保障性住房对房地产业的影响

保障性住房对房地产业的影响摘 要：2008年11月国家为更有力地扩大国内需求，加快民生工程、基础设施的建设，解决低收入人群的住房问题出台了保障性住房政策。保障性住房政策出台势必会改变房地产业现有格局，对房地产业的发展产生深远影响。在20092011年3年期间，政府扩大保障性住房投资建设主要包括四项内容：一是新建或购置廉租住房约290万套，投资2 165亿元。二是加快222万户国有林区、垦区等棚户区和危旧房改造，投资1025亿元。三是新建经济适用住房400万套，投资6000亿元。四是建设公共租赁住房300万套，投资3 000亿元。以上四项合计，总投资12 190亿元，年均投资4 063亿元。其中，前两项已列入国家“扩大内需十项措施”中。保障性住房政策的出台势必对房地产业的发展带来深远影响。 关键词：保障性住房政策；低收入人群；房地产业。1 现阶段影响房地产的几大因素1.1 成本增长过度 目前房价激增的直接原因是建材物价和地价的上涨，除此以外，小区配套费用、景观绿化费用、广告费用、销售费用等各方面的价格上调都影响了房价的上涨，这种局面的形成是由中国具体国情促成，它们叠加在一起发挥作用，十分强劲。1.2 人多地少，人口继续增长，城市化进程加剧，经济高速增长，城乡收入差异严重，家庭规模小型化六大国情 中国人均占有土地面积不足世界平均数的1/3，与俄罗斯、加拿大、美国这些国家比差距就更明显了。加拿大国土面积990万平方公里，人口只有3200万，平均每平方公里3.2人，澳大利亚的国土面积770万平方公里，人口约1800万，平均每平方公里为2.3人，中国国土面积960万平方公里，人口13亿，平均每平方公里为135.4人，而且有大片国土是不适宜定居的。中国人的人口却在继续增长，1995年只有12亿人，只用了10年我们人口就达13亿，年人口自然增长率为66.5%，每年要增加800多万人，估计总量不到16亿，停不下来，还要持续增长30年以上。在这种人口的机械增长过程中，城市人口必然随之增长，对房地产的需求就要增加，中国城市化已进入加速发展期，城市化率已由1993年的28%提高到2003年的40.5%。据统计2003年中国共有建制市660个，同年，中国总人口为12.9亿，其中市镇人口为5.2亿。值得注意的是，这是按照户籍关系计算的，实际上还有大量农村人口因经商，打工长期居留在城市，也需要买房或租房。 中国还处于经济高速增长阶段，改革开放以来中国的增长速度世界第一。世界经验表明，经济起飞时期，房地产业需要超前发展以提供固定资产支撑。因为这一阶段收入增长快，住房需求必然旺盛。中国城乡收入差异严重，农民收入低于城镇市民收入。而在城市，就业机会多，失业了政府还帮助再就业，而且有失业保险，最低生活保障，各种救济等，这么多的诱惑当然农民争着进城。家庭规模小型化倾向引起对住宅需求的增加，中国前些年一家五、六口人，现在家庭正在分解。目前，核心家庭和丁克家庭在中国城市家庭结构中高达60%以上，这种社会变革使中国传统的大家庭结构受到冲击。 1.3 城乡阶层意识，群居意识和负债消费意识对房价上升具有明显的推波助澜作用现阶段，城与乡的政治关系是领导与被领导关系，市民与农民之间就产生了严重的阶层意识。农民每天面朝黄土，背朝天，生活水平，见识等确实存在明显差距，所以农民盼望着“跳龙门”，进入城市生活、工作。中华民族的群居意识是很强的，也是很特色的社会现象。中国人好热闹，重视组群，姻缘、地缘、人缘等各种关系，崇尚互爱互助，密切交往，这也导致人口不断集中，从社会学角度促进城市化，增大了住房需求。过去，中国人崇尚节俭，自力更生，传统的消费习惯是花昨天的钱，花自己的钱，长期以来，大家总觉得欠钱不舒服，欠钱的人是懒惰的人，无能的人，或者借别人的钱自己的尊严就要受损。但随着对外开放的推进，人们的观念逐渐变化。能贷款消费为什么不干呢？显然，这会对住房需求的扩张产生巨大的推进作用。1.4 住房制度改革、金融制度改革极大提升了需求水平传统的城镇住房制度是一种国家统包统配，低租金使用的实物福利制度，由于存在着住房建设资金不足，国家和企业包袱沉重，房屋失养失修现象严重，住房分配不公等一系列严重的弊端和问题。因此，国家决定实施住房制度改革，把城镇住房还原为商品，促进城镇住房供给的增加，建立广阔的住房市场。1998年6月，国务院下发了国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，要求从1998年下半年停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。金融制度改革带来了金融深化，金融竞争和信贷业务创新，银行开办了按揭贷款业务，而且竞争导致贷款成数很高，个人住房贷款余额的急剧增加，四大国有商业银行的个人住房贷款余额达1.5万亿元，于是十几年，几十年的要求叠合在一起迸发出来，大大提升了整个社会的需求水平。目前，个人购买商品房的比重已达95%以上，居民已经成为住房投资和消费的主体，市场需求主体发生根本性转变。这与城镇住房制度改革和金融制度改革完全相同。1.5 供求结构性矛盾明显商品房中低价位中小户型住房供应不足，一些城市普通商品住房和经济适用住房供不应求，高档商品房空置积压严重，一些城市中低价位住宅所占比例不到10%，而高价房占50%以上。当前我国的房地产空置问题不是总量过大而是结构不合理造成的，是产品结构与市场需求失衡。自2002年之后经济适用住房的比重快速下降，从最高占全年生产房屋套数的30%，下降到2004年的10%，而经济适用房的价格按现有统计方式被列入平均房价中，由于其户型面积小，总价低，每下降5%的比重，则会影响平均房价上升34%的增幅。全国住宅平均房价增长率15.2%中，约有一半的增幅是因高档房的比重增加和经济适用房的比重降低而造成的。1.6 住房保障体系不完善 现有住房保障体系有待完善，我国现有的住房保障体系是，中低收入家庭购买经济适用住房，最低收入家庭承租政府提供的廉租房，但廉租住房政策还远未落实到位。既买不起经济适用住房，又不属于廉租住房对象和流动人口的低收入群众的问题日益突出。加上经济适用房严重缺口，所以住房保障任务艰巨。2 保障性住房政策对房地产市场的影响 2.1 有利于推进住房保障体系建设 实施保障性住房方案，每年可改善400多万户困难家庭住房条件，3年下来可解决1 200多万户低收入家庭住房困难问题，还能初步形成以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房为支撑的住房保障框架，使我国住房保障体系建设迈出一大步。 2.2 有利于稳定房地产投资增长 2008年政府安排的保障性住房投资不足2000亿元，占全国房地产投资不足7(实际投入数量还要少一些)。如果今后3年政府保障性住房投资每年增加到4 063亿元，比2008年增长1倍多，占全国房地产投资的比重将提高到14.5。这可拉动相当规模的房地产投资和一批相关产业投资。 2.3 保障性住房大量入市影响房地产供求关系 从目前房地产市场的现状看，受国内经济增速下滑趋势和房地产业自身发展周期性等因素影响，我国房地产市场销售量持续下降，供过于求的矛盾比较突出，房价回落的压力相当大，市场走势处于一个复杂敏感期。在这种情况下，2008底年出台的加大保障性住房投资建设的政策被股市上认定为房地产行业的一个利空因素。主要原因是，这可能加深当前住房市场供大于求的矛盾，对正在调整下行的房地产市场带来新压力。从经济适用住房看，主要面向有一定支付能力的低收入家庭出售，依靠住房消费信贷支持，政府的建设投资可回收和循环使用。经济适用房拥有独立产权，可直接出租或按规定条件出售，其购买者也是普通商品房需求群体的一部分，直接影响到商品房市场的供求关系。特别是在一些发达城市，经济适用房与中小户型、中低价位普通商品房的供给对象基本上是一致的。因此，政府大规模投资建设经济适用房，势必使普通商品房市场的需求相对减少，或等同于增加了市场供给。从廉租住房看，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投资为主，中央财政给予补助，几乎完全是政府无偿投入。现在各地实物配租的廉租房来源，主要是在经济适用房建设中配建，或直接从商品房市场购买。如政府大规模新建廉租住房，也会一定程度减少商品房市场需求。从公共租赁住房看，主要按政府规定的租金标准向符合条件的城镇中低收入家庭、新就业职工和流动人口出租，由政府给予土地、信贷政策支持，政府性基金和社会力量投资建设。从国际经验看，这种住房保障方式在城市化快速推进阶段具有重要作用，也是我国住房保障体系中亟须加强的一个重要组成部分。政府加快公共租赁住房投资建设，也相当于增加住房供给，将相应减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场，包括新建住房和二手房市场的需求产生影响。 2.4 保障性住房大量入市，会拉低房地产价格 2009201 1年保障性住房投资将达到9 000亿元，其中，经济适用房投资为6 000亿元，其他为廉租房和棚户区、林区改造等投资。尽管经济适用房和廉租房的客户群与商品住宅存在区别，但经济适用房的投资将对商品住宅供给、需求和销售价格均产生影响。从国家统计局的数据看，截至2008年11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3，增幅比110月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7 084万平方米，同比增长22.9。以2008年的平均销售量来计算，中国主要城市商品住宅2008年的库存，其加权平均的吸纳周期为17至21个月。而考虑到2009年的新增供应，其加权平均的吸纳周期为34至40个月，在最乐观的预期下，假设销售量全国整体反弹50，其加权平均的吸纳周期也为23至27个月。假设20092011年经济适用房平均每年投资为2 000亿元，那么2009年住宅开发投资将达17 622.4318 309.29亿元，但住宅市场结构将由商品住宅所占比例95.83下降至88.6589.08，而住宅市场的平均价格也由此下降3.68-3.45。3 房地产企业应对房地产市场形势变化的对策 从以上分析可看出，现行保障性住房政策对房地产市场既有积极影响也有消极影响。为度过这场地产寒冬，进而取得更大的发展，我国房地产企业具体应采取以下方面的措施： 3.1加强房地产市场细分 突遇降温的房地产市场开始进入细分化时代，“拿地建楼卖楼收钱再拿地”这样简单而又高利润的盈利模式已找不到生存余地。为此，房产企业必须根据特定人群的多样化需求制定房产开发策略。将社会学研究的“人的生命周期”概念导入市场定位和客户细分领域。如将普尔特公司的体系简化，仅以人的生命周期来观察，我们发现，大部分都市人都将经历“三次置业”过程：第一次置业，年轻人初入社会，经济型或效率型住宅是他们的首选。第二次置业，大部分人在3040岁之间经历升职、加薪等事业上升期，有些开始迈向事业的顶峰，这时青睐的是实力型或炫耀型的住宅。第三次置业，45岁后，许多人向往更多的家庭生活，或开始制订自己的退休计划，休闲型或养老型的社区对他们的吸引力越来越大。住房的消费能力取决于家庭收入，我国城镇家庭收入阶层化特征明显，按国家统计局分组方法，依户人均可支配收入分成七组，并且各阶层的贫富差距有逐年拉大的趋势。住房需求可划分为五个层次：一是遮蔽需求，要求有起码的遮风挡雨的生活空间。二是功能需求，要求有一套功能齐全的住房。三是环境需求，要求较好的内部环境和外部环境。四是服务需求，要求小区有完善的配套服务。五是品位需求，要求通过住房来反映个人的生活和文化品位。这五个住房需求层次与上述的收入层次有很大的关联度。合理分层是住房保障合理供给目标实现的基础和前提。政府只为最需要的人提供住房保障，保障性住房的标准为满足基本住房需求。住房的商品属性决定住房保障水平受我国经济发展水平的限制，住房的福利成分不可能太高。依据国外住房保障经验及中国的实际，中等收入及以上的群体(占60左右)的住房改善需要依靠市场解决。准确的市场细分是帮助房地产企业找到顾客的最好方法。 3.2努力降低房地产开发成本 2009年的房价依旧会保持理性回归的趋势，因此，房地产企业必须充分研究商品房销售价格的区位空间，从而适度下调商品房特别是住宅商品房的销售价格，以便在激烈竞争的商品房销售市场上，立于不败之地。从工程图纸设计入手，按照经济、实用、美观的设计原则选择设计方案。在房屋拆迁安置阶段，要和拆迁主管部门紧密配合，对拆迁户进行合理适度的拆迁补偿。在开发建设项目工程招、投标阶段，要选择施工质量优、报价低、经验丰富、组织设计合理、工期短的施工单位进行施工。房地产企业开发经营要注意成本控制和加强财务管理，要主动参与政策性住房开发建设，尤其要加强企业成本控制和财务管理。 3.3深化企业自身改革，注重人才培养 由于房地产项目开发的环节多，涉及部门广，操作流程复杂，每个部门、每个环节均需要专业人才，包括企业管理人才、策划人才、技术人才、理财人才、销售人才、公关人才、物业管理人才等。针对企业的不同状况，应在以下方面加强人才资源开发与管理。引进既掌握现代企业管理知识，又具有丰富企业管理经验和资本运营管理经验的人才进入公司高级管理层。调整高管层的人才结构，以适应未来公司的发展目标及战略。在一个企业里，资金、技术等方面优势都不能使其优势保存长久，都易被对手模仿，唯一能保持长久的是其不断学习的能力。因此，必须注重对内部