关于长沙万科城和英祥春天两个项目的对比报告.doc

关于长沙万科城和英祥春天两个项目的对比报告前言：长沙万科城和英祥春天两个项目，都位于长沙市开福区福元西路以南，一个是由万科地产承包，另外一个是由湖南英祥房地产开发有限公司承包。由于两个项目临近，然后本人又在万科城三期实习，所以选择这两个项目作为对比对象，以下纯属个人意见，不代表任何团体或公司。目录1、 项目基本介绍2、 项目背景3、 项目自身、建设单位及战略4、 总结1、 项目基本介绍1、 英祥春天A、楼盘介绍英祥春天项目位于长沙市开福区福元西路以南，东接洪山公园（规划中）、北临万国城、珠江花城、西、南靠万科城项目。项目周边环境优美，交通便利，随着万科城、珠江花城、万国城等大盘的相继开发，常住人口逐年增加，生活配套设施将更加完善，与开福区政府、法院、检察院、教育局、税务局等政府相关行政机构相隔不到1公里。 英祥春天项目占地56428，总规划建筑面积200000。一期占地39550，规划建筑面积135336，其中地上建筑面积111398，地下建筑面积23938。一期由8栋17/18层高层住宅、1栋幼儿园、少量临街商铺及地下车库组成，项目定位于中高端精品样板住宅小区；产品定位于中、小面积的居家住宅，主力户型为80-95平米的二房，可变三房、三房，户型设计充分借鉴沿海发达城市的先进经验，强调平面布局的合理性、适用性，注重可变延展空间的运用，充分让客户得到更高的实用率；立面为现代简约风格，选材考虑外墙砖，稳重大气，效果持久；项目特别注重园林景观打造，其设计理念是以现代的景观表现手法，以生态景观的要求，营造出舒适、雅致、休闲的空间氛围，提高居住生活品质，创造出优美的室外环境；项目东侧30米宽的城市绿化带以及规划中的洪山公园无疑将会为小区创造绝佳的居住园林环境。 英祥春天项目市政道路建设较理想，道路畅达，西接芙蓉北路、北靠福元西路、东接车站北路延伸线及东二环，道路状况良好；紧邻规划中的长沙地铁一号线站口，距伍家岭商圈5分钟车程，距四方坪仅3分钟；807、星2路公交线路直接到达项目，9，128，149，159，801等公交线路站台相隔不到500米，进城方便快捷，北距汽车北站，仅2分钟车程，交通比较方便。B、楼盘特色英祥春天位于长沙市开福区，地处芙蓉北路与福元西路交汇处东南角，东临规划中的70万方洪山公园，往东不远处即为车站北路，通过车站北路直达长沙火车站只需要10多分钟车程；西边距贯穿长沙南北的芙蓉路仅500米，通过芙蓉路可快速到达五一商圈、河西与望城等地；南边至浏阳河，与三一大道平行；北临福元路，福元路往东走可直通星沙经济开发区，往西走，规划中的福元路大桥可快速连通河西滨江新城。 英祥春天外部自然环境优越，处于湘江、捞刀河与浏阳河一江两河流域的中心位置，上风上水，有着得天独厚的自然景观资源。项目家门口就是规划中的70万平米洪山公园，月湖公园、月岛公园庇护左右，安家于此，就是把家安在公园里。 英祥春天在户型设计上充分借鉴沿海发达城市的先进经验，强调平面布局的合理性、适用性、功能的完善性以及视野的开阔性等，注重可变延展空间的运用，充分让客户得到更高的实用率。一期主力户型为两房与三房，主力户型面积集中于80-115平米。项目在户型设计上独具匠心，独创聪明阳房设计，层高3米，户户坐北朝南，南北通透，周正实用，创新的N+1户型设计，让赠送的大阳台可根据需要自由变换成阳光书房或一个次卧项目希望在兼顾人性化与实用性的同时，力求在繁华城市里营造身心皈依的年轻态生活园区，让奋斗在城市里的青年人群轻松放飞梦想人生，找到心灵深处的梦想生活。 英祥春天立面为现代简约风格，选材考虑外墙砖，稳重大气，效果持久；项目特别注重园林景观打造，整个项目绿化率42%，有约4万现代派风景园林，其设计理念是以现代的景观表现手法，以生态景观的要求，采取以形态各异的水池、叠水和喷泉为中心，精致瑰丽的风格，富有层次和情趣性的细节点缀，寄情于景，融境于情，营造出舒适、雅致、休闲的空间氛围，提高居住生活品质，创造出优美的室外环境；项目东侧30米宽的城市绿化带以及规划中的洪山公园无疑将会为小区创造绝佳的居住园林环境。 在建筑用材上，英祥春天主体采用框剪结构，均采用节能保温材料；单元门厅精装修，高级钢质安全门，双层中空玻璃窗，让生活进享繁华，退守宁静。英祥春天将您及您家人的安全当作头等大事来考虑。我们除了有尽职的安保人员，24小时的巡逻外，更动用一切先进的保安系统，如24小时安防系统、可视对讲，摄像监控系统，车辆出入电子系统、电子巡更系统充分保障您的居家安全，另外物业提倡的360度贴心服务，在确保您安全的同时让您礼遇无上尊崇的生活享受。C、楼盘详情所在区域：开福区房屋属性：商品房建筑结构：框架物业类别：住宅 主力户型：80-110平方米 装修状况：毛坯 建筑类别：高层、小高层 总 户 数：1600 开盘日期：2011-06-04 交房日期：2012-08-31 开工时间:2010-06-01 竣工时间:2012-05-01 物业公司：湖南英祥物业管理有限公司 物 业 费：1.6元/ 项目地址：长沙市开福区福元路220号（芙蓉北路与福元西路交汇处东南角） 占地面积：74667平米 工程进度:在建(2011-09-14) 产权年限:70年 户 数:总户数1600户 绿 化 率：42% 建筑面积：200000平米（总） 容 积 率：2.8 开 发 商：湖南英祥房地产开发有限公司 预售许可证：长房售字（2011）第0163号D、项目配套两馆一厅：斥资12亿，集图书馆、展览馆、音乐厅，建成后为长沙城市名片 幼儿园：中国科学院幼儿园、开福区教育局幼儿园以及各社区型幼儿园 小学：清水塘小学江滨分校、规划中的万国城、珠江花城小学 中学：北雅中学、周南中学、长大附中、陈家渡中学等 大学：国防科大、长沙大学 商业：麦德龙、岁宝百货、华银旺和超市、新一佳超市、珠江花城商业配套、深国投沃尔玛规划、广大环球家具超市规划 银行：建设银行、中国银行、农业银行、工商银行、邮政储蓄医院：湘雅医院、163医院、社区医院等 酒店：顺天黄金海岸大酒店、世纪金源大酒店、珠江花城大酒店 其他：洪山公园、浏阳河风光带、捞刀河风光带等E、交通状况乘坐9，128，112，801，159，149路至马厂站下车即可，（开福区政府站的前一站）；807、星沙二路在渔业分厂站下车。2、 万科城A、楼盘介绍万科城是万科地产在开福区政府板块打造的一个高档住宅项目。项目总占地约26.9万，总建筑面积49万，容积率2.8，绿地率46%。共分三期开发。 一期由4栋高层住宅、8栋洋房组成，共777套。北城中央的交通枢纽：万科城项目位于开福区政府东侧,北临福元路，西接芙蓉北路，属于城市中心区与捞霞组团结合部，地理位置优越，福元路直通国家级开发区星沙经济开发区，芙蓉路贯穿长沙南北，规划中的福元路大桥连接河西滨江新城，交通极为便利。 北城中央景观大宅：项目西侧紧临的是沃尔玛规划用地，东侧是规划中的洪山公园用地，南侧临浏阳河风光带，自然资源绝佳；北城中央的唯一豪宅：项目首期规划的花园墅院产品是万科独创产品，在全长沙具有领先性和唯一性。高层全部采用精装修,在高层与洋房之间设计的是中央景观轴；项目定位为北城首席豪宅，将以万科成熟的产品及优质的服务于2010年面市销售。 B、楼盘特色万科城国际规划理念：万科城规划以中央景观轴为中心两面布局建筑，高层采用点式布局，户型是万科最成熟的标准化产品，创新的设计实现了塔楼中做板楼；花园墅院是万科的专利产品，也是万科首次在长沙推出的低密度产品，其采用3+1模式设计，通过平层花园跃式复式结合，实现了独立入户独立私有空间等产品附加值。花园墅院临中央景观轴而建,私密及景观得到了有效保护。 超高实用率户型：高层的户型为90平米的3房及120平米的三房，通过创新设计大大提高了户型的实用率。花园墅院的设计尤其独特，万科通过对以往情景花园洋房进行优化，实现了一楼自带私家花园及内院2楼自带大露台及6米挑高客厅3楼私家大露台的设计，极大的提高了实用率；全面家居解决方案：万科城高层住宅产品沿用万科全面家居解决方案，为客户创造更多价值。 万科全面家居解决方案不是普通意义上的精装修，更不是简单的“毛坯装修”，而是倡导一种全新的生活方式，为客户提供物有所值、物超所值、领先于市场的住宅家居产品。中国房地产持续领跑者-万科地产；万科城由中国房地产行业领跑者万科地产开发，万科城是万科旗下最成熟的住宅品牌，项目由中国最优秀的物业管理公司万科物业优质管理；万科地产，中国房地产行业的领跑者。目前万科房地产业务扩展到全国30余个大中城市。万科以人为本的建筑理念，在产品设计上注重人文关怀，每一个细节都兼顾了实用、方便和美观。万科是“住宅工业化”的先行者，万科已在全国大面积推行“全面家居解决方案”的精装修；万科2009年销售额突破600亿元，成为世界上最大的房地产开发商。同时万科积极倡导低碳减排，是2010年上海世博会唯一一家房地产商参展企业。C、楼盘详情物业类型：普通住宅,高层 项目位置：开福区福元路与芙蓉路交汇处东南角 周围交通：159、128、9、112、807、星沙2路 物业管理：长沙市万科物业服务有限公司 建筑面积：47万 占地面积：约26.9万 绿 化 率：46% 容 积 率：1.6（一期） 开 发 商：万科地产D、项目配套学校：北雅中学长大附中顺天小学前进小学 商场：岁宝百货 幼稚园：中国科学院幼儿园 银行：建行 医院：湘雅医院3医院 其他：洪山公园规划、沃尔玛规划、顺天酒店等E、项目五证土地使用权证书号：长国用(2007)第019751 建设用地规划许可证号：出20070182号F、居住环境多样化的户型代表着不同的个性，万科城市花园，既充分考虑户型的功能性、实用性，提高房间的实用效率，实用率达86%左右，并且在风向、日照、景观等方面取得均衡；强调户型的独特性，通过空间的改造，赋予居住不同的价值，追求个性的人士倾力打造。G、交通状况乘坐9，128，112，801，159，149路至马厂站下车即可，（开福区政府站的前一站）；807、星沙二路在渔业分厂站下车。2、 项目背景1、 英祥春天英祥春天位于长沙市开福区，地处芙蓉北路与福元西路交汇处东南角，东临规划中的70万方洪山公园，往东不远处即为车站北路，通过车站北路直达长沙火车站只需要10多分钟车程；西边距贯穿长沙南北的芙蓉路仅500米，通过芙蓉路可快速到达五一商圈、河西与望城等地；南边至浏阳河，与三一大道平行；北临福元路，福元路往东走可直通星沙经济开发区，往西走，规划中的福元路大桥可快速连通河西滨江新城。 英祥春天立面为现代简约风格，选材考虑外墙砖，稳重大气，效果持久；项目特别注重园林景观打造，整个项目绿化率42%，有约4万现代派风景园林，其设计理念是以现代的景观表现手法，以生态景观的要求，采取以形态各异的水池、叠水和喷泉为中心，精致瑰丽的风格，富有层次和情趣性的细节点缀，寄情于景，融境于情，营造出舒适、雅致、休闲的空间氛围，提高居住生活品质，创造出优美的室外环境；项目东侧30米宽的城市绿化带以及规划中的洪山公园无疑将会为小区创造绝佳的居住园林环境。 在建筑用材上，英祥春天主体采用框剪结构，均采用节能保温材料；单元门厅精装修，高级钢质安全门，双层中空玻璃窗，让生活进享繁华，退守宁静。英祥春天将您及您家人的安全当作头等大事来考虑。我们除了有尽职的安保人员，24小时的巡逻外，更动用一切先进的保安系统，如24小时安防系统、可视对讲，摄像监控系统，车辆出入电子系统、电子巡更系统充分保障您的居家安全，另外物业提倡的360度贴心服务，在确保您安全的同时让您礼遇无上尊崇的生活享受。2、万科城万科城是位于照母山板块万科大社区的重要组成部分；是项目规模约65万方的综合大盘，首期为城市精装高层，以中小户型为主，主要面向青年置业群体（同时还有洋房、别墅）；万科城背山面水，毗邻近6000 亩照母山森林公园和建设中的颐和公园、林地公园，环境十分宜居。 万科城、万科悦府、万科悦峰将共同打造万科大社区，理念是“一山、两区、三中心”；（一山：照母山；两区：分别是有万科城组成的西区和由万科悦峰、悦府组成的东区； 其中西区为山地国际生活城，东区为公园商业生活区。三中心：围绕大社区打造商业、休闲、教育中心。） 万科城占地417亩，总体量约为65万方，容积率为2.3，产品形态非常丰富。万科城利用场地内地势高低变化，在高地规划了精装高层，可以获得最大的景观视野。在地势平坦的地方规划了叠拼别墅与花园洋房，可以享受最大的私家花园；在地块的致高点规划了联排与双拼别墅，可以俯瞰整座照母山。 首期推出的城市精装高层，以中小户型为主，主要面向青年置业群体。因户型结构合理、U5精装极致设计，提升空间利用率和增加居住的舒适性，两房约60平米，三房约80平米，从而使总价更低，精装修交房，让您更加省时省心，性价比更高。 万科城背山面水，毗邻近6000亩照母山森林公园和建设中的颐和公园、林地公园，环境十分宜居。万科城座落于照母山山脉上，俯瞰肖家湾水库。西南侧近6000亩的照母山森林公园是政府斥资9.6亿在原来照母山植物园基础之上打造而成；南侧照母山上万科规划了一个林地公园；加上东侧悦峰、悦府前政府规划了约400亩颐和公园。项目环境优美、空气清新，更加宜居。 万科城在小区入口处打造小型城市广场，并在半山会所下设计了十米高垂直瀑布；两条景观轴线贯穿小区，使景观流线收放有致。同时四大景观绿化中心，打造四个小中庭，为业主提供休闲娱乐场所。利用特有的山地高差地形，打造沿山景观步道，使业主充分体验山地的自然、休闲景观。 万科27年历程中，作为唯一以万科直接命名的产品系列，是最能代表万科品牌实力的作品。重庆万科城，中国第17座万科城，以16座城市的万科城为鉴，落子照母山，将为万科城的传奇史再添浓墨重彩的一笔，也将会开启照母山片区城市生活新标杆。3、 项目自身、建设单位及战略1、 四川英祥实业集团有限公司于1998年5月组建，是以房产开发和商贸经营为核心、以矿产开发为后续、以专业市场集约化经营为延伸、以金融投资服务为支撑的跨行业、跨地区的多元化大型民营企业集团。现辖有自贡市英祥房地产开发有限公司、自贡市英祥建筑安装工程有限公司、自贡市英祥物业管理有限公司、川南建材市场经营管理公司、自贡市新美商城管理有限公司、四川英祥矿业（集团）股份有限公司、川南英祥钢材物流市场管理公司及英祥锦江国际大酒店管理公司等10余个全资子公司，其中房地产开发和建筑施工分别是国家一级资质和二级资质，并获得了ISO9002国际质量认证。 英祥集团自成立以来，立足家乡建设，始终发挥自贡本土民营企业龙头示范作用，其房产和建筑公司以“为您想得更多，为您做得更好，英祥房产关爱您的一生”的理念深入人心，先后建设了自贡市一道道靓丽的城市风景线“英祥花园”、“丽景花园”、“青岗丽景苑”、“丽景华庭”、“新美居家”、“丽景世家”、“丽景湾”、“新美帝景”等高品质住宅小区，全面促进了我市住宅产业从原始到现代的升级，极大地改善了广大群众的生活环境、提高了生活质量。为调整我市产业结构，提升自贡商业经营理念、商业布局和商业服务水平，英祥集团先后建设了我市第一个具有现代商业元素和雏形的自贡市英祥商厦、我市市级商业中心区域标志性建筑帝豪广场、新美国际商城及新美商业广场等大型商业经营体。同时，英祥集团还积极响应市委、市政府建设川南商贸物流中心城市的号召，投资逾1亿元，用近7年时间，成功打造了川南物流中心区具有龙头和示范意义的项目川南建材综合批发市场，该市场是全国100家最大规模商品交易市场之一、四川省先进流通企业和自贡市重点建设项目，为奠定我市川南商贸物中心城市的地位起到了举足轻重的作用。2009年12月，英祥集团斥资5亿元建设川南英祥钢材物流市场，建成后，该市场将成为川南地区规模最大、功能最全、设备现代化程度最高、科技手段最新的专业钢材贸易市场。2010年10月28日，新建成的新美商业广场迎来了沃尔玛自贡店的盛大开业；2011年1月24日，百盛购物中心自贡店开门纳客；2011年2月26日，英祥锦江国际大酒店举行盛大开业典礼，集团成员新添一家四星级酒店，英祥的产业范围再次扩大。 “诚信立身，务实立业”是英祥集团一贯奉行的企业精神，也是企业的追求方向和价值观。英祥集团始终围绕“壮大实业、服务民众、回报社会”的企业宗旨、“务实、务实、再务实”的企业作风和“共同努力，共享成功”的企业理念，以独具特色的企业文化、规范高效的管理水平和一个个的优秀作品赢得了各级政府部门的肯定和社会各界的广泛认同。英祥集团共受到省、市、区各级党委、政府、主管部门、行业协会的各种表彰授牌80多次，名列自贡市十大非公企业前列，是川南地区最具发展潜力的民营企业之一。2、 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。 2011年公司完成新开工面积490.1万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。2009年在欧洲货币评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2009年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主