关于房地产经济评价的研究总结.doc

关于房地产经济评价的研究总结总结人：版主时间：二零零二年十一月地点：北京主要参考书籍：房地产开发项目经济评价方法中国计划出版社房地产开发项目经济评价案例中国计划出版社房地产经济中国计划出版社房地产开发与经营中国人民大学出版社房地产投资分析中国人民大学出版社房地产金融中国人民大学出版社房地产应用写作东北财经大学出版社序论本研究的基础方法：以房地产开发项目经济评价方法为研究的理论基础，以房地产开发项目经济评价案例为研究的依托，精选其余各书关于经济评价（或可行性研究）的章节，加以综合，提炼出关于经济评估的实际可行具操作性的理论。本研究重要性：房地产项目经济评价，是现行国情下房地产项目可行性研究的核心组成部份，在前期投资分析中具有极为重要的指导意义，做此方面的研究总结，可提高投资分析人员的理论素质水平，理清投资分析人员的思维。经济评价作用：经济评价的结论可以为房地产开发商服务，作为开发商投资决策的依据；可以为政府部门服务，作为政府管理部门审批房地产项目的依据；可以为金融机构服务，作为金融机构审查贷款可行性的依据。本研究总结的组成章节：根据房地产项目操盘过程的思路（去掉市场调查与预测、房地产开发项目策划，仅就经济评估阶段做研究），本研究总结组成章节如下：第一章：房地产开发项目投资与成本费用估算第二章：房地产开发项目收入估算与资金筹措第三章：房地产开发项目财务评价（包括静态分析与动态分析等内容）第四章：房地产开发项目不确定性分析（即投资风险分析）第五章：房地产开发项目基本报表及辅助报表（格式）第六章：房地产开发项目投资可行性研究报告书的组成本总结章节之间的理论关系：第一章与第二章是属于前提部分，即在第一二章的数据基础上进行各项分析，第五章是属于报表部分，它将穿插在前面各章节中，起到统计数据的作用，第六章是属于总结部分，经济评价属于投资可行性研究报告书的一个重要组成部分。 正文第一章：房地产开发项目投资与成本费用估算名词概念：1 开发建设投资：指在开发期内完成房地产产品开发建设所须投入的各项费用2 经营资金：指开发企业用于日常经营的周转资金。3 开发期：指从房地产项目大量资金正式投入工程开始，到开发建设完成的时期。4 开发产吕成本：开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营自用为目的的固定资产及其它资产，而开发产吕成本是指房地产项目产品建成时，按照国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。5 经营成本：指房地产产品出其售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，主要包括土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、出租经营成本。对于前期收款的项目，房地产销售成本和出租经营成本可按其当期收入占全部销售收入和租金收入的比率，计算本期应接转的经营成本。6 开发企业资产：房地产项目开发建设完成以后，可能形成一定比例的开发企业资产，主要包括固定资产，无形资产和递延资产。 固定资产包括开发企业办公用房，开发企业机器设备和运输设备，以及自营的商业和服务业用房。无形资产主要包括土地使用权和品牌等。递延资产主要包括开发企业的开办费和租入固定资产的改良支出等。 （一） 开发建设投资包括的内容1 土地费用：主要指土地出让权和征地拆迁所发生的一系列补偿安置和管理费用。2 前期费：指勘设、监水文、地质用及“七通一平”费用。3 基础设施建设费：指建筑物2米以外和项目用地红线以内的各种管线和道路工程，包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。切记，此基础设施建设费（小市政）与房地产基本地价中的基础设施建设费（大市政）不是同一个概念，此费用按实估算。4 建筑安装费：包括建筑工程费、设备采购费及安装工程费用，此费用可用单位面积估算法或其它方法。5 公共配套设施建设费：指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公共设施）的建设费用，包括居委员会幼儿园、派出所、托儿所、公共厕所、停车场等，一般按规划指标和实际工程量估算。6 开发间接费：指开发现场组织管理所发生的各项费用。7 管理费：指房地产企业的管理部门组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用。8 财务费用：指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要有资金利息、金融机构手续费、代理费等。9 销售费用10 各种税费11 其他费用12 不可预见费（二） 几点建议1 在实际运用中可以不照搬以上分类。但在理论上以上分类不宜漏项，有助于做项目投资估算表（此表可与下面的施工用款计划表合二为一）2 房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额编制施工用款计划表。第二章 房地产开发项目收入估算与资金筹措(一)开发项目收入估算1 应制定切实可行的租售计划（包括出售、出租、自营），出具相应的销售计划表。2 租售计划内容：拟租售房地产类型、时间和相应数量、租售价格、租售收入及收款方式。3 项目收入主要包括：销售收入、租金收入、土地转让收入（以上统称租售收入）、配套设施销售收入和自营收入。（二）资金筹措1 房地产资金筹措来源主要包括三个方面：资本金（即自有资金）、预租售收入及借贷资金。2 在进行经济评估时，应按期编制四个表格：销售收入、经营租金（即二税一费）及附加估算表；租金收入、经营税金及附加估算表；自营收入、经营税金及附加估算表；投资计划与资金筹措表。3 在经济评估时，应出具税费率表第三章 房地产开发项目财务评价房地产项目财务评价是经济评价的核心部分，是在房地产市场调查与预测，项目策划、投资、成本与费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过分析，编制基本财务报表，计策财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力（静态分析与动态分析）、清偿能力和资金平衡能力及负债能力进行评价。在本章节中编制基本财务报表是进行以后的财务盈利能力（静态分析与动态分析），财务清偿能力，财务资金平衡能力，财务负债能力的基础与前提。第三章 第一节 编制基本财务报表基本财务报表包括：现金流量表、资金来源与运用表、损益表、资产负债表、主要经济指标表1 现金流量表此表反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，用以计算各项评价指标，进而对房地产项目财务盈利能力进行分析。按照投资来源的不同，现金流量表一般可以分为如下三种：1.1 全部投资现金流量表该表不分投资资金来源,以全部投资作为计算基础,用心计算全部投资财务内部收益率,财务净现值及投资回收期等评价指标,考察房地产项目全部投资的盈利能力,为各个投资方案(不论其来多少及利息多少) 进行比较建立共同的基础.1.2 资本金现金流量表 该表从投资者整体的角度出发,以投资者的投资额作为计算基础,把借款本金偿还和利息支付视为现金流出,用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 1.3 投资者各方现金流量表 该表以扣方的出资额作为计算基础,用以计算投资者各方财务内部收益率,财务净现值等评价指标,反映投资者各方投入资本的盈利能力.在以上三表中,全部投资现金流量表最重要.2. 资金来源与运用表此表反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况,用以选择资金筹措方案,制定适宜的借款及偿还计划.3. 损益表此表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额,所得税及各期税后利润的分配情况,用以计算投资利润率,资本金利率等评价指标. 3.1 利润总额的计算利润总额=经营收入经营成本管理费用销售费用财务费用经营税金及附加-土地增值税其中各项所包含的内容如下：经营收入=销售收入+租金收入+自营收入销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育税附加经营成本=土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本3.2 弥补亏损房地产开发企业发生的年度亏损,可以用下一年度的所得税前利润弥补,下一年度税前利润不足弥补的,可以在五年内延续弥补,五年内不足弥补的,用税前利润弥补.3.3利润分配房地产开发企业交纳所得税后的利润,一般按照下列顺序分配：3.3.1 弥补企业以前年度亏损3.3.2 提取法定盈余公积金,法定盈余公积金按照税后利润扣除前项后的10%提取,法定公积金已达到注册资本的50%时不再提取.3.3.3 提取公益金3.3.4 向投资者分配利润 第三章 第二节 财务盈利能力分析此章节财务盈利能力分析是建立在前面的基本财务报表的数据上的,所谓盈利能力分析主要包括：财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、投资回收期、投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。1 财务净现值（FNPV）动态分析通俗定义：用一定的贴现率将投资期内的净现金流量贴现到现在值，并取其总和。这里所选用的贴现率一般为基准回报率，由建设管理部门规定颁布。例题3.1有一项投资，投资者投资100万元购置一栋住宅用于出租，共租出10年，租约规定每年年初收租，第一年租金10万元，每2年租金增加10%，租约期满后将物业售出，得到利益90万元，贴现率为12%，运用FNPV方法判断该方案是否盈利。净现值计算表年期投资额租金收入贴现率(12%)贴现后租金收入注 1-1,000,000100,000 1100,000 2100,0000.8929892860.8929(1+12%)=1 3110,0000.7972876910.7972(1+12%)=0.8929 4110,0000.711878295 5121,0000.635576898租金收入贴现率=贴现后租金收入 6121,0000.567468658 7133,1000.506667433 8133,1000.452360208 9146,4100.403959133 10146,4100.36065279710年后未售出900,0000.3220289776财务净现值(FNPV)售楼收益租金总收入投资额 289,776740,3991,000,000 30,775由于FNPV0，此方案可盈利。2.财务内部收益率（FIRR）动态分析 通常定义：指项目在投资期内财务净现值（FNPV）等于零时的贴现率。 该经济指标意义：投资者至少要获得比内部收益率更高的回报率才会有利润，否则亏本。内部收益率（FIRR）一般用线性内插法求解。假设有2个非常接近的贴现率i1和i2，一般来说i1i23%,并且满足下列不等式：FNPV（i1）0 FNPV(i2)0 i2i1则FIRRi1 NPV(i1) (i2-i1)NPV（i1）- NPV（i2）例3.2 此题接例题3.1，在例题3.1中，当贴现率取12%时，FNPV301750，假设贴现率为13%，计算FNPV值，见下表： 内部收益率的计算表 年期投资额租金收入贴现率（13%）贴现后租金收入 1-1,000,000100,000 1100,000 2100,0000.88588,496 3110,0000.783186,146 4110,0000.693176,236 5121,0000.613374,212 6121,0000.542865,674 7133,0000.480363,931 8133,0000.452356,576 9146,4100.376255,074 10146,4100.332948,73810年未售出900,0000.2946265,130 净现值售楼收入租金总收入投资额 265,130715,0831,000,000 19,7870所以FIRR12%(30175 / 3017519787)(13%12%)12.6%以上表示投资者要获得利润，回报率必须高于12.6%。3.投资利润率（R）静态分析定义：正常年平均利润总额总投资100%4.资本金利润率静态分析定义：正常年平均利润总额资本金100%以上两个指标的意义：当投资利润率高于市场利润率时，可认为该项目是合适的。例3.3 某项目基建投资为70万元，流动资金贷款20万元，该项目使用后的一个正常年份实现利润25万元（其中包括所得税、企业留利、上缴国家利润等），年折旧费2.5万元，求投资利润率（R）。解：该项目投资利润率(25+2.5 / 70+20)100%30.6%综合以上三个财务经济指标，做如下综合例题：某房地产项目预测数据汇总表 单位：万元项目 0 1 2 3 4 525开发投资 250 2500 2600注：折现率为ic=10%经营费用 400 450 500经营收入 700 800 1300净现金流量25025002600 300 350 800FNPV2502500 /（110%）2600 /（110%）2300/(1+10%)3350/(1+10%)4(800/10%)注：其中CI、CO为现金流入量与现金流出量，T为时期，iC为折现率（可采用行业基准折现率）。财务净现值与折旧率之间的关系如下图，财务净现值和折现率随着折现率的增加呈反向变化，当iFIRR时，FNPV0，当icFIRR时，FNPV0，图中的FIRR就是下面要讲的财务内部收益率。财务净现值（FNPV）FNPV1 FIRRFNPV2 折现率（i）所谓财务内部收益率就是使项目净现值等于零的折现率，公式： （1+FIRR）=0，此表达方式与前面讲到的财务内部收益率公式是两种表达方式，一个意思。如上例，已经求得i1=10%时，FNPV1=518.71万元,则又取i2=12%FNPV2=-250274.25万元,则FIRR10%11.31%10%,所以该项目可以接受. 以下再求投资收益率(R)所谓投资收益率指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率.投资利润率=100%. 投资总额包括固定投资,投资方向调节税,建设期利息和流动资金投资.净收益额可以为缴纳所得税前的利润额,也可以为缴纳所得税后的净收润,所以投资利润率又分为税前投资利润率和税后投资利润率,在上例中投资利润率=13.05%第三章 第三节 其它分析1. 清偿能力分析此分析主要考察项目开发经营期内的财务状态及偿债能力,主要针对借款利息及借款偿还期相关问题.此分析出具长期借款还本付息估算表。此表见.2. 资金平衡分析 此分析主要考察项目开发经营期间的资金不衡状况,作为房地产项目开发经营的必要条件,各期累计盈余资金不应出现负值(即资金缺口),否则应考虑短期贷款等措施.此分析出具资金来源与运用表。3. 资产负债分析 负债分析主要考虑项目开发经营期的资产与负债情况,各期资产应等于负债和所有者权益之和,如果不符合,则须检查其它基本报表。此分析出具资产负债表。 第四章 项目不确定性分析(即投资风险分析)房地产项目不确定性分析主要包括敏感性分析,临界点分析和概率分析(因概率分析用的较少,故不予以讨论).可进行不确定分析的因素主要有:租售价格,销售速度,出租率,开发周期,项目总投资,土地费用,建安工程费,融资比例, 融资历成本等,以上各因素都将影响项目的成败。第四章 第一节 敏感性分析 定义: 敏感性分析是通过预计房地产项目不确定因素发生的变化,分析对项目经济效益产生的影响,通过计算这些因素的影响程度,判断房地产项目经济效益对各个因素的敏感性,并从中找出对于房地产项目经济效益影响最大的因素。(一) 敏感性分析主要包括以下几个步骤: 1. 确定用于敏感性分析的经济评价指标,通常采用内部收益率,必要时可采用其它经济指标. 2. 确定不确定因素可能的变动范围.4. 计算不确定因素变动时,评价指标的相应变动值,良研究某一不确定因素时,假定其它因素不变.5. 通过敏感性分析时,可以采用列表的方法表示由不确定性因素的相对变动引起的评价指标相对变动幅度,也可以采用敏感性分析图对多个不确定性因素进行比较.例4.1 敏感性分析表 序号 项目变动幅度（%） 全部投资（所得税前）内部收益率（%）净现值（万元）投资回收期（年） 0基本方案 288781 3.8 1 开发产品投资 +10 20112 4.0 -10 3921550 3.6 2售房价格 +10 397 1769 3.6 -10 177 -206 4.2 3预售款回笼进度 +10 314 942 3.7 -10 241 398 4.1 4租房价格 +10 288 787 3.8 -10 287 775 3.8 80 60 1 40 2 3FIRR(%) 20 4 5 0 -40 -30 -20 -10 20 30 40 . -20 0 敏感因素变动(%)图: 敏感性分析(全部投资,所得税前)1售房价格 2预售款回笼速度 3租房价格 4基准收益率 5开发产品投资分析结果: 上图表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目效益最敏感,如里这两个因素向不利方向变动10%,则全部投资内部收益率(FIRR)将分别下降至20.1%和17.7%,净现值分别下降至12万元和-206万元; 投资回收期则增加到4.0年和4.1年。第四章 第二节 临界点分析(即盈亏平衡点分析)定义: 此分析是测算一个或者多个不确定性因素变化时,房地产项目达到允许的最低经济效益时的极限值,并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度.不确定性因素临界值的分析计算可以采用列表或图解的方法.一般可进行临界点分析的因素有: 最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率；最高土地取得价格；最高工程费用例4.2 临界点分析 敏感因素基本方案结果 临界点计算 内部收益率（%） 23.8 期望值 20 开发投资额（万元） 13056 最高值 13659 售房价格（元/m.） 3511 最低值 3350租房价格（元/年m） 3750 最高值 1374土地费用（万元） 1252 最高值 1775售房面积（m） 47581 最低值 42748临界点分析是反映在预期可接受的投资内部收益率下,投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。 假定投资方期望的内部收益率为20%。在这种情况下，开发产品投资的临界点为13659万元，增加603万无；平均售房价格的临界点为每平方米3350元；土地费用临界点为1775万元，增加523万无；售记面积的临界点为42748平方米，减少4833平方米。第四章 第三节 不确定性分析综合例题 例题：某一开发项目投资基本方案如下表，试进行敏感性分析，其中ic=10%，项目投资方案 单位：万元影响因素 期初投资 租赁收入 年经营费用 寿命期（年）估计值2000 600 350 20分析步骤：1. 选取期初投资,价格(租赁收入)和经营费用为拟分析的不确定性因素. 2. 选取净现值(FNPV)指标为评价指标 3. 计算预测水平下的净现值评价指标,则FNPV2000(600350) (P/A, i, n) 2000(600350) (P/A,10%,20) 20002508.5136 128.4(万元)式中，（P/A，i, n）为等额系列年金求现值系数，可以通过查复利系数表取得；P/A为已知年金求现值；i为折现率，n为计息期数。 4. 确定敏感性因素的变动幅度分别为10%和20%,并计算变动后的评价指标值,根据期初投资、租赁收入和经营费用的变动计算的评价指标分别如下： 期初投资的敏感性分析期初投资变动幅度 20% 10% 0 +10% +20% FNPV 528.4 328.4 128.4 71.6 271.6 . 租赁收入的敏感性分析租赁收入变动幅度 -20% -10% 0 +10% +20% FNPV -893.23 -382.42 128.4 639.22 1150.03 经营费用的敏感性分析经营费用变动幅度 -20% -10% 0 +10% +20% FNPV 724.35 426.38 128.4 -169.58 -467.55 FNPV价格(租赁收入) 128.4 变化幅度(10%) 经营费用 期初投资 敏感曲线图 5. 排序确定敏感性因素分别为：价格（租赁收入）经营费用期初投资 6 提出控制方案，由于价格是最敏感因素，因此首先应控制好价格，应考虑如何在较少增加期投资的前题下较大提高租赁价格或