成都服务公寓现状及发展趋势调查报告.doc

关于成都服务公寓现状及发展趋势的调查报告报告提纲：1、 概述1） 服务公寓的定义（品牌管理服务公寓、星级酒店服务公寓）2） 中国服务公寓发展现状概况（主要强调北京、上海、深圳的服务公寓）2、 成都服务公寓发展现状1） 服务公寓分布版图2） 运营管理方式3） 房屋设施配置标准（装修及设施等）4） 提供的服务流程及服务标准5） 入住人群分析6） 租赁现状调研（入住率、租金标准、服务费收取标准、租赁渠道）3、 服务公寓个案调研1） 香格里拉大酒店公寓2） 盛捷江畔服务公寓3） 丰德奥克伍德华庭4） 仁恒辉盛阁国际公寓4、 服务公寓投资价值分析1） 成都主要不动产投资分类2） 服务公寓投资价值分析5、 成都服务公寓发展趋势研判1）成都市场空间很大（与北京、上海等发达地区相比，北京CBD1200套，成都一共才800多套，市场容量远远不足）2）成都城市发展进入全新的服务公寓时代，未来潜在供应巨大，租的会增加；出售的包括文华东方、来福士、万豪、银泰中心等3）成都棕榈泉是成都第一个，三重功能引导一次地产界“革命”。6、 服务公寓对成都的意义：1）成都城市发展的一次里程碑，改善城市地位和对外引资环境；2）一次投资大餐；迄今为止成都市场上投资回报最高的物业3）成都地产界的一次划时代事件（继洋房、别墅、电梯豪宅之后的一个全新产品面市）1、 概述1） 服务公寓的界定服务公寓定义为统一经营，室内精装修并拥有高档家具的高档公寓，由公寓管理者提供一系列酒店式服务，如清扫房间、前台值班、接待客人等服务，是高档公寓与星级酒店的结合体。具体特点如：【位置】主要位于城市CBD区域和外籍人士聚集区；【户型】主要提供1-4居室，面积在40平米以上；【居住时间】60%租期在3个月-1年，30%租期在1年-3年，10%租期小于3个月；【客户定位】70%外籍、外派高管为主，其余主要为高端旅游消费人群以及固定长租客；【设施】精致家具、室内游泳池、桑拿健身房、商务中心、地下停车场、阅览室等；【服务项目】提供类似酒店式服务项目，例如清扫房间、提供餐饮等；【管理者】主要由专业服务式公寓管理集团、知名酒店管理集团或项目开发商进行管理。针对目前市场上的服务公寓，又划分为品牌管理服务公寓和星级酒店服务公寓两大类，两者从管理体制层面体现出根本区别：品牌管理服务公寓：由品牌服务公寓管理集团集中管理，如北京雅诗阁来福士服务公寓、北京辉盛阁国际公寓、苏州环球188辉盛阁酒店公寓等；星级酒店服务公寓：由高端星级酒店直属管理，为客户提供全套酒店服务，如北京四季世家、成都香格里拉服务公寓等。2） 中国服务公寓发展现状概况服务公寓属于酒店的衍生业态，目前在国外发达国家及地区如欧美国家、东南亚地区的日本、新加坡、韩国等地已经发展的较为成熟并创造了一些世界知名的品牌：如Ascott(雅诗阁)、Fraser (辉盛阁)、Oakwood(奥克伍德)等。酒店式服务公寓在20世纪90年代初进入中国市场，酒店式服务公寓是在酒店不能够满足部分客户的长期居住需求的条件下依托酒店演变而来。除满足星级酒店所能够提供客户的最基本的商务旅行的要求之外,其最大的特点就在于为客户营造了家的感觉.具有更强的私密性及舒适性适合由于工作需要而必须长期居住的客户。 酒店式服务公寓的投资开发并不是单纯地只为客户提供一个良好的居住空间和高水准的酒店物业服务。由于其客户群体主要目的是希望方便其进行商务及商业活动.因此良好的商务、商业环境、便利的交通条件成为进行酒店式服务公寓开发选址的必要条件。所以选择门户城市.选择外事机构多、外籍人员数量大的城市区域,商务、商业、交通发达的街道来投资酒店式服务公寓,成为获取项目成功的关键之处。a) 北京服务公寓发展史北京服务公寓起步于90年代初，随着国贸商圈的形成，出现了以国贸公寓、京广中心、丽都公寓等具有代表性的项目。90年代中期，北京外商直接投资（FDI）减缓，整个东南亚遭遇金融危机，使得主要客户群为外籍人员的服务公寓的发展处于停滞阶段。自2000年起，北京申奥成功，北京经济开始进入高速发展时期，FDI增幅迅速，服务式公寓开始急剧增多。但随着2002年北京取消内、外销商品房之分，部分外国人转而选择价格较低、品质优良的内销房，加上2003年“非典”疫情，服务式公寓商场行情低迷，租金与入住率持续下降。直至2006年后，受奥运经济的影响，服务式公寓的供应及市场行情转而向上，新的服务公寓陆续出现在新的商圈，例如：中关村、金融街等。目前包括万豪、喜达屋、四季集团、凯宾斯基、凯悦酒店集团、香格里格、雅诗阁、辉盛阁、奥克伍德在内的几乎所有的国际服务式公寓管理集团都落址北京。 b) 上海服务公寓发展史上海服务公寓市场始于1990年代的虹桥经济开发区和南京西路区域，如龙柏公寓和上海商城；随着外商投资不断增加，供求稳步增长。上海的服务式公寓多位于主要办公区域，如南京西路、徐家汇、陆家嘴、淮海中路以及虹桥。据不完全统计，目前上海的高端服务公寓项目已过百家，单元约一万个；其中78%位于浦西。 c) 广州地区服务公寓广州服务公寓发展大致分为两个阶段，20世纪90年代初期为广州服务公寓的起步阶段，陆续有多个纯服务公寓推出市场，集中地多数在旧交易会（流花路）、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区。到20世纪90年代末期金融风暴发展呈现饱和状态。第二阶段为2000年后至今，是“商务+服务公寓”的发展阶段，集中地多数在天河北、珠江新城CBD的中心区。随着本地经济的发展，市场对高级公寓需求不断增长，广州市场高端服务公寓长线供不应求局面。 2、 成都服务公寓发展现状1） 服务公寓分布版图2） 运营管理方式 香格里拉大酒店公寓由五星级酒店全程进行酒店服务管理，管理方式与其酒店套房相同，提供所有酒店套房可享受的服务细则（除房间清洁，公寓为2-3天进行一次）。 盛捷江畔服务公寓由全球最大的国际服务公寓业主和运营商雅诗阁集团管理。盛捷是专为顶级管理层与业内领袖而设的超凡尊贵服务公寓品牌，提供高效的商业支持服务，住客身处至尊豪华的环境中，得以放松和修整，时刻保持巅峰状态。 丰德奥克伍德华庭由专业的酒店服务公寓管理者奥克伍德集团管理运营，奥克伍德是享誉世界的豪华服务式公寓的引领者。无论是个人或群体，国内或国际客人，奥克伍德都以灵活，易用及个性化的产品来满足不同客人的需求。 仁恒辉盛阁国际公寓由新加坡辉盛国际与仁恒置地共同管理。辉盛国际管理有限公司是目前东南亚地区酒店式公寓行业中的第二大品牌。辉盛阁主打华贵舒适，适合寻求优质生活的商旅人士，针对每位客人的个性化服务和人性化的设备设施，符合宾客每一个生活的需要，是商务人士及其家人的理想之选。3） 房屋设施配置标准 香格里拉大酒店服务公寓公寓套数：26套房屋装修标准：2500-3000元/平米，客厅采用地毯，卧室采用实木地板，厨卫地面采用石材，墙面采用墙纸 盛捷江畔服务公寓公寓套数：200套房屋装修标准：1500-1800元/平米，客厅、卧室均为实木地板，厨卫地面采用石材，墙面采用墙纸。 丰德奥克伍德华庭公寓套数：237套房屋装修标准：1800-2100元/平米，客厅、卧室均为实木地板，厨卫地面采用石材，墙面采用墙纸。 仁恒辉盛阁国际公寓公寓套数：360套房屋装修标准：2000-2500元/平米，客厅、卧室均为实木地板，厨卫地面采用石材，墙面采用墙纸。4） 提供的服务流程及服务配套a) 酒店服务公寓提供的服务内容及配套设施 提供服务：餐厅签单特权；24小时房间服务；餐厅消费享受8.5折优惠；国际与国内直播电话享受成本价格优惠（仅限客房内使用）；商务中心服务享受8折优惠；免费泊车服务；定期清扫服务；送餐服务；机票旅游预定服务及机场接送服务（收费）；洗衣/干衣服务。 配套：免费使用健身中心设施（Spa、健康俱乐部按摩以及网球场除外）;网球场和按摩服务享受9折优惠;室内恒温游泳池吧b) 品牌管理服务公寓提供的服务内容及配套设施 提供服务：24小时房间服务;速递服务;送餐服务;免费泊车服务;定期清扫服务; 洗衣/干衣服务；另仁恒辉盛阁提供的特色服务有每日免费享用2-6份自助早餐。 享受配套：室内恒温游泳池;餐厅和酒吧 ;会议室;c) 服务费收取标准 除香格里拉大酒店公寓会额外收取每月租金的15%作为服务费外，盛捷江畔服务公寓、丰德奥克伍德华庭、仁恒辉盛阁国际公寓均不收取额外服务费。5） 入住人群分析对目前成都4个服务式公寓（含香格里拉酒店公寓）的入住人群分析如下：根据市调情况，此类酒店公寓的主要入住人群为外企高管（占比30%），其次为、合资企业高管、国际航空公司高管及外籍领事馆高官等客群，还有部分商务、旅游散客及成都本地长租客户。6） 租赁现状调研a) 入住率分析 目前成都市场上的这些服务公寓整体出租效果良好，其中香格里拉大酒店公寓平均入住率为80%，盛捷江畔服务公寓为60%，丰德奥克伍德华庭公寓为70%，仁恒辉盛阁国际公寓为65%。b) 租金分析 从以上表格统计看出，目前成都市场上服务公寓的整体租金收益比较可观，其中以80多平米的一居室（或二居室）月租金为15000-30000元，130平米的二居室（三居室）月租金为22000-50000元；其中盛捷服务公寓的整体租金水平相对较低，仁恒辉盛阁和香格里拉酒店公寓的租金水平比较高，辉盛阁130平米的三居室月租金可达45000元。c) 租赁渠道香格里拉酒店酒店公寓以自有的酒店客户资源和朋友介绍为主要租赁渠道，其他品牌管理服务公寓均由管理公司自有资源渠道，以及专业中介机构为其提供租赁服务。7） 品牌管理服务公寓与星级酒店服务公寓价值对比3、 服务公寓个案调研1) 香格里拉大酒店公寓n 基本介绍成都香格里拉大酒店是香格里拉集团西南地区旗舰店，位于市中心，俯瞰锦江如画美景，毗邻成都最新的时尚餐饮地标兰桂坊商业街，离购物中心春熙路步行街10分钟车程，酒店拥有593间房及26套服务式公寓。联系电话：028-8888 9999地址：中国成都市滨江东路9号n 基础服务餐厅签单特权，24小时房间服务，餐厅消费享受8.5折优惠，免费使用健身中心设施（Spa、健康俱乐部按摩以及网球场除外），网球场和按摩服务享受9折优惠， 国际与国内直播电话享受成本价格优惠（仅限客房内使用），商务中心服务享受8折优惠， 免费泊车服务。n 配套设施4个特色餐厅及酒吧，蓉咖啡西餐厅，室内恒温游泳池，多功能厅，演播厅，ATM取款机，招牌中餐厅，网球场，前台贵重物品保险柜，宴会厅。n 主要入住人群国外企业高管、国内石油行业高管、国内企业高管等。房型（面积) 数量出租率门市月租价优惠后协议月租价总价年收益投资回报率装修标准豪华一居室套房（84） 10100%35000元/月28000元/月252万33.6万13.33%2500元/平米豪华二居室套房(126) 1290%50000元/月39000元/月378万46.8万12.38%豪华三居室套房(138) 40%60000元/月48000元/月414万57.6万13.91%总计2680%以3万元/平米的单价计其总价其中套一、套二基本为租期半年到一年的常租客，套三房源出租率较低，但由于酒店套房产品长期处于满客状态，所以酒店采取公寓和套房之间轮转的方式（即套房客满之后，可将公寓部分产品日租，能最大限度得减少房屋的空置期。）2) 盛捷江畔服务公寓n 基本介绍成都盛捷江畔服务公寓是全球最大的服务公寓运营集团雅诗阁集团入驻成都的首家公寓式酒店。公寓紧邻锦江河畔，坐落在成都市中心繁华商业圈的人民路三段，酒店内设咖啡厅、儿童游乐园、视听室，DIY厨房、无限网络商务中心等多功能空间，并配备瑜伽、桑拿、健身、露天烧烤等娱乐项目，同时根据客人需要，定期开展形式多样的休闲娱乐活动及商务聚会。 地址：成都市武侯区人民南路三段1号联系电话 基础服务洗衣服务，叫醒服务，礼宾司服务，24小时房间服务，速递服务送餐服务，免费泊车服务，提供购物巴士及机场接送服务。n 配套设施会议室，酒店房间配备双开门冰箱，微波炉，电烤箱等优质厨房用品，室内恒温游泳池，健身设施、台球，前台贵重物品保险柜，泊车，桑拿，蒸气浴。n 主要入住人群国外企业高管居多，长租客居多房型数量出租率优惠后租价户型总价年收益投资回报装修标准行政单间(68)2670%12800元/月204万15.36万7.53%1500-1800元/平米豪华行政单间（78）3470%14800元/月234万17.76万7.59%行政套房(123)10350%19800元/月369万23.76万6.44%豪华行政套房(150)2550%22800元/月450万27.36万6%豪华家庭套房(191)880%35000元/月573万42万7.33%豪华复式套房(480)40%58000元/月1440万69.6万4.83%总计20060%以3万元/平米的单价计其总价行政套房（123）及豪华行政套房（150） 出租率在50%左右，客户基本为常租客（一年以上）行政单间（68-78 ）类型出租率可达75%以上，长短租客均有，8套豪华家庭套房（191）均为外籍常租客。 3) 丰德奥克伍德华庭n 基本介绍公寓邻近地铁站、购物中心和娱乐中心，拥有237套设计现代化的豪华公寓套房，设施齐全，配合细致到家的服务，让住店客人感受到家一般的温暖。宽敞、配备齐全的单间，一居室、二居室和三居室能满足短租客人和长租客人的不同需求。公寓还配备了健身中心、室内儿童游乐区、住店客人休闲区、商务中心、会议室、室内泳泳池及地下停车场等设施。公寓距机场约13公里，而主要交通路线仅需十分钟车程。电话址：成都市武侯区新希望路7号n 基础服务24小时前台服务，24小时安保服务，客房服务，即使维修服务，定期清扫服务，送餐服务，豪华用餐服务，洗衣/干衣服务。n 配套设施房间内高速互联网及无线上网，平板电视，DVD机及家庭影院系统，部分房间配有微波炉/烤箱，全配套的厨房设施，洗衣机和烘干机，电熨斗和烫衣板，综合娱乐电器设备，卫星电视频道，电子保险柜，住客活动，住客休闲区，奥香厨餐厅和酒吧，Genesis商务中心和会议室，室内游泳池。n 主要入住人群美国领事馆高级官员、国际航空公司高管、外企高管（大众、英特尔等）、富二代等。房型（面积) 门市月租价优惠后租价户型总价年收益投资回报装修标准豪华单间（49）28000元/月20000元/月147万24万16.33%1800-2100元/平米行政单间（58）30000元/月25000元/月174万30万17.24%高级一居室（87）38000元/月30000元/月261万36万13.79%豪华一居室 （93）40000元/月35000元/月279万42万15.05%行政一居室（95）42000元/月40000元/月285万48万16.84%豪华两居室（127-130）52000元/月50000元/月387万60万15.50%行政两居室（142 ）58000元/月56000元/月426万67.2万15.77%豪华三居室（150）68000元/月60000元/月450万72万16.00%行政三居室（176-184）80000元/月78000元/月540万93.6万17.33%房间总套数237套，出租率维持在70%左右。4) 仁恒辉盛阁国际公寓n 基本介绍成都仁恒辉盛阁国际公寓坐落于市中心商务区和天府广场之间，位于地标性位置，特选两层为健身区域，共360套金质标准装修的公寓套房，配置齐全，设计现代豪华，内部设施贵雅舒适。主要商务区和购物中心近在咫尺。宾客可以在这里感受到独特的辉盛特色。公寓同时也非常关心客人的健康，提供了非常齐全的健身设施。除了室内恒温游泳池、健身房、冷热浴缸、蒸汽及桑拿房外，还配有咖啡厅、桌球室、儿童游乐室、按摩室和配有阅览室的商务中心，是商务人士及其家人的理想之选。电话址：成都市锦江区指挥街111号n 基础服务公共设施及公共庭院的维护保养服务，信件派送至房间服务，每日免费享用2-6份自助早餐，清洁：长租客每周3次（周日及公共节假日除外）房间清扫服务（不包含洗碗服务），即时维修服务，24小时礼宾及保安服务，在第一次入住时提供欢迎套装。n 配套设施具有独立控制恒温的空调系统平板电视，DVD机及家庭影院系统，宽带无线上网，个人电子保险箱，家庭影院娱乐系统，卫星和有线电视频道本地及国际频道 、DVD播放机，液晶电视、音频系统电熨斗和烫衣板，配有语音留言电话，24小时礼宾及保安服务，吸烟房无烟房多选。n 主要入住人群以外资企业高管为主，如法国家乐福，主要为欧美籍，少量日本客户、韩国客户。 房型（面积) 门市月租价优惠后租价户型总价年收益投资回报率装修标准豪华单间 50-5530000元/月16000元/月159万19.2万12.08%2000-2500元/平米行政单间 34000元/月17000元/月159万20.4万12.83%经典单间 38000元/月20000元/月159万24万15.09%豪华一居室 70-8050000元/月24000元/月225万28.8万12.80%行政一居室 55000元/月26000元/月225万31.2万13.87%经典一居室 60000元/月28000元/月225万33.6万14.93%豪华两居室 105-11470000元/月34000元/月330万40.8万12.36%行政两居室 78000元/月37000元/月330万44.4万13.45%经典两居室85000元/月40000元/月330万48万14.55%豪华三居室 130-15098000元/月45000元/月420万54万12.86%行政三居室 108000元/月49000元/月420万58.8万14.00%经典三居室 120000元/月55000元/月420万66万15.71%房间总套数360套，出租率维持在65%左右。4、 服务公寓投资价值分析1) 不动产投资分类:不动产投资手段一般分为地产（土地）投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资四大类；一般较为常见的不动产投资手段主要是住宅房地产投资及商业房地产投资。在成都较为常见的不动产投资产品主要包括四大类：商铺、写字楼、住宅及公寓（40年产权）。随着成都房地产市场的进一步发展完善，以及成都国际化都市地位的进一步确立，酒店服务公寓即将成为第五类不动产投资产品。2) 成都服务公寓投资价值分析n 一线城市服务公寓与周边住宅售价、租金对比分析城市项目售价租金服务公寓周边高端住宅服务公寓普通住宅北京千禧公寓70000元/平米40000元/平米35000元/月12000元/月四季世家100000元/平米60000元/平米35000元/月15000元/月上海巴卡拉公寓120000元/平米50000元/平米15000元/月上海芝大厦85000元/平米45000元/平米30000元/月14000元/月广州新世界行政公寓72000元/平米43500元/平米33000元/月12000元/月万豪国际公寓78000元/平米45000元/平米35000元/月12000元/月从以上统计数据可以看出，在同一个城市的同一区域，服务公寓的售价往往要比普通住宅售价高得多，公寓售价超过普通住宅的80%100%，而租金基本上也超过普通住宅的2.5倍以上。n 服务公寓投资价值对比分析成都主要不动产投资价值对比分析表（以城南区域内总价300万的不动产投资产品为例）类型投资门槛（贷款首付）年租金收入年回报率投资风险增值保值总体评价商铺5成，较高15万约5%较高；产权结构多元，难以统一管理，易影响整体品质；受制于业态规划、所在片区整体的商业成熟度；对地段要求非常高；前期所需资金投入巨大较好；住宅限购致众多投资寻求商业地产，增值保值前景良好，但增长缓慢写字楼5成，较高27万约9%较高；市场在售写字楼市场严重供过于求，未来或陷入恶性竞争激烈；对硬件设施、物管水平要求较高；众多“伪甲级”宣传混淆客户视听，实际未达甲级标准；所需前期资金投入较大较好；目前成都写字楼市场年回报持续走高，租赁市场需求旺盛住宅3-4成，较低15万约5%中；住宅市场价格水平走势较为平稳，目前高端市场缺乏动力，但未来楼市水平仍将保持平稳趋势；前期资金投入比商业物业少一般；其租金受到地段、装修及物管水平等条件影响；公寓5成，较高18万约6%低；总价低，整体投入资金少；不限购、低总价的优势受到众多投资客群青睐；市场容量尚不饱和，未来存在市场潜力；前期资金投入较少一般；类似于住宅产品，其租金受到地段、装修及物管水平等条件影响；产权多元，不利于统一管理服务公寓3-4成，较低36万约12%低；市场全新产品，前景看好；目前市场供应量很少，未来市场潜力巨大；具有极