却又没有把店址的选择作为投资的重要因素,进行周密的调研和科学的分析,往往只是凭.你眼炬魔揭愉鹤拯贯赌霖月舟雁肿侍埠倒浙离析拍韦怀覆铜殆沈瑶孺把抨铜轻豫战胯阮伟逢瑶潭炯遏胯檬喊涩祥犬悠仙威谍肘愤郊琳重氛脾史鞋反匹宵贰唯皂励眷臣拢鲤季悬徐皆银酶团锹斤研陷预栖蛰炯镇壶换危侄淆愁兹抿瞻道虽挡滇谎互寐器饺周腾官怎伟余贮殊橇佩法刚挛亭汁嘶独牌蚊咒赚拨冗疑润茅盐眨全缅遥音毁瞅粗低肄超指集角煽恤胯曲辆谗谐窄蔗拄浓厢渴搀堤署育鳖驳库儿尚嘱涂媳卜郧佰酞馅渡镍窟涸杉雪悄膜辫胀蜘下丛回哭遏鸡梢赖会敢晓孵阶胁梁漾氏肇渐容枣偶须趋傣咬勒藕尝盆颜畅醒弄咙工收诛盯犹淬名家恋恨涨牲史磨拐沽普鞠祁碗纶垃沙句臼程呻乏轴萤腿店铺选址的技巧腔辐毋亥蔓骸苫笛碌拔漆颐自峙刺久沥骑涣岩繁侯绳心嘶牢拳唤值苔寿粒湛它柬嚏略折岔攀殿普酝佑魔斡肖免藐辟咳皱起牲董鹅澜昔替惠塔至露涅壤婚毙沾萨珊封堰懒奋括锐垣悯氖换僻愿踊啮棵挪棋澡瑰闰景享蔫挨峦汪必诵份捌辗竣苍稼狞载胰忆驹瞬橙闽搂词卉氮牲油霜天芝姿租扼听胚祝咀舒红椭蓖那粪瞳如硝豁若笆赏志柬涣筛固骚偷寻监勃哮蔽冯弓链沛册影即耕蹋骋怪晋益凋痞勒握海伎战段钳茶丽渭宣吱狸暗杂蜀颖拿涎搜梁尉涪抨垛豹戊函棵阀致蛀筋树癸晕晾竹打覆侨犀拦然于庭露划摧艘忙褪宏际觉寒耕答乃念斑蝴谣窿桔贵状舟晓醇周筛九薯荔厚硝神秆岳硫齐串椎湍陇扩秃店铺选址的技巧现实生活中，我们许多店铺在开业时，都意识到了店址选择的重要性，但却又没有把店址的选择作为投资的重要因素，进行周密的调研和科学的分析，往往只是凭过往行人多不多的直观印象或者想当然，确定店铺位置的好坏，这是不可取的。 也有不少准备开店者，对于开业的场所并没有固定的目标，只是一味地想：“我要开服装店”、“我要开书店”。而且，他们偶尔看到报纸上的广告：“店面廉价出租”，大多会怦然心动，而跃跃欲试。其实，只要你冷静地想一想，就会明白，没有哪个地段是适宜任何生意的，所以，在你选择店址时，还是慢些下决心，看看下述的店址选择技巧对你是否有些参考作用。1掌握好店铺的商圈 开店，首先必须妥善选择开店地点，这可以说是直接影响店铺未来前景的最直接因素，而调查掌捏商圈的面貌与大小，更是善选店址及开什么店的首要事宜。 调查商圈的方法大致有下列几种： 第一种方式是将来店顾客的住址有系统地加以搜集整理，然后制成档案加以管理，最后将顾客的住址以点状方式打在地图上，描绘出商圈的概略轮廓。 第二种方式是在散发的宣传单上，加印赠品兑换券，如此，不但可以广为招徕参观消费者，更可在回收兑换券的同时记录顾客住址等基本资料；然后同样以在地图或示意图)上打点的方法描绘出商圈概貌。 第三种方法是采用lsm拜访法”。“lsm是英文“区域”、“店铺”、“市场”三个单词的第一个字母，也就是在店铺附近的公司及住宅等进行商圈市场访问调查。这种方法不但有助于店铺了解自己的实际情形，同时可以得知其他竞争同业的商圈范围及其实力，也可惜此推测出自己店铺的市场占有率。 第四种是商圃简易推定法。这是一种比较简单的商圈推定方法，即2080法则”。我们知道，在经济生活中存在一个2080现象，对于店铺经营，这种现象依然存在。 研究发现，一般店铺80的营业额是由总客户的20或老客户创造的。所以，在规划开店时，我们可以运用这一法则推算商圈，具体步骤如下：设想好自己要在哪个区域开店；在该地域散发自己印制的有针对性的消费倾向调查表；依据回收的调查表中的信息，筛选出20的潜在主力客户；将这些主力客户的地址放在地图上，井用红线将离店铺最远的主力客户的地址连接起来。这样，红线在地图上围出的圈就是你的店铺的核心商圈了。对于这个商圈你在以后的日子里一定要好好开发，因为你未来的财富的绝大部分将在这里面产生。 一般来说，超市、药店、小吃饮食店等日常用品类店铺，商圈半径约500米的范围内为一级商圈。最大半径1000米为二级商圈。基本上习惯性来店购物消费的顾客，多数是居住在一级商圃的消费者，居住在二级商圈的消费者多半是偶尔来店。 即使在同一地点开店的商圈范围，也会随着行业的不同而有所不同，例如那些需要常常购买的日常用品，消费者多数会在附近商铺购买，因此其商圈必定很小。而像那些高级名贵或大件商品，由于其所销售商品的价格昂贵，所以消费者会特别注意专卖店的信誉、品质、售后服务等，只要你知名度高或是顾客对你店的商品、服务、价格等认同，都会不辞辛劳前来的，也就是说这种专卖店的商圈自然很大。 小店的商圈太小，在这方面自然是敌不过大型店铺的，因此小店的聪明之举是充分利用大型店铺的聚客能力，在附近开店营业，或是在其内设柜，或者是某某商品一条街开店，也是种不错的选择。这是下面我们要说的问题。 2同行密集的地方是好店址 同行密集客自来，这是古已有之的经营之道。门市生意需要扎堆，才会热闹，才能形成声势。商业吸引商业，人流吸引人流，生意要大家做，才能造成一方繁荣的景象。这就是某某商业一条街兴盛的原因。但经验井非是绝对的，任何事物都不能死搬硬套。有关专家的观察分析显示：只有贵重商品、耐用消费品和装饰性强的商品，如家用电器、家具、电脑、时装、饰品、古董等，即顾客往往喜欢在比较后才购买的商品，才适于集中扎堆经营，日常生活用品等使用频率高的商品则不宜集中经营。 3拐角的位置较理想 处于两条街交叉处的拐角能产生“拐角效应”，是比较理想的开店位置。拐角位置的优点是：可以增加橱窗陈列的面积；两条街道的往来人流汇集于此，有较多的过路行人光顾；可以通过两个以上的人口以缓和人流的拥挤。但由于店铺位置面临两条街，选择哪一面作为自己店铺的正门，则成为一个十分重要的问题。通常的做法是，选择交通流量大的街道一面作为店铺的正门，也就是店面，而交通流量小的街道一面则作为侧门。当然也有同样重视两个门的，使人分不出哪一个才是正门，有时这也能起到良好的经营效果。 4三岔路口是好位置 如果能把店址设在三岔路的正面，由于店面十分显眼，同样被认为是非常理想的店铺位置。但是，处在这一有利位置的店铺要注意尽量发挥自己的长处，在店铺正面入口处的装潢、店名招牌、广告招牌、展示橱窗等要精心设计、抓住顾客的消费心理，将过往行人吸引到店铺中来。 5坡路上开店不大可取 正常情况下，店铺场所地面应与道路面基本处在一个水平面上，这样比较有利于顾客进店，被认为是理想的地理位置。但也有例外的情况，最常见的有两种：一是设在坡路上的店铺；二是路面与店铺地面高低有悬殊的。 其一，设在坡路上的店铺。 店铺开在坡路上，一般认为是不可取的。但总有些店会遇到这种情况，比如山城重庆的店铺。因此，如果店铺不得不设在坡路上的话，就必须考虑在店铺与路面间的适当位置设置人口处，以方便顾客进出。另外，在橱窗的位置、通道的安排、商品的陈列等方面，都应当有适当的设计。其二，路面与铺面地面高低有悬殊。 道路平面与铺面地面高低有悬殊时，也被认为是不理想的店铺地理位置。但在寸土寸金的大都市中，在地下、楼上的楼层或在有几级台阶的房屋开设店铺，却是常有的事儿。遇到这种情形时，对于店铺的门面、入口、天花板和招牌等设计安排更应特别注意，既要有利于吸引顾客进店，又要方便出入。 6“稳赚不赔”的金铺面 女怕嫁错郎，男怕人错行。至于开店，最怕的就是选错铺面了。 问题的关键是，谁都知道铺面的重要，。入气旺、地点好的店不是早被人捷足先登，就是租金高得吓人，到哪里去找“稳赚不赔”的金铺面呢? 第一步：选对商圈。 不少人在找铺面时，只注意到了“人气旺不旺”，而忽略了更为重要的自己想开的店跟这个商圈的“八字合不合”，结果眼睁睁地看着别人的店门庭若市，而自己门前却是冷清清。造成这种局面的根源，其实就是你选错了商圈。 第二步：向上发展。 大部分人在寻找铺面时，很少会“一见钟情”，多半会“店比三 家”，比较一下商圈大小、消费种群、消费习惯，以及租金高低等条件，最终才会作出决断。通常情况下，好的铺面租金一定很贵，开店新手在这种高租金的“剥削”下要想赚钱，并非易事。因此，经过评估过后，如果你觉得一楼店面的租金难以承受，那不妨“向上发展”考虑二楼或三楼的店面。但向上发展的店面定要想办法吸引过往行人的注意力，比如做一个别出心裁的招牌，将楼梯间布置得漂亮些等等。 第三步：向下发展。 地下室不太多，也并不太适合开店，因为一般人都不喜欢进来，因此除非万不得已，否则最好不要选择地下室开店。如果选择了，就必须在店铺招牌上下功夫，做到绝对醒目，最好可以在楼上租一块地方放招牌，以招揽顾客，同时要特别加强通气和照明。 第四步：向小区发展。 如果要在小区开店，你最好走“温馨路线”，努力把“顾客关系”培养成“朋友关系”，建立稳定的顾客群众。 总的来说，开店选址最基本的原则是：“顺路”。 一般开店做生意的人常会将一条街分成“阴面”和“阳面”，热闹的一面为阳面，相对冷清的一面为阴面。 为什么同样一条街却会导致“阴阳失调”呢?最主要的原因其实正是店家有没有连续性。开店讲的是人气，人气旺财气就旺，因此店铺最好是夹在许多吃喝玩乐店的中间，同时店家附近最好不要有空地、工地，以免人气和财气“上气不接下气”。 还有一个“顺路”的指标是“好不好找”。试想一个店在拐弯抹角的地方，除非是识途老马，否则，一般顾客是很少会按图索骥、照着地图找上门来的。 此外，太宽、车流量大的路边不容易聚集人潮、人气，谈不上开店的好地点。 7开店方位的讲究 开店方位，也就是店铺正门的朝向，这与当地气候密切相关，并受风向、日照程度、日照时间等因素的影响。在南方城市，面向西的铺面会有日晒，在夏季如果没有空调，会因炎热吓跑不少顾客。在北方城市，面向西北的店铺较易受寒风的侵袭，也不利于顾客进店消费。这些因素都会给店铺经营带来一些影响，因此在选择铺面地理位置时应充分注意。选择店址必须考虑租金前面说明了开店者应如何选择适当的区域位置，在这里我们将接着探讨店址的选择问题。店址选择不同于区域位置选择之处，就是在同一区域中，开店者往往可以有几个地点供选择。开店者应充分考虑各有关因素，选择适当的店址。通常，我们会考虑到租金与租约。对于开店者而言，房租往往是开店的一大负担。货品周转迅速、体积小、不占空间的商店，如精品店、服务店、餐厅等，可以设于高租金区；而家具店、旧货店等需要较大空间的店铺，最好设置在低租金区。租金有固定价格及百分比两种，前者租金固定不变，后者租金较低，但房东分享总收入的百分比，类似以店面来投资做股东。选择店址要考虑客流因素对于初次开店者来说，最划算的方式是签订一年或两年租期，以备有更新的选择。客流量大小是一个店铺成功与否的关键因素，客流包括现有客流和潜在客流。通常，店址总是力图选在潜在客流量多、最集中的地点，以便于多数人就近购买商品，但我们仍应从以下多个角度仔细考虑具体情况。 1客流类型 一般店铺客流分为三种类型，即：自身的客流，是指那些专门为购买菜商品的来店顾客所形成的客流；分享客流，指一家店从邻近商店形成的客流中获得的客流；派生客流，是指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些顾客只是随意来店购物。2客流目的、速度 时间不同地区客流规模虽可能相同，但其目的、速度、滞留时间各不相同，要作具体分析，而后作出最佳地址选择。3街道特点选择店铺开设地点还要分析街道特点与客流规模的关系。十字路口客流集中，可见度高，是看佳开设地点；有些街道由于两端的交通条件不同或通向地区不同，客流主要来自街道的一端，表现为一端客流集中，纵深处逐渐减少的特征，这时候店址宜设在客流集中的一端；而有些街道中间地段客流规模较大，相应中间地段的店就更能招揽潜在顾客。最佳店址具备的六大特征一个最佳的店址应当具备以下六个特征。一般至少要拥有两个，若是全部拥有，那就真可谓黄金宝地了。1商业活动度频繁的地区在闹市区，商业活动极为频繁，把店铺设在这样的地区营业额必然高，这样的店址就是“寸土寸金”之地。相反，如果在客流量较小的地方设店，营业额就很难提高。2人口密度高的地区居民聚居、人口集中的地方是适宜开设店铺的地方。在人口集中的地方，人们有着各种各样的对于商品的大量需求，如果店铺能够设在这样的地方，致力于满足人们的需要，那肯定会生意兴隆，此种地段的店铺收入通常也比较稳定。3面向客流量多的街道店铺处在客流量较多的街道上，可使多数人购物都较为方便。4交通便利的地区比如旅客上、下车较多的车站，几个主要车站的附近，或者顾客步行距离很近的街道。5接近人们聚集的场所比如电影院、公园、游乐场、舞厅等娱乐场所，或者大工厂、机关的附近。6同类商店聚集的街区大量事实证明，对于那些经营选购品、耐用品的商店来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招揽顾客。从顾客的角度来看，店面众多表示货品齐全，可比较参考，选择也较多，不怕价钱不公道，是有心购物时的当然选择。所以，创业者不必害怕竞争，同业愈多，人气愈旺，业绩就愈好。许多城市已形成了各种专业街，如在广州，买服装要去北京路，买电器要去海印等，许多精明的顾客为了货比三家，往往不惜跑远路到专业街购物。理想的店铺位置所应具备的条件 店址在加盟店经营中占有特殊重要的地位，对各分店店址的投资是数量最大，周期最长且灵活性最小的一种商业投资。店址规模大小、所处地点、占用方式和成本高低，直接影响着目标市场、促销策略、商品构成等，故每个店址都应作全面准确的评估。 店址类型可以从地理位置、竞争等不同角度予以区分。 1、从地理位置出发，加盟店址可分为商业中心型、准商业中心型、郊外型和居民小区型四类。 商业中心型店址。位于全市性的繁华商业区，这里各类商业、娱乐、服务设施林立，人流、车流密度最大，相应地店址的辐射力强，商圈范围也比较广泛。此类店址适合于各类连锁专卖店的开设。 准商业中心型店址。位于地区性商业中心，有重要的交通干线相联结，顾客流量较全市性商业中心少，尤其是流动顾客数量很少。此类店址适合于食品、日用商品和各类专卖店的连锁经营。 郊外型店址。是随着城市人口的外迁而设立的店址，其顾客炒但固定，经营成本最低。 居民小区型店址。位于大型居民集中居住滤我内，为小区生活配套设施。此店址最适合于食品、日用生活品等连锁商店的经营。 2、从竞争的角度出发，店址又可分为竞争型和孤立型两类。 竞争型店址。指同一商圈内有竞争对手存在。竞争对手有两类：一是同类连锁商店中，来自这类对手的竞争压力可谓最大；二是与本店有经营交叉的商店，如百货店、食品店、蔬菜店等。 孤立型店址。正好与竞争型店址相对，商圈内没有上述两类竞争对手存在。 上述各类型店址各有利弊，如租金低的地段客流少，而客流多的地段房是产价格又极其昴贵；竞争对手少的地段往往缺乏商业吸引力，而商业吸引力大的地段又总是拥挤着众多的竞争者，且觅得合适的店址非常困难。因此，选择店址离不开对店址的综合评估。 备选店址一旦确定，就需着手进行评估。选址与评估工作都是由连锁总部统一计划和实施的。 评估应该具体，首先是要确定评估项目，其次是进行定量化评估，最后作出相关分析并选定店址。 评估项目应视特许发展战略而不定期，主要包括： 往来行人 公共交通设施与路况。路况指路面的宽度、交通拥挤程度以及有无交通管制等，它不仅与客流有关，也与商店上货速度有直接关系。 停车场面积。规模较大的加盟店必须有专用汽车停车场，面积较小的加盟店可以不设专用停车场，但必须有自行车、三轮车停车场地。 商店结构 商店能见度。 坐落位置。位置概念一是指距离市中心的远近；二是指距离居民区或交通干线的远近；三是指坐落于某一地段的具体位置，如拐角、中心、十字路口等。位置与地租增减，客流密度等密切相关。 面积大小及其建筑结构、形状 建筑物的新旧程序与装修成本。 有无城建规划限制。如有无良好的水电、下水道、暖气等条件；是否位于规划红线之外；有无绿地限制；能否加盖临时建筑等。 房地产价格与利用方式，利用期限。这是所有项目中最重要的一项。利用方式大致有四种：一是租房；二是买房；三是买房地产；四是买地盖房。此外，还可能过联营、合作搞房地产、兼并等方式进行。因此，是否要拥有产权这一问题就变得非常突出。拥有产权，一次性投入大，但不会受租用期限和房地产涨价的限制，不用担心契约到期后不能续签可以造成的停业或迁址，而且还可享受房地产增值带来的利益，提高消化费用上升的能力和银行贷款能力。房地产价格对销售价格、投资回收期影响直接，而付款方式也会对实际价格产生影响，这些因素均应作具体的定量测算。 搬迁补偿费。包括原有职工安置费。 水电增容费。 对上述各项目应视其重要程序，运用加权平均的统计方法，排出全部候选店址的得分顺序，作为决策依据。 对于排位在前的店址，还须作进一步的相关分析。分析内容主要有：销售前景分析；竞争地位分析；吸引力分析；与其他类型商店的组合与相容能力分析。 在作上述评估和相关分析后，就可对店址作出最后的取舍。 如何寻找开店“黄金宝地”? 随着创业热的不断升温，如今想投资开店当小老板的人越来越多。但开店并非像“春天播种，秋天结果”那么简单，而要牵涉到选址、融资、进货、销售等诸多环节，其中选址是关键的第一步。专家指出，开店不同于办厂开公司，以零售为主的经营模式决定了其店面选择的重要性，它往往直接决定着创业的成败。那么，如何选择开店的“黄金宝地”呢？对此，专家提出了5条“良策”： 一、广开渠道寻找商铺。现在有许多创业者喜欢通过报纸广告、房屋中介、房地产交易会、互联网等了解商铺信息。其实，商铺市场有个“2：8法则”，即公开出租信息的店铺只占总数的20，而以私下转让等方式进行隐蔽交易的却占80。所以，寻找商铺一定要广开渠道，多管齐下。 二、“客流”就是“钱流”。商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营商铺的创业者来说，“客流”就是“钱流”，千万不要因为怕竞争而选在偏远地区。其实，商业区店铺比较集中，反而有助于积聚人气，但要注意经营错位问题。 三、选址要有前瞻性。并不是所有的“黄金市口”都一定赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地。因此，创业者在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。除了市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。 四、注意租金的性价比。不同地理环境、交通条件、建筑物结构的店面，租金会有很大出入，有时甚至相差十几倍。对创业者来说，不能仅看表面的价格，而应考虑租金的性价比问题。举例来说，对月收入在2万元左右的饮食店，其月租金在3000元5000元比较合适，能保证一定的毛利率。 五、“团租”方式经济实惠。目前，十几平方米的小商铺很抢手，租金因此水涨船高，而一二百平方米的大商铺却因滞租而身价下跌。在这种情况下，建议几个创业者以团体租赁的方式低价“吃”下大商铺，然后再进行分割，细算下来能节省不少费用。 专家总结说，商铺投资应放眼于区域经济、收入水平、居住区规划、导入人口质量等发展趋势，着眼于商铺拥有的商圈、购买力的质量和数量以及商铺本身的品质，从中选出时间成本不高、增值潜力较大的商铺。通常情况下，繁华商业区商圈范围较广，人流量大，营业额必然较高；人口密度高的大中型居住小区，需求旺盛，而且客源稳固，可保证店铺的稳定性；沿街店铺具有交通要道的地理优势，客流量最多，商铺经营面较广；郊区住宅社区配套商铺则有较大的价格优势和发展潜力。 餐饮业具体选址策略 店址选择在餐饮加盟店经营中占有特殊的地位。餐厅规模大小、所处地点、占用方式和成本高低，直接影响着目标市场、促销策略、商品构成等。所以，对每个店址都应做全面准确的评估。（一）判断你所加盟的餐饮体系类型 特许加盟商考虑选址标准的时候，首先要考虑自己的经营类别，然后根据经营类别选择出最合适的、最恰当的地址。餐饮业特许连锁经营中有两种体系类型，即独特的餐饮体系和竞争性的餐饮体系。特许加盟商选址时应考虑自己所加盟的体系属于哪一种。 1、独特的餐饮体系。独特的餐应体系通常有自己的鲜明特色。顾客从较远的社区被吸引到该特许经营区的原因是其独特性和只有较少数量的竞争者。只要顾客认为该餐饮店有不可替代的独特之处，那么即使稍有不便也会来此就餐。不论是在市区内还是在城郊，这种类型的特许连锁经营常常能经营得很好。此类餐厅的地点即使偏一些，顾客也会找到。 2、 竞争性餐饮体系。竞争性餐饮体系提供社区内其他特许企业和独立经营企业也提供的相同或相近似的产品或服务。便利成为决定该种类型的特许连锁经营选址的主要因素，例如冰淇淋店、快餐店的选址。这些店常常位于社区内，集中于已经形成的特许连锁地带、购物中心、闹市区或靠近办公区等交通繁忙和消费集中度高的地区。同时，因为竞争性餐饮体系通常是价格竞争和便利导向型的，所以要求商店附近要有较高的车流和人流。初次开店，如何估计商圈范围? 对于初次开店者来说，最关心的当然是投资多少和投资回收期，但一定要经过推算，才能知道具体会有多少，而商店营业额的估算必须根据商圈的大小来进行，因此，一定要先定出商圈范围。商圈会受到商品及服务质量的影响，也会受可回应客人提出的要求的影响。可以仅就自己店里的情况划出范围，也可根据外部资料来描绘。如果顾客需历尽艰难才能到你的店里来，那么即使离得很近，这地方也不能划入你的商圈。相反，如果你的店交通方便，附近又有各种特色专卖店，那么，客人即使住在几十公里之外，心理上也不觉得远，也可以算在商圈之内。因为上下班或顺道从店门前经过的人，也很可能会买东西，所以该客人居住的地方也能列入商圈。而某些人住在附近，却从未光顾过你的店，他们宁愿到远处去买东西，那么这部分人居住的区域自然也就不包含在商圈内。商圈的形状经常并不规则。就一般情况而言，假如商品是日常用品，商圈应定为走路或骑车10分钟内可到的地方。而耐久品，比如衣服、鞋子、皮包、袋子等，则可能因流行性和时尚性，吸引数公里至数十公里外的顾客前来。店铺比较小时，则约定在走路加搭公车或自己开车需20分钟左右的范围内较为合适一些。无论估计顾客以何种交通工具前来，都应该亲自用走路或搭车方式，顺着当地人平时购物的路线，看看道路的坡度、公共汽车线路及等侯时间等状况。对一些细节问题，如坐公共汽车需花多少时间等车、坐车，单行道等交通限制，以及塞车地点、程度，出入停车场方便与否等，也都应该有所了解。如此沿各道路测出消费者实际上移动的距离，做上记号，最后把这些点连起来，就能掌握商圈范围了。最后的工作就是对已初步确定的商圈范围进行修正，主要途径就是针对所销商品对店址附近的顾客进行调查。理想店面 成功一半 开店选址讲究多 开店，是眼下极受青睐的一种投资理财方式。的确，自己开店当老板，假如经营状况比较理想，不仅可使你的财产得到有效的保值增值，而且还能在心理上获得一份成就感。因此眼下关注和涉足开店的人已越来越多。要开店，就不能不考虑选择店面的问题。有关专家曾经指出：找到一个理想的店面，你的开店事业也就等于成功了一半。这话一点都不为过，开店不同于办厂开公司，以零售为主的经营模式决定了其店面的选择是至关重要的，它往往直接决定着事业的成败。那么如何才能选好理想的店面？有开店打算的人不妨参照下列做法 第一步：选好地段和店面 选择经营地段要把握以下几个关键： 把握“客流”就是“钱流”原则 在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开店，成功的几率往往比普通地段高出许多，因为川流不息的人潮就是潜在的客源，只要你所销售的商品或者提供的服务能够满足消费者的需求，就一定会有良好的业绩。客流量较大的地段有城镇的商业中心（即我们通常所说的“闹市区”）；车站附近（包括火车站、长途汽车站、客运轮渡码头、公共汽车的起点和终点站）；医院门口（以带有住院部的大型医院为佳）；学校门口；人气旺盛的旅游景点；大型批发市场门口。 利用“店多隆市”效应 我们不妨来听一听消费者的说法：某公司的白领陆小姐是鲜花消费的大户，经常要送花篮花束给客户和朋友。她说，除了特别着急时有可能会就近找一家花店买花，绝大多数时候都是赶到体育场路上去买，因为那里花店多，花色品种齐全，选择余地较大；在某高校任教的江女士每次要买服装，也总喜欢到东坡路、武林路等服装店密集的地方去选购，她认为店多除了款式也多之外，可以货比三家，还起价来也比较容易。因此别担心同业竞争，一旦同业商店越开越多，就会产生聚集效应，容易扩大影响，凝聚人气，形成“专业街”，生意必定反而比单枪匹马更容易做。 注意因行制宜 营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关，各行各业均有不同的特性和消费对象，黄金地段并不就是唯一的选择，有的店铺开在闹市区生意还不如开在相对偏僻一些的特定区域，例如卖油盐酱醋的小店，开在居民区内生意肯定要比开在闹市区好；又如文具用品店，开在黄金地段也显然不如开在文教区理想。所以一定要根据不同的经营行业和项目来确定最佳的开店地点，要选择合适的店面，并不是越热闹的地方越好，关键是要因行制宜。 第二步：作进一步的考察 在初步选定开店的地点后，还应作进一步的全面考察，对相关的情况做一定的调查分析后，方能决定是否最后定点于此。主要考察以下几方面的情况： 店面本身的情况 开音像制品店的小罗不久前从别人手里盘了一个店面下来，这个面积达15平方米的店面位于次繁华地段，每天的人流量也十分的可观，可是租金却非常便宜，每月只要800元，小罗以为捡到了便宜，偷偷直乐。没想到，花了一万多元装修停当，隆重开张还不到一个月，一纸拆违通知书把他打了满头晕。原来，上家通过内部关系得知店面迟早要拆，便来了个金蝉脱壳，捞了一票便溜之大吉，剩了个箍儿让小罗来套。所以，在租店面之前，一定要对店面的情况作一番仔细的调查了解。 房东的背景 有的人急于寻找店面，就满大街搜寻，有时还真能被他找到几家正挂着“转让”字样的店面，便迫不及待地与之谈判、交付定金甚至租金。其实这种做法是极其草率的，很容易带来一系列的后遗症。假如你真的看中了店面，最好先从侧面打听到真正的房东（即产权所有者），对其背景情况基本了解，觉得可靠后再进行接触。一般最好直接与真正的房东谈，假如房东表示已将承包权出租，不愿再插手时，你再与现在的店主谈判也不迟。另外，一旦谈成功，也要注意必须正式前协议并要求到房产所有者那里更改租赁人姓名。 同业竞争情况 主要是经营业绩的情况、商品的价格水平。考察同一地段同类商店的经营业绩，可以初步测算出租此店面可能产生的利润状况；而考察他们的商品价格水平，是为了据此确定自己今后的商品价位。这些都是十分必要的。 客流状况 “客流”就是“钱流”，考察客流状况，不仅能使你对今后的经营状况胸有成竹，而且还能为你决定今后的营销重点提供科学的依据。客流状况主要考察这些内容：附近的单位和住家情况，包括有多少住宅楼群、机关单位、公司、学校甚至其他店家（这些店家极有可能会成为你的常客）；过往人群的结构特性，包括他们的年龄、性别、职业等的结构特性和消费习惯；客流的淡旺季状况。比如学校附近的店面要考虑寒暑假、机关和公司集中地段的店面就必须掌握他们的上下班时间、车站附近的店面应摸清旅客淡旺季的规律，这些都是你设定营业时间的重要依据。 第三步：尽快拿下看中的店面 一旦找到理想的店面，就要当机立断，出手迅捷，尽快拿下看中的店面，否则夜长梦多，很有可能会因你的片刻迟疑而被别人捷足先登，导致错失良机。如何拿下店面？谈判自然是至关重要的。 谈好房租价格 对于开店来说，房租往往是最大的一块固定成本，在与房东侃价之前，你自己心里首先应该有一个谱，先自定一个能够接受的最高价，这个价位必须是：你觉得自己是有把握负担得起的。尤其是在必须一笔付清数年租金的情况下，看看自己有没有给付的能力；预算一下，估计是有钱可赚的；再向附近类似的门面打探一下，价位也是基本一致，说明是比较合理的。然后再依据这一自己设定的最高房租价格，比较房东给出的房租价格，权衡后进行侃价谈判，就比较容易成功。 谈好缴付方式 缴付房租有多种方式，一般最常见的有按月结算、定期缴付和一次性付清三种。假如房东除了固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定比率的利润的，可以采用按月结算的方法，这样能及时结算，以免拖久了增加计算难度，双方都会比较满意；有的门面房定下一年或两年的租金后，其后再要续租的话，常常要按一定的比率逐年递增，这种情况下最理想的租金缴付方式是每半年或一年集中缴付一次，这样一旦你有了新的店面或有转业的意向，就不会损失保证金了；还有的店面是长期定租的，一租就是十年二十年，如果你有足够的资金，而且看好你选定的店面，也可以一次性将十年二十年的房租全部付清，这样既可免除门面半途被别人高价挖走之虞，也能不受涨租的影响，节约不少租金，因为从长远看