买卖合同委托协议冲突谁更具效力范本.doc

先签的买卖合同未生效，中介继续按后签的委托协议转卖房产 买卖合同委托协议冲突，谁更具效力？ 业主李先生先与中介、买主签订房屋买卖合同，并约定如40日内无法办理房产过户，此合同自动无效；但随后业主又与中介签订委托协议，委托该 中介员工为其办理房产转让相关事宜，委托期限为一年。近日，李先生以中介公司在40日内未能办理好过户手续为由要求中止合同，并索回房产证，但中介公司以仍在委托期限为由，拒绝交回相关证件，双方遂起争执。本报记者近日采访相关当事人，力图还原这一宗房产买卖纠纷的真实面目。一宗看似平常的房产交易纠纷，在房价日益高企的背景下，却标示着各方利益体迫切需要一个机制来平衡各方利益。 卖方： 限期内未办完过户手续要求中止交易 家住深圳龙岗的李真(化名)在深圳市龙岗区布吉街道南威中心大厦16栋有一处物业，建筑面积为90平方米左右。今年3月份，李真准备将其转卖，通过与几家中介公司接触后，他与深圳市某著名房地产投资顾问有限公司南岭一行达成合作意向。 “今年4月16日，我作为卖方，与买方人士钟先生，经纪方中介公司签订房屋买卖合同，该物业的转让成交价为18.2万元，买方在签合同时交纳5000元定金给我，我承诺在签署本合同40日内将该物业的房地产证原件等相关资料托管于经纪方处作为转让过户之用。”李真表示，按照合同规定，他只负责缴纳买卖双方需付税费的公正费一项。另外由于该物业并未申办房产证，该房产证由世华地产代为办理。“我当时急于出手这套房子，觉得经纪方和买方给我的承诺也还不错，我就签了这个合同。”李真说，三方同时在合同最后备注如该物业房产证在40日内无法办理好过户，此合同自动无效。 但是让李真纳闷的是，40天过去了，该中介公司南岭一行却并未完成房产过户。“我当时就说既然这样，那我要求中止合同，即使要卖也要重新签订合同。”李真表示，“但现在的实际情况是房产已经由当初的买方钟先生转卖给其他人，房屋也被上了锁。”李真在一份给予本报的投诉材料中称，该中介公司员工在取得他的信任之后，擅自将他的房产转卖给他人，而且不顾卖方的多次劝告，强行霸占至今，更为严重的是还取走了原来租户的房费。 “经过我自己的调查，发现当初买我房子的钟姓人士就是该中介公司的员工，像这种情况我们卖家很难防范。”李真表示，尽管没有什么法律法规禁止该中介公司的员工以本公司为经纪方购买房产，但这使他不再信任交易的公平性。 虽然该中介公司南岭一行的一位钟姓员工随后给李真发来几次短信，表示房款已经到账，要求他提供一个建设银行的账号收取房款，但他并未理会。 中介： 卖主嫌卖得便宜想取回重卖 如果仅仅以合同为标尺，该中介公司在约定日期内未能完全履行便是违约，但是该中介公司如何又把该房产转卖给他人？记者调查发现，原来该中介公司南岭一行的员工又于4月18日与李真签订了一份委托书。 据这份委托书书面显示，李真将位于深圳龙岗区布吉街道南威中心大厦16栋705单位的房产委托该中介公司南岭一行为代理人，以李真的名义在2006年4月18日至2007年4月18日内办理以下事项：到国土局和发展商处办理一手房产证明及领取房产证等相关事宜；到国土局及相关部门办理房产证变更登记或换证等相关事宜，并领取房产证；办理取得房产证后，转卖房产，到相关部门签订房地产买卖合同，办理过户及退件等相关事宜。 “我当时急着要出差，也没有来得及仔细看其中每一条条款就签名了，但他们现在却以这个委托书来强行买卖，我认为这个委托书是为前面合同服务的，既然前面合同中止了，这个合同自然没有了效力。”李真表示，随后有员工发短信告知，他们已经咨询过法律人士，李真要是不按时交房，该中介公司或客户要向仲裁机构申请仲裁。 记者随后就此事咨询该中介公司南岭一行一位王姓负责人，该人士表示，该中介公司南岭一行的员工正是根据李真签订的上述全权委托书而办理业务，他们先是在40天内向国土局申请为其办理了房产证，随后又将该物业过户到另一买主头上。“这个问题的关键是这个客户现在觉得这套房卖便宜了，比他想象的差不多低了一万块左右，现在他想反悔，想把这套房要回去重新卖。”该位人士同时表示，该业务为前任经理和业务员在任时办理，他现在只是协助他们解决这个纠纷。 该中介公司法律部陈女士对记者表示，从法律文书看，虽然前面的合同无效中止，但是委托书上面的期限还没有过，他们只是在委托期限内办理相关事情，并非强行买卖。“当时签订这个委托书时，应该还有公证员在场，李真不可能不明白这份委托书的含义。”陈女士表示，现在楼价高涨，有些业主觉得当初的房产卖便宜了，以至于产生纠纷。陈女士同时表示，他们此后一直在与李真协商解决问题，但由于对方提出过高的赔偿要求而未能达成一致意见。 律师： 中介转卖房产有效 记者近日从深圳消费者委员会了解到，该会自2006年5月底开始的对深圳市住房消费问题的调查结果显示，房地产市场不是充分竞争性市场，信息严重不对称，消费者很难获得准确的市场信息，了解真实的市场状况。如均价上涨幅度就有很大的迷惑性，实际上144平米以下的二房、三房普通商品房的价格增长幅度要小得多，平缓得多。 而来自深圳市国土部门的信息同样显示，近几年来，伴随着深圳房价高企不下，深圳房地产投诉数量居高不下，主要集中在某些企业出现违规开发、面积缩水、货不对板、广告虚假、合同欺诈、中介混杂、延迟办理房地产证等情况，损害了市场参与者的合法权益，扰乱了房地产市场秩序。 深圳市律师协会房地产专业委员会主任童新律师称，该宗纠纷在房地产中介交易中有一定的代表性。童新表示，在这宗纠纷中，合同与委托书是两码事，一个是委托法律关系，一个是三方约定，合同是否有效与这个委托没有关系。“这两个出现冲突后，要看这两个法律文书签订的时间先后，从本宗纠纷来看，委托书签订日期在合同签订日期之后，中介将其房产转卖是有效的。”童新表示。 李真则认为，中介行使代理权，是以被代理人取得利益为目的，因此代理人行使代理权时应当维护被代理人的利益，不应该为自己的利益计算。“代理人应该及时向被代理人报告代理情况，并将在代理中受到的利益及时转交给被代理人，而代理人未尽义务，擅自变更被代理人的