五星级酒店的筹建设计方案.doc

五星级酒店的筹建设计方案目前，全国各地的高星级酒店兴建热一直持续，同房地产住宅相比，受到的金融危机的影响也小得多，一些投资人想投资兴建高星级酒店，但自己又不专业，请人来做，自己也应该对高星级酒店进行一些了解，愿我这篇文章能给出一点点帮助，有疑惑之处愿与大家共同探讨。一、建立五星级酒店的目的：1、平台与桥梁的作用：高星级酒店是少数人才能拥有的重要的政治、经济平台，是与政界、商界及其他领域沟通的桥梁，通过它可以融资、可以完成一些“高难度”的动作。2、树立企业的品牌：国内较有规模、名气的大型集团或企业，都有自己的高星级酒店，通过这个最扯眼、最直观、最有说服力的窗口来展现本企业的品牌、形象、实力、企业文化。尤其现在众多的房地产开发商都认识到了：房地产本身很难形成品牌，哪怕是几十万平方米的小区建设都很难形成品牌，但高星级酒店在市场上很容易形成品牌，所以，考虑到建立企业的品牌，考虑到提升所要开发的住宅及周边区域的整体价值，在开发建设住宅小区的同时建设高星级酒店。3、投资新建高星级酒店还有其他的益处：首先是投资的稳定性比较强，相应来说风险相对不大；其次是成长性好。虽然酒店投资是资金密集型投资，但是总体来看成长性比较好；最后是现金流的作用。酒店的经营会形成稳定的、较大量的现金流. 从企业经营的角度来说，现金流比利润还重要!正是这个现金流效应，使很多酒店的投资商即使暂时亏损也要继续经营。二、酒店的投资成本及回报分析：1、按照建筑单位面积的价格（不包括买地的钱）：五星级酒店一般为：900010000元/m2，（四星级酒店一般为：70009000元/m2；）2、按照客房总数计算：五星级总造价=房间数150万元/间3、以酒店总建筑面积均摊至客房，则每间客房所占建筑面积为：五星为120m2180m2，（四星为90m2110m2） 4、投资成本类别比例的大致划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%；5、中国的五星级酒店投资回报率能达到8%或9%就不错了，一般投资回报周期为15-20年。三、选择建立五星级的类别：是商务酒店兼带一般会议功能酒店？纯度假型酒店？度假兼会议型酒店？酒店类别 各项功能所占基本比例（按突出的比例程度表示） 餐饮 娱乐 休闲 会议 会展 住宿商务酒店 度假酒店 商务会议型酒店 商务会展型酒店 四、选址可行性调查报告（自己做，同时请酒店专业人士做，然后对比）酒店建造成本的大致分析五、组建自己的一个酒店专业筹建团队请酒店专业装饰设计公司出设计方案：在这个过程中，要详细分析：1、酒店档次、类别的确定；2、各服务项目功能的名称、功能布局、各占建筑面积比例；3、各项硬件满足五星级星级评定硬件要求、满足经营管理便捷并最大程度降低管理成本、满足人性化和舒适化、最大化地创造利润、最科学地控制能耗等五大项要求；4、第3项的具体实施方案；5、预期未来510年内的发展需求，做好各种管线的预留、预埋；6、形成酒店初步设计方案后，找一家建筑设计院按照此酒店初步设计方案做酒店建筑设计方案（水、暖、电、土建、结构图纸）会审酒店专业装饰设计公司出酒店装饰深化设计方案会审将装饰深化设计方案递交建筑设计院，由建筑设计院统一出施工图纸（各专业蓝图）开始施工，同时酒店专业装饰设计师及各专业工程师跟踪现场，及时解决问题。7、具体的操作：施工总体计划的制定：土建，5万平方建筑面积的施工期一般为13-15个月（在北方，要考虑冬天冻土期、春节放假的影响）；封顶后，按先后顺序，开始是中央空调管道、给排水、消防、强电、弱电、外立面施工，前面几项可以部分交叉作业，给排水及消防都打压试水后，最后才是内装，内装一般为13个月左右；土建施工队伍的选择：资格预审具备甲级资质，修建过酒店类建筑等等，当然，这些都是可以挂靠的，最关键的是要考察其是否有经济实力，若自己公司一点现金都没有，纯粹靠甲方按进度拨款，那将会严重影响施工进度的；甲方在与乙方（土建施工承包单位）签订合同时，一定要注明：甲方在向乙方拨付施工进度款的同时，在乙方所聘用的建筑工人工资支付问题上，乙方必须按与建筑包工方所签订合同中约定的工资支付方式执行，甲方有责任进行监督，否则甲方有权利暂时中止向乙方划拨施工进度款。建筑工人因工资不能得到及时支付而停工或堵政府大门的事例在全国都有发生，我所在筹建的五星级酒店工程上就发生过一次，作为甲方，我公司按合同约定，根据实际施工进度向乙方划拨了工程进度款，但不知道是乙方战线太长了而东挪西用了呢还是补其他的窟窿，反正就没有及时给建筑工人发放工资，于是就引发了停工、堵市政府大门的事件。一时间，舆论的矛头都指向了我公司，其他的房地产公司看着笑话，不明真相的还以为是我公司经济实力有问题或是老板心太黑，着实把老板给气得够呛！目前，国家有相关规定，建设方和承建方都必须按一定比例向政府有关部门预交民工工资保证金，就是担心出现民工干了活拿不到钱，甲方推乙方，乙方推他方的事件发生。在这个问题上，我所在的房地产公司也遇到过问题：按规定公司向政府有关部门足额交纳了相应的保证金，但承建方却拿不出钱来交，催一次二次，答应了就是没有钱交，于是，甲方的开工证就没法办，没开工证，在银行办理贷款的手续就进行不下去。由此可见签订合同前考察土建承包方的真实经济实力是多么关键！土建施工的进度、质量的监督和管理：要求乙方做出切实可行的施工组织设计；甲方的现场监理工程师要监督乙方各阶段在工地的实际施工人数，是否按照计划实施，能否完成进度要求，发现问题及时反馈；甲方现场工程师应该针对施工进度做出奖惩制度：完成则奖，延后就罚；甲方现场工程师还应该针对监理公司制定奖惩制度：认真履行职责的则奖，若我方发现问题而监理方置若罔闻或走马观花或睁只眼闭只眼的则坚决处罚或更换监理公司。这样，通过一些较硬的手段使监理方产生危机感，别让工程监理形同虚设。公司总部要防止公司现场工程部、土建承包方、工程监理方这三方人员坑瀣一气，做好对自身人员的督察工作。建立合理的严密的工作制度、职责，划分各级权限，一旦制定，坚决执行。土建建造成本分析：近一年内钢材价格的大起大落，使建筑成本必定受到影响，但目前酒店高层建筑的土建均价也基本在14001800左右了；确定建筑设计院的时候就要特别注意：其主结构设计师的资质、实践水平、务实的态度，若遇到学究类的，没有实践经验，一味只强调规范，一丁点的责任都怕承担的那种，设计出来的结构钢含量会大得让你瞠舌！尤其地下几层那钢筋啊，编织得密密麻麻，穿钢筋的工人也是累得吭哧吭哧的，甲方不知道要冤枉花多少钱！土建的建造成本也和最初的酒店专业装饰设计有关系：酒店主体设计尽可能地不采用圆弧类或异型类造型，否则将增加建筑模板及人工成本，同时也增加了后期装修的材料及人工成本；装饰成本分析，控制：一般五星级酒店的装饰成本占总投资成本的40%；酒店的装饰设计和装饰施工必须分别由专业的酒店装饰设计公司和有能力的装修施工公司来完成，反对由装修承包方免费进行装饰设计的做法：专业的酒店装饰设计公司：其目的是挣设计费、同时作好自己公司的口碑，与其所采用的何种价位装饰材料，最终的装饰总成本无直接经济利益联系。在能体现设计效果的前提下，成本控制得越到位，越能真正体现其设计能力。装修施工公司：其强项在于施工，在保证进度的前提下，装修质量高、稳定、细节处理完美，能达到这点就已经很不错了。现在的很多大型装修施工单位都下设了设计部门或设计室。但其接的单，大多是写字楼、住宅、商场、学校、机关、酒楼一类的。接到高星级酒店设计的单子了，多是临时再聘请专业的酒店设计师来进行设计，出的产品的质量、稳定性，就不好说了。由装修承包方免费进行装饰设计的后果：表面上看，由装修承包方免费进行装饰设计，投资方省了笔不小的设计费。但投资方要考虑这个问题：装修承包方在进行装饰设计时，他能尽心尽力地将成本控制到了最为合适的一个点了吗？本来这个点就是不容易量化的，即使业主方招聘专业酒店筹建人员全程跟踪设计，收效也是甚微。“羊毛”终究是出在“羊”身上的：一个好的酒店设计方案，无论是自己做或者另外花钱请专业酒店设计人员做，都是要花费设计费用的。现在五星级酒店的国内设计单价是150元/200元/，设计费用都是好几百万。这个费用全部由装饰施工单位自己去消化，吞下去是滋味吗？于是，设计中本可以省的材料用上了，可以用替代材料的地方也全采用高档材料（材料费增加了），可以简洁的地方出现了很多的曲线或异型设计（人工费增加了），另外，在施工中还会不断地、“合理地”多出现本可以避免的施工变更，表面上看是没有什么问题，但今天牵两笔、明天牵两笔，不知不觉中，设计费的本钱又收回来了。反对一昧地铺天盖地般采用“镶金嵌玉”的装饰设计手法：五星级酒店的确是用钱堆砌出来的，但不计成本般的处处使用高档装饰材料及饰品的设计手法，相信是大多数投资方所不愿意看到的。酒店装饰效果的体现，最主要是靠装饰材料的选型、合理搭配、细节处理，同时还要巧妙地体现出酒店的主题文化，再配以灯光，效果自然就出来的，这样，就能节省一大笔装饰费用。试想，客人一迈进酒店的大堂，首先感受到的就是大堂的空间高度、面积、装饰材料的颜色及搭配、装饰物品、总体灯光等的综合效果，细看才能体会到体现出的装饰风格、主题文化，而不会就立刻就走到墙前看贴的什么石材，是意大利的还是西班牙、美国的。客人走进客房，首先体会到的也是房间的空间、面积、家具、窗帘、布草及整个房间的色彩基调等综合气氛。有谁会马上端详这墙上贴的墙纸、卫生间洗面台的石材是进口的还是国产的？在酒店大堂、餐厅及娱乐场所通道、豪华的餐厅及娱乐包间、总统套房等等重要区域，适当使用进口材料能更好地体现装饰效果是很必要的，总之：好钢要用在刀刃上！酒店在一些非重要区域，如消防楼梯通道、各员工工作间、技师房、储藏间、厨房、附属楼、酒店管理人员办公区域等地，采用成本极低的颜色相仿的仿制品也未尝不可。主要装饰材料进行把控：一般采取甲供或甲方认定品牌、规格、型号。甲方应派专人对本地及周边装饰材料市场进行询价，部分材料，如石材，很有必要到国内几个主要的石材产地（如福建、山东、四川、广西、云南等）进行市场调查。专业酒店装饰设计公司的选择：首先主设计师必须是要懂酒店的经营方式、构架、经营流程、酒店管理者的管理需求、酒店星级评定规范；设计之前对酒店当地市场的调查了解，必须要明白调查些什么，有哪些项目？至少要做到以下方面：当地的各星级酒店及街边社会酒楼、咖啡馆、OK厅、洗浴中心、洗脚房的调查：餐饮、娱乐、休闲、会议等项目的地理位置、规模、装饰特色、主题文化、销售价格、客源分类、顾客口碑、上客率、停车场、其他附加服务、服务质量等等细项；本地市场餐饮、娱乐、休闲、会议、会展、精品购物等的市场饱和度或欠缺程度；准确了解当地城市未来5-10的规划，预测酒店未来5-10内的发展状况，做出的设计方案必须是具有前瞻性的；对主要装饰材料的市场价格必须熟悉以及新型装饰材料的选择利用能力（较好地把控成本、提高效率、保证品质）；能够提供切实可行的装饰成本控制方案；各服务场点尽可能地考虑是多功能性的，将“最大限度的获取经营利润”这一思路贯穿在整个设计中；设计中必须满足少数的贵宾服务需求：第一，必须保证“私密性”：从停车、乘电梯、进入餐饮或娱乐或会议的通道、包房的位置、结帐方式地点等等细节都必须充分地考虑周全。试想，一个政府要员想要到你的酒店洗个桑拿放松一下，若像普通客人那样非得从大门进来，经过大厅乘坐电梯，再到桑拿楼层，还得经过桑拿服务台，再进入包间，这么多的环节中，不知道有多少人看见了你的面孔，还可能遇到你的部下或不想见到的其他人，如果是这样，你说这官员下次还敢来吗？这口碑一带出去，别的重要人物还敢来吗？真正的重要人物，你若能倒贴钱把他给请过来了，一次、两次，消费愉快了，可能你就能办成一些大事了。酒店作为一个平台，在这一方面的作用举足轻重。这一点，能做到、做好的设计师极少！第二，要充分显示出地位、身份：接待贵宾的场所硬件的豪华程度充分表现出来，这一点一般设计师都容易做到；第三，充分的人性化的体现：要让客人使用方便。如开会，贵宾休息室要紧靠主会议室，而且有通道直接到主席台上，除常规通道外，还有专用的撤离会场的通道；因为人员流动的原因，在看其成功案例的同时，必须落实该主设计师是否还在其设计公司；酒店主要设备的选型、成本控制以及其他注意事项：1、酒店的设备投资成本一般占总投资的30%，主要分为配发电系统、中央空调系统、给排水系统、消防及自动报警系统、锅炉系统、电梯系统、弱电系统设备以及游泳池设备、桑拿设备、洗衣房设备；2、配发电系统：施工一般由当地电力公司所垄断。需要注意的是酒店的电力容量的考虑，一定要充分考虑到酒店以后经营范围的扩大所需要的电力增容问题，修建的时候一定要保证有15%-20%的余量。发电机本已经是在救命的时候启用的，其不能有丝毫散失。建议买进口品牌，从实际了解到的情况，国产货的确比不上进口机，比较好的有瑞典的沃尔沃，美国的康明斯（不是国内组装的康明斯）等品牌。3、中央空调系统：主机现在各种品牌有30多个，建议选择时先分个档次，若拿国产货和美国品牌对比，的确是不合适的。建议分成三个档次：进口品牌的，如美国的开利、约克，日本的大金等，纯国产的海尔、格力、清华同方、山东的格瑞德、贝莱特等等，合资的台湾台佳、上海瀚艺等。不同档次品牌价格是不同的，各有所取舍：业主若是选择纯国产货，短期一两年之内绝对是不会有什么问题的，但要想5年、6年以后仍然如初，就不现实，但是降低了初期投资成本，要想这头也占、那头也占，是极不现实的。若酒店采用了水源热泵或地源热泵，要注意，不是所有品牌的主机此方面都有成熟技术的；对于进口品牌，要千万防备是否是贴牌的！这种情况，从外表上粗略是看不出来的，但其核心的压缩机是能确认出来的，另外，别幻想着买原装进口的机子，现在都是在国内组装的；4、给排水系统：一般是交给土建完成。要注意选择好管材的类型，目前市场上出现的新产品较多，要多对比一下价格、材质、寿命、健康、维护方便性等综合指标；5、消防及自动报警系统：施工普遍是由当地消防部门垄断。要注意在签订合同时，仔细划分需由消防施工单位完成的工作范围，哪些是由消防施工方带为上报而实际由甲方负责的工作，与装饰、弱电施工需要配合的工作等等。仍然要采取招标（邀标）的方式来压消防安装成本。6、锅炉系统：要注意锅炉的燃烧机一定要用进口的！选择品牌时要考虑以后维修件要方便购买；从能耗角度，最好是采用燃气锅炉，但购买时要有一台燃油燃气两用的锅炉，以应急；7、电梯系统：在建筑设计阶段就应该先确定所选电梯的品牌、规格，便于土建施工时做好井道、轿坑的预留预埋工作；高层建筑类酒店，切忌将观光电梯作为运送客人的主电梯！观光电梯因为视觉的原因速度都受到了限制，一般不超过1.75米/秒，太快了则会感觉头晕。但高层建筑的主客梯速度若达不到2.5-3米/秒的话，那绝对会经常出现一大群客人等候电梯的场面。我所在筹建的河北邢台的万峰国际酒店（五星级）就出现了这个问题，当时因为桩基都已打好，没法改了。应该做到：以封闭式高速电梯为主+以少量观光电梯为辅。考察过许多的五星级酒店，大多电梯里没有空调，夏天乘坐该电梯是没有五星级酒店感觉的；对于厨房里用的传菜电梯，因为只传菜，不能乘人，许多酒店都是用的一般电梯厂制作出非标类的“黑户”电梯：没有铭牌标示，也没有检验证明。这种“省钱”的做法不可取。8、弱电系统：需要上的系统项目的选择：按投资成本可分成以下三个档次：首先，最底限是：建筑规范里要求必须有的、国家强制性要求必须有的、酒店五星级星评要求必须要有的；其次，在底限的基础上+舒适度及豪华感官度；最后，在底限的基础上+舒适度及豪华感官度+利于酒店管理（能耗控制）+品牌宣传最为关键的是酒店客房智能控制系统及会议系统，这两部分是客人直接感官面对的，这方面的钱是不能省的；需要注意：目前弱电设计安装市场还不是很透明化，弱电公司在介绍需要上的各系统时也是比较夸张化。甲方要仔细对市场价格进行了解对比。9、游泳池设备：全部投资不超过50多万，五星级酒店应该上的各项系统都应该考虑：如臭氧消毒系统，主要设备如砂缸、泵建议采用原装进口产品；要充分考虑维修的方便性，维修配件的可替代性；10、桑拿设备：要考虑采用部分舒适性、娱乐性较强的桑拿设备；还要考虑安全、机房设置合理，维修易操作、维修配件易购；11、洗衣房设备：首先要按照酒店饱和的布草洗涤量来考虑洗衣设备的配置，其实是考虑是否外接布草洗涤业务？选购洗衣房设备者自己必须熟悉酒店各洗衣设备的性能，不同类型设备操作的难易，布草破损率的大致情况，如全自动立式洗衣机在操作便捷、布草破损率等方面就要优于卧式半自动洗衣机，双滚3米的平烫机工作效率就远比单滚2.8米平烫机高得多；要明确高压蒸汽的供给来源,所需蒸汽量、蒸汽压力、高压蒸汽锅炉的位置,输送管道方式；考虑维修配件的通用性或可替代性；目前可利用的国家政策（节能，太阳能，地源热泵，利用低谷电价，投资返金的政策）对于采用地源热泵、水源热泵的蓄能空调系统，国家都有一定的补贴政策，如河北省，对于该项目的补贴额度为相关投资费用的15%-25%。对于使用太阳能也有相应的补贴，如河北邢台市2007年出台了政策：按照审核后的太阳能热水(开水)系统总造价的10%给予补贴；节能降耗：1、建筑节能：外墙隔热：尽量不采用整体玻璃幕墙设计，造价高、隔热差、隔音差；采用外墙加隔热材料方式；门窗隔热：窗户采用中空玻璃或双层玻璃，既隔热又隔音；内墙全部采用轻质砂加气混凝土砌块，以新型墙体材料替代了黏土砖；屋面采用加厚挤塑泡沫板保温技术；2、采用太阳能：3、采用中水系统：注意：采用太阳能及中水系统，相对于收效来说，初期投资较大，实际的目的是获得良好的社会效应，经济效益次之。4、弱电系统中考虑楼宇控制进行节能：建筑设备监控系统 该系统充分体现酒店的舒适和豪华性，依据暖通空调、给排水、电气等专业要求，对酒店内的机电设备（供配电、照明、柴油发电机、电梯、冷冻、空调新风、送排风、给排水）进行集中监视、控制和管理，使机电设备安全、可靠、高效地运行，同时节约能源、减少维护人员、提高工作效率。5、给排水、供电干路、支路安装计量器：6、经营管理上的节能措施：用节水型的坐便器，可以节水一半以上。在水箱内安装节水芯，每只马桶一年可节水30吨左右。员工浴室可安装智能感应式节水系统。刷卡洗澡男员工8分钟，女员工12分钟，控制用水量。公共卫生间安装感应节水龙头。 房间卫生间可安装流量节水龙头，适当控制水流量就可以节约1/3。 对饭店的各个部门各个区域分别用水表计量。积累数据根据使用率额定合理的用水量。酒店中央空调的冷却塔会形成大量的水雾，一年就要飘掉近5000吨水。可以安装收水器，大大降低水雾损耗。 采用新型节能光源。至少可节电70%以上。 采用智能节电调压开关。根据日照条件和需要营造的氛围调节电压和照射度。可节电20%左右。提倡采用LED半导体灯，可以节约75%的用电量。 将夏天空调的温度设定在28。 少用机械通风，多用自然通风。不提供一次性物品，如塑料袋、餐具、台布。节约纸张。采用无纸化办公。不鼓励客人过度消费。倡导适度消费，鼓励打包。 用蒸汽洗车取代传统高压水枪洗车，可节水节电达90%。单层窗可贴透明反射膜或防晒膜，可阻隔70%-80%的太阳能。外墙可因地制宜采用浅色涂料，提高阳光反射率减少能耗。酒店建筑墙窗面积比增加10%，能耗增加近30%。玻璃幕墙比普通墙体多耗能2-3倍。 酒店的玻璃天顶可采用天幕智能控制。根据气温和光线变化自动调节。 用反射窗帘可反射50%的热量。 多采用屋顶绿化，可以挡掉50%的太阳辐射。室内一棵树一天可蒸发40公升的水。洗衣房如能将脏棉织品浸泡20分钟再洗，既容易洗净又节水省电。餐厅厨房冰箱内的存放容积以80%为宜。采用锅炉排烟废气余热利用技术。一般可提供十几吨约70的热水。装饰的目的、手法：如何能真正地吸引顾客、为酒店获取最大额的利润？下面分别从餐饮、娱乐、会议等三方面来说明。餐饮：第一，设计上必须保证私密性：现在一般请客吃饭都愿意坐包房，豪华包房的饭桌一般是不正对包间门的，要设置单独的传菜窗口供服务员使用，避免房门频开让楼道路过的客人看见里面。更要设计一些4-6人的小包房，装修设计突出细腻、品位、舒适度和私密性，专门接待一些吃燕鲍翅的高档客人，这一类请客或赴宴的一般都是人物，消费较高，不愿熟人见到，所以一定要保证私密性，进出通道最好与其他包房相分隔。第二，针对不同的客源群，装饰上对每个包房要赋予寓意：比如为满足升官晋级这类客人的需求，将一间餐厅包房取名为得举轩，取范进中举之意。墙面设计为宫廷贺喜的粉红大花软包造型，壁灯造型为一枝刚刚破土的嫩芽，预示前途无量。职位升迁了的客人举办宴席就特别喜爱这类包房。再比如接待贵宾的豪华包房，部分采用纯中式装修，墙面木作造型内，采用汉代名人书法壁布，天花为皇家房檐硫璃瓦造型及宫廷实木窗隔造型，吊灯为宫廷古典式，尽显五千年的中国古典文化。采用目的性照明，直射餐桌，使菜品与配用的金餐具色彩斑斓，气氛浓烈。主人坐的龙椅由红木雕刻而成，其他椅子也是仿宋朝雕刻。休息区的主题背景墙内嵌入等离子电视，包房内单设豪华卫生间。该类包房常常是设了8800元的起订费还爆满。娱乐（OK厅包房和桑拿包房）：第一，最重要的还是私密性的问题，这对于政府要员及其他重要人物来说，名誉及人身的安全是至关重要的。要考虑几个豪华包房，其进出通道另外专设，不需要经过服务台，引领、结帐等工作由酒店派专人直接负责；第二，一定要设计考虑一个隔音良好、较为清静的小场所专供客人放心接打电话。很多酒店的OK厅包房隔音较差，走在过道上或是在一空房间里也躲不开此起彼伏的噪音，想在电话里说自己不在OK厅都不可能；第三，一定要考虑设计歌手及按摩技师的紧急疏散通道，从容应对各种紧急情况；第四，音响效果、通新风、隔音等问题是不用说都必须考虑的。会议：第一，要考虑高科技设备的使用，如同声传译（至少四声道）、自动升降液晶电脑桌、电子签到系统、电视电话会议系统、会议的摄录象系统、中央控制系统、手拉手会议系统、自动升降会标杆（包括室外的门牌位置）、投影显示系统（自动升降投影屏幕）、监控视频系统、DCN（数据通信网）系统、移动音响车、多媒体投影、宽带、电视光纤、电话、电铃等等。许多的政府会议及高等级专业会议，要的就是高性能的会议硬件设施来体现酒店档次，以此争光添彩。第二，平面功能布局方面要充分考虑接待贵宾的设计：贵宾间的位置、贵宾间内部的设计、贵宾间进入主席台的通道、从主席台撤离会场的专用通道；第三，目前会议室都是按照多功能设计，既可开会、表演，也可举办大型宴会、小型商务展示，提高利用率。设计时就必须考虑相应足够的储藏间、工作间、化妆间及相关通道。第四，现在会展的市场越来越大，若有条件，可以考虑一些大型网架式层高较高的会议室，设计时充分考虑会议室的面积、地处位置、门前广场面积、进出通道、电力负荷、各种视频、网络、电话等综合布线的设计、相关停车场面积等等因素。国际上酒店的规划和设计通行的标准和惯例编者按：在国际上，酒店的规划和设计有通行的标准和惯例。这些宝贵的经验帮助了建筑师和设计师，也奠定了酒店成功的基础。我们本着十分客观的原则，将国外的经验和中国的实际情况结合，比较简浅地编写了一套课程，在本刊连载，希望能对大家有益。本期刊登第二节。 第二节 大堂或接待前厅1 大堂面积：1.1 通常大堂是客人进入酒店开始行为的第一途径，客人要由此通往全部或绝大部分酒店公共设施和客房。大堂的流程、集散会合区、休息区和每一张桌子、服务用台都要精确设定位置。前台的接待、咨询和结算服务位置要十分明显，最好从主入口处就可以看到。 1.2大堂的总面积取决于酒店的规模和级别，以及酒店的客户类型定位。但依据欧美国家的经验，常常以客房的数量来推算大堂服务面积。（见图1、图2）图1 大堂服务面积客房比序号酒 店 类 型大堂面积(m2)/客房数1经济型、汽车和机场型0.8-0.9/12度假型、城市商务型1.1-1.2/13大型会议型、主题娱乐型、商业中心型1.2-1.4/1图2 大堂服务分区面积范例表（以200间客房的城市中心商务酒店为例）分 区 名 称面 积（m2）说 明前台区16-20长度7.5-8m流程区100-110入口区12-14 m2，电梯厅15-20 m2大堂酒吧区20-3010-12个座位零售商品区12-15书报礼品格架和柜台公共区卫生间和储存室50包括残疾人设施行李房、礼宾、公用电话10-12注：不包括会议、团体客人需要的前厅补加面积。分 区 名 称 面 积（m2） 说 明 前台区 16-20 长度7.5-8m 流程区 100-110 入口区12-14 m2，电梯厅15-20 m2 大堂酒吧区 20-30 10-12个座位 零售商品区 12-15 书报礼品格架和柜台 公共区卫生间和储存室 50 包括残疾人设施 行李房、礼宾、公用电话 10-12注：不包括会议、团体客人需要的前厅补加面积。 1.3成本控制型酒店可以采用上述图表中的标准. 这是十分经济又可以保证效果的选择，但需要专业化设计支持。1.4大型都市酒店需要吸引公众兴趣，创造独特豪华的氛围，常常会扩大设计空间。在这种情况下，大堂层通常会设立餐厅、酒廊、咖啡厅、书报亭、饼店、商务中心以及通向店外商业区、地铁、车站的出口。如果大堂在一层，其侧面还可以设立沿街开门的店面，用于出租或自营，以确立酒店首层周围商业环境的配套性和形象的一致。 1.5 度假酒店的大堂常常和健身、风景区域设计在一条视觉链上，但要和行李处理区分离开。1.6大堂也具有商业销售功能，在标准面积中随机设置，不必另外占用面积：* 酒店管理公司的形象宣传、标识系统和美术创意；* 酒店推出的特色活动宣传；* 当地艺术活动、历史文化景点、著名会议展览的信息；* 其它有文化、艺术价值的广告；1.7大堂或接待前区面积中还要另外考虑：* 工程设备用房，消防安全用房；* 办公用房（比如前台办公室和销售办公室）； * 员工出入口和员工流程（也许还有员工区用房）；* 货物、垃圾出入口和暂存用房，以及周转运输流程；* 垂直交通面积。这些面积被称为后线面积或内部面积。后线面积常常是大堂服务面积的20-25%，取决于酒店的规模和设备选择。酒店消防验收及消防设计规范1.系统布线：（1）火灾自动报警系统工程的布线，应符合现行国家标准电气装置1KV 及以下配线工程施工及验收规范GB50258-96 的规定。（2） 火灾自动报警系统的传输线路的线芯截面，除满足技术条件外，还应满足机械强度要求。穿管敷设的铜芯绝缘导线最小截面不应小于1.0mm2；线槽内敷设的绝缘导线，最小截面不应小于0.75mm2；多芯电缆最小截面不应小于0.5mm2。（3）其传输线路应采用穿金属管，经阻燃处理的硬质塑料管或封闭式线槽保护方式布线。（4）当采用暗敷设时，应敷设在不燃烧体结构内，且保护层厚度不宜小于3cm。（5）当采用明敷时，应采用金属管或金属线槽保护，并应在金属管或金属线槽上涂防火涂料保护。（6）当采用经阻燃处理的电缆时，可不穿金属管保护，但应敷设在电缆井或吊顶内有防火保护措施的封闭式线槽内。（ 7）不同系统、不同电压等级、不同电流类别的线路，不应穿在同一管内或线槽的同槽孔内。（8）导线在管内或线槽内，不应有接头或扭结，导线的接头，应在接线盒内焊接或用端子连接。（9）从接线盒，线槽等处引至探测器底盒、控制设备盒、扬声器箱的线路，均应加金属软管保护。（10）敷设在多尘或潮湿场所管路的管口和管子连接处，均应作密封处理。（11）火灾自动报警系统导线敷设后，应对每回路导线用500V 的兆欧表测量绝缘电阻，其对地绝缘电阻不应小于20M。2.火灾探测器的安装（1）探测器至墙壁，梁边的水平距离不应小于0.5m。（2）探测器周围0.5m 内，不应有遮挡物。（3） 探测器至空调送风口的水平距离，不应小于1.5m， 并宜接近回风口安装；至多孔送风顶棚孔口的水平距离，不应小于0.5m。（4）在宽度小于3m 的内走道顶棚上设置探测器时，宜居中布置。感温探测器的安装间距不超过10m； 感烟探测器的安装间距，不超过15m； 探测器距端墙的距离，不应大于探测器安装间距一半。（5） 探测器宜水平安装，当必须倾斜安装时，倾斜角度不应大于45。（6）探测器的底座应固定牢靠，如有报警确认灯，应面向便于人员观察的入口方向。（7）探测器的外接导线，应留有不小于15cm 的余量。（8）探测器在即将调试时方可安装，在安装前应妥善保管，并应采取防尘、防潮、防腐蚀措施。3.手动火灾报警按钮的安装手动火灾报警按钮可以起到确认火情或者人工发出火警信号的特殊作用，所以每个防火分区应至少设置一个手动火灾报警按钮。（1）手动火灾报警按钮应安装在墙上其底边距地（楼）面高度1.31.5m 处. 且应有明显标志。从一个防火分区内任何位置到最邻近手动火灾报警按钮的步行距离不应大于30m。（2）手动火灾报警按钮应安装牢固，不得倾斜。（3）手动火灾报警按钮的外接导线应留有不小于10cm 的余量，且在其端部应有明显标志。4.火灾报警警铃及门灯安装（1）警铃是振动性很强的讯响设备，固定螺栓上要加弹簧垫片。（2）门灯需选用相配套的灯位盒或相应的接线盒，预埋在门上方墙内，且不应凸出墙体装饰面。5.火灾报警控制器的安装（1）火灾报警控制器在墙上安装时，其底边距地（楼）面高度宜为1.31.5m。（2）控制器应安装牢固，不得倾斜，安装在轻质墙上时，应采取加固措施。（3）控制器主电源引入线，应直接与消防电源连接，严禁使用电源插头。主电源应有明显标志。（4）控制器的接地应牢固，并有明显标志，消防控制室专设工作接地装置时，接地电阻值不应大于4；采用共同接地时，接地电阻值不应大于1。6.火灾应急广播（1）民用建筑内公共场所，每个扬声器的额定功率不应小于3W，其数量应能保证从一个防火分区内的任何部位到最近一个扬声器的距离不大于25m。走道内最后一个扬声器至走道末端的距离不应大于12.5m。（2）在环境噪声大于60dB 的场所所设置的扬声器，在其播放范围内最远点的播放声压级应高于背景噪声15dB。（3）客房设置专用扬声器时，其功率不宜小于1.0W。（4）火灾时应能在消防控制室将火灾为疏散层的扬声器和公共广播扩音机强制转入火灾应急广播状态。（5）应设置火灾应急广播备用扩音机，其容量不应小于火灾需同时广播的范围内火灾应急广播扬声器最大容量总和的1.5 倍。酒店所有的消防广播语言除中文之外必须要有3种以上的国际通用语言进行循环播放。7.消防专用电话（1）消防控制室应设置消防专用电话总机，且宜选择共电式电话总机或对讲通信电话设备。（2）在下列部位应设置消防专用电话分机消防水泵房、备用发电机房、锅炉房、配变电室、主要通风机房、排烟机房、消防电梯机房及其它与消防联动控制有关且经常有人值班的机房。灭火控制系统操作装置处或控制室。酒店消防值班室、总调度室。设有手动火灾报警按钮、消防栓按钮等处宜设置电话塞孔。电话塞孔在墙上安装时，其底边距地面高度宜为1.31.5。（3）消防控制室、消防值班室或酒店消防站等处，应设置可直接报警的外线电话。8.隐蔽工程验收及中间验收（1）通常火灾自动报警系统的部分水平管线，是预埋在砼楼板内。需与结构主体施工密切配合，预埋工作完成后或须由施工单位、监理单位、业主方共同进行隐蔽工程验收，合格后经三方签字，才能进入下道工序施工。（2）电气绝缘检查。(a)在穿线焊接包头完成后(b)电气装置全部安装完毕后；(c)地极探测检查须进行绝缘摇测检查，作为中间验收，不符合设计及规范要求的要立即检查处理。9.火灾自动报警系统的调试系统调试应由安装单位会同有关厂家一起进行。（1）应先分别对探测器、火灾报警控制器、区域报警控制器、集中报警控制器、火灾报警装置和消防控制设备等逐个进行单机通电检查。正常后方可进行系统调试。（2）火灾自动报警系统通电后，对报警控制器进行下列功能检查。(a)火灾报警自检功能；(b)消音、复位功能；(c)故障报警功能；(d)火灾优先功能；(e)报警记忆功能；(f)电源自动转换和备用电源自动充电功能；(g)备用电源的欠压和过压报警功能；（3） 对备用电源连续充放电3 次后，主电源和备用电源能自动转换。（4）应采用专用检查仪器对探测器逐个进行试验，其动作应准确无误。（5）应分别由主电源和备用电源供电，检查火灾自动报警系统各项控制功能和联动功能。（6） 火灾自动报警系统应在连续运行120h 无故障后，才能填写调试报告。10.系统的验收（1）火灾自动报警系统竣工验收，应在公安消防监督机构监督下，由建设主管单位主持，设计、施工、调试等单位参加，共同进行。（2）火灾自动报警系统验收前，建设单位应向公安消防监督机构提交验收申请报告，并附下列技术文件；(a)建筑工程消防验收登记表；(b)系统竣工图(c)施工记录（包括隐蔽工程验收记录）(d)调试报告(e)管理、维护人员登记表；（3）系统竣工验收(a)消防用电设备电源的自动切换装置，应进行3 次切换试验，每次试验均应正常。(b)火灾报警控制器应按下列要求进行功能抽验；实际安装数量在5 台以下者，全部抽验；实际安装数量在6 台10 台者，抽验5 台；实际安装数量超过10 台者，按实际安装数量30%50%的比例、但不小于5 台抽验。抽验时每个功能应重复12 次，被抽验控制器的基本功能应符合现行国家标准火灾报警控制器通用技术条件中的功能要求。(c)火灾探测器（包括手动报警按钮）， 应按下列要求进行模拟火灾响应试验和故障报警抽验；实际安装数量在100 只以下者，抽验10 只；实际安装数量超过100 只，按实际安装数量5%10%的比例、但不少于10 只抽验。被抽验探测器的试验均应正常。(d)室内消火栓的功能验收应在出水压力符合现行国家有关建筑设计防火规范的条件下进行，并应符合下列要求：工作泵、备用泵转换运行13 次；消防控制室内操作启、停泵13 次；消火栓处操作启泵按钮按5%10%的比例抽验。以上控制功能应正常，信号应正确。(e)自动喷水灭火系统的抽验，应在符合现行国家标准自动喷水灭火系统设计规范的条件下，抽验下列控制功能：工作泵、备用泵转换运行13 次；消防控制室内操作启、停泵13 次；水流指示器、闸阀关闭器及电动阀等按实际安装数量的10%30%的比例进行末端放水试验。上述控制功能、信号均应正常。(f)卤代烷、泡沫、二氧化碳、干粉等灭火系统的抽验，应在符合现行各有关系统设计规范的条件下按实际安装数量的20%30%抽验下列控制功能；人工启动和紧急切断试验13 次；与固定灭火设备联动控制的其它设备（包括关闭防火门窗、停止空调风机、关闭防火阀、落下防火幕等）试验13 次；抽一个防护区进行喷放试验（卤代烷系统应采用氮气等介质代替）。(g)电动防火门、防火卷帘的抽验，应按实际安装数量的10%20%抽验联动控制功能，其控制功能、信号均应正常。(h)通风空调和防排烟设备（包括风机和阀门）的抽验，应按实际安装数量的10%20%抽验联动控制功能，其控制功能、信号均应正常。(i)消防电梯的检验应进行12 次人工控制和自动控制功能检验，其控制功能、信号均应正常。(j)火灾事故广播设备的检验，应按实际安装数量的10%20%进行下列功能检验。在消防控制室选层广播；共享的扬声器强行切换试验；备用扩音机控制功能试验。上述控制功能应正常，语音应清楚。(k)消防通讯设备的检验，应符合下列要求：消防控制室与设备间所设的对讲电话进行13 通话试验；电话插孔按实际安装数量的5%10%进行通话试验；消防控制室的外线电话与“119 台”进行13 次通话试验。上述功能应正常，语音应清楚。本节各项检验项目中，当有不合格者时，应限期修复或更换，并进行修复或更换，并进行复验。复验时，对有抽验比例要求的，应进行加倍试验。复验不合格者，不能通过验收。三、事后控制要点：1.产品保护（1）安装探测器时，应先安装底座，调试时再安装探头。（2）端子箱安装完毕后，应注意上锁，保护箱体不受污染。（3）区域报警控制器和集中报警控制器、柜、盘安装时，应注意保持墙面清洁。安装后应采取防尘和防潮等措施，最好及时将门上锁。2.技术数据的移交（1）火灾自动报警系统工程验收登记表；（2）施工记录（包括隐蔽工程验收记录，中间验收记录等）； （3）调试报告；（4）系统竣工图；（5）重大工伤事故报告；（6）质量事故报告；（7）各种设备、材料的出产合格证、说明书；（8）施工中补充的技术交底和新工艺交底。 如何提升酒店室内设计与装修的品质大堂是酒店中最重要的区域，是酒店整体形象的体现。许多酒店建筑及室内设计师在大堂的设计及装修过程中，常会步入一些误区，从而影响到该区域的整体性、专业性和舒适度。 从总体上讲，大堂的设计和装修要遵循以下四个原则： 首先，大堂的面积应与整个酒店的客房总数成比例。 许多人误认为酒店的大堂越大、越高才算气派，实际上面积过大的厅堂，不仅会增加装修及运行成本，而且会显得异常冷清，不利于酒店的经营。 即将颁布的旅游饭店星级的划分与评定国家标准(以下简称“国家标准”)对前厅公共面积的评分做出了新的规定，该项总分为8分。前厅公共面积不包括任何营业区域的面积，如：总服务台、商场、商务中心、大堂吧、咖啡厅等。前厅公共面积的具体评分标准为：不少于1.2m2/间客房或不小于400m2，得8分；不少于1.0m2/间客房或不小于350m2，得6分；不少于0.8m2/间客房或300m2，得4分；不少于0.6m2/间客房或不小于250m2，得2分；不小于150m2，得1分。与老标准相比，新标准放宽了对面积的要求，这反映了国家旅游管理部门鼓励酒店在设计中从经营的角度出发。 其次，大堂的装修风格应与酒店的定位及类型相吻合。 无论哪一种类型的酒店，在室内装修风格上都应与其自身的酒店定位及类型相吻合，如：度假型酒店应突出轻松、休闲的特征，而城市酒店的商务气氛则应更浓一些，时尚酒店的艺术及个性化氛围应更强烈一些。许多酒店往往忽视这一问题，偏面认为越豪华越好，将度假型酒店装修成富丽堂皇的欧式风格的例子比比皆是。 再次，流线要合理。 酒店的通道分两种流线，一种是服务流线，指酒店员工的后场通道；另一种是客人流线，指进入酒店的客人到达各前台区域所经过的线路。设计中应严格区分两种流线，避免客人流线与服务流线的交叉。流线混乱不仅会增加管理难度，同时还会影响前台服务区域的氛围。 最后，要把最佳的位置留给客人，把无采光、不规整、不能产生效益的位置留给酒店后场。 从设计的细节上讲，大堂的设计和装修要注意以下问题： (一)入口要宽敞 宽敞典雅的入口很重要，会给客人留下美好的第一印象。过于狭小、局促的人口会让人感到非常难受。 同时，酒店的入口最好有一相对宽敞的过厅，形成室内外的过渡空间，这不仅可以提升酒店的档次，而且易于节能。 此外，还要考虑到残疾人的需求，为其设计专用的坡道。 (二)采用多种形式的总台 大堂中总合是必不可少的最主要场所，如果条件许可，其位置应尽可能不要面对大门，这样既可以给在总台办理相关手续的客人一个相对安逸的空间，同时又可以减少过浓的商业气息。 总台的形式可多种多样，不一定是一条直线，可以采用分段、弧形或书桌的形式(可供客人坐下办理相关手续)。这要根据不同的情况加以选择。总台的背景也很重要，装饰面、装修手法可多种多样。最重要的是不要挂几个世界钟，这不仅俗气，而且显得品味很低。房价表、汇率表等都不应出现在墙上，因为酒店不是银行，过浓的商业气氛会极大地降低酒店的品味。 酒店的贵重物品保管间需有两个方向的门进入。一扇是供客人使用，另一扇接总台，供服务人员进出。对于