基于GIS的商业房地产选址的研究优秀毕业论文.pdf

国内图书分类号 f293 33 国际图书分类号 u d c 65 管理学硕士学位论文 基于 gis 的商业房地产选址的研究 硕 士 研 究 生 任煜良 导师 李云波副教授 申 请 学 位 管理学硕士 学 科 专 业 管理科学与工程 所 在 单 位 管理学院 答 辩 日 期 2008 年 6 月 授予学位单位 哈尔滨工业大学 classified index f293 33 u d c 65 a dissertation for the master degree of management research of commercial real estate site based on gis candidate ren yuliang supervisor associate prof li yunbo academic degree applied for master of management specialty management science or analysis method is to use abstract and simplified mathematical model to solve the problems of the very complex commercial real estate site these methods are not scientific methods in recent years with the development of gis technology in particular the integration of characteristics of gis spatial analysis and modeling gis provides a new idea and technical support to solve the difficulties of commercial real estate site faced by the traditional method the method of this paper is to use gis spatial analysis functions to analyze the site by grasping the selection theory of the commercial real estate site and the characteristics and rules of commercial real estate itself in the location of the course this paper take full advantage of gis spatial analysis such as buffer zone analysis overlay analysis network analysis to comprehensively analyze space factors which have impacts on the location population transport competitors and ancillary facilities and so on at last this paper uses close degree model of multi dimensional weight to select the final site from the addresses this combined with qualitative and quantitative location method base on gis is a scientific and rational location method of commercial real estate site keyword gis commercial real estate site spatial analysis close degree model of multi dimensional weight ii 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 目 录 目 录 摘 要 i abstract ii 第 1 章 绪论 1 1 1 课题研究的背景 1 1 2 国内外相关研究现状 1 1 2 1 国内研究综述 1 1 2 2 国外研究综述 2 1 3 研究的目的和意义 4 1 3 1 研究的目的 4 1 3 2 研究的意义 4 1 4 研究内容和研究思路 5 1 4 1 研究内容 5 1 4 2 研究思路 5 第 2 章 基于gis的商业房地产选址相关因素研究 7 2 1 城市区位发展 7 2 1 1 城市经济发展状况 8 2 2 2 城市基础设施建设状况 8 2 2 3 城市商业发展状况 8 2 1 4 城市发展规划 9 2 2 城市商业房地产供需状况 10 2 2 1 城市商业房地产供给状况 10 2 2 2 城市商业房地产需求状况 10 2 3 影响商业房地产选址的交通因素研究 11 2 3 1 交通因素 11 2 3 2 商业房地产选址与交通因素的关系 11 2 4 影响商业房地产选址的人口因素研究 12 2 4 1 人口因素 13 2 4 2 商业房地产选址与人口的相关性 14 2 5 商业房地产的布局合理性 14 2 5 1 商业房地产选址区域性布局的合理性 15 iii 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 2 5 2 商业房地产选址结构性布局的合理性 15 2 6 地理信息系统 gis 15 2 6 1 地理信息系统概述 15 2 6 2 地理信息系统的空间分析 16 2 6 3 商业房地产选址相关因素的指标数据在gis中的表达 18 本章小结 22 第 3 章 基于gis的商业房地产选址策略和方法的研究 23 3 1 商业房地产选址的原则 23 3 1 1 目标市场原则 23 3 1 2 具有可见性原则 24 3 1 3 最短时间原则 24 3 1 4 投资预期目标原则 24 3 2 商业房地产选址的经验规律 24 3 2 1 掌握不同商业业态对选址的要求 24 3 2 2 利用商业业态组合指导选址 27 3 2 3 深入调查商业巨头对的选址要求 28 3 2 4 商业房地产选址时要考虑到水桶定律 28 3 3 商圈的研究 29 3 3 1 商圈分析的内容 30 3 3 2 商圈分析的步骤 30 3 3 3 商圈分析的意义 31 3 4 商业房地产选址方法的优缺点分析 31 3 4 1 常用商业房地产选址方法研究 31 3 4 2 基于gis的商业房地产选址分析方法 34 3 4 3 基于gis的商业房地产选址的价值 35 本章小结 36 第 4 章 基于gis的商业房地产选址分析过程 37 4 1 数据库的设计 38 4 1 1 数据库的全局地理定义 38 4 1 2 数据层的表达及其格式属性 39 4 1 3 定义各数据属性的内容 41 4 1 4 创建控制点文件 43 4 2 基于gis的商业房地产选址空间分析 43 iv 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 4 2 1 基于gis的人口空间分布的分析 43 4 2 2 基于gis的交通可达性的分析 45 4 2 3 商业房地产选址的各因素合成叠置分析 46 4 3 构造多维加权贴近度模型对商业房地产选址进行评价 47 4 3 1 选择影响因子和确定权重 48 4 3 2 构造待选地址fuzzy集 48 4 3 3 待选地址fuzzy集的隶属函数选择及计算 48 4 3 4 待选地址贴近度计算 49 本章小结 49 第 5 章 实例分析 51 5 1 arcgis空间分析实际应用 51 5 1 1 实例数据和超市选址要求 51 5 1 2 gis的空间选址分析 52 5 2 多维加权贴近度评价待选地址 55 5 2 1 十项影响选址的因子权重的计算 55 5 2 2 待选地址fuzzy集隶属度的选择及计算 56 5 2 3 待选地址的fuzzy集贴近度的计算 57 结论 59 参考文献 61 哈尔滨工业大学硕士学位论文原创性声明 65 哈尔滨工业大学硕士学位论文使用授权书 65 致 谢 66 v 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 第 1 章 绪论 1 1 课题研究的背景 自从中国加入世界贸易组织以来 国内大中城市商业房地产发展迅速 各地都在建立各种形式的购物广场 购物中心 商业街等 同时许多国际零 售 餐饮业 娱乐 家居等商业巨头加快进军中国市场 国内商业竞争异常 激烈 在商业房地产的开发过程中 许多开发商往往只看到商业房地产的丰 厚利润 常常盲目投资 但从根本上忽视了一个关键的环节 即商业项目的 选址论证工作 片面地以为只要拿到一块地 筑巢引凤 就能赚得钵满盆满 但实际情况却真好相反 由于开发商忘却了其投资巨大 专业性极强 风险 极高的特点 为此往往付出了极大的代价 一个商业地产项目开发的成功与 否 其实在项目选址阶段就已注定 选址是经营生意的第一步 中国有句古 话 一步差三市 国外地产界有一句名言 location location and location 从中可以窥见选址的重要性 选址的好坏将直接影响到企业能最大限度地发 挥其效用和实现其利益或价值 商业房地产选址是一件非常复杂 也非常专业的工作 也是一件最容易 被忽视的工作 但它往往在项目的可行性报告中被一笔带过或被轻描淡写 结论过于简单化或程式化 因而也就难保其科学性与合理性 选址看似简单 其实不然 在选址论证上不光靠经验 还要有大量的定性定量分析 商业地 产项目的选址论证是商业地产开发不可或缺的一个关键环节 是企业贯彻以 消费者为中心观点的重要体现 是影响企业效益的一个决定性因素 同时也 是制定企业经营目标和经营决策的重要依据 科学的选址有助于方便顾客 增加企业收入 提高企业效益 从而使企业在日益激烈的商业竞争中胜出 1 2 国内外相关研究现状 1 2 1 国内研究综述 商业房地产用地作为城市用地的主要组成部分 是传统的城市空间结构 理论的重要研究对象 改革开放以来 中国城市商业空间结构研究逐渐兴起 主要停留在以中心地理论为基础 分析商业网点的规模等级与空间分布的实 1 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 证研究 仵宗卿等把中心地理论研究深入到城市商业空间内部的结构 探讨 其形成机制和发展演变历程 1 20世纪80年代初 杨吾扬教授以北京市为例 把城市商业网点分成3级序列 市级 区级 街区级 分析了北京商业服务业 空间分布现状 用范力农定理求 铜心 成功地对中心地理论进行了实证 研究 2 20世纪90年代初 安成谋以兰州市为例 构建消费购物模式 特定 地区的一个商业中心 其销售范围与消费者总开支成正比 与其规模成正比 与消费者到达购物地的时间成反比 与该商业中心与其他中心的竞争成反 比 他将兰州市划分为3级商业区位格局 用加权平均模型和希尔伯脱模式 分析兰州各市级商业中心的区位优势度 据此评价商业中心发展潜力 3 陈 忠暖等实地调查商业零售行业 采用因子生态分析技术 并结合定性与定量 方法 分析了昆明市的商业区位格局 分布现状 存在问题 及其今后发展 方向 4 阎小培 许学强等对广州市商业中心的区位格局 中心商业区及发 展趋势进行了深入的分析 5 朱枫 宋小冬等人基于组件的gis开发技术开发了上海市商业地理信息 系统 6 杨丽君等介绍利用组件gis技术 在商业地理信息管理系统的基础 上构建了市场饱和度分析 商圈划分 需求估计3个商业应用分析模型 实 现了对商圈的定量及可视化分析 7 同时以上海市徐汇区为研究区域 以大 型综合超市为例进行了实验分析 许学强等学者利用gis技术 对广州市的 大型零售店 大型综合超市 购物中心等布局进行研究 8 在大量调查研究 的基础上 结合商圈理论和定性分析方法 研究了广州市大型零售商店的空 间布局现状 提出了广州市大型零售店的未来空间布局 为广州的城市规划 提供了借鉴作用 在选址分析这个领域 中国企业的成功案例并不多 它们仍在依靠传统 的人工问卷调查进行分析 很多企业还没有认识到gis的价值 更不懂得如 何应用gis选址 目前国内市场上在零售选址中采用gis技术的零售企业只 有家乐福 沃尔玛等极少数国际零售巨头 其他国内外零售企业由于各种原 因 尚未见有在选址工作中应用gis技术 但有不少企业已经开始这方面的 尝试 例如上海联华 北京物美等 1 2 2 国外研究综述 国外商业房地产选址方面的理论起源于二十世纪三十年代 经过几十年 的发展 逐渐成熟 土地竞租理论最早由海格在1926年提出 认为城市中所 2 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 有土地的分配会通过租金的竞争实现 因此土地资源得到最好的使用 体现 最高的价值 德国地理学家克里斯泰勒1933年提出的中心地理论是现代商业 空间理论的基础 为商业空间结构研究提供了理论依据 9 他提出了 购物 限程 和 需求门槛 两个基本概念 购物限程是指消费者为获得物品和服 务所愿意通达的最远路程 表示商店的最大服务半径 超过了这个半径的区 域的消费者就不会到这里消费 而是寻找较近的商店购物 德国经济学家廖 士1940年提出 经济地景模型 创立了以市场为中心的区位论和作为市场 体系的经济景观 对城市市场经济区进行系统的研究 构造了边界无差别线 模型 哈夫 d l huff 提出了商业零售引力模型 墨菲 r e murphy 和万 斯 j e vance 以建筑物高度及其商业职能为依据 界定了中央商业区的地 域范围 加里森等对中心地理论的发展研究中专门针对城市内部商业等级体 系进行了研究 9 1961年 格蒂斯 getis 揭示了总零售量随离地价最高的城 市中心地带的距离增加而减少的规律 证实了土地地租变动与商业经济活动 之间的关系的规律 9 格蒂斯的研究表明 不同类型的零售业所能支付地价 的能力 是决定其位置选择的重要因素 如宝石店比家具店能够支付更高的 地价 而家具店则趋于地价相对便宜的位置 1966年 加纳进一步对商业中 心的内部结构与地价进行了研究 认为市场区位条件最佳 地价最高的空间 将会被能够支付这种地价能力的高级职能零售业所占据 低级职能的零售业 由于支付地价的能力受限 将被排斥到市场地域的边缘 这样从市场地域的 中心到边缘 按照地价的高低依次分布着中心区商业 地区级购物中心 社 区级购物中心和近邻级购物中心 10 然而 由于受到技术 分析手段的限制 这类理论研究的发展和其在指 导实践的过程中受到很大的限制 随着地理信息系统技术的发展 gis 技术 己经逐渐应用到城市商业活动空间结构研究领域中 给此类研究注入更大的 活力 国外 gis 已广泛应用于各个领域 在基于 gis 的选址研究和操作工 具上都有成熟的解决方案 而且 第三方公司 咨询机构 也较多 他们一般 都掌握了一些城市或区域的大量详细的信息 有科学合理的解决方法 一些 大的零售公司甚至拥有自己的选址调查和研究机构 而且在选址所需要的社 会环境数据和区域经济数据方面 和国内目前的现状相比 国外的资料比较 全面 容易获得 以美国为例 联邦政府人口普查资料中包含了全国各地区 主要道路网以及人口 社会资料等 政府以低廉的价格将这些资料提供给大 众使用 是美国地理信息系统在商业中的应用蓬勃发展的主要因素之一 在 美国 大多数国际企业都在享受着 gis 技术带来的选址分析的便利 尤其 3 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 是在快速消费行业 如沃尔玛 麦当劳 肯德基 可口可乐等企业都使用基 于 gis 选址分析系统 1 3 研究的目的和意义 1 3 1 研究的目的 社会商业活动之间联系得愈加紧密 各种影响商业发展的因素也比以往 更加错综复杂 城市可用土地日益短缺 随着商业进一步竞争的加剧 商业 房地产开发商需要对选址进行更科学的分析和判断 科学 合理的区位选择 和商圈分析是商家在商业竞争中胜出的关键 是投资分析决策中不可获缺的 一环 而在我国只有少数的开发商拥有自己选址的诀窍 大多数在选址方面 的知识和技术都是缺乏的 绝大多数的中国商业房地产开发商 在选址问题 上 一种是一直在被普遍和广泛的应用的依靠经验选址 其很大程度往往是 依靠多年经验和直觉来进行判断 主观程度很高 另一种是通过数学模型 其利用抽象的数学模型来选址 往往容易脱离实际 难以全面综合地考虑各 种不同选址中涉及的复杂多样的选址要素 目前 商家在进行商业房地产选址时 一是缺乏商圈分析所必需的基础 资料 二是经验不科学 不可靠 三是模型分析时并且模型的实用性不强 但是 gis 技术的发展 特别是 gis 融合了空间建模等特点 为解决传统选 址方法所面临的难题提供了新思路和技术支持 本文通过把握商业房地产选 址的商圈理论和商业房地产自身的特点和规律 利用 gis 空间分析功能 网络分析 叠置分析 缓冲区分析等对选址的影响因素进行综合分析 选出 符合商家基本要求的待选地址 然后再把各待选地址的选址因素中最佳值组 合成一个理想选址 通过计算各待选地址与理想选址的模糊数学贴近度 确 定目标选址 这种基于 gis 的定性和定量相结合的选址方法 可以对商业 房地产进行科学 合理的选址 这正是文本研究的目的 1 3 2 研究的意义 商业房地产本身是具有强烈地域性的产品 不可以随便迁移 商业房地 产的位置一旦选定就无法改变 占据优越的位置是获得其他竞争者无法模仿 的竞争优势的重要途径 商业房地产的经营必须以区域人口 交通条件 经 济发展水平 商业发展程度等多项因素为前提条件 只有在聚集了商业人气 4 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 或者具有商业发展前景的区域选址才可能取得好的效果 这就决定了商业房 地产选址的重要性 也决定了对选址前必须做深入细致的调查和周密的分 析 而目前我国商业房地产开发不考虑区域科学性 重复建设 造成了网点 布局结构性 地域性的不合理 也造成社会资源的浪费 加大了开发风险 科学的商业房地产选址可以避免盲目开设 互争市口 造成不必要的损失 以提高超市企业经济效益 便利顾客购买 因此 研究商业房地产的选址具 有重要的现实意义 1 4 研究内容和研究思路 1 4 1 研究内容 第 1 章提出了基于 gis 的商业房地产选址的问题 回顾了国内外商业 房地产选址的研究现状和基于 gis 的选址的发展 论述了论文的研究目的 和意义 第 2 章阐述了影响商业房地产选址的相关因素与选址的关系和要用哪 些指标和数据来表示这些相关因素 并且探讨了这些因素指标数据在基于 gis 中的表达问题 第 3 章主要探讨了基于 gis 的商业房地产选址策略和方法 论述了商 业房地产选址需遵循的原则 规律 其次概括了常用商业房地产选址方法及 其缺点 最后介绍了基于 gis 的商业房地产选址的方法及其价值 第 4 章主要阐述了数据库建设 基于 gis 的商业房地产选址的空间分 析过程和构造模糊多维加权贴近度评价模型进行评价 第 5 章主要实例分析 用 arcgis 的 arcmap 对选址进行空间分析 选 择出待选地址 并用模糊多维加权贴近度评价模型进行评价 选出最终地址 1 4 2 研究思路 以商业房地产选择原则和规律为指导 gis 作为具体分析工具 根据商 圈理论 运用 gis 的空间分析方法来对影响商业房地产选址的因素进行分 析 选出符合基本要求的待选地址 最后通过构造的多维加权贴近度模型从 待选地址中选出最终地点 如图 1 1 5 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 商业房地产商业房地产 选址选址 相关因素相关因素 地理信息系统地理信息系统 数据库 空间分析方法 待选地址 待选地址 构造模糊多维 评价模型进行评价 构造模糊多维 评价模型进行评价 加权贴近 度 加权贴近 度 利用gis对影响因素进行的空间分析利用gis对影响因素进行的空间分析 目标选址 目标选址 选址策略选址策略 商 圈理论 选址 原则 规律 商 圈理论 选址 原则 规律 图 1 1 商业房地产选址研究思路 6 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 第 2 章 基于gis的商业房地产选址相关因素研究 商业房地产的概念是有广义和狭义之分的 从广义概念上讲 商业房地 产是指各种非生产性 非住宅性物业 包括酒店 宾馆 写字楼 会议中心 以及商业服务经营场所等 而狭义的商业房地产概念是专指用于商业服务经 营用途的物业形式 包括零售 餐饮 娱乐 健身服务 休闲设施等 本文 所研究的是百货商场 超市 购物中心等一类的商业房地产 影响商业房地 产选址的因素 11 12 有很多 也很复杂 可以笼统的归纳为地理位置 自然 因素 市场因素 生态环境因素 人口与交通因素以及包括社会制度 经济 制度 民政等等 且这些因素互为作用 彼此影响和制约 文本将这些因素归纳为以下方面 如图 2 1 1 城市区位发展 2 城 市商业房地产的供求状况 3 人口和交通因素 4 商业房地产的布局 商业房地产 的布局状况 交通状况 因素 人口状况 因素 商业房地产 供求状况 城市区位发 展因素 商业房地产 选址因素 图 2 1 影响商业房地产选址因素图 2 1 城市区位发展 进行调查研究 城市区位发展调查要以商务部 国家信息中心 国家统计局 城市的区位发展和环境直接决定了其城市商业的发展水平 是商业房地 产选址前研究的一个重要环节 在进行商业房地产选址前必须对其区位发展 7 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 的权威数据作为依据 运用实地访问 考察 问卷 统计等多种调查分析方 法进行研究 2 1 1 城市经济发展状况 经济发展水平较高的城市 人均收入也较高 其消费能力也较强 商业 发展也就比较迅速 为商业房地产的发展提供了很好的机遇 北京 上海等 东部城市经济发展水平较高 商业房地产迅速发展 而中西部城市由于经济 发展比较落后 商业房地产发展也比较缓慢 要重点调查对经济发展有重要 影响的一些指标包括 区域内 gdp 总量 人均 gdp 城乡居民储蓄存款余 额 消费品零售总额 就业率 商业增加值 城乡居民的人均可支配收入 消费水平 固定资产投资增幅等等 2 2 2 城市基础设施建设状况 判断城市发展主要是从宏观角度去把握是否适合商业房地产的发展 通 过从对城市的地理位置判断是港口城市 还是内地城市 从城市的行政区划 情况是特大城市还是中小城市 城市发展的历史 城市文化的发展状况的调 查 是资源性城市 还是风景游览城市 城市是工业类还是商业类的城市 所以这些对确定商业房地产的选址都是非常重要的 调查城市基础设施则主要从微观角度考察该城市是否适合商业房地产 的发展 具体指标包括 邮政所 银行 自来水厂 学校 医院 电影院 饭店 体育馆 旅游设施 政府机关 社区住宅 购物中心等城市设施的数 目 种类 规模 分布状况等 分析是否适合商业房地产的发展 是否能吸 引大量的消费者前来光顾 消费 2 2 3 城市商业发展状况 商业房地产的发展必定取决于城市商业的发展水平 城市商业的繁荣 和迅速发展必然会使商业房地产的得到巨大发展 因此 对城市商业的发展 状况一定要进行了详细的调查 宏观上能说明城市商业发展水平的指标包 括 城市的商品购销总额 商业经营面积 人均营业面积 消费品零售总额 及其变化幅度等 微观上表现城市商业发展水平指标和数据的包括 城市主 要商圈的分布 城市商业业态构成和各业种商业企业的分布 经营规模 档 8 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 次 实力等 只有对城市商业发展水平有了充分的了解 才能对商业房地产 进行科学的选址 2 1 4 城市发展规划 城市规划是研究城市的未来发展 城市的合理布局和综合安排城市各项 工程建设的综合部署 是一定时期内城市发展的蓝图 是城市建设和管理的 依据 决定城市建设的基本方向和发展模式 通过制定城市总体规划 使整 个城市的建设和发展 达到技术先进 经济合理 坏境优美的综合效果 为 城市人民的工作 居住 活动休息以及各种社会活动创造良好条件 城市规 划是城市商业网点规划的基础和前提 城市商业网点规划是城市总体规划和 城市商业发展规划的重要组成部分 商业网点规划与城市规划是相辅相成 密不可分的 只有这样 商业房地产的发展才不会孤立于城市的快速发展 才能得到更好的融入到城市的发展之中 在进行商业房地产选址分析时 不仅要考虑城市短期规划 还要考虑城 市长期规划 通过分析短期城市规划了解城市的商业网点建设及规划状况 依照现有商业资源 商业发展趋势及商业网点的规划来配置商业房地产 为 选址的提供依据 通过分析长期城市规划了解城市未来用地规划 如新城开 发 区域开发规划 旧城改造 周边配套设施项目建设等 交通规划 如街 道开发计划 道路拓宽计划 交通疏导等等 所有这些都会对未来商业产生 巨大的影响 某些城市区域 某些地段从当前分析情况来分析是商业房地产 投资的最佳位置 但随着城市的改造和发展将会有新的变化而出现不适合 相反 有些地点从当前情况分析可能不是特别理想的商业房地产选址地点 但从长远规划看 其前景会发展成为新的商业中心区 比如城市规划部门规 划了新城区 它是一种潜在比较好的商业房地产选址地点 因此 在商业房地产选址时 只有深刻分析城市规划 才能预期该商业 房地产的选址是否符合商业发展要求 才能对项目的长远发展做出预测 选 择出最佳商业地点 这样才能把握住的商业气势积聚地 使商业项目得到长 远的发展和繁荣 9 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 2 2 城市商业房地产供需状况 2 2 1 城市商业房地产供给状况 商业房地产供给状况反映了城市商业房地产的发展程度 也反映了城 市商业房地产的竞争激烈程度 这些信息是在进行商业房地产选址时必须 掌握的 不然这样的商业房地产选址可能就会成为一个败笔 城市商业房 地产供给状况主要表现为以下三方面 城市商业房地产的发展状况 商业 房地产本身价格 同类型商业房地产项目的竞争程度 2 2 1 1 城市商业房地产的发展状况 研究城市商业房地产项目开工 施 工 竣工 销售 用房数目以及发展速度 每年的增长速度等等 同时具体 调查城市商业房地产项目在城市中心商业区及其他区位的分布情况 城市商 业房地产的类型及其比例 包括购物中心 百货商店 商业街 专卖店等等 指标数据 2 2 1 2 商业房地产本身价格 研究城市不同地段 不同商圈的商业房地 产项目供给的租赁 销售的数目和价格 同一地段不同类型商业房地产价格 情况 该城市商业房地产的价格增长幅度等指标数据 2 2 1 3 同类型商业房地产项目的竞争程度 研究同类型的商业房地产项 目的潜在竞争对手 掌握竞争者的数量 竞争者实力 竞争者规模 目标客 户 市场定位 经营模式 营销方式 分析其价格 地理位置 建筑类型 构造 风格特点 建筑面积 建筑规模 交通便利性 周边环境 销售面积 和租赁面积等指标数据 2 2 2 城市商业房地产需求状况 影响商业房地产需求状况的因素是多方面的 诸如商业地产本身价格 城市区域经济发展水平 消费者收入水平和消费结构 商业房地产初级消费 者等 这些因素中 每种因素的变化对商业房地产需求量的影响程度有所不 同 2 2 2 1 商业房地产本身价格 调查目前城市商业房地产在不同地段 不 同商圈的商业业态的价格指标 2 2 2 2 城市区域经济发展水平 城市区域经济发展水平越高 商业房地 产需求量越大发 它是研究城市商业房地产需求量的一个重要指标 城市区 10 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 域发展水平 主要是研究城市政府统计部门的数据包括 人均 gdp 人均 农业总产值 人均工业总产值 人均第三产业总产值 固定资产投资总额 社会消费零售总额 地方财政一般预算等指标数据 2 2 2 3 消费者收入水平和消费结构 研究城市不同区域的消费者收入水 平的差异和消费者的年龄结构差异 性别差异等指标对不同商品的需求 这 些对不同类型商业房地产都有很大的影响 2 2 2 4 商业房地产消费者 研究商业房地产的消费者中一类是经营者数 据 包括中小型商户及连锁超市 专卖店等大型商户 以合作形式或租赁为 主的大型娱乐 饮食集团 另一类是投资者数据 投资作为资产的大型公司 包括投资收取租金的中 小散户投资者 调查商户经营对商业房地产需求 对需求价格 地理位置 客流量 商业环境的重视程度 2 3 影响商业房地产选址的交通因素研究 一般来讲 城市主干道和快速干道等对整个区域内的商业发展具有不可 忽视的宏观效应 城市的各项设施都依附于交通道路网而正常运转 而商业 房地产选址时更需要考虑交通的可达性 道路网络的结构 宽窄 便利性都 会对商业房地产的选址产生重要影响 交通成本有多高 即从城市的一个点 到另一个点所花费的时间 而这从一个侧面反映了目的地对消费者的吸引力 有多大 因为城市内某一区域有发达的干道经过 区域的可达性就较高 这 种交通的成本就低 比较容易聚集一定的常住人口和企事业单位 区域内的 人口密度和经济密度就较高 会提高区域内消费者光顾的程度和购买人数 2 3 1 交通因素 城市的交通条件重点分析指标数据 城市主干道 高架 轻轨 地铁 机场 火车站的分布情况 城区道路交通容量 宽窄及规划改造 道路通 达度 机动车 非机动车及行人的通行能力 停车泊位位置 具体数目 区域内的普通公交 快速公交的交通便捷度的情况 城市周边常住居民外 和流动的顾客群及主要人流的走向 平均到达时间等 2 3 2 商业房地产选址与交通因素的关系 城市商业的发展与交通是相互影响 相互制约的 一个交通发达便利 流动人口大的区域往往是商业快速发展的地区 区域内商业中心商业的服务 11 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 对象不仅包括本区的居民 区外消费者也是一个重要的市场 一个商业房地 产的地址选定后其服务范围有一个外侧界限 即该商圈最远的服务范围 为 了占有更大的市场 商圈尽量扩大其外侧界限 由于交通节点是人流的集散 点 人流量最大 能够吸引更多的消费者 使他们可以在以其它目的为主的出 行中顺便完成购物的需求 同时达到了方便和效率两个目的 如杭州市延安 路就是一个大的人流集散中心 来自萧山 富阳方面的车都停在此 所以 干道交通以畅通人流和货流为主要功能 是保证商业规模不断扩大 商业持 续发展的一个重要条件 城市中彼此连接成网的干道交通系统连通性很大 可以为城市内的某一 区域带来大量的出于各种目的来此的流动人口 从而产生对商品特别是对服 务的需求 杭州通向萧山的西兴大桥和复兴大桥的开通 新的商业机会也随 之显现出来 钱江新城位于杭州市城区的东南部 钱塘江北岸 距离西湖风 景区约4 5公里 距萧山国际机场约18公里 目前杭州钱江新城核心区已是 高楼林立的商住区 钱江名都 钱江国际时代广场 万象城 财富金融中心 等等相继建成 可见交通是商业房地产选址的非常重要的因素之一 交通因素在某一个商店的布局上也起着非常重要的作用 以北京家乐福 超市动物园店为例 表面上看 这家家乐福店的交通良好 有着丰富的路网 门前有大量公交车站 并有人行天桥 但是在店面东侧的丁字路口处 车辆 禁止左拐弯 导致在此店的东南面没有公交车辆通行这里 也就产生了很大 一片交通盲区 因此在2004年末 这家店开通了东南片的免费购物班车 穿 越这一交通盲区 以解决这一片用户无法乘公交汽车来本店的缺憾 该例子 又从另一个侧面反映了交通的便利性对于商业的重要性 2 4 影响商业房地产选址的人口因素研究 一个城市 一个区域商业发展繁荣与否 关键就是看顾客多少 顾客流 量越大 生意越红火 商业越繁荣 无论何时何地都离不开消费者这个群体 消费者群体代表着客流 没有客流 商业也就随之消失了 人口规模的大小 直接形成了商业的市场规模的大小 也就是说 商业区位与人口分布的密度 成比例 人口密度大的区域 商业市场的潜在规模也较大 而人口收入的差 异则主要影响到市场的类型 数量和规模的大小 从这个意义上讲 对城市 区域内消费者群体 人口研究是商业房地产选址中最重要的因素 12 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 2 4 1 人口因素 2 4 1 1 研究城市人口规模指标 人口规模是影响商业房地产选址的重 要因素 消费者在收入水平和消费水平差不多的情况下 人口规模越大 其购买力就越强 消费市场就越大 商人就有越大的生意可做 商业发展 的越繁荣 人口规模的大小 直接形成了市场规模的大小 研究城市区域 人口的年增长率 判断其处于成长阶段 停滞阶段抑或衰退阶段 人口年 增长率比较高的地区 由于人口规模增大 人口的消费需求相应必然要增 高 商业房地产在该城市区域选址取得更好市场效益的可能性更大 2 4 1 2 研究研究人口年龄结构 人口性别指标数据 不同年龄结构的人 群对市场对消费品 服务和需求量也不同 商业企业选址之前 应考虑其 销售物品的种类 结构等是否适应当地不同人口年龄结构的不同需求 也 可做出相应的调整 推出不同的商品组合满足不同年龄结构的人口需要 通常来说 少年儿童人群消费需求主要在于儿童食品 玩具 智力开发等 老年人群消费需求主要在老年生活用品 老年护理 养老保障服务等 其 中成年人群其消费量为最大 此外 人口的性别构成对商业企业的选址决 策也会产生一定的影响 不同区域的男女性别比例对产品的需求组合也应 随着变化 2 4 1 3 研究流动人口数量指标数据 流动人口是指在交通要道 商业繁 华地区 公共活动场所过往的人口 这些路过人口是位于这些地区的主要顾 客来源 是构成边缘商圈内顾客的基础 流动人口促进了经济的繁荣 其市 场效益将是十分可观的 以哈尔滨为例 哈尔滨中央大街等黄金地段的商业 企业 其销售量的很大一部分来自外来流动人口 一般到中央大街购物的有 三类人群 1 市中心人口 就近购物 2 市中心以外的人口 有去中央大街 购物的爱好 3 外地流动人口 慕名而来 以上三类人口的不同比例 对于 设址于中央大街的商业企业的销售量产生着重大影响 特别是外来流动人 口 他们来购物的目的明确 购物量也大 应该根据流动人口的年龄 性别 收入 职业 文化程度 消费习惯 消费层次等 合理定位 高 中 低三 档的消费品统筹兼顾 这样方可便利各个层次的人群都能找到适合自己消 费地点 2 4 1 4 研究人口的教育文化水平和职业构成数据 人口的教育文化水平 和职业构成往往能决定他们的消费层次 通常教育程度高的人 对消费质量 有较高的要求 人们职业上的差别和收入水平的高低 各个不同的社会阶层 13 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 相应地在消费模式上也存在很大差异 商业企业选址时 确定目标客户 考 虑自身的经营特色是否与当地该区域的消费层次相适应 2 4 1 5 研究城市人口的家庭结构 购买力水平指标 家庭的规模 结构 都将对商业房地产的选址产生影响 家庭收入 资产和财务积累量 财务状 况可较精确地预测家庭的购买力 因此 在商业房地产选址前考察了该地区 家庭的结构 规模 数量 购买力等指标数据 并据此来判断某些产品的市 场需求规模 2 4 2 商业房地产选址与人口的相关性 人口信息反映了一个国家 城市 区域的市场容量 是商业存在的基 石 人口与商业房地产选址有重要的关系 是商家选址的最为重要的考虑 因素 由于分布在不同地区生活的人们在社会 经济 文化 气候条件和 风俗习惯的差异 其对市场的需求也不太相同 同时同一地区的人口 其 城乡差别也很明显 城乡人口由于在收入水平 受教育程度比乡村人口高 对商品质量的要求 服务的要求也更高 从中看出人口及人口结构的空间 分布对消费者市场有很大影响 有学者提出了以下模型人口分布与零售企 业的模型公式 2 1 i 1 1 1100 2y n ii xy x x 2 1 模型中为一致性指数 xx i为各居委会总人口 yi为相应居民区内零 售企业个数 x y 为行政区内总人口和某一规模等级零售企业总个数 在这 里 越接近于100 说明零售单位与人口分布的结合程度越好 接 近于0 说明零售企业集中分布于某几个居民区 与人口分布格局极不一 致 零售区位与人口分布的密度成比例 人口密度大的区域 零售业可选区 位多 而且潜在规模也较大 应根据人口空间分布来进行选址 从而使商家 取得更好的回报 x x 2 5 商业房地产的布局合理性 目前很大部分商家在商业房地产选址布局上的存在盲目性和不科学性 其产生的结果是密集处竞争过于激烈 经营不佳 稀少处顾客购物不便 下 面已海南省为例进行分析 14 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 2 5 1 商业房地产选址区域性布局的合理性 海南商业地产虽然发展势头良好 但却存在冷热不均的情况 海南全 省的商业没有均衡发展 中心城市零售市场的竞争越来越激烈 海口 三 亚的商业地产趋于供过于求 而多数市县却是略显短缺不足 一些市县的 商业网点发展缓慢 中部山区县城商业业态普遍不丰富 零售品选择范围 过小 甚至满足日常生活用品所需的超市也不像样 东西南北中商业布局 功能不协调 海南的区域性商业布局极不合理 从区域性布局来说 该省 商业房地产选址很不合理 2 5 2 商业房地产选址结构性布局的合理性 海口 三亚商业相对繁华的背后 却难以掩饰商业网点布局不合理 业 态结构无序 功能雷同的缺憾 以三亚为例 三亚市区 310 个具一定规模的 零售网点中 以解放路为核心的河西区的网点为 259 个 占 84 三亚目 前的主要商业网点多集中在城市中心商业区 过于密集 而一些新建的道路 开发区 小区和景点的网点建设明显不足 在 5 个乡镇 商业网点以传统农 贸市场和小型网点为主 新建居住区商业设施滞后的矛盾比较突出 不仅数 量少 布局分散而且设施落后 现代化水平差 在景区 配套的商业设施不 完善 远远不能满足游客多样化的需求 从结构性布局来说 该市商业房地 产的极不合理 2 6 地理信息系统 gis 2 6 1 地理信息系统概述 地理信息系统 geographical information system 是一种特定的十分重要 的空间信息系统 是在计算机软 硬件系统支持下 对整个或部分地球表层 的有关地理分布数据进行采集 存储 管理 运算 分析 显示和描述的系 统 地理信息系统处理 管理的对象是多种地理实体 地理现象数据 用于 分析和处理在一定地理区域内分布的地理实体 现象及过程 解决复杂的规 划 决策和管理问题 美国环境系统研究所 ersi 给 gis 定义为 gis 是基 于计算机的 用于对地球上发生的事件或存在的现象进行分析和制图的工 具 美国国家航空航天局定义为 gis 是计算机 软件和操作人员集成的 15 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 系统 用来处理具有空间特征的地质地形 人口分布统计 图形图像等数据 简而言之 地理信息系统是一种处理空间数据的计算机信息系统 地理信息系统其基本内涵 1 gis 的物理外壳是计算机化的技术系统 它又由若干个相互关联的 子系统构成 如数据采集子系统 数据管理子系统 数据处理和分析子系统 图像处理子系统 数据产品输出子系统等 2 gis 的操作对象是空间数据 即点 线 面 体这类有三维要素的 地理实体和地理现象 空间数据的最根本特点是每一个数据都按照统一的地 理坐标进行编码 实现对其定位 定性和定量的描述 3 gis 的技术优势在于它的数据综合 模拟与分析评价能力 可以得 到常规方法或普通信息系统难以得到的重要信息 实现地理空间过程演化的 模拟和预测 4 gis 与测量学和地理学有密切关系 gis 是地理学科信息革命的一 把钥匙 gis 被誉为地学的第三代语言 用数字形式来描述空间实体 gis 有着广泛的应用潜力 如地图制图与数据发行地籍管理 人口普查 自然资源管理与评价等 2 6 2 地理信息系统的空间分析 空间分析是 gis 的核心和重要功能之一 地理信息系统具有的强大空间 分析功能 是区别计算机制图系统 具有图形输入 编辑 输出等功能 和数 据库管理系统 具有查询 检索 存储管理数据等功能 的显著特点之一 空 间分析使 gis 不仅体现在地图制图功能上 用户还可以通过与系统交互而 将地理数据经过分析转换为对自己有用的信息 同时 利用空间分析技术 通过对原始数据模型的观察和实验 用户可以获得新的知识和经验 为空间 行为的决策提供依据 gis 空间分析的基本功能 包括空间查询与检索 空 间量算 空间插值 缓冲区分析 叠置分析 网络分析 统计分类分析等 2 6 2 1 空间数据查询和检索 用来查询 检索和定位空间对象 包括图 形数据的查询和属性数据的查询及空间关系的查询几种方式 空间查询和检 索是 gis 的基本功能之一 也是进行其他空间分析的基础 2 6 2 2 空间量算 空间量算主要是用于一些简单的量测值来初步描述复 杂的地理实体和地理现象 这些量测值包括点 线 面等空间实体对象的重 心 长度 面积 体积 距离和形状等指标 16 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 2 6 2 3 空间插值 空间插值用于将离散的测量数据值 按照某种数学关 系转换为连续变化的数学曲面 以便与空间实体的实际分布模型进行拟合和 比较 并可以推出未知区域的数据值 2 6 2 4 叠置分析 叠置分析是 gis 空间分析中重要的分析方法之一 地 理信息系统中使用分层方式来管理数据文件 叠置分析是将同一研究区多个 数据层面合为一个整体 对多个数据图层进行交 并 差等逻辑运算 得到 不同层空间数据的所具有的属性的空间关系 图 2 2 显示了三种不同的叠置 方式 图 2 2 三种的不同叠置方法 2 6 2 5 缓冲区分析 缓冲区分析就是对一个 一组或一类空间对象按照 某个缓冲距离建立其缓冲区多边形的过程 然后将原始图层与缓冲区图层相 叠置 进而分析两个图层上空间对象的关系 从数学的角度来说 缓冲区就 是空间对象的邻域 邻域的大小由邻域半径 r 确定 缓冲区分析可以解决 公共设施 商场 邮局 银行 医院 学校等 的服务半径等问题 如图 2 3 所示 图 2 3 缓冲分析图 17 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 2 6 2 6 网络分析 网络模型是 gis 的一个重要模型 交通网络 城市电 网 排水网 煤气网等都属于这个数据模型 是地理信息系统中网络分析功 能的主要目的 网络分析是研究和规划一个网络的建立 运行 资源分配 最优路径选择等操作的分析过程 其基本思想是优化概念 按照某种操作和 相应的限制条件 得到满足当前条件的最佳结果 图 2 4 网络分析 2 6 3 商业房地产选址相关因素的指标数据在 gis 中的表达 影响商业房地产选址的因素可以用具体的基本地理数据信息在gis中表 达出来 例如 城市总体经济发展水平的各项指标 城市商业房地产的网点 具体的布局 城市类型及城市基础设施状况 城市商业发展的各项指标 人 口 交通道路等 下面从以下几方面论述 13 2 6 3 1 城市经济发展水平指标数据在 gis 中的表达 城市经济发展水平 主要用地区范围内的人均收入和地价水平等来表达 其中消费者收入水平在 gis 中的表达可以表现为居民区的属性 高中低收入 地价水平可表示为地 理数据的具体属性 居民区在 gis 中可用多边形来表示 具体的地理区块 也可表示为多边形 例如图 2 5 中 a 的四边形表示一个