证券建立研究的基本框架.ppt

1 建立研究的基本框架 2 建立研究的基本框架 传统的行业研究框架了解行业的生命周期应用波特五因素模型关注企业的战略理解企业的经营模式打开 黑盒子 3 宏观经济 中观行业 微观企业 传统的行业研究框架 自上而下 4 考察三者之间的互动更为重要 房地产 万科 宏观经济 5 不可缺失的历史感 学会收集并处理数据 我们无法在实验室展开研究 充分利用历史数据 不可简单类比 每个时代都有自己的经济问题 国别的因素无法忽略 6 了解行业的生命周期 7 进入门槛 供应商的议价能力 买方的议价能力 替代品的威胁 应用波特五因素模型 产业内既有厂商的竞争 8 案例 房地产与宏观经济 谁影响谁 9 房地产与宏观经济 谁影响谁 加息捅破了美国房地产市场的泡沫 为何这轮加息影响如此之大 10 房地产与宏观经济 谁影响谁 资产膨胀依赖型经济走到尽头 经济增长靠透支 负债型的消费所拉动 dsr householddebtserviceratiofor financialobligationsratio 美国家庭负债比率持续上升 11 房地产与宏观经济 谁影响谁 也创造了房贷泡沫 低利率创造了住房需求过度膨胀 格林斯潘低利率政策是资产膨胀性经济的根源 12 房地产与宏观经济 谁影响谁 房价上升创造了财富效应 房产净值抵押贷款套现急剧攀升 促进了美国消费 利率走低及住房再贷款的膨胀使住宅成为美国家庭的提款机 13 房地产与宏观经济 谁影响谁 市场早已供过于求 且危机四伏 空置率早已持续上升 收入增长跟不上房价涨幅 14 房地产与宏观经济 谁影响谁 流动性持续泛滥终酿苦果 购买力靠低利率维持 次贷泛滥 15 房地产与宏观经济 谁影响谁 低收入阶层住房拥有率快速上升 优质房贷持续下降 流动性持续泛滥终酿苦果 16 房地产与宏观经济 谁影响谁 低收入阶层 基金 商业银行 自持部分次贷 全球投资者 ncf newcenturyfinancial的运营模式及危机扩散途径 加息 证券化 融资 违约上升 房价下跌 抵押物价值下降 无法抵偿贷款 要求回购 提前还款 流动性危机 破产 投资 损失 次贷 基金 商业银行 信心消失 信贷紧缩 流动性危机 金融机构破产 实体经济受损 17 房地产与宏观经济 谁影响谁 ncf承诺对客户贷款申请 在12秒内给予回复 利用抵押贷款经纪商寻找客户 失去对客户资料的审查控制 虚报贷款人收入及房产估值情况普遍发生在大量自持次贷同时 坏胀拨备仅有1 次贷违约率最终超过10 次贷发放标准不断放松 18 房地产与宏观经济 谁影响谁 美元本位 导致美国过度消费 也造成全球流动性泛滥 双赤字 美联储滥发货币造成的恶果 19 房地产与宏观经济 谁影响谁 中国等国过度储蓄 过度投资 过度生产 顺差 美国过度消费 双赤字 美元 出口 投资美元债券 出口 美元 石油 铁矿石等资源国家 20 案例 我国房地产行业发展阶段研究 21 我国房地产行业发展阶段划分 1998 2008 2012e 1987 22 房地产的需求 收入及预期 人口 家庭结构 产业政策导向 家庭财富 储蓄 金融环境 利率及信贷 需求变动影响周期 23 我国房地产行业问题所在 地方政府过于依赖房地产 二线城市更依赖土地出让收入 土地扮演了第二财政 房地产和建筑更是税收大户 24 我国房地产行业问题所在 但政府忽视对中低收入家庭的关注 住房消费挤出了一般消费 社会结构向m型演化 政府在保障性住房上长期缺位 25 我国房地产行业问题所在 市场化与半市场化同时存在 土地 资金 建造 销售 市场化 半市场化 土地成本的差别成为利润差别的主要原因 大量寻租行为产生 竞争环境恶化 26 我国房地产行业问题所在 房改推动购房需求增长 土地供应相对充足 且地价稳定 房价平稳增长 土地供给减少 地价上升 并推动房价上升 房价上升带动地价 注 2002 招拍挂规定2004 831大限 10年牛市导致 价格幻觉 27 我国房地产行业问题所在 价格幻觉 催发泡沫 价格幻觉 炒房盛行 提前购买 疯狂抢地 房价上涨 脱离购买力 房价泡沫 资本市场大牛市 地价泡沫 28 我国房地产行业问题所在 房价脱离购买力 有效需求减弱 房价收入比测算 100平 按揭还款金额 家庭可支配收入超警戒线 29 我国房地产行业问题所在 提高47 提高22 提高57 按揭利率 月现金流 利息总额 信贷收紧 购买力急剧下降 30 我国房地产行业问题所在 二套房贷过严 打击投资 投机需求之外 误伤部分改善性需求二套房 首付4成 利率8 61 以家庭来认定第二套房贷标准无论之前的房贷是否还清 信贷收紧 购买力急剧下降 31 刚性需求 投机需求 投资需求 我国房地产行业问题所在 首次置业 年轻家庭 改善置业 中年家庭 城市新移民 关注长期升值与出租回报 喜欢交通优越的中小户型适度借助贷款 关注短期升值喜欢供给稀缺的豪宅严重依赖贷款 三类需求表现不同 32 我国房地产行业问题所在 首次置业需求相对稳定 但改善性需求明显受抑投资性需求明显萎缩 投机性需求基本消失 炒房团消失 高度依赖贷款的需求受到紧缩性金融政策的抑制 33 发展阶段与日本70年代较为类似 经济增长拉动了地价 升值第三年通胀高涨 34 发展阶段与日本70年代较为类似 货币紧缩政策导致房地产价格迅速回落 35 发展阶段与日本70年代较为类似 房地产价格暴涨后 遭到紧缩货币政策的压制 迅速回落 70年代后期 经济复苏后 房地产市场再度上升 36 资源 能耗 环保 形象工程 压低要素价格招商引资 房地产 贪腐 行业或面临重新定位 政府主导投资拉动型经济面临向内需型转型压力 难以为继 过度生产 出口 37 行业或面临重新定位 现有收入分配结构不利于消费政府收入分享经济增长的绝大部分 但政府公共政策失误 居民边际消费倾向低 居民间收入分配不公 向m型社会演化 无消费力 恶化的洛沦茨曲线 m型社会 38 行业或面临重新定位 启动内需需要 让居民分享更多的经济增长 降税 修改并完善包括保障性住房在内的公共政策 中央和地方政府需要利益重新分配以使房地产摆脱拉动经济的定位维持相对稳定和适宜的房价 保护中产 39 行业或面临重新定位 政府补课 加大保障性住房供应 行业供给格局 价格与市场容量 将面临结构性调整 高收入家庭 中等收入家庭 低收入家庭 市场解决 限价房 经济租用房 经济适用房 廉租房 40 行业或面临重新定位 一线城市2008年住房建设规划 2 8 41 行业或面临重新定位 香港97年后加大公屋供应 对房市影响巨大 classa57平classb57 99 9classc100 140classd141 229classe230平高档与低档房价格差距拉大 42 行业或面临重新定位 1998 2008 2012e 1987 43 建立研究的基本框架 传统的行业研究框架了解行业的生命周期应用波特五因素模型关注企业的战略理解企业的经营模式打开 黑盒子 44 战略 经营效率 关注企业的战略 45 战略 寻找定位 战略的本质 取舍 差异化 成本领先 焦点锁定 关注企业的战略 46 text 案例 战略成就万科 1992 1988 2002 2007 做减法专注住宅 新鸿基 pultehome 索尼 47 早期的地产领军企业 误入多元化陷阱 战线过长 管理能力不够 投资失误 资金困难 地产优势丧失 案例 深宝安的战略之痛 48 理解企业的经营模式 产业链专业分工 借助并购 跨地域发展 大量应用预制件缩短开发周期 市场集中度低 20 97 前10 2005 轻资产重周转 土地来源多样 私人58 联邦32 州8 可自由买卖 土地期权 美国房地产模式 49 理解企业的经营模式 开发商全程开发 较少跨地域发展 对开发周期不敏感 市场集中度高 75 5 前10 1996 重资产轻周转 政府控制土地供给 高地价 无土地期权 香港房地产模式 50 理解企业的经营模式 产业链专业分工不够 龙头企业跨地域发展 龙头企业开始缩