高端住宅项目策划报告ppt课件.ppt

营销策略 SWOT分析案例借鉴策略总纲形象定位 报告结构导图 项目区域位置 项目位于南陵近郊弋江镇 紧靠长江支流青弋江 离南陵县仅17公里 从南陵县城出发向东行 经石桥镇沿318国道只需15分钟的车程就可到达本项目 17公里 青弋江 2 项目整体规划 别墅 项目经济指标 总占地140亩其中多层70亩 别墅70亩排屋数量16套双拼数量4套独栋数量30套项目地处青弋江上游 地块紧靠318国道 交通方便 同时项目本身处于弋江镇开发新区 项目本身内部水系环绕 绿意盎然 其规划理念较为超前 排屋 双拼 独栋 3 项目产品类型 以独栋为主排屋为辅少量双拼 别墅共计50户 其中排屋16户 双拼4户 独栋30户 项目界定 城市远郊拥有一定自然资源的中型别墅社区 项目是以独栋为主排屋为辅的别墅社区 属目前市场中的高端项目 紧靠青弋江 自然资源优越 项目主力户型在260 380平米之间 位置属于南陵县下属乡镇 区域外部形象差 沿路为乡村 周边配套情况较为缺乏 仅能依靠弋江镇自身乡镇的基本生活配套 营销策略 SWOT分析案例借鉴策略总纲形象定位 报告结构导图 项目目标 项目营销目标 08 10 09 10年别墅销售额 5000万 10月1日开盘 企业品牌 树立润泽花园开发公司在南陵市场打造高端奢侈产品的企业形象 目标分解 12个月销售50套 08 10 1 09 1 1 09 3 1 09 5 1 09 8 1 09 10 1 每个月销售4 5套 营销策略 SWOT分析案例借鉴策略总纲形象定位 报告结构导图 经济形势 经济持续高速发展为高档房消费奠定坚实客户基础 亿元 2003 2007年芜湖连续5年GDP 人均可支配收入保持两位数高位增长07年城市人均可支配收入为13234元 位列马鞍山 合肥 铜陵之后 属安徽地区第四位 为省内消费群体第一阵营 元 别墅的热销和城市经济发展密不可分 芜湖经济持续高速发展 为项目奠定坚实的客户基础 10 07年房地产政策回顾 2007 08 22 中国人民银行决定 自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率 金融机构一年期存款基准利率上调0 27个百分点 由现行的3 33 提高到3 60 一年期贷款基准利率上调0 18个百分点 由现行的6 84 提高到7 02 其他各档次存贷款基准利率也相应调整 个人住房公积金贷款利率相应上调0 09个百分点 中国人民银行宣布 自2007年9月15日起 金融机构一年期存款基准利率上调0 27个百分点 由现行的3 6 提高到3 87 一年期贷款基准利率上调0 27个百分点 由现行的7 02 提高到7 29 其他各档次存贷款基准利率也相应调整 个人住房公积金贷款利率相应上调0 18个百分点 2007 09 15 中国人民银行宣布 从9月25日起 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 这是央行今年以来第7次上调存款准备金率 央行此举将一次性冻结资金约1855亿元 存款准备金率将升至12 5 已逼近10年来13 的历史高点 2007 09 06 2007 4 5 中国人民银行决定从2007年4月16日起 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 调整后普通存款类金融机构将执行10 5 的存款准备金率 对个人转让非普通住房 既没有评估价格 又不能提供购房发票的 从2007年7月15日起 税务机关可实行核定征收土地增值税办法 凡居住未满三年的 按转让收入的0 5 征收 居住满三年未满五年的减半征收 2007 6 14 2007 7 21 中国人民银行决定 自2007年7月21日起上调金融机构人民币存贷款基准利率 金融机构一年期存款基准利率上调0 27个百分点 由现行的3 06 提高到3 33 一年期贷款基准利率上调0 27个百分点 由现行的6 57 提高到6 84 其他各档次存贷款基准利率也相应调整 个人住房公积金贷款利率相应上调0 09个百分点 2007 7 31 中国人民银行决定从2007年8月15日起 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 这是央行在年内第6次动用这一货币工具 调整后普通存款类金融机构将执行12 的存款准备金率 2007 03 22 中国人民银行决定 自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率 金融机构一年期存款基准利率上调0 27个百分点 由现行的2 52 提高到2 79 一年期贷款基准利率由现行的6 12 提高到6 39 根据建设部 关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知 同时上调个人住房公积金贷款利率 五年期以下及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0 18个百分点 2007 4 29 央行决定从2007年5月15日起 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 这是央行年内第四次上调存款准备金率 至此商业银行存款准备金率已经达到11 2007 5 18 中国人民银行决定从2007年6月5日起 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 调整后普通存款类金融机构将执行11 5 的存款准备金率 2007 8 13 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 国发 2007 24号 以下简称 24号 文 明确表示 加快建立健全以廉租住房制度为重点 多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系 根据24号文规定 经济适用房面积将控制在60平方米左右 购房人拥有有限产权 政府优先回购 2007 03 16 十届全国人大五次会议闭幕式上 中华人民共和国物权法草案获得通过 新政对市场的影响1 新政对普通收入家庭改善型置业者有较大影响 2 对于富裕型家庭改善型置业影响不大 一次性付款的比例会增加 3 对于投资客有较大抑制作用 4 短期内成交量会下降 但由于刚性需求足 房价仍呈上升趋势 新政对开发商的影响加大了打击囤积土地的力度 对于开发商的融资能力要求增高 对于靠 捂地 等市场升温带来利润最大化的市场已一去不返 开发商的利润获取将转而依靠专业化高效运作项目能力 融资能力和土地取得能力的提升 新政对本项目的影响本项目属于别墅高端物业 置业型目标客户所受影响较小 因此影响甚微 07年房地产政策影响 2005 08年芜湖地区别墅市场板块划分 目前在售的主要是芜湖近郊别墅 根据地理位置 依托资源及产品特征将芜湖地区别墅划分为以下板块 1 南陵区 蔚蓝世纪花园 银河香江花园2 三山区 天池圣居3 芜湖市区 忆江南 银湖春天4 芜湖县区 阳光半岛 3 2 4 1 天池圣居 银湖春天 忆江南 阳光半岛 蔚蓝世纪花园 银河香江花园 本案 13 附件一 楼盘数据 板块之间产品竞争不明显 更多的是项目所在板块内的形成自身竞争 水景或公共设施资源是各别墅项目的共享资源 景观资源并未成为别墅项目的竞争优势 反而同质化各自的产品 自身产品的豪宅性质竞争并不明显 别墅项目的周边配套除芜湖城区内项目均不完善 别墅市场板块间产品的竞争并不明显 别墅市场营销推广上的竞争 目前芜湖地区房地产项目营销推广渠道单一 主要是利用户外 报纸 网络 电视等 项目在营销尤其是别墅项目上并未进行客户维护活动 别墅项目整体的营销水平较低 销售人员的服务意识弱 积极性有待提高 项目后期的物业管理服务并未在营销推广过程中有所体现 市场环境小结 芜湖别墅市场的需求量旺盛 民间购买力强 独栋产品供应量稳步提升 并受到消费群体热捧 整体市场呈良性发展 目前芜湖别墅市场鱼龙混杂 市场缺乏高端 低端项目均能在市场见到 别墅市场的板块竞争不明显 景观资源 产品的豪华性并未成为项目的竞争优势 目前芜湖别墅产品还处于卖产品阶段 产品沿伸的生活氛围关注度欠缺 推广渠道单一 不重视展示和客户感受 体验式营销对高端客户的影响未能做足 开发商对于项目的物业管理水平低 服务意识弱 物管服务未发挥营销价值 别墅市场物业类型划分 别墅产品不含独栋的项目 主要竞争项目 蔚蓝世纪花园天池圣居阳光半岛银河香江花园 售毕 次要竞争项目 忆江南银湖春天 别墅产品含独栋的项目 主要竞争项目比较 本项目联排 双拼产品面积处于市场竞争较集中段 而独栋产品面积相对略大于市场主流 叠拼 联排 独别 叠拼 联排集中面积 独栋集中面积 产品面积比较 叠拼 联排面积集中在250平米左右 独栋面积普遍在300 350平米左右 0150200250300350400450500550600700以上 别墅产品总价比较 独栋的总价主要集中在300 400万 250m2 350m2 450m2 550m2及以上 阳光半岛 忆江南 阳光半岛 天池圣居 银湖春天 天池圣居 叠拼 联排 独栋 100万 200万 300万 400万 500万 600万 700万及以上 150m2及以下 蔚蓝世纪家园 银湖春天 叠拼 联排总价主要在100万左右 独栋总价主要在350万以上 别墅项目竞争小结 产品风格处于更新换代 百花争放的格局 现代风格 欧陆风格 简约风格的别墅逐步成为市场主流 项目产品属欧陆简约风格顺应市场 不构成市场抗性 产品设计有待创新 下沉式花园 地下室 大面积露台花园等 附加值并未展示明显 本项目户型设计较为奢侈 小区内部水系 绿地等规划附加值构成项目核心竞争优势 产品类型丰富 面积区间跨度较大 分户总价未能较好控制 本项目产品类型及面积区间较为单一 偏大 促使项目定位走高 区分市场 芜湖地区别墅客户构成以本市三县及少量投资客为主 本项目客户因地域的通达性较差 将不与趋同 竞争项目的销售周期均较长 客户调查1 客户来源 芜湖城区及三山 芜湖县目前购买别墅的客户主要集中在市区三县 南陵地区范围外的辐射很小 区域通达性 资源性影响力不够 大部分客户在芜湖市中心 各自县城区域或事业拼搏地有固定居所 主要客户在芜湖有工作缘 亲友缘 客户置业目的 以居住 投资为主 包括养老 家人过来居住 周末居住 未来年老第一居所等 纯粹度假客户少 投资客户占相当比例 价格敏感度 客户对单价根据别墅所在地段有着不同的理解 但基本靠近芜湖城区如三山 芜湖县城基本能接受在4000元 平左右 联排产品基本接受总价在100万 套左右 独别在350万 套以上 但在南陵地区仅能接受独别在100万 套左右 客户调查2 对近期市场的看法目前房价较高 涨幅会趋缓 由于政策控制 税收不断提高 利润空间被压缩 所以纯投资需要考虑项目本身的资源是否具备独特性 别墅用地已经停止审批 别墅供应量少 市场需求量大 但产品水平一般 同质化现象严重 区位认识项目区域是芜湖乃至南陵边缘地区 周边配套不成熟 项目位于青弋江岸边 为上风上水之地 风水好 对别墅项目价值点关注排序 环境 交通 物业管理 产品品质 品牌 建筑风格 总价 客户分析总结 客户在购买别墅后 决定入住首要考虑的因素是 别墅的物管服务是否达到标准 安全性是否有保障 客户来源 芜湖市区三县客户为芜湖市区 三山 芜湖县主要别墅购买人群 南陵地区别墅客源主要还是集中在南陵地区 客户职业 私企老板或高层 高知人群 专业人士 客户购买目的 居住型客户占多数 投资占一定比例 渡假客户少 客户需求 别墅高端产品比较稀缺 产品品质水平低于客户期望 需要满足居住需要的同时体现身份 客户特征 客户普遍见多识广 对生活期望值很高 对别墅产品的要求非常挑剔 客户非常理性 务实 爱面子 喜好与身份相配的标签 关注细节 价格敏感 市场产品落后 别墅产品总价在350万成为价格敏感点 普遍认为单价在12000元 平米左右 客户价值排序 环境 交通 物业管理 安全性 产品品质 品牌 建筑风格 总价 目标客户定位 重要客户 核心客户 重要客户客户来源 南陵县及周边城镇高知人士 高级专业人士在南陵工作有着较高收入人群 客户特征 喜好品味 讲求生活质量 置业特点 别墅的爱好者 强调对别墅资源的占有 以及别墅生活方式的与众不同 总价承受相对有限 有一定的投资目的 核心客户客户来源 弋江镇在外为事业而拼搏与弋江镇有着 亲友缘 工作缘高收入人群 如私营企业老板等客户特征 经济实力强 有特定的生活圈子 爱跟风 有一定的攀比心理 置业特点 对产品品质要求一般 不喜欢面积太小的产品 喜欢宽松 舒适 安静的生活环境 希望能以某种生活方式表明自己跨入富裕阶层 边缘客户客户来源 芜湖市区三县及宣城地区 客户特征 追求生活氛围 重视安全性 好结交朋友 置业特点 获取信息渠道主要为口碑传播 受过良好教育 对产品认识有较高水准 理性 务实 希望逃离城市喧嚣崇敬5 2生活方式 边缘客户 客户AIO量表 基于AIO量表下的客户价值点分析 共同特征 年龄40 55岁是主力有较强的经济实力 有一定的虚荣心 好跟风 看重生活环境 关注细节 喜好家里环境的奢华 大面积喜好相对私密的亲友圈 好面子 注重身份 标签 拥有能够私享的资源 生活环境优雅 逐步成为客户需求的主导方向 客户需要一个符合自己身份的居住场所 为了体现身份要求居所要有名气 让居所成为自己的身份标签 客户要求社区能够营造惬意生活氛围 自己的邻居都和自己身份相符 客户购买驱动力分析 无论什么样的客户 无论出于什么样的目的购买 我们能够带给他什么 一个富裕阶层的标签 一个属于自己圈层的邻居 一种令普通人所仰望的生活 我们能够为我们的客户带来他所需要的 面子 项目核心价值提炼 项目基本物理属性 项目功能 自身卖点 客户买点 客户利益点项目传播沟通点 客户购买关注点 驱动力 家 在润泽 朋友投以羡慕的目光 周末朋友家中聚会 紧临青弋江 水系环绕 电影中的场景每天都属于自己 面对如画绿水 享受晚餐 推窗望去如置身于国外 欧陆建筑与国际接轨 在会所与邻居聊天喝茶 生意的机会不用奔波寻找 项目的知名度 私享社区资源 景观资源 建筑设计 纯别墅社区 载着一路风景回家 318国道两边绿树长廊 交通规划 物管服务 项目核心价值提炼 放心贴心的物管服务 安全的居家环境 项目面临的核心问题 Q1 Q2 Q3 如何从芜湖鱼龙混杂的别墅市场中凸现本项目形象 如何运用体验式营销将项目的生活氛围展现 区隔竞争对手 如何利用企业自身资源 建立客户维护和发展平台 营销策略 SWOT分析案例借鉴策略总纲形象定位 报告结构导图 项目SWOT分析 SWOT分析 项目突破方向 项目的外部资源并不做强势推广 因其外部资源除了青弋江及弋江镇开发新区等并无太多元素 同时作为项目的私家领地 作为隐私 供社区客户所用 针对客户喜好面子 追求不同生活的特点 将项目打造成别墅第一品牌 客户的亲友圈相对私密 充分发挥小众渠道 将项目信息直击客户群体 借用开发商本身的客户资源作为启动 发展高端客户圈子 寻找准客户 以 尊贵会 作为项目发展高端客户和维护客户的机构 以服务打动客户 并建立开发公司在高端客户的品牌 强化物业管理的服务 并融入营销环节 本地别墅项目缺乏生活体验 增加生活体验 丰富产品带给客户的生活感受 如开发公司已经决定的对其样板房的装修 案例借鉴原则 如何在区域形象不佳的情况下进行营销 改变客户对区域形象的认识 展示如何进行能够使客户深刻感受未来生活 如何在短时间内建立市场高端形象 打造项目知名度 案例借鉴 CASE1 振业城 华南首席TownHouse独院社区 位置 龙岗横岗镇西端 毗邻布吉 深惠公路北侧 龙岗第二通道以南 规模 总占地面积41万平方米 规划建筑面积为54万平方米 总共约有千套独院住宅 叠加住宅和豪华复式 商业面积将有2万平方米 建筑容积率为1 3 一期占地约21万平方米 建筑面积约18万平方米特征 生态亲水湖区 17000平方米 华南首席Townhouse独院社区 区域 关外陌生区域 没有成熟的生活配套设施 销售 开盘选房当天销售金额突破两个亿 截至11月 销售率已达90 联排别墅均价9000元 平米 双拼12000 13000元 平米 营销节奏 营销前期5个月左右的营销力度弱 只为建立项目的形象 向市场传达信息 开盘强销期 在产品展示到位后发力 以爆发式营销配合强势产品赢得客户 营销风格 大气而稳重 营销主题 抓大放小 聚焦到产品的强势上面 首席华南TownHouse大城 引领生活方式 战略上忽略区域的陌生性 营销占位 立足产品 科技领先 造城运动 从而形成本项目的核心营销驱动力 核心战略思想 案例借鉴 一期营销总投入为1400多万 开盘前后3个月投入近80 户外广告投入占总投入40 左右 若仅仅考虑一期的销售额 营销费用率约为3 开盘后营销费用锐减 预期可大大降低后期营销成本 经验教训 应该在网络营销方面投入更多 应该将老客户和忠实客户留到开盘时再一齐消化 提升人气 案例借鉴 重要营销渠道的投入比例和节奏 二 高品质的的样板房 园林 社区规划 景观带 充分宣传产品的科技领先优势 案例借鉴 营销的成功关键因素 出色的现场展示 营销的成功关键因素 产品发力 二 广告语 案名 宣传资料 营销活动的主旨都是聚焦到 TownHouse大城 和高科技含量这两大产品特质 营销主题 案例借鉴 策略 整体形象铺垫 渐渐起势 诚意客户积累 关键行动Action 适度报纸广告灯杆挂旗 大型户外广告牌 阶段战术 案例借鉴 蓄客期 充分铺垫 准备起势 41 策略 广告媒体立体全方位轰炸万人瞩目的大型活动出位的现场展示 关键行动Action 隆重开盘 阶段战术 案例借鉴 强销期 聚集能量 爆发式的营销 关键行动Action 举办产品说明会 VIP卡认购财智生活论坛 阶段战术 案例借鉴 强销期 爆发式的营销轰炸 关键行动Action 著名经济学家郎咸平演讲会振业城标准新闻发布会 阶段战术 案例借鉴 强销期 爆发式的营销轰炸 策略 点式推广节日营销 关键行动Action 中秋节活动秋交会 阶段战术 案例借鉴 二度旺销期 点式脉冲营销 全方位渠道攻略 爆炸式营销 产品展示超越 用强势优势忽略区域劣势 案例借鉴 振业城案例借鉴 1 等待产品展示的到位 在开盘强销期以急剧爆发式营销为主 开盘前后3个月集中投入了80 的营销费用 2 现场展示出色 推出高品质的样板房和园林景观体验 将其产品的优势最大化发挥 3 营销主题选择其不可复制的强势产品优势 从战略上忽略陌生区域抗性的困难 4 全方位的广告营销渠道 电视 电台 网络 直邮及各种公关活动 演讲 会议 案例借鉴带来的战略启示 营销整合资源 生活 产品 树立市场领导者地位 成为别墅代言者 坚定的作为 南陵地区别墅第一阵营 核心成员 本项目营销策略总纲 1 树立高端项目形象 打造南陵地区别墅项目第一品牌 以营销爆炸结合渠道攻略的方式实现项目立势 形成市场口碑 购买别墅豪宅首选 润泽 2 充分利用开发商自身的朋友 合作伙伴等客户渠道 以高端客户的小众传播实现项目和品牌的共赢 在芜湖市场以 润泽 项目作为突破口 树立开发商的品牌形象 建立润泽 尊贵会 作为客户管理和活动组织 3 展示体验提升客户对项目的认同 价值兑现 给客户信心 吸引客户购买 以服务和展示区隔市场竞争对手 以生活方式的潜在感受使客户体现未来生活 外部 青弋江 弋江新镇内部 水系环绕 景观豪宅 欧陆风格 项目自身条件 项目发展目标 打造芜湖南陵第一邻水豪宅 物业一流服务 项目客户群体 与弋江镇有亲缘关系的外出打拼成功人士 芜湖地区高知 高收入 炫富阶层 项目特征关键词 水 豪华 景观 私享 绝版 炫耀 拥有 成功 尊贵 案名推广建议 我们推荐案名 雍景湾 案名解析 雍景湾 雍 集雍容 拥有 私享 炫耀 身份于一体 景 集美景 水景 丽景等景色于项目一体 湾 临江 靠水 回归自然生活 雍容的享受绝版美景 灵性的水韵动的水相伴生活 拥有让人艳羡的水样舒适生活 项目形象定位 项目属性 青弋江畔 私享领地 项目硬件价值点提炼 临青弋江 水系环绕 户户观景 细分别墅群 欧陆简约风格建筑 大面积少房间奢侈设计理念项目软件价值点提炼 展示 服务 生活层次 风水 开发公司自身人脉挖掘 弋江镇首席豪宅领地 形象定位 别墅巅峰之作 名流富豪大宅 营销策略 SWOT分析案例借鉴策略总纲形象定位 报告结构导图 项目推售顺序 08 10 1首批推售 09 2加推 09 5最后推售推 09 10售毕 1号地块 2号地块 3号地块 首推 加推 推售顺序 最后推售 1号地块 2号地块 3号地块 项目推售顺序 08 10首批推售 09 2加推 09 10售毕 09 5最后推售推 22套 17套 11套 推售顺序 首推 1号地块加推 2号1号地块最后推售 3号地块 推广策略 原则 1 线上以大众媒体树立项目形象 知名度2 线下以定向人脉渠道寻找目标客户 拥有 不仅仅是身份的象征环境决定价值 品质值得收藏 解读项目资源 青弋江 内部水系等 环境决定心境 心境决定处境 别墅土地绝版 商界风流人物聚居地 10月1日 6月1日 建立市场品牌阶段 吸引客户购买阶段 巅峰处的从容至尊 雍景 至尚生活 强化市场地位 强化客户 标签 关键词 气质 品味 世袭 传世 身份圈层 社会层次 大宅 阶段 目标 树立高端项目形象 打造别墅项目第一品牌 09年2月 推广渠道 南陵县城展示点 弋江镇入口处1个长期高炮 项目导示牌 路旗 现场围墙喷绘包装 高炮 项目导示牌 路旗 工地包装 项目地广告牌 芜湖楼市杂志 专业网站主页广告 DM 推广阶段 蓄客期建立区域高度 站位豪宅第一阵营 6月9月10月12月09 2 认筹开始 开盘 时间段 7月 9月初项目节点 7月至开盘前1周 1 阶段目的 建立市场形象 提高知名度2 推广主题 项目属性 自身产品独特超位性 要将前两点融合 品牌以企业名形式告知 弋江江畔 私享领地 南陵区首个水景别墅群 3 杂志载体 选择主芜湖楼市杂志 保持每月一次底版的宣传率4 户外载体 南陵县区1个长期展示点 弋江镇入口1个长期高炮 项目导示牌 路旗5 其他载体 芜湖房地产专业网站主页广告 DM 推广阶段 开盘期蓄势爆发 开盘造势 开盘 7月初 09 2 10月 现场开放 推广发力 雍景湾现场开放参观周活动 雍景湾客户联谊活动 客户群体口碑营销 活动 时间节点 1 阶段目的 引爆市场 在开盘前制造热点 蓄势爆发2 推广主题 项目属性 开盘信息3 报广载体 选择主流报纸 保持每周1次整版的见报率4 户外载体 南陵县区1个长期展示点现场进一步包装 弋江镇入口1个长期高炮 项目导示牌 路旗5 其他载体 芜湖房地产专业网站主页广告 DM 时间段 7月初 10月初项目节点 开盘前3周至开盘后1个月 景观区完成 物业进场维护 推广阶段 持销期以感受为主 渗透客户 10月 12月 雍景湾水上音乐会活动 雍景湾客户私家开始 时间节点 活动 时间段 9月 12月项目节点 开盘后一个月至年底 1 阶段目的 引爆市场 在开盘前制造热点 蓄势爆发2 推广主题 别墅生活方式渗透 要将前两点融合 品牌以企业名形式告知 雍景湾 至尚生活 3 杂志载体 选择主芜湖楼市杂志 保持每月一次底版的宣传率4 户外载体 南陵县区1个长期展示点现场进一步包装 弋江镇入口1个长期高炮 项目导示牌 路旗5 其他载体 芜湖房地产专业网站主页广告 DM 客户攻略 圈层营销 目标 利用圈层营销采取小范围活动方式将项目信息渗透至客户群 客户攻略核心 依托本项目产品设计的独特性优势建立属于项目的 尊贵会 以此作为客户管理工具 依托客户会建立客户相互交流的平台 定期举办各种会员独享活动 将会员的尊贵感和特殊感体现 尊贵会 的重点 雍景湾尊贵会 打造雍景湾上流客户圈层 维护客户平台 促进老带新 组织活动带动现场人气 同时带动口碑传播 门槛 购买雍景湾的客户方能成为会员 门槛高体现尊贵及圈层 会员权益 免费使用会所商务设施 每月免费享受一次会所私人PARTY 限10 20人 提前预约 享受雍景湾的特约品牌商家优惠 与芜湖部分奢侈品商家联合经营 享受雍景湾尊贵会组织的各类会员活动 标签 会员符号 满足客户虚荣心 面子的 车标 笔 球杆等 营销活动 展示区开放 现场产品鉴赏会 活动目的 开盘起势 促进客户购买 活动策略 绿化景观未完成 物业未进场前 禁止现场参观 保持足够的神秘性 提高活动及展示区的轰动效应 活动分级 开放前组织业内人士 媒体专场鉴赏会 为活动提前造势 聚积人气 在开盘前将项目的知名度爆发提升 为开盘创造极高美誉度 外展中心整体设计建议 目前外展中心选址不佳 在一商住楼楼下 立面视觉效果不突出 显示不出豪宅效果 建议搬迁至会所进行展示 南陵县城展示区建议选择道路交通 周边环境档次较高的地段 暗示本项目的尊贵性 外展中心功能分区需明晰清楚 给客户高品质的购买体验 在南陵县城展示点设置网络区 现代生活的元素 符合客户的行为偏好 同时可以在现场直观的以三维动画形式展示本项目 外部导示系统 引导客户进入现场 提前感知项目信息在通往项目地块的国道两旁 通过路旗包装营造强烈的视觉感召力 内部导示系统 工地围墙 进入展示现场沿途施工现场利用围板进行包装 大面积的 个性化的形象墙展示是对消费者多层渗透的一部分 同时可以吸引 眼球 扩大项目影响力围板主要体现项目价值点 推广语 围板需要体现一定气势和品质 建议开盘前夜晚在围板上设置夜灯 本项目别墅产品位于道路内侧 其工地围墙展示建议依托于多层产品外围全部做成大面积形象墙 在客户来访第一时间内给予强烈的视觉冲击力 样板房 1 设计风格 样板房 2 智能化设备一 可视对讲 电灯开关 智能开关 总控开关 样板房 2 智能化设备二 细节体现品质 细节支撑客户信心 Action 完善产品细节入户前庭 每一户的入户门前处理细节 是客户对该单位的第一印象 关乎产品价值的感知及客户购买信心 每户入户门前进行精装处理 绿化及停车位 停车位属客户关心问题 每户应清晰标明车位位置 安防与公共设施 安防摄像头处理 调整到不十分影响居住生活位置 管道井盖美化处理 配电箱等其他入户公共设施进行植物美化隔离 街角园角空地处理 将街角和园区相关剩余绿化空地 进行美化处理 休闲广场 增加休闲座椅 建筑小品等 或将相关园区死角空地重新分隔到相邻单位 增加相应产品价值同时可减少公共绿化面积及维护费用 体验系统 体验点设置 价值点展示是项目营销成功的关键点 做足客户对豪宅的细节体验才能够达到区分对手的最终目的 价值体验点1 入口停车场 停车位 将标准停车位适当扩大 方便客户停车 并将停车位进行编号 销售接待 客户参观采用提前预约制 销售人员固定休息区域设在停车场 确定客户到访后首先确定客户车牌 并将停车车位号告知客户 在客户进入停车场前接待人员到车位等候 红地毯 客户停车时配备一名礼宾 在客户将车辆停稳后在车辆两边铺上有 雍景湾 标识的踏垫 以表尊贵 车牌罩 客户前去看房之后用车牌罩将客户车辆牌照遮蔽 保证客户的隐私 价值体验点2 园林通道 体验系统 体验点设置 固定岗保安 设立形象岗 保安形象需要精细挑选 流动保安巡逻 流动保安配备对讲机 进行巡逻 保洁 保洁设立形象岗 在客户参观密集区域增加保洁服务人数和密度 价值体验点3 销售中心 体验系统 体验点设置 客服 销售中心客服人员 客服人员统一服装 统一话术 统一