六合锦园物业管理方案.doc

北京帝豪物业管理有限公司 beijing dihao property management co.,ltd目 录第一章 企业资格证明文件1一、服务费承诺书1二、承诺书2三、投标报价表（开标一览表）3四、投标函4五、法人代表授权书5第二章 企业基本情况6一、企业简介6二、管理架构图7三、公司部分在管项目一览表8第三章 针对项目物业管理的整体设想及策划9一、项目调查与分析9二、管理思路9三、项目特色的管理模式12四、节约水、电、能源的措施18五、建设封闭式小区安全设施设备系统的具体措施和方案19六、愿被留用的物业员工的就业安置方案21第四章 拟采取的工作计划和物资装备情况27一、物业服务使用计划27二、物资装备计划27第五章 拟建立的人员配备、培训、管理31一、人员的配置31二、项目部机构设置32三、项目部人员配备50四、招聘要求53五、项目部人员素质要求57六、管理服务人员的培训及管理58第六章 管理规章制度和档案的建立与管理69一、管理规章制度69二、档案的建立与管理36 档案资料的建立 36 档案资料的管理 76第七章 物业管理服务方案87一、接管进驻方案87二、接管验收计划与日常工作计划89三、日常工作计划92四、项目经理的管理职责及内部管理的职责分工94五、拟采取的封闭式小区安全与秩序维护方案98六、保安服务管理方案108七、保洁服务方案116八、绿化管理方案122九、设施、设备维修、养护方案126十、 共用设施设备的维修、保养方案131十一、 对住户装修的监管方案137十二、对住宅社区的多种经营内容及收费标准143十三、车辆管理方案147十四、受业主委员会委托经营公共区域的方案和措施150十五、智能化系统的日常运行及维修方案151第八章 项目应急处理预案158一、业主自用部位停水、停电、停气、停暖应急预案161二、物业共用区域停水、停电、停气、停暖应急处理预案161三、给排水系统应急处理流程图163四、供配电系统应急预案164五、电梯突然停运或机电故障的应急预案166六、火警、火灾等突发事件应急预案169七、中毒事件应急处理预案176八、治安事件应急处理预案176九、地震应急处理预案179十、防汛、防风应急处理预案180十一、压力容器、煤气管道事故应急处理预案181十二、停水、跑水应急处理预案182十三、扫雪、铲冰应急处理预案183第九章 社区文化与精神文明185一、社区文化建设目标185二、社区文化建设的运作与实施185三、社区文化活动精彩展现186四、社区文化建设的效果评估188五、自觉接受业主自治机构的监管方案和措施189第十章 各项指标的承诺及完成指标采取的措施190一、指标承诺190二、完成指标措施191三、招标文件要求及投标文件响应195第十一章 投标报价及经费收支预算203投标报价表203一、物业管理费分项支出明细表204二、物业管理服务费支出明细测算说明205三、停车场管理费报价表208第十二章 前期物业委托服务协议第一章 企业资格证明文件一、承诺书民权六合锦园开发公司：一、 本公司认真研究了 六合锦园（项目名称）项目的物业后，愿意按照河南省郑州市普通住宅二级物业服务标准接管此项目。二、 如果在二个月内不能改变该项目服务质量，让85%以上业主满意，开发商认可，如达不到以上承诺，我方承诺不收取开发商一期15000元/月的服务补助金。我方承诺1年后把该项目服务达到当地普通住宅一流服务标准品牌。三、 保证在6个月内健全iso001质量服务体系文件，同时予以实施。承诺单位名称（公章）：地址：法人代表：联系人：联系电话：日期：221投标文件 二、投标报价表序号项 目报 价1高层住宅物业管理服务费（6层以上）1.28元/月.平米2多层住宅物业管理服务费（6层以下）0.50元/月.平米3商业用房物业管理费0.80元/月.平米4地面停车管理服务费80元/月.个5供暖费、水电费执行政府收费标准6其他服务项目收费执行地方行业标准备 注 投标单位名称（盖章）： _2011_年_6_ 月_26_日 三、投标函民权六合锦园开发商：北京帝豪物业管理有限公司 （投标单位全称）授权 邱 浩 （全权代表姓名） 总经理 （职务、职称）为全权代表，参加贵方组织的六合锦园（招标项目名称）项目物业管理招标的有关活动。为此：1、 提供投标须知规定的全部招标文件，投标文件份数1份。2、 投标报价：详见开标一览表；3、 保证遵守招标文件中的有关规定和收费标准；4、 保证忠实地执行双方所签订的前期物业服务管理委托合同，并承担合同规定的责任和义务；5、 愿意向贵方提供任何与该项投标有关的数据。情况和技术资料；6、 本投标自开标之日起30 天内有效；投标方全称（盖章）：全权代表（签字）：日期： 四、法人代表授权书民权六合锦园开发公司：本授权书声明：北京帝豪物业管理有限公司 （投标单位全称）法人代表 邱浩（法人代表姓名）授权 邱 浩 （全权代表姓名）为全权代表，参加贵方组织的 民权六合锦园 （招标项目全称）项目的物业管理招标活动，全权处理招标活动中的一切事宜。本授权书于_2011年_6_月_26_日签字生效，特此声明。投标单位全称：（盖章）：法人代表人：（打印） 邱 浩 签字：第二章 企业基本情况一、总经理致辞首先欢迎诸位同仁加盟帝豪物业管理有限公司：光阴似箭，弹指一挥间，我们已走过了六年的发展历程，六年来，我们从员工58人的一个小公司，发展到现在已拥有员工1000多人的专业物业管理公司，具有二级资质，管理面积约600万平方米。回顾过去，创业的艰辛和成功的喜悦，仍历历在目，我欣慰，我们一直在不断进取、追求超越。过去的成绩只能成为过去，未来的成功，仍需靠我公司全体同仁不断开拓，借此机会，我代表帝豪公司向曾经关心和依旧关心我公司的各界领导、朋友和合作伙伴表示最衷心的感谢！“未来任重道远，同志仍需努力”一句格言，激励我不断前进，我们将继续坚持“规范管理、挚诚服务、关注细微、追求卓越”的服务方针，以执着不移、锲而不舍、坚韧不拔、进取不止、超越自我的企业精神。做好专业物业管理服务工作，提升物业价值。我坚信，帝豪的明天会更加美好！因为我们有广大客户的支持，有一支团结奋进的团队，我们愿意与广大客户及公司全体同仁同心同德携手共创帝豪美好明天！ 总经理：邱昊（先生 ） 一、公司简介企业名称：北京帝豪物业管理有限公司sanhe dihao & property management ltd.创立时间：2008年3月注册资金：rmb 300万元企业资质：物业管理二级资质一、公司基本情况简介北京帝豪物业管理有限公司具有国家二级物业管理资质，系中国物业管理协会会员、河南省物业管理协会理事会员单位，由国内物业资深人事创办。目前公司实施物业管理的项目主要分布在北京、天津、山东、河北、武汉、河南等地区，管理总面积约600万平米。主要管理项目包括：新华家园、富鼎中心大厦、济南汇科旺园、燕园公寓、济南武警总医院、天津盛世.鑫城、济南鲁能领秀城、信阳世界城、北京海军离退休干部所、北京工程部管理学院、北京帝豪家园等项目。控股子公司有：济南亿家安悦物业管理有限公司、河北帝豪物业管理有限公司、北京昊海联华装饰有限公司、天津帝豪物业管理有限公司、湖北帝豪分公司等多家子公司；并与北京戴德梁行物业管理有限公司、北京世邦魏理仕物业管理有限公司、北京均豪物业管理有限公司、深圳龙城物业管理有限公司、北京达文物业管理有限公司等行业领军企业进行强强合作，并得到多家开发商和服务客户的赞誉和认可。帝豪物业组建于2008年3月，现有员工1000多人，管理人员全部具有大专以上学历和物业管理上岗资格证书。公司专业技术人员齐全、管理力量雄厚。项目管理类别涵盖大型住宅小区、写字楼、高档公寓、商业广场、学校、医院等。由于帝豪物业的规范管理和高品质的服务提供，先后被政府及社会相关部门授予 “中国物业管理行业优秀品牌企业”、“物业管理优秀单位”等荣誉称号；同时，所管理的项目分别被授予“物业管理优秀集体”、“优秀物业管理居住小区/大厦”、 “好管家”等奖项。帝豪物业坚持以“规范管理、挚诚服务、关注细微、追求卓越”为质量方针，以“遵守法律法规、倡导绿色生活、积极预防污染、营造清洁环境、提高环保意识、不断持续改进”的服务方针。遵循“以人为本”的服务理念，现已形成独具特色的帝豪物业管理模式。公司从客户和市场的需求出发，不断改进和完善服务管理体系及服务产品，寓管理于服务之中，全心全意为客户提供优质服务，自觉奉献社会。并与北京戴德梁行物业管理有限公司、北京均豪物业管理有限公司、深圳帝豪物业管理有限公司、北京达文物业管理有限公司、世邦魏理仕物业管理有限公司知名品牌物业公司合作打造高端酒店式物业服务。我们正在打造集团式经营模式。经过多年的不懈努力和创新发展，创立了一套专业的酒店物业服务系统，在为许多政府物业、银行、商厦、医院、chalet高尚住宅社区、体育馆、博物馆、酒店等服务中树立了帝豪的品牌和商誉。在此基础上，我们实行了管理层与作业层分离的管理模式，成立了董事会领导下总经理负责制的矩阵式组织机构。对各职能部门及项目部实行以单位独立经营核算制为主的岗位责任制管理。机构设置本着规范管理、降低成本、保证质量的目的，充分发挥人力资源合理配置的优势，使有限的资源得到统一高效的利用。二、公司组织机构示意图董事会 总经理 副总经理副总经理副总经理行政办公室保安部客户服务部环境事务部工程技术部品质管理部经营开发部人事培训部财务部三、帝豪物业企业文化质量方针：规范管理 挚诚服务 关注细微 追求卓越管理原则：统一指挥 分工负责 责权利连带 服从命令 全员监督 民主参与 友好协作 特殊授权 奖优罚劣 强化管理企业宗旨：团结合作 创建和谐 奉献社会 实现自我企业精神：执着不移 锲而不舍 坚韧不拔 进取不止管理理念：科学化 专业化 制度化 人性化工作作风：雷利风行 说到做到 看到、想到建议到服务宗旨：点滴关爱，温馨千万家！ 服务理念：周到 及时 细微 舒适 安全 人性服务标准：我服务我快乐，客户满意是我们努力的结果。诚信服务，迅速为客户排忧解难。努力达到客户期望，是我们永恒追求的目标。无微不至的关怀客户，并以实际行动让客户感动。四、帝豪物业的服务理念帝豪物业管理的经营理念不是帝豪本身自有的，而是在为业主的服务过程中，经过几年的探讨、钻研中总结出来的经验，具体如下： （一）尊重客户，让客户满意表面上看，职员的薪酬由公司支付，事实上，这一切来自于客户。尊重客户，理解客户，与客户善意地沟通，将客户视为我们永远的合作伙伴,将客户的投诉和建议视为送给我们的礼物。提供超出客户期望的服务，帝豪品牌的附加值就会因职员优秀的表现而日益增加。对待100名客户的服务里，只有一位客户不满意，看来只有1%的不合格，但对于该客户而言，他得到的却是100%的不满意。一朝对客户服务不善，公司需要十倍甚至更多的努力去补救。在客户眼中，你就代表帝豪。（二）专业化+规范化+透明化+人性化+信息化管理=帝豪化服务帝豪从成立几年以来的实践中摸索出：企业要搞专业化，不要分散资源。企业对自身的专业方向明确得越早，资源就越容易集中，建立在专业化基础之上的规模化便越容易形成，从而确立自己在相应领域的领导性地位。规范化被帝豪称为企业的生命线，它是帝豪的基石。讲究规范化，就需要冲破传统思维中对个人英雄主义的崇尚，按照现代企业制度的原则，将企业的行为规范化，通过建立一支优秀的职业经理队伍来实现企业的策略和计划。良好的制度也是产生利润的生产要素。帝豪反对黑箱操作，提倡信息资源共享，沟通顺畅。公司鼓励相互之间坦诚地交流，友善地沟通。帝豪对内平等，对 外开放，致力于建设阳光照亮的体制。（三）学习是发展的导航标一个学习型的组织是这样一群人：他们为了共同的目标走在一起，共同工作，通过内部经验交流和外部知识引进，共同提高能力，创造他们真正感兴趣的成果。帝豪致力于成为学习型组织。在这一学习型组织中，职员全身心投入,体验到工作中的生命意义，通过学习创造自我，扩展创造未来的能量。帝豪的管理者认为：竞争优势是由个人和集体的不断学习促成的。学习型模式一方面倾向于对组织内部的知识加以拓展；另一方面倾向于汲取组织外部业已发展成熟的知识。其中反省是个人学习以及组织学习过程中的一个重要因素。（四）创新是企业的灵魂一直以来，帝豪给自己的定位是领跑者，要不断创新，走在前面。从2003年的蹒跚起步，到2008年的股份化改造；从多元化的四处扩张，到专业化的主动收缩；创新精神就像一台强劲的发动机，引领着帝豪稳健前进。正是凭藉不断创新的精神，帝豪才得以积极地拓展，帝豪品牌才能够得到了越来越多的认同。创新就是要打破惯性，就是要挑战自己，就是要摆脱成功带来的条条框框。而创新，需要一个项目一个项目地去积累，需要一点一滴地去突破。帝豪将在未来的发展中致力于逐步扩大领先优势，帝豪要面对来自其他优秀行业成员的挑战，也要面对来自迅速扩大规模经营要求的挑战。这一目标的实现，正有赖于充满激情的创新精神。帝豪物业将酒店服务管理的精髓移植到物业服务管理之中，倡导“周到、及时、细微、舒适、安全、人性化”的服务理念，以系统的管理和精细的服务为广大客户创造美好的新生活。公司服务管理项目展示序号项目名称项目类型管理面积管理方式所在城市1汇科旺园住宅150000全权委托济南2新港家园商住混合85000全权委托济南3富鼎大厦写字楼60000全权委托燕郊4燕园公寓公寓50000全权委托燕郊5武警总医院医院60000全权委托济南6新华家园公寓800000全权委托河北廊坊7济南鲁能领秀城公寓340万顾问管理济南8盛世.鑫城商住混合130万全权委托天津9湖北师范大学学校150000顾问管理武汉10世界城公寓120万全权委托河南信阳市11帝豪家园公寓38万全权委托河南省五、服务项目展示 汇科旺园（15万） 富鼎中心（6万）鲁能领秀城（320万） 武警总医院（6万）新港家园（8.5万） 新华家园（13万）六、企业文化建设微笑服务 员工恳谈会 与业主春节联欢 内部团队建设个性化服务 共庆奥运金秋与业主共游 歌唱祖国与业主共度佳节 奥运与业主同乐服务团队展示 对员工进行专业培训第三章 针对项目物业管理的整体设想及策划一、项目调查与分析项目地处商丘市民权县开发新区，项目完工总建筑面积约30万平方米。本项目规划设计的物业类型为：普通住宅小区、及配套设施。小区设施设备齐全。小区所住人口结构比较复杂，对物业服务质量要求比较高。属普通住宅。针对六合锦园小区物业项目，我们深知其物业管理服务的相应责任和难度。若我们有幸中标签约，自当尽心竭力，决不辜负六合锦园小区业主和开发商的信任与重托。这是我们的期望，当然，我们也有这个实力，把“六合锦园小区”打造成让业主和开发商满意的“高品质家园”。从而使开发商取得良好的经济效益和社会效应。二、管理思路（一）项目管理定位全心打造六合锦园小区的物业服务，将其营造成温馨、周到、及时、安全、舒适的理想人居环境。温馨 和睦的邻里关系，高品位的文化氛围，微笑挂在每一个人的脸上。安全 外驰内紧，严密防范，构筑业主（住户）放心、满意的安全，舒适生活空间。周到 急客户所急、想业主所想，建立完善的社区配套服务。及时 24小时为业主提供良好的服务，业主打一个电话5-1分钟能得到满意的服务。（二）管理服务的总体思路实行“三位一体”式共管机制管理模式；高起点，严要求，突出重点，关注细节，达标创优。1、“三位一体”式共管机制，强调的是对物业项目部的双重监管机制，尤其是考虑到为六合锦园小区提供服务的特殊性，更需要突出六合锦园小区的监督管理作用和项目部、与业主的沟通。这是保证提高服务质量及效率的机制保障。2、所谓“高起点，严要求”和“温馨、安全、舒适”，就是要自接手该物业起就按照河南省实施物业管理示范的标准从严要求自己，为实现该项目管理定位目标打好基础，持之以恒地完善提高。3、“突出重点”就是要针对六合锦园小区物业管理服务的特点和重点工作要求，对六合锦园小区区域的整体形象、设施设备运行的安全及“节能降耗、安装车位锁、开办社区业主娱乐活动中心、社区医疗中心、幼儿园”等方面，予以特别关注：4、六合锦园小区是一个新小区，供电、供水、供暖设备比较完善。如何发挥我公司服务管理专业化优势，确保其设施设备的安全运行及最大限度地实现节能降耗目标是我们的首要任务，也是至关重要的工作。（三）具体实施措施1、严谨的服务管理运作体系iso9001质量管理体系的导入iso9001质量管理体系是国际上最新的一套管理体系。在六合锦园小区的物业管理中，我们将通过实施该体系，持续满足客户的明示需求及潜在期望。该体系的核心要素是管理体系、管理职责、资源提供、产品服务的实现、监视和测量，通过该体系，将对物业管理的策划、验收接管、房屋管理、设备设施管理、能耗管理、安全管理、清洁绿化管理、档案资料管理等整个过程进行全面有效控制，确保规范高质量运作。该管理体系在具体执行过程中，将以全面质量管理方法为基础，即将所有管理活动都归结为一个产生、形成、实施和验证的过程，并按“计划执行检查处理”四个阶段运行，即pdca循环。2、科学的人力资源管理体系物业管理行业提供的产品是“服务”，物业管理的过程是物业管理人员向客户提供服务的过程，物业管理人员素质的高低直接影响到服务的质量和效果。公司在六合锦园小区的物业管理中，将对人力资源管理进行全程的有效控制。定员、定岗、定编、定岗位工作标准。通过精干的人员达到高效运作的目的。实行担保人制度。所有新招操作层员工及一般管理人员服务意识强，并无违法犯罪记录证明，切实保证员工的品德无暇。秩序维护人员实行准军事化管理。练就其过硬的思想和身体素质。实行人性化民主型内部管理。着力培养员工的团队精神，提高整体管理水平，增强凝聚力，使员工始终保持积极进取的心态。科学培训。通过岗位培训、外送培训、岗位轮训、跟班培训、参观考察和专题讨论，让员工随时掌握行业的发展动态，积极学习国内外最新的管理技术与方法，总结工作中的经验教训，进一步提高员工的工作能力和工作标准。量化考核和末尾淘汰制。考核包括转正考核、月考核、年终考核、不定期考核和内部上岗证考核等。专业技术工人和秩序维护人员每半年进行一次考核，名列最后者淘汰；各部门负责人、工程技术人员、管理人员每年进行一次考核，名列最后者降级或淘汰。岗位“动态”管理，竞争上岗。激励员工求知上进。内部职称评定。肯定并充分发挥员工的能力。岗位薪酬实行管理、技术岗位两条线，以岗定薪。保证管理、技术两方面人才的平衡。3、人、财、物的保障实施精干人才组合战略。委派精锐骨干组成六合锦园小区专业管理团队，从公司现有多个项目中抽调专业技术骨干，组成质量控制、工程技术等专业技术齐全的高效团队。配置齐全的物业管理设备，为实行科技型物业管理奠定基础。公司经过十余年的良性运作，具备了一定的资金实力和物质基础。4、贯彻实施国务院2003年5月12日颁布的突发公共卫生事件应急条例，健全公共卫生安全防护网络，做好公共卫生安全工作。5、贯彻实施国务院2008年10月1日起颁布实施的公共机构节能条例，提高公共机构能源利用效率，采取技术上可行、经济上合理的措施，降低能源消耗，减少、制止能源浪费，有效、合理地利用能源。三、项目特色的管理模式(一) 管理特色1、物业包装现在国内物业销售数量众多，一般投资者对所购物业的物业管理公司要求严格。拥有良好信誉的物管品牌必须将给物业租售市场带来较大的促销作用。因此，我方相信凭借其自身丰富管理经验及已建立的良好信誉，如与我方合作，引进“帝豪品牌”进行管理，能使贵方所委托管理的物业保值、增值。2、完善之服务我方每接到一个项目后都会根据项目特性，为本项目量身定制一套专业的管理体系，再配合我方各职能部门定期检查及“帝豪总公司”的大力支援，将确保物业之管理水准能贯彻及符合我们所订定的标准及贵方的期望。3、导入is09001质量管理体系、iso14000环境管理体系、iso18000安全管理体系进行物业服务管理。4、高标准的系统培训系统的对在职员工进行培训，不断提高职工队伍素质及服务水准。培训课程会由我方高级行政人员及行业内专家主持，课程结合所承接项目之特点设计，提供物业管理服务标准、专业管理概念、应变安排、业户投拆管理、设备维修保养、能源管理等全方位的专项培训。5、能源管理开源节流，合理降低能耗。我方承接项目后会在保证日常服务不受影响的前提下，合理的节约能源有效的减少消耗，使所承接项目能更有效的进入良性循环的轨道，为项目业主节省支出。6、平衡预算管理费的收入、支出是物业委托方、业主或客户主要关心的重大问题，制定管理费的标准、管理费收取和日常管理费支出均由管理公司经手操办。控制支出、开源节流是管理公司之首要任务，我方所接项目，都将严格按以下步骤执行：合理测算出管理支出，作为管理费收取标准的依据；制定各项严格的规章制度，保证各项工作之严密性；管理队伍精干，做到人尽其才，物尽其用；注意各项设备的日常维护工作，制定并实施严格的节能措施；严格控制不必要之交际应酬活动。7、微利取酬低成本、高质量管理好各类型物业，在保证质量前提下严格控制每一个环节的成本，真正做到“三效统一”，微利取酬。8、北京帝豪物业管理有限公司是一家多元化的综合物业公司，业务包括物业管理委托服务、顾问服务、房地产经纪营销和策划、装饰装修、设备及设施委托管理、物业租赁服务、家政服务等。通过单一的委托能享受不同的物业服务。物业管理委托服务我方接管项目后，会结合项目的类型及特点制定物业管理方案，其中包括总体构想、管理定位、部门机构人员安排、岗位职责、年度预算、项目设备及设施管理、工作计划等，依据方案全面对所承接项目提供高质量的保安、保洁、工程、绿化等各类物业服务。物业管理顾问服务我方可向物业开发商及需要顾问指导服务的物业管理企业对接管的物业项目提供专业性的指导与服务。我方以顾问身份协助开发商在开发建设过程中提供物业使用功能等方面的专业化建议，旨在使交付使用的物业功能更加完善，便于开发到位，树立品牌。我方以顾问角色协助相关物业的管理公司，建立专业人事管理架构，制定规章制度、日常管理标准和培训计划，使物业管理公司具备完善和独立的运作功能，能够应对日常繁重的物业管理工作，此外还重视工作岗位培训、监督检查工作和问题讨论，以增强员工实际工作能力，提高物业管理公司整体管理水平，并为其培养一批物业管理人才。物业租赁服务我方租赁服务将安全当作置业服务过程的核心内容，紧密围绕“以客户服务为中心”，提出“信誉就是服务、服务就是信誉；专业赚未来，信誉赢天下”的特色经营理念，本着“互利互惠”的经营原则，注重“诚信、务实、团结、创新”，倾情为广大业主服务，打造帝豪物业租赁服务的特色品牌。我方接到项目后会根据项目特性，并结合周边市场行情，为本项目制定包括合理的租金定位在内的实施方案。同时，也开展房地产经纪业务，为业主提供房地产经纪（房屋中介）、装饰装修等服务。家政服务根据业主的要求，我方可提供不同类型的家政服务。（二） 管理服务模式通过对六合锦园客户群体及需求特点的分析，我们认为，为保证在物业管理服务中满足客户不断延伸的服务需求，用更细腻、更全面的产品构建业主的生活空间，实现园区环境与业主房屋资产的保值增值，帝豪物业公司提出在六合锦园实行“高度系统集成”的物业管理服务提供模式。 所谓“高度系统集成”的管理模式，是充分集合六合锦园物业自身资源、帝豪企业以及战略伙伴资源、开发商资源、业户资源、政府等社会资源，通过物业公司的高度整合，在可延伸的物业管理服务平台上为物业及业户提供的系统化、专业化、深度和广度并重的物业管理服务，其物业管理服务模式包含如下几方面内容：1、对六合锦园项目和客户进行深入调研，充分了解其服务需求，客观准确定位服务档次，重新设计有针对性的高端服务产品。2、对帝豪物业以及战略伙伴、开发商、外协客户、政府等社会资源进行分析，实行价值链和服务提供链管理，保证有效资源的高效利用，充分发挥其为业主利用的重要性。3、通过整合帝豪物业自身资源，培训员工队伍，整合社会资源，实施服务创新和专业化服务。利用帝豪物业专有的“酒店式管家”服务理念，充分发挥针对性，提供高效优质的服务管理，建立健康的客户管理系统，取得较高的业户满意率和较高的业户忠诚度。4、通过与业主委员会、开发商和项目合作单位的真诚合作，建立伙伴管理体系，与合作方互为依托，共创品牌，树立六合锦园良好美誉度，实现物业的保值增值。 帝豪物业企业文化的保障体系与“高度系统集成”物业服务模式相配套的是帝豪物业特有的企业文化体系4a级服务理念及swiss服务作风，它们作为帝豪物业企业文化的基础和精神，确保了“高度系统集成”物业服务模式实施的稳定性与可操作性。通过在工作中贯彻anyone任何人、anytime任何时间、anywhere任何地点、anything任何事情（4a），要求工作人员时时刻刻、方方面面的关怀业主日常琐碎杂事，满足客户家居生活需要做起，用心去感受、倾听业主的需求，体现以人为本，以客户为中心的服务理念。同时运用smile微笑积极、warm温暖舒适、initiative主动创新、special个性化、suggest咨询建议的swiss特色服务来带动业主、感动业主，是业主真正感受到帝豪专业细致的服务。随着物业管理专业化的提升，以及客户对物业服务品质需求的不断增加，帝豪物业开始将“酒店管家”的服务理念带入到高档物业之中。管家（butler）一词起源于古法语词“司酒人”（bouteillier），意思是“侍酒的人”，逐渐演变成男总管的意思。帝豪物业将其引入物业管理服务中，就不再是手里握着一大串钥匙的人，在园区内外到处走走那么简单。“酒店管家”理念中秉承了社交、礼仪中的细节与规范性的特点，并借鉴其规则制定了管家的职业理念和职责范围。“管家式服务”有别于“楼长式服务”，从量变转移到质变，它开始迈入业主的户门，进入室内为高端客户提供“一对n户”的24小时管家服务。小到叫车、遛狗，大到代购、看管房屋等，为业主提供包括衣、食、住、行、吃、喝、玩、乐等一系列全方位的服务。由于服务品质要求的特殊性，因此对管家的素质要求、礼仪礼貌规范以及专业化水平等评判标准大大提升。但是帝豪物业并未仅仅停留于此，本着不断创新的原则，我们又根据市场需求创造了“生活经理人”的先进理念，相较于目前实施中的“酒店管家”概念，这可以称为服务理念上的又一次飞跃与升华。“生活经理人”概念的提出进一步将“酒店管家”的功能发挥到淋漓尽致，就像是瑞士军刀一样成为全能职业化的“生活经理”，同时又依托于“酒店管家”服务阶段在客户心中建立起的专业化职业形象，凭借可信赖的个人魅力，全面接管业主生活品质的打造。“生活经理人”的工作范围不仅仅局限在对业主财物、房屋等私有财产的管理，还包括安排、设计业主旅游出行、休闲娱乐、健身医疗等生活品质提升建设上，除此之外将园区及社会上的可利用资源进行全面整合，帮助业主分忧解愁，提供生活决策方案，促使客户有形资产与无形资产的全面提升和保值增值。尽管目前我们在服务工作中还停留在“酒店管家”的阶段，但是通过“生活经理人”这个理念提出，我们更加明确了工作的方向，经过“管家”到“经理人”的平稳过渡，不久的未来将真正实现“客户没想到的，我们帮他想到；客户想到的，我们帮他做到”。 内部管理模式为了能够给六合锦园广大业主提供最优质的物业服务，并将帝豪物业多年积累的成功管理经验运用在项目的实际管理操作中，我们拟成立“帝豪六合锦园物业服务中心”。项目总经理将选派具有丰富物业管理工作经验，中坚层是从公司充足的人力资源中，选拔具有丰富专业知识和管理经验的人员组成，以保证业主对私密性及稳定性的要求，同时引进帝豪物业“生活经理人”的经验与理念，加强人员培训从根本处提升项目物业管理的整体水平。六合锦园物业服务中心将采取由总公司副总经理直接领导，六合锦园开发商、政府职能主管部门两方监督的“项目总经理负责制”。同时，项目部的日常工作必须接受公司各职能部门（如信息管理办公室、财务部）的指导、监督与考核。根据项目特点，本着高效、精干、安全、科学的管理原则，将在本项目部设立工程维修部、安保部、客户服务部、行政人事部、绿化保洁部五个部门，由总经理直接对各部门的工作实施指导，以便于直接、全面、及时掌握日常工作及人员表现，有效控制整个管理工程，减少失误，提高工作效率。 内部管理运作机制项目内部管理运作上，采用各部门、各责任人明确分工，独立完成本职工作，又互相协调、互相督促、互相联系的“三位一体”的管理活动与管理手段，形成一个封闭网络。而在整个具体运作中，项目总经理既是日常工作的指挥者，又是监督检查者。各项工作一经下达，执行责任人即开始运作，执行过程中的信息通过反馈渠道返回项目总经理，供总经理做出校正、判断、总结，并通过从外界检查、评比的结果中发现管理中存在的问题加以修正，使得项目部的工作做到有布置、有检查、有总结，从而从根本上保证了项目工作的有效性。 管理规章制度索引（见第六章管理制度一览表）我公司始终坚持“积极、专注、系统、精细”的服务宗旨，通过深入的接触和踏实的工作，以及独有的瑞士管家 “生活经理人”的理念，来充分获得业主的信任、肯定，并实现与业主近距离的沟通交流。为了保证并实现我们的工作目标，公司制订了一系列制度，来保证运作的有效性。四、节约水、电、能源的措施 在不断提高服务质量的同时开展开源节流节能降耗工作，是物业管理企业健康发展的根本保证，为此特制定如下管理措施：1、实行公共照明系统的绿色革命，在不降低照明质量的前提下，用科学的照明设计采用光效高寿命长安全稳定节能环保改造公共照明系统节约用电；2、采用节能灯、声控灯减少污染达到高效、舒适、安全、环保；3、变频控制系统控制机电设备节能，使变频设备实现电动机无级调速等；4、供水系统的节水：调整供水开关间阀和水箱，保持经常巡视及时检测维修供水管网；5、水电计量表具的量化管理，做好水电计划用量平衡工作，定期查抄总表、分表的数据；做到先计量，后分析，再平衡，采用各种表格或图表，真实及时有效地反映出水电的用量，保证节能工作的顺利开展。 6、根据不同季节，对园区公共用水、供暖、电适时开启，减少浪费达到节能； 7、加强设备维修、杜绝跑、冒、滴、漏； 8、在项目部内部开展节能活动，对各自的工作点全方位的实行节能； 五、建设封闭式小区安全设施设备系统的具体措施和方案 六合锦园坐落于商丘市民权县，地处繁华地段，周边人员散乱，外部人员可以随便进入小区，总建筑面积约30万平方米，为确保小区的安全和防破坏能力，应建立安全、可靠、先进的现代化安全技术防范系统，该系统应充分利用现代化科学技术，努力保证小区的安全，满足管理和安全保卫的双重需要。所以建立一套可靠、高效的综合安全防范系统，对于小区安全防范、现代化管理都能体现不可忽视的作用。根据现场考察，我们设计了2套安防系统，即可满足小区安全防范要求。（一）停车场管理系统 （二）人行通道门禁系统1、停车场管理系统：小区共有2个大门，即东侧两个大门和西侧两个大门.目前小区停车场情况是：小区的每个大门都可以进出车辆，而且外部车辆也可以随便进出，车辆管理比较混杂。我们设计小区的2个大门，西侧1个大门为车辆进口，东侧1个大门为车辆出口，在每个大门口各安装一台车辆管理系统，在本小区居住的住户，凡是有车的住户每人一张停车场管理卡，每次进出本小区必须在大门口刷卡，车辆才可以进出本小区，外来车辆没有停车卡，则车辆不能进出本小区。改变了小区的停车管理秩序.2、人行通道管理系统：建议开发商在几个大门口各安装一套门禁管理系统和锈钢门，凡是在本小区居住的住户，每人配一张门禁卡，进小区必须刷卡方可进入，出小区必须按小区大门内侧的出门按钮方可出小区，外部人员没有磁卡，则无法进入本小区。提高了小区内部的人员安全.3、安装时间，在项目入住前完成。4、物业公司负责定期该系统的维护保养工作。（三） 为小区办理四件事具体措施 我们帝豪公司如果有幸在六合锦园项目上中标，将首先从以下几方面入手开展工作。1) 对整个小区实行封闭管理，小区业主凭卡（磁卡）进入。最大限度地阻止闲杂人员和车辆出入小区。2) 理顺停车管理系统，小区机动车多而停车位有限，给有车族客户带来很大不便，我们建议开发商在小区底商门前空置地带增加部分停车位，为广大业主便利服务，避免因小区停车位少造成的不必要堵塞。同时合理安排停车车位。3) 由于现在一期项目非机动车停车位也比较有限，建议开发商完善自行车、摩托车和残疾车的停车场所，我方保证强化管理，并承诺凡在自行车棚内缴纳了服务管理费的停放的车辆，出现丢失损坏的，照价赔偿。4) 同时，我们还将设置一定数量的便民自行车，在业主急需时，凭有效证件登记，免费使用。5) 为了方便业主生活，我们还将在小区大门口准备一定数量的便民车免费服务（如：打气筒、雨伞、手推车等）供小区业主使用，以便业主物品的顺利搬运，省时省力，安全稳妥。六、愿被留用的物业员工的就业安置方案1、原留在六合锦园的员工，不论是什么层次，什么工种，凡是愿意留下的或者相关人员推荐的，帝豪公司全部接收；2、对所有接收的人员，通过公司培训，认同帝豪企业文化，遵守公司相关规定，按各自的能力、业务专长安排在适合其自身能力的岗位上。3、所有被接收人员的待遇，按照不同岗位确定，同时按国家规定公司给其参上保险。4、所有员工公司实行同工同酬,奖勤罚懒，能者上，弱者让，体现考核透明，公平竞争。5、公司始终把人才培养、提高和有效使用作为公司发展的动力源泉，并建立了相应的激励考核机制。6、在严格考核的同时，更注重人员的培养和选拔，满足优秀人才的“自我实现”愿望，真正做到优秀人才进得来，留得住，并不断进步和提高。第四章 拟采取的工作计划和物资装备情况一、物业服务使用计划物业服务用房将设经理室、财务室、客户服务部、工程维修部、保安部、行政库房、工程材料库房、保洁、绿化材料库房、会议室、员工宿舍、工程维修间及业主活动中心等。二、物资装备计划序号项 目单位数量单价（元）总金额(元)分摊或折旧（年）分摊年限一日常维修、检测设备1室内疏通机台1600600200.00 三年分摊2手枪电钻台1450450150.00 三年分摊3拉铆枪把1606020三年分摊4玻璃枪把124248三年分摊51.5米铝梯个2180360120.00 三年分摊62米铝梯个124024080 三年分摊73.5米铝梯个1300300100.00 三年分摊8套筒扳手套115015050.00 三年分摊9万用电表只1808040.00 二年分摊10兆欧表只1200200100.00 二年分摊11玻璃刀把1606030 二年分摊12电工工具套3210630315 二年分摊13水工工具套3200600300.00 二年分摊14木工工具套1300300150.00 二年分摊15瓦工工具套1300300150.00 二年分摊16丈量工具套1606020 三年分摊17潜水泵台1600600200 三年分摊18电焊机台1900900300三年分摊19其他维修工具600200三年分摊小计2533二清洁器具1玻璃刮个558290290.00 一年分摊2尘推把1060600600.00 一年分摊3伸缩杆根5118590590.00 一年分摊4地拖把1015150150.00 一年分摊5地垫个484521602160.00 一年分摊6推水刮把1075750750.00 一年分摊7清洁作业牌个1030300150.00 二年分摊8铁锹把3103015.00 二年分摊9吸水机台138003800760.00 五年分摊10抛光机台112800128002560.00 五年分摊11吸尘机台113001300650.00 二年分摊1