青岛市房地产业可持续发展能力的综合评价与对策.docx

青岛市房地产业可持续发展能力的综合评价与对策李堂军 , 李菁 , 王建奎( 山东科技大学 经济管理学院 , 山东 青岛 266510)摘 要 :房地产业是国民经济发展的基本要素 ,是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的重要产业 ,其可持续发展水平是受多因素共同影响的 。本文在分析影响房地产业发展因素的基础上 ,从房地产业的经济发展水平 、对 环境的影响和社会贡献程度这三方面出发 ,建立了评价城市房地产业可持续发展程度的指标体系 ,进而提出了分 层模糊评价方法 。利用此方法对青岛市房地产业发展进行了综合评价 ,并针对青岛市房地产业的目前发展状况提 出了今后发展具体的适应性对策 。关键词 :可持续发展 ;指标体系 ;模糊评价 ;房地产业文章编号 :100827699 (2007) 0420043206中图分类号 : f031 . 6文献标识码 : acomprehensive eval uation and countermea sure of thesusta ina ble development of real estate industry in qingdao cityl i ta ng2j un ,l i j i ng , wa n g j ia n2k ui( col l e ge o f econom i cs an d m ana ge ment , s h an don g u ni ve rsi t y o f s cience an d t ech nol o g y , qi n g d ao , s h an don g 266510 , chi na)abstract : the real e state i s t he ba sic essential f acto r of natio nal eco no my develop ment , w hich i s al so a n impo rt antindust r y to p ro vide t he fo undatio nal co nditio ns fo r t he entire social activit y. mo reo ver , it s sustaina ble develop menti s inf l uenced by many f acto r s. o n t he ba si s of t he a nalysi s of t he f acto r s , a n index system ca n be e stabli shed to eval2 uate t he sustaina ble develop ment of t he real e state indust r y of a cit y f ro m t he follo wi ng a spect s : t he eco no mic devel2 op ment of t he real e state indust r y , it s eff ect o n t he enviro nment and it s co nt ributio n to t he societ y. the met ho d of layer2f uzzy eval uatio n a nd co mp atible co unter mea sure s a re finally p ropo sed in t hi s article to eval uate t he develop ment of real e state indust r y in qingdao .key words : sustaina ble develop ment ; index system ; f uzzy eval uatio n ; real e state indust r y改革开放以来 ,经过短短的二十多年 ,房地产业一跃成为了我国国民经济新的经济增长点和消费热点 。近年来我国房地产业更是以两位数的发展速度增长 ,房地产开发也越来越受到人们的重视和关注 。从城市 规划的角度分析 ,房地产开发犹如一把“双刃剑”,一方面房地产开发对于促进城市社会经济发展 、改善城市景观面貌 、提高居住环境质量 、推动城市化进程起到了十分重要的作用 ;另一方面在市场经济条件下 ,房地产 开发商和城市规划部门之间的价值观念不同 ,双方考虑问题的侧重点也就不同 ,由此产生了较多矛盾和冲 突 ,直接导致了城市规划与房地产开发之间的非协调发展 ,随着中国城市化进程的加快 ,这种非协调发展的现象日益突出 ,对城市的可持续发展造成了严重影响 。 1 青岛市是我国重要的海滨城市 ,凭借其得天独厚的 自然条件 ,近几年国民经济快速发展 ,房地产业发展迅猛 ,特别是当 2001 年青岛市获选奥帆会举办城市之后 ,这种先天的环境条件和时机便迅速转化为青岛市房地产业快速发展的动力 ,近几年房地产业投资平均增长率为 221 4 % , gd p 占全市 gd p 比例的平均增长率为 31 8 % ,房地产市场成为业界与市民关注的重点 。 2 因此 ,如何使青岛市房地产业健康有序的可持续发展 ,既不会出现房地产泡沫 ,又能拉动经济的发展 ,是目前收稿日期 :2007208203作者简介 :李堂军 ( 19652) ,男 ,山东临朐人 ,山东科技大学经济管理学院教授 ,博士.第 9 卷 第 4 期2007 年 10 月vol . 9 no . 4oct . 200744急需解决的问题之一 。一 、房地产业可持续发展评价指标体系房地产业的可持续发展是指既满足区域经济的发展对房地产商品的消费需求 ,又能拉动与促进当地其它产业的发展 ,是房地产业自身的经济发展与区域的社会 、环境的协调发展 。 3 其发展过程是一个动态过程 , 不同城市 、不同发展阶段 、同一发展阶段的不同发展时期都具有不同的特点 。因而指标体系应能够充分反映 不同时期 、不同城市 、不同发展阶段的特征 ,并具有可比性与可获得性 。房地产业可持续发展的各项评价指 标的筛选应充分体现城市经济发展 、社会发展与环境保护 ,既有发展能力的指标 ,又有各个子系统的协调指 标 ,以充分反映城区可持续发展的状况 。为此我们根据我国城市目前的实际情况 ,从经济 、社会与环境这三 个方面构建城市可持续发展指标体系结构如图 1 所示 ,在指标的构建过程中充分考虑了指标的可操作性与 其代表性 ,该系统分为目标层 、准则层和指标层 ,共计 15 项评价指标 。图 1 城市可持续发展指标体系(一) 房地产业经济发展水平指标房地产业是由众多的房地产开发公司组成 ,只有房地产开发公司的经济发展 ,才能保证房地产业的经济 发展 ,才有条件发展改善社会与环境 ,进而实现产业可持续发展 ,因此 ,我们选择的指标包括其自身增长的发 展能力 、盈利能力 、对社会的贡献能力以及销售能力 ,即固定资产投资增长率 ,商品房新开工率 , gd p 增长 率 ,资产利税率 ,房屋空置率 ,资产负债率 。(二) 房地产业对环境影响水平指标环境指标是考察房地产经济与环境协同发展的指标 ,主要针对房地产业的发展对资源的节约 、水质的改 善 、空气的净化 、固体废弃物的减少 、绿色产品的产量而设置 。通过测算该类指标可以有效监控房地产经济与环境是否协调发展 ,即建筑征地增长率 ,土地有效利用率 ,土地绿化率 。(三) 房地产业对社会贡献水平指标房地产业作为整个社会经济发展系统中的一部分 ,其与社会发展的关系是相互影响 、密切关联的 。房地 产业在为整个社会发展提供入住空间的同时 ,还会占用和消耗大量的社会经济资源 ,因此 ,房地产业的发展j ournal of shando ng univer sity of science and te chnolo gys o c i a l s c i e n c e s李堂军 ,等青岛市房地产业可持续发展能力的综合评价与对策45受到整个社会发展水平尤其是房地产需求和投资能力的制约 ;作为产业关联度极高的一个行业 ,房地产业不适当的发展及由此衍生出的各种问题 ,也会影响到社会经济发展的速度和质量 。对社会贡献水平指标是考 察房地产经济与社会协调发展的指标 ,即人均居住面积 ,房价收入比 ,房地产经济就业人员增长率 ,房地产 gd p/ gd p ,本年完成开发土地面积增长率及本年购置土地面积增长率 。二 、可持续发展水平的分层模糊综合评价方法在指标体系中 ,由于各指标间存在着不可公度性 ,且其重要程度也各不相同 ,因此 ,我们选用模糊数学方法进行评价 。 4 其评价的方法与步骤如下 : (一) 城市房地产业可持续发展分级标准根据城市房地产业可持续发展的进程以及我国城市目前的实际情况 ,将其分为 4 个等级 ,即可持续发 展 、初级可持续发展 、由传统发展向可持续发展过渡 、传统发展 。由于房地产业发展的自身特点 ,对于不同发 展阶段 ,其评价标准集应不同 ,以反映城市房地产业实施可持续发展的实际状态 ,研究表明我国目前大部分 城市的房地产业处于发展中期 ,对应于这一时期 ,其 4 个等级的各项指标的评价标准集 v 确定的原则是 :将 评价指标分为两类 ,一类是国家有统一规定的标准 ,对于这类指标将按国家规定设置 ; 另一类为国家未统一 规定的指标 ,这类指标的标准将以全国的平均值为标准设置 。具体值为标准集 v 如式 ( 1) 所示 。v11v21 v31 v41v12v22 v32 v42v115v215 v315 v41525201612759010512510731543120151053530252035302010151210825222015506070806050403035302520353025204540353060403025v =( 1)( 二) 确定各评价指标的隶属函数由于各项评价指标一般不在同一评价等级 , 而且每项指标属于评价等级的程度也不尽相同 , 为了确定各 评价指标属于各评价等级的隶属程度和简化计算 , 采用线性关系确定评价指标的隶属函数 。对于评价指标 ,可分为正指标和逆指标两类 。对于某一评价指标值 ui ( i = 1 , 2 ,隶属度 rij , 从而求得隶属度矩阵 r 。 当 j = 1 时, m) , 可用下式计算其属于各评价等级的1 ui - vi2 正指标 : ui vi1逆指标 : ui vi1rij =vi1 ui vi2vi2 ui vi1( 2)vi1 - vi20ui vi2, n - 1 时 :ui vi2当 j = 2 , 3 ,0正指标 : ui vij - 1 , ui vij + 1逆指标 : ui vij - 1 , ui vij + 1 ui - v ij - 1 vij - 1 ui vijv ij ui vij - 1rij = vij - v iij - 1 ui - v ij + 1 ( 3)vij ui vij + 1vij + 1 ui vijvij - vij + 1当 j = n 时0正指标 : ui vin , ui vin - 1逆指标 : ui vin , ui vin - 1( 4)rij = ui - vin - 1 vin - 1 ui vinv in ui vin - 1vin - vin - 1式中 : n 为评价等级数 , m 为指标个数 。( 三) 利用层次分析法确定各层次的权系数矩阵由于各项评价指标对总目标的贡献不同 , 且人们对其重要性的认识程度也不尽相同 , 为了尽量反映实际第 9 卷 第 4 期2007 年 10 月vol . 9 no . 4oct . 200746情况 , 根据层次分析法的计算方法 , 分别绘制指标两两比较调查表 , 请专家比较其大小 , 以此为基础计算各层次指标权重如下 :亚目标 b 1 、b 2 、b 3 对总目标 a 的权重 a = ( 01 581501 109501 309) , 各项指标对于各亚目 标的权重分别为 b1 = ( 01 28801 16001 02901 09301 26301 167) , b2 = ( 01 30901 58101 110) , b3 =( 01 13201 24601 10401 24601 09201 181) 。( 四) 分层模糊评价方法城市房地产业可持续发展分层模糊评价共分两层 , 第一层是指标层相对于亚目标层的综合评价 , 即通过 各项指标的权重矩阵和隶属度矩阵计算评价矩阵 b :b1 . r1b 1b 2b 3b 4b2 . r2b3 . r3b4 . r4b =( 5)然后利用评价矩阵 b 对总目标进行综合评价 , 得综合评价结果 :a = a. b = ( a 1a 4 )( 6)a 2a 3式中 : a 1 、a 2 、a 3 、a 4 分别代表城市房地产业可持续发展属于各评价等级的隶属度 , 取与 ma x a i 上相对应等1 i 4级作为评价结果 。 5 三 、青岛市房地产业可持续发展水平的综合评价青岛市房地产业经过几十年的发展 ,城市经济 、社会和环境各方面发展水平得到了提高 ,20012005 年青岛市各项指标的实际值见表 1 。20012005 年青岛市产业发展各项指标数据 6 7 表 1评价指标单位2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年m2%人均居住面积房价收入增长率比 房地产业就业人员增长率 房地产业 gd p 增长/ gd p 本年完成开发土地面积增长率 本年购置土地面积增长率 固定资产投资增长率gd p 增长率 房地产业资产利税率 房地产业资产负债率 商品房新开工率 房屋空置率 土地建筑面积增长率 土地有效利用率 土地绿化率15 . 392 . 31 . 83 . 531 . 238 . 73713 . 72270 . 950 . 129 . 5255237 . 516 . 5595 . 4133 . 913 . 137 . 911 . 114 . 622 . 868 . 149 . 637 . 934 . 45236 . 419 . 4102 . 85 . 4423 . 131 . 323 . 315 . 923 . 668 . 756 . 231 . 336 . 245 . 337 . 521 . 05121 . 12 . 23 . 920 . 230 . 223 . 316 . 823 . 664 . 647 . 130 . 237 . 136 . 23822 . 9699 . 27 . 13 . 413 . 534 . 334 . 912 . 723 . 56345 . 234 . 338 . 942 . 339 . 2利用表 2 中的值 ,由式 (1) (4) 计算各评价指标的隶属度矩阵向量 r1 r4 , 然后根据式 (5) 进行第一层次的综合评价 ,最后 ,根据式 (6) 获得第二层次的综合评价结果如表 2 所示 。j ournal of shando ng univer sity of science and te chnolo gys o c i a l s c i e n c e s李堂军 ,等青岛市房地产业可持续发展能力的综合评价与对策47表 220012005 年青岛市房地产业可持续发展评价结果年份模糊综合评价矩阵评价结果2001(0 . 181 (0 . 246 (0 . 309 (0 . 309(0 . 5810 . 2460 . 3090 . 132)0 . 110)传统发展向初级可持续发展过渡期初级可持续发展 初级可持续发展 初级可持续发展初级可持续发展向可持续发展过渡期20020 . 3090 . 2462003200420050 . 4400 . 4460 . 2880 . 2460 . 1320 . 1090)0 . 002)0)青岛市房地产业可持续发展评价计算结果表明 :青岛市房地产业发展在近五年基本处于初级可持续发展阶段 ,从整体结果可以看出青岛市房地产业的发展正逐步向可持续发展迈进 。2001 年是传统发展向初级 可持续发展过渡阶段 ,也是青岛房地产业开始腾飞的起点 ,在随后的两年内固定投入较大 ,完成开发土地面 积增长率及购置土地面积增长率均保持在 30 %左右 ,但由于基础差 ,底子薄 ,实际土地建筑面积增长率不 高 ,房地产企业利润率增长较小 ,同时 ,由于粗放型开发 ,环境保护意识不强 ,造成负面影响较大 ,并且没有将环境绿化提上重要日程 ,绿化率较低 ,最重要的是 ,青岛市房地产价格已经在高位运行了三四年的时间 ,价格上涨幅度很大 ,2002 年房地产价格涨幅在全国排名第三位 ,与杭州 、宁波等城市接近 ,较高的房价相对于人 均收入的低增长导致人均居住面积增长较慢 。在此情况下 ,青岛市房地产业的可持续发展道路走的步履艰 难 。针对种种发展中的问题 ,2004 年以来 ,青岛市政府转变房地产开发政策 ,在土地供应不足和青岛市房地 产价格上涨过快的情况下 ,政府加大房地产开发用地面积的供应量 ,拓展城市发展空间 ,并增大经济适用房 的开发力度 ,以调整商品住宅的供应结构 ,达到平抑房地产价格的目的 。而近两年青岛市房地产开发投资额 呈不断上升的趋势 ,商品房施工面积都大于竣工面积 ,可以预期随着政府对闲置土地实施严格的罚款和一定期限内无偿收回的政策 ,目前开发商手中的存量土地和缓慢施工的项目将很快投入开发或加快开发速度 ,未来 23 年青岛市房地产供应量将有不断增加的趋势 ,一定程度上可以缓解供不应求的局面 ,同时从总体上 减少价格上涨的幅度 。与此同时 ,在房地产开发过程中注重了环境的保护以及与社会的协调发展 ,经济发展水平和人民生活水平不断提高 ,环境质量对经济发展的瓶颈制约作用越来越小 ,青岛市房地产业步入了良性的循环 ,已开始逐步实现了与社会 、经济和环境的协调可持续发展 。四 、青岛市房地产业可持续发展的对策根据计算结果和等级划分标准 ,青岛市房地产业与经济 、环境及社会发展的各个子系统的可持续发展程度均有所提高 ,从青岛市可持续发展评价指标分析结果中看出 ,在今后的可持续发展进程中应注重以下几个 方面 。(一) 房地产业应向多元化发展以满足不同层次的需求 根据房地产业经济发展水平模糊综合评价结果来看 ,其经济可持续发展水平基本处于传统发展与初级可持续发展程度间 。由于 gd p 的快速增长 ,房地产业投资过热 ,固定资产的投入大 ,新房开工率提高了 ,但是居民的购买力以及商用写字楼的需求跟不上 ,导致新房空置率上升 ,另外由于青岛优越的自然条件吸引了 更多的外来新房购买者 ,致使青岛的房价还在不断攀升 ,如此恶性循环阻碍了青岛市房地产业的可持续发 展 。鉴于此 ,今后要重视房地产业固定投资与 gd p 增长的比率 ,防止投资过热造成泡沫经济现象 ,逐步稳控 房价 ,鉴于青岛本地居民的居住条件与环境因历史欠账造成缺口较大 ,收入水平的限制等原因 ,在与外地人争购房源时不占优势 。因此要切实加快经济适用房和普通商品房的建设 ,尽快从供给上下功夫 ,让中低收入水平的人群能买得起房子 ,能买到合适房子 ;同时应制定具体措施限制“炒房”现象 ,加大对开发商和中介机第 9 卷 第 4 期2007 年 10 月vol . 9 no . 4oct . 200748构的管理 ,对哄抬房价 、乱涨价行为坚持制止 。(二) 房地产规划与环境建设同步 ,确保环境优美 ,达到宜人的居住标准 根据房地产业与环境建设水平的模糊综合评价结果来看 ,环境建设基本处于初级可持续发展阶段 。目前 ,在经济发展的同时人们越来越注意环境的保护 ,政府也加大了环境建设的力度 ,政府乃至司法执法部门 通过各种途径宣传环境保护的基本常识和法律知识 , 广大市民的环境保护意识也有所提高 ,因此其可持续发展水平也明显的由传统发展转变到初级可持续发展阶段 。基于以上结果 ,今后在房地产投资建设的同时要更加注重绿化率和容积率 ,进一步规范管理前期规划 , 避免造成影响环境保护重建的浪费和给人民生活带来的诸多不便 。同时 ,要综合规划近期青岛市房地产建 设 ,与滨海观光大道的规划建设相结合 ,沿海岸线超前规划成档次 、成规模的国际商务中心 、居住小区 ,向国 内外开发商公开招标 ,保证施工水平 ,吸引国内外优秀企业入驻 ;加快团岛 、小港等老城区成片改造步伐 ,增 加合理 、配套齐全的中档商品房的有效市场供给 ,力求达到风景优美 、环境宜人的居住水准 。(三) 进一步规范房地产市场 ,促进房地产业的健康发展 根据房地产业对社会贡献水平的模糊综合评价结果来看 ,房地产业的发展与社会的发展息息相关 ,对社会的贡献力度日益增大 ,稳步向可持续发展阶段迈进 。在房地产业发展兴起之初 ,由于庞大的基础建设使我 们一时难以看出对社会的贡献水平 ,但是随着房地产业的蓬勃发展 ,其影响层面越来越大