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房地产基础知识培训2010年3月5日 房地产项目规划 建筑规划的基础指标 mw 目录 房地产相关专业用语解释说明 房地产相关专业用语解释说明 房地产的概念及类型 房地产基础概念 one 壹 房地产的概念 房地产包括房产和地产即土地及土地上的建筑物和附着物房产可归私人所有但土地属于国家和集体所有业主只有一定年期的使用权 房地产的特性 不可移动性 独一无二性 寿命长久性 数量有限性 用途多样性 相互影响性 易受限制性 价值高大性 难以变现性 保值增值性 房地产的类型 按程度划分 生地 是指不具有城市基础设施的土地 如荒地 农地 毛地 是指具有一定城市基础设施 但地上有待拆迁安置的房屋的土地 熟地 指具有完善的城市基础设施 土地平整 能直接在上进行房屋建设的土地 在建工程是指地上建筑物尚未建成 不具备使用条件的房地产 该房地产不一定正在建设 也可能停工了多年 现房 含土地 指地上建筑物已建成 可直接使用的房地产它可能是新的 也可能是旧的 房地产的类型 房地产的类型 按建筑物的使用性质分类 居住建筑 公共建筑 工业建筑 农业建筑 居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑 房地产的类型 按建筑结构的主要建材分类 砖结构 木结构 钢与砼组合结构 混合结构 钢结构 钢筋砼结构 房地产的类型 房地产的类型 按建筑物的施工方法分类 施工方法是指建造建筑物时所采用的方法 现浇 现砌式建筑 预制 装配式建筑 部分现浇现砌 部分配式建筑 房地产的类型 按建筑物的耐火等级分类 建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的 根据材料燃烧性能 将材料分为非燃烧材料和燃烧材料 用这些材料制成的建筑构件分别被称为非燃烧体 难燃烧体和燃烧体 房地产的类型 按层数和高度的分类 低层建筑 1 3层 多层建筑 4 6层 高层建筑 总高度超过24m 但不包括总高度超过24m的单层建筑 超高层建筑 总高度超过100m 此外 房地产类型还可以按用途 是否产生收益 经营使用方式等形式划分 房地产的类型 城市土地所有权 又称土地产权 是物权的一种 主体是土地所有者 客体是土地 是土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有 使用 收益 处分的权利 我国实行的是城市土地属于国家所有 农村土地属于集体所有的土地制度 土地所有权的权能 土地占有权 是指依法对土地实行掌握和控制的权利 土地使用权 是指依法对土地进行实际使用的权利 土地收益权 是指依法收取土地所产生的自然或法定利息和利益的权利 包括收获土地上生长的农作物 收取出租土地的地租等 土地处分权 是指依法处置土地的权利 包括出租 出卖 赠送 遗赠 抵押等 土地使用权 指土地使用者根据国家法律和与土地有人签订的合同的有关规定 对国家或集体所有的土地 享有占有 使用 收益的权利 土地使用权出让的方式 协议出让指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式 一般多用于工业以及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目 招标出让指在规定的期限内 由符合条件的单位或者个人 以书面投标形式 竞投某地段土地的使用权 由招标人根据一定的要求 择优确定土地使用者的出让方式 适用于开发性用地或者有较高技术性要求的建设用地 土地使用权出让的方式 拍卖出让又称竞投 是指土地所有者的代表在指定的时间 地点 组织符合条件的土地使用权有意受让人到场 就所出让使用权的土地公开叫价竞投 按照 价高者得 的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式 根据 中华人民共和国城镇土地使用权和转让暂行条例 规定 土地使用权出让的最高年限 按土地的用途分别为 居住用地 70年 工业用地 50年 教育 科技 文化 卫生 体育用地 50年 商业 旅游 娱乐用地 40年 综合或其他用地 50年 土地使用权年限届满 土地使用权年限届满时 除非出让合同中另有规定或城市规划部门另有规定 土地使用权受让人可以申请续期使用 并重新签订土地使用权出让合同 支付土地使用权出让金 办理土地使用权登记手续 土地出让方式 一 取得国有土地使用权 办理土地登记 核发 建设用地批准书 交付土地 发布出让公告 编制出让文件 地价评估确定出让底价 编制 确定出让方案 公布出让计划确定供地方式 签订出让合同公布结果 招标 拍卖 挂牌 协议 招拍挂实施 土地出让方式 1 2 3 4 5 7 8 9 申请及资格审查 6 10 二 国有土地使用权出让流程 土地出让方式 招标 招标方式概念 指土地所有者 出让人 向多方土地使用者 投标者 发出投标邀请 通过各投标者设计标书的竞争 来确定土地使用权受让人的方式 招标流程 评标 出让人 确定标的及标底 投标人 投标 出让人 投标人 开标 评标小组 确定中标人 对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准 或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人 应当确定为中标人 土地出让方式 拍卖 拍卖方式概念 按照指定时间 地点 在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者 竞买人 拍卖流程 一 主持人点算竞买人 二 主持人介绍拍卖宗地的位置 面积 用途 使用年期 规划要求和其他有关事项 三 主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度 没有底价的 应当明确提示 四 主持人报出起叫价 五 竞买人举牌应价或者报价 六 主持人确认该应价后继续竞价 七 主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的 主持人落槌表示拍卖成交 八 主持人宣布最高应价者为竞得人 土地出让方式 挂牌 挂牌方式概念 出让人发布挂牌公告 按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告 接受竞买人的报价并更新挂牌价格 根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者 挂牌流程 接受新报价 出让人 宗地信息挂牌公布 竞买人 报价 出让人 更新挂牌价格 出让人 确定竞得人 挂牌起始日 挂牌截止日 挂牌期限届满 按照下列规定确定是否成交 一 在挂牌期限内只有一个竞买人报价 且报价高于底价 并符合其他条件的 挂牌成交 二 在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的 出价最高者为竞得人 报价相同的 先提交报价单者为竞得人 但报价低于底价者除外 三 在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的 挂牌不成交 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的 出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价 出价最高者为竞得人 土地出让方式 协议 协议方式概念 指政府作为土地所有者 出让方 与选定的受让方磋商用地条件及价款 达成协议并签订土地使用权出让合同 有偿出让土地使用权的行为 划拔 划拔方式概念 指县级以上人民政府依法批准 在用地者缴纳补偿 安置等费用后将该幅土地交其使用 或者将土地无偿交给土地使用者的行为 三 出让方式的适用范围 土地出让方式 四 招标 拍卖 挂牌的异同 根据房地产流通顺序分为 1 一级房地产市场 又称土地出让市场 这是国家垄断的市场 2 二级房地产市场 又称增量房地产市场 是指生产者或者经营者把新建 初次使用的房屋向消费者转移 主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为 3 三级房地产市场 又称存量房地产市场 是指使用者之间 经营者之间 以及相互之间的交易行为 二 三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大 起促进市场繁荣的作用 房价包含哪些费用 一 地价成本 二 是建筑安装费用 三 是开发商经营费用 四 是开发商经营利润 土地出让金以及相关费用 如郊区的耕地补偿 劳动力安置 城区的拆迁周转费用等 包括办公管理费 销售经营费及融资利息等 如设计 招标 监理 材料施工等 广义地可包括前期工程费 基础设施费 七通一平费 甚至大市政费等 对于未来房价的走势 专家们普遍认为 房价一般应是随着经济增长点和城市化的进程而逐渐上升 可以预测 减少有关税费会适当减缓房价上涨的幅度 但不会在全国范围内改变房价上扬的趋势 契税 契税是土地 房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收 现行的 中华人民共和国契税暂行条例 于1997年10月1日起施行 在中国境内取得土地 房屋权属的企业和个人 应当依法缴纳契税 二手房 契税只和房子面积有关 大于144平 契税4 小于144平2 首次买房且面积小于90平 契税只用交1 房地产相关用语解释说明 two 贰 建筑面积 建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积 它包含了房屋居住的可用面积 墙体柱体占地面积 楼梯走道面积 其他公摊面积等 建筑面积 扣除公共分摊面积后的余额就得出一个 实得建筑面积 就是我们平时所讲的 套内面积 例如你买了一间120平方米的房子 这个面积就是由13 7平方米的公共分摊面积加上106 3平方米的套内面积得出来的 公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便 正常交往 保障生活所设置的公共走廊 楼梯 电梯间 水箱间等所占面积的总和 出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题 公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成 1 电梯井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备室 公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积 2 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积的50 得房率 得房率是指套内建筑面积与套 单元 建筑的面积之比 套内建筑面积 套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积 套 单元 建筑面积 套内建筑的面积 分摊得公用建筑队面积 居住面积 指住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用的居室净面积 居住面积与建筑面积不同 其换算公式为 居住面积 房屋的建筑面积 建筑面积的换算系数 使用面积 住宅的使用面积 指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和 计算住宅使用面积 可以比较直观地反应住宅的使用状况 但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格 计算使用面积时有一些特殊规定 跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积 不包含在结构面积内的烟囱 通风道 管道井均计入使用面积 内墙面装修厚度计入使用面积 计算住宅租金 都是按使用面积计算 开间 住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离因为是就一自然间的宽度而言 故又称开间住宅卧室开间一般不超过3 0米 3 9米 进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度 套内面积 俗称 地砖面积 它是在实用面积的基础上扣除了柱体 墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念 竣工面积 竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和 房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工 经验收合格的建筑 销售面积 销售面积是指商品房按 套 或 单元 出售 其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积 以下简称套内建筑面积 与应分摊的共有建筑面积之和 建筑密度 建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率 它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 绿地率 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率 绿地率所指的 居住区用地范围内各类绿地 主要包括公共绿地 宅旁绿地等 其中 公共绿地 又包括居住区公园 小游园 组团绿地及其他的一些块状 带状化公共绿地 容积率 指项目 规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比 在数值上等于所购物业建筑面积 容积率越高 则意味着建筑面积越大 单位土地成本越低 房屋成本越低 同时也意味着人均占有绿地面积减小 居住环境质量下降 建筑面积指建筑物的水平面积 其计算公式为 建筑面积 套内建筑面积 应分摊的公共建筑面积套内建筑面积 套内的使用面积 厅 卧 厨 卫 储的净面积 墙体面积 阳台建筑面积 套内墙体面积 1 2共用墙墙体投影面积或 非共用墙墙体水平投影面积公共分摊面积 公用建筑面积分摊系数 套内建筑面积公用建筑面积分摊系数 整幢建筑物的公用建筑面积 整幢建筑物的各套套内建筑面积之和 容积率2高层 绿化率 指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比 所有绿地面积 建设用地面积 绿化率 道路红线 指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线 房地产市场必须具备的要素 五证 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销售 预售 许可证 二书 指 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 房地产项目规划 three 叁 规划的自然条件 规划的市场条件 规划的中心思想 规划的基本内容 part 房地产项目规划的自然条件 1 对自然资源的占有是房地产开发的先天条件 在项目规划设计阶段 要充分利用有利自然条件 规避不利条件 房地产项目规划的自然条件 房地产项目规划的自然条件 地面以上部分 微波通道高压电线航空要求空间限制规划高度 容积率与建筑成本关系 地面部分 市政交通配套市政绿地公共配套教育配套可利用景观资源周边设施情况 如医院 学校 超市 加油站 火葬场 庙宇等 地面以下部分 市政管道基础情况化粪池等 项目先天条件 常见情况 算总帐 规避不利条件 总体考虑 房地产项目规划的基本内容 基本布局 房地产项目规划的基本内容 对称性 大多数建筑都是遵循对称就是美的不变真理 能够更好适应人的感观和生理需求 适度的对称符合自然界的美学原理 房地产项目规划的基本内容 均好性 均好性是对大多数用户负责原则 除了位置 景观的均好之外 户型的均好犹为重要 对于大的住宅小区来说 均好性原则尤为重要 特别对于销售而言 房地产项目规划的基本内容 交流性 在生活上和精神上得到放松和满足 在小区规划中需要充分考虑人与人交流的空间和环境设计 现代成功人士工作繁忙 生活压力巨大 无形中造成人与人之间的冷漠与隔阂 房地产项目规划的基本内容 流畅性 道路系统 绿化系统 住宅系统 环境系统相互渗透 相互依存 使小区在平面上 立面上融为一体 小区平面与立面的相互协调 主要体现在道路的经济与便捷 绿化 住宅 环境之间的有机融合 房地产项目规划的基本内容 环保性 环保的重要性更不言而喻 目前政府的环保规划条件也越来越高 房地产项目规划的基本内容 从建筑理论上讲 亲切怡人的尺度和空间会给人愉悦和美感 道路的大小 楼间距 层高 单元入口的外廓和大小 窗的高低和大小 立面的层次和变化 天际线的起伏与变幻 都需要在整体规划时就加以重视 室外空间尺度 房地产项目规划的基本内容 在规划时忽略了建筑所承载的主体 人 那样规划就会失去方向 对于家庭中的成员 不外乎男和女 老人和小孩 对于一个优秀的规划方案而言 适度偏重于对小孩 女性和老人的考虑和关怀 会使整体规划更具人性化 也更容易被人们所接受 因人而宜度 房地产项目规划的基本内容 如果先从经济效益出发 再来设计户型 就很难使户型尽善尽美 符和人们对日常生活的各种要求 优秀的规划应该从人们的生活水平出发 以满足居住的舒适性和便利性为己任 让整体规划来适应最佳户型的设计思路 这种由内而外的设计理念是楼盘能否被市场接受极为重要的因素之一 由内而外的设计观念 房地产项目规划的基本内容 在现代钢筋混凝土的丛林里 一个温暖的家对于人的事业 心情 信心的影响力是巨大的 如何从建筑的平面布局 建筑风格 外观 环境与配套 日常生活细微之处去努力营造家的氛围 用建筑语言去诉求一种对人性的呵护和理解 是能否获得消费者青睐的重要内容 营造家的氛围 房地产项目规划的基本内容 道路交通 建筑风格 景观 房地产项目规划的基本内容 建筑风格 一个建筑风格鲜明而独特的楼盘 就会给人留下美好深刻的印象 建筑风格 房地产项目规划的基本内容 道路交通 便捷性 在规划许可的条件下 尽量实用 美观 道路交通 房地产项目规划的基本内容 建筑规划的基础指标 four 肆 日照标准 1 满足住宅的日照要求 1 日照标准日 全国分两级 即冬至日和大寒日 不同纬度 不同规模的城市 适用的日照标准日不同 2 日照标准 在规定的日照标准日内 底层窗台面的最少日照时数 住宅日照标准与城市规模和城市所在的地理纬度 气候特征有关 按照国家有关规定 郑州市的住宅日照标准是 大寒日底层窗台面日照时间 2小时 3 日照间距 d 在满足日照标准的前提下 前后两栋房屋之间必须保证的最小间距 叫日照间距 日照间距系数 根据日照标准确定的房屋间距 d 与遮挡房屋檐高 h 的比值 即d h 郑州市的日照间距为前排楼房高 6层 的1 36倍 但在实际中 往往采用前排楼高的1 1 1 2倍作为日照间距 w争取日