低碳经济下低碳地产发展中的问题矛盾及对策研究.doc

低碳经济下低碳地产发展中的问题矛盾及对策研究目录第1章 概 述11.1研究背景及研究意义11.2 论文研究的思路和内容3第2章 低碳地产的基本理论32.1 低碳经济的概念32.2 低碳地产的概念42.3 地产低碳技术体系构想5第3章 我国低碳地产发展中的主要问题矛盾关系73.1我国发展低碳地产面临的问题和困境73.2正确认识和处理低碳地产发展中的主要矛盾关系9第4章 我国大力发展低碳地产的建议144.1 大力发展低碳地产的对策建议144.2 大力发展低碳地产的政策建议14结 论15参考文献16致 谢18第1章 概 述 1.1研究背景及研究意义1.1.1研究背景当今世界，发展”低碳技术“已经成为世界各国实现社会可持续发展和迈向生态文明的必由之路，“低碳竞争力”也成为提升国家和社会经济发展能力的核心要素。为应对全球气候问题，中国政府已经承诺到2020 年单位GDP 碳排放降低40%45%，发展低碳技术将成为我国未来可持续发展的一项重要战略，对于碳排放量几乎占全国碳排放总量50% 的建筑业而言，发展绿色低碳建筑势在必行。房地产亟需转型在中国房地产市场中，政策起着主导作用。2008 年以来，针对房地产急速下滑的刺激性政策成效显著，使2009 年的房地产市场有着一系列超预期表现：房价持续9 个月走高，货币投放量比预计几乎翻一番，土地价格环比增幅持续上升，“地王”争抢和“面粉贵于面包”现象重现。同时，保障性住房完成率低于预期。临近2009 年岁末，房地产行业正迎来新一轮的调整。中央在召开经济工作会议之后，针对房地产一方面强调政策的稳定性和连续性，继续支持自住型和改善型住房需求，加快城镇化建设等导向；另一方面就加大加快保障性住房建设、遏制投机炒房、提高土地出让门槛和控制房价上涨过快等问题密集出台了针对性很强的调控政策。2010 年上半年中国经济会继续保持企稳回升趋势，但结构调整、产能过剩等问题已经提上日程。房地产今后的发展面临两个选择：如果继续以往的发展模式，与流动性和通胀预期结伴，2010 年会继续推动房价快速上升，短期获利，那么迎来的是又一次对房地产的紧缩性调控，房价飙升的结果终将触动敏感的资产泡沫而重蹈日本和美国的覆辙，这是不可取的，不能继续2009 年的资产升值型增长的路子。但是房地产不能拉中国经济转型的后腿，要转向支持产业结构调整和解决产能过剩，唯一的出路是走上绿色低碳型地产的发展之路。1.1.2研究意义（1）、地产低碳的市场空间巨大。根据相关统计资料显示，我国现有建筑430 亿m2，每年新增建筑1620 亿m2 左右，其中，99以上是高能耗建筑，而现有的约430 亿m2 的建筑中，只有4采取了能源效率措施。因此，发展低碳地产技术的市场空间潜力巨大。据统计，到2020 年，中国用于建筑节能项目的投资至少达到1.5 万亿元，而且据美国咨询机构麦克劳希尔建筑信息公司在其报告中预测，2013 年低碳建筑的产业规模将达到目前的三倍，也就是9061400 亿美元。（2）地产低碳关系到低碳经济的成败。据有关专家预计，2020年我国建筑能耗将达到全社会总能耗的40，因此，我国房地产业是典型的高排放行业，也是我国节能减排潜力最大的行业。房地产业处于国民经济产业链的中游，与20 余个产业相关。在房地产领域采取低碳战略，将拉动上游的产业，带动下游消费。如采用大量的可再生能源、低碳技术和绿色建材产品，势必带动相关行业的发展，为我国产业结构调整提供一条十分重要的途径。（3）地产低碳有助于平衡房价的波动。低碳经济的特征之一是经济性，包含两方面内容：一方面是低碳经济应按市场经济原则和机制来发展，另一方面是低碳经济的发展不应导致人们生活条件和福利水平明显下降。也就是说，既反对奢侈或能源浪费型的消费，又必须使人民生活水平不断提高。目前，由于我国高科技产业以及新能源的开发利用均是初步发展阶段，低碳经济的推广阶段会出现短时期内房价的上涨，但是从长远角度分析，低碳经济必然会有助于房地产成本的降低，由此在推动房地产市场趋于平稳发展的过程中，倡导发展低碳经济成为强有力的助推器。而且，房地产是资本密集型产业，要使资本与绿色低碳地产相结合，低碳地产是房地产长远发展的“平衡基金”和控制资产泡沫、平抑房价的“对冲基金”。（4）房地产减碳利国利民房地产处于国民经济各产业链的中游，与20 余个产业相关，在房地产领域推广绿色低碳战略，将拉动上游的绿色生产，拉动下游的绿色消费。如采用大量的可再生能源、低碳技术及绿色建材产品，势必带动相关行业的发展，为我国产业结构调整和产能过剩提供一条十分重要的途径。目前，中国在住宅太阳能热水器和节能灯的生产和应用方面均已居世界领先。可以说，绿色低碳建筑将成为推动能源改革、拉动经济增长、增加就业机会的新动力，有望成为中国经济下一步增长的新引擎。发展低碳经济已成为当今世界经济发展的一个大趋势，也是我国政府确定的转变经济发展方式的重要目标。房地产业作为国民经济的重要支柱，也是造成我国碳排放量巨大这一严峻环境问题的重要领域，理应成为我国低碳经济发展的主要阵地。从科学发展观的角度看，发展低碳地产显然是一个复杂的社会系统工程，涉及多方面的利益关系，深入分析和正确处理好这些矛盾关系，对我国低碳地产发展在理论和实践上无疑都有着重要的现实意义。1.2 论文研究的思路和内容本文对低碳地产存在的问题和矛盾关系进行分析。并针对具体的问题矛盾提出对策建议。第一章，概述。对低碳地产的背景和研究意义做了简单的阐述，确定了本文的研究方向。第二章，低碳地产的基本理论。阐述了低碳地产与低碳经济的概念，地产低碳技术体系构想，为后文作了铺垫。第三章，我国低碳地产发展中存在的问题及矛盾关系。本章对存在的问题和矛盾关系进行了阐述第四章，大力发展低碳地产的对策建议。第2章 低碳地产的基本理论2.1 低碳经济的概念2.2.1 低碳经济的含义低碳经济，是指在可持续发展理念指导下，通过技术创新、制度创新、产业转型、新能源开发等多种手段，尽可能地减少煤炭石油等高碳能源消耗，减少温室气体排放，达到经济社会发展与生态环境保护双赢的一种经济发展形态。2010年8月，发改委确定在5省8市开展低碳产业建设试点工作。2.2.2 低碳经济的目的低碳经济的特征是以减少温室气体排放为目标,构筑低能耗、低污染为基础的经济发展体系,包括低碳能源系统、低碳技术和低碳产业体系。 低碳能源系统是指通过发展清洁能源,包括风能、太阳能、核能、地热能和生物质能等替代煤、石油等化石能源以减少二氧化碳排放。低碳技术包括清洁煤技术(IGCC)和二氧化碳捕捉及储存技术(CCS)等等。低碳产业体系包括火电减排、新能源汽车、节能建筑、工业节能与减排、循环经济、资源回收、环保设备、节能材料等等。2.2 低碳地产的概念2.2.1 低碳地产的含义房地产业作为我国国民经济支柱产业，同时作为跨越第二产业和第三产业的产业综合体，拉动国民经济20 多个上下游产业，尤其与传统的高排放、高能耗的电力、钢铁、有色、石化、建材、化工、轻工等行业密切相关，因此，房地产业在生产过程中的碳排放量是不容忽视的。在大力提倡以节能、减排、生态、环保为核心的低碳经济的今天，房地产业顺势掀起了一场绿色地产运动，从设计、用材、构造、能源、景观等诸多方面倡导“低碳地产”开发理念和模式。但是目前而言低碳地产在全世界内并未形成完整统一的概念标准，从广义的角度来看，对建筑体进行绿化、精装修等降低碳排放的地产开发均可以算为低碳地产，就低碳地产的内涵暨核心内容应该是节能、节水、节材、节地和环境保护。2.2.2 大力发展低碳地产需要注意的问题（1）注意建筑地域的生态环境发展低碳地产，首先要满足环保要求，在绿色环保的基础上做到节能。在规划设计上，树立环保意识，保护生态环境，防止各种污染；减少覆盖率，提高绿化率，丰富景观资源，打造良好的人居环境，提高生活舒适度。（2）注意地区气候的特点在建筑形式上，充分考虑当地气候特点，因地制宜地进行产品布置。同时，科学进行创新，利用建筑自身的气候调节能力创造适宜居住的小气候，促进建筑与环境的协调。采用恰当的建筑材料和建筑形式，适应不同的气候特点。（3）注意建筑的物理环境在房地产项目中，引入“生态、绿色、环保”的概念，建设“城市公园”。在建筑布局中，保证自然通风，防止噪音污染，调节空气湿度，减少碳排放量，节约不必要的支付，提高居住舒适度。根据不同的物理环境采取不同的措施，促进房地产业的低碳化，并带动相关产业的发展。发展低碳地产虽然会增加一些建筑成本，但却是大势所趋。我国建筑业和房地产业碳排放量几乎占全国总量的50%，并且呈现不断增加的态势。只有走上绿色低碳发展之路，才能促进我国房地产业的可持续发展，并造福于广大国民。2.3 地产低碳技术体系构想地产低碳的核心是需要有强大的低碳技术体系作为支撑，而地产低碳技术体系主要是指应用于建造低碳建筑的各种技术的集成，它涉及到建筑设计、施工、采暖、通风、空调、照明、建材、电器、能源、智能化等各项内容，横跨整个房地产产业及相关产业链的前沿领域。当前，我国低碳地产技术处于起步阶段，理论界对其的研究较少，尚无统一的分类标准。而从低碳技术的运用方向和作用，大致可划分为4 大部分（1）建筑主体低碳技术。建筑主体低碳技术，即围绕建筑物主体建造过程中应用到的低碳技术体系，主要包括规划设计、施工、围护结构三个主要方面，具体如表1。表1 建筑物主体低碳技术体系规划设计规划设计体系用地控制、朝向控制、日向控制、风向利用、地形、地下、住宅选择等。体型系数控制技术、窗墙比控制技术建筑设计体系面宽进深控制、型体控制、层高层数控制等主体施工建筑结构体系高强度结构体系、混凝土大空间结构体系、工业化预制装配式结构体系、彻筑结构体系低碳装修设计施工一体化技术、工业化集成装修技术低碳施工新型节材钢筋应用技术、可循环利用施工材料、高性能施工技术围护结构围护结构节能技术体型系数控制技术、窗墙比控制技术、墙体保温隔热技术、相变（内）墙体材料围护结构节能材料门窗节能材料（断桥式、复合材料、Low-E 中空玻璃）节能墙体材料节能屋面材料遮阳系统窗户外遮阳、窗户内遮阳、中空玻璃夹百叶遮阳楼地面系统浮筑式楼面、架空楼面、相变蓄热地面（2）建筑配套工程低碳技术体系。建筑配套工程系统低碳技术体系主要是指围绕建筑主体的配套工程所应用到的低碳技术体系，即包括能源供给系统、排放系统、建筑设备系统、通风系统等。具体如表2 所示：表2 建筑配套工程低碳技术体系能源供给系统常规能源热电冷联供系统、热电煤气三联供系统新能源太阳能、风力发电、生物质能应用技术、地热发电、浅层低能、污水和废水热泵技术余热利用回收系统烟气换热器、余热换热器、余热型吸收式热泵、热量回收技术（集中空调热回收技术、旋转式热回收换气技术蓄能技术提水蓄能技术、蓄能空调技术（冷蓄冷技术、蓄热技术）排放系统排水系统同层排水、设备管井及夹层、排水系统卫生安全、节水设备系统再生利用系统中水、雨水收集处理与回用、透水材料的应用绿化景观系统同层排水、地下水涵养技术、绿化景观用水控制技术、智能程控微喷灌技术、湿地环境水工程技术室内环境保护系统污染物控制技术垃圾收集处理系统有机垃圾生化处理技术、垃圾压缩集中转运技术、垃圾焚烧技术、垃圾管道输送技术、垃圾粉碎管道排放技术建筑设备系统供热制冷系统管道保温隔热、集中供热/制冷、分散供热/制冷冷暖供给末端系统高效散热器、低温辐射技术、空调变风量水量技术配电照明系统箱式变压器供配电技术、节能光源灯具应用技术、节能调节设备应用设备变频系统变频空调技术、变频泵技术通风系统自然风模拟技术、独立除湿技术、通风控制技术（3）建筑环境低碳技术体系。建筑环境低碳技术体系，即对建筑环境进行处理、优化等方面应用到的低碳技术体系，主要包括建筑环境控制技术、绿化系统、运行控制系统、再生循环系统等，具体如表3。表3 建筑环境低碳技术体系建筑环境控制技术智能化控制智能化建筑控制技术能耗检测建筑物能耗的检测技术温控分户计量、分室控温技术绿化系统绿化种植系统树木移植技术、人工绿化栽培技术、反季节种植技术屋顶绿化系统轻型屋顶绿化节能技术、薄层基质屋顶绿化和垂直栽培技术、植生混凝土种植屋面技术垂直绿化及坡地绿化系统植被混凝土绿化技术、TBS 护坡绿化技术运行控制系统设备运行控制供热管网压力流量控制技术、智能化照明控制技术、智能化设备监控技术再生循环系统废弃材料循环利用系统工业废渣利用技术、生物质能应用技术、一般废弃物再生利用技术、建筑废弃物再用技术（4）现有建筑低碳改造技术体系。如前所述，我国现有建筑存量巨大，并且绝大部分都是高能耗高排放，对现有建筑进行低碳改造不仅非常有必要，而且还有巨大的市场空间。建筑低碳改造技术体系主要包括既有建筑外围护系统、供热采暖制冷系统节能改造技术、既有建筑设备更新改造、既有建筑不同生命周期适应性改造等等。第3章 我国低碳地产发展中的主要问题矛盾关系3.1我国发展低碳地产面临的问题和困境长期以来，我国房地产业作为促进GDP 增长的重要贡献力量，一直实行的是一种高碳型发展模式，随着经济改革的深入发展，这种发展模式已经与我国走新型工业化道路和建设“两型”社会的要求构成严重的冲突，这突出体现为以下几方面。3.1.1房地产业能耗高、排污高现象严重自改革开放以来，我国房地产业和建筑业在保持持续高速发展的同时，也始终保持了能耗高、物耗高、排污高的特征。据统计，我国现存的430 多亿平方米建筑总量中，99% 是高能耗建筑，写字楼平均能耗是欧洲国家的7 8 倍，“建筑能耗已经占到我国社会总能耗的30%。大型公共建筑的运行能耗比普通住宅运行能耗高5 10 倍”。特别是“建筑行业的碳排放量已经达到了排放总量的约50%”4，远高于交通运输和工业领域。在2007 年，我国每建成1 平方米的房屋，约释放出0.8吨CO。由于种种原因，我国目前的建筑寿命较短，据统计平均寿命不足30 年，远达不到设计寿命( 50 70 年)，与国外建筑的平均寿命( 英国132 年、美国74 年) 差距甚大，因此造成的能耗物耗或资源浪费、污染排放的巨大数量都是惊人的。新建住房的二次装修造成的浪费和污染十分严重。目前我国新建建筑大都是以毛坯房形式交付给社会，房主接房后往往要进行二次装修，往往将原有建筑的隔墙等打掉，这不仅容易破坏原有建筑结构、影响建筑寿命、扰民扰邻，而且往往会造成大量的建筑垃圾。据统计，新房主自己装修产生的建筑垃圾平均大约有1 1.5 吨，其中90% 以上垃圾是原有建筑材料7 ；我国在新房二次装修上每年损失高达约300 亿元。3.1.2市场秩序混乱，商品房大量闲置近年来我国房地产市场一直存在着秩序混乱、过度贪婪的现象，诸如哄抬房价、恶意炒房、捂盘惜售、囤地炒地、圈地不建、乱改规划等行为，已成为我国房地产行业盛行的怪象，还不时出现野蛮拆迁、强制征地、官商勾结等恶性事件，这些违法违规行为严重扰乱了市场秩序，并导致商品房大量闲置、市场供不应求等后果，加剧了两极分化和社会不公。据国家统计局公布，截至2008 年12 月底，全国商品房空置面积为1.64 亿平方米，其中空置商品住宅9 069 万平方米8，特别是北京商品房闲置率2008 年居全国第一，消化空置面积的压力很大9。与此同时，却有大量居住条件困难的家庭买不起房，每天要将大量时间消耗在上下班路上。电视剧蜗居就从一个侧面生动揭露出目前我国房地产市场的混乱秩序，以及开发商与平民百姓在房产买卖上的不健康心态。可以说，房地产市场秩序混乱造成土地、资金、住房、交通等社会多方面资源的巨大浪费，使有限的资源无法发挥出应有的作用，这显然与低碳地产的发展要求相违背。3.1.3居民小区存在“漂绿”现象目前我国不少城市的居民小区存在着“漂绿”( 虚假绿化或形式绿化) 现象，例如，一些居民小区绿地面积没有达到法定的30% ；一些开发商有意将绿化率与绿地率相混淆，以前者代替后者，变相挤占绿地面积，或者在绿化施工上玩“猫腻”，存在着绿化形式单调、“有草坪没有树”、花草树木配置不合理、栽种树苗成活率不高、大片绿地只能远观不能靠近、二期房占用一期房绿地、绿地设施功能不完备等问题，反映出一些商家片面追求形象工程，只为楼盘销售而绿化的心态。这种“绿而不绿”现象，显然难以收到增加碳汇、有效吸收二氧化碳的效果。3.2.4新能源技术应用程度不高目前我国建筑在新能源技术使用上的程度不高，建筑施工上大都采用高能耗型的传统模式，建筑采暖、空调、通风、照明等方面的能源都参与其中，对太阳能、地热能等可再生能源利用率较低，许多建筑大量采用能耗较高的制暖或制冷设备，碳排放量很大。在建设绿色建筑方面的许多核心技术目前只能从国外引进，因其价格高昂，在消费群体中造成了绿色建筑的贵族化倾向。在太阳能光电、地源热泵与建筑一体化方面尚未能建立我国自己的技术标准，在建筑的设计、监督和验收等方面，也普遍缺乏低碳化的标准和规范。综上所述，我国房地产业的发展模式已经严重不适应全球应对气候变化、保护环境和资源的要求，本质上是一种高碳型、与环境和资源不相协调、不可持续的发展方式，其思想根源还在于那种已落伍的经济效益最大化理念以及狭隘的GDP 政绩观。从贯彻科学发展观的角度看，对目前地产发展模式实现从高碳向低碳的转型，在行业内全面树立和贯彻低碳化发展的新理念、新方法，可说是我国房地产业实现可持续发展的必由之路，有着体现时代精神的紧迫性和必要性。3.2正确认识和处理低碳地产发展中的主要矛盾关系勿庸置疑，发展低碳地产是一场遍及全社会各个领域的范式变革，是要实现全体国民从思想观念到决策和行为方式从高碳向低碳的转型，其过程必然要触及和面对社会各方面错综复杂甚至尖锐的矛盾利益关系，能否处理好这些关系决定着地产发展的前途。我们应以科学发展观和哲学辩证法为指导，正确认识和处理好低碳地产发展中的各种矛盾利益关系。概略来说，应重点把握好以下几方面的主要矛盾关系。3.2.1低碳目标与经济效益的关系发展低碳地产本身意味着以低碳要求对传统经济模式下只关注经济效益而忽视环境、资源因素的做法予以系统地调整或变革，要逐步采用低碳技术，建设低碳建筑，这里就有一个和谐处理经济效益目标与低碳目标的关系：不能只要效益不要低碳，也不能只要低碳不要效益，应当把二者有机统一起来。当然，在应用低碳技术、发展低碳地产的初期，地方政府或企业都可能面临一种经济效益与低碳要求相冲突的二难处境，可能在一定时期内要面临一定的困难和问题，如地产企业要面临建筑成本较高、市场销售不利、经济效益下滑等问题，对此应予以正确的认识。（1）应看到低碳经济本身是从经济效益与环境、资源利益的统一的角度着眼的。是真正对集体利益与国家乃至人类利益、短期利益与长远利益、局部利益与整体利益关系的全面考量，因而是真正全面协调可持续的经济发展方式，较之传统经济是一个巨大的进步。要发展低碳经济，就必须树立起全面考量经济与环境、资源等方面的综合效益观，以及相应的绿色GDP 政绩观，纠正以往片面地把GDP 增长作为政绩考核的唯一标准的错误做法，把节能减排、提高能源利用率、降低能耗物耗及污染排放的低碳措施，与实现经济增长目标有机统一起来。（2）应看到低碳地产适应了全世界利用新能源等技术的发展趋势，对我国房地产业的结构调整和升级也是一个极难得的时代契机。低碳地产搞得越早，对整个房地产业及众多地产企业未来的发展越有利，也易于为地产企业打造出低碳绿色品牌的效应，增强企业的无形资产和软实力，其长远利益和间接利益都是不可估量的。还应该看到，从长远来说，低碳技术及低碳建筑的成本会随着低碳市场的不断扩大而有所下降，不仅有利于消费者利益，而且有利于地产企业本身的可持续发展。在现实中，地方政府或企业若只想追求短期利益，不愿意按低碳要求增加成本，这是一种短视的表现，其发展必将是不可持续的，对这一点我们应该有充分的认识。（3）处理好房地产业的平稳发展与突破创新的关系。一方面，既要在确保一定经济效益的基础上，促进房地产业平稳健康地发展，努力满足人民群众的基本住房要求；另一方面，又要以低碳标准对房地产业的发展提出新的更高的要求，应有步骤、有次序地采用新能源技术等低碳新技术，并积极改进和提高现有技术设备节能减耗的效率，有效降低能耗、物耗和碳排放，逐步进入应用低碳新能源、建设绿色建筑的新阶段。3.2.2自主发展与借鉴西方经验的关系据建设部研究，国外住宅产业化进程一般有三个阶段目标：速度和效率；质量和性能；可持续发展。以此衡量我国目前的住宅建设，正处于从第一阶段向第二阶段的过渡时期，按此次序发展，我国很可能要在资源和环境方面付出发达国家所曾付出过的代价，并且在经济、技术等多方面要受制于已进入第三阶段的发达国家，如发达国家会以绿色壁垒来限制我国的产品出口和技术引进。因此，建设部的提议是，我国住宅的产业化不能重复发达国家的老路，应“三步并作一步”，直接以第三阶段的可持续发展为目标。依此道理，低碳经济作为发达国家可持续发展阶段的最新目标，也应成为我国房地产业现阶段发展的最新目标。为此，应充分学习和借鉴发达国家地产发展的理念和经验，以尽快缩小与发达国家的差距。在低碳技术创新上，也应处理好引进与创新的关系。目前我国房地产业使用的风能、太阳能、地热能等先进新能源技术，以及在其他种节能减耗方面的先进技术，大都是从国外引进的，在这方面我国自主研发的能力还比较弱，必须坚持以创新为主、引进为辅的方针，大力加强自主创新能力。因为一些关键性、最先进的核心技术，国外一般是不会让我国引进的，而且长期依赖国外技术，在低碳技术发展上也将长期受制于人，影响我国低碳技术的自主发展。为此，政府部门和地产企业应重视产学研官相结合，充分利用全社会各方面的资源，大力研发和推广在新能源、清洁生产以及有利于节能减排等方面的各种低碳技术，集中力量打好技术攻坚战，攻克关系低碳地产发展的关键性技术难题；同时，对引进的国外先进技术，应联系国情实际做好消化吸收再创新的工作。此外，为配合低碳技术创新，低碳企业还应在制度、行为规范、文化建设等方面进行相应的创新。3.2.3低碳地产与市场的关系作为一种新型经济形态，低碳经济并没有离开市场经济范畴，它只是以低碳要求对传统市场经济无视环境和资源因素的高碳型特质的摒弃，同时赋予以节能减排、低碳环保的新特质，因此，传统高碳型经济遵循市场规律的种种经济理念、方法和手段，诸如价格、质量、营销、服务等手段，原则上仍然适用于低碳经济，只是加上了低碳标准的限制性条件。对于低碳地产来说，良好的发展应当是实现低碳减排与行业发展的良性互动和价值双赢。为此，房地产企业应当把低碳价值导向与市场规律有机结合起来，构建和创新以低碳为特点的新型商业模式：一方面应遵循目前我国乃至全球发展低碳经济的大趋势，坚持生产和经营模式向低碳转型的正确价值导向，制订和实施企业低碳发展战略，积极引进、研发、生产、销售和应用各种新能源技术产品，以及其他节能减排的低碳产品，打造低碳产品品牌；另一方面，应在企业现有实力基础上积极利用市场规律，有效利用市场杠杆以及各种营销手段来推动低碳产品的研发、生产和销售，例如，可通过瞄准不同的市场群体进行各种绿色建筑的设计和营销，或针对目前低碳产品成本较高的情况采取高价营销策略，或通过推出最新技术产品来引领市场，实施“蓝海战略”，等等。此外，自2005 年京都议都书正式生效以来，国际碳交易市场迅猛发展，碳交易量爆炸式增长，已成为一个前程远大的新兴金融市场，它也值得我国低碳地产企业予以关注。不仅企业界应重视市场规律，政府部门也应重视利用发挥市场杠杆的作用来保障低碳地产的健康发展，例如，可针对工业行业或生活领域中一些能源或资源浪费严重的现象，适当提高有关能源或资源的价格，强制性地促进节能减排。政府部门还可采取经济的、行政的、法律的多种手段来扶持低碳技术产品的研发和利用，给相关企业和消费者一定的优惠和保护政策支持，这也是与市场规律相符合的必要举措。3.2.4低碳发展与政府管理的关系勿庸置疑，发展低碳经济绝对离不开政府在宏观管理上的主导作用。要发展低碳经济，离不开必要的政策制定、监督指导、行政强制、税收杠杆、舆论宣传、组织群众等手段，而这一切离开政府是绝对行不通的。政府在发展低碳经济中起着关键性的主导作用。特别是在发展低碳经济的初期，要着重破除传统经济模式背景下形成的高碳排放型的观念、制度、政策、消费和生活方式等方面的影响和束缚，要做到这一点，政府必须先行一步，首先在观念、决策、制度、管理等方面进行创新，发挥出在地产发展宏观管理上的主导作用，这种主导作用能够在目标、政策、组织、机制等方面为低碳经济的发展提供强有力的保障。对于我国房地产的低碳发展来说，确保和接受政府管理的正确主导作用十分重要。因为要实现房地产业低碳、可持续的发展，就必须确保房地产市场有一个健康、规范、合乎低碳经济发展要求的新秩序，这就需要依靠政府以创新精神制定各种有针对性、行之有效的政策法规和行业规范，例如：针对目前二次装修浪费严重的现象，政府可以制定或重申以全装修房取代毛坯房的政策，并予以严格的监督执行，确保政策落到实处；再有，为促进低碳地产的和谐发展，也需要政府部门对实行低碳发展战略的企业在政策等方面予以一定的激励和优惠；政府还可通过发挥市场杠杆的作用，来控制房地产市场的畸形发展；通过制定政策法规来确保居民小区绿化达标，等等。地方政府还可联系本地区的节能减排情况，在依照国家有关标准基础上，制定出与本地区低碳地产发展相适应的地方法规和政策。3.2.5低碳地产与大众消费的关系要成功地发展低碳地产，必须得到全社会各行业人士的积极支持和参与，使全体国民成为发展低碳地产的真正主体，这其中最关键的环节就在于要转变长期以来人们形成的高碳排放型消费观念，特别是那种自二战以来西方社会普遍形成的消费至上、奢侈挥霍的消费享乐主义，在全社会树立起低碳消费、低碳生活的新理念。在我国房地产市场上，买房在近年可谓是消费主义的一种真实体现。伴随房价的高涨，人们买房的欲望也在不断膨胀，追高买涨如股民般疯狂，攀比买房、奢华装修、拥有豪宅似乎成了人生幸福和成功的标志。从低碳理念来看，这种买房和装修上的高消费，实际上意味着高碳排放，是以牺牲环境和资源为代价、非理性、不可持续的行为，应予以否定。当然，高碳消费的模式和习惯已经造成了房地行业各方面息息相关的利害关系，要实行低碳消费，还需要我们经常以理性、客观、坚决的态度来审视我们日常的消费心态。需要指出的是，低碳消费并不是要限制消费，它限制的是高碳排放和奢侈浪费，它实质上是一种理性、适度的消费方式，类似有人提出的“新节俭主义”。此外，提倡低碳消费与“鼓励消费”的政策也不矛盾，因为鼓励消费不是鼓励挥霍浪费，而是鼓励在低碳排放、节能减耗的条件下进行消费。第4章 低碳地产发展的对策研究4.1 房地产企业入手点4.1.1在建筑设计中最大限度地使用清洁能源在房地产发展中尽量做到节能减排，首先要在设计上下功夫，充分考虑“低碳”因素，大力推行新技术、新材料、新能源。比如，尽量做到南北通透，光照充足，确保每户大寒日最低日照时间不小于两小时；使用太阳能、24小时新风系统、同层排水系统，使住宅获得良好的日照、通风和采光条件；在建筑物外墙上将结构层、保温层、保护层三层合一，既获得更好的隔音、隔热、防火性能，又提高室内采暖制冷效率；等等。4.1.2在建材使用上兼顾质量和低碳随着房地产业产业升级的加快，未来精装修住宅将成为一种必然的趋势。在以往的毛胚房中，由于存在二次装修，污染较为严重，而且装修材料浪费严重。而采取精装修的形式，室内设计和建筑设计就可以同步进行，一次性装修到位，减少了建筑材料的浪费，更加环保，更加节能。同时，在建材使用上，尽量使用节能标准更高的高性能建材，降低建材用量；采用粗钢筋机械连接技术，减少普通钢筋使用比例；采用板式剪力墙结构体系，减少墙体厚度和截面积，节约主体结构材料；大力开发太阳能清洁能源，减少二氧化碳排放；等等。4.1.3切实采取有效措施节约水电使用量无论在住宅建造中，还是在住宅使用中，水电使用都是一个重要的方面。我国水电资源稀缺，节约用水用电利国利民。采用高效节能灯具、分段定时照明、楼梯间和走廊声控延时装置、地下车库采光井设计等，节约用电，减少二氧化碳排放；采用中水回收系统和雨水集流装置以循环用水，公共场所采用延时自闭、感应自闭式节水器具，节约用水，提高用水效率；在小区铺设吸水砖，有效吸收并利用雨水调节小区空气湿度，结合绿化最大限度地减少城市“热岛效应”。随着房地产的快速发展，“宜居、绿色、低碳”逐渐得到市场的认可和追捧。无论在楼盘设计上，还是在环境配套规划上，充分考虑居民的生活环境，真正做到以人为本。以国际化、人文化、绿色、安全、低碳等标准营造城市之上的生活，让业主尽享舒适又省钱的低碳生活。4.2政府措施4.2.1将推广绿色低碳技术与建筑纳入“十二五”规划推广绿色低碳技术与建筑亟待国家政策强力支撑，希望有关部门组织专门力量制定政策层面的低碳技术与建筑发展战略，明确战略思想、战略目标、落实战略措施和战略重点，对房地产领域的低碳事业给予明确的国家鼓励政策支持，并纳入“十二五”规划中。4.2.2在土地、税收、产业等政策方面向绿色低碳建筑倾斜绿色低碳建筑是一个系统化的概念，是贯穿规划、设计、施工、管理、消费全过程始终的概念。政府管理部门不仅要在减碳方面有政策与财政方面的支持，还要在节水、节材、节地和环境保护方面有所部署，在土地政策、税收政策、产业政策方面进行改革和倾斜，鼓励绿色低碳建筑顺利开展。其中，政策上可以减碳指标来进行金融和土地等资源配置，设置不同的税费征收标准，改变单纯以“价高者得”为指标的土地出让办法，有利于平抑地价和房价。这样一来，房地产企业也必将更加重视项目的品质，主动应用绿色低碳技术，对于房地产行业本身将是一次革命性的产业结构调整。4.2.3鼓励绿色低碳房地产金融创新房地产是资本密集型产业，要使资本与绿色低碳地产相结合，绿色低碳地产是房地产长远发展的“平衡基金”和控制资产泡沫、平抑房价的“对冲基金”。因此，建议鼓励发展绿色低碳房地产信托投资基金，通过多种融资方式为低碳地产开发提供发展资金。未来，还要在已量化绿色建筑节碳指标的基础上，建立节碳的基准值并计算住区节碳总量，并逐步建立房地产低碳的信用积分机制以便和货币及金融挂钩，形成中国低碳住区碳交易体系，为未来国际化的碳交易、碳税、碳货币做好准备。4.2.4、制定地产低碳评价标准大力发展低碳地产必须要有一套符合我国国情的低碳评价标准，做到让国家监管部门有法可依、地产企业有章可循、消费者有据可选，让所有利益相关方形成共识，通力合作才能把低碳进行到底。地产低碳标准主要应围绕低碳设计指导原则、低碳施工技术规范、低碳等级认定标准等方面进行制定。如低碳设计指导原则，就应从土地利用规划、城市规划以及住宅小区规划等设计环节入手，坚持新能源和建筑的一体化设计，避免规划、施工图、装修设计等环节的割裂，注重房地产全寿命周期成本，实现建造成本、运营成本、维护成本及环境成本之间的综合平衡。制定确实可行的低碳等级认定标准，对建筑进行节能评级与认证并保持认证标准的差异性、可持续性及可操作性，还可参照美国的LEED 认证等构建我国低碳建筑标准的第三方测评体系，由第三方测评机构对建筑物的能耗或能效进行测试、评估，根据测评结果出具建筑物能耗或能效水平的证明，并将此证明作为低碳政策扶持对象的依据之一。4.2.5、健全地产低碳技术体系地产低碳的核心是要有全面的低碳技术体系作为支撑，发展低碳地产关键在于通过技术创新和形成健全的技术体系，从而促进经济发展模式和社会消费方式的转变。在前面所述的技术体系基础之上，进一步创新和完善，最终转化为生产力并大规模应用，如采用低碳技术和零碳技术乃至负碳技术策略，加速发展天然气、核电、风能、太阳能、水能、地热能和生物质能等可再生能源，改变建筑用能及能耗结构；通过整体优化设计，在建筑全生命周期内实现“3R”与“四节”，即“再利用（Reuse）、再节约（Reduce）、再循环（Recycle）”与“节地、节能、节水、节材”；改变目前房地产市场毛坯房销售模式为精装房销售，减少二次污染等等。4.2.6、倡导地产低碳生活方式低碳经济包括低碳生产与低碳消费两部分，低碳社会生产方式是前提，而低碳生活方式是实现低碳经济的关键和目的。首先，要整合低碳地产价值体系的社会认同性，充分调动开发商、设计院、施工单位、材料供应商、物业管理公司和广大业主的积极性，达成低碳消费的共识，形成发展低碳地产的社会氛围和舆论环境；其次，要调整产业结构和发展模式，提高能源利用效率，倡导以TOD 为主导的土地利用开发模式、紧凑的土地利用形态，发展节能环保的公共交通，鼓励低碳消费模式和生活方式。 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