劳务管理办法1.doc

劳务管理办法 一、总则 为了严格劳务管理工作程序，确保山西建工集团总承包公司劳务管理办法有效实施，优化各工程项目劳动力资源配置，完善劳务管理体系，保证作业层管理扎实，稳定有序，特制定本考核办法。 分公司设立劳务管理专职人员，对所用劳务公司及劳务队进行管理与监督。工作职能主要有：劳务分包招投标工作的组织、实施，招投标各类资料的备案及上报；劳务公司资格审核，上报劳务分包方不良记录和有关报表；负责劳务合同评审、签订、备案和上报；落实、监督劳务分包合同履约情况，以及协调处理劳务分包过程中各种事宜等。（一）分公司部门职能分工工程科下设劳务管理专职人员，主管劳务管理工作；分公司各职能部门负责指导、监督各分项目部本办法的实施，具体职能分工如下：工程科：工程科（劳务管理专职人员）是劳务管理工作的主要监管部门，具体负责劳务分包方的评价与选用；施工现场劳务的协调与调配；劳务招投标的监督与检查；协调基层单位劳务纠纷问题。综合办公室：主要负责有关劳动和工资方面法律法规的贯彻和监督；工人劳动合同签订方面的监督检查；劳动用工、工资支付管理（工资表、工资卡等）；协调劳动厅及总公司因劳务工资纠纷的投诉工作。预算科：负责劳务合同的审核、管理和结算，以及劳务结算引起的纠纷的处理。财务科：根据有关规定进行劳务费支付审核，按规定支付劳务费，建立应急周转资金。工程科：负责施工现场工人实名制的监督、管理、检查，以及劳务人员的入岗及转岗培训，职业资格证、特种作业人员等上岗证件的检查和审核工作。综合办公室：负责农民工突发案件和上访事件的应急处理。其它部门：按各部门职责负责相关监督管理工作。 （二）项目部职能项目部具体实施劳务分包合同的履约和劳务的的日常管理，具体负责现场劳务人员的实名制管理，入场和转岗培训的组织实施，劳务用工合同的备案，工资支付卡管理，以及劳务使用、考核、结算等方面的工作。二、劳务作业分包管理程序（一）劳务作业队伍与劳务作业班组储备与选定劳务作业队伍（班组）的选定采用劳务招标形式，劳务招标具体由公司工程科（劳务管理专职人员）负责指导、监督，并进行相关资料的备案，分公司、项目部负责实施。1、建立劳动力资源信息平台为确保各工程项目的劳动力需求，确保特殊季节的正常施工，各级劳务管理专职人员应广泛收集劳务队的信息，并对其进行筛选，对技术力量强、无不良记录的劳务队，建立分作业工种的劳动力资源信息库，以供在劳务招标时选择。对业绩良好的劳务作业队伍和劳务作业班组建立长期、稳定的合作关系。2、逐步建立和完善劳务分包招投标管理制度和办法 分公司劳务招投标管理的主管部门是工程科，下设劳务管理专职人员。劳务招标由分公司负责组织实施，项目部配合。评委由分公司、项目部双方相关专家（领导）组成，工会监督。选定劳务作业队伍和劳务作业班组的标准：劳务队长及班组长人品要好；技术工人的实际操作水平高；队伍及班组的管理水平好；有一定的经济实力；作业人员的证卡持有率达80%以上；管理人员和特殊作业人员持有证卡率100%；从事过同类型工程劳务作业。3、劳务招投标具体要求见山西建工集团总承包公司劳务招投标管理办法（附件一）。（二）劳务作业分包合同管理1、在通过招标或议标选定劳务作业队伍或班组后，在队伍进场前与劳务公司签订劳务分包合同、安全生产协议。劳务分包合同内容必须明确其作业详尽内容、进度、安全文明、质量、结算方式、付款方式、停窝工的处理方式等要求，以及影响工期、质量、安全、现场文明施工的奖罚办法。劳务分包合同评审由分公司组织相关部门进行，并以会签的形式填写 分包合同评审记录表，经分公司分管经理审批，双方加盖公章报总承包公司劳务管理专职人员备案后生效。2、分公司、项目部负责劳务分包合同的履约，分公司对分包合同履约情况进行监督、检查。如在劳务分包合同履约过程中出现实质性条款发生变更，分公司必须评审后修订或者补充合同手续，并填写 分包合同修订（补充）评审表。3、分公司必须建立劳务分包合同台账，由工程科设专人管理，对进行公开招标或者邀请招标程序形成的劳务分包合同，要报分公司公司工程科（劳务管理专职人员）备案。4、劳务作业队伍进场后必须与其各作业班组签订书面劳务作业分包协议，安全生产协议及带领工资委托书，并报劳务公司和项目部备案。协议内容必须明确：单价、作业内容、结算方式、付款方式、停窝工处理办法以及影响工期、质量、安全、现场文明施工的奖罚办法等。5、劳务作业人员进场后及时签订劳动合同、安全生产协议，同时报身份证复印件、相片、资格证书、操作证书纸质及电子版，并形成花名册。合同内容必须明确：作业详尽内容、单价、结算方式、付款方式、停窝工处理方式、对违章作业处置办法等。劳务作业人员的劳动合同报项目部及相关部门备案。（三）劳务作业结算管理1、根据分公司的具体要求及时开具施工任务书，报相关人员验收，按月结算工程量，经审核后报分公司及劳务公司。2、劳务作业队伍负责人根据完成工程量按月给作业班组做结算，报项目部和劳务公司。3、作业班组长给作业人员如实按月开具工程量，做工资表，并如实填写农民工工资支付登记卡，报项目部和劳务公司。（四）劳务作业人员工资支付管理1、分公司各工程项目部根据劳务作业队伍或劳务作业班组的当月实际结算额，按合同约定的支付比例做出对劳务作业队伍或劳务作业班组的付款计划，上报财务科，财务科根据合同和相关手续要求划拨到劳务公司账户。2、劳务公司劳务管理人员每月对各工程项目的劳务作业队伍或劳务作业班组按劳务作业队伍、劳务作业班组及劳务作业人员之间所签订的合同（协议）单价和付款比例提供的劳务作业人员工资表进行审核，审核后由劳务公司财务部将劳务作业人员的工资打入本人工资卡，并完善农民工工资支付登记卡的相关手续。3、项目部在项目结束后如实填写 项目农民工工资支付情况表并报分公司，分公司每年年底对各项目农民工工资支付情况加以梳理，形成 分公司农民工工资支付情况表并报公司人力资源部和工程科（劳务管理专职人员）备案。（五）劳务分包作业过程管理1、劳务公司对施工现场的作业人员实行动态管理，劳务作业队伍或劳务作业班组进场前向劳务公司和施工项目部提供拟配置本项目的劳务管理人员和作业人员花名册、纸质一寸照片三张和电子版、身份证复印件和电子版、管理人员和特殊作业人员的上岗证、作业人员的技能证书。2、劳务作业队伍或劳务作业班组进场后由劳务公司管理人员和项目部对所有进场人员进行体检、入场安全教育，并签订劳动合同，学习施工项目部的相关规定。3、劳务作业队伍或劳务作业班组进场后由劳务公司协助办理劳务作业人员的相关保险。4、在施工作业期间，由劳务公司组织所有作业人员参加项目部及公司相关部门组织的安全、质量、环境管理等培训及农民工夜校教育，作好记录并存档。5、在施工作业期间，由劳务作业技术、安全负责人组织所有作业人员参加项目部安全、技术交底，做好记录并存档。6、在施工作业期间为确保作业质量，组织“作业人员之间”、“作业班组之间”、“作业队伍之间”竞赛与评比，奖优罚劣。7、在施工期间严格落实“安全第一、预防为主、综合治理”的安全生产方针，严格落实建设工程安全生产管理条例及班前安全活动制度，定期组织安全教育培训和考核。8、分公司、项目部要按劳务分包合同要求及时准备作业条件，并提供技术指导服务，按合同约定即时结算；按规定对施工现场、作业场所进行安全防护或采取安全措施。如作业场所或者作业环境未按规定进行安全防护，劳务人员有权拒绝施工作业。9、在施工期间劳务公司根据施工项目的施工分布地域，结合分公司特点，劳务公司派劳务管理人员组织、调配劳动力；对重点工程和影响比较大的工程由劳务公司派专人蹲点组织、调配劳动力；在特殊情况下出现劳动力短缺，由劳务公司组织自由作业队伍或作业班组，满足施工需求。10、劳务分包合同履行完毕后，由劳务公司和施工项目部对劳务作业队伍或作业班组做出综合评定，评定具体要求见山西建工集团总承包公司劳务队资信评价管理办法（附件二）。11、总承包公司定期、不定期对分公司、项目部劳务分包情况进行检查。对劳务分包工作管理较好的分公司、项目部及劳务分包方进行表扬和宣传，并在年度公司先进评选中优先考虑；对违反国家、省市有关政策规定，未执行总公司、公司劳务管理办法的行为和事件严肃批评，责令改正，拒不执行的，对有关责任人进行处分。三、劳务纠纷及劳动争议案件的处理施工过程中遇到因合同履约、劳务价格、结算、工资支付、工伤事故等原因发生的劳务纠纷及劳动争议时，分公司和劳务公司应根据劳动法、劳动合同法、山西省工伤管理条例积极协调处理，化解矛盾，必要时向上级部门报告协助处理纠纷。要求各基层单位建立突发事件应急保证金。附件：1、山西建工集团总承包公司劳务招投标管理细则2、山西建工集团总承包公司劳务队资信评价管理办法 二0一三年二月四日抄送：公司领导，各职能部门。附件1：山西建工集团总承包公司劳务招投标管理细则第一章 总则第一条：为加强劳务招投标工作的管理，保护招投标双方当事人的合法权益，制定本实施细则：第二条：在公司范围内劳务招投标活动须遵守本细则。第三条：本细则所称劳务招投标是指：（1）工程的主体结构；（2）工程内外装修工程；（3）屋面工程；（4）大于2000平米以上的地面；（5）土方量大于1000m3的；（6）水电暖安装劳务总额10万元以上的；（7）专业架子工程劳务总额10万元以上的；（8）500m3以上的砌筑工程；（9）混凝土工程量1000m3以上的；（10）油漆面积大于5000m2的；（11）其它需要进行劳务招投标的工程。第四条：劳务招投标工作由分公司具体负责组织实施，项目部配合进行。公司工程科（劳务管理专职人员）、纪委或工会负责指导、监督。第二章 招标第五条：建筑工程劳务招投标可以按整个工程项目招标，也可以按分部分项工程招标。第六条：进行劳务分包招标的工程，必须是公司已中标的工程。第七条：进行劳务分包招标的工程，必须明确项目经理。第八条：招标应具备以下材料：（一）工程施工图纸；（二）具体的工期要求；（三）明确的质量要求；（四）工程量清单；（五）招标的有效期（六）明确标底或标底的组成；（七）对投标者的要求；（八）明确招投标的形式；第九条：劳务分包招标可采取以下方式（一）公开招标：在招标工程所在地或公司固定场所发布招标公告。（二）邀请招标：向三个以上劳务队发出招标邀请书。（三）议标，低于本细则第三条规定的工程或分部分项工程，可实行议标。（四）劳务总额10万元及以上的劳务使用必须进行公开招标或邀请招标，劳动总额不超过10万元的，可采用议标的方式进行劳务分包的配置与选择。第十条：招标的程序：（一）项目经理或工程所属单位向公司工程部（劳务管理专职人员）提出招标申请。（二）招标工程所属单位提供施工图纸或相关要求。（三）对外发布招标公告或邀请书。（四）制作招标文件。（五）编制招标标底。（六）组织投标单位进行相关事宜交底，指导标书制作。（七）召开评标会议，确定中标施工队伍。（八）发送中标通知书。（九）签定劳务分包合同。第十一条：招标文件编制要求：（一）明确劳务招标的工程概况和劳务作业的详尽内容；（二）明确投标报价方式及报价组成；（三）结合施工合同的有关条款要求，明确需要承诺的内容；（四）明确投标书包含内容； （五）明确评标标准及打分办法； （六）明确违约责任及其他事项。第三章 投标第十二条：凡具有相应作业能力的劳务队均可参加投标。第十三条：参加投标的劳务队在招标公告发布后或收到邀请书后，要提前确定所投标的劳务公司方可报名并进行资格预审，并同时提供下列材料：（一）企业介绍信和法人委托书（二）企业营业执照副本（三）资质证书（四）安全生产许可证（五）开户银行许可证（六）企业代码证（七）相应工程业绩证明（八）拟参加投标项目的劳务管理人员花名册及相应证件（上岗证）（九）拟参加投标项目的劳务人员花名册及相应证件（职业资格证书、特殊工种操作证）第十四条：参加投标的劳务公司必备条件: (一）在公司发布的合格劳务分包方名册内；（二）不在公司合格劳务分包方名册内的，但具有同样资质及施工能力，相关备案资料经分公司、公司审核合格后符合要求，且无不良记录的的劳务公司，经审核符合合格劳务分包方要求的。第十五条：资格预审合格后，劳务队应按招标文件要求制作招标书，并按约定时间密封送达指定地点。投标书要有劳务公司法定代表人的签字或盖章，并加盖公章。第十六条：投标劳务队不得互相串通，故意抬高或压低标价。第四章 定标第十七条：分公司在约定的时间组织评标。并当众宣布评标办法，启封投标书，宣布标书内容，公开标底。采用综合标底的当场计算标底。第十八条：评标组成人员：公司一至二人、工程所属单位和工程项目相关专家等五人或七人参加。第十九条：评标采用综合因素评定：（一）投标报价50% 50分（二）施工方案或专业作业施工措施10% 10分（三）劳动力保障措施 10% 10分（四）投标人资信10% 10分（五）相关工程业绩10% 10分（六）答辩率5% 5分（七）标书质量5% 5分第二十条：有下列情况者视为废标：（一）未密封的。（二）逾期送达的。（三）主要内容不清的。（四）无单位印鉴和法定代表人或委托代理人印鉴或签字的。（五）投标者未参加开标会议的。（六）投标者自动放弃的。第二十一条：确定中标劳务队后，五日内由分公司发中标函并报公司工程科（劳务管理专职人员）备案。第二十二条：中标者在接到通知后七日内与项目部或工程所属单位签定劳务分包合同。第二十三条：分公司应建立劳务招投标管理台帐，对每次劳务招投标的各项资料进行存档，同时将相关资料报公司备案。第五章 监督第二十四条：劳务招投标的整个过程由公司工程科和纪委或工会监督，对违反规定的投标和中标有权作废。第六章 附则第二十五条：本细则解释权属山西建工集团总承包公司。第二十六条：本细则与公司劳务管理办法配合实施。劳务分包招标登记表填表日期： 年 月 日 招标单位工程名称工程地点结构类型建筑面积工程总造价计划开竣工日期质量要求是否具备开竣工条件招标作业内 容拟定开标时间项目经理联系电话对投标者要求需说明的其它问题招标单位（盖章）负责人（签字）劳务招投标综合评定表年 月 日工程名称投标单位综合因素标准分值评定意见得分投标报价50施工方案10劳力保障措施10投标企业资信10相关工程业绩10答辩率5标书质量5合计评标人签字： 年 月 日附件2：山西建工集团总承包公司劳务队资信评价管理办法第一章 总则第一条：为加强对公司使用劳务队伍的管理，规范公司劳务队资信评价工作，引导劳务队进行有序竞争，切实履行职责，特制定本办法。第二条：本办法适用于公司所有工程项目劳务队的评价管理。第三条：劳务队伍资信评价结果是公司选择劳务队伍的重要依据。第四条：劳务队伍资信评价工作应遵循实事求是，科学管理和公平、公正、公开原则。第二章 职责第五条：公司工程科（劳务管理专职人员）是劳务队伍评价工作的主管部门，主要职责是负责组织和指导各分公司对劳务队伍的资信评价工作。第六条：分公司及项目部负责汇总、统计公司劳务队伍资信评价资料，定期公布劳务队的资信评价信息，在项目竣工后向公司劳务管理专职人员报送本单位使用劳务服务评价信息。第七条：劳务公司负责向各分公司及项目部提供投标劳务队伍资信信息，使其在投标过程中运用综合评价结果，使其发生效力。第三章 评价内容和方法第八条：资信评价工作采用综合评价的方式，以保证评价信息客观，公司工程科（劳务管理专职人员）每年组织一次劳务队伍资信评价，将劳务队伍资信信息向相关部门发布。分公司负责劳务队伍资信档案的建立。 第九条：评价范围为在建和竣工移交一年以内所有工程的劳务队伍。第十条：分公司进行资信评价要严肃、客观、全面、公正，对本单位的评价结果负责，自觉接受主管部门的检查和社会各界的监督。第十一条：对资信评价综合排序前五名的劳务队伍，在评价结果公布之日起至下一次评价结果公布之日的时间范围内，参与项目投标时，按照资信评价结果加分（其投标报价在招标文件规定的有效范围内，否则不予加分），第一名至第五名的加分值分别8、7、6、3、2分（涉及项目工程投标的评标方案非最低价中标者）。对综合评价在后五名的劳务队伍，给予黄牌警告，在下次评价结果公布前，原则上不能竞标。第十二条：鼓励劳务队伍积极参与工程的抢险救灾，对积极参与工程抢险救灾等作业突出贡献及积极参与零星配合工程的劳务队，各项目部将主要事迹及加分值报至分公司，在资信评价中根据队伍具体做出贡献额外予以加分奖励，奖励分值为510分。第十三条：劳务队伍的资信评价主要针对以下内容进行（具体见附件）。（一）、履约情况（10分）（二）、施工质量（30分）（三）、安全文明施工（15分）（四）、施工工期（15分）（五）、内业资料管理（5分）（六）、有无集体上访及围堵事件（15分）（七）、质保期服务及临时工程配合（10分）第十四条：评价结论分三级：a级（资信优良）、b级（资信合格）、c级（资信不合格）三个等级，评价结论定级的分数界定如下：a级：年度得分在85分以上（含85分）；b级：年度得分在60分85分之间（不含85分）；c级：年度得分在60分以下（不含60分）。第十五条：当劳务队伍发生以下行为时，该劳务队伍资信评价直接认定为c级。（一）因劳务队伍原因造成或发生死亡事故；（二）因劳务队伍原因造成或发生一般及以上质量事故。（三）未经协调，到政府有关部门进行恶意投诉的。第四章 评价结果及应用 第十六条：在劳务招标时，资信评价作为评标的重要依据。同等条件下，优先选用资信较好的劳务队伍。 第十七条：在评价有效期内被评为c级（不合格）的劳务队伍经公司批准，在该评价周期内，任何分公司不得录用。第五章 附则本办法由分公司劳务管理专职人员负责解释。60劳务费 月份结算书 施工单位： 项目名称： 劳务公司： 劳务（班组）： 作业内容： 结算金额： 施工单位（公章）： 劳务公司（公章）： 项目经理： 负 责 人： 承办人： 委托人（队长）：年 月 日劳务费 月份结算书 项目名称： 施工单位： 分包队伍： 施工班组： 作业内容： 结算金额： 分包单位（章）： 施工班组（章）： 负 责 人： 负 责 人： 年 月 日 年 月农民工工资支付表 工程项目名称： 年 月 日姓名应发金额实发金额签字姓名应发金额实发金额签字姓名应发金额实发金额签字领导批示： 审核人： 制表人：劳务队（班组）信息表劳务队长籍 贯联系电话身份证号主要工种来源地主要管理人员名单持 有 证 件人人人人人人人人人人主要施工项目面积产值层数业绩评定现场劳务作业人员花名册序号姓 名性别年龄籍贯工种等级身份证号码备注现场劳务作业人员登记表姓名性别入职时间身份证号码民族户籍详细地址手机号座 机基本工资奖金工资级别部 门岗位名称岗位变动记录（薪酬变动）项目意见公司意见劳务队作业综合评定表劳务队长施工项目名称合同工期 实际工期合同质量评 定标化工地建设安全评定劳务公司意见分公司意见年 月 日年 月 日劳务分包考核评价表考评单位： 编号：工程项目名称结构类型建筑面积分包方名称施工时间工程所在地考核评价人员分包工程内容项目部考评意见 项目经理签名： 年 月 日分公司考评结果 主管领导签名： 年 月 日劳务分包合同评审（修订）记录表 评审单位： 编号：工程名称分包单位施工地点合同价款质量目标评审内容评审部门评审意见评审人评审结论 主管部门负责人：主管领导审批意见 签名： 年 月 日农民工工资支付情况表单位（项目名称）盖章 (单位：人、万元)单位（项目）名称单位地址联系电话劳动用工情况用工人员数女工人数农民工总数本省农民工数外省农民工数劳动用工备案人数未备案人数劳动合同签订人数未签订人数农民工工资支付情况应支付农民工工资总额实际支付农民工工资总额拖欠农民工工资数额涉及人数涉及人数涉及人数支付工资形式专项检查情况企业自查补发农民工工资总额劳动保障监察机构责令支付农民工工资额涉及人数涉及人数工资保证金预存情况项目总数项目造价工资保证金预存数额经典房地产营销策划方案日期：2008-3-27现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出房地产全程策划营销方案，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：1、项目投资策划营销；2、项目规划设计策划营销；3、项目质量工期策划营销；4、项目形象策划营销；5、项目营销推广策划；6、项目顾问、销售、代理的策划营销；7、项目服务策划营销；8、项目二次策划营销；第一章 项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。一 项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2、项目用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况3、地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.项目的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施.周边可能存在的对项目不利的干扰因素.历史人文区位影响二 区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况.国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数.中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析三 土地swot（深层次）分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点四 项目市场定位1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘基本资料.项目户型结构详析.项目规划设计及销售资料.综合评判2、项目定位.市场定位：区域定位主力客户群定位.功能定位.建筑风格定位五 项目价值分析1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价.类比可实现价值决定因素：类比土地价值a 市政交通及直入交通的便利性的差异b 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异c 周边市政配套便利性的差异项目可提升价值判断a 建筑风格和立面的设计、材质b 单体户型设计c 建筑空间布局和环艺设计d 小区配套和物业管理e 形象包装和营销策划f 发展商品牌和实力价值实现的经济因素a 经济因素b 政策因素2、项目可实现价值分析.类比楼盘分析与评价.项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算六 项目定价模拟1、均价的确定.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法有效需求成本加价法a 分析有效市场价格范围b 确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟.商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）.各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度.具体单位定价模拟七 项目投入产出分析1、项目经济技术指标模拟.项目总体经济技术指标.首期经济技术指标2、项目首期成本模拟.成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟.销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表.利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表.敏感性分析：可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响八 投资风险分析及其规避方式提示1、项目风险性评价.价值提升及其实现的风险性：项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值项目形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险.国际国内宏观经过形势的变化.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设九 开发节奏建议 1、影响项目开发节奏的基本因素.政策法规因素.地块状况因素.发展商操作水平因素.资金投放量及资金回收要求.销售策略、销售政策及价格控制因素.市场供求因素.上市时间要求2、项目开发节奏及结果预测.项目开发步骤.项目投入产出评估第二章 项目规划设计策划营销通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将以人为本的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。一 总体规划1、项目地块概述.项目所属区域现状.项目临界四周状况.项目地貌状况2、项目地块情况分析.发展商的初步规划和设想.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素.土地swot分析在总体规划上的利用和规避.项目市场定位下的主要经济指标参数3、建筑空间布局.项目总体平面规划及其说明.项目功能分区示意及其说明4、道路系统布局.地块周边交通环境示意：地块周边基本路网项目所属区域道路建设及未来发展状况.项目道路设置及其说明：项目主要出入口设置项目主要干道设置项目车辆分流情况说明项目停车场布置5、绿化系统布局.地块周边景观环境示意：地块周边历史、人文景观综合描述项目所属地域市政规划布局及未来发展方向.项目环艺规划及说明：项目绿化景观系统分析项目主要公共场所的环艺设计6、公建与配套系统.项目所在地周边市政配套设施调查.项目配套功能配置及安排.公共建筑外立面设计提示：会所外立面设计提示营销中心外立面设计提示物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示.公共建筑平面设计提示：公共建筑风格设计的特别提示项目公共建筑外部环境概念设计7、分期开发.分期开发思路.首期开发思路8、分组团开发强度二 建筑风格定位1、项目总体建筑风格及色彩计划.项目总体建筑风格的构思.建筑色彩计划2、建筑单体外立面设计提示.商品住宅房外立面设计提示：多层、小高层、高层外立面设计提示不同户型的别墅外立面设计提示针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示其他特殊设计提示.商业物业建筑风格设计提示三 主力户型选择1、项目所在区域同类楼盘户型比较2、项目业态分析及项目户型配置比例3、主力户型设计提示.一般住宅套房户型设计提示.跃式、复式、跃复式户型设计提示.别墅户型设计提示4、商业物业户型设计提示.商业群楼平面设计提示.商场楼层平面设计提示.写字楼平面设计提示四 室内空间布局装修概念提示1、室内空间布局提示2、公共空间主题选择3、庭院景观提示五 环境规划及艺术风格提示1、项目周边环境调查和分析2、项目总体环境规划及艺术风格构想.地块已有的自然环境利用.项目人文环境的营造3、项目各组团环境概念设计.组团内绿化及园艺设计.组团内共享空间设计.组团内雕塑小品设计提示.组团内椅凳造型设计提示.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示4、项目公共建筑外部环境概念设计.项目主入口环境概念设计.项目营销中心外部环境概念设计.项目会所外部环境概念设计.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计.针对本项目的其他公共环境概念设计六 公共家具概念设计提示1、项目周边同类楼盘公共家具摆设.营销中心大堂.管理办公室2、本项目公共家具概念设计提示七 公共装饰材料选择指导1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思3、项目营销示范单位装修概念设计.客厅装修概念设计.厨房装修概念设计.主人房装修概念设计.儿童房装修概念设计.客房装修概念设计.室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示4、项目营销中心装修风格提示5、住宅装修标准提示.多层、小高层、高层装修标准提示.跃层、复式、跃复式装修标准提示.别墅装修标准提示八 灯光设计及背景音乐指导1、项目灯光设计.项目公共建筑外立面灯光设计.项目公共绿化绿地灯光设计.项目道路系统灯光设计.项目室内灯光灯饰设计2、背景音乐指导.广场音乐布置.项目室内背景音乐布置九 小区未来生活方式的指导1、项目建筑规划组团评价2、营造和引导未来生活方式.住户特征描述.社区文化规划与设计第三章 项目质量工期策划营销房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。一 建筑材料选用提示1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比2、新型建筑装饰材料提示3、建筑材料选用提示二 施工工艺流程指导1、工程施工规范手册2、施工工艺特殊流程提示三 质量控制1、项目工程招标投标内容提示2、文明施工质量管理内容提示四 工期控制1、项目开发进度提示2、施工组织与管理五 造价控制1、建筑成本预算提示2、建筑流动资金安排提示六 安全管理1、项目现场管理方案2、安全施工条例第四章 项目形象策划营销项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用