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中国大同论坛项目研究营销企划组2010年12月12日目 录55 / 55第一部分 大同市城市概况第一节：大同城市整体概况一、城市基本状况1、区位概况2、人文概况3、资源概况二、大同市经济概况1、近年来大同市国民经济运行情况分析2、经济、投资、政策环境3、大同产业特点4、大同产业结构变化第二部分 大同市房地产整体市场第一节：城市人口状况研究1、 城市人口变化2、 居民收入变化3、 房地产投资状况4、 居住状况第二节：大同市房地产现状研究一、城市发展趋势及分析1、城市发展研析 2、城市现状分析3、十一五期间大同住宅建设规划二、大同市房地产市场研析1、大同市基准地价2、大同市房地产市场供求及房价走势3、2009年大同市房地产投资状况4、大同市房地产综合评价5、大同市房地产走势第三部分 大同市房地产区域市场研析第一节：大同区域板块分析一、区域板块现状二、迎宾路南区域楼盘开发现状三、大同综合性项目发展现状第二节：区域明星楼盘简析桐城中央第三节：可借鉴性楼盘简析东方罗马城第四节：项目周边楼盘现状简析第四部分 本项目分析及定位方向第一节：项目现状第二节：项目swot分析及价值判断一、项目swot分析二、项目价值判断第三节：项目目标消费群体分析一、大同市整体购房人群分析二、本项目目标客群分析三、本项目目标客群区域分析第四节：市场借鉴项目分析一、深圳万科城二、郑州远大理想城三、郑州橄榄城四、本项目突破方向第五节：物业发展建议一、产品定位原则二、产品类型定位三、户型配比四、产品功能定位五、项目开发节奏与开发组合六、社区设计要求七、社区配套建议八、项目启动策略第五部分 本案项目售价预估一、项目基本资料二、售价预估附件一：大同市房地产开发预售条件附件二：大同开发成本一览附件三：大同市2009年城市住宅拆迁安置区分区分类价格附件四：大同市关于“城中村改造”办公会议纪要附件五：大同市城市规划区内农村集体土地 房屋拆迁安置补偿暂行规定附件六：2008-2009年大同城中村拆迁公告第一部分 大同市城市概况第一节 大同城市概况一、城市基本情况1、区位概况大同位于山西省北部，介于内外长城之间，是大同盆地的中心。大同为山西省第二大城市，晋、冀、蒙三省（区）和大同各县的交通枢纽，大同地区的政治、经济、文化中心。全市辖区面积14176 平方千米，城区2080 平方千米，辖左云、大同、阳高、天镇、浑源、广灵、灵丘七县，城区和近郊划为城区、矿区、南郊区和新荣区，计5镇22乡29个街道办事处。大同北邻内蒙，东望河北、距北京380公里，南离太原市352公里，实为首都之屏障、全晋北方之门户，且扼晋、冀、内蒙之咽喉要道，是历代兵家必争之地。在历史上大同曾为三代京华、两朝重镇，在清代以前无不派名将镇守，既防外来侵略又保京师安危，被誉为“北方锁钥”。今日的大同，是京包、同蒲两大铁路的交汇点，大秦铁路的起点，居神府、准格尔新兴能源区与京津唐发达工业区的中点；为我国当代最大的煤炭能源基地、国家级历史文化名城。2、人文概况u 历史文化名城，人文资源丰富大同市是国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一，有2400多年历史，曾为北魏京师、辽金陪都、明清重镇。境内古建筑、古遗址300多处，其中列入世界文化遗产名录的1处、列入国家级和省级文物保护单位的36处，古建文化、佛教文化非常发达。大同现存古建筑、古墓葬、古遗址两万余处，各级文物保护单位346处，其中全国重点文物保护单位20处，省级文保单位22处，市县级文保单位更是多达304处。北魏年间开凿的云冈石窟，现存的唯一辽代木构建筑的华严寺，古朴浑厚的善化寺，号称中国龙壁之冠的九龙壁，黏着在峭壁之上的悬空寺，景色旖旎、山势峭如刀劈的北岳恒山u 北方名城，旅游胜地大同市的旅游资源颇为丰富，历史古迹和自然风光均有独到之处。古迹中以始凿于北魏年间的云冈石窟最富盛名，它与敦煌的莫高窟、洛阳的龙门石窟、甘肃的麦积山石窟并称为中国四大石窟，具有很高的艺术价值；应县木塔则是中国现存最高大、最古老的木结构塔，是世界建筑中的一件珍品；位于大同西南部的华严寺，是我国最大的古代佛殿之一；此外还有九龙壁、善化寺等历史悠久的古建筑；大同市东南方，有中国五岳之一的北岳恒山，风光极佳；恒山山脚下的悬空寺，建筑精巧，让人称奇，偌大一座寺院竟如凌空而立，让人不得不惊叹千年前工匠们的奇思妙想。3、资源概况u 资源城市，矿产资源丰富大同市矿产资源丰富，除煤炭以外，主要矿藏有铜、铁、金、银、铝、锌等金属矿物和石墨、磷、长石、云母、石灰石、珍珠岩、大理石、花岗石、玄武石、沸石等非金属矿物。大同可望成为资源相对贫乏的沿海及渤海经济圈的矿产品原料基地。煤炭“大同煤田”含煤面积926平方公里，探测总储量718亿吨，其中：侏罗纪煤素以低硫、低磷、低灰份、高热值的“三低一高”闻名于世，是优质动力煤和化工原料煤。得天独厚的煤炭资源优势，使大同市成为国家重要的能源基地，被誉为中国“煤都”。大同市年产原煤8000万吨，煤炭的生产量、外运量和出口量均占全国煤炭城市之首。大同煤支持着全国5大火力电网、3大港口、6大城市的煤气发生炉以及全国20多个省、市、自治区2800多家大中型企业，有力地支援了全国的经济建设，并远销欧、亚、美的20多个国家和地区。u 水资源贫乏大同市的本地水资源总量为1.42亿平方米，人均水资源量仅为111立方米，为全国人均占有量的9%左右，水资源十分贫乏。现在的用水状况是：工业与生活用水占80%，农业用水占20%。虽然水资源开发利用率已达67.5%，但年缺水量仍为2000多万立方米。二、大同市经济概况（因网上数据有限，引用2008年数据参考）1、近年来大同市国民经济运行情况分析u 国民经济平稳健康发展 经初步核算,2008年全市实现地区生产总值（GDP）565.77 亿元，按可比价格计算，比上年增长5.1 %。从上图可以看出，大同经济除2008年受全球金融危机影响涨幅较小外，一直处于高速发展状态。根据国民经济运行规律，国民经济的稳定快速发展，必定会带动房地产的发展，提高房地产的投资量，房地产业的发展同时又会促进国民经济的发展，两者相辅相成。按常住人口计算，2008年全市地区人均国民生产总值达到17852元，比上年增加2612元，同比增长了4.4%，约合2625美元. GDP从1000美元到3000美元是实现跨越式发展的关键时期，这个时期市场经济逐步完善，经济保持快速增长，群众生产和生活条件不断改善，也将逐渐带动房地产的发展。u 工业经济实现平稳增长初步统计，2008年全年全市完成全部工业增加值271.96亿元，比上年增长1.0%。其中，国有企业、大中型企业和年产品销售收入500万元及以上非国有工业企业（规模以上企业）完成工业增加值250.80亿元，比上年增长0.6%。产销衔接状况保持良好，全年规模以上工业企业产品实现销售产值606.30亿元，比上年增长19.7%；工业产品销售率为98.6%，比上年上升2.7个百分点。 受08年下半年全球金融危机和煤炭价格低迷影响，大同08年工业增加值增幅回落，但仍然实现了同比增长，表现平稳；规模以上企业实现销售产值大幅增长，说明作为传统的工业基地，大同仍然保持了良好的工业发展势头。u 财政收入增长较快财政收入继续增长，2008年，全市财政总收入完成122.28 亿元，比上年增长31.42 %，增收29.23亿元。一般预算收入完成46.67亿元，比上年增长27.14%，增收9.96亿元。扣除资源探矿权、采矿权收入，全市财政总收入和一般预算收入分别完成122.01亿元和46.40亿元，同口径增长36.43%和40.21%。财政收入中，增值税、企业所得税、个人所得税和营业税等四大税种，分别增长39.37%、9.80%、20.61%和57.38 %。从上述数据可以看出，目前大同市的整体经济运行稳定，经济环境良好，适合房地产投资的进行。u 固定资产投资持续增长固定资产投资快速增长。2008 年，全市积极优化投资结构，以调产项目、基础设施建设带动投资增长，全市固定资产投资规模进一步扩大。全年大同市全社会固定资产投资完成 276.5亿元，比上年增长28.7%。其中，国有经济单位投资完成153.1亿元，增长35.4%；非国有经济单位投资完成123.4亿元，增长21.4% 。按城乡分，城镇投资完成264.9亿元，比上年增长31.5%；农村投资完成11.6亿元，比上年下降12.3%。这一组数据显示，大同目前固定资产投资活力旺盛，全社会的固定投资力度都在加大，城市建设改造力度也在加大，综合功能日益完善。房地产建设也基本和全社会固定资产投资合拍，表现的相当活跃，但是又不存在过热现象。2、经济、投资、政策环境u 经济环境这些年来，大同市按照传统产业新型化、新兴产业规模化的发展要求，大力推进结构调整，不断加大传统产业改造和新兴产业培育的力度，初步形成了煤炭、电力、冶金、医药化工、机械制造、建材等多元支柱产业格局，煤化工、装备制造业、新型材料、旅游业以及特色农业等新兴产业也初具规模。（1）农业方面，启动实施了雁门关生态畜牧经济区建设，培育壮大畜牧、林草，优质杂粮、蔬菜四大农业特色产业，推动农业结构由以农为主向以牧为主转变。畜牧业的比重占到了农业总产值的38.9%。扶持发展了夏进乳业、佳鑫杂粮、雁门关绿色肉业、森汇隆草业等一批龙头企业。（2）工业方面，在煤炭、电力、冶金、医药化工、机械制造、建材六大产业培育60户优势企业，目前，六大产业完成的销售收入占到了全市工业的90%以上，原煤产量稳定在8000万吨左右，洗选配能力占到60%，电力总装机容量达到6067MW，医药产值占到全省的一半以上，呈现出产业多元化发展的良好态势。（3）旅游业方面，全市大力推进“北方商埠”和“旅游胜地”建设，成功举办了五届旅游节。组织参加了“港洽会”、“沪洽会”、“中博会”等大型招商活动，引进资金兑现321.2亿元人民币，145个项目已开工建设，履约率、开工率走在全省前列。u 投资环境（1）交通便捷，大同市是我国中西部地区离首都最近、离出海口最近的一块“风水宝地”。 按铁路里程东望北京382公里，西眺呼和浩特285公里，南下太原355公里，北上中蒙边界二连浩特460公里，是华北地区重要的交通枢纽城市。京包、大秦等4条复线电气化铁路及40余条支线、专用线纵横交错，沟通华北、西北、东北和三晋腹地的联系，京大、大运和得大高速公路等10多条干线四通八达，飞机可直达北京、上海、广州等城市，大同已形成了铁路、公路、航空相互配套的立体交通体系。 （2）资源丰富，大同市矿产资源丰富，除煤炭以外，主要矿藏有铜、铁、金、银、铝、锌等金属矿物和石墨、磷、长石、云母、石灰石、珍珠岩、大理石、花岗石、玄武石、沸石等非金属矿物。大同可望成为资源相对贫乏的沿海及渤海经济圈的矿产品原料基地。 （3）环境优美，大同市地处温带大陆性季风气候区，受季风影响，四季分明，年平均日照时数为2670小时，大同市建成绿化覆盖面积2131平方公里，绿化覆盖率15.1%。城市人均公共绿地面积由1.9平方米提高到4.6平方米。大力推进热电联产集中供热，全年二级以上良好天气达到220天。 （4）设施完善，大同建成了以光纤传输为主，辅以数字微波、卫星传输等方式的通讯网络，固定电话网、移动通讯网、数字数据和多媒体通讯通达全国和世界许多国家及地区，固定电话机普及率达每百人20.03部。邮电邮路总长度4329公里，可传输国际国内特快专递邮件。 （5）金融体系，大同是晋、冀、蒙交界处的金融中心，已形成了国有独资商业银行为主体、地方商业银行为补充的金融体系，服务功能比较齐全，可受理各种涉外业务。中国人民保险公司、太平洋保险公司的分支机构可办理国际上通行的保险业务。u 政策环境根据中华人民共和国国务院指导外商投资方向规定、外商投资产业指导目录、中西部地区外商投资优势产业名录，大同市制定了大同市鼓励外商、港澳台同胞及国内经济实体投资的若干规定、大同市关于加速工业经济发展实施6656工程的主要优惠政策等优惠政策，从土地、税收等多方面吸引外商；各级政府都建立健全外商投资管理和服务机构，不断完善基础设施和公用服务设施，优化投资环境，为外商提供高效优质服务，依法保障投资者合法权益。3、大同产业特点u 优势产业（1） 电力资源优势，大同是华北地区重要的电力生产基地，大同三角区的神头一、二电厂、大同一、二电厂，丰镇电厂共同组成我国最大的输变电网，既满足了电气化铁路晋煤外运的用电，又保证了向京津唐地区供电。大同具有良好的电力生产发展潜力，境内仍有继续建设火力发电厂的各种资源条件，可向东部地区提供成本更低的电力资源（2） 旅游资源优势，大同以其丰富的旅游资源驰名中外，享有“佛国龙城”之美誉。境内古建筑、古遗址3000余处，现有国家级文物保护单位13处、省级文物保护单位23处。2000年，大同被评为中国优秀旅游城市。（3） 工业基础优势，大同市作为国家重要的能源基地，工业基础势力雄厚。早在“一五”时期，大同就被国家列为重点建设城市，相继建成了亚洲最大的机车厂大同机车工厂；我国最大的军用动力机械厂山西柴油机厂；当时国内最大的水泥厂大同水泥厂；最大的合成橡胶厂山西化工厂。经过50年的建设发展，大同已初步形成以煤炭、电力为支柱产业，冶金、机械、建材、化工、轻纺、制药、食品等工业门类比较完整的工业体系。（4） 农业基础优势，大同地域辽阔，可耕种土地面积多，人均耕地面积三亩以上。具有宜林、宜农的多种类型的土地资源和生物资源优势。因此，大同有望成为京津唐的肉食品基地、蔬菜基地和杂粮基地。u 产业结构调整方向根据大同市“十一五”经济社会发展规划，到2010年人均GDP将达到3000美元，恩格尔系数将进一步下降，经济发展将保持快速增长。这一时期大同市居民消费结构变化趋势是：物质消费的增长将低于服务消费；享受和发展消费比重上升，生存消费比重将进一步降低；第三产业也将进一步加快发展，将在国民经济中占更重要的地位；各种高档消费品，如住宅、汽车的有效需求上升，对商品和服务的质量要求将进一步提高等。4、大同产业结构变化根据2008年大同市国民经济的运营情况，2008年全市实现地区生产总值（） 565.77亿元，按可比价格计算，比上年增长5.1%。其中，第一产业增加值27.04亿元，同比增长8.9 %；第二产业增加值300.96亿元，同比增长1.4 %；第三产业增加值237.77亿元，增长9.4%。第一、二、三产业对增长的贡献率分别为8.3%、14.3%和77.4%。这表明大同传统的所有制结构正在发生变化，第三产业对国民经济快速发展的过程中起着越来越重要的作用。【小结】 大同市是山西第二大城市，是晋北乃至整个华北重要的资源性城市，重要的煤炭资源和电力能源基地，同时拥有全面的工业体系和丰富的旅游资源，总体经济发展良好，与“大北京”城市带有着密切联系。在近几年的发展过程中，大同市不断加大城市拆迁、改造建设力度，加大固定资产投资，在大同城市面貌焕然一新的基础上，也不断改善着城市的投资环境。城市配套设施的完善、人民生活水平的提高，直接催化着房地产需求的旺盛，也带动着房地产业的进一步发展。第二部分 大同市房地产整体市场第一节 城市人口状况研究1、城市人口变化根据山西省人口抽样调查办公室2008年发布的人口抽样调查数据，大同全市人口总量317.86万，比上年增加1.89万人。在总人口中，城镇人口162.54万人，比上年增长2.61%，城镇人口占全市总人口的比重由上年的50.1%上升到51.1%；乡村人口155.32 万人，比上年下降1.4%，乡村人口占全市总人口的比重由上年的49.9%下降到48.9%。 通过上述人口数据表明，大同城镇人口持续增长，城镇化率在不断提高，这将会不断加大对住宅的市场需求，通过供求平衡规律的影响，大同的房地产发展仍然会有较快发展。2、居民收入变化2008年全年城镇居民人均可支配收入为13758元，比上年增长19.55%；城镇单位在岗职工平均工资24104元，比上年增长15.30%；城镇居民人均消费性支出9038元，比上年增长15.17%；全年农民人均纯收入3354元，比上年增长10.60%；农民人均消费支出2005元，增长16.80%。近年来，大同市居民的可支配收入都在以两位数的增长率在高速增长，表明居民的收入水平不断提高，消费支出也有相应增长，住宅消费能力也将会大幅提高，这对发展中的大同房地产来说是利好消息。3、居住状况截止十五期间，城镇、农村居民人均居住面积分别达到17.5平方米和23.6平方米。从这一组数据可以看出，大同的城镇居民人均居住面积偏小，和山西省城镇居民人均27.5平方米建筑面积差距较大，居住条件有待进一步改善。第二节 大同市房地产现状研究一、城市发展趋势及分析1、城市发展研析u 城市定位：晋北的中心城市 大同地处山西省北端，位于京津冀北都市圈是我国第三个大型都市群即“大北京地区”。众所周知，山西省的重要城市大多数集中在南部，北部仅有大同，在太原对省域中部形成带动和促进作用的形势下，北部经济发展的龙头非大同莫属。大同处于北京、呼和浩特、太原构成的三角形结构中心，特别是三个城市之间的交通联系主要通过大同，因而大同是这一地区的交通枢纽。 煤是大同的宝，却也是大同挥之不去的痛。“煤都”称号掩盖了大同最有生命力的一面由区位带来的经济活力更具有可持续性。正因为这个原因，在大同市城市总体规划（2006年-2020年）的城市定位中，引入“经营城市”理念，把“晋北部的中心城市”这样的概念提到了城市的发展日程中。历史名城、能源重镇、晋北中心，概括了大同未来的一切u 发展指导思想：依托能源优势，建设新的加工工业 矿产与能源的优势支撑着大同，并确定了大同在华北地区的重要位置。煤炭工业对大同市经济增长的贡献举足轻重，但煤炭生产中存在的问题也非常突出，经济发展的代价很大，经济增长方式亟待转变。大同已经向集约发展、内涵发展、绿色发展、综合高效发展、和谐文明发展的新路子迈进，从而实现从煤炭资源大市想煤炭工业大市的转变。应依托大同几十年来营造出的能源工业的支柱优势并结合目前宏观产业政策和市场情况加以利用和转化。简单地说就是从“开采输出”的模式，转化为“开采加工”的模式，从全程污染的工业类型，通过技术改造等途径，向清洁能源生产目标转化，从而为大同丰富的矿产资源寻求新的出路。 u 发展目标：到“十一五”结束，大同主城区要由城区、口泉区、御东新区组成，总用地控制在101平方公里，总人口105万人。主城区应具备多方面的功能，包括生产协作中心、生活服务中心、商品流通中心、金融信息中心、科技人才交流中心、区域旅游中心和信息情报中心等。u 发展规划：珍藏旧城风貌，古城布局适度开发大同将统筹考虑旧城保护、中心城调整优化和新城发展，合理确定旧城的功能和容量，疏导不适合在旧城内发展的城市职能和产业，鼓励发展适合旧城传统特色的文化事业和文化、旅游产业。新规划将调整影响古城保护的用地，控制古城的人口，突出古城作为城市旅游中心和商业中心的地位，增加古城内的公共绿地，改善古城的道路交通状况，完善古城的市政设施，提高古城的环境质量，最终达到保护保存、保护利用、保护发展三者的协调，从而全面、完整地保护好古城的历史及传统文化。 u 主城区发展格局：“一主两副，扇形组团” 一主：即以城区为核心 两副：以御东区和口泉区为副以城区为核心，以御东区和口泉区为侧翼，形成三个相对独立的城区组团，每个组团规模适度、功能特点不同，共同构成大同城市的政治、经济、文化的核心区域。u 市域城镇体系： 其一，借助大张公路向东、东北方向重点发展大同县和阳高县 其二，借助同浑公路向东、东南方向重点发展浑源县和灵丘县 其余县和建制镇围绕省道和县道均匀分布，组成辐射型的城镇网络体系。u 对外发展：“东进”“西联” “东进”： 积极与大北京都市圈加强联系与交流，借助东部地区的先进人才技术和资源优势，带动自身经济发展，并在其中寻找自己的市场空间。 “西联”：主动与呼、包、鄂沟通与交流，共同建设以大同为东大门的西部门户城市群体，通过转移、输出东部地区的先进观念与策略，逐渐发展成为在人才、技术设备等方面占主导地位的核心城市。u 城市道路网络：优化中心城市道路网络，完善快速路、主干路、次干路、支路四级道路 系统。为密切联系三个组团，主城区形成以“三横加一环”的路网主骨架。规划以两条主干道、一条快速路共同形成一个东西向的交通核心走廊，贯穿三个区的南部，外部以环城高速公路连接对外交通，形成快捷、畅通的交通网络。两条主干道，一条为以迎宾大道、迎宾路、大庆路为基础的主干道，主要担负客运交通功能，一条以南环路贯通东西，作为社会车辆交通的主干道。最南侧规划快速路以开源街作为三区快速交通联系的通道，同时向东北环绕中心城区，形成半环状，加强城区与御东区之间的交通联系，并与口泉区相衔接。2、城市现状分析u 大同市是国务院首批批准的13座较大城市之一，然近年来经济发展受困于煤炭工业，以重污染的采矿业支撑的城市经济支柱暂时成为GDP增长的主要源泉，经济模式单一、高能耗成为大同经济快速发展的阻碍。城市建设发展过于缓慢，城区狭窄、道路破旧不堪，棚户区脏乱差等都在影响这个城市的形象。u 08年新一届市政府组建以后，明确提出了以建设资源节约型和环境友好型城市为目标，强调大同的城市发展要走节约资源、保护环境的集约化道路，坚持节流、开源、保护并重的原则。并先后启动了城市道路改造工程、棚户区改造工程、城中村改造工程和古城保护工程，使大同的城市建设进入一个新的发展阶段。u 大同进入城市发展的快车道以后，逐步拉大城市发展框架；和城区突出强调历史文化名城保护、口泉区的改善环境质量提高居住环境水平相比，御东区无疑代表着大同未来的走向向东；御东区的百业待兴不但会为城市的可持续性发展带来新的商机，同时也将为楼市的发展方向和新运行模式产生积极而深刻的影响。u 市政府所在的迎宾路及以南区域，大量高档社区、商业配套不断涌现；在08年迎宾路改造结束之后，又有大量的金融机构、政府行政单位迁入，该区域以其便捷的交通、完善的配套优势成为大同具有竞争力的区域之一。u 大同的古城保护工程、棚户区拆迁改造、城中村改造等为城市房地产发展产生了大量的需求，也为房地产的发展提供了足够的空间。东部的御东区、西部、南部的南郊区在今后的一段时间内将会成为城市房地产开发的热点。【小结】城市的发展与本项目的利损关系项目位于大同市东南部的城郊结合部，属大同县杜庄乡；区域内没有房地产项目，区位认可度低，远离城市发展方向。如果在项目开发过程中能以大盘的气势，差异化战略，高档的定位来带动整体区域的发展，将会是项目和区域双赢的利好结果。3、十一五期间大同住宅建设规划u 住宅建设目标：着眼于将住宅建设培育成为重要产业的要求，继续保持城乡住宅建设的 持续增长。结合大同目前展开采煤沉陷区治理、棚户区改造、御东新区开发、旧城改造和城镇基础设施建设，以城镇居民经济实用住房建设为重点，开发节能节地环保型住宅和标志性建筑项目，形成多层次的住房供应体系。房地产投资保持在全社会固定资产投资的12%以上，全市每年开发建设住宅面积180万平方米(县区40万平方米)，其中经济适用房60万平方米(县区20万平方米)，解决1000户的廉租住房。到2010年，城镇人均住宅建筑面积达到28平方米。建立起完善健全的廉租住房制度，实现中低收入家庭“居者有其屋”。同时，要综合发展园林绿化、环境卫生、市政管理、市内交通等市政公共服务业，多渠道筹集资金，加大投资力度，完善社区服务设施，优化市政建设，建设良好的居住环境。u 配套建设重点：围绕建设宜居式现代化区域中心城市的目标，着力改善市民生活环境，增强城市综合服务功能，加快城市交通、供水、供气等建设，提高城市承载能力和辐射功能。一是完善城市交通。打通北出口通道，加快城市主干道、西北环城高速公路建设，形成交通性、生活性两者兼顾的功能明确、畅通便捷的城市道路网络。重点抓好市区西环路、滨河西路、建开路等22条道路的改造，开工建设操场城街东延、南环路东延等三座大桥。彻底解决南出口西河河村段、北出口白马城村段、同泉路平旺村段无序建设的问题，分步实施“城中村”改造，完成同煤集团采煤沉陷区居民的搬迁工程和矿区煤矿工人棚户区改造。二是加快给排水管网建设。建设净化水厂、开压泵站等城镇排供水项目，推进垃圾分类处理，建设一批垃圾处理和环卫设施。三是积极推进天然气入同和煤气置换天然气工程。四是全面启动高标准建设御东新区，打造城市新亮点。完成11条道路建设，建成新区排水工程，开工新区污水处理厂，完成御河生态园二期工程，实现中心城市的持续发展。二、大同市房地产市场研析1、大同市基准地价表1-1 大同市城区基准地价商业用地居住用地工业用地商业用地路段价（迎宾西路）一级元/平方米228811703292310元/平方米（合154万元/亩）万元/亩152.578.221.9二级元/平方米1661950200万元/亩110.763.513.3三级元/平方米1081675145万元/亩72.1459.7四级元/平方米622403109万元/亩41.526.97.3五级元/平方米251214禁止区600万元/亩16.714.340表1-2 大同市矿区、南郊区基准地价商业用地居住用地工业用地一级元/平方米580320118万元/亩38.721.37.9二级元/平方米31020098万元/亩20.113.36.5三级元/平方米1608057万元/亩10.75.33.8表1-3 大同市新荣区基准地价商业用地居住用地工业用地一级元/平方米350200100万元/亩23.313.36.7二级元/平方米24012070万元/亩1684.7三级元/平方米1106745万元/亩7.34.53.0【说明】：地价均已做换算，例如城区一级住宅用地基准地价1170元/平方米，换算为78.2万元/亩2、大同市房地产市场供求及房价走势u 大同在售楼盘房价走势一年新房房价走势从大同新房价格的走势来看，大同近一年来受城市建设的影响，新房成交价格波动较大；一方面城市商品房价格一直处于高位，城区内高层住宅价格居高不下，以桐城中央、御景源、水泉湾龙园等项目为代表，项目价格已超过5000元/，同时由于城市大规模拆迁，旧城保护、棚户区改造等政府大规模拆迁安置，新房价格被重新拉高。同时也说明，在大同目前的市场状况下，因城市拆迁安置所产生的大量住宅需求，政府安置并不能完全满足，这就为房地产发展带来机遇。大同二手房房价走势一年二手房房价走势从上图可以看出，目前大同的二手房价格趋于稳定，且稳中有涨；住宅需求仍然旺盛，解决居住需求或改善居住仍然是一段时间内的大同房地产发展的主旋律。u 大同求购房房价走势一年求购房房价走势本张图表从需求方面说明了目前大同房地产的状况，大同房地产受去年政府对房地产的整改和古城保护工程启动的影响，一部分房地产项目被停工停售，造成整体市场开工量不足，供给量不足；市场产生的这部分需求得不到有效释放，造成目前求购房心理预期房价上涨的结果。但主流群体的心理预期房价仍低于市场高位价格，这是造成目前在售楼盘普度去化较慢的主要原因。u 大同出租房房价走势从大同房产网得到的数据，大同上周出租房平均房价：946.67元/套，平均每套71.33平米。从上图可以看出，从09年下半年以来，租房价格逐步上涨，大量因城市拆迁和政府安置房源不足，造成大量的拆迁户无房可住，因此产生的居住需求需要得到释放。大同房地产价格总体解析： 大同市房价的飙升启动于2003年年底，之后这些年，伴随着国内房地产市场的疯狂，大同市的房价也一路走高，在短短的7年时间，上涨了将近200%，2010年，大同的房地产价格达到了顶峰； 截止目前还在销售的御河西岸楼盘中，以水泉湾龙园价格最高，最高房价是6130元/平米左右，均价5800元/平米，其余楼盘如凯德世家、御景源、桐城中央等均价也基本上超过5000元/平米，其余楼盘如御华帝景、国际丽都、御馨花都、御馨园等均价也在4500元/米左右，远离市中心的楼盘如宏洋美都、景海花园、阳光绿岛等，价格在3900元/平米左右。 定价原则一般是层差50元-110元不等，面积超过150平方的户型另有加价09年-10年价格上涨原因： 土地价格和拆迁成本是房价攀升的主因； 2008年上半年大同房地产市场政策性停工停售，人为原因造成了短期的供需失衡，实际供量远远低于市场需求量，导致房价大幅上扬； 09年受08下半年房价高位上行的剌激，房地产开发量空前增大，价格继续保持在上行通道。 房价持续上涨，消费者买涨不买跌追涨的心理造成了房价的持续高位运行； 土地增值税等政策的强硬出台，开发商为了维持原本的利润空间，也必然将成本转嫁到消费者身上，这也进一步促使了房地产市场价格的迅猛攀升。3、2009年大同市房地产投资状况房地产开发投资增速下降。全年全市房地产业开发投资完成27亿元，比上年下降3.6 % ，其中，住宅投资15.4 亿元，下降23.6 % 。房地产业开发投资占固定资产投资的比重为9.8 % 。全市房地产开发施工面积227.7 万平方米，比上年下降20.1 % ，其中住宅施工面积202.2 万平方米，比上年下降24.8 % 。竣工面积48.5 万平方米，比上年下降7.9 % ；其中住宅竣工面积44.1 万平方米，比上年下降10.6 % 。商品房屋销售面积69.8 万平方米，比上年下降29.2 % 。【小析】1）09年下半年，受一线城市地产低迷、楼市新政和大同市政府对房地产的整顿，大同楼市出现了阶段性的低迷。具体表现在2009年房地产的投资金额、开工面积、竣工面积、销售面积等都出现了不同程度的下降。2）虽然楼市出现阶段性的低迷现象，但是住宅建设仍然在整体的房地产开发投资中占主体地位。3）2009 下半年虽然阶段性低迷，但全年销售面积仍然要远远高于竣工面积，10年上半年以来，房价继续居高不下。说明对住宅的需求仍然旺盛，从各个售楼部得到的信息，09下半年低迷和10年春节后全国房地产市场的“大观望”对大同来说在销量和价格上并没有大的落差。4）目前房价居高不下，但市场上普遍出现价涨量跌现像。5）市面上在售楼盘主力户型。市场在售楼盘的主力户型基本偏大，集中在145-220平米之间，高端楼盘200以上的户型配比均达到8-10%左右。4、大同市房地产综合评价 大同市做为一个中等城市来讲，房地产业起步较晚，但发展较快，价格涨幅大；其房地产价格水平与其城市建设和房地产产业发展程度不相符；房地产开发模式的成熟程度滞后于其他中等城市，城市商品房建设看刚步入中期，产业发展希望很大； 从项目的包装策划上来讲，项目包装比较粗糙，大部分项目没有自己的宣传资料；整体市场缺乏推广宣传，基本上看不到房地产户外广告；平面媒体虽然有一定的力度，但画面重复使用，设计粗糙，对项目形象帮助不大；销售人员素质偏低，管理不到位，缺乏应有的职业素养和销售热情。 消费者购房逐渐趋于理性，购房除注重价格、质量和结构外，同时还在注重地理位置、绿化、休闲场所，交通是否便利，公共设施是否齐全，物业管理是否到位，周边环境是否满意等，这些都将纳入购房者的权衡范围之内。特别是在大同这样一个空气污染较重，看不到多少绿地的城市里，小区绿化好及园林式建筑将更有吸引力。但在售楼盘中，只有100亩以上的楼盘如水泉湾龙园、御景园有大规模的园林配套，其他楼盘基本上是借助周边的公园、学区或地段优势作为卖点，小区物业以开发商自配为主，智能化尚停留在一线城市05年水平。 商品房价格在目前普遍认为过高地情况下，并不影响购买者的购买力，价格相对过高，是对一部分人在购买力上造成影响的主要因素，而不是决定因素，决定因素是开发商所开发产品是否达到一定水准。 在目前政府“经营城市”的理念下，大同的房地产业正朝着良好的方向发展，而大同市的住房现状、发展规划也决定了房地产业将有很大的发展前景和开发空间，至少五年内不会出现拐点，投资机遇与风险共存。5、大同市房地产走势 大同市持续的大规模城市改造，造成了大量刚性需求；且目前大同房地产市场上存盘量并不多，不少房地产项目都处于尾盘阶段，新开楼盘如华北星城、汇嘉华宇等名星楼盘外近15万开发量外，其他均未动工，这将会进一步促使房价在近两年内的继续上涨； 近几年来由于市内中心地带开发量的不断扩大，能够开发的土地逐渐减少，加上政府的调控，市内商品房价格还会有新的增长和需求，现在已有部分开发商着眼市区周边进行开发；御东地区将成为大同市今后十年的开发热点； 城市大规模持续的改造开发，城市建设要求的标准化、配套化及发展速度和前瞻性都将影响促进大同的房地产发展和价格的上涨； 大同市做为山西省和西部五省连接北京的咽喉要道，流动人口将会逐年增加，同时大同市政府招商引资的优惠政策力度在不断加大，近几年来大同的投资商也在不断增多，购房量也将会逐年增加，必然会造成商品住房的紧张。 大同目前在售的楼盘，大都规模较小，两三栋楼成小区的项目比较常见，楼间距偏小、绿化率偏低，缺乏居住品质；今后一段时间内，成规模的、品质较高的小区将成为开发方向； 外埠购房分流部分需求。近年来，出于子女参加高考、工作变动、选择居住环境的考虑，大同有不少消费者选择去外埠购房。相对集中在北京、天津、深圳、海口、胶州半岛等城市，这些消费者可以说是放远眼光，已经不再把本地当作购房的首选，这样就分流走很大一部分购房需求；综上所述，城市的大规模改造和开发，将使大同房地产市场在未来一段时间在高位平稳运行；价格不会出现大起大落，涨幅趋于缓和；大规模城中村改造项目的进行将会使大同在2011年进入大盘竞争时代。第三部分 大同市房地产区域市场研析第一节 大同区域板块分析一、区域版块现状大同市在行政区划上，下辖七县四区。但城市发展基本上仍以城区为主，城市在以城区的基础上向东发展新城区御东区，向西、南改造城中村，逐渐把南郊区纳入城市版图。大同的房地产发展并没有严格的板块区划，但在城市和房地产发展的过程中逐渐形成了三大居住集中地：城区组团、御西组团和迎宾路南组团。其中城区组团依然在售楼盘最集中的区域。代表性的楼盘有：上第乐哈斯、复地紫城、云顶雅园、翰林别院等，是大同市最核心的居住区域；但随着大同古城保护方案的实施，老城区将逐渐退出房地产市场。2008年御河路的扩建及城市规划的进行，使御河路沿线逐渐成为居住集中地，代表性的项目有御华帝景、御馨花城、金色水岸绿洲等，随着大同城市的改建扩建，御河两岸将成为新的城市核心；御东地区大量的待开发土地，也使这一区域有着更大的房地产发展空间和潜力。迎宾路以南由于迎宾路的扩建和行政、金融单位的迁入而具有了新的活力，但由于远离城市中心区域，城市配套较差，项目较少，居住水平有待提高。二、迎宾路南区域楼盘开发现状迎宾路以南（市政府以南）目前在售房地产项目较少，主要代表性项目有桐城中央、格兰云天等，建筑形态以高层建筑为主。但是随着大同市城市改造建设的升级、大量“城中村”改造项目的进行，这一区域将在不远的将来成为房地产开发集中的区域之一。区域内城中村项目一览城中村规模位置马军营乡周家店村规划总建筑面积145万南环路、振兴街附近新旺乡解放村庆周路、新开路附近新旺乡新旺村不详南环路南、工农路东新旺乡水泉湾村规划总建筑面积77万御河路东、迎宾路南新旺乡新泉村规划总建筑面积23万新旺村东 从板块性质上来说，迎宾路以南区域属于大同城市南部近郊区，并不是大同城市发展方向；区域内各种性质项目混杂，城中村改造项目多，市政府安置项目多，山西省最大的保障性住房项目也在本区域内，但高品质的商品房开发项目并不多； 从物业类别上来看，高层物业已经成为大同主流的物业形态，板块内也是如此，多层甚至小高层产品缺失，主要原因在于一级市场土地成交价格高，开发成本中土地成本增加。由此导致区域内开发方向基本上以高层为主。 从小区总体规划上来看，在高层为主的产品形态下，在售项目的容积率基本上都在2.0以上，产品规划单一，配套设施不够齐全；但随着城中村改造项目的规划入市，配套设施齐全的项目将逐渐成为开发主流。 三房两厅两卫仍是各个项目的主力户型，面积多在110140，舒适性和经济性兼顾。由此发现该市场上需求仍以三房为主，以自住为主。 区域价格不均匀，土地成本的上涨、拆迁成本的投入及产品形态决定了区域内不菲的价格，主流产品价格基本在3800元/平方米左右，远离城市中心的项目价格则控制在3000元/平方米左右。 本区域大部分属于城市近郊区，城市配套不如城区齐备；但诸多规模性项目入市之后，项目自身可在外围建造底商或裙楼作为本项目的商业配套，即使周边有规模较小的楼盘也可进行商业配套设施的借用。 本板块属于属于城市近郊，并非城市开发的重点区域，但就目前城区开发饱和、御东新区短期内无法形成开发规模的现实情况下，周家店、水泉湾、新泉等城中村改造项目整体规模较大，后续开发能力强劲，山西省省最大的保障房项目南环路南项目57万平米也已经开工，预计区域内各类产品后续供应量均会很大。 从社区配套上看，多数社区由于规模有限，都只具备基本配套和绿化，少有代表高档社区形象的更高水准的配套设施，同样表明市场处在一个较低的发展水平上。 项目整体运作上，以水泉湾为例，虽然项目规划较好，但整体运作依然水平较低，项目缺乏包装和明确定位，不注重宣传、销售人员也缺乏应有的专业和职业素质。三、大同综合性项目发展现状大同由于历史和城市发展的原因，房地产项目开发规模均不大，且基本上以住宅为主，部分项目有配套商业或者城市配套，大型综合性项目基本上没有。目前规划的城中村改造项目，均为体量较大的综合性项目，以水泉湾龙园为例，建筑规划就包括了住宅、沿街商业、会所、酒店、商务写字楼等多种形态。但目前即将开发的仍然是高层住宅，能否达到规划水准仍然是个未知数。第二节 区域明星楼盘简析桐城中央桐城中央开 发 商大同深特房地产开发公司规划设计承 建 商行销企划项目地址大同市迎宾西路15号售楼电7627999项目定位推广主题规 模项目占地52亩，总建筑面积约8万平米销售形势基本销售完毕，剩余少量商铺绿 化交房日期业态规划4层到18层依次起伏的11幢楼和社区商业组成面 积89-97两房，126三房，169四房户 型三室两厅两卫、两房两厅一卫、四房两厅两卫配 套暖气、天然气、宽带、有线电视等核心卖点位置优越，尊享政务区、金融区的完善配套价格策略均价3800左右项目分析周边紧邻大同市政府、城区政府、永泰航空广场等，地理位置优越，属市中心黄金地段。同时项目自身所拥有的大片梧桐树和白桦林，居住条件与居住环境良好；入选理由：项目位于迎宾路南，周边紧邻大同市政府、城区政府，以其区位优势和项目环境优势来带动整体项目整体销售，在当时的大同房地产市场独树一帜，销售形势良好，现已基本售罄。楼盘分析：规模：占地52亩；总建面积80000营销特点：楼盘立面新颖，产品线丰富，居住环境良好，在迎宾路上比较显眼，为项目节省了相当的营销费用。项目虽然没有进行大规模的营销，但依然在大同的房地产市场树立高端的地位。【小结】通这对明星楼盘的界定，我们可以看出明星楼盘必要条件应该有：1、合理的价位；2、优越的区位；3、良好的居住环境；4、具有内外环境的综合优势及升值潜力；5、楼盘良好的形象；6、合理、大众化兼俱特色的的产品线；第三节 可借鉴性楼盘简析东方罗马城东方罗马城开 发 商山西同煤东方房地产开发有限公司规划设计北京清华建筑学院承 建 商江苏通州建总集团行销企划项目地址大同市西环路售楼电2058888项目定位推广主题至尊大盘 一生之城规 模38万平米销售形势销售态势良好绿 化交房日期2009年10月业态规划13栋高层住宅、一栋五星级酒店面 积130-170平米为主户 型三室两厅两卫、两房两厅一卫、四房两厅两卫配 套暖气、天然气、宽带、有线电视等核心卖点环境、交通价格策略