荆州商业市场专题调研报告.doc

袁肅薇袇羃芀蒃袇肅肃荿袆袅艿莅蒂羇膂芁蒁肀莇蕿蒀蝿膀蒅蒀袂莅莁葿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膆蒂薆羈罿蒈薅肁芅莄薄螀肇芀薄袃芃薈薃羅肆蒄薂肇芁莀蚁螇肄芆蚀衿芀膂虿肁肂薁虿螁莈蒇蚈袃膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螄袀膇莀螃羂羀芆螃蚂膆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袇羃芀蒃袇肅肃荿袆袅艿莅蒂羇膂芁蒁肀莇蕿蒀蝿膀蒅蒀袂莅莁葿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膆蒂薆羈罿蒈薅肁芅莄薄螀肇芀薄袃芃薈薃羅肆蒄薂肇芁莀蚁螇肄芆蚀衿芀膂虿肁肂薁虿螁莈蒇蚈袃膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螄袀膇莀螃羂羀芆螃蚂膆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袇羃芀蒃袇肅肃荿袆袅艿莅蒂羇膂芁蒁肀莇蕿蒀蝿膀蒅蒀袂莅莁葿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膆蒂薆羈罿蒈薅肁芅莄薄螀肇芀薄袃芃薈薃羅肆蒄薂肇芁莀蚁螇肄芆蚀衿芀膂虿肁肂薁虿螁莈蒇蚈袃膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螄袀膇莀螃羂羀芆螃蚂膆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袇羃芀蒃袇肅肃荿袆袅艿莅蒂羇膂芁蒁肀莇蕿蒀蝿膀蒅蒀袂莅莁葿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膆蒂薆羈罿蒈薅肁芅莄薄螀肇芀薄袃芃薈薃羅肆蒄薂肇芁莀蚁螇肄芆蚀衿芀膂虿肁肂薁虿螁莈蒇蚈袃膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螄袀膇莀螃羂羀芆螃蚂膆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袇羃芀蒃袇肅肃荿袆袅艿莅蒂羇膂芁蒁肀莇蕿蒀蝿膀蒅蒀袂莅莁葿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膆蒂薆羈罿蒈薅肁芅莄薄螀肇芀薄袃芃薈薃羅肆蒄薂肇芁莀蚁螇肄芆蚀衿芀膂虿肁肂薁虿螁莈蒇蚈袃膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螄袀膇莀螃羂羀芆螃蚂膆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袇羃芀蒃袇肅肃荿袆袅艿莅蒂羇膂芁蒁肀莇蕿蒀蝿膀蒅蒀袂莅莁葿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膆蒂薆羈罿蒈薅肁芅莄薄螀肇芀薄袃芃薈薃羅肆蒄薂肇芁莀蚁螇肄芆蚀衿芀膂虿肁肂薁虿螁莈蒇蚈袃膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螄袀膇莀螃羂羀芆螃蚂膆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袇羃芀蒃袇肅肃荿袆袅艿莅蒂羇膂芁蒁肀莇蕿蒀蝿膀蒅蒀袂莅莁葿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膆蒂薆羈罿蒈薅肁芅莄薄螀肇芀薄袃芃薈薃羅肆蒄薂肇芁莀蚁螇肄芆蚀衿芀膂虿肁肂薁虿螁莈蒇蚈袃膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螄袀膇莀螃羂羀芆螃蚂膆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袇羃芀蒃袇肅肃荿袆袅艿莅蒂羇膂芁蒁肀莇蕿蒀蝿膀蒅蒀袂莅莁葿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膆蒂薆羈罿蒈薅肁芅莄薄螀肇芀薄袃芃薈薃羅肆蒄薂肇芁莀蚁螇肄芆蚀衿芀膂虿肁肂薁虿螁莈蒇蚈袃膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螄袀膇莀螃羂羀芆螃蚂膆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袇羃芀蒃袇肅肃荿袆袅艿莅蒂羇膂芁蒁肀莇蕿蒀蝿膀蒅蒀袂莅莁葿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膆蒂薆羈罿蒈薅肁芅莄薄螀肇芀薄袃芃薈薃羅肆蒄薂肇芁莀蚁螇肄芆蚀衿芀膂虿肁肂薁虿螁莈蒇蚈袃膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螄袀膇莀螃羂羀芆螃蚂膆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袇羃芀蒃袇肅肃荿袆袅艿莅蒂羇膂芁蒁肀莇蕿蒀蝿膀蒅蒀袂莅莁葿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膆蒂薆羈罿蒈薅肁芅莄薄螀肇芀薄袃芃薈薃羅肆蒄薂肇芁莀蚁螇肄芆蚀衿芀膂虿肁肂薁虿螁莈蒇蚈袃膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螄袀膇莀螃羂羀芆螃蚂膆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袇羃芀蒃袇肅肃荿袆袅艿莅蒂羇膂芁蒁肀莇蕿蒀蝿膀蒅蒀袂莅莁葿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膆蒂薆羈罿蒈薅肁芅莄薄螀肇芀薄袃芃薈薃羅肆蒄薂肇芁莀蚁螇肄芆蚀衿芀膂虿肁肂薁虿螁莈蒇蚈袃膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螄袀膇莀螃羂羀芆螃蚂膆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袇羃芀蒃袇肅肃荿袆袅艿莅蒂羇膂芁蒁肀莇蕿蒀蝿膀蒅蒀袂莅莁葿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膆蒂薆羈罿蒈薅肁芅莄薄螀肇芀薄袃芃薈薃羅肆蒄薂肇芁莀蚁螇肄芆蚀衿芀膂虿肁肂薁虿螁莈蒇蚈袃膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螄袀膇莀螃羂羀芆螃蚂膆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袇羃芀蒃袇肅肃荿袆袅艿莅蒂羇膂芁蒁肀莇蕿蒀蝿膀蒅蒀袂莅莁葿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膆蒂薆羈罿蒈薅肁芅莄薄螀肇芀薄袃芃薈薃羅肆蒄薂肇芁莀蚁螇肄芆蚀衿芀膂虿肁肂薁虿螁莈蒇蚈袃膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螄袀膇莀螃羂羀芆螃蚂膆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袇羃芀蒃袇肅肃荿袆袅艿莅蒂羇膂芁蒁肀莇蕿蒀蝿膀蒅蒀袂莅莁葿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膆蒂薆羈罿蒈薅肁芅莄薄螀肇芀薄袃芃薈薃羅肆蒄薂肇芁莀蚁螇肄芆蚀衿芀膂虿肁肂薁虿螁莈蒇蚈袃膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螄袀膇莀螃羂羀芆螃蚂膆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袇羃芀蒃袇肅肃荿袆袅艿莅蒂羇膂芁蒁肀莇蕿蒀蝿膀蒅蒀袂莅莁葿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膆蒂薆羈罿蒈薅肁芅莄薄螀肇芀薄袃芃薈薃羅肆蒄薂肇芁莀蚁螇肄芆蚀衿芀膂虿肁肂薁虿螁莈蒇蚈袃膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螄袀膇莀螃羂羀芆螃蚂膆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袇羃芀蒃袇肅肃荿袆袅艿莅蒂羇膂芁蒁肀莇蕿蒀蝿膀蒅蒀袂莅莁葿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膆蒂薆羈罿蒈薅肁芅莄薄螀肇芀薄袃芃薈薃羅肆蒄薂肇芁莀蚁螇肄芆蚀衿芀膂虿肁肂薁虿螁莈蒇蚈袃膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螄袀膇莀螃羂羀芆螃蚂膆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袇羃芀蒃袇肅肃荿袆袅艿莅蒂羇膂芁蒁肀莇蕿蒀蝿膀蒅蒀袂莅莁葿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膆蒂薆羈罿蒈薅肁芅莄薄螀肇芀薄袃芃薈薃羅肆蒄薂肇芁莀蚁螇肄芆蚀衿芀膂虿肁肂薁虿螁莈蒇蚈袃膁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈羂蒄螄袀膇莀螃羂羀芆螃蚂膆节螂袄肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿节芈袈袁肅薇袇羃芀蒃袇肅肃荿袆袅艿莅蒂羇膂芁蒁肀莇蕿蒀蝿膀蒅蒀袂莅莁葿羄膈芇薈肆羁薆薇螆膆蒂薆羈罿蒈薅肁芅莄薄螀肇芀薄袃芃薈薃羅肆蒄薂肇芁莀蚁螇肄芆蚀衿芀膂虿肁肂薁虿螁莈蒇蚈芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃袄蒂螀羂袃膂薂袈袂芄螈螄羁莇薁蚀羁葿莄罿羀腿蕿羅罿莁莂袁羈蒃蚇螇羇膃蒀蚂羆芅蚆羁羅莈蒈袇肅蒀蚄螃肄膀蒇虿肃节蚂薅肂蒄蒅羄肁膄螀袀肀芆薃螆聿莈蝿蚂聿蒁薂羀膈膀莄袆膇芃薀螂膆莅莃螈膅膅薈蚄膄芇蒁羃膃荿蚆衿膃蒂葿螅膂膁蚅蚁芁芄蒈罿芀莆蚃袅艿蒈蒆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃 荆州商业市场专题调研报告 荆州义乌小商品城 市场专题调研报告 目录一、荆州本地调研1、荆州市基本概况2、荆州经济与人口概况3、荆州人口结构与消费水平二、城市商户投资分析1、投资渠道及状况分析2、区域商铺投资回报率情况3、商铺投资状况分析三、城市商业基本情况调研1、荆州商业网点总体规划2、荆州主要商圈分布及商业竞争态势3、百货商场4、主题商城四、专业市场调研1、北京路中央大道地下商场2、江汉南路春来批发市场3、洪城商港4、中山路步行街5、南湖路日杂市场6、江边副食批发市场7、江津路汽配城8、新摩配城五、在售商业楼盘调研1、南国城市广场2、人信汇3、荆州家居建材大市场六、未来竞争商业项目调研 一、荆州本地调研1、荆州市基本概况区位与交通荆州地处“两湖平原”（江汉平原、洞庭湖平原）中心，其东连武汉、西接宜昌、南望湖南常德，北毗荆门、襄樊。长江自西向东横贯全市；京广、焦枝铁路、沪汉蓉高铁客运专线在此交汇，207国道、二（连浩特）广（州），随岳高速公路纵贯南北；318国道、户蓉高速连东西，使荆州“居中”独厚。荆州长江大桥，将江汉平原和洞庭湖平原连为一体；使荆州具有水运、铁路、公路、航空等综合交通优势，是“长三角”和“珠三角”两大经济发达区域与大西北之间最重要的交通枢纽，为历来是重要的军事和物资重镇集散地。辖区与人口荆州全市国土面积1.41万平方公里，总人口640万，中心城区面积59平方公里，人口75万；荆州下辖两区三市三县与一个省级经济开发区；三市是指石首、洪湖、松滋；三县是指江陵、公安、监利三县。工业全市规模以上工业企业达820家，纳税过千万元的企业15家，初步形成了以电子信息、汽车零部件、光机电一体化、精细化工、生物工程与医药以及轻工、纺织等为支柱产业,涌现了白云边、等一批实力企业。旅游荆州是国务院首批公布的24座历史文化名城之一，是国家优秀旅游城市，现已建成对外开放和经营的各类景区景点68处，其中国家质量等级旅游区4a级景区3处，2a级景区4处，。全市接待国内旅游512.6万人次，增长18.1%；国内旅游收入27.2亿元，增长23.4%。接待入境旅游者2.77万人次，增长18.1%；旅游外汇收入982.1万美元，增长30.6%。 科技教育荆州科技、教育资源位居全国地级市榜首，是湖北省第二大人才密集地，拥有省部级综合性重点长江大学等7所高等院校，在校大中专学生20多万人，是一个庞大的时尚消费群体。 2、荆州经济与人口概况荆州人口、经济与消费在湖北省内所占地位荆州人口总量位居湖北省内第四位 荆州2010国民生产总值（gdp）位居湖北省内同类城市第三名荆州2010年人均gdp位居同类城市第六位 荆州2010年城市居民人均可支配收入位于同类城市第五位 荆州2010荆州社会消费品零售总额位居湖北第三位小结：荆州人口总量位居湖北省内第四位，总人口规模超过600万，因此荆州市零售消费市场容量大。荆州市gdp位列湖北同类地级市第六位，经济总规模不大，且人口基数大，人均gdp刚超过1200美元，正处于温饱型社会向小康型社会转型，正处于消费结构调整与升级阶段，发展型和享受型商品和服务需求旺盛，将成为消费品市场的热点。虽然荆州城市居民的消费能力在湖北同类城市属于中等，但从社会消费品零售总额位居同类城市第三名反映出荆州商业较发达与活跃，且居民消费意愿强。 3、荆州人口结构与消费水平 1）、荆州人口结构、收入 表1荆州整体人口结构概况 从总人口分布与人口密度来看，核心城区人口只占全市总人口的18.8%;人口密度为22733人/平方公里,反映出荆州市居民居住呈分散结构,集中度不高,对核心商圈吸引居民的日常消费较为困难.从主城区非农业人口的比例占主城区人口的66.7%.,主城区的居民消费能力相对较强,其中沙市区的城镇化率达到了80.6%,反映出沙市区居民消费能力最强劲. 表2按年龄层次人口结构 从荆州不同年龄层次人口数反映出荆州人口结构呈现以下特点： 荆州将步入老龄化社会，居民对保建品以及医疗服务的商品与服务需求增加. 该市儿童人口总量达120万,市区儿童人口量达21万,儿童类商品消费潜力巨大. 15岁65岁人口比例占人口总数72%，此部分人口是消费市场的主力消费人群，由此反映出荆州消费市场增长潜力巨大。 表3居民收入及消费水平概况城镇居民消费性支出占居民可支配收入的72.4%,反映居民消费较活跃。荆州在岗职工年人均工资收入水平低于全省的平均17397元，反映出荆州城市居民整体消费水平较低，对中、低档次的商品需求量较大。 2）、荆州城镇居民消费结构与消费市场特点 荆州消费品市场现状与特点从居民消费性支出比重，反映出恩格尔系在40%左右，食品、衣着的比重明显降低，居住、医疗保健、教育、文化娱乐等发展型与享受型消费支出不断提高。表明荆州居民消费重心由生存型消费转向享受型消费，是居民由小康向全面小康消费升级转变过程。 荆州市居民消费特点 食品消费向“营养型”、“健康型”发展，收入的增长，生活水平的提高，使居民在饮食方面更加重质，饮食结构更加科学，对健康大有益处的绿色健康食品成为消费的首选。省时、省力、方便的速食半成品，以及休闲小食品受到消费者的欢迎。 医疗保健消费势头强劲 ，随着居民健康意识增强，带来医疗与滋补品消费的强势增长。 娱乐教育文化的比例增加且增加较快反映们从过去单纯注重物质消费，转向物质和精神消费并重。可以预测未来的娱乐休闲等体验式消费市场将会越来越宽泛。 设备用品及服务类消费呈现负增长，主要原因在于社会生产力水平提高，各类设备耐用消费品已于近几年普遍进入“寻常人家”，由于该类消费品的单件投入金额较大、使用寿命较长，这一需求已经饱和，需求下降，则呈现负增长。在设备类消费品饱和的前提下，意味着居民将有 更多的收入用于其他消费品类的支出。3）、周边县市对荆州市商业中心的消费支撑荆州市下辖县市来市区零售消费的群体以松滋市以及江陵和公安县的为主，其他县市由于距城区车程多于1个小时，来荆州消费的当地人较少。来市区消费人群的另一个主要组成是以小商品批发为主的商户，这些人主要来自周边各地市，批发商品主要是小商品。石首、监利等下级县市的商业发展程度较高，当地商品种类基本上能够满足大部分消费者的需求，品牌的进驻情况仅稍逊于市区，因此弱化了当地居民来市区消费的需求。 二、城市商户投资分析1、投资渠道及状况分析据调查，荆州市场的投资渠道主要有以下几种：金融证券投资、住宅物业投资、商铺物业投资等。 2、区域商铺投资回报率情况； 新开发的商业项目目前的年回报率基本都为7.5%，但已经营业的项目生意较差，如美佳华经营状况不是很好，租赁经营的商户怨言较大，以目前的情况看开发商所承诺的回报难以保证，对部分投资者的信心会造成一定影响。3、商铺投资状况分析投资者群体荆州商铺投资者群体主要分为以下几类：注：被征土地的村民也将成为该土地上商铺的购买者。三、城市商业基本情况调研 1、荆州商业网点总体规划按照荆州市的商业规划，荆州将成为鄂中南的区域性商业中心，辐射江汉平原和洞庭湖平原城市群。作为传统的商业城市，荆州商业基础设施相对比较完备，现已基本形成了以商品交易市场为龙头，以各类大中型卖场为骨干，以社区商业为基础的城市商业体系。城区社会消费品零售总额年平均增长13%，社会消费品零售总额达到244亿元，其中连锁商业销售份额占社会消费品零售总额的30%；电子商务销售份额占社会消费品零售总额的3%；中心城区零售商业网点营业面积达到120万平方米以上，（不含宾馆饭店和社会服务网点）人均（常住人口和暂住一年以上的人口）拥有约1.5平方米。综合商业体量在湖北省仅次于武汉，在地市州位居第一。荆州现有商业发展，本市市级商业中心位于沙市城区，是以北京中路、新沙路、沿江大道、红星路构成的传统商业街区，市级商业中心结合区位特点提高商业集聚程度，推进商业业态调整，开拓延伸以新业态为主的现代商业，完善经营服务功能，突出优势、特色经营，档次错开，门类齐全。其商业设施以改造、调整、提高为主，控制规模总量。北京中路是市级商业中心的核心街道，全长2000余米，是一条集购物、文化休闲、游览观光于一体的多功能综合性商业街。 2、荆州主要商圈分布及商业竞争态势 荆州与沙市合并后的荆州市的商业格局明显的分为两大中心，为以沙市北京中路为核心的市中心商业圈和以荆州古城及东门为核心的荆州古城商业圈。从荆沙两市目前的商业发展状况看，沙市较为雄厚的商业底蕴沿袭至今，北京中路商圈的辐射能力明显强于荆州老城，而荆州老城区受建设规划等方面的限制，虽近年来新开发了众多商业项目，但仍摆脱不了商业体量较小，商业辐射能力有限的局面。 3、百货商场 荆州城市百货特征 荆州知名的连锁百货经营面积皆在15000-30000平米之间，应为百货店规模较适量商业体量。如果超过此面积，一方面可能会造成招商招进较多好品牌有一定难度；另一方面体量过大可能造成分流顾客，使商场平效减少。 女装、皮鞋、化妆品仍是每间商场客流与盈利的最大所在。 三间连锁百货中以中商百货人流量为最多，经营最佳，其原因主要是其体量大，品牌多，供消费者选择空间大。 知名度较高品牌基本在安良百货、中商皆可找到，美佳华稍逊。 进驻百货的主流商家大部分比例是省市级代理商，基本无加盟商。因为代理商拥有庞大的资金实力与抗风险能力。而加盟商实力小。不属于连锁百货的合作目标。 三家百货主要是联营扣点模式与商家合作，统一收银。与商户风险共担，但针对三线品牌商家，一般为保底扣点模式。目的是确保商场收益。 商场内集中了荆州所有的一二线品牌。品牌也以进驻中高档连锁百货为荣。因为进驻品牌不仅在商场做出了良好的形象，同时也取得稳定的收益。所以商场选择品牌的条件较为苛刻。 三家商场经营定位相同:中档偏高。经营业态基本相同消费者定位相同：荆州消费的中高端人群，年龄在18-45岁之间。 经营业绩：中商居首，安良百货次之，美佳华经营较差。 五、专业市场调研专业市场调研总统计表注：总体量是统计在营业的商铺总的净营业面积。 荆州专业市场解析 北京路中央大道地下商场 商品经营品种比例图注：小商品业态不到30% 租金案例：租金区间： 业态分布总共有800余间门面，经营商户472户，餐饮区主要集中在a区，面积15左右，公摊40%。b c d e f 区主要是服装，鞋类，饰品，小商品等。g区主要是儿童用品。面积区间：560平方米服装区门面主力面积2030平方米。 运营模式产权独立出售，三年统一包租，租金平均130元每月，管理费15元月。租金和管理费都是按季支付。第一年免半年租金第二年免三个月租金第三年全额支付目前市场状况：门面由管理公司统一进行招租，目前已全部租完，没有空置。有少量门面私人在 转租，转让费20平方米门面，10万元。整体人气比较旺盛，55%商家生意较好。 综合分析政府重点扶持，为项目建设提供了多方面的政策。定位准确，布局合理，软 硬件设施都比较完善。将北京路人流，强迫到地下街，为地下商城增加了很大的人气。门面租金按季支付，进入门槛较低。该商城人流大多数非消费群体，主要为过街人群为主 春来小商品批发市场 春来小商品市场布局图 商品经营品种比例图 租金案例：备注：市场对仓库的需求量超过门面的营业面积 ，仓库租金在7元10元每平方米月。 江汉南路小商品批发市场由春来市场，江读宫，和沿街铺面组成。 目前经营状况；春来市场分两部分，原老市场门面较旧，租金很低，50的门面年租金不超过1.5万元。新市场三层，总量不大，每户面积30左右，年租金1.5万2万元间，平均租金约50元平方米每月，2层3层都在当仓库使用。沿街门面主要是靠近洪城商港部分，经营种类是拖鞋，袜子，低档衣服批发等业态，租金约70元平方米月。门面是满的没有空置。江读宫是在原来江读宫古玩市场上新建的，一到三层为商铺，目前正在装修，10月1号开业，商业总面积约1.3万平方米，商铺面积1540平方米 ，租金130150平方米月，由于租金太高，招商不理想，开业时间数次往后推迟，租金较原先已下调2030%。综合分析；本次调研除江读宫部分外，其他经营户对义乌小商品城都比较感兴趣，有部分商户希望有新位子，目前的商铺太过拥挤，停车不方便。内部商户多以批发为主，对仓库需求量较大，其中做朔料生意的门面4060平方米，需配备500平方米以上的仓库，有5户需求在2000平米以上的仓库。 洪城商港 洪城商港 商品经营品种及比例 租金（按实用面积计算）：租金区间：租金高低不等，约为40-250元/月。由于该市场有千余铺位，其租金水平跨度较大，我们为此进行专门的调查。该市场开发商多年以来一直按40-60元/月收取租金(其中外围街铺按60-70元/月)。然而目前市场铺位租金水平通过层层转租，已经远远高于此。按铺位大小分，租金水平大致如下：场内铺位：20年租金约为1.8万-2.2万，合：75-90元/月，约占30%。15-17年租金约为1.3-1.4万，合：72-80元/月，约占30%。30的年租金约为1.6万-1.8万，合：47-60元/月，约占15%。剩余位置偏后，主要以批发为主的铺位，其租金约为40-50元/月，约占10%左右。两侧临街铺位：26，年租金约为3万，合：80-120元/月，约占5%。中山路步行街中山路步行街2007年开业，最初规划是卖服装为主，由于多种原因市场开业不久就倒闭了。后来逐渐发展成了五金，工具市场，现有150多家商户在经营，门面面积约6080平方米间，租金4055元平方米之间。总体现营业面积约1.1万平方米。对仓库需求量在1万平方米以上。对荆州义乌小商品城反映较为平淡。南湖路日杂市场南湖路市场由大兴日杂市场和木塑大市场共同组成，两个市场对门，木塑大市场沿街门面共三层，一层面积在45平方米左右，租金较便宜，30元每平方米月，2层3层都在做仓库使用。大兴日杂市场产权属于一个公司所有，木塑市场产权属于木材公司所有，都只租不 售。市场内部商户大部分对荆州义乌小商品城都比较感兴趣，反映良好，希望有新的位子来解决目前交通不方便的情况。而且市场在35年内可能要搬迁。大部分商户想提前寻找合适的位子。 南湖路日杂市场业态分布情况统计备注：市场整体租金在25元50元每平方米之间，仓库的需求较大，是门面整体营业面积的三倍以上。仓库租金在510元每平方米月。 江边副食批发市场江边副食批发市场是全市最早的副食批发市场，有46户还在经营。租金：27元平方米月，有大部分商户和两湖副食批发市场管理方的矛盾很深，虽然在那边已经租了门面也没有过去经营，主要顾虑是老市场被强制拆掉，没有地方经营才在两湖提前租门面的。总的还在营业面积大约有3000平方米。商户希望有新的市场，不愿意去两湖副食批发市场。主要因为两湖的物业管理太过于强势和没有仓储。 两湖副食批发市场两湖副食批发市场只要业态是副食批发，酒店用品等；市场分两层， 一层面积4080平方米，月租金：36元每。营业情况：目前市场只有60户商家在营业，合计营业面积约5000。 还有一部分门面在当仓库使用，市场人气很淡。综合分析：新市场硬件比较完善，唯一缺乏的是仓库，仓库又是每个 商家必须的配套；由于仓库太少，只能由客户自己解决，周围也缺乏 仓库配套，加之物业管理太过于强势，极大地影响了商户的积极性。 江边老市场还有很多商户没有进驻新市场，形成了两边竞争的态势， 很不利于新市场发展。 江津路汽配城市场现状：市场规划不合理，道路太窄交通不方便。在营业商户约 105户，商铺面积2070平方米，总营业面积约5000平方米，租金 3545元平方米之间。商户对义乌小商品城比较感兴趣，如有部分 商户去新市场，大多商户都愿意跟过去。目前商户极不稳定，市场管 理方在加强管理，严禁其他市场招商人员进入市场里面。摩配城是汽配城的一部分，由于租金问题和市场矛盾较深，现已整体 搬迁到318国道上的宏远物流院内，新市场已经开业的门面有42户， 面积4060平方米，合计营业面积约2200，新市场前两年免租金。二.在售商业楼盘调研南国城市广场开发商：武汉南国置业开发有限公司地理位置：沙北新区荆沙大道与塔桥路交汇处规划：占地面积7.8万，总建筑面积35万，由8栋住宅1栋酒店和2栋第四代综合商业体共同组成。容积率4.0，面积850平方米。在售商业业态分布：一层；陶瓷洁具二层；门，地板，楼梯，沙发，吊顶类三层；沙发，家具类四层；整体家具招商销售；先招商后销售，统一经营20年。 一层售价：1.4万1.7万元/。二层售价：1万1.3万元/。三层售价：94001.1万元/。四层售价：80001万元。一层租价：65元/月, 二层租价：45元/月 目前现状：招商工作已基本完成，于8月25日销售部正式开盘，开 盘当天一层对外宣布只剩6间商铺，二层销售70%。投资回报率20年逐步递增 综合分析：项目位于沙北新区主干道上，交通比较方便，离塔桥路家具广场不过5分钟的车程，对周边市场有很大的竞争力。20年包租，在荆州市场商业地产市场上是第一家，对市场上商业投资客户有很大的吸引力，客户都比较看好南国的品牌。新兴的第四代综合商业体及成功的操盘模式为开发商后期项目提供了充足的资金。 由于20年包租时间过长加之没有实体铺面部分投资者持怀疑态度，对后期物业将带来很大隐患。 人信汇开发商：荆州人信置业有限公司地理位置：北京中路与便河西路交汇处 规划：占地2.7万，建筑面积15万，商业面积5万。业态分布；商业地上四层，地下一层一层；高档商品，珠宝等业态二层；华润苏果超市3层，4层万达影院，金库世界ktv销售情况；工程目前还在打桩，地上四层商业，不对外出售，全部开发商自己持有，地下一层约7000，293个铺位，售价1.7万4.8万元每，尚未取得预售许可证，已在收取大量的首付款作为定金，商铺对外宣布销售过半，面积1660。五年包租，合计返还投资回报率38%。综合分析；开发商自己持有地上优良商业，可以更好的方便以后的经营管理。地下销售部分和中央大道成熟的商业相贯通，也可以通过地下直接进入地上的商场，能提升很大的人气。开发商把整个项目风险最大 价值较低，不会影响地上业态布局 的部分先高价卖掉，为后期开发提供了大量的现金。所售商铺均为负一层，且价格偏高，制约了消费者的购买能力。 荆州家居建材大市场 地理位置：荆州小北门高速入口处 投资开发商：武汉宏昌 荆州鑫和欣商贸有限公司 经验管理：荆州鑫宏商业管理有限公司 规划项目占地350亩，建筑面积35万平方米，集家装，建材，家具饰品，石材，装饰设计于一体的一站式购物中心。总投资8亿元。 业态分布一层：五金水暖，装饰建材等产品，大约280间商铺，面积3070平方米二层：陶瓷卫浴，门窗，橱柜，衣柜，地板，大约280间商铺，面积3070平方米三层：灯饰照明，墙纸地毯，窗帘布艺，装饰公司大约280间商铺，面积3070平方米层高 ，一层高5.8米，二三层3.8米 招商销售形式 一层：只租不售，租金40元月二层：对外销售，9000元，五年包租，年回报率8%。销售过半，租金35元月三层：对外销售，6000元，五年包租，年回报率8%。销售相比二楼较差，租金16元月新商户进场免租金半年。 经营情况整体商城一期于2012年5月份开业，一楼目前约有60%的门面开业， 还有少量在装修，二楼约有30%的商户在经营，三层情况较差。综合评价项目地段比较偏僻，主要是真对周边农村市场消费，一层不售，开发商自己持有，等市场成熟后，可以获得更高价值，若市场经营不好，便于业态变更。二 三层出售可以收回开发商的投资，降低公司风险。也可以为开发商长期持有一楼物业提供资金，减少资金压力。自己成立专业的管理公司方便管理。一期刚开业不久，市场还在培育中。二期准备年底开工建设。 三.未来竞争商业项目调研 市场调研报告总结；1. 在售商业现在售商业楼盘较少，主要有集中型商业和住宅底层商业两部分组成。集中型商业有南国城市广场和人信汇。总体体量比较小。2.大型商业综合体集中型第四代综合商业体开始出现，但不成熟。如美佳华由于后期投入不足，产权结构不合理等综合因素，除餐饮影院外生意都比较差。3.未来商业项目未来35年荆州将有大量的商业楼盘推出，目前已知的有荆州万达广场.摩尔城. 荆州建材市场二期. 南国城市广场二期等大型商业项目，总体量预计过百万平方米。后期商业竞争比较激烈。4.住宅市场从2010年起受国家宏观调控影响，销售缓慢，出现了交易量大幅 下降，价格小幅上升的局面。5.开发商主要是外来开发商，本地开发商实力规模较小。外来开发商主要以江浙系开发商和武汉开发商为主。6.现有小商品市场现有小商品市场分布较为散乱，环境较差，交通停车不方便，而且都存在安全隐患，80%的经营户都是租赁的商铺。其中租赁经营户中55%渴望有更专业的市场来改善目前的状况。需求面积以3050平米为主，大部分经营户要求仓储要100平米以上。共同关注就是价格、物业费用与服务，批发商对物流的便捷及成本更为关注。对新市场租金的期望在50元每平米左右，对物业理费承受能力很差，因为现有小商品市场都几乎没有物业费。仓储费在每平米10元左右，而且是离卖场很近的条件下。7分类a级： 南湖大兴和江汉春来市场将是我们义乌小商品城的最优质的潜在客户。这两大市场都面临着共同市场发展瓶颈，市场严重老化、配套设施严重滞后、管理落后。大部分经营户对新市场的渴望较为强烈，应成为我们主要工作的重点对象。b级： 汽配和江