6.0酒店式公寓分析报告.doc

6.1北京市场总体分析6.1.1市场供应6.1.1.1市场供应现状 依据我公司统计资料与数据，到2005年第一季度末，北京共有高级公寓项目100余个，总供应量为2500万平方米左右，其中酒店式服务公寓则有近40个，共提供近3万个住宅单位。其中朝阳和东城两区拥有的高级公寓的套数占全市供应量的80。总建筑面积超过200万平方米。 其中销售反租类酒店公寓建成并基本投入使用的项50余个，潜在上市项目30余个；总建筑面积：250万平方米以上。 市场供应主要集中在几个热点区域：中关村、CBD和亚奥地区。其他区域由于开发时间不长或地域范围受限，供应量较少。北京南部和西部地区由于产业结构、住宅档次较为落后，公寓的供应量一直很少。另外，受热点区域影响，公寓在热点区域的辐射区也出现明显增量，如双井、丽都和朝阳路沿线，都是新出现的公寓区。图6.1：北京市各区域高级公寓供应量统计资料来源：天福地产经纪6.1.1.2存量状况 对于公寓来说，空置率的出现始于2000年底，也就是公寓供应量大幅度上涨的阶段。从目前的统计看，公寓的空置率变化主要分三个阶段：一是从2001年至2002年中旬，这一阶段的空置率在23%左右；二是2002年中旬至2003年中旬，这一阶段的空置率上升在25%左右；三是2003年中旬至今，这一阶段的空置率再一次下降，又回到23%左右。 应该说，空置率并没有像租金那样变化明显，空置率的上升跟市场新增供应和旧项目档次下降有很大关系，而租金在短时间内又不太可能下降太大，因此会有2002年到2003年空置率的上升。图6.2：北京市高级公寓空置率统计资料来源：天福地产经纪6.1.1.3区域分析CBD地区 作为北京写字楼、外资投资的最早发源地，朝阳区CBD及周边地区集中了北京最多的世界500强企业、知名中外企业，80的来京外资银行。目前已经入住的外资银行、国际保险机构、证券公司及办事机构达150多家，并集中了200家中外律师会计师投资资讯等中介服务机构。 本地区现有16个公寓项目，其中5个为酒店式服务公寓，总建筑面积20.7万平方米。需求方面，该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，他们一般都能享有公司给予的租房预算，有着强劲的消费能力。 售价方面，目前CBD在售项目的售价均已突破1万元平方米，并且上升速度较快，新城国际曾经在3个月内，销售均价从9400元平方米升至1.07万元平方米，世贸国际公寓的均价从1万元平方米升至1.3万元平方米。租金方面，该地区的高级公寓租金稳定上扬，建国门的鼎极公寓租金报价达到了每月每平方米18美元，从一个侧面印证了CBD地区高级公寓目前公认的平均租金水平。金融街地区 经过十年的苦心营建，200亿元的集中不间断投资，北京金融街迅速崛起。这里已成为中国金融的核心力量，控制着中国90% 的信贷资金和65%的保费资金。 金融街清晰的华尔街概念及土地资源的极度稀缺性这两点已经强烈吸引了很多房地产投资者的目光。此区域内写字楼林立，租金和售价一度高过传统商务区。但是，该区域的酒店式公寓却十分稀缺，配套设施也一般。中关村地区 与金融街、CBD区域相比，中关村地区严格意义的酒店式公寓市场才刚刚起步。2000年中关村高科技园区发展以来，数码大厦、中关村大厦等高档写字楼开始建设，中关村地区对高档酒店式公寓开始旺盛起来。2001年，数码大厦推出了配套式酒店式公寓数码银座一经推出就受到投资者的追捧。 2004年，随着中关村广场（中关村西区）的建设逐渐成型，一大批高档写字楼虚位以待，酒店式公寓的发展也再度兴起。目前，中关村市场上第一家全复式酒店公寓推出，定于2005年开业。此外今年新推出的新中关等项目也有部分酒店式公寓产品。清华科技园南侧的一栋酒店式公寓也在酝酿之中。6.1.2市场需求6.1.2.1高级公寓市场客户分析6.1.2.1.1客户构成高级公寓客户的构成来分析主要有以下七类： 第一类：港、澳、台、东南亚外商，可承担的购房总价在200万元以上。这类客户购房置业一方面是为自住，显示身份地位；另一方面是为投资，为物业的保值增值。黄金位置的高档、豪华公寓以及具有外资背景的开发商开发的公寓项目是他们的首选。 第二类：国内有经济实力的高层管理者，可承担的购房总价在100-200万元（人民币，以下相同）。如私营企业主、三资企业中方高级管理人员、各类所有制单位的负责人，其中也包括外地企业家在京置业者。这类客户经济实力雄厚，对于位置优越、大户型高级公寓的需求依然旺盛，对住宅的综合品质要求高，基本是二次、三次置业以改善居住条件。 第三类：从海外归来的人士，或有国外生活经历人士，可承担的购房总价在100万元左右。这类客户崇尚自然休闲的居家生活，注重生活品位，看重社区环境，不仅是小区的自然环境、交通环境，更看重人文环境，他们会选择自己喜欢的环境和氛围的项目，既不奢侈也不放弃自己的追求。 第四类：年轻高级白领和中产阶级，可承担的购房总价在50-100万元左右。随着北京经济的快速发展，逐渐形成了一个高学历、高收入，具有生活新观念和较强消费能力的青年群体，如从事金融、保险、证券、通信等行业的年轻白领和律师、会计师等中产阶级。小户型符合年轻购房者低积累、高收入、收入上升预期稳定的经济特点，同时繁忙高效的工作，较大的工作压力，使他们对住宅的配套服务功能提出更高要求，因此他们中意小户型、中高档次的服务式公寓。 第五类：小型文化、商贸、咨询服务公司和自由职业者，可承担的购房总价在100万元以上。小型企业在创业初期缺乏资金，主要从事脑力劳动，同时企业性质及规模也不需要大面积工作间，购买商住公寓符合他们的需求特点。临近商贸区，交通便利的商住公寓是这类客户的首选。 第六类：外地来京短期或长期工作的年轻白领，可承担的租金在2000-5000元/月。这类客户以租用公寓为主，他们的需求特点将直接影响投资者。他们希望租用临近工作地点，周围配套设施完善，靠近繁华商业区的小户型中档公寓。同时对于投资型客户，小户型公寓的首付低、回报快，易出租，成为大多数投资者的需求指向。 第七类：外资公司的外籍雇员，可承担的租金在5000元/月以上。外籍雇员会根据公司给予的住房预算来安排自己的住房，他们仍以租用服务式公寓为主。6.1.2.1.2需求特征高级公寓客群的需求表现以下几个特点：l 消费者更加理智，购买行为趋于成熟l 投资客户增长较快l 年轻客户所占比例逐步提高l 二次置业的购买力不容忽视l 外籍人士和外地人在京置业者增长很快6.1.2.2金融政策的影响 由于本年度房地产行业采取适度从紧的金融政策，同时2004年10月29日央行的加息政策，使得房地产市场产生了巨大的变化。一方面，在商品房市场上由于金融投资回落导致供给减少；另一方面，在二手房市场上，由于房贷的门槛提高，贷款的程序严格复杂，投资成本的提高，在限制一些投资者利用信贷进行购房投机的同时，也让一些潜在的购房需求者更加处于观望态势。 央行加息提高购房成本。目前房地产市场中的投资型比例相对较高，大约占整个市场的25左右，而短期投机型需求更是占了绝大多数。银行贷款利息的提高使得这部分投机者的还贷压力进一步增加，同时投资者对利率再上调的心理预期，使得“以租养房”的投资型客户影响较大。从而对那些实力不济的炒房者的短期投机行为将得到一定程度的遏制。 中国银监会在2月26发布的商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）中规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50以下(含50)，月所有债务支出与收入比控制在55以下(含55)；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30。这一政策提高个人住房按揭贷款门槛，但因为投资高级公寓项目的客户一般都具有很强的经济实力，对这部分投资者的影响相对较小。6.1.2.3需求预测 在京的跨国公司高层管理人员，海外社团，驻华使馆工作人员以及港澳台人士，构成了北京高级公寓的主要租住客群。 随着中国加入WTO，将会有更多的跨国企业来中国设立公司，高级公寓这类物业成为部分中小型公司的首选，市场需求将持续增长。 同时，国内大、中城市的高级商务人士阶层，对这类物业也拥有可观的消费能力。单身公寓由于面积小、总价低、月供负担轻，对年轻一族尤其是外来专业人才格外有吸引力。国内需求的增加将是下一个阶段高级公寓市场的新亮点。6.1.3市场表现6.1.3.1售价分析 由于北京公寓市场在2001年左右出现大量的中高级公寓，导致公寓市场的价位由2001年的回落价格略微下调，但幅度并不大。也就是说，目前各个地区公寓的价位处于一个比较合理的回归价位，在短期的未来价格不会变化太多，仍然会保持现在的平稳价位。 进入2003年，市场供应持续加大，而市场需求方面，购买需求及租赁需求的增长都相对有限，在供需对比的压力作用下，租售价格均呈平稳下跌状态，由于成本刚性，销售价格下降的幅度较小，具体为平均售价报价在第三季度跌至USD1539平方米建筑面积，较去年同期下降2.5。图6.3：北京市各个区域高级公寓均价统计资料来源：天福地产经纪6.1.3. 2租金分析 1995年，北京高级公寓租赁市场的月租金达到历史的顶峰，平均月租金冲到了48美元平方米。随后，自1996年年初，开始了漫长而持续的下滑，至1999年，在4年之中月租金下降到了25美元平方米。 从2001年后，租金已经开始平稳，直到现在，下滑仍然没有终止，2004年初，月租金维持在20美元，在立秋之后，月租金已经跌破了20美元。虽然没有当年的高，但毕竟回归到早期的租金水平。 从新增产品的角度上讲，由于档次相对降低，租金会有一定幅度的下降。然而，北京市的各种利好因素都证明，租金水平会降，但幅度不会很大。图6.4：北京市高级公寓租金指数统计（1993=100）资料来源：天福地产经纪6.1.3.3未来趋势 从1998年开始，北京高级公寓的数量在大幅上升，这期间由于内外销公寓的并轨，及北京房地产市场的逐步开放起了很大的带动作用，预计到2007年北京市的公寓的供应量在没有其他政策变动的影响下会达到933万平方米，在2008年的时候会达到1071万平方米。 2008年以后北京市公寓市场的发展将是朝着一个平稳的态势发展。虽然土地政策对于批地限制更多，开发商拿地也没有像原来那样方便，但是由于目前北京市可开发的土地足够北京市几年的开发量，因此土地方面不会出现断档。 相应的，2008年以后，经过一段时间的调整，相信土地的一级市场将趋于合理，土地市场将不会有过于突然的变化，租金和售价也不会出现1995年、2001年的突变，公寓市场平稳发展。图6.5北京市公寓供应量统计及预测资料来源：天福地产经纪小结 2004年北京高级公寓市场将继续保持较快增长的势头，需求增长相对缓慢，市场进入调整阶段，但仍将保持比较平稳的发展趋势。 2004年，北京有12个高级公寓项目竣工，为市场提供近4000个住宅单位，与历史上供应量最大的2002年供应量基本相同。朝阳区将是2004年新建成高级公寓的主要聚集区。市场供应量大且相对集中，高级公寓市场竞争将越来越激烈。 一方面，业主为争取客户，将会采取降低租金的策略以争取在竞争中占据主动；另一方面，客户面对众多项目有了更多的选择，这又将造成业主心理上的压力，降低租金不可避免。未来的高级公寓更新换代的速度将会随着供应量的不断增加而加快，市场也将会逐渐细分，高级公寓市场未来的投资回报水平将趋于合理。 随着中国经济的持续发展，北京作为中国首都的国际影响力将越来越大。北京新批外资企业数目逐年增加，来京常驻的外籍人数也相应增多；同时，关注中国发展的外国使团、新闻机构等也逐渐增多，并来京设立分支机构，这无疑增加了市场对北京高级公寓的需求。 随着中国经济改革的深入，居民可支配收入增加，有能力购买高级公寓的国内消费者总数将增多。北京作为中国的首都，在2008年奥运会的推动作用下，其城市经济、文化发展，以及城市基础设施建设将步入快速发展阶段，对于计划在国内购置高级公寓的潜在消费者而言，北京将成为更有吸引力的置业城市。因此，未来市场购买需求存在较大上升空间。6.2区域市场分析6.2.1区位分析朝青板块，CBD后花园 本项目处于朝青板块，该区域南至京通快速路，北到姚家园路，东西两侧分别与东四环、东五环相接，因与CBD邻近，故被称之为CBD的后花园。 该区域的区位优势相当明显：与和燕莎商圈保持适度的距离，驱车分钟即可直达，但与那里喧嚣浮躁的气氛相比，环境幽静、生活的舒适和闲逸是这个区域所引以为豪的。目前该区域已经拥有了较完善的交通网络，各种生活配套设施也越来越完善。交通状况全面改善 随着朝阳北路的贯通, 北京东部的交通瓶颈被打破，朝阳北路与规划中的地铁6号线、朝阳路、青年路、姚家园路，连同京通快速路、八通线轻轨一起构筑了CBD东北区强劲的交通网络，使得整个区域的价值有了一个很大的提升。 值得一提的是位于该板块的青年路即将改造，预计5年后，在这里还将形成一条宽25至30米的支线，城市地铁6号线也将穿过朝阳北路。待这一区域几条主干道的建设与改造彻底完成后，CBD以东的交通将更加畅通，朝青板块的区域价值将再度提升。6.2.2 未来供应分析 目前在CBD商圈及周围地区，由于商业活动日趋频繁，各种专为商务人士量身定做的酒店式公寓纷纷推向市场。既有原来在售的恋日国际、富顿中心、昆泰国际中心等，又有新推向市场后现代城BOBO商务公寓等具有创新意义的新产品。在CBD开发的酒店式公寓的着眼点不仅在于CBD的现在，更在于CBD的未来。 酒店式公寓正在向CBD周边扩张，以炫特区和珠江罗马嘉园新推的MINI公寓为代表，这种依托大社区和便利配套，以小户型升级版面目出现的社区酒店式公寓成为区域市场一个鲜明特点。小结： 进入2003年，高级公寓租务市场仍持续走低。高级公寓项目的供应量过大是导致租金下降的真正原因。更重要的是，此前市场所表现的租金和回报率的下降仅仅是从暴利回归正常的过程。这种租金下降并稳定趋势是市场逐步走向成熟和健康的信号。 总体来说，随着中国国际化进程的加快，以及2008奥运会的临近，北京的高级公寓租赁市场还将持续升温，关于促进房地产市场持续健康发展的通知以及关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知的颁布，使未来高档商品房的供给受到一定程度的控制。因此，从长远来看，预计高档商品房的供应量会在集中供应之后有所减少。 目前北京具有国际品质的酒店式公寓的数量仅仅是套左右，而随着北京国际化地位的逐步提升，尤其是在奥运经济的促进下，北京对具有国际品质的高档酒店式公寓的需求将会进一步增强。目前具有国际品质的酒店公寓的租金为每平方米每月美元，投资收益一般在左右，收益时间比较长，但是比较稳定。6.3 总结及建议项目周边区域具有浓厚的商务氛围 燕莎、丽都商圈是北京城市国际化进程的起点和里程碑，从上