房地产行业复合地产系列专题之孵化器篇：风托凌云志雏鸿初长成.doc

table_indusname房地产table_invest0422table_main行业深度模板证券研究报告行业深度风托凌云志 雏鸿初长成 复合地产系列专题之孵化器篇孵化风潮，时势之造：随着研发创新成为区域发展增长极，科技产业价值凸显引致孵化器职能从解决就业逐渐转向经济增长助推器。而近两年国内在政策扶持和资本市场热捧下，对孵化器形成巨大需求。对于创业企业而言，孵化器能够通过衔接多方资源和机构的专业能力帮助创业者快速成长；对于孵化器本身而言，创业活动各个环节都存在共享经济，这为企业化盈利创造可能。孵化器众生相：政策扶持与互联网行业高速扩张催生国内孵化器快速增长，国家级孵化器剧增，主要集中在北京及长三角地区。参照国外孵化器发展要素，我们认为国内孵化器发展环境要素基本齐备：1、扶持创新上升至国家战略；2、创投机制趋于成熟；3、绝大多数孵化器都是市场化企业化运作。近年来孵化器模式越来越丰富，入场者也越来越多样化。多维度的入场者源自创新系统的多元结构，这些入场者各具信息优势，基于各自的特有优势推演各具特色的孵化机构。企业化运作下的孵化器扩张能力：对于纷杂的孵化器运营市场，我们认为关键需要有复制扩张的核心能力才能够继续生存。能够产生复制效应的第一个模式即以创业导师与培训机制为核心竞争力的孵化器：模式代表即美国的Y Combinator。以互联网为载体提供服务的虚拟孵化是另一大扩张利器，代表性孵化器有美国的车库咖啡和国内的科技寺。紧随市场的园区机遇：孵化器运营已经出现多维度入场者，但是作为已经拥有众多入孵企业，同时更为接近新三板通道的高科技园区，顺应目前整体行业创新脉络思变的企业有望迎来新一轮发展机遇。A股代表性企业有市北高新、张江高科、苏州高新、华夏幸福等。小结：创业在当今国内已不鲜见，我们认为核心肌理是新生代择业观的转变，大环境是互联网对社会愈发深入的渗透，关键因素是逐步开放的OTC制度、完善的资本市场为初期创业者开拓丰富的融资渠道，相关的扶持政策则进一步催化创业聚成风潮。尽管较之海外，创客的成长路径还有待完善，但我们认为，如若看好中国转型，创业市场便是不可忽视的领域，服务于此的孵化器也是一大发展方向。目前已有越来越多的地产商进入这一行业，而实际上这个行业存在诸多维度、各具信息优势的入场者，把握创客痛点远比地产开发复杂。在这个行业走在前端的园区类企业存在资源与人脉优势，因而占据第一高地，未来的关键则归溯于服务为王。table_page目录孵化风潮，时势之造1孵化器兴起背景1培植初创的背后逻辑4孵化器众生相6风口之上快速增长6孵化器发展历程7孵化器发展要素8创客群体：创业市场的背书者9孵化器模式：多维度入场者10企业化运作下的孵化器扩张能力14核心竞争力复制效应：创业导师与培训机制14O2O模式带动线下扩张：虚拟孵化器15紧随市场的园区机遇16市北高新17张江高科18苏州高新19华夏幸福20小结20图表图1：美国GDP同比（研发与非研发比较）1图2：美国信息行业增加值占GDP比重1图3：美国大小企业新增就业人数比较1图4：美国就业人数（按企业规模划分）1图5：中央扶持创新创业主要政策2图6：国内新三板挂牌公司家数（转让方式口径）2图7：国内新三板交易规模2图9：国内各省份新三板挂牌公司家数4图10：国内各省份新三板挂牌公司净资产4图11：国内新三板做市转让股票行业分布4图12：国内开发者全球占比4图13：各国新建企业存活率5图14：孵化系统性区域创新模式5图15：围绕孵化器网络效应5图16：孵化器核心资源共享与转移5图17：国家级孵化器区域分布6图18：我国科技型孵化器数量及同比6图19：我国科技型孵化器在孵企业从业人数及同比6图20：我国科技型孵化器在孵企业数量及孵化成功数量7图21：我国在孵企业平均从业人数7图22：美国孵化器历史演变7图24：美国企业孵化期风险投资情况8图25：美国互联网行业风险投资额8图26：我国创投总额以及案例数9图27：我国创投资金产业流向结构9图28：我国创投推出案例数9图29：我国创投退出方式结构（2015年一季度）9图30：美国自由职业者占比（按年龄段分组）10图31：美国自由职业者结构10图32：2014年美国创业企业各行业收入增速10图33：我国普通高校毕业生创业人数10图34：我国孵化器主要类别11图41：YC商业模式14图42：YC盈利模式14图43：YC入驻企业个数14图44：YC确定估值企业占比14图45：车库咖啡业务情况15图46：科技寺商业模式16图47：科技寺创业者社区构成16图48：国内园区新三板挂牌公司家数（园区TOP20）16图53：张江高科利润结构19图54：张江895营业务范围19图56：苏州高新融联新兴产业基金结构19表8：各地区新三板补贴政策2表23：美国政府对孵化器扶持政策8表35：典型“天使+孵化”型孵化器情况11表36：典型垂直产业型孵化器情况12表37：典型公司平台型孵化器情况12表38：典型开放空间型孵化器情况13表39：典型媒体依托型孵化器情况13表40：典型新型地产型孵化器情况13表49：国内代表园区企业参与创投情况17表50：聚能湾公司发展历程17表51：市北高新孵化平台五大功能18表52：市北高新持有新三板股份18表55：张江高科持有上市公司股份19表57：华夏幸福孵化产业园区情况20孵化风潮，时势之造孵化器兴起背景大环境：创新成为发展增长极作为新企业的培养皿，孵化器的兴起首先在于研发创新成为区域发展增长极，科技产业的重要价值引致孵化器的职能从解决就业逐渐转向经济增长助推器，尤其随着信息产业的逐步繁荣为小企业创造更广阔的发展空间，以孵化器平台最具历史感和质感的美国为例，50人规模以下的小企业吸纳了42%的就业人口，也以其专业性、创新性形成推动社会经济的关键因素。图1：美国GDP同比（研发与非研发比较）图2：美国信息行业增加值占GDP比重资料来源：wind，中信建投研究发展部资料来源：wind，中信建投研究发展部图3：美国大小企业新增就业人数比较图4：美国就业人数（按企业规模划分） 资料来源：wind，中信建投研究发展部资料来源：wind，中信建投研究发展部国内环境：政策利导与资本市场推进国内孵化器近两年出现质与量的双重飞跃。除了前述的大环境因素，与国内的政策推进密切相关。2013年一次国务院会议上提出了“调动社会资本力量，促进小微企业特别是创新型企业成长，带动就业，推动新兴生产力发展”，然后由李克强总理提出，要将“大众创业、万众创新”成为中国的国家新战略，相关的公司制度、税收政策等系列中央文件陆续出台，带动创业潮。除此以外，资本市场的运作环境也成为一大推动力。新三板直接对接高新初创企业，各省市针对新三板挂牌企业有不同程度的补贴政策，在扶持政策下得以大幅扩容，目前挂牌企业接近3500家，做市转让比例不断提升。多元因素影响下国内兴起创业潮，也形成孵化器的巨大需求市场。图5：中央扶持创新创业主要政策资料来源：中信建投研究发展部图6：国内新三板挂牌公司家数（转让方式口径）图7：国内新三板交易规模资料来源：wind，中信建投研究发展部资料来源：wind，中信建投研究发展部表8：各地区新三板补贴政策省份地区补贴政策四川全省对在新三挂牌企业，省财政给予的费用补助均为50万元成都市对计划申请挂牌上市的企业给予50万元补贴，采取分阶段拨付：经新三板合格证券机构辅导，完成股份制改造并完成工商变更的，给予20万元的补贴，成功挂牌上市的，给予30万元的经费补贴成都高新区完成股份制公司工商注册后给予50万元一次性补贴；成功挂牌的给予50万元一次性补贴重庆市对重点培育企业拟在新三板挂牌的，股份制改造完成后给予50万元奖励，审核通过后给予50万奖励重庆市渝北区新三板”挂牌以及在境内外交易所上市企业在市级奖励的基础上由区财政给予不超过200万元/户奖励广东省广州市奖励前30家挂牌企业30万元广州市天河区对挂牌的企业奖励累计不超过80万元。深圳市福田区在新三板成功挂牌的，给予最高50万元奖励深圳市龙华新区（一）按照股份改制、成功挂牌予以不超过实际支出费用，分别最高50万元、160万元，总计最高210万元的资助；（二）成功转板上市的，按照挂牌和上市资助（一般企业资助240万元，战略性新兴产业重点企业资助300万元）的差额予以补齐珠海市高新区（一）完成股份制改造的，奖励20万元；（二）与主办券商签订协议并提交文件的奖励50万元；（三）成功挂牌的，奖励50万元；（四）首次实现融资，且募集资金主要投放在我区的奖励50万元；（五）每年享受资金扶持的总额不超过该企业当年缴纳税收对高新区财政实际贡献的80%。东莞市高新区（一）挂牌后备名单的企业可获资助达200万元；（二）前10名挂牌的企业，资助最高达300万元北京北京中关村科技园区（一）改制资助30万元；（二）挂牌资助30万元；（三）主办券商资助20万元。东城区（一）完成股改后奖励100万元；（二）挂牌成功后奖励50万元；（三）融资达到3000万元及以上的奖励100万元西城区（一）与券商签订协议并备案登记后，补贴20万元；（二）申请被正式受理，补贴80万元；（三）成功挂牌的，补贴50万元丰台区（一）挂牌后奖励50万元，奖励主办券商10万元。上海浦东新区（一）在新三板挂牌的，给予50万元补贴；（二）挂牌后IPO上市，在上海证监局备案后，给予30万元补贴；（三）收到证监会受理函后给予70万元补贴；（四）申请提交证监会审核后，给予50万元补贴；（五）新迁入浦东并在两年内上市，奖励50万元。张江高科技园区（一）改制补助最高不超过60万元；（二）挂牌补助最高不超过100万元。虹口区（一）改制过程中的手续费，按实际发生额的50%给予扶持，最高金额不超过30万元；（二）改制过程中缴纳的所得税，按50%给予扶持，最高不超过70万元。挂牌、交易费用，按实际发生额的50%给予扶持，最高不超过50万元。（三）成功实现在新三板挂牌，并且在本区经营和纳税的企业，奖励企业100万元；挂牌后实现转板，补贴企业150万元，给予企业法定代表人专项奖励50万元徐汇区（一）对进入新三板挂牌的企业，由市区两级按照1:1的比例给予补贴；（二）对在股交中心挂牌的企业可由市区两级给予最高100万元补贴。转板上市，累计不超过200万天津天津市（一）对符合条件的科技小巨人企业，可获得不少于500万元补贴；（二）在三板市场挂牌上市初始融资超过500万元，一次性给予补贴50万元专项补贴。（三）完成股改的，给予不超过20万元补贴；（四）区县财政按1:1比例给予配套补贴。南开区（一）在“新三板”挂牌交易的本区企业，一次性专项补助100万元。江苏全省对省内企业在“新三板”成功挂牌的，省财政给予每家挂牌企业30万元奖励；南京市高新区（一）完成内核、上报材料和挂牌交易，分别补贴50万、50万和80万；（二）完成挂牌后，对企业股改时用未分配利润和公积金转增股本的，企业个人股东缴纳的个人所得税，园区给予地方留成部分的50%奖励，60万元封顶；（三）实现融资且在园区投资达到80%或1亿元以上的，按照实际募集资金的1%给予奖励，最高50万资料来源：中信建投研究发展部图9：国内各省份新三板挂牌公司家数图10：国内各省份新三板挂牌公司净资产资料来源：wind，中信建投研究发展部资料来源：wind，中信建投研究发展部图11：国内新三板做市转让股票行业分布图12：国内开发者全球占比资料来源：wind，中信建投研究发展部资料来源：腾讯开放平台白皮书，中信建投研究发展部培植初创的背后逻辑从发达国家情况来看，孵化器对于初创企业的培植效用明显，经孵化器毕业的企业存活率明显高于其他新设企业。对于创业企业而言，我们认为，其一，孵化器是作为衔接多方资源的中介方，能够构建创新系统，从而形成网络效应，其二，对于某些专业性更强的机构而言，由于自身具备帮助创业者快速成长的能力，能够通过核心资源的共享与转移催熟在孵企业，例如美国的YC等机构。而另一方面，对于孵化器本身而言，创业活动中从常规的后台运营，到高端研发工作，抑或与投资部门对接，各个环节都存在共享经济，这也为孵化器本身企业化盈利创造可能。图13：各国新建企业存活率资料来源：NBIA, 美国小企业署, 中信建投研究发展部图14：孵化系统性区域创新模式资料来源：中国科技企业孵化器创新与发展, 中信建投研究发展部图15：围绕孵化器网络效应 图16：孵化器核心资源共享与转移资料来源：中国科技企业孵化器创新与发展，中信建投研究发展部资料来源：中国科技企业孵化器创新与发展，中信建投研究发展部孵化器众生相风口之上快速增长 政策扶持与互联网行业高速扩张的国内形势催生孵化器快速增长。全国科技型孵化器接近1600家，在孵企业从业人数接近180万人。国家级孵化器剧增，从区域分布来看，主要集中在东部沿海地区，尤其是北京以及长三角地区。图17：国家级孵化器区域分布资料来源：清科研究中心, 中信建投研究发展部图18：我国科技型孵化器数量及同比图19：我国科技型孵化器在孵企业从业人数及同比资料来源：火炬中心，中信建投研究发展部资料来源：火炬中心，中信建投研究发展部图20：我国科技型孵化器在孵企业数量及孵化成功数量图21：我国在孵企业平均从业人数资料来源：火炬中心，中信建投研究发展部资料来源：火炬中心，中信建投研究发展部孵化器发展历程与创新企业一样，孵化器也呈现多种生态，究其发展历程，也是从简单逐步多元化的过程。以美国为例，孵化器历经政府机构、准政府机构、企业以及类企业集团四种形态，从非营利性机构逐步蜕变成新型商业模式，在这个过程中，政府从主导者逐渐转向协助者，而孵化器的经营重心也从孵化新创企业转向识别市场机会，创造商业价值，而随着风险投资的引入，孵化器进入集团化运作，服务内容不断扩展，不仅具备独立投资功能，还有利于吸引人才。图22：美国孵化器历史演变资料来源：中国科技企业孵化器创新与发展, 中信建投研究发展部孵化器发展要素美国孵化器的发展主要有以下几大要素：1）政企资助。美国有专门部门美国商业部经济发展局负责创新企业的政策引导，扶持政策体现为直接资助、法律支持、税收政策、宏观指导以及小企业支持政策各方面，为新创企业成长铺路； 2）风投参与。2014年投入孵化期企业的风险投资资金逾8亿美元，成长期企业风险投资近160亿美元，解决初创企业前期融资难题； 3）专业化与特色化。美国重视专业特色孵化器建设，建立了软件园、环境工程、互联网、文化创意等专业孵化器，针对性提供深层次服务强化孵化效率； 4）企业化运作。美国孵化器呈量级增长正是80年代中后期，行业企业化阶段。表23：美国政府对孵化器扶持政策方式措施直接资助最初由州政府直接投资，目前美国商业部的经济发展局成为政府对孵化器资助的单位法律支持1984年宾夕法尼亚州公布经济再开发法，成立以企业界、大学及州政府组成的名为福兰克林的官民合作机构，此机构归属商业部，同时设立支持小企业孵化器的投资计划，分步实施1983年北卡罗莱那州议会通过了新技术租用法，投资建设孵化器设施并由北卡罗莱那技术开发公司管辖税收政策一些州规定企业孵化器从创建起10年内免征州所得税；购买企业孵化器的企业在经营的头3年也可以免征州所得税税法规定允许投资者从某项投资中撤出资金转到另一家公司，免交资本利得税宏观指导1984年-1987年，美国小企业局进行了企业孵化器普及宣传，组织了一系列地区性针对孵化器的会议，邀请小企业参加，并出版了相关的信息通讯和企业孵化器的手册；1985年成立美国企业孵化器协会(NBIA)，随后各州也建立了企业孵化器协会，如得克萨斯州企业孵化器协会小企业支持政策实行“小企业创新研究计划”等相关政策以支持包括孵化器内在孵小企业的发展资料来源：中信建投研究发展部图24：美国企业孵化期风险投资情况 图25：美国互联网行业风险投资额资料来源：wind，中信建投研究发展部资料来源：wind，中信建投研究发展部对比国内情况，我们认为推进孵化器发展的环境要素基本齐备：1）政策方面，扶持创新已经上升至国家战略层面，自2013年来，有关推进创新创业的中央文件达22条；2）创投机制也趋于成熟，创业投资额由2008年的42亿提升至2014年的168亿美元，由于创业板与新三板机制的逐步完善，创投退出机制也更为多元化，2015年一季度以IPO形式退出的创投比例达66.7%，灵活的退出机制加大新创企业可利用资金的周转效率；3）企业化运作业已是绝大多数孵化器的基本架构，包括如张江高科、苏州高新、市北高新等高科技园区，以及近年更为专业化的各类民办孵化器，都是市场化运营模式。图26：我国创投总额以及案例数图27：我国创投资金产业流向结构资料来源：私募通，中信建投研究发展部资料来源：私募通，中信建投研究发展部图28：我国创投推出案例数图29：我国创投退出方式结构（2015年一季度）资料来源：私募通，中信建投研究发展部资料来源：私募通，中信建投研究发展部创客群体：创业市场的背书者美国大量高质的孵化器背后是巨大的创业市场，而这个创业市场的背书者则是庞大的自由职业者。据统计，美国接近1/3的居民是自由职业者，这些人群或为创业主体，或为创业企业提供劳动力。自由职业者之中，自由企业主占比达5%，即创业企业主整体占比约1.7%。国内目前的创业市场也明显升温。数据显示14年普通高校毕业生中，约2.9%的人群选择自主创业，较13年提升了0.6个百分点，可见年轻群体大有初生牛犊之势。虽然从目前情况来看，真正成功的创客数量有限，同时与美国不同，自由职业者占比最高的并非成熟群体，但新生代的择业观反映了国内创业市场的未来前景。图30：美国自由职业者占比（按年龄段分组）图31：美国自由职业者结构资料来源：Freelance Union & Elance-oDesk，中信建投研究发展部资料来源：Freelance Union & Elance-oDesk，中信建投研究发展部图32：2014年美国创业企业各行业收入增速图33：我国普通高校毕业生创业人数资料来源：Freelance Union & Elance-oDesk，中信建投研究发展部资料来源：2015年中国大学生就业报告，中信建投研究发展部孵化器模式：多维度入场者我国孵化器中，政府或公共机构投资总体占比约43%，而近年来孵化器的模式越来越丰富，入场者也越来越多样化。以运营者本身分类，孵化器既有大型科技企业为寻求平台内新型模式而创立的非营利性孵化器，也有如创业邦、36氪的平台创立的媒体依托型孵化器，同时还获得办公租赁商以及谋求转型的地产开发商的青睐，此外，政府、公共事业部门以及民间机构也在持续运营过程中有了创新式发展，出现了垂直产业型以及“天使+孵化”型孵化器。多维度的入场者源自创新系统的多元结构，这些入场者各具信息优势，基于各自的特有优势推演各具特色的孵化机构。图34：我国孵化器主要类别资料来源：清科研究中心, 中信建投研究发展部国有孵化器运作模式国有孵化器的早期模式实质即房地产开发运营，集聚相关产业入驻高新区，利用政策红利打造区域性产业，而孵化器本身专注于物理性房屋租赁。目前则出现两大趋势：其一，市场化走势。比如联想之星、厚德创新谷等国有控制的孵化器，大多数便于承接高校研发成果转化至实业的功能，这些机构都转向了市场化运营，公司制结构，以此提升增值服务能力，强化机构市场竞争力。“天使+孵化”类型就是市场化的体现。其二，即结合地方产业垂直孵化。如中关村云基地就是基于北京中关村的IT领域的上下产业链进行垂直孵化，以扩大其整体规模与影响力。表35：典型“天使+孵化”型孵化器情况名称成立时间服务特色创新工场2009年9月针对早期创业者需求的资金、商业、技术、市场、人力、法律、培训等提供一揽子服务立足信息产业热门领域：移动互联网、消费互联网、电子商务与云计算启迪之星2001年3月依托在线网络平台提供完整信息化管理手段，开展园区战略咨询、运营管理咨询服务以及各种增值服务定位为科技园创新管理专家以及企业增值服务平台，整合各种创新资源联想之星2008年天使投资、创业培训和开放平台等服务协助解决公司面临的资金、招聘、培训及其他资源的问题以推动其概念及技术商业化洪泰创新空间2015年4月打通创业产业链，办公+服务：咨询、投资、技术、互动管理以及如何获取投资者关注等方面天使投资洪泰基金前端深入到大学，致力打造持续性的创业大学资料来源：清科研究中心, 中信建投研究发展部表36：典型垂直产业型孵化器情况名称成立时间服务特色中关村云基地2011年8月推动建设标志性示范应用工程，形成一批自主知识产权产品和集成应用解决方案，主导和参加国际、国家或行业标准制定，加快技术成果在京实现产业化协助企业申报和建设国家云计算工程研究中心，搭建云计算研发合作平台，建成我国云技术和产业中心亦庄云基地2010年8月通过自有基金引导政府资金和风险资本，充分利用国家政策支持吸引云计算前沿技术人才，整合市场资源和品牌力量创立“基金+基地”模式，具有投资、孵化、服务、管理和拓展功能上海云基地2010年10月聚集各方资源，包括云计算核心技术研发，平台搭建，LAAS、PASS、SASS服务运营以及各种云计算行业解决方案提供，也包括为产业提供紧密支持的政府机构、投资基金以及核心媒体构建云计算产业生态系统资料来源：清科研究中心, 中信建投研究发展部民营孵化器运作模式民营孵化器更具多样性。整体而言，多数孵化器都倾向于打造一站式服务，全方位对接初创企业在办公环境、前端投资、技术支持与后台运营等各方面需求；同时，也有越来越多的孵化器对于入孵企业有筛选性地探入投资环节，共享入孵初创企业成长。表37：典型公司平台型孵化器情况名称地区服务定位百度开发者创业中心北京/成都/厦门/天津/深圳（筹建）/上海（筹建）初创团队免费办公场地、公司运营配套等服务；快速成长的创业团队免费办公空间、公司注册等基础配套服务，此外在产品推向市场阶段，向优质团队倾斜应用分发以及市场推广资源以及政府相关的扶持政策与补贴，通过沙龙、路演提供曝光机会一站式创业服务腾讯众创空间北京/天津/上海提供线上及线下五大核心能力流量加速、开放支持、创业承载、教育培训以及辐射带动能力，满足创业者资金、成长、场地、营销、流量需求对创业者全要素供给，全流程孵化加速微软创投加速器西雅图/北京/伦敦/巴黎/柏林/特拉维夫/班加罗尔创业公司可得BizSpark Plus计划所提供的微软软件以及使用Windows Azure云服务；提供办公空间、多方位培训以及导师扶持、技术及运营指导、融资机会等支持资源鼓励创业者使用微软云计算平台进行技术开发以及实现创新资料来源：清科研究中心, 中信建投研究发展部表38：典型开放空间型孵化器情况名称成立时间服务孵化成果入孵企业要求车库咖啡2011年4月免费开放式办公环境目前有10个常驻团队，以及新团队不定期入驻，促成多个团队获天使投资-3W咖啡2013年8月全方位孵化服务：办公地址注册、投资对接、创业培训、人才招募、媒体宣传、线下活动等方面的服务；13年初成立3W种子基金一期入驻22个团队，19个获得天使融资，总额超过4000万互联网领域；2-10人团队；有大公司工作经验以及团队管理经验者优先科技寺2013年9月开放式办公环境，线上社区辅助服务；参与早期投资，股权比例低于10%，投资金额100-500万，是北京区域最大的联合办公空间三期共孵化70多个团队，毕业时约90%获得A轮投资TMT领域；孵化周期3-6个月；需考察创始人和团队以及产品资料来源：清科研究中心, 中信建投研究发展部表39：典型媒体依托型孵化器情况名称成立时间提供服务创业邦孵化器2012年创业培训、投资以及DemoChina的展示机会氪空间2014年为初创企业提供三个月办公场所和行政服务资料来源：清科研究中心, 中信建投研究发展部2015年可看作地产开发商进入孵化空间运营元年。优客工场在众人翘望下于今年4月面市，SOHO中国率先推出O2O模式的短租办公产品SOHO 3Q，9月万科面对较初创公司略成熟的企业客群提出“万科云”设想，准备将产业园区构建为产业群落，再通过线上平台集结为云体系。从目前各大开发商的运营模式来看，租赁业务收入仍是盈利模式核心，同时在孵化服务方面的探索刚刚起步，如同Wework，经营孵化空间的关键因素仍在于针对产业链上下游联络、融资与内务等方面的辅助服务，因此，一切才刚刚开始。表40：典型新型地产型孵化器情况名称成立时间定位服务万科云2015年9月为选定的主题产业聚集、融合、协同提供空间和服务的产业地产通过空间共享、分时使用、优化资源配置等手段为使用者提供集空间、服务、资源以及“+互联网”的线下工作云平台；分布于各城市、各有鲜明主题的万科云形成云体系，既是一个开放和智能的共享工作平台，又形成完整产业链；采用合伙共建模式，租户同时又是设计者与运营合伙人SOHO 3Q2015年2月现代化共享办公空间自由选择办公时间（租期灵活一个星期、一个月均可）和空间（一个工位或一间办公室）；随时随地用手机预约、付款以及享用WIFI、打印、咖啡等服务优客工场2015年4月共享办公和孵化过后的加速器服务为核心。包括人力、财务、法务、政策咨询，以至对接银行、天使投资资料来源：清科研究中心, 中信建投研究发展部企业化运作下的孵化器扩张能力对于纷杂的孵化器运营市场，我们认为关键需要有复制扩张的核心能力才能够继续生存。因为具有吸引力的孵化器存在规模效应，对于初创企业而言，共享经济是孵化器最大的优势。核心竞争力复制效应：创业导师与培训机制能够产生复制效应的第一个模式即以创业导师与培训机制为核心竞争力的孵化器。在美国，这一模式的代表之一是Y Combinator。YC自2005年创立以来，至2014年初已经孵化接近600家初创企业，其中超过半数的企业已经或已获得下轮融资，或已完成IPO，或被大企业收购，估值累计逾120亿美元。而对于YC而言，最关键的竞争力在于已成功创业的创始人所累积的经验，为初创企业创立的培训机制，而在严格筛选之下，入孵企业也形成具凝聚力的校友文化，进一步扩大整个体系在整个创业过程可共享的资源，最终提升创业成功率。图41：YC商业模式图42：YC盈利模式资料来源：YC官网，中信建投研究发展部资料来源：YC官网，中信建投研究发展部图43：YC入驻企业个数图44：YC确定估值企业占比 资料来源：YC官网，中信建投研究发展部资料来源：YC官网，中信建投研究发展部O2O模式带动线下扩张：虚拟孵化器以互联网为载体提供服务的虚拟孵化是另一大扩张利器。在企业孵化阶段所涉及的各类咨询性服务以及生产技术性服务，都能够充分利用线上资源，优势体现为：1.尽享更为广泛、更具时效性的信息，2. 达成孵化器系统间的资源共享，第一点是对于在孵企业而言的优势，第二点则对孵化器本身的复制能力产生乘数效应，因为这一模式将服务凌驾于具象载体之上，能够充分挖掘共享经济，从而能够产生巨大客户粘性。车库咖啡车库咖啡是国内较早介入虚拟化建设的孵化器。由于线上俱乐部的建立，公司的入孵企业已经远超于在车库工作的固定团队。而从盈利模式而言，车库咖啡每日翻台率几乎为零，公司收入来源主要依靠楼梯间广告、线上平台以及衍生品，第一年即实现现金流净流入，而在超于实体界限的线上平台带动之下，将形成规模效应。图45：车库咖啡业务情况资料来源：公司网站，中信建投研究发展部科技寺科技寺是一家专注于联合办公空间运营的企业，成立两年来已布局北京、深圳两地三个区域，是北京核心区最大的联合办公运营商。目前入驻孵化企业累计已经超过60家，成功的企业包括36氪，以及已经实现新三板的喜宝动力等。接下来公司专注三大方面：1.进入加速扩张通道，将在上海、成都等地设立分部，布局一二线城市；2.加快股权投资业务，以金融作为盈利模式核心；3.作为关键的一步，即加速打造线上平台。公司定位为基于众创空间的O2O创业服务互联网平台，我们认为未来实现快速扩张的核心也在于基于线上的创业者社区以及创业管家服务，为创业者快速联接服务商、内容消费、投资人包括其他创业者创造条件。图46：科技寺商业模式图47：科技寺创业者社区构成资料来源：科技寺官网，中信建投研究发展部资料来源：科技寺官网，中信建投研究发展部紧随市场的园区机遇诚如前文所述，孵化器运营已经出现多维度入场者，但是作为已经拥有众多入孵企业，同时更为接近新三板通道的高科技园区，在顺应目前整体行业创新脉络思变的企业有望迎来新一轮发展机遇。图48：国内园区新三板挂牌公司家数（园区TOP20）资料来源：wind，中信建投研究发展部表49：国内代表园区企业参与创投情况公司投资平台特征成果张江高科张江浩成创投投资侧重IC、软件、生药产业目前总共投资五家上市公司，包括嘉事堂(002462 SZ)、微创医疗(00853 HK)、复旦张江(01349 HK)、川河集团(00281 HK)、以及在新三板上市的点点客(430177)(参见图13)。张江高科在2015年上半年已处分2.018%的嘉事堂持股，投资收益达人民币1.76亿元张江汉世纪投资管理公司上海金融发展投资基金吴岳峰集成电路股权投资基金苏州高新融联新兴产业基金发改委扶持的省内第一只新兴产业创投计划参股基金2015年上半年新增4个投资项目，新增投资金额4500万市北高新聚能湾首创“10+1+3”孵化服务模式，努力构建“原始股投资-天使投资-风险投资-股权投资”企业全生命周期的投资体系上半年，聚能湾公司通过原始股投资的方式对入孵初创型企业进行了股权投资，已经签署投资协议的企业有8 家，有投资意向并正在洽谈的企业达到了14 家资料来源：公司公告，中信建投研究发展部市北高新市北高新旗下的国家级科技企业孵化器上海聚能湾企业服务有限公司依托“上海云计算产业基地”、“上海国产基础软件基地”的产业集聚优势，近3年以来加快了专业孵化器建设，成为上海首个以云计算为主导的信息技术专业孵化器。目前已经形成了“科技苗圃-科技孵化器-科技加速器”的全孵化产业生态链，创新孵化模式日趋成熟，产业培育功能进一步凸现。表50：聚能湾公司发展历程时间事件2004年聚能湾公司正式成立2009年上海市北高新技术服务孵化器项目正式启动2009年聚能湾公司正式获得“上海市科技级企业孵化器”资质2012年随母公司开创公司置入上市公司2012年被认定为“上海市科技苗圃”2013年升级为“国家级科技企业孵化器”2014年被认定为上海市科技企业加速器试点单位资料来源：公司公告，中信建投证券研究发展部聚能湾公司聚焦中小型科技创业企业，首创“10+1+3”孵化服务模式，即10大孵化服务+1项导师专项服务+3项特色服务（3项特色服务为“云计算”产业服务、“三级会诊”服务以及“四牵手”服务），形成园区孵化平台的五大功能，以降低创业企业的创业风险和创业成本，提高企业的成活率和成功率。表51：市北高新孵化平台五大功能功能介绍企业市场拓展服务功能协助企业寻找产业链上和合作伙伴(“你我互创商机，共筑产业联盟”系列活动)；协助企业进行攻关策划；促进园区内外企业之间的交流与合作；组织各类专业性行业论坛与会议；促进企业进行国际合作与交流；利用园区资源提升企业知名度；协助企业奖励与政府机关等公共关系，从而为在孵企业打开国内、国际市场。创新成果转化服务功能组织开展政策的宣传和培训，组织高新技术成果转化项目认定，为转化项目提供所需的转化服务，实施动态跟踪和督查管理，为转化项目快速发展提供与社会相关机构链接的服务通道，为企业营造良好的创新环境，同时加强培育专业中介服务的市场化体系。产业培育功能挑选优秀、有发展潜力的产业项目进行重点培育，创业者提升管理培训，提供相关扶持政策和资金，协助开拓市场，寻找商机。投融资服务功能园区已建立了“银企通”投融资服务平台，为入孵企业创造并搭建各阶段的融资需求服务，同时也引进风投公司，对相关项目进行风投业务。创业文化营造功能一方面孵化器本身不断提高自身素质，从而更好地服务于企业，另一方面则为科技创业者建设精神家园，是创业者完成向企业家过渡，让他们拥有恒心和决心，以无限的勇气和热情去挑战困难，努力营造“鼓励创新，容忍失败”的创业环境。资料来源：公司网站，中信建投证券研究发展部截至目前，公司旗下的国家级科技企业孵化器聚能湾公司的苗圃项目达到116项，孵化器企业达到103家，加速器企业达到30家，聚能湾公司通过原始股投资的方式对入孵初创型企业进行股权投资的企业有8家，有投资意向并正在洽谈的的企业达到了14家，其中绝大部分为信息技术企业。表52：市北高新持有新三板股份公司代码持股比例行业维珍创意430305.OC19.10%ATM形象创新及安全防护产品腾龙电子430157.OC4.80%互