房地产项目全案营销顾问合同.doc

泛海国际住区一期项目全案营销顾问合同合同双方：甲方名称：北京泛海信华置业有限公司办公地址： 北京市朝阳区工体西路18号乙方名称：北京中原房地产经纪有限公司办公地址：北京市朝外大街20号联合大厦10层甲乙双方经过友好协商，根据中华人民共和国合同法的有关规定，就甲方委托乙方对甲方开发建设的北京朝阳区泛海国际住区一期项目之全案营销顾问事宜，在互惠互利的基础上达成以下合同条款，并承诺共同遵守。第一条 项目名称项目名称：北京朝阳区泛海国际住区一期项目（以下简称“该项目”）。第二条 委托内容1. 甲方委托乙方就甲方开发建设的朝阳区泛海国际住区一期项目进行全案营销顾问工作，包含该项目住宅部分的营销推广顾问工作、销售组织顾问工作等。在双方合作期间，甲方可向乙方要求按服务内容（附件一）内所包含的内容进行顾问服务，乙方须本着客观的原则，按合同及附件内容规定以及甲方提出之有关项目策划顾问工作的合理要求完成策划顾问工作，并尽力提供准确、完整的资料以供参考。2. 策划顾问工作期间，乙方组建专职的驻场顾问团队，甲乙双方实行例会制度。3. 项目的策划方案的制定要建立在以该项目地块为基础的资源整合上，要求方法科学、数据真实、完整；具有高起点、高品质、高水准的特点，具有与该项目相协调的独特个性和可操作性。4. 依照甲方项目进度和工作要求，甲方应对乙方提交的工作内容或参与的会议及时书面认定，乙方将根据甲方的认定开展下一步工作。工作内容确认单及会议纪要确认单见附件二及附件三。第三条 合同期限1 本合同的顾问期限为合同签定之日至正式开盘后12个月内止，正式开盘指该项目的现场正式售楼处（含样板间）完工并投入正常使用、且正式售楼处接受客户正式签约（网上签约）之日为认定的正式开盘日期，开盘时甲乙双方应签订有关文件明确正式开盘时间。2 若甲方在本合同结束之后，重新选择本合同后续阶段合作伙伴时，乙方在相同资质和条件，且乙方在提供的顾问服务期间没有违约的情况下，甲方应优先选择乙方合作。3 甲乙双方需于合作期限结束前1个月，协商洽谈延长合作期限事宜，并根据具体情况另行签约。第四条 顾问费用1. 甲方支付乙方顾问费用比例为该项目正式开盘至合同期结束内成交单位（以客户签署正式房屋买卖合同并交纳首期款项为计算依据）总房款金额的0.12，现场正式售楼处启用前的成交单位（按照签约时间计算）不列入服务费计提基数。最终计提的起始时间由可甲乙双方签订有关文件确认为准。2. 双方于每月3日前共同确定上月成交单位及合同金额，甲方于每月10日前按第四条第1款费用比例结算上月顾问费用。3. 乙方应在甲方向其支付相关费用的同时，向甲方开具等额正式税务发票。乙方因收取费用所应缴纳的所有税费，由乙方自行承担。甲乙双方结算时，发生的汇款费用和银行手续费由收款方负担。第五条 服务人员乙方应组建专门的工作小组，进驻甲方的销售现场，并指派专人负责本合同项下的顾问工作。服务人员名单及其简历见附件四。乙方应保证服务人员的稳定性及顾问服务工作的连续性，乙方更换服务人员的，应事先征得甲方同意。对于甲方认为不胜任工作的人员，甲方有权要求乙方予以更换，乙方应在甲方提出要求之日起十五日内予以更换。第六条 甲方的权利与义务1. 有权要求乙方按时、保质、保量地提交策划顾问的成果。2. 有权对乙方提交的策划顾问成果的质量进行评判，有权要求乙方免费对甲方认为不符合要求的部分进行重做、修改、补充完善，直至符合甲方要求。3. 有权并应当指定专人作为本合同的甲方代表负责该项目研究工作。乙方应当与甲方以及甲方代表保持密切的联系，加强沟通。甲方以及甲方代表应当为乙方开展本合同约定的工作提供方便。甲方应当以书面形式将甲方代表通知乙方。如有变更的，应当提前7日向乙方书面通知。4. 甲方代表以及甲方其他有关工作人员有权参加由乙方为该项目工作主持的会议，对乙方提供之项目报告及研究方案进行交流、讨论，提出修改意见或建议，但确认工作只能由甲方代表进行。5. 甲方在本合同的有效期内的对外推广中，注明乙方为项目的全案营销策顾问公司并标注乙方的LOGO.6. 应根据本合同之第四条向乙方支付有关的顾问费用。7. 应按乙方合理要求及时向乙方提供该项目之有关资料，并保证所提供资料的真实性，为乙方顺利进行分析研究工作提供方便。甲方必须提供的资料，以已经向计划管理部门、建设管理部门、土地管理部门、房屋管理部门或其他行政机关提供的，以及已经自勘察、设计、施工或者其他单位所获得的范围为限。甲方不能提供的部分，乙方应当自行收集。甲方提供之资料准确性、精确性不足的，乙方应当自行补充调查。8. 应对乙方提供之成果报告进行审查验收并书面确认，或提出修改意见。9. 法律法规规定的或本合同其他条款约定的其他权利和义务。第七条 乙方的权利与义务1. 有权根据本合同之第四条向甲方收取有关的顾问费用。2. 应本着客观的原则，按本合同及附件的约定以及甲方提出之有关该项目研究工作的合理要求，按时、保质、保量地完成顾问工作，并尽力提供准确、完整的资料以供参考。乙方应通观全局，对该项目可预见和不可预见的问题、风险等及时向甲方提供预警性提示及解决方案，以保证该项目的顺利进行。3. 应按照甲乙双方确定的时间要求，提供该项目的相关策划方案及顾问服务。 4. 乙方提供有关研究报告后，仍有义务继续向甲方详细解释、解答报告的有关内容，以及就策划顾问工作中的其他相关问题提供免费咨询服务。5. 应组织专案组定期与甲方就该项目举行例会，例会时间根据项目进展的需要由甲方确定。例会双方共同召开，如有特殊情况需提前一天时间通知对方，会议纪要双方备案存档。6. 乙方亦应根据甲方要求参与甲方与其他合作单位的会议，并就该项目提出有益的建议。7. 乙方保证全部文件均予以及时、有效地处理。8. 乙方保证所提交的成果报告为乙方独立完成，未侵犯任何第三人的知识产权或其他合法权益。9. 在服务期内，乙方应保守甲方提供的和所知悉的该项目的商业秘密（包括数据、图纸、客户名单、经营策略等），非经甲方同意不得将有关资料、信息擅自泄漏或提供给他人，不得将研究工作中的有关资料与内容使用于该项目以外的用途。10. 法律法规规定的或本合同其他条款约定的其他权利和义务。第八条 特别约定1、 本合同履行过程中，如遇甲方未取得或丧失该项目的开发建设权、建设资金困难，或经营决策、政府手续、项目的客观情况等方面发生重大或根本障碍或变化，致使既定的委托设计工作（计划）没有必要继续履行时，甲方有权书面通知乙方终止或解除本合同。2、 甲方依本条第1款终止或解除本合同的，应根据截止甲方终止或解除本合同时乙方已实际完成的工作量占该阶段全部工作量的比例，支付相应比例的顾问费用；相应的工作成果归甲方所有。第九条 违约责任1. 甲方未按时支付乙方顾问费用的，每逾期一日，应按应付未付款项的万分之二向乙方支付违约金。逾期超过30日的，乙方还有权解除本合同；乙方解除本合同的，甲方应向乙方额外支付该阶段顾问费用的10%的违约金。成果的所有权归甲方所有。2. 合约期间除乙方同意或甲方依法或依约解除本合同的，甲方不再对上述工作另行委托第三方,否则须支付乙方自开盘之日起12个月内销售额的0.12作为违约金。3. 甲方或乙方违反本合同其他条款约定，给对方造成损失的，应向对方承担赔偿责任；情况严重的，对方还有权解除本合同，并有权追究对方的违约责任。第十条 免责条款1、 因不可抗力事由导致一方或双方不能履行各自的义务时，合同一方或双方不承担违约责任，但由于一方迟延履行后发生不可抗力的除外。前述“不可抗力”系指不能预见、不能克服且不能避免的客观事件，包括但不限于自然灾害，如洪水、地震、风暴等；社会事件，如战争等。2、 遭遇不可抗力的一方当事人应在不可抗力发生后立即通知对方，并在不可抗力情形结束后十五日内向另一方提供不可抗力发生的相关证明。3、 因不可归责于任一方的事由致使本合同无法履行或一方或双方的主要合同目的无法实现的，则任一方有权解除本合同，并不承担违约责任。双方应在任一方发出书面解除本合同通知书之日起七日内根据本合同解除时乙方已提交合格服务成果的实际情况，据实结算相关费用，多退少补，成果的所有权归甲方所有。第十一条 争议的解决方式凡因执行本合同产生的一切争议，双方应协商解决，商议不成时，应向有管辖权的人民法院提出诉讼。本合同适用中国法律，以法院最终判决为终局，对双方均有法律约束力。第十二条 其他1. 本合同如有未尽事宜，由双方协商确定或另行签订补充协议，补充协议与本合同的内容条款如有不同，以补充协议为准。2. 本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。3. 附服务内容、工作内容确认单、会议纪要确认单，服务人员名单及其简历等作为本合同的附件，一并由双方签字盖章确认，本合同与本合同之附件为不可分割的组成部分，具有同等法律效力。4. 本合同一式肆份，甲、乙双方各执贰份，具有同等法律效力。甲方： （章）代表签字：乙方：北京中原房地产经纪有限公司（章）代表签字：签署日期：2006年 月 日签约地点：中国北京第 6 页 共 33 页附件一：泛海国际一期营销顾问服务工作内容及工作流程第一部分 市场分析1.宏观市场动态分析1.1.新出台宏观政策1.2.宏观政策对市场的影响1.3宏观政策对项目的影响2.区域市场动态分析2.1.区域市场动态2.2.区域市场对项目的影响注：市场分析部分在合作过程中定期提供动态分析报告。第二部分 策略制定1.前期定位报告1.1市场调研报告1.2产品定位报告1.3消费习惯分析报告1.4市场价值分析报告1.5项目优劣势分析报告1.6市场定位报告2.项目推广策略的建议2.1项目推广核心定位的建议2.1.1.项目定位2.2.2.定位阐述2.2项目推广核心基调的建议2.2.1 推广核心的确立2.2.2.项目的居住理念及其延伸阐述2.2.3.开发理念及其延伸阐述2.2.4.企业的文化理念及其延伸阐述2.2.5.项目名称（总案名）泛海国际居住区（暂定）2.2.5.1项目英文名称建议2.2.5.2居住组团命名建议2.2.5.3其他功能区命名建议 商业 会所 休闲公园 商务 教育2.2.5.4项目形象代言人建议2.3整体推广核心思路的建议2.3.1.广告总体策略及广告的阶段性划分2.3.1.1广告总体策略建议2.3.1.2广告的阶段性划分2.3.2.广告主题建议2.3.3.各阶段广告发布实施建议2.3.3.1市场导入期2.3.3.2开盘试销期2.3.3.3销售扩张期2.3.3.4强势销售期2.3.3.5扫尾清盘期2.4媒介策略建议2.4.1.媒体总策略及媒体渠道选择2.4.1.1媒体投放总体策略2.4.1.2媒体渠道选择 报纸 网络 户外 电视 杂志 其它媒体2.4.1.3媒体创新使用建议2.4.2.软性新闻2.4.1.1新闻发布策略2.4.1.2新闻发布媒体2.4.1.3新闻发布主题2.4.3.投放频率及规模2.4.4.费用估算2.5公关活动策略建议2.5.1开盘活动2.5.2分阶段活动2.5.2.1市场导入期2.5.2.2开盘试销期2.5.2.3销售扩张期2.5.2.4强势销售期2.5.2.5扫尾清盘期2.5.3费用估算2.6推广费用计划建议2.6.1推广费用预算2.6.1推广费用分配比例3.项目销售策略的建议3.1销售目标建议（总体及分阶段销售目标）3.1.1价格策略3.1.1.1均价3.1.1.2付款方式和进度3.1.1.3优惠条款3.1.1.4楼层和方位差价3.1.1.5综合计价公式3.2价格分期策略3.2.1内部认购价格3.2.2入市价格3.2.3价格升幅周期3.2.4价格升幅比例3.2.5价格变化市场反映及控制3.2.6项目价格、销售额配比表3.3.各阶段推货量及比例3.4推货时机选择建议3.5各阶段销控策略及价格策略3.5.1市场导入期3.5.2开盘试销期3.5.3销售扩张期3.5.4强势销售期3.5.5调整期3.5.6二次强销期3.5.7扫尾清盘期3.6销售模式建议3.7财务策略3.7.1多种付款选择3.7.2优惠幅度及折扣比例3.7.3按揭（按揭比例、按揭银行、按揭各项费用）3.8泛海会及其它促销政策建议4.相关物业服务建议4.1物业服务标准建议4.2物业服务公司推荐 第三部分 开盘前期事务性工作1.销售资料准备1.1楼宇说明书1.2价目表1.3付款方式1.4按揭办理办法1.5利率表1.6办理产权证有关程序及费用1.7入住流程1.8入住收费明细表1.9合同文本（认购书、销售合同标准文本、个人住房抵押合同、个人住房公积金借款合同、个人住房商业性借款合同、保险合同）2.销售工具准备2.1楼书监制2.2海报监制2.3户型图监制2.4效果图监制2.5沙盘监制2.6DVD宣传片监制2.7VI系统监制3.制定销售工作进度总表4.销售控制与销售进度的建议4.1销售控制表4.2销售收入预算表5.销售费用预算表5.1总费用预算5.2分项开支（销售人员工资、销售提成/销售辅导顾问费、销售人员服装费、销售中心运营办公费用）6.销售培训6.1产品培训组织6.2推广培训组织6.3销售说词培训组织6.4合同培训组织6.5销售人员职业道德培训6.6基本素质培训6.7礼仪要求培训6.8专业知识培训6.9服务规范培训6.10政策培训7.销售作业指导书7.1职业素质准则（职业精神、职业信条、职业特征）7.2销售基础知识与技巧（业务的阶段性、业务的特殊性、业务的技巧）7.3销售部管理架构（职能、人员设置与分工、待遇）8.客户管理系统8.1电话接听登记表8.2新客户表8.3老客户表8.4客户访谈记录表8.5销售日统计表8.6销售周报表8.7销售月报表8.8已成交客户档案表8.9应收账款控制表8.10保留楼盘控制表9.销售现场控制建议9.1.售楼处装修设计建议9.2.样板间装修设计建议9.3.销售道具制作建议9.4.卖场氛围营造建议9.5.销售人员着装建议9.6.销售人员配比建议10.销售渠道组织10.1内部资源服务 10.2国内及海外发售10.2.1国内及海外发售区域的选择10.2.2国内及海外发售网络的建立10.2.3国内及海外发售推广策略10.2.4国内及海外发售具体实施方案10.2.5国内及海外发售工作实施监控10.2.6国内及海外发售成果汇报11.广告执行配合的建议11.1平面广告设计控制11.1.2路牌广告监制11.1.3工地围档广告监制11.1.4报广广告监制11.1.5广播广告监制11.1.6杂志广告监制11.1.7网络广告监制11.2广告发布控制12.活动执行配合12.1活动方案建议12.2与活动公司磨合执行性方案建议12.3活动方案执行12.3.1活动流程监控12.3.2活动现场监控12.3.3活动效果监控13.商业合作关系配合13.1配合甲方进行第三方合作公司推荐及考查（装修设计公司、效果图制作公司、网站制作公司、广告公司、影视制作公司、媒体发布公司、公关活动公司、模型制作公司、物业合作公司等）13.2配合甲方进行第三方合作公司合作方式谈判13.3配合甲方进行第三方合作公司工作监控14.销售组织体系的建议14.1 各项销售业务管理流程14.2 各项销售管理规范制度14.3 各项销售业务管理技术表格及文件15.营销监管体系的建议15.1营销监管控制的关键点建议15.2营销监管控制的模式建议15.3营销监管业务流程建议15.4营销监管制度的建议15.5营销管理与销售执行的业务配合及衔接第四部分 开盘后事物性工作1.销售工具准备1.1销售工具调整及补充楼书、海报、户型图、效果图监制、沙盘、DVD宣传片、VI系统、网站等2.销售工作进度建议2.1销售控制表2.2销售收入预算表2.3销售价格控制建议3.销售费用调整建议4.销售部调整建议4.1销售阶段性培训组织4.2销售人员配备建议5.客户管理系统分析6.销售现场控制建议6.1.售楼处装修调整建议(视具体需求提供)6.2.样板间调整建议(视具体需求提供)6.3.卖场氛围调整建议7.销售渠道组织 7.1国内及海外发售7.2.1国内及海外发售区域的选择7.2.2国内及海外发售网络的建立7.2.3国内及海外发售推广策略7.2.4国内及海外发售具体实施方案7.2.5国内及海外发售工作实施监控7.2.6国内及海外发售成果汇报8.广告执行配合8.1阶段性推广策略调整8.1.1推广思路建议8.1.2推广主题建议8.2阶段性平面广告设计控制8.2.1路牌广告监制8.2.2工地围档广告监制8.2.3报广广告监制8.2.4广播广告监制8.2.5杂志广告监制8.2.6网络广告监制8.3阶段性广告发布控制8.3.1媒体发布计划调整8.3.2媒体发布计划执行配合9.活动执行配合9.1活动方案建议9.2与活动公司磨合执行性方案9.3活动方案执行9.3.1活动流程监控9.3.2活动现场监控9.3.3活动效果监控10.配合甲方进行第三方合作公司工作监控11.日常工作11.1周来电来访总结11.2周销售总结11.3月度来电来访总结11.3.1来电来访数量11.3.2来电来访渠道11.3.3广告效果分析11.4月度销售总结11.4.1认购金额11.4.2回款金额11.4.3应收金额11.4.4销售户型分析11.4.5重点户型推介11.4.6销售难点分析11.4.7下月工作计划11.5月度竞争项目研究分析11.5.1竞争项目销售状况11.5.2竞争项目推广状况11.5.3竞争项目价格动态11.5.4竞争项目优惠政策11.6年度/半年度营销工作总结工作流程甲方以工作单形式反馈乙方据工作单要求安排工作乙方向甲方提交工作建议甲方修改审定，最终签字确认乙方向甲方提交工作成果乙方随时向甲方汇报工作进度注：1.工作单见附件2.以上所有工作参与方都需明确责任负责人，工作单及工作结果以责任人签字为准 附件二：工作内容确认单甲方（ ）已审阅乙方（北京中原房地产经纪有限公司）提交的关于 项目的 ，并认可该报告内容（或者：不予认可该报告的下述内容，请乙方及时进行重做、修改、补充完善）。反馈意见如下（若有）：审阅人： 年 月 日33附件三：会议纪要确认单会议时间： 会议地点： 与会人员：甲方（ ） 乙方（北京中原房地产经纪有限公司） 其他： 会议主题： 会议议题：会议结论：甲方确认： 年 月 日附件四：服务人员名单及其简历本项工作由中原地产组成项目专案组完成，参与本项目专案组的主要工作人员名单及简历如下：泛海国际居住区项目专案组成员职 能姓 名公 司 职 务总负责人李文杰董事总经理总协调人颜光茂总经理助理住宅总负责人蔡世峰住宅策划总监住宅部策划负责人李丽住策部总经理助理项目报告统筹负责人田晓明住宅策划经理项目报告统筹负责人王鲁铭住宅策划经理项目执行人员：曲敏、汤超、刘颖等李文杰n 北京大学 硕士n 北京中原房地产经纪有限公司董事总经理n 房地产策划及代理行资深专家，香港中华建设管理学会（CRIOCM）理事，北京房地产业协会理事，自1994年起在北京从事房地产市场顾问及营销工作颜光茂n 美国加州大学 硕士n 北京中原房地产经纪有限公司总经理助理，1997年起在北京从事房地产市场营销工作蔡世锋职务：北京中原住宅策划部总监学历：苏州城建环保学院 / 房地产经营管理专业工作经历：l 1999年任深圳市安佳置业有限公司高级策划师、拓展经理l 2000年任深圳中原物业顾问有限公司策划师 情缘城市御庭园项目 枫丹雅苑项目 共和世家项目 南山大唐项目前期策划 皇御苑项目外销策划等l 2001年任深圳蔚蓝精英投资顾问有限公司董事、策划总监 贵州中天世纪新城项目前期策划 惠州欣悦阳光项目等l 2002年任深圳市新基地物业顾问有限公司副总经理、策划总监 德众物流园 本元大厦写字楼项目 金石雅苑 金泽花园 广州紫云山庄 桂林九里香堤别墅 桂林碧峦水岸产权酒店前期策划 桂林水印长廊项目渡假酒店前期策划 南宁世贸商城等l 2004年任深圳唯顺投资顾问有限公司副总经理、策划总监 西安水岸花城别墅项目 西安国际风尚项目 西安文教花园项目前期策划 西安丈八东路商业项目前期策划等l 2005年任北京中原住宅策划部总监，负责中原公司所有住宅项目的全案策划销售统筹工作李丽职务：北京中原住宅策划部 总经理助理学历：北京大学房地产专业研究生毕业工作经历： l 7年地产操作经验负责项目：蓝堡国际公寓、新城国际、凤图腾、莱蒙湖别墅、玫瑰园别墅、